房產(chǎn)小冊子講解

1、1.婚前房產(chǎn)贈與，沒過戶如何處理？答：贈與人將婚前個人房產(chǎn)贈與被贈與人，這種行為在法律上述屬于贈與行為，應(yīng)當適用合同法中有關(guān)贈與合同的規(guī)定。合同法第一百八十六條規(guī)定，贈與人在贈與財產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈與。具有救災(zāi)、扶貧等社會公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈與合同或者經(jīng)過公證的贈與合同，不適用前款規(guī)定。對于不動產(chǎn)而言，其中的“權(quán)利轉(zhuǎn)移”是指不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)過戶登記。所以，房產(chǎn)的贈與合同，既沒有“救災(zāi)、扶貧等社會公益、道德義務(wù)”的性質(zhì)，也沒有經(jīng)過公證，也就是說，在房產(chǎn)沒有過戶到被贈與人名下之前，贈與人有任意撤銷權(quán)，可以無理由的反悔。如果贈與人遵守承諾，幫被贈與人辦理了過戶手續(xù)，無疑被贈與人將是房產(chǎn)的合法權(quán)

2、利人，但如果贈與人反悔，那么房產(chǎn)仍舊是贈與人的個人財產(chǎn)。2.一方婚前投資房產(chǎn)，婚后收益是夫妻共同財產(chǎn)嗎？答：投資人婚前出資購買了的房產(chǎn)，主要是用來投資?；楹螅挥膳渑加糜谕顿Y經(jīng)營。根據(jù)此種情形，根據(jù)婚姻法解釋（二）中關(guān)于“婚姻關(guān)系存續(xù)期間，一方以個人財產(chǎn)投資收益”，應(yīng)屬于婚姻法第17條規(guī)定的“其他共同所有的財產(chǎn)”的規(guī)定，所以該房產(chǎn)投資產(chǎn)生的收益應(yīng)當認定為夫妻共同財產(chǎn)。而不應(yīng)簡單的認定為婚姻法解釋（三）中所述的“夫妻一方個人財產(chǎn)在婚后產(chǎn)生的自然增值”。房產(chǎn)投資的收益并非對房產(chǎn)不管不問而產(chǎn)生的自然增值，而是按市場規(guī)律，通過主動投資行為所實現(xiàn)的收益。故，婚后收益是共同財產(chǎn)。3.婚前所購房屋對方裝修，

3、離婚時如何處理？答：婚前個人購置的房產(chǎn)，應(yīng)屬購買者個人財產(chǎn)。購買者的伴侶出資數(shù)萬元裝修的行為實際上形成了添附，這種添附行為使得購買者的房產(chǎn)產(chǎn)生了一定的升值?；榍耙环匠鲑Y購買房屋，另一方裝修的房屋，是否是夫妻共同財產(chǎn)不可一概而論。由于雙方并未約定房產(chǎn)歸夫妻共同所有，故在兩人離婚時，這套房屋應(yīng)作為購買者的個人房產(chǎn)，而不宜認定為夫妻共同所有。至于購買者的伴侶出資添附所花費用，可根據(jù)不當?shù)美畟蚋顿徺I者主張，當然在返還不當?shù)美麜r應(yīng)適當考慮婚后二人的使用折舊情況，適當予以扣除，以充分體現(xiàn)公平性。4.賣婚前房產(chǎn)換來新房算共同財產(chǎn)嗎？答：當事人婚前全款購買的房子屬于其婚前財產(chǎn)，其婚后出賣所獲得的賣房款應(yīng)當

4、屬于其婚前財產(chǎn)。其婚后購買的住房屬于夫妻共同財產(chǎn)，但購房款為當事人婚前購買房子的賣房款，為其婚前個人財產(chǎn)。在離婚時，可以對新購買的住房價值進行評估，對于評估價值超過當事人賣房款的部分，按夫妻共同財產(chǎn)處理。也就是說，假如孫當事人賣婚前購買房子的賣房款為80萬元，婚后購買住房經(jīng)評估后價值為120萬元，則超過80萬元的部分即40萬元屬于夫妻共同財產(chǎn)，如果當事人主張新房的所有權(quán)，只需要給付其配偶20萬元。5.爸媽離婚，子女名下房產(chǎn)歸誰？答：很多父母在購房時往往直接將房子登記在子女名下，一旦離婚，對房子的處理就將成為一個有爭議的問題。從常理上看，子女確實在購房時沒有出錢，房子是用夫妻共同財產(chǎn)購買的。但是

5、，從我國相關(guān)法律來看，判斷房屋的所有權(quán)是看房子登記在誰名下，即房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬以產(chǎn)權(quán)登記為準。雖然未成年子女沒有出資，但是父母一致同意將房產(chǎn)登記在兒子名下，這個行為就可以認定為父母對自己子女的贈與。對于未成年子女的財產(chǎn)，除非為了未成年子女的利益，否則即使是父母也不能隨意處分。作為監(jiān)護人的父母雙方離婚不是為了未成年人的利益，因而無權(quán)處分子女的財產(chǎn)，只能由離婚后直接撫養(yǎng)子女的一方行使對房子的管理權(quán)，但是沒有處分權(quán)。6.尚未繼承的房產(chǎn)，離婚時如何處理？答：在離婚訴訟中，夫妻共同財產(chǎn)的分割，只能以已確定的夫妻共同財產(chǎn)為準。在確定夫妻共同財產(chǎn)的過程中，如果涉及一方在離婚前的繼承關(guān)系中分得遺產(chǎn)的問題，則由于

6、該問題不屬于離婚訴訟的標的的范圍，故不可能是在離婚訴訟中用列第三人的方法來解決。如果離婚訴訟已經(jīng)開始，則需要離婚訴訟中的一方在離婚訴訟審結(jié)之前，另行提起一個繼承之訴。此種情況下，由于離婚訴訟必須以該繼承遺產(chǎn)之訴的審理結(jié)果為依據(jù)，故法院會裁定中止離婚訴訟。當然，根據(jù)具體案情，如果法院認為沒有必要就全案中止訴訟，也會就財產(chǎn)分割以外的、事實已經(jīng)清楚的離婚訴訟請求部分先行判決，這樣做也是法院便民高效的作法。7.離婚時雙方都要房屋法院該判決給誰？答：最高人民法院關(guān)于適用婚姻法若干問題的解釋規(guī)定，遇到雙方爭議某一財產(chǎn)所有權(quán)的情況，法院可以采取競價的方式判決爭議財產(chǎn)的歸屬。但是解釋同時又明確規(guī)定了采取競價的

7、前提是雙方同意，如果有一方不同意，法院也不能主持競價。法院在處理夫妻共有房產(chǎn)的時候，根據(jù)當事人雙方的不同態(tài)度，會有不同的處理方式，常見的處理方式有：（1）如果只有一方主張房屋所有權(quán)在雙方對房屋價值沒有爭議的情況下，由取得房子一方支付給另一方房子總價款的一半；如果雙方對房屋的價值有爭議，需委托評估機構(gòu)按市場價格對房屋進行評估，得出一個評估價值，再由主張取得房屋所有權(quán)的一方給予另一方一半的補償。（2）如果雙方都不要房子法院依法將房子進行拍賣，然后將拍賣款進行分割。（3）如果雙方都要房子法院會綜合考慮其他各方面的因素，如雙方今后再購房的能力，是否有利于孩子的成長以及房屋所有權(quán)的取得過程等各方面的因素

8、，從而做出判決決定房子到底歸誰所有。如果雙方各方面的條件差不多，法院也可以采取競價的方式?jīng)Q定。相關(guān)法律依據(jù)是關(guān)于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答第10條規(guī)定：如雙方同意或者雙方經(jīng)濟、住房條件基本相同，可以采取競價方式解決。8.丈夫有外遇，離婚如房子如何分？答：我國夫妻財產(chǎn)制度實行的是共同共有制，離婚時，房屋分割應(yīng)遵循下列基本原則：（1）照顧撫養(yǎng)子女一方。為了讓孩子幼小的心靈不在受到傷害，應(yīng)保證撫養(yǎng)子女一方有穩(wěn)定的居住環(huán)境，這樣有利于孩子的健康成長。（2）照顧無過錯方。在我國司法實踐中，結(jié)合相關(guān)司法解釋，照顧無過錯方的利益。（3）考慮雙方現(xiàn)實住房條件。為了社會的穩(wěn)定，一般情況下，應(yīng)照顧

9、無處居住的一方。（4）照顧生活困難或身體殘疾的一方?；陔p方在利益考慮，避免產(chǎn)生社會問題，扶貧濟弱也是人之常情所在。（5）在同等條件下照顧女方利益。由于女性常處于弱勢，在離婚中，同等條件下受到的傷害比男方大，所以應(yīng)照顧女方利益。9.婚后以一方名義借款買房，離婚時怎么辦？答：房產(chǎn)系夫妻雙方關(guān)系存續(xù)期間，由雙方共同出資購買的，應(yīng)屬夫妻共同財產(chǎn)。而在購房過程中，一方所欠的債款，目的與用途都是用于購買此套房產(chǎn)，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，屬于夫妻共同債務(wù)。夫妻雙方在婚姻關(guān)系存續(xù)期間的共同財產(chǎn)，一般情況下應(yīng)各自享有一半份額，共同債務(wù)亦應(yīng)該共同承擔。10.離婚時小產(chǎn)權(quán)房如何分割？答：分割小產(chǎn)權(quán)房、未取得房產(chǎn)證的房屋

10、法律依據(jù)：根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用若干問題的解釋（二）第21條規(guī)定：離婚時雙方對尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭議且協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當根據(jù)實際情況判決由當事人使用。為避免當事人的權(quán)益處于不確定的狀態(tài)，應(yīng)當根據(jù)案件實際情況，判決由一方當事人使用，并由使用的一方給予另一方適當?shù)难a償?，F(xiàn)行法律及政策的精神禁止農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房基于買賣、互易等法律行為發(fā)生物權(quán)變動，其基本的價值取向在于貫徹和落實嚴格的土地用途管制制度，以保護耕地。而在離婚糾紛中，對于共有小產(chǎn)權(quán)房財產(chǎn)的分割，并不會產(chǎn)生市場流通的后果，所以對于涉案房屋應(yīng)當按照共同財產(chǎn)的分割原則進行分割。根據(jù)物權(quán)法第

11、31條規(guī)定：依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。故即使法院對房屋進行了分割，因無法進行登記，涉案小產(chǎn)權(quán)房也無法進入市場流通。11.離婚一方獲得公房承租權(quán)，另一方能否獲得經(jīng)濟補償？答：公有住房由于其特殊性所在，承租人僅有房屋的使用權(quán)，不享有房屋的產(chǎn)權(quán)。因此，在離婚時，法院只會判決使用權(quán)的歸屬，不涉及房屋的產(chǎn)權(quán)問題。最高人民法院在1996年2月5日發(fā)布了最高人民法院關(guān)于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答的司法解釋，專門對法院在審理離婚案件中，分割承租公房使用權(quán)的問題做了相關(guān)規(guī)定。對夫妻雙方均可承租的公房，第一

12、，照頋撫養(yǎng)子女的一方。夫妻離婚，受到最大傷害的是孩子。為確保孩子的健康成長，有一個穩(wěn)定的居住環(huán)境，將公房使用權(quán)判給帶孩子的一方，合情合理； 第二，男女在同等條件下，照顧女方。一般情況下，離婚對女方的傷 害和打擊要比男方大；第三，照顧殘疾或生活困難的一方；第四，照顧無過錯一方。還有一種情況是，婚前由夫妻一方承租或由父母承租，婚后以妻共同財產(chǎn)購買為產(chǎn)權(quán)的公房（售后公房）的。根據(jù)法院對于售后公房的相關(guān)審判精神，夫妻婚后用共同財產(chǎn)購買一方婚前承租的公有住房產(chǎn)權(quán)屬于夫妻共同財產(chǎn)。一般來說，如果一方婚前承租的公房是基于福利政策分配取得，婚后以共同財產(chǎn)購買產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)當全部作為共同財產(chǎn)分割。如果公房原先是一方

13、父母租的，也應(yīng)當視為父母對夫妻雙方的贈與，離婚時可直接將產(chǎn)權(quán)房作為共同財產(chǎn)分割處理。但如果一方婚前承租的公房是以個人財產(chǎn)支付對價取得的，那么在分割時應(yīng)當首先將一方所支付的對價部分作為其個人財產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)房的剩余部分價值按共同財產(chǎn)分割。12.對父母出資購房款該如何認定答：按照婚姻法解釋（三）第七條的規(guī)定，婚后由一方父母出資為子女購買不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第（三）項的規(guī)定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產(chǎn)應(yīng)認定為夫妻一方的個人財產(chǎn)。房屋作為貨幣出資的一種轉(zhuǎn)化物或替代物，又登記在自己一方子女名下，應(yīng)作為其子女的個人財產(chǎn)。面對現(xiàn)實離婚率居高不下的國情，兼顧保護出資方利

14、益上來說，都較好地處理了出資與產(chǎn)權(quán)的問題。新的婚姻法解釋三充分考慮到出資父母的意愿，如果再將父母出資購買的房產(chǎn)認定為夫妻共同財產(chǎn)，侵害了出資方父母的利益。對于父母出資購買房屋登記在自己子女名下的情形，無論是將父母的出資認定為對自己的贈與還是將該出資購買的房屋認定對自己的子女贈與，都不影響該房屋產(chǎn)權(quán)的認定。13.按揭貸款購置的房屋應(yīng)如何分割答：（1）一方婚前按揭購買房屋，但結(jié)婚后仍有貸款未清償?shù)模越Y(jié)婚登記之日起至離婚時所清償?shù)陌唇铱?，視為夫妻共同償還。不論婚后是哪一方實際償還，均視為夫妻共同償還。離婚時該房屋的所有權(quán)仍屬于婚前購買一方，婚后所償還貸款屬于用夫妻共同財產(chǎn)清償一方婚前個人債務(wù)，原則

15、上應(yīng)當按照婚內(nèi)還貸部分的50%給予對方補償。（2）婚內(nèi)通過按揭貸款方式購置房產(chǎn)，該房產(chǎn)依法屬于夫妻共有，婚內(nèi)還貸部分實質(zhì)上是夫妻婚內(nèi)共同資金固化到夫妻共同房產(chǎn)上，只是財產(chǎn)的表現(xiàn)形式發(fā)生改變，財產(chǎn)的共有性質(zhì)并未改變。離婚時如尚存未還清的房貸，原則上屬于夫妻共同債務(wù)，應(yīng)由夫妻共同承擔。14.農(nóng)村宅基地上的自建房屋離婚時如何處理答：農(nóng)村的宅基地上的自建房，如果是有房本的房屋可以直接按家庭共同財產(chǎn)或者是夫妻共同財產(chǎn)分割，如果是經(jīng)過審批但沒有房本的自建房，可以由法院依法判定歸誰使用。但如果既無房本，又無審批，是自己隨意建造的房屋，屬于違法建筑。由于沒有合法手續(xù)，法院對此類房屋的態(tài)度一般是不處理。法院不可

16、能將違法的行為通過法院判決將其合法化。但如果一方只主張要求支付搭建房屋的材料費用，法院一般可以支持。15.經(jīng)濟適用房能否以贈與、繼承的方式轉(zhuǎn)讓答：經(jīng)濟適用住房是指已經(jīng)列入國家計劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。 它是具有社會保障性質(zhì)的商品住宅。因為經(jīng)濟適用房的性質(zhì)的原因，經(jīng)濟適用房的購房人對經(jīng)濟適用房的權(quán)利是一種有限產(chǎn)權(quán)，房屋的產(chǎn)權(quán)即為其所有者對房屋占有、使用、收益和處置的權(quán)利。只有同時具備了這幾方面的權(quán)利才稱得上是完全的產(chǎn)權(quán)。而有限產(chǎn)權(quán)則對這些權(quán)利中某些方面受到了限制。購買經(jīng)濟適用房的購房人第一；不能通過經(jīng)濟適用房獲取收益，經(jīng)濟適用房

17、在購房人取得完全的產(chǎn)權(quán)以前不得用于出租經(jīng)營；第二；出售經(jīng)濟適用房的權(quán)利也受到限制。經(jīng)濟適用住房管理辦法規(guī)定購買經(jīng)濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。購買經(jīng)濟適用住房滿5年，購房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房的，應(yīng)按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價款，具體交納比例由市、縣人民政府確定，政府可優(yōu)先回購；購房人也可以按照政府所定的標準向政府交納土地收益等相關(guān)價款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。由以上的規(guī)定可以看出取得完全產(chǎn)權(quán)是購房人有權(quán)對經(jīng)濟適用房進行處分的一個必須的前提條件，雖然沒

18、有關(guān)于經(jīng)濟適用房的贈與的政策，但是鑒于贈與也是一種對經(jīng)濟適用房的處分，如果經(jīng)濟適用房在贈與時可以不受其有限產(chǎn)權(quán)的限制，那么這明顯是與國家有關(guān)的經(jīng)濟適用房政策相違背的，所以對經(jīng)濟適用房進行贈與的處分也是要以取得完全產(chǎn)權(quán)為前提條件的。16.多人共同繼承房產(chǎn)，出售時需一致同意嗎？答：物權(quán)法第九十三條規(guī)定：“不動產(chǎn)或者動產(chǎn)可以由兩個以上單位、個人共有?！?共有的類型包括按份共有和共同共有。不同類型的共有人對共有物的處分權(quán)不同，物權(quán)法第九十四條規(guī)定：“按份共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)?！蓖瑫r第九十七條規(guī)定：“處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕，應(yīng)當經(jīng)占份額三

19、分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外?！绷硗猓m然遺產(chǎn)在完成分配之前屬于所有繼承人共同共有，但按照遺囑繼承或者法定繼承對遺產(chǎn)完成分配之后，如果遺產(chǎn)是不動產(chǎn)等不可分物的話，那么繼承人對于遺產(chǎn)就是按份共有的關(guān)系，對于按份共有物的處理，物權(quán)法第九十七條規(guī)定很明確，只要份額占三分之二以上的按份共有人同意處分的話，該處分就有效。17.寫遺囑將經(jīng)濟適用房給兒女是否有法律效力答：如果在繼承開始時取得了此房的產(chǎn)權(quán)、遺囑也符合繼承法中對遺囑形式的規(guī)定：遺囑就合法有效。如果繼承開始時還沒有取得完全產(chǎn)權(quán)，則遺囑無效。18.針對經(jīng)濟適用房的遺囑可以公證嗎？答：首先是可以立遺囑的，效

20、力參照問題17；但是還未得到完全產(chǎn)權(quán)的房改房是無法辦理公證的，即使公證處給辦了公證，將來沒有法律效力也一樣沒用。19.經(jīng)濟適用房繼承有沒有相關(guān)法規(guī)或法律依據(jù)司法解釋？答：目前只有一些政府的相關(guān)規(guī)定，可以政府網(wǎng)站上可以查，或者直接到所在地現(xiàn)行文件查閱中心去查：帶身份證，一般是在當?shù)匚幕只蚴菣n案局。20.請問如果老人在經(jīng)濟適用房可以買賣的五年內(nèi)去世了遺囑有效么？經(jīng)濟適用房會怎么樣呢？國家回收么？答：（1）沒有取得完全產(chǎn)權(quán)，遺囑應(yīng)是無效。（2）在房產(chǎn)符合買賣的條件之前、如果當事人家仍然符合經(jīng)濟適用房的購房條件，由繼續(xù)由當事人家購買、居住。（3）在房產(chǎn)符合買賣的條件之前，如果當事人家不再符合經(jīng)濟適用

21、房的購房條件，國家可能會回購房，但購房款會酌情退還。21.父母是農(nóng)村戶口，孩子戶口遷到了城鎮(zhèn)，父母去世后，父母居住的農(nóng)村房屋孩子可以繼承嗎？答：父母在農(nóng)村的房屋孩子可以繼承，孩子的孩子將來也可以繼承。但是支撐此房屋的農(nóng)村宅基地是不可以作為遺產(chǎn)繼承的。農(nóng)村宅基地的繼承實際上是指宅基地使用權(quán)的繼承。中華人民共和國繼承法規(guī)定，遺產(chǎn)是公民死亡時遺留的個人合法財產(chǎn)，包括：公民的房屋、儲蓄和生活用品等。我國目前土地和房屋是分別實行管理的。根據(jù)上述規(guī)定，宅基地是農(nóng)民基于集體經(jīng)濟組織成員身份而享有的可以用于修建住宅的集體建設(shè)用地，農(nóng)民無須交納任何土地費用即可取得，是一種福利性質(zhì)的，一般來講不能繼承。但宅基地上

22、建成的房屋則屬于公民個人財產(chǎn)，可以繼承。22.買到“兇宅”，可以退房嗎？答：可以。我國合同法第五十四條規(guī)定，一方以欺詐、脅迫的手段或乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，或因重大誤解訂立的合同，當事人一方有權(quán)請求法院或仲裁機構(gòu)變更或撤銷。買家若對“兇宅”有所避諱，可以在合同中明確房屋的條件，并應(yīng)多方探聽業(yè)主出售房屋的情況，比如到轄區(qū)的派出所了解或?qū)⑵滟徺I房屋地址作為關(guān)鍵字在互聯(lián)網(wǎng)當中搜索。同時，買家也可要求業(yè)主在合同中約定信息披露條款，如“業(yè)主保證所出售房屋中未曾發(fā)生過非正常死亡、嚴重刑事案件等可能導致買家心理不安的情況。若買家發(fā)現(xiàn)房屋中曾經(jīng)發(fā)生過上述情況而業(yè)主未曾予以書面披露，買

23、家有權(quán)解除合同并要求業(yè)主賠償10萬元”之類的合同條款。這樣的約定可以督促業(yè)主披露房屋信息，也可以讓買家在發(fā)生糾紛尋求法律救濟時有據(jù)可依。另外，業(yè)主如自身房屋曾發(fā)生過非正常死亡、嚴重刑事案件等事實，應(yīng)遵守誠實信用原則，主動向買家說明，并以書面的形式予以告知。23.開發(fā)商逾期交房，購房者如何行使解除權(quán)？答：根據(jù)中華人民共和國合同法第15條的相關(guān)規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權(quán)

24、應(yīng)當在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。上述3個月和1年期間作為解除權(quán)的行使期間，均屬于除斥期間，都屬于不可變期間，不存在期間的終止、中斷、延長的情形。24.承租人死亡后公房應(yīng)當由誰來繼承答：對于公有住房來說，由于被繼承人生前所擁有的只是對房屋的使用權(quán)利，而房屋的所有權(quán)并不歸被繼承人所有，所以一般情況下繼承人不能對被繼承人的這套公房主張繼承，而只能根據(jù)北京市房屋租賃管理辦法之規(guī)定申請變更承租人。根據(jù)北京市房屋租賃管理辦法，公有居住房屋的“共同居住人”是指公有居住房屋的承租人死亡或者變更租賃關(guān)系時，在該承租房屋處實際居住生活一年以上而且本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難

25、的人。承租人生前具有本市常住戶口的配偶和直系親屬協(xié)商一致，要求變更租賃戶名的，出租人應(yīng)予同意。協(xié)商不一致的，出租人應(yīng)當按照下列順序書面確定承租人：原承租人的配偶；原承租人的子女；原承租人的父母；原承租人的其他直系親屬。25.房屋租賃人是否應(yīng)得到拆遷補償？答：不可以。1991年3月22日國務(wù)院發(fā)布城市房屋拆遷管理條例第三條：本條例所稱拆遷人是指取得房屋拆遷許可證的建設(shè)單位或者個人。本條例所稱被拆遷人是指被拆除房屋及其附屬物的所有人(包括代管人、國家授權(quán)的國有房屋及其附屬物的管理人)和被拆除房屋及其附屬物的使用人.按照以上條例的規(guī)定，拆遷人只對房屋的所有人給予補償，若只是房屋的租賃人，不應(yīng)享有房屋

26、的拆遷補償。26.銀行抵押的房屋被拆遷，是否有權(quán)在補償款中提前還款受償答：關(guān)于抵押房屋拆遷的法律問題，依照國家有關(guān)擔保的法律執(zhí)行。我國規(guī)范擔保行為的主要法律規(guī)范就是擔保法，但是擔保法也沒有就抵押房屋拆遷情況下當事人的權(quán)利義務(wù)安排作明確的規(guī)定。但是，使抵押權(quán)人追及抵押物的補償款而受償可以有效地保護抵押權(quán)人的利益，也有助于循序解決拆遷糾紛，加快拆遷進度。而擔保法也規(guī)定：抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價款，應(yīng)當向抵押權(quán)人提前清償所擔保的債權(quán)或者向與抵押權(quán)人約定的第三人提存。超過債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。27.離婚時拆遷安置房如何分割在我國，拆遷行為具有較強的政策性，為了保證被拆遷人

27、的合法權(quán)益,在給予房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換或貨幣補償時，一般情況下，拆遷人要綜合考慮被拆遷人房屋的具體面積、地段、目前市價等具體情況，還要考慮被拆遷人家人的居住情況，即有幾個人需要被安置，也就是我們通常所稱的“安置對象”情況。一般而言，被安置人越多，則分得的房屋面積越大、套數(shù)越多、貨幣補償?shù)慕痤~越高，因此不能簡單地認為，拆遷補償只是針對被拆遷房屋的價值補償，也不能錯誤地認為，一方婚前房屋拆遷后所得的房屋或補償款均系其個人財產(chǎn)。但若拆遷時，拆遷部門已明確各被安置人的具體補償金額及安置補償原則，則應(yīng)以拆遷部門的認定為準。婚前一方承租或所有的房屋，在婚后拆遷之后所得的房屋并非一定仍屬該方個人財產(chǎn)，而是要綜合考慮

28、安置對象的具體情況，配偶一方也屬安置對象，則該房屋應(yīng)被認定為夫妻共同財產(chǎn)或家庭共同財產(chǎn)。28.未成年人的房屋產(chǎn)權(quán)如何處理？答：據(jù)我國民法通則第十八條的規(guī)定，監(jiān)護人應(yīng)當履行監(jiān)護職責，保護被監(jiān)護人的人身、財產(chǎn)及其他合法權(quán)益，除為被監(jiān)護人的利益外，不得處理被監(jiān)護人的財產(chǎn)。監(jiān)護人不履行監(jiān)護職責或者侵害被監(jiān)護人的合法權(quán)益的，應(yīng)當承擔責任；給被監(jiān)護人造成財產(chǎn)損失的應(yīng)當賠償損失。最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民法通則若干問題意見(試行)第10條規(guī)定，監(jiān)護人的監(jiān)護職責包括：保護被監(jiān)護人的身體健康，照顧被監(jiān)護人的生活，管理和保護被監(jiān)護人的財產(chǎn)，代理被監(jiān)護人進行民事活動。根據(jù)以上規(guī)定，只有為了未成年人的利益，監(jiān)護人才有

29、權(quán)處理未成年人的房產(chǎn)，否則，監(jiān)護人不得處理被監(jiān)護人的財產(chǎn)。對于“為被監(jiān)護人的利益”的情形，我國法律還未作出相應(yīng)的規(guī)定。根據(jù)司法實踐，以下情形可以視為“為被監(jiān)護人的利益”：（1）作為監(jiān)護人的父母為了未成年人的教育，比如支付學費等，需要處理未成年人房產(chǎn)的。（2）作為監(jiān)護人的父母為了未成年人的健康，比如治病等，需要處理未成年人房產(chǎn)的。（3）根據(jù)侵權(quán)責任法第三十二條第二款“有財產(chǎn)的無民事行為能力人、限制民事行為能力人造成他人損害的，從本人財產(chǎn)中支付賠償費用。”，作為監(jiān)護人的父母為未成年人支付侵權(quán)賠償款，需要處理未成年人房產(chǎn)的。（4）未成年人的房產(chǎn)遇合法拆遷，作為監(jiān)護人的父母在不放棄房屋拆遷補償權(quán)利的情

30、況下與拆遷部門簽訂房屋拆遷補償協(xié)議，而處理未成年人房產(chǎn)的。（5）作為監(jiān)護人的父母需要出售舊房來為未成年人購買新房改善居住條件時，且購買的新房價值等于或大于舊房的價值，而處理未成年人房產(chǎn)的。綜上，如不符合上述條件而私自處置未成年人房產(chǎn)的，監(jiān)護人將要承擔相應(yīng)的法律責任。29.購買二手房時，如何謹防無法過戶？答：購買二手房時，無法過戶有兩種情況：（1）該房已同開發(fā)商簽好買賣合同，并交完款入住，開發(fā)商已在房地產(chǎn)交易所辦理登記備案，但購房者未到房地產(chǎn)交易所辦理購房合同簽證手續(xù)，并在合同落款處蓋上房地產(chǎn)交易所合同簽證公章或辦了簽證手續(xù)而未及時辦理房屋所有權(quán)正；此種情形風險不是很大，只要督促原房主及時辦理房

31、屋產(chǎn)權(quán)證后，再行通過產(chǎn)權(quán)過戶更名繳納各種稅費后過戶即可；（2）開發(fā)商因項目手續(xù)不全或欠交土地出讓金或集體上地未變性國有土地等手續(xù)而根本無法辦理其登記備案手續(xù)。此種風險就大一些，要么只有等開發(fā)商交齊土地出讓金或變性為國有出讓土地等全部手續(xù)并正式在房地產(chǎn)交易所辦理了登記備案手續(xù)后，再行購買；要么，開發(fā)商根本無法辦理登記備案，購買了無法辦理房屋所有權(quán)證。購買二手房時，最好先到房屋登記部門查詢房屋所有權(quán)證，確認無誤后，在交款購房，這樣，就可以確保自己的權(quán)益不受侵害。30.未取得房產(chǎn)證的二手房買賣合同是有效嗎？答：目前法院的一般做法是只要在買賣協(xié)議中明確約定所買賣房屋的權(quán)屬狀況為產(chǎn)權(quán)證正在辦理中（或尚未

32、取得房屋產(chǎn)權(quán)證），且約定待賣方取得房屋產(chǎn)權(quán)證后再辦理房屋過戶手續(xù)的，均認定為此買賣協(xié)議不違反法律強制性規(guī)定，合法有效。當然了，如果在簽訂未取得產(chǎn)權(quán)證的房屋買賣協(xié)議時，沒有明確約定房屋尚未取得產(chǎn)權(quán)證，同時約定了具體的房屋過戶時間，并在違約責任中約定因一方原因?qū)е虏荒苓^戶或者逾期辦理過戶手續(xù)10天以上的，另外一方有權(quán)解除合同，那么，房屋的買方以賣方違約為由要解除合同，或者以賣方在簽訂房屋買賣協(xié)議時沒有明確告訴房屋權(quán)屬狀況存在欺詐為由要求撤銷房屋買賣協(xié)議的，法院一旦查明屬實，房屋買方的主張也會得到法院的支持。故，建議房屋買賣雙方和房屋中介在簽訂有關(guān)未取得產(chǎn)權(quán)證的房屋買賣協(xié)議時，在協(xié)議中明確約定房屋產(chǎn)

33、權(quán)證尚未取的情況，和約定待產(chǎn)權(quán)證下發(fā)后10日內(nèi)前往房屋管理部門辦理過戶手續(xù)，以免造成所簽協(xié)議被解除和被撤銷的風險。 31.城里人能買農(nóng)村宅基地上的房子嗎？答：涉及到農(nóng)村宅基地使用權(quán)的性質(zhì)問題。宅基地使用權(quán)主要有以下四個特點：1.身份性。只有擁有集體經(jīng)濟組織成員這一身份，才有權(quán)利享有宅基地使用權(quán)。2.無償性，宅基地使用權(quán)農(nóng)民可無償取得。3.有限性，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。4.無使用期限限制，在理論上，宅基地使用權(quán)一旦取得，使用權(quán)人可一直使用下去。但是，如果宅基地使用權(quán)因為自然災(zāi)害等原因滅失的，村民可通過重新分配獲得宅基地。我國雖然禁止宅

34、基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，但農(nóng)村村民對宅基地上的房屋享有所有權(quán)并可自由處分。根據(jù)房地一體的規(guī)則，盡管宅基地使用權(quán)本身不可以轉(zhuǎn)讓，但它可以隨著房屋一同轉(zhuǎn)讓。如果村民自愿將其房屋轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟組織的其他村民，由于雙方的身份同一，可以認定這種轉(zhuǎn)讓行為有效。但是，如果村民將其房屋轉(zhuǎn)讓給非本集體經(jīng)濟組織的成員或者城鎮(zhèn)居民，由于雙方身份不具有同一性，而且宅基地使用權(quán)是一種帶有社會福利性質(zhì)的權(quán)利，城鎮(zhèn)居民不得享有，因此，一旦城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)民的宅基地房屋，就會侵害集體經(jīng)濟組織的合法權(quán)益。32.購房合同“誠意金”受不受法律保護？答：“誠意金”只是一種商業(yè)銷售手段，不具有法律上的定金效力。同時，要看購房者有沒有與開發(fā)商

35、簽訂定金合同或者預購合同，如果有可以認定其與開發(fā)商之間達成了一致的購房意向，否則，就不能認定有購房意向。33.何謂“保障性住房”及“兩限房”答：根據(jù)北京市“十一五”保障性住房及“兩限”商品住房用地布局規(guī)劃（2006年2010年）（1）保障性住房是指政府按限定標準、限定價格或租金的為本市中低收入住房困難家庭提供的住房，由廉租住房、經(jīng)濟適用住房和政策性租賃住房構(gòu)成。（2）限房價、限套型普通商品住房(以下簡稱“兩限房”或“兩限”商品住房)是指經(jīng)城市人民政府批準，在限制套型比例、限定銷售價格的基礎(chǔ)上，以競地價、競房價的方式，招標確定住宅項目開發(fā)建設(shè)單位，由中標單位按照約定標準建設(shè)，按照約定價位面向符合

36、條件的居民銷售的中低價位、中小套型普通商品住房。34.什么叫做廉租住房？誰能申請廉租住房？答：城鎮(zhèn)廉租住房，是政府和單位為了照顧那些有城鎮(zhèn)戶口的最低收入家庭，而向他們提供的租金相對低廉的普通住房?，F(xiàn)在大多數(shù)城市已經(jīng)有了廉租住房。申請廉租住房以家庭為單位。申請廉租住房的家庭，應(yīng)當由戶主按照規(guī)定程序向街道辦事處證明自己符合申請廉租住房的資格，提出書面申請，然后經(jīng)所在區(qū)房屋土地管理局廉租住房管理部門審核，公告登記后，才能輪候配租。收到房租補貼（或分配廉租住房）后，每年還要接受家庭人口與收入狀況定期審核。符合最低收入標準和住房困難標準的城鎮(zhèn)居民可申請配租廉租住房，具體標準由地方政府確定，北京市城近郊八

37、區(qū)的標準是：（1）連續(xù)享受北京市城市最低生活保障待遇1年以上的家庭或者具有本市非農(nóng)業(yè)常住戶口、持有本市民政部門認定的優(yōu)撫對象身份證明的家庭。（2）家庭人均住房使用面積7.5平方米以下。參考法條：北京市國土資源和房屋管理局北京市城鎮(zhèn)廉租住房管理試行辦法實施意見第一條第一款。北京市國土資源和房屋管理局北京市城鎮(zhèn)廉租住房管理試行辦法第一條。35.廉租住房的租金如何確定？答：城鎮(zhèn)廉租住房制度主要有3種形式，即租金減免、租金補貼和實物配租，其中以租金補貼為主。以北京為例，配租標準按人均10平方米使用面積（包括原住房面積），每平方米補貼25元。 參考法條：北京市國土資源和房屋管理局北京市城鎮(zhèn)廉租住房管理試

38、行辦法第三條。建設(shè)部、財政部、民政部、國土資源部、國家稅務(wù)總局城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法第五條。36.房改房能否買賣答：根據(jù)國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定，職工以市場價購買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個人所有，可以依法進入市場，按規(guī)定交納有關(guān)稅費后，收入歸個人所有：職工以成本價購買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個人所有，一般住用5年后可以依法進入市場，在補交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交有關(guān)稅費后，收入歸個人所有：職工以標準價購買的住房，擁有部分產(chǎn)權(quán)，即占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán)，可以繼承（產(chǎn)權(quán)比例按售房當年標準價占成本價的比重確定），一般住用5年后方可依法進入市場，在同等條件下，原售房單位

39、有優(yōu)先購買權(quán)、租用權(quán)。37.婚后房產(chǎn)證加名方法有哪些？答：按照法律規(guī)定，任何財產(chǎn)的所有權(quán)都可以是多個人共享的。也就是說，房屋的所有權(quán)人并不只能是一個，只要當事人愿意，房屋的所有權(quán)人也可以是幾個人共同享有。因此，當事人在結(jié)婚后可以在房產(chǎn)證上加名字。如果在結(jié)婚購買的房屋，那么在婚姻存續(xù)期間添加配偶姓名可以直接添加。如果在婚姻存續(xù)期間房產(chǎn)屬于夫妻共同財產(chǎn)，就算是房產(chǎn)證上只寫一個人的名字也算是兩人的共同財產(chǎn)。因此在婚姻期間，這類情況如需辦理房產(chǎn)證加名手續(xù)，只需攜帶結(jié)婚證、房屋兩證、身份證原件及復印件到房產(chǎn)交易中心“變更登記”窗口辦理即可?；楹蠓慨a(chǎn)證加名不增收契稅。因此婚后加名分費用除開契稅即可。 最后

40、需要提醒的是，商品房買賣合同備案、銀行抵押按揭期間，如果想要增加或者減少名字，實際是增加或者減少合同的當事人，實際是變更合同的主體，必須經(jīng)過原有各方當事人的同意。所以，通常買賣合同備案后、產(chǎn)權(quán)證辦出前，或者按揭貸款付清前，除非對方同意，否則不能辦理名字的變更。38.二手房交易中應(yīng)約定稅費承擔主體答：二手房交易稅費中大額稅費包括：營業(yè)稅，契稅，個人所得稅（1）契稅：一般為成交價或評估價（高者）1.5% （商用用房或大于144平米的非普通住宅稅率為3%）。（2）個人所得稅：自2013年3月31日（含）起，能核實房屋原值的，嚴格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征，不能核實房屋原值的征收1% 。對個人轉(zhuǎn)讓自用5年

41、以上并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。（3）營業(yè)稅：一般為成交價或評估價（高者）5.5% ，房產(chǎn)證或購買時契稅完稅證（以在先者為準）未滿五年的需要繳納，滿五年的免征。上述稅費數(shù)額巨大，嚴重影響交易雙方的利益，因此在簽訂房屋買賣合同時，最好在合同中約定承擔主體。39.租賃房屋出售后，購買人要求承租人退房怎么辦？答：根據(jù)我國合同法相關(guān)規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動，不會影響租賃合同的效力，這一規(guī)定被法律界稱為“買賣不破租賃”規(guī)則。房主出售房屋時，征詢承租人的意見，承租人如果買可以主張其優(yōu)先購買房屋的權(quán)利，反之，則不行。40.如何變更公房承租權(quán)答：原承租人死亡后，并非任何人都有

42、權(quán)繼受公房的承租權(quán)，參考各地方的規(guī)定，通常情況下，公房承租的變更規(guī)則如下:其生前在本處有本市常住戶口的共同居住人,由共同居住人協(xié)商一致確定的人選繼續(xù)承租,不能協(xié)商一致的,出租人可按下列順序在共同居住人中確定變更承租人:一是原承租人的配偶,二是原承租人的子女,三是原承租人的父母,四是其他人.其生前在本處無本市常住戶口的共同居住人,由其他在本市有常住戶口的配偶和直系親屬協(xié)商一致確定的人選繼續(xù)承租,不能協(xié)商一致的,按下列順序確定: 一是原承租人的配偶,二是原承租人的子女,三是原承租人的父母,四是原承租人的其他直系親屬.共同居住人是指承租人死亡時,在該承租房屋處實際居住生活一年以上的人,且在本市無其他

43、房屋居住或居住困難的人.41.采光糾紛賠償?shù)臉藴?、范圍答：?）受侵害方房屋貶值部分。侵害方因其建筑物輕高空發(fā)展，充分利用了空間，其房屋有了較大的增值，或者侵害方所蓋的高層建筑物純粹為了商品房開發(fā)，其建成房屋的經(jīng)濟效益自不待言。與此鮮明對比的是，鄰方的房屋因采光受到影響，其房屋在原有價值的基礎(chǔ)上有大幅的下降。因為房屋的價值取決于其位置、方向、采光等關(guān)鍵因素，因此應(yīng)委托物價評估部門，對受害方的原有價值及采光受影響后的價值予以評估，其差額部分應(yīng)屬賠償范圍?；蛘咦兺ㄓ山ㄖ綄⑧彿降姆课菀栽袃r格買下，受害方另置買新房。（2）受侵害方采取補救措施的費用。受害方因采光的需要，需改變原有房屋結(jié)構(gòu)，如由于陽光遮擋導致電費、采暖設(shè)施增加的費用，增大門窗面積，開天窗等，該項費用應(yīng)屬賠償范圍。另外，受害方因采光不足，室內(nèi)照明設(shè)備使用時間相對延長，對照設(shè)備的使用壽命及能源消耗都有較大影響，可考慮將該項費酌情予以一次性判賠。（3）精神損害賠償。沒有特定標準，一般由法院根據(jù)實際損害情況、當?shù)匚飪r、經(jīng)濟水平，綜合考量確定，或者調(diào)解協(xié)商確定。42.房貸未獲批是否構(gòu)成違約？答：購房者在選擇銀行按揭的方式購買商品房時，常常出現(xiàn)銀行按揭貸款不成，導致商品房買賣合同難以繼續(xù)，合同解除后已付的定金和首付款的返還