房地產(chǎn)銷售建筑基礎(chǔ)知識(shí)(doc)

1、房地產(chǎn)銷售基礎(chǔ)知識(shí)一、常用名詞基本解釋（一）名詞解釋1、 建筑密度：規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底占地面積與地塊面積之比。2、 建筑容積率：是反映和衡量建筑用地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)，是指地塊內(nèi)建筑物的總建筑面積與地塊面積的比值，即：容積率總建筑面積建筑用地面積。其中，總建筑面積是地上所有建筑面積之和。這個(gè)比值越小，意味著小區(qū)容納的建筑總量越小，居住生活質(zhì)量就會(huì)越高。3、 綠化率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。4、 樓間距：東西向樓間距為1：1，南北偏東為1：1.3，南北向?yàn)?：1.5。5、 建筑層高：層高是指住宅高度以“層”為單位計(jì)量，每一層的高度國(guó)家在設(shè)計(jì)上有個(gè)要求，這個(gè)

2、高度就叫層高。具體地說(shuō)，層高是指下層地板面或樓板上表面（或下表面）到相鄰上層樓板上表面（或下表面）之間的豎向尺寸。住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)（gbi100-87）中規(guī)定，住宅的層高采用下列參數(shù)：2.6米、2.7米、2.8米。凈高則是指層高減去樓板厚度的凈剩值。6、 人口毛密度：每公頃居住區(qū)用地上容納的規(guī)劃人口數(shù)量(人/ha)。7、 人口凈密度：每公頃住宅用地上容納的規(guī)劃人口數(shù)量(人/ha)。8、 進(jìn)深：在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長(zhǎng)度。9、 開間：即住宅的寬度。指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離，a) 因?yàn)榫鸵粋€(gè)自然間的寬度而言，故又稱為開間。10

3、、 公攤面積：商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成： （1）電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積； （2）各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50。11、 共有建筑面積：房屋系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。12、 公用建筑面積：公用建筑面積不包括任何作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車棚等面積，作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。一般公用建筑面積按以下方法計(jì)算：整棟建筑物的面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人

4、防工程等建筑面積，為整棟建筑的公用建筑面積13、 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)：將整棟建筑物的公用建筑面積除以整棟建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。14、 銷售面積：銷售面積是指商品房按套或單元出售，其銷售面積為購(gòu)房者所購(gòu)買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（ 以下簡(jiǎn)稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。15、 陽(yáng)臺(tái)：陽(yáng)臺(tái)是指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)、晾曬衣物等的空間。16、 平臺(tái)：平臺(tái)是指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。17、 走廊：走廊是指住宅套外使用的水平交通空間。18、 地下室：地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的12者。19、

5、 半地下室：半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的13，且不超過12者。20、 居住區(qū)用地：居住區(qū)用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項(xiàng)用地的總稱。21、 住宅用地：住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地含宅間綠地和宅間小路等的總稱。22、 公共服務(wù)設(shè)施用地：公共服務(wù)設(shè)施用地一般稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配建的、為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場(chǎng)院、綠地和配建停車場(chǎng)等。 23、 道路用地：道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場(chǎng)地。24、 公共綠地：公共綠地是指滿足規(guī)定的

6、日照要求，適合于安排游憩活動(dòng)設(shè)施的、供居民共享的游憩綠地，應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其他塊狀帶狀綠地等。25、 建筑線：建筑線一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。26、 玄關(guān)：玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過渡的地段。居室是家庭的領(lǐng)地，講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對(duì)室內(nèi)就不能一覽無(wú)余。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時(shí)，玄關(guān)也是接受郵件、簡(jiǎn)單會(huì)客的場(chǎng)所。27、 隔斷：指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚?28、 過道：指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。29、 鋼

7、結(jié)構(gòu)：是指承重的主要構(gòu)件是用鋼材料建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)。30、 鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：是指承重的主要構(gòu)件是用鋼、鋼筋混凝土建造的。31、 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：是指承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土建造的。包括薄殼結(jié)構(gòu)、大模板現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)及使用滑模、升板等建造的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物。32、 混合結(jié)構(gòu)：是指承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土和磚木建造的。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是用木材建造，柱是用鋼筋混凝土建造。33、 框架結(jié)構(gòu)：指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預(yù)制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶爛等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配成而的住宅。34、 磚混結(jié)構(gòu)：承重的主要結(jié)構(gòu)采用梁、柱和

8、墻體建造。梁和柱是指磚混結(jié)構(gòu)房屋樓板及梁是鋼筋混凝土建造，墻體是用磚或砌體建筑的。35、 框剪結(jié)構(gòu)：框架-剪力墻結(jié)構(gòu)也稱框剪結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)是在框架結(jié)構(gòu)中布置一定數(shù)量的剪力墻，構(gòu)成靈活自由的使用空間，滿足不同建筑功能的要求，同樣又有足夠的剪力墻，有相當(dāng)大的剛度，框剪結(jié)構(gòu)的受力特點(diǎn)，是由框架和剪力墻結(jié)構(gòu)兩種不同的抗側(cè)力結(jié)構(gòu)組成的新的受力形式，所以它的框架不同于純框架結(jié)構(gòu)中的框架，剪力墻在框剪結(jié)構(gòu)中也不同于剪力墻結(jié)構(gòu)中的剪力墻。36、 墻：墻是建筑物的承重構(gòu)件和圍護(hù)構(gòu)件。作為承重構(gòu)件，承受著建筑物由屋頂或樓板層傳來(lái)的荷載，并將這些荷載再傳給基礎(chǔ)。作為圍護(hù)構(gòu)件，外墻起著抵御自然界各種因素對(duì)室內(nèi)侵襲的作

9、用，內(nèi)墻起著分隔房間、創(chuàng)造室內(nèi)舒適環(huán)境的作用。37、 橫墻、山墻、縱墻：凡沿建筑物短軸方向布置的墻稱橫墻，橫向外墻一般稱山墻；而沿建筑物長(zhǎng)軸方向布置的墻稱縱墻，縱墻有內(nèi)縱墻與外縱墻之分；在一片墻上，窗與窗或門與窗之間的墻稱窗間墻；窗洞下部的墻稱窗下墻。38、 樓板層：樓板層是樓房建筑中水平方向的承重構(gòu)件。樓板層承受著家具、設(shè)備和人體的荷載以及本身自重，并將這些荷載傳給墻。39、 地坪：地坪是底層房間與土層相接觸地部分，它承受底層房間內(nèi)地荷載。40、 樓板面層：又稱樓面或地面。起著保護(hù)樓板層、分布荷載和絕緣的作用。41、 商品房維修基金：是指按建設(shè)部住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法（建住

10、房1998213號(hào)）的規(guī)定，新建商品住宅（包括經(jīng)濟(jì)適用住房）出售后建立的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金。42、 確權(quán):是依照法律、政策的規(guī)定，經(jīng)過房地產(chǎn)申報(bào)、權(quán)屬調(diào)查、地籍勘丈、審核批準(zhǔn)、登記注冊(cè)、發(fā)放證書等登記規(guī)定程序，確認(rèn)某一房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)的隸屬關(guān)系和他項(xiàng)權(quán)利。43、 土地使用權(quán):是指土地使用者在法律允許范圍內(nèi)對(duì)依法交由其使用的國(guó)有土地或者集體土地的占有、使用以及部分收益、處分的權(quán)利。44、 房屋的他項(xiàng)權(quán)利:房屋的他項(xiàng)權(quán)利是指由房屋的所有權(quán)衍生出來(lái)的典權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、繼承權(quán)等權(quán)利。45、 房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng):又稱土地一級(jí)市場(chǎng)，是土地使用權(quán)出讓的市場(chǎng)，即國(guó)家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)

11、國(guó)有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國(guó)有土地后出讓給使用者的市場(chǎng)，出讓的土地，可以是生地，也可以是經(jīng)過開發(fā)達(dá)到七通一平的熟地。房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)是由國(guó)家壟斷的市場(chǎng)。46、 房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng):是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)進(jìn)行出售和出租的市場(chǎng)。即一般指商品房首次進(jìn)人流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場(chǎng)。房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)也包括土地二級(jí)市場(chǎng)，即土地使用者將達(dá)到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地，進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易的市場(chǎng)。47、 房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng):具有消費(fèi)性質(zhì)。此時(shí)房地產(chǎn)呈橫向流通，即使用者、經(jīng)營(yíng)者之間的平等轉(zhuǎn)移，表現(xiàn)為使用者之間的交易行為。反映的是以效用為價(jià)值尺度的市場(chǎng)價(jià)格，是調(diào)劑需求條件下的市場(chǎng)行為，如私房出租、出售等就是

12、三級(jí)市場(chǎng)行為（二）房地產(chǎn)“五證一計(jì)劃”包括： 建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國(guó)有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、商品房銷售許可證及建設(shè)工程投資計(jì)劃 （三）現(xiàn)行的土地獲取方式（來(lái)源）：1、劃撥2、出讓：分為招標(biāo)、拍賣、掛牌三種根據(jù)2003年6月1日頒布的天津市國(guó)有土地有償使用辦法，對(duì)于經(jīng)濟(jì)性用地必須采用土地出讓的方式獲得。（四）房屋建筑分類1、從構(gòu)成房屋建筑結(jié)構(gòu)的材料分：木結(jié)構(gòu)（老樓，一般為12層建筑）磚木結(jié)構(gòu)（老樓，一般為13層建筑）磚混結(jié)構(gòu)（一般為6或7層建筑）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（高層建筑，為8層以上的建筑）鋼結(jié)構(gòu)（紐約市貿(mào)大廈）2、從房屋層數(shù)高度分：低層 13層（木結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)）多

13、層 46層（磚混結(jié)構(gòu)）中高層 79層（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)）高層 1030層（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)）超高層 40層以上（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)）3、按房屋建筑耐火性和耐久性程度分：一級(jí) 100年以上（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)）二級(jí) 50100年以上(磚混)三級(jí) 2550年（平房）4、房屋建筑用途分：生產(chǎn)性建筑；居住建筑；公共建筑（五）房屋建筑結(jié)構(gòu)1、房屋建筑構(gòu)件一幢建筑物一般是由基礎(chǔ)、墻體（或柱）、樓地層（或梁）、樓梯、屋頂、門窗等六大部分組成。2、房屋承重結(jié)構(gòu)的基本構(gòu)件類型（1） 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（還包括鋼結(jié)構(gòu)、鋼和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)）：承重的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件全部采用鋼筋混凝土建造（主要承重部件為梁和柱）。（2）

14、磚混結(jié)構(gòu)：承重的主要結(jié)構(gòu)采用梁、柱和墻體建造 。梁和柱是指磚混結(jié)構(gòu)房屋樓板及梁是鋼筋混凝土建造，墻體是用磚或砌體建筑的。 （3） 磚木結(jié)構(gòu)：承重的主要結(jié)構(gòu)采用磚、木建造的。（4） 其他結(jié)構(gòu)（簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)）：承重的主要結(jié)構(gòu)采用竹、磚石、等材料建造的簡(jiǎn)易房屋。3、地基與基礎(chǔ)地基：地基指基礎(chǔ)底面以下，受到荷載作用影響范圍內(nèi)的部分巖、土體。整個(gè)建筑物的全部荷載都通過基礎(chǔ)傳給地基來(lái)承受。地基承受荷載的能力是有一定限度的。基礎(chǔ)：基礎(chǔ)是房屋的重要組成部分，位于房屋的最下部位，直接作用在土上并埋入地下，即是房屋的墻或柱埋入地下的擴(kuò)大部分，稱為基礎(chǔ)。基礎(chǔ)用來(lái)承受房屋的全部荷載，并將荷載傳給地基?；A(chǔ)的類型：按基礎(chǔ)的

15、材料及受力特點(diǎn)分類：（1） 剛性基礎(chǔ)：剛性基礎(chǔ)是指由磚石、素混凝土、灰土等剛性材料制作的基礎(chǔ)，這種基礎(chǔ)抗壓強(qiáng)度高而抗拉、抗剪強(qiáng)度低。（2） 柔性基礎(chǔ)：鋼筋混凝土基礎(chǔ)稱為柔性基礎(chǔ)?；A(chǔ)按構(gòu)造形式分：（1） 條形基礎(chǔ)：（2） 獨(dú)立基礎(chǔ)：指呈獨(dú)立柱墩形式的基礎(chǔ)，是鋼筋混凝土排架結(jié)構(gòu)柱下基礎(chǔ)的主要形式之一。（3） 筏板基礎(chǔ)：又叫滿堂紅，一般為50cm厚，對(duì)多層和高層建筑，當(dāng)?shù)鼗临|(zhì)差，采用條形基礎(chǔ)不能滿足地基的容許承載力和建筑物上部結(jié)構(gòu)的容許變形時(shí)或當(dāng)建筑物要求基礎(chǔ)具有足夠的剛度以調(diào)節(jié)不均勻下沉?xí)r，可采用筏板基礎(chǔ)。（4） 箱型基礎(chǔ)：用于高層建筑。（5） 樁基礎(chǔ)：預(yù)制樁、灌注樁、鋼樁、組合材料樁.基礎(chǔ)的

16、應(yīng)用：（1） 多層住宅七層及其層以下可采用磚混結(jié)構(gòu)，可根據(jù)地基情況采用柔性基礎(chǔ)、筏板基礎(chǔ)，如需要與樁相結(jié)合。（2） 中高層住宅可采用框輕結(jié)構(gòu)、框剪結(jié)構(gòu)，根據(jù)地基情況采用柔性基礎(chǔ)、條形基礎(chǔ)、筏板基礎(chǔ)，如需要與樁基礎(chǔ)結(jié)合。（3） 高層住宅可采用框剪結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)，根據(jù)地基情況采用筏板基礎(chǔ)、箱型基礎(chǔ)并與樁基礎(chǔ)相結(jié)合。4、墻體分類：（1） 按平面位置：外墻和內(nèi)墻；（2） 按墻的方向：縱墻和橫墻；（3） 通常縱墻間的間距為房屋的進(jìn)深，橫墻間的間距為房屋的開間；（4） 按墻的受力分：承重墻、非承重墻。5、樓層、地面：（1） 樓層類型：現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓層、裝配式鋼筋混凝土樓層 、木樓層。（2） 按施工方法

17、：現(xiàn)澆、預(yù)制。6、樓梯：（1） 樓梯組成：由樓梯段、平臺(tái)和中間平臺(tái)、扶手、欄桿（或欄板）。（2） 樓梯形式：直跑式、雙跑式等。（3） 樓梯的使用性質(zhì)：主要樓梯、輔助樓梯、疏散樓梯、消防樓梯7、屋頂：屋頂由屋面、屋頂承重結(jié)構(gòu)、保溫隔熱層和頂棚組成。屋頂類型：平屋頂：平屋頂?shù)钠露群苄?，一般采?%以下，上人屋頂坡度為1%-2%。坡屋頂：坡度較陡，一般在10%以上。曲面屋頂：一般用在大跨度的大型建筑。（六）裂縫產(chǎn)生的原因裂縫產(chǎn)生的原因很多，但從產(chǎn)生的原因歸結(jié)起來(lái)可分為結(jié)構(gòu)強(qiáng)度、溫度、沉降幾大類。裂縫是否有害與裂縫出現(xiàn)的部位、裂縫出現(xiàn)的原因以及裂縫的寬度和長(zhǎng)度有關(guān)。裂縫如出現(xiàn)在結(jié)構(gòu)性部位且裂縫的寬度和長(zhǎng)度均較大則為有害裂縫。磚混結(jié)構(gòu)以磚砌體和樓板（可分為現(xiàn)澆和預(yù)制）為受力結(jié)構(gòu)，因此在磚厚大于240的磚墻以及樓板上出現(xiàn)的裂縫均屬于結(jié)構(gòu)性裂縫，但如果表面抹灰開裂而磚體及樓板本身并未開裂則不屬于結(jié)構(gòu)性裂縫?？蜉p結(jié)構(gòu)以梁、板、柱為受力結(jié)構(gòu)，若非表面抹灰裂或填充砌體裂縫則屬于結(jié)構(gòu)性裂縫。混凝土裂縫寬度小于0.3mm即使出現(xiàn)在結(jié)構(gòu)性部位也非有害裂縫，但應(yīng)注意其發(fā)展。（七）關(guān)于室內(nèi)采光有何要求？1、每套住宅至少應(yīng)有一個(gè)居住空間內(nèi)獲得日照，當(dāng)一套住宅中居住空間總數(shù)超過四個(gè)時(shí)，其中宜有二個(gè)獲得日照。2、采光系數(shù)：室內(nèi)為1，窗地面積比1/7；樓梯間0.5窗地面積比1/12。窗地面積比值為直接