住宅小區(qū)物業(yè)管理的特點(diǎn)和難點(diǎn)

1、住宅小區(qū)物業(yè)管理的特點(diǎn)和難點(diǎn)住宅小區(qū)物業(yè)管理的特點(diǎn)和難點(diǎn)摘要：住宅是供人類居住的人造空間。住宅要具備人們?cè)谝欢臻g內(nèi)吃、穿、住、用等起居功能和設(shè)施條件。而住宅小區(qū)物業(yè)管理是住宅小區(qū)業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。目前，我國城市住宅小區(qū)物業(yè)管理市場已逐步走向規(guī)范化，行業(yè)的管理也日趨成熟。物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展、經(jīng)濟(jì)地位的持續(xù)上漲，使其成為了與我國經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，與廣大人民群眾生活、工作息息相關(guān)的一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的新興行業(yè)，它以經(jīng)營為手段，以為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)為宗旨，以經(jīng)濟(jì)效益、

2、社會(huì)效益和環(huán)境效益的綜合統(tǒng)一為目的，成為我國城市管理的重要組成部分，也有其自身的特點(diǎn)。但是，作為新生事物的物業(yè)管理行業(yè)，在發(fā)展進(jìn)程中必將遇到諸多的困難和壓力，管理中許多不盡人意的現(xiàn)象也會(huì)隨處可見，暴露出了一系列的問題和矛盾，如房屋及附屬設(shè)備、設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)，物業(yè)管理區(qū)域的清掃保潔、治安保衛(wèi)、交通及車輛管理、環(huán)境綠化以及業(yè)主或使用人生活、工作、生產(chǎn)方面的服務(wù)，還有并代表業(yè)主或使用人就有關(guān)事宜與政府各部門或公共事業(yè)單位交涉，以及房屋的使用及出租的管理等。為此，物業(yè)管理企業(yè)要想在激烈的市場競爭中脫穎而出，就必須率先解放思想，轉(zhuǎn)變觀念，用科學(xué)、系統(tǒng)的管理理念創(chuàng)造企業(yè)個(gè)性品牌，創(chuàng)新品牌的知名度、美譽(yù)度、

3、忠誠度，這是當(dāng)前物業(yè)管理企業(yè)迎接市場挑戰(zhàn)的戰(zhàn)略思維與現(xiàn)實(shí)抉擇。一、住宅小區(qū)的特點(diǎn)：1.居住功能單一，相對(duì)封閉獨(dú)立。2.住宅小區(qū)居住的人多，人口結(jié)構(gòu)復(fù)雜，形成相對(duì)獨(dú)立的社區(qū)文化。3.住宅小區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)多元化，公用設(shè)施社會(huì)化。4.規(guī)劃建設(shè)合理，配套設(shè)施齊全，居住方便。加強(qiáng)住宅小區(qū)的管理，改革現(xiàn)行的管理體制，針對(duì)住宅小區(qū)產(chǎn)權(quán)多元化的客觀實(shí)際，變各自為政的多家管理為統(tǒng)一管理，變單一的行政管理為多層次的綜合管理，大力發(fā)展社會(huì)化、專業(yè)化的物業(yè)管理模式，不斷提高住宅小區(qū)的管理水平，更好地為業(yè)主生活和小區(qū)建設(shè)服務(wù)。二、住宅小區(qū)物業(yè)管理的特點(diǎn)：住宅小區(qū)內(nèi)居住著不同階層、職業(yè)的家庭,不同的生活習(xí)慣、愛好、文化程度、

4、道德水準(zhǔn)、經(jīng)濟(jì)收入水平等等決定了他們對(duì)居住環(huán)境要求和居住行為的差異。業(yè)主在物業(yè)小區(qū)內(nèi)買了房子用于居住，這個(gè)房子對(duì)于業(yè)主來說便是一個(gè)家，家對(duì)于每一個(gè)人來說應(yīng)該是溫馨美滿、寧靜舒適的。業(yè)主一天內(nèi)最起碼有三分之一的時(shí)間是在小區(qū)內(nèi)度過的，因此，業(yè)主對(duì)居住小區(qū)的要求便是舒適且能在緊張的工作之后放松下來。正因?yàn)榫幼⌒^(qū)內(nèi)的業(yè)主有了這樣的要求，居住小區(qū)的物業(yè)公司就有了工作上的著重點(diǎn)。要想做好住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作，應(yīng)該明確這樣的指導(dǎo)思想，而且住宅小區(qū)物業(yè)管理還帶有相當(dāng)?shù)膹?fù)雜性與其自身所具有的特點(diǎn)：(一)、管理具有社會(huì)性住宅小區(qū)是人們生活、居住的地方，是整個(gè)社會(huì)的一個(gè)組成部分，它的管理必然具有很強(qiáng)的社會(huì)性。

5、小區(qū)內(nèi)居住著各行各業(yè)的人員，居住的人口結(jié)構(gòu)十分復(fù)雜，產(chǎn)生社會(huì)化現(xiàn)象。物業(yè)管理公司應(yīng)爭取住宅小區(qū)居民及社會(huì)各方面力量的支持與幫助。例如，生活小區(qū)的治安狀況與整個(gè)社會(huì)的治安狀況緊密相關(guān)，社會(huì)治安狀況的大環(huán)境必然對(duì)小區(qū)的小環(huán)境產(chǎn)生巨大的影響，所以，在小區(qū)的治安管理工作中應(yīng)加強(qiáng)與所在地公安部門的溝通。為了做好住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作，保證住宅小區(qū)內(nèi)的公共秩序和全體居民的利益，住宅小區(qū)物業(yè)管理公司應(yīng)制定一些物業(yè)管理規(guī)章制度，禁止居民有違背公共利益的住用行為。為了讓小區(qū)居民遵守這些制度，物業(yè)管理公司要采取寓管理于服務(wù)中，將物業(yè)管理的專業(yè)化管理服務(wù)與居民的自治管理相結(jié)合，要向住宅小區(qū)居民及社會(huì)各界做好宣傳、溝

6、通等工作，讓小區(qū)居民自己制定業(yè)主公約，形成自我管理的約束機(jī)制，這樣容易達(dá)到小區(qū)居民滿意、政府滿意、物業(yè)管理公司也滿意的理想工作目的。(二)管理具有統(tǒng)一性住宅小區(qū)內(nèi)部的各個(gè)組成部分形成一個(gè)整體，如果仍然采用傳統(tǒng)的房屋管理模式進(jìn)行管理，各自為政，其弊端顯而易見。因此，對(duì)小區(qū)內(nèi)的保潔、綠化、安全保衛(wèi)、進(jìn)出小區(qū)的車輛、公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)及業(yè)主的房屋整修等進(jìn)行統(tǒng)一的管理是現(xiàn)代小區(qū)物業(yè)管理的主要特點(diǎn)之一，既可保證有效成本的控制，又能提高綜合服務(wù)質(zhì)量，使業(yè)主直接享受到物業(yè)服務(wù)的成果。(三)、管理強(qiáng)調(diào)服務(wù)性住宅小區(qū)物業(yè)管理的目的是為了滿足小區(qū)內(nèi)居民居住生活的需要，為居住在小區(qū)內(nèi)的人們提供一個(gè)優(yōu)美、安全、舒適、滿

7、意的居住環(huán)境。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，本著服務(wù)至上的宗旨，為居住在小區(qū)內(nèi)的人們提供到位的服務(wù)。從事住宅小區(qū)管理的物業(yè)管理公司通過向居住在小區(qū)內(nèi)的人們提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，達(dá)到管理的目的。同時(shí)，不僅要提供物業(yè)管理服務(wù)委托合同范疇內(nèi)的基本服務(wù)，還要結(jié)合小區(qū)內(nèi)的特點(diǎn)、業(yè)主的需求提供有針對(duì)性的個(gè)性化服務(wù)。(四)、管理具有復(fù)雜性主要體現(xiàn)在居民的構(gòu)成復(fù)雜，對(duì)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)要求不一；房屋產(chǎn)權(quán)具有多元化的特點(diǎn)，使得管理難度增大；在住宅小區(qū)的物業(yè)管理實(shí)施過程中經(jīng)常涉及市政管理、水電氣暖供應(yīng)、公安、街道辦事處等多個(gè)部門和單位，需要協(xié)調(diào)關(guān)系，明確職責(zé)；由于居民的收入水平和物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)差別較大，目前住宅小

8、區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收繳工作難度較大，具有相當(dāng)?shù)膹?fù)雜性。(五)、管理追求藝術(shù)性為了使住宅小區(qū)的環(huán)境幽雅、整潔美觀，給居住在小區(qū)內(nèi)的人們提供一個(gè)良好的生活、休息和學(xué)習(xí)的環(huán)境，物業(yè)管理公司應(yīng)注意從藝術(shù)的角度對(duì)環(huán)境的管理加以美化。例如，強(qiáng)化小區(qū)的綠化管理，使人們感受到大自然的魅力；加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)的整修管理，禁止私搭亂建，維護(hù)小區(qū)整體風(fēng)貌的藝術(shù)性；加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)園林藝術(shù)小品的維護(hù)，美化人們的視覺，使居住在小區(qū)的人們始終感到心情舒暢等等。三、住宅小區(qū)物業(yè)管理的指導(dǎo)思想：1.服務(wù)至上，寓管理于服務(wù)之中。2.人民城市人民建，人民城市人民管。3.堅(jiān)持統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)與綜合管理，產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營管理權(quán)相分離。4.有償使用，有償服務(wù)，合

9、理負(fù)擔(dān)。四、住宅小區(qū)物業(yè)管理的難點(diǎn)和問題：物業(yè)管理是隨著國家房地產(chǎn)業(yè)，尤其是住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而逐步發(fā)展起來的。當(dāng)人們的生活水平逐步提高后，人們就更關(guān)注生活的質(zhì)量，關(guān)注居住環(huán)境的日常保養(yǎng)和維護(hù)，盡可能使住宅小區(qū)整潔，環(huán)境優(yōu)雅，生活便利，安全不受侵害。根據(jù)政府關(guān)于物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，新建小區(qū)必須實(shí)行物業(yè)管理制度，而舊小區(qū)卻在推行物業(yè)管理的過程中，遇到了很多困難和問題。主要有以下幾個(gè)方面。(一)、居民觀念需轉(zhuǎn)變多年來計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下形成的居民住房福利制度，使很多居民還存在無償享受服務(wù)的傳統(tǒng)觀念，習(xí)慣了由單位的房產(chǎn)管理部門或房管所管房的模式，認(rèn)為實(shí)行物業(yè)管理就是想多收錢，如果實(shí)施物業(yè)管理需要收費(fèi)，也應(yīng)該由

10、單位交，住房消費(fèi)意識(shí)淡薄。(二)、硬件條件相對(duì)落后舊小區(qū)在建設(shè)之初主要是為了解決居民的住房困難問題，小區(qū)的規(guī)劃方案比較簡單。隨著城市人民生活水平的提高，硬件設(shè)施主要有以下一些不足：包括綠化面積較小、機(jī)動(dòng)車停車位缺少、體育健身設(shè)施和文化活動(dòng)空間較小等等。(三)、產(chǎn)權(quán)形式多樣舊小區(qū)普遍存在住房產(chǎn)權(quán)形式多樣的特點(diǎn)。住房產(chǎn)權(quán)形式有全產(chǎn)權(quán)商品房，房改售房，回遷房，農(nóng)轉(zhuǎn)居的承租房，居民承租房。住房的產(chǎn)權(quán)人多樣，有居民個(gè)人、房管局、單位產(chǎn)權(quán)人(包括中央單位、市屬單位、區(qū)屬單位)、公共設(shè)施產(chǎn)權(quán)人(如各市政設(shè)施部門、郵局、銀行、區(qū)屬商業(yè)單位所有的房產(chǎn))、托管房、二手房產(chǎn)權(quán)人等。(四)、存在多頭物業(yè)管理的現(xiàn)象產(chǎn)權(quán)

11、形式的多樣化，使小區(qū)形成多家物業(yè)管理單位同時(shí)對(duì)小區(qū)不同物業(yè)進(jìn)行管理的局面。主要有：單位自管房物業(yè)管理公司，房管局直管公房物業(yè)管理公司，社區(qū)管理單位，居委會(huì)，市政設(shè)施單位，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)單位等。(五)、對(duì)舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行改造的資金缺口較大舊小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理，改善居民的生活環(huán)境，必須對(duì)小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行不同程度的改造，如小區(qū)進(jìn)行封閉、綠化美化、道路修整等。根據(jù)改造項(xiàng)目的多少和改造等級(jí)的不同，資金量少則幾十萬，多則上百萬，甚至上千萬。資金從哪里來，是困擾實(shí)施物業(yè)管理的一個(gè)重要問題。(六)、物業(yè)管理收費(fèi)困難已經(jīng)實(shí)施了物業(yè)管理的小區(qū)，甚至物業(yè)管理水平比較好的小區(qū)，也存在物業(yè)管理收費(fèi)困難的問題。舊小區(qū)物業(yè)管理

12、收費(fèi)經(jīng)物價(jià)部門核準(zhǔn)，目前最低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每平方米0.50元，普通小區(qū)全年收費(fèi)總額為200多元。盡管是如此低廉的費(fèi)用，很多物業(yè)管理公司只能收到30%左右。(七)、管委會(huì)作用有待進(jìn)一步發(fā)揮實(shí)施了物業(yè)管理的小區(qū)一般都成立了物業(yè)管理委員會(huì)或業(yè)主委員會(huì)，但受方方面面因素的影響，很難發(fā)揮其應(yīng)有的作用。如，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)成員必須是擁有較大面積房屋產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)人，但產(chǎn)權(quán)單位怕要求出資整治小區(qū)環(huán)境或承擔(dān)其他經(jīng)濟(jì)責(zé)任，就不愿意參加業(yè)主委員會(huì)，已經(jīng)參加到業(yè)主委員會(huì)的個(gè)人，甚至要求退出業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)在行使職權(quán)過程中存在越權(quán)行為或不能充分履行相關(guān)職責(zé)。(八)、社區(qū)管理與物業(yè)管理存在矛盾社區(qū)管理與物業(yè)管理在

13、對(duì)小區(qū)物業(yè)實(shí)施管理的問題上存在矛盾。有的社區(qū)委員會(huì)以贏利為目的，與物業(yè)管理企業(yè)爭奪物業(yè)管理項(xiàng)目，把政府補(bǔ)貼給物業(yè)管理單位的專項(xiàng)資金承擔(dān)過來，進(jìn)行有關(guān)物業(yè)的專項(xiàng)管理。有的社區(qū)委員會(huì)出租小區(qū)經(jīng)營用房，開早市、菜攤、飯館、理發(fā)店等，對(duì)小區(qū)內(nèi)綠化、衛(wèi)生、保安造成一些影響。五、針對(duì)當(dāng)前舊住宅小區(qū)物業(yè)管理工作中存在的主要問題，提出以下建議：1.加快、加強(qiáng)物業(yè)管理的立法工作2.逐步加大對(duì)住宅小區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)的投資，改善居民生活環(huán)境3.政府部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)舊小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理工作的規(guī)劃4.深化房改政策，在工資中增加物業(yè)消費(fèi)部分5.建立房屋使用人與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理契約關(guān)系6.加強(qiáng)實(shí)施物業(yè)管理的正面宣傳7.處理好社區(qū)

14、管理與物業(yè)管理的關(guān)系8.確立物業(yè)管理公司是對(duì)小區(qū)物業(yè)實(shí)施物業(yè)管理的唯一性，改變多頭管理的局面應(yīng)該明確物業(yè)管理企業(yè)是小區(qū)物業(yè)唯一的管理企業(yè)，一個(gè)小區(qū)應(yīng)盡量安排一個(gè)物業(yè)管理公司。六、住宅小區(qū)物業(yè)管理的目標(biāo)：住宅小區(qū)物業(yè)管理的目標(biāo)概括起來就是要通過科學(xué)的管理手段和專業(yè)化管理技術(shù)來實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。結(jié)合先進(jìn)的現(xiàn)代計(jì)算機(jī)技術(shù)、現(xiàn)代控制技術(shù)建立一個(gè)整個(gè)小區(qū)的綜合服務(wù)中心，為住戶提供一個(gè)安全、舒適、便捷、節(jié)能、高效的生活環(huán)境。實(shí)現(xiàn)以家庭智能化為主的、可持續(xù)發(fā)展的、具有二十一世紀(jì)的住宅小區(qū)物業(yè)管理。七、結(jié)語：住宅小區(qū)是市民生活的基本場所，是社區(qū)管理的基本單元，也是城市管理的重要組成部分。而住宅小區(qū)物業(yè)管理即相當(dāng)于物業(yè)管理中的企業(yè)資源計(jì)劃，主要是用來追蹤及協(xié)調(diào)與物業(yè)管理相關(guān)的人流和物流相關(guān)的所有信息，管理系統(tǒng)的使用者是信息的管理者，而不直接管理物業(yè)。當(dāng)今對(duì)于小區(qū)的物業(yè)管理