戴家弄項目農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)營思路

1、xxx項目農(nóng)貿(mào)市場定位及經(jīng)營思路一、xxx農(nóng)貿(mào)市場現(xiàn)狀目前階段xxx農(nóng)貿(mào)市場占地3600，共設(shè)有157個經(jīng)營戶（其中包括攤位及店鋪）。注：其它分析見市場問卷調(diào)查分析報告。二、周邊代表性農(nóng)貿(mào)市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢aaa農(nóng)貿(mào)市場大部分秉承了“臟、亂、差”的傳統(tǒng)特點(diǎn)，骯臟的污水、腥臭的氣味成為難以抹去的硬傷，市場交易雙方及周邊居民對此都有較大的意見（注：問卷調(diào)查中經(jīng)營戶對環(huán)境、管理的意見達(dá)到51），有潛在需求，但是苦于沒有改善的方法。如果在后續(xù)開發(fā)中有可以解決此類問題的市場必然會收到經(jīng)營戶的歡迎。、特點(diǎn)個案分析口碑最好的市場：昌河農(nóng)貿(mào)市場aaa農(nóng)貿(mào)市場中得到贊譽(yù)較多的是“昌河集貿(mào)市場”，但是客觀的看，該

2、市場僅僅對污水、通風(fēng)等細(xì)節(jié)做了一定的處理，實際是嚴(yán)格的管理就讓其輕易的成為口碑最好的市場。模仿廠房頂棚設(shè)計解決通風(fēng)及采光要求:簡易的下水設(shè)計：優(yōu)點(diǎn)：1、 細(xì)節(jié)部分做了一定的處理，方便使用的同時也便于管理的實施。2、 管理嚴(yán)格，杜絕了一些不良現(xiàn)象的發(fā)生。3、 周邊自發(fā)形成了與市場相輔的低檔服裝、日用品、臨時攤點(diǎn)（雜類）。規(guī)模最大的市場：曙光路綜合批發(fā)市場該市場為綜合性批發(fā)市場，其中以農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)及機(jī)電產(chǎn)品批發(fā)為主。其中農(nóng)貿(mào)部分經(jīng)營較多的是水產(chǎn)類批發(fā)、干貨批發(fā)，但農(nóng)產(chǎn)品零售部分（很小部分）主要滿足周邊居民需求。優(yōu)點(diǎn)：、由于是新建商業(yè)項目，采取了房地產(chǎn)普遍采用的宣傳手段，擴(kuò)大了市場知名度。氣派、醒目的

3、大門及門頭無時無刻的體現(xiàn)自己的存在。、有大型停車場，完全滿足經(jīng)營戶需求。并有成為aaa農(nóng)產(chǎn)品集散地的潛質(zhì)。缺點(diǎn)：、 站在農(nóng)貿(mào)市場角度，商鋪設(shè)計明顯不符合實際需求。、 經(jīng)營上沒有發(fā)揮自身規(guī)模上的優(yōu)勢，任憑對面破爛的水果批發(fā)市場繼續(xù)火熱的經(jīng)營。內(nèi)部裝飾最好的市場：十八橋農(nóng)貿(mào)市場該市場內(nèi)部裝飾應(yīng)該是aaa除超市外最好的一個（相對），地面為火燒板、墻面刮白及部分磁板，頂棚也做了一定的修飾?？梢孕纬梢粋€較好的經(jīng)營環(huán)境，但是苦于規(guī)模較小，對周邊競爭中優(yōu)勢不大。優(yōu)點(diǎn)：、通過簡單的裝修，形成相對較好的市場形象。、結(jié)合十八橋商城的現(xiàn)有商業(yè)氛圍，后續(xù)開發(fā)了以低檔服裝、美容美發(fā)用品為主的商業(yè)街。缺點(diǎn)：規(guī)模小，輻射范

4、圍小。、農(nóng)貿(mào)市場發(fā)展趨勢分析市場交易雙方對經(jīng)營環(huán)境及管理提出了更高的要求，服務(wù)是市場成功的關(guān)鍵問題。近期開發(fā)的農(nóng)貿(mào)市場普遍采取了房地產(chǎn)常用的宣傳方式，品牌/形象意識較強(qiáng)。均力圖給過往人群留下深刻影響。大型農(nóng)貿(mào)市場往往對周邊商業(yè)產(chǎn)生影響，不但會吸引大量的流動商販，并且會形成以低檔服裝、鞋帽、日用品、水果、蛋糕店為主的特色商業(yè)。隨著市民在商場、超市內(nèi)購買農(nóng)附產(chǎn)品行為的增多，消費(fèi)者對購物環(huán)境的要求也越來越高。農(nóng)貿(mào)市場的購物環(huán)境將慢慢的決定其后續(xù)的發(fā)展，落后、雜亂的市場終將隨著市政建設(shè)和房地產(chǎn)發(fā)展逐步被淘汰。掌握了市場發(fā)展規(guī)律是成功的運(yùn)營農(nóng)貿(mào)市場的第一步，它只能在硬件設(shè)計（細(xì)節(jié)處理、外部包裝）上提供暫

5、不落后的意見，且讓我們意識到良好市場管理的重要性。但這也僅能做到建設(shè)一個合格的農(nóng)貿(mào)市場，不能說是成功的“運(yùn)營市場”。要正確的運(yùn)營市場，就必須先就農(nóng)貿(mào)市場對于項目后期銷售的意義做出合理的評估。三、農(nóng)貿(mào)市場對項目的意義農(nóng)貿(mào)市場對于項目而言是把雙刃劍，既可以代表生活的便利，形容成項目賣點(diǎn)。又可成為競爭對手抨擊的“缺點(diǎn)”。如何管理、經(jīng)營好農(nóng)貿(mào)市場將成為項目成功的關(guān)鍵，尤其是對商業(yè)部分及部分住宅的去化會起到微妙的作用。單純的建設(shè)好市場、管理好市場只能達(dá)到一個最基本的條件：消除抗性。不加利用的話對銷售的促進(jìn)、品牌的確立幫助不大。如果我們要達(dá)到消除抗性、促進(jìn)銷售的作用，那么對農(nóng)貿(mào)市場運(yùn)營成功的標(biāo)準(zhǔn)就不能僅限

6、于“解決臟亂差、新老市場成功過渡”，而是利用農(nóng)貿(mào)市場做為后續(xù)銷售的有利支撐，利用各種渠道迅速擴(kuò)大項目整體知名度和美譽(yù)度。在確定了市場對項目的意義和使用的方向后，我們的工作就必須按照以下幾條線來實施：以較新的經(jīng)營理念賺取媒體的主動推廣由于本案市場部分是aaa政府“為民辦實事”的主要內(nèi)容，政府希望政績、媒體樂于宣傳是我們值得借鑒的要素，可起到低成本宣傳的效果。在后續(xù)推廣、招商中可反復(fù)采取“事件營銷”類方式，夸大影響。利用政府、媒體的肯定/宣傳加大項目公信力博能集團(tuán)在aaa的企業(yè)形象遠(yuǎn)沒有上饒、南昌、宜春等城市強(qiáng)，加上項目規(guī)模小，且客戶對外地企業(yè)品牌認(rèn)知恐怕存在一些疑慮。在這樣的情況下，政府、媒體的

7、認(rèn)可可極大的淡化此類問題。利用市場形成的商業(yè)氛圍去化部分商鋪客觀的看，農(nóng)貿(mào)市場對周邊的商業(yè)會不可避免的產(chǎn)生影響。例如：南昌墩子堂市場促成了一條農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)、零售街道；aaa十八橋市場也開發(fā)出了結(jié)合市場主要消費(fèi)人群的“低檔服裝、日用品”商業(yè)街；昌河生活區(qū)也形成了類似商業(yè)?？梢姵晒Φ氖袌鰧椖可啼伒娜セ瘯鸬捷^好的促進(jìn)作用。四、項目swot分析項目優(yōu)勢：原集貿(mào)市場已形成了較好的商業(yè)氛圍，有穩(wěn)定的消費(fèi)群體。據(jù)統(tǒng)計經(jīng)營時間每分鐘人流達(dá)到13-20人左右（上午9點(diǎn)）。周邊比鄰浙江路飲食街、浙江商城排檔/夜宵街，除居民消費(fèi)外有穩(wěn)定的企業(yè)消費(fèi)?，F(xiàn)集貿(mào)市場周邊自發(fā)形成了以副食品、水果、早點(diǎn)為主的小體量商業(yè)以及

8、部分臨時攤點(diǎn)，有利于后續(xù)銷售中去化部分商鋪。新建市場在軟硬件上均明顯超過周邊市場，競爭壓力不大。項目劣勢：市場位于項目最南側(cè)，而農(nóng)貿(mào)市場的經(jīng)營準(zhǔn)備活動時間往往處于清晨。會對項目業(yè)主產(chǎn)生一定影響。由于軟硬件投入的加大，勢必會增加經(jīng)營成本，成本的增加對經(jīng)營戶的選擇會產(chǎn)生一定不良影響。項目機(jī)會：政府、媒體關(guān)注的重點(diǎn)“實事項目”，媒體價值較高。aaa農(nóng)貿(mào)市場普遍停留在較低水平，較易取得行業(yè)領(lǐng)頭羊的地位。項目威脅：老市場拆遷過程中是否可能會出現(xiàn)沖突的局面，如果不幸發(fā)生將對項目及企業(yè)形象帶來負(fù)面影響。習(xí)慣了較低的租金水平及粗放管理的經(jīng)營戶能否迅速接受本項目。進(jìn)場后是否可以服從嚴(yán)格管理。部分不肯進(jìn)入新市場的

9、經(jīng)營戶是否會對抗性延續(xù)馬路市場的形式。周邊市場可能會采取相應(yīng)措施，以優(yōu)惠條件吸引經(jīng)營戶。市場前期經(jīng)營階段處于項目施工階段，給項目施工管理及市場經(jīng)營帶來一定的不便利性。xxx整體改造，勢必會影響常住戶數(shù)量，此時本項目的消費(fèi)人群將會去化部分。五、項目運(yùn)營思路根據(jù)以上對項目優(yōu)劣分析及對農(nóng)貿(mào)市場發(fā)展動態(tài)的考慮，本案在經(jīng)營上不能僅僅停留在硬件領(lǐng)先、嚴(yán)格管理的層面上，應(yīng)該適當(dāng)?shù)目紤]到將項目的農(nóng)貿(mào)市場，做成我們整體項目的一個宣傳亮點(diǎn)，一個項目的實際“名片”，在一定意義上達(dá)到為項目的商住部分造成“口碑宣傳”的作用。經(jīng)營理念：服務(wù)型市場/先進(jìn)運(yùn)營在現(xiàn)代營銷理念中，產(chǎn)品提供者的最大任務(wù)就是為消費(fèi)者“量身定做”，而

10、不是單純提供產(chǎn)品供消費(fèi)者選擇，其習(xí)慣、感受被放在首先考慮的位置。對農(nóng)貿(mào)市場而言，我們必須服務(wù)好交易雙方，只有達(dá)成這個要求才能稱得上是“成功經(jīng)營”。服務(wù)可分為以下類：、針對經(jīng)營戶的服務(wù)經(jīng)營戶關(guān)心的是什么？無非就是成本、利潤。那么我們就要在如何幫助其降低成本、更好活躍市場上多動腦筋。例如：結(jié)合周邊較好餐飲商業(yè)，為經(jīng)營戶提供信息服務(wù)浙江路是aaa周邊最大、新的飲食娛樂街，對農(nóng)產(chǎn)品及副食品需求量較大。如果我們可以成為酒店與商販之間的信息平臺，導(dǎo)入信息服務(wù)的理念，相信絕大部分經(jīng)營戶會非常歡迎。此舉將增大了本市場的經(jīng)營附加值。政策服務(wù)政府對本項目期望值較高，我們有條件為經(jīng)營戶爭取到稅收、雜費(fèi)減免及市場榮譽(yù)

11、（信的過商戶、菜籃子工程、無公害市場）等條件，扶持其經(jīng)營。并且對后續(xù)管理會有較大的潤滑作用。整體運(yùn)營服務(wù)目前農(nóng)貿(mào)市場的競爭來自哪里？其市場之間的競爭影響正在逐漸縮小，相反超市、商場的逐步擴(kuò)張給其帶來了較大的沖擊。超市具有的成本優(yōu)勢使其可以輕易的推出“特價菜、限時搶購”類活動，瘋狂搶奪消費(fèi)者，并且可借助人氣消化掉其它商品。那么我們對超市與市場之間的競爭關(guān)系做一定的比較。超市優(yōu)勢：環(huán)境好、部分產(chǎn)品價格便宜。市場優(yōu)勢：產(chǎn)品整體價格便宜、產(chǎn)品新鮮。為了避免競爭壓力，我們必須學(xué)習(xí)超市操作方式，整合資源（經(jīng)營戶協(xié)商）提供類似服務(wù)。即可以為市場帶來大量的人氣，也可以對商業(yè)部分的去化做一定的促進(jìn)。、針對消費(fèi)者

12、的服務(wù)普通消費(fèi)者關(guān)心的是購買物的新鮮、價格，或者說有點(diǎn)貪圖小利。抽獎、限時搶購、特價銷售類活動都對其有較大吸引。注：對本案業(yè)主可采取專項服務(wù)。例如:電話留菜、送菜服務(wù)。即繁榮市場，有可增強(qiáng)樓盤形象。形象定位：超市購物享受的“鮮活”市場硬件上的設(shè)置可以說是超市式享受，但更關(guān)鍵的是讓其享受超市可帶來的種種“實惠”。具體參照相關(guān)活動方式。形象包裝：導(dǎo)入品牌意識農(nóng)貿(mào)市場部分對項目顯得十分重要，應(yīng)該導(dǎo)入品牌意識。市場使用統(tǒng)一標(biāo)示，暗藏樓盤信息。具體建議為：統(tǒng)一色調(diào)，包括logo、標(biāo)語、經(jīng)營人員服裝等細(xì)節(jié)。案名：突出“鮮、活、全”特點(diǎn)。外部形象：現(xiàn)代、顏色鮮艷的整體效果。客戶定位：現(xiàn)有及周邊市場經(jīng)營戶新市

13、場、新型購買方式（超市）的出現(xiàn)，必然會對現(xiàn)有經(jīng)營結(jié)構(gòu)帶來變化。我們應(yīng)該抓住機(jī)會，盡可能吸引更多經(jīng)營戶。六、項目運(yùn)營流程.第一步：與現(xiàn)市場經(jīng)營戶建立友好關(guān)系現(xiàn)經(jīng)營戶是我們必須重視的要點(diǎn)，且通過對運(yùn)營的劣勢分析，日后矛盾恐怕也主要發(fā)生在與他們的合作上。為了最大限度的消除隱患，勢必要在矛盾發(fā)生前與其形成好的關(guān)系。方式：定期走訪經(jīng)營戶，了解經(jīng)營情況及需求；發(fā)放小禮品，拉近互相關(guān)系。又可通過市場人流把項目信息低價傳播出去。第二步：信息滲透為了體現(xiàn)市場最大商業(yè)價值，我們必須增加潛在經(jīng)營戶，那么周邊市場就成為我們爭取的主要區(qū)域。經(jīng)常性走訪、透露項目信息應(yīng)該會取得不錯的效果。方式：同上第三步：信息平臺初步搭建

14、前期成立專門“外聯(lián)部”，專門負(fù)責(zé)浙江路各商家洽談，檢討此類平臺搭建的可能性。建議由銷售部和物業(yè)共同抽調(diào)人員組成。第四步：運(yùn)營手法的確定學(xué)習(xí)超市類促銷經(jīng)驗，尋找符合項目實際情況的方式。第五步：意向登記的準(zhǔn)備和實施根據(jù)實際情況，制定方案。爭取制造出“一攤難求”的局面。第六步：入場經(jīng)營準(zhǔn)備包括內(nèi)部裝修的補(bǔ)充，開張活動的安排。其中廣告租賃信息可盡量發(fā)布，意圖在開張時市場可形成熱鬧的場面。第七步：市場開業(yè)前媒體宣傳利用媒體力量和政府的支持，采取軟文報道、現(xiàn)場報道等形式做形象宣傳。第七步：正常運(yùn)營及突發(fā)事件的處理七、其它項目盈利方式、廣告收入農(nóng)貿(mào)市場是人流量非常大的區(qū)域，具有較大的廣告價值。是諸如副食品、快速消費(fèi)品類經(jīng)營戶廣告投放的理想場地。建議在項