完整版)房地產(chǎn)試題及答案

1、二、單項選擇題1房地產(chǎn)的特點不是（ D ）。A、不可移動性 B、保值性C、個別性D、短暫性 2不屬于房地產(chǎn)法律關系構成要素的是（ C ）。A、主體B、客體C、房地產(chǎn)法D、內(nèi)容 3我國土地所有權的歸屬不可能是（ D ）。A、全民所有B、國家所有C、集體所有D、個人所有 4土地使用權出讓市場由（ D ）經(jīng)營，任何部門、單位和個人不得擅自經(jīng)營。 A、政府和企業(yè)共同經(jīng)營 B、企業(yè)代理經(jīng)營C、國家委托經(jīng)營 D、政府壟斷經(jīng) 營5土地使用權出讓的最高年限為（D）。A、 40年 B、 50年 C、 60年 D、 70年 6土地使用權出讓用于工業(yè)用地的最高年限為（ C ）。A、 70年 B、 60年 C、 50

2、年 D、 40年 7土地使用權出讓用于商業(yè)、娛樂、旅游的，其最高年限的為（D ）。A、 70年 B、 60年 C、 50年 D、 40年 8以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時，應當由受讓方辦理土地使 用權出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權（ A ）。A、租金B(yǎng)、出讓金C、使用費D、補償安置費9、以下不是公房租賃原則的是（ ）。A、主客兩利，承租人有房可住，出租人有利可得B、充分利用、合理分配C、實行以租養(yǎng)房、適當照顧職工負擔D、逐步提高公房租金，促進住房商 品化、私有化1房地產(chǎn)的（C）是房地產(chǎn)投資最重要的一個特性，房地產(chǎn)不能脫離周圍的環(huán) 境而存在，就是強調(diào)了位置對房地產(chǎn)投資的一個

3、重要性。A 適應性B 對專業(yè)管理的的依賴性C 位置的固定性 D 相互之間的影響性2某投資者花費 80萬元購一店鋪 ,每月凈租金收入為 1.583萬元 ,考慮月投資收益 率為0.8%,則（C ）個月可收回投資.A 50.5 B 60C 65 D 75解析：80=1.583/0.8%1-1/（1+0.8%）n解得 n =653某項目未考慮通貸膨脹情況下 ,其收益率為 18 .27% ,當前通貨膨脹率為 5%則 該項目的實際收益率為 （B ）A11.38% B12.64%C15.46% D 16.22%解析：由 （1+Ra）=（1+Rr）（1+Rd） 求得 Rr=12.64% 4下列房地產(chǎn)交易活動處

4、于房地產(chǎn)一級市場的是（ C ）A 房屋出租 B 房地產(chǎn)抵押 C 土地使用權出讓 D 土地使用權轉讓5. 般來說，認知定價法所確定的價格（A ）價值定價法所確定的價格。A高于E低于C等于D高于等于6. 某企業(yè)上期預測銷售量為 100萬臺，實際銷售量為 110萬臺，企業(yè)選用平滑 指數(shù)為0.8,則本期預測銷售量為 （ C ）萬臺.A102 B120 C108 D88解析:Q=0.8*110+0.2*100=1087. 下列說法不正確的是 （ A ）A 利息備付率表示使用項目利潤償付利息的保障倍數(shù)。對于一般房地產(chǎn)投資項 目，該指標值應該大于 1 。B 償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保

5、障倍數(shù)。對于一般 房地產(chǎn)投資項目，該指標值應該大于 1. 2。C 在國際上銀行一般要求這一比率維持在 200 以上D 一般來說，對于一個開發(fā)周期為 2年的商品住宅開發(fā)項目，其目標成本利潤 率大體應為 35 一45。答案： 解析：利息備付率對于一般房地產(chǎn)投資項目，該指標值應該大于 2。8. 某筆筆資金按單利計息， n 個周期末的本利和為（ B ）A P（ 1+i ） n B P（ 1+i*n ）C P*n*i D A （ 1+i ） n解析： Fn= P （ 1+i*n ）9. 某投資者以 1000萬元價格購得一物業(yè) 5年經(jīng)營權， 目標收益率為 10%, 如果每 年凈收益為 300萬元（凈收益發(fā)

6、生在年末） ，則該項目的財務凈現(xiàn)值為（ B ） A 101 萬元 B 137 萬元 C 256萬元 D 500萬元解析：NPV=-1000+300/10%*1-1心+10%）5=13710. 從房地產(chǎn)投資的角度說 ,風險是指 （ B ）A房地產(chǎn)投資結果的好壞程度B獲取預期投資收益的可能性大小C 房地產(chǎn)投資項目激烈競爭程度D 房地產(chǎn)開發(fā)程度11. 風險最大的是商業(yè)物業(yè)風險 ,是因為（ A ）A 商業(yè)物業(yè)對于宏觀經(jīng)濟變化反應最快和最大B 商業(yè)投資的預測最難C 商業(yè)的社會發(fā)展方向不易預測D 商業(yè)人員無法競爭時心理變化很大12 .房地產(chǎn)開發(fā)活動可從（ D ）兩個方面進行考察。A 投資資金量和預期收益資

7、金B(yǎng) 資金流通方式和對策C 出租、出售或經(jīng)營形態(tài)D 物質形態(tài)和貨幣形態(tài)13. 對于開發(fā)投資來說， 房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟效果的大小的衡量指標不包括 （ A ） A 銷售收入 B 開發(fā)利潤 C 成本利潤率 D 投資回報率14. 下列關于敏感性分析的方法和步驟表達不當?shù)囊豁検牵˙ ）A 找出那些最能反映項目投資效益的經(jīng)濟評價指標 如財務內(nèi)部收益率等作為 其分析對象。B 從眾多影響項目投資效益的不確定性因素中選取對經(jīng)濟評價指標無影響并在 開發(fā)周期內(nèi)不發(fā)生變化的因素作為敏感分析中的不確定因素。C 分析時要設定不確定因素的變化范圍D 對項目 的經(jīng)濟評價指標進行分析計算，找出敏感性因素。 15開發(fā)商收到承包商遞

8、交的竣工結算報告及結算資料后通常要在(C )內(nèi)予以核實，給予確認或者提出修改意見。A10日B15日C1個月 D2個月解析：開發(fā)商收到承包商遞交的竣工結算報告及結算資料后通常要在 1 個月內(nèi) 予以核實，給予確認或者提出修改意見。16個人住房抵押貸款期限可長達( C )年。A 10 B 20 C 30 D 50 17關于貸款擔保說法錯誤的是( B )A 是為提高貸款償還的可能性，降低銀行資金損失的風險，由借款人或第三人 對貸款本息的償還提供的一種保證。B 貸款的擔保人能取代借款人的信用狀況。C 貸款的擔保并不一定能確保貸款得以足額償還。D 貸款有保證、抵押、質押三種形式。18. ( A )的建筑規(guī)

9、模一般都在3萬卅以上，服務人口在30萬人以上，年營業(yè) 額在5億元以上。A 市級購物中心 B 區(qū)購物商場 C 居住區(qū)商場 D 鄰里服務性商店19. a 確定問題和調(diào)察目標， b 收集和分析信息， c 制定調(diào)查計劃， d 報告結果， 以上調(diào)查步驟順序正確的是(D )A abedB bacd C cabdD aebd解析：應明確調(diào)查的步驟。21.在對消費者購買行為進行調(diào)查時，不涉及下列( B )調(diào)查 A 消費者類別B 消費者社會階層分布C 消費者購買能力23.在房地產(chǎn)市場的分類中A 土地使用權轉讓市場C 土地使用權出讓市場D 消費者購買習慣,二級市場是指 (B )B 新建商品房租售市場D 土地使用權

10、出讓和新建商品房租售市場24 .某筆存款額為 1000 元，復利計息，每季計息一次，一年后本利和為 1125.51 元，則其名義利率為( A )A12%B12.55%C12.68%D12.45% 25.某商業(yè)店鋪的購買價格為 60萬元，其中 40萬元由金融機構提供抵押貸款， 余款20萬元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該項投資的經(jīng)營收入扣除運營費用和抵 押貸款還本付息后的年凈現(xiàn)金流量為 2. 8萬元，該項投資年稅為 0.6萬元，則該 項投資的稅后現(xiàn)金回報率為 ( C )。A 4.7%B 7% C 11% D14%解析：(2 . 8-0.6) /20 X 100 %= 11 %26借款期內(nèi)內(nèi)任意償還本息

11、 ,到期末一次還清 ,這種還本付息的方式為 ( CA 等額還本付息法B 菲爾德法C 汽球法D 還款常數(shù)法27經(jīng)濟評價選擇評價標準類基礎參數(shù) ,其指標不包括 ( D )A 基準收益率B 目標成本利潤率C 目標投資利潤率 D 目標財務杠桿比率28某土地面積為 4 000 2,建筑容積率為 55，規(guī)劃建筑覆蓋率為 60%，樓高14 層，1至4層建筑面積均相等， 5至1 4層為塔樓 (均為標準層 )則標準層每層建筑面 積為( B ).A 1000 m2 B1240 m2 C22000 m2D1800 m2解析：(4 000 X 5 . 5 4 000 X 60 %X 4) /10 = 1 240( m

12、2)29一般說來 ,標準方差越小 ,投資風險 ( A )A 越小B 越大C 越難控制D 越難估算30在房地產(chǎn)產(chǎn)品的租售之前進行估價，以確定其最可能實現(xiàn)的租金或售價水 平，是房地產(chǎn)開發(fā)過程中( C )的主要工作內(nèi)容。A 會計師 B 經(jīng)濟師 C 估價師 D 工程師31 名義利率與實際利率的關系表述不正確的一項是( A )A 當每年計息周期數(shù) m1 時，實際利率小于名義利率B 當每年計息周期數(shù) m=1 時，實際利率等于名義利率C 實際利率與名義利率更能反映資金的時間價值D 名義利率越大，計息周期越短，實際利率與名義利率的差異就越大 解析：當每年計息周期數(shù) m1 時，實際利率大于名義利率 32監(jiān)督物業(yè)

13、購買、處置、資產(chǎn)管理和再投資決策，評估投資組合績效，客戶 報告與現(xiàn)金管理屬于( D )的工作內(nèi)容A 物業(yè)管理B 設施管理 C 資產(chǎn)管理D 組合投資管理33房地產(chǎn)投資信托按 ( D )的不同 ,可以分為傘型合伙和多重合伙。A 權益類型B 抵押方式 C 投資業(yè)務D 信托性質34編制工程進度計劃的方法有橫道圖法和 ( A )A 網(wǎng)絡圖法B 表格法 C 竣工圖法D 坐標圖法解析：編制工進度計劃的方法的橫道圖法和網(wǎng)絡圖法 35判斷物業(yè)代理公司已往的業(yè)績 ,關鍵要看其 ( D ) A 共代理了多少項目B 代理成交額是多少C 人員素質D 代理的成功率有多大一、單選 共 20 題，每題 1 分，總計 20 分

14、1 、某公司獲得 60 畝居住用地使用權，規(guī)劃設計條件：規(guī)劃建設用地面積37000m2,居住建筑用地面積32000m2容積率2.5，居住建筑密度0.4,限高6 層，則該公司可用于銷售的最大居住建筑面積（ D ）。A92500m2 B88800m22、動態(tài)投資回收期是指項目以A 經(jīng)營收入抵償全部投資C. 凈收益抵償全部投資C80000m2D76800m2C ）所需的時間。B 全部現(xiàn)金流入抵償全部現(xiàn)金流出D 凈收益現(xiàn)值抵償全部投資3、通常承租人人住寫字樓前裝修中的某些標準化裝修項目的費用由（B ）支付。A .承租人B .業(yè)主 C.承租人和業(yè)主共同D .物業(yè)管理公司4、 房地產(chǎn)市場營銷工作中進行廣告

15、與宣傳的主要目的，是通過該項工作讓 （A ） 的客戶認識所營銷的物業(yè)。A .潛在 B .過去 C.現(xiàn)在 D .未來5、某開發(fā)商將 8000萬元投入一房地產(chǎn)開發(fā)項目， 假設此項目開發(fā)周期為 3年， 當前房地產(chǎn)開發(fā)投資的年投資利潤率為 20%，貸款利率為 10%，已知在總投資 中開發(fā)商自有資金占 30%，則其自有資金的年平均投資收益率為（ B ）。A. 40.9% B. 54.7% C. 56.7% D. 61%6、某開發(fā)商以 500 萬元的價格取得一片地塊的使用權， 目前在該地塊中已投入 了建設資金50O萬元，預計項目建設投資總額為1800萬元，則該項目（D ） 即可獲得政府房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的

16、預售許可證。A .還需投入50萬元建設資金B(yǎng) .還需投入450萬元建設資金C.還需投入800萬元建設資金D .在此情況下7、（ D ）是判斷項目盈利能力的重要技術經(jīng)濟指標，是將開發(fā)項目預期或實 際上所獲得的年凈收益進行資本化時采用的一個貼現(xiàn)率。A .利息率B.銷售利潤率C.速動比率D .目標收益率8、經(jīng)營性房地產(chǎn)項目的成本收益率等于（ B ）乘以 100%。A .開發(fā)商利潤/總開發(fā)成本B .正常經(jīng)營年份的凈經(jīng)營收入/總開發(fā)成本C. 開發(fā)商利潤/總開發(fā)價值D. 正常經(jīng)營年份的經(jīng)營收入/總開發(fā)成本9、房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設過程是指（ B ）的持續(xù)時間。A.房地產(chǎn)開發(fā)全過程B .獲得土地后到全部工程竣

17、工C.從工程開工到全部工程竣工D .從工程開工到項目租售完畢10、對于價格彈性的以下描述中，（ D ）是正確的。A .需求價格彈性系數(shù)越大，需求數(shù)量對價格的變化不敏感B .在不同的價格水平上，需求價格彈性系數(shù)都一樣C.供給彈性系數(shù)PES=R求數(shù)量變化的百分比/價格變化的百分比D 短期內(nèi)房地產(chǎn)市場租金由需求決定，供給缺乏彈性11、假設某項目年凈經(jīng)營收益為 60 萬元，年經(jīng)營成本為 20 萬元，該項目投資 的資本價格為 750 萬元，則該項目的年投資收益率為（ B ）。A10.7% B8.0% C5.3% D2.7%12、實力強大的投資者對房地產(chǎn)的投資也注重研究其地區(qū)分布、（ C ）以及項 目類型

18、發(fā)布的合理性， 以期既不冒太大的風險， 又不失去獲取較高收益的機會。A .空間分布B .人口分布 C.時間分布 D .經(jīng)濟分布13、在任何市場上，能反映某種商品的市場供求狀況是商品的（ C ）。A .質量B .品牌C.價格D .類型14、建筑功能評價是指（ B ）。A .對建筑物功能價值的估算B .對建筑產(chǎn)品能夠提供的功能效果加以分析和評價論證，衡量其滿足需要的 程度C.對建筑產(chǎn)品價值的估算 D .對建筑產(chǎn)品社會性功能的評估15、以下選項適于在新區(qū)開發(fā)的建筑是（ C ）。A .娛樂用房B .寫字樓C.高級住宅和公寓 D .餐飲用房16、在整個開發(fā)過程中最為重要的一個環(huán)節(jié)是（ C ）。A .投資

19、機會選擇B .投資機會決策分析C.投資機會選擇與決策分析 D .市場分析和項目財務評價17、房地產(chǎn)開發(fā)項目建筑工程招標的一般程序為（ A ）。A .申請招標一編制招標文件一編制招標工程標底-確定招標方式，發(fā)布招標 公告一投標人資格審查-招標工程交底及答疑一開標、評標和決標一簽訂合同 B .申請招標-編制招標文件-確定招標方式-編制招標工程標底-發(fā)布招標 公告-招標工程交底及答疑 -開標、評標和決標 -簽訂合同C.申請招標-編制招標文件-確定招標方式-編制招標工程標底-發(fā)布招標 公告-投標人資格審查 -招標工程交底和答疑 -開標、評標和決標 -簽訂合同 D .申請招標-確定招標方式-編制招標文件

20、-編制招標工程標底-發(fā)布招標 公告-投標人資格審查 -工程交底及答疑 +簽訂合同18、工程建設過程中不可避免地存在風險。保險是承包商承擔的風險之一，以 下不屬于保險內(nèi)容的是（ D ）。A .工程保險B .工人人身保險 C.第三方保險 D .質量保險19、房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)所得稅稅率一般為（ C ）。A. 30% B. 32% C. 33% D. 18%20、對于銷售對象或承租對象已明確的項目，金融機構有可能提供占總開發(fā)成 本（C ）的融資貸款。A. 70%左右 B. 80%左右 C. 90%左右 D. 60%左右三、多項選擇題1房地產(chǎn)法的調(diào)整對象包括有（A、C ）。A、房地產(chǎn)行政關系B、房地產(chǎn)

21、建設關系 C、房地產(chǎn)民事關系D、房地產(chǎn)刑事關系E、房地產(chǎn)經(jīng)濟關系2. 房地產(chǎn)業(yè)包括（A、B、C、D、E ）。A、房地產(chǎn)中介B、土地使用權的出讓 C、土地開發(fā)和房屋建設D、房屋買賣E、房地產(chǎn)抵3. 房地產(chǎn)與其他經(jīng)濟物品或法律上的其他財產(chǎn)相比較，具有以下特點：（A、B、C、D、A、保值性B、增值性C、個別性D、永久性E、不可移動性5. 可以成為房地產(chǎn)法律關系客體的是（A、B、D、E ）。A、建材B、建造技術 C、建筑工人 D、房屋E、建造行為6. 土地使用權劃拔，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納（D、 E）等費用后將該幅土地交付其使用的行為。A、出讓金B(yǎng)、租金C、使用費 D、補償費E

22、、安置費8.國家將國有土地使用權出讓給土地使用者，使用者取得土地使用權后，享 有的民事權利有（A、B、C、D ）。A、占有權 B、使用權C、轉讓權D、抵押權 E、質押權11房地產(chǎn)交易是指當事人之間進行以下房地產(chǎn)活動（ B、C、E ）。A、出讓B、抵押C、轉讓D、質押E、租賃1. 房地產(chǎn)投資也有缺點，這些缺點表現(xiàn)在（ ABCD ）A變現(xiàn)性差B投資額巨大C投資回收周期長D需要專門的知識和經(jīng)驗E具有過人的膽量和風險承擔精神。2. 銀行對抵押貸款抵押率的確定，主要考慮到（ABCE ）因素。A抵押物的流動性B貸款期限的長短C通貨膨脹的預期D貸款企業(yè)的信用等級E所處的市場條件解析：還要考慮到抵押物價值取得

23、的情況。3. 金融機構對開發(fā)商的貸款項目進行評估，主要審查方面包括（BCD ）。A企業(yè)資信等級B項目基本情況C市場分析結果D財務評價指標E貸款擔保方式4. 寫字樓租賃合約中租金的調(diào)整幅度可參考（AB ）確定。A消費價格指數(shù)B商業(yè)零售價格指數(shù)C上證價格指數(shù)D建安工程價格指數(shù)E中房價格指數(shù)5. 對置業(yè)投資來說，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟效果主要表現(xiàn)為（BCDE ）方面。 A銷售收入 B物業(yè)增值C 減少納稅 D 股權增加 E 租金 6對收益性物業(yè)來說，空置率提高將會導致（ ACE ）等后果。A 租金收入減少 B 附加支出增加C 物業(yè)資本價值下降 D 運營成本下降E 租客要求更大的租金折扣 7投資者可以控制的風

24、險包括 （ CDE ）A 利率風險 B 政策性風險 C 資本價值風險D 持有期風險 E 比較風險 解析：AB屬于系統(tǒng)風險. 8居住物業(yè)一般是指供人們居住的建筑 ,包括（ ABC ）等。A 普通住宅 B 公寓 C 別墅D 客棧E 酒店10. 確立施工中控制質量的具體措施，主要包括（AB D）方面A 對各項施工設備、儀器進行檢查，特別是校準各種儀器儀表，保證在測量、 計量方面不出現(xiàn)嚴重誤差。B 控制混凝土質量C 對對工程中的配套設備進行檢驗。D 對砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程等制定具體有效的質量檢查和評定辦 法E 關注各項工程的工作量。11. 下列說法不正確的是（ CDE ）A 房地產(chǎn)項目中兩

25、稅一費指營業(yè)稅、城市建設維護稅和教育費附加B營業(yè)稅稅額二應納稅銷售（出租）收入X稅率C城市建設維護稅額=應納稅銷售（出租）收入X稅率D教育費附加二應納稅銷售（出租）收入X稅率E 現(xiàn)行營業(yè)稅的稅率為 313. 按照消費者對產(chǎn)品兩種屬性的重視程度進行劃分，市場細分會出現(xiàn)（A CD ）的模A同質偏好B同形偏好C集群偏好D分散偏好 E心理偏好14. 盈虧平衡分析的基本方法是建立（CE ）之間的函數(shù)關系，通過對這兩 個函數(shù)及其圖形的分析，找出平衡點。A 銷售收入與成本B 銷售收入與費用C 成本與產(chǎn)量D 利潤與成本 E 銷售收入與銷量15. 財務評價的輔助報表包括（BDE）A 損益表 B 總投資估算表 C

26、 資產(chǎn)負負債表D 經(jīng)營成本表 E 借款償還表 解析： AC 為基本報表。41、房地產(chǎn)間接投資包括（ BD ）。A 置業(yè)投資B 購買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的股票C開發(fā)投資D購買房地產(chǎn)投資信托基金42、投資型物業(yè)購買者購買行為受（ABC ）的制約。A 房地產(chǎn)投資收益水平 B 其他投資工具的收益水平 C 市場內(nèi)使用者需求特點、趨勢和偏好 D 購買者自身特點偏好43、 固定單價合同中所用單價包括人工費、材料費和（ ABC ）。A 管理費B 利潤C 施工機械使用費 D 所得稅44、工程款支付一般按時間大致分為（ ABCD ）。A 退還保留金B(yǎng) 最終付款C.預付款D 工程進度付款45、房地產(chǎn)市場宣傳的手段主要有（

27、 ACD ）。A 發(fā)送售樓書B 市場調(diào)查C 展示樣板房D 制定現(xiàn)場廣告牌46、 在市場經(jīng)濟條件下，利率水平的高低主要取決于（ ABC ）。A社會平均利潤率B資本供求狀況C 國家宏觀信貸政策 D 目標收益率47、 對房地產(chǎn)投資者而言，購買熟地比購買生地進行開發(fā)建設，有（ABD ） 特點。A土地費用高B 投資風險減少C.投資風險增加D 開發(fā)周期縮短E 開 發(fā)周期延長48、公開招標通常適用于工程項目（ ACD ）的開發(fā)項目建設。A 建設周期較長B 工程性質比較特殊 C 規(guī)模較大D 技術復雜E 工期 緊迫49、舊城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的特點是（ ABDE）。A 地處城市中心，是商業(yè)、文化活動的聚集地，具有民族

28、傳統(tǒng)色彩，適于作為商業(yè)、辦公、旅游、娛樂、餐飲等類型的開發(fā)B 開發(fā)費用高昂、環(huán)境污染嚴重 C.舊城區(qū)人口密度大、建筑密度小 D .舊城區(qū)的建筑物多是危舊房 E.舊城區(qū)受城市規(guī)劃限制更苛刻50、政府對房地產(chǎn)市場政策干預的原則是（ ACDE ）。A .目標的確定性B .政策的可間斷性與協(xié)調(diào)性 C.政策的針對性 D .政策的 導向性E. 政策的公平性和效率51、 以下選項屬于非居住區(qū)開發(fā)項目技術經(jīng)濟指標的是（ABCD）。A .建筑容積率及總建筑面積 B .地上建筑面積及密度C. 規(guī)劃建設用地面積及建筑高度 D .綠地率和停車位個數(shù) E.地下建筑面積 及有效面積系52、 目前我們國房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)納

29、稅的主要稅種有（ABCD ）。A .銷售稅金B(yǎng) .土地使用稅金C.房產(chǎn)稅金D .企業(yè)所得稅E.城市規(guī)化稅53、屬于影響產(chǎn)品成本高低的因素是（ ABCD ）。A 生產(chǎn)技術方案B 生產(chǎn)規(guī)模C.生產(chǎn)組織方式 D 技術水平與管理水平E物質供應與產(chǎn)品銷售條件及人民的消費水平54、金融機構進行項目貸款審查時，要進行工作有（ ABCD ）。A 客戶評價B 項目評估C.擔保方式評價D 貸款綜合評價E貸款金額55、在考察是否有合適的面積空間可以供尋租者使用時常要考慮的因素有（ABC ）。A 可能面積的組合| B 尋租者經(jīng)營業(yè)務的性質C.尋租者將來擴展辦公室面積的計劃D 每平方米的租金E室內(nèi)的裝修六、簡答題1簡述

30、房地產(chǎn)法律關系的概念及構成要素1. 房地產(chǎn)法律關系是指以房地產(chǎn)法律規(guī)范調(diào)整人們在房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、分配和消費過程中當事人之間形成的房地產(chǎn)權利義務關系。房地產(chǎn)法律關系與其他 法律關系一樣，也具有主體、客體和內(nèi)容三個基本要素。（1）房地產(chǎn)法律關系主體。房地產(chǎn)法律關系主體是指參與房地產(chǎn)法律關系并享有權利和承擔義務的當事。（2）房地產(chǎn)法律關系的客體。房地產(chǎn)法律關系的客體是指房地產(chǎn)法律關系主 體的權利和義務所共同指向的事物。房地產(chǎn)法律關系客體也包括物、行為和智 力成果三大類。2. 簡述房地產(chǎn)的特點2、 房地產(chǎn)與其他經(jīng)濟物品或法律上的其他財產(chǎn)相比較，具有以下特點：（1）不可移動性：位置固定，不可移動，或者

31、移動后喪失其經(jīng)濟價值。（2）永久性：土地永久。建筑物可長期使用，相對其他物來說也具有永久性。（3）個別性：房地產(chǎn)基本上都是特定物，如設計風格、外形規(guī)格、用料完全相同的建筑物，由于處于不同地理位置、周邊環(huán)境，其價值和使用價值都是不同的。（4）保值性和增值性：位置良好的土地資源有限，隨著人口增長和經(jīng)濟的發(fā)展，人們對 房地產(chǎn)的需求量會不斷增長。房地產(chǎn)保值增值成為一種規(guī)律性的現(xiàn)象。3簡述房地產(chǎn)法的調(diào)整對象3. 房地產(chǎn)法是指調(diào)整房地產(chǎn)財產(chǎn)權、房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務及其他與 房地產(chǎn)相關的各種經(jīng)濟關系的法律規(guī)范的總稱。房地產(chǎn)法調(diào)整的對象是房地產(chǎn) 關系和以房地產(chǎn)關系為核心的經(jīng)濟關系?；旧峡煞譃榉康禺a(chǎn)行

32、政關系和房地 產(chǎn)民事關系兩大類：（1）房地產(chǎn)行政關系，是指國家行政機關根據(jù)行政職能與 被管理者之間發(fā)生的有關房地產(chǎn)的法律關系。（2）房地產(chǎn)民事關系，是指平等 主體之間發(fā)生的有關房地產(chǎn)的法律關系。4、簡述以出讓方式取得的土地使用權的轉讓條件4、以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時應當符合下列條件： （ 1）按照 出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書。 （2） 按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，應完成開發(fā)投資總額 的25%以上。屬于成片開發(fā)土地的，應符合工業(yè)用地或其他建設用地條件。 （3） 轉讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應當持有房屋所有權證書。5、簡述

33、商品房預售的概念和條件5、商品房預售是指受讓人在建房階段即將房屋連同土地使用權預先售予他人的 行為。商品房預售，應當符合以下條件： （1）已全部交付土地使用權出讓金， 取得土地使用權證書。 （2）持有建設規(guī)劃許可證。 （3）按提供預售的商品房計 算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的 25%以上，并已經(jīng)確定施工進 度和峻工交付日期。（4）向縣級以上房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品預 售房許可證。商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民 政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門備案。商品房預售所得款項，必須用于有關 的工程建設。6、簡述房地產(chǎn)開發(fā)的特點6、房地產(chǎn)開發(fā)的特點：（ 1）涉

34、及面廣。涉及到規(guī)劃、土地、勘測、 設計、施工、 市政、供電、通訊、商業(yè)、服務、房地產(chǎn)、文教衛(wèi)生、園林、環(huán)境、銀行等部 門。（2）工程項目多。如住宅區(qū)，小項目幾十項、大項目幾百項，包括配套項 目和附屬工程。（ 3）投資量大，綜合成本高。 （ 4）建設周期長。7、簡述房地產(chǎn)開發(fā)應遵循的原則7、房地產(chǎn)開發(fā)應遵循的原則： （1）嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃原則。 城市規(guī)劃法和 城市房地產(chǎn)管理法 確定了城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設工程的選址和布局必須符合 城市規(guī)劃，服從城市規(guī)劃管理 。房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃 。（2）堅 持經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益統(tǒng)一的原則。經(jīng)濟效益是房地產(chǎn)開發(fā)生存與發(fā)展的必 備條件，社會效益是指房地產(chǎn)開

35、發(fā)對全社會的效果和利益，環(huán)境效益是指造福 群眾、造福后代、改善城市形象。三者統(tǒng)一才能保持強大的生命力。 （ 3）按照 土地使用權出讓合同約定的用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地的原則。 （4）設計、 施工必須符合標準和規(guī)范，項目竣工驗收合格后方可投入使用的原則。 （5）鼓 勵開發(fā)、建設居民住宅的原則。8、簡述不得轉讓的房產(chǎn)8、不得轉讓的房產(chǎn)主要有：（1）以出讓方式取得土地使用權的，不符合轉讓房 地產(chǎn)條件的；（2）司法機關和行政機關依法規(guī)定，決定查封或者以其他形式限 制房地產(chǎn)權利的；（3）依法收回土地使用權的； （4）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共 有人書面同意的；（5）權屬有爭議的；（ 6）未依法登記領取權屬

36、證書的； （7） 法律、法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的。1、何謂房地產(chǎn)泡沫，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的原因有哪些？答題要點：房地產(chǎn)泡沫是指由于房地產(chǎn)投機引起的房地產(chǎn)市場價格與價值產(chǎn) 生嚴重背離，脫離了實際使用者支撐而持續(xù)上漲的過程及狀態(tài)。 成因：（1）、土地的有限性和稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎。（2）、投機需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的誘因。（3）、金融機構過渡放貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的助燃劑。2、房地產(chǎn)開發(fā)過程中的規(guī)劃管理的具體內(nèi)容。答題要點 :（1）、開發(fā)項目選址定點審批階段：取得選址規(guī)劃意見通知書 ；（2）、申請建設用地規(guī)劃許可證階段，規(guī)定了用地性質、位置和界限；（3）、規(guī)劃設計條例審批階段：下達規(guī)劃設計條件通知書

37、 ；（4）、設計方案的審批階段：取得城市規(guī)劃管理部門簽發(fā)的規(guī)劃設計方案 審批通知書；（5）、申請建設工程規(guī)劃許可證 ：作為允許進行開放的正式執(zhí)照；（6）、竣工驗收階段：單項工程取得竣工證，整體工程，綜合驗收簽竣工報3、簡述住宅開發(fā)項目的特點 答題要點：（1）、市場潛力巨大。（2）、開發(fā)投資風險相對減小。（3）、多元化的市場需求。（ 4）、對開發(fā)商投資能力要求較低。4、物業(yè)代理的作用有哪些？ 答題要點：（1）通過市場調(diào)查，了解潛在的市場需求，準確地預測消費者 行為偏好、潮流與品味，協(xié)助開發(fā)商或業(yè)主進行準確的市場定位。（2）通過廣告等市場宣傳活動，對潛在的投資置業(yè)人士進行有效的引導。（3）從房地產(chǎn)

38、開發(fā)項目的前期策劃到項目租售完畢， 物業(yè)代理參與整個開發(fā) 過程，協(xié)助開發(fā)商最終實現(xiàn)投資收益目標。（4）、按照置業(yè)人士提出的有關要求， 幫助其選擇合適的物業(yè)， 并為其提供 完善的購樓手續(xù)服務。（5）、幫助買賣雙方進行有關融資安排。（ 6）、提高市場運行效率5、什么是項目管理？項目管理的基本職能？答題要點：（ 1）、項目管理是將有關知識、 技能、工具和技術等綜合應用于項目 活動，已成功地實現(xiàn)項目預期目標的活動。（2）、基本職能：主要有計劃職能、組織職能、協(xié)調(diào)職能和控制職能。6、確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資信等級的因素有哪些？答題要點： 1、企業(yè)素質 2、資金實力 3、企業(yè)償債能力 4、經(jīng)營管理能力 5、

39、獲 力能力 6、企業(yè)在貸款銀行的資金流量 7、企業(yè)信譽 8、其它指標。7、可行性研究的作用。答題要點：（1）可行性研究是項目投資決策的依據(jù)；（2）是籌集建設資金的依據(jù)；（3）是開發(fā)商與各有關部門簽訂協(xié)議，合同的依據(jù)；（4）是編制下階段規(guī)劃設計方案的依據(jù)；8、什么是建筑工程施工招投標？工程建設項目招投標方式有哪幾種？（ 1）招投標：指房地產(chǎn)開發(fā)商設定“開發(fā)項目建筑工程施工”這一標的， 邀請若干個建筑承包商進行秘密報價競爭，由房地產(chǎn)開發(fā)商從中選擇優(yōu)勝者， 并與之達成協(xié)議，簽訂合同的過程。（2）公開招標、邀請招標、議標。9、工程項目管理的含義和主要內(nèi)容包括那些？ 275 答題要點：（ 1）、工程項目

40、管理通常是指開發(fā)建設項目施工階段的管理， 對房地 產(chǎn)開發(fā)項目而言，通常取其狹義的含義。工程項目管理是房地產(chǎn)開發(fā)項目管理 工程中的重要環(huán)節(jié)，開發(fā)商進行工程項目管理的目標，是在預算成本和計劃工 期范圍內(nèi)，高質量的完成工程施工工作。（2）、主要內(nèi)容包括： 主要有質量、 進度、成本控制、合同、安全、信息管理、 開發(fā)商、建筑師、承包商等關系的協(xié)調(diào)。10、機構投資者對房地產(chǎn)市場的參與方式有哪些？ 326 答題要點：（1）直接投資和間接投資方式；（2）權益性投資和債務性投資方式；（3）權益參與貸款；（4）售后租期。計算題1、某酒店投資采用銀行貸款 ,年利率為 12%, 估計一年建成 ,交付使用后 , 當年

41、可獲得凈收益 50 萬元 ,以后逐年增加 15%, 要求 10 年凈收益回收貸款的本利 和, 問該酒店建造時總投資應控制在多少萬元 ?（ 設投資發(fā)生在年初 , 收益發(fā)生在 年末） 答案:該酒店第一年末的凈收益現(xiàn)值為 :P=A1/（i-s）1-（1+s）/（1+i）n =50/（12%-15%）1-（1+15%）/（1+12%）10=504.27 萬元 該酒店總投資 =50427/（1+12%）=450.24 萬元2. 某開發(fā)商以樓面地價 1000 元/ 平米購入了一宗普通住宅 70 年的使用權，已 知建筑容積率為 1.6, 規(guī)劃建設用地面積為 40000 平米 , 建造成本為 1400 元/

42、平米, 專業(yè)人員費用為建造成本的 8%, 管理費用為土地成本 建造成本及專業(yè) 人員費用之和的 5%, 貸款利率為 12%, 開發(fā)建設周期為 3 年,（其中準備期 6 個 月,建設期為 24 個月,銷售期為 6 個月,） 土地成本在項目開始時一次投入 ,建造 成本 專業(yè)人員費用和管理費用在建設期內(nèi)均勻投入 , 如果項目建成后的市場銷 售價格為4700元/平米,出售過程中的稅費和銷售費用分別為總銷售收入的 6.5%和2.5%，問開發(fā)商成本利潤率是多少?答案：(1)項目總開發(fā)價值：項目總建筑面積：40000 X 1.6=64000 平米總銷售收入：4700 X 46000=30080 萬元銷售稅費：

43、30080 X 6.5%=1955.2 萬元項目總開發(fā)價值：30080-1955.2=28124.8 萬元(2)項目總開發(fā)成本:土地成本：1000 X 64000=6400 萬元建造成本：1400 X 64000=8960 萬元專業(yè)人員費用：8960 X 8%=716.8 萬元管理費用：(6400+8960+716.8)X 5%=803.84 萬元財務費用：a 土地成本利息：6400 X (1+12%)3-1=2591.54萬元b建造成本專業(yè)人員費用管理費用利息：(8960+716.8+803.84) X (1+12%)(2/2+0.5)-1=1942.03萬元c 財務費用總計:2591.54

44、+1942.03=4533.57萬元銷售費用：30080 X 2.5%=752 萬元總開發(fā)成本:6400+8960+716.8+803.84+4533.57+752=22166.21 萬元(3)開發(fā)商成本利潤率：開發(fā)商利潤：28124.8-22166.21=5958.59萬元開發(fā)商成本利潤率：5958.59/22166.21 X100%=26.88%某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值28萬元的住宅，如果該家庭首期付款 為房價的30%，其余為在10年內(nèi)按月等額償還抵押貸款，年貸款利率為12% , 問月還款額為多少？如果該家庭30%的收入可以用來支付住房消費，問該家庭 須月收入多少，才能購買上述

45、住宅？房產(chǎn)的投資回報率，是用來衡量一處房產(chǎn)是否值得投資的重要參考數(shù)據(jù).一般而 言，有有兩種計算形式：1. 投資回報率分析計算公式：投資回報率=(稅后月租金-物業(yè)管理費)X2/購買房屋單價說明:此方法考慮了租金與房價兩者的相對關系，只要結果大于8%都是不錯的投 資.但它只是簡單粗略的計算，沒有考慮資金的時間價值，并且對按揭付款方式不 能提供具體的投資分析.2. 投資回收時間分析計算公式：投資回收年數(shù)=（首期房款+期房時間內(nèi)的按揭款）/（稅后月租金-按揭月供款）X12 說明:這種方法可簡略估算資金回收期的長短，一般認為結果在1215年之內(nèi)都 是合理的投資.該方法比租金回報法更深入一步，適用范圍也更

46、廣,但有其片面性用這個公式反推過來就 0K了，不是精確的計算方式，希望多參考下（宏觀經(jīng) 濟學）七、論述題1 論述房地產(chǎn)法的基本原則。1 房地產(chǎn)法的基本原則是：（1）堅持國家壟斷城鎮(zhèn)土地一級市場，國有土地有 償、有限期使用原則。我國城市房地產(chǎn)管理法明確規(guī)定了這一原則。凡進 行房地產(chǎn)開發(fā)者，必須先獲得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權，由國家將國有土 地使用權在一定年限內(nèi)出讓給受讓人，由受讓人向國家支付土地使用出讓金。（2）保護房地產(chǎn)所有權的原則。國家立法保護房地產(chǎn)所有權，禁止任何組織和個 人用任何形式侵犯國家、集體和個人的房地產(chǎn)所有權。（3）國家扶持發(fā)展居民住宅建設的原則。我國絕大多數(shù)城市長期處于居住困

47、難的條件下，居住水平低、 危房棚戶改造慢。對此，國家采取一系列措施加快住宅建設步伐。 如稅收優(yōu)惠、 住宅建設供地優(yōu)惠、貸款優(yōu)惠等。2、論述土地使用權出讓的特點。2土地使用權出讓的特點：（1） 土地使用權出讓是以土地所有權和使用權分離 為基礎的。土地使用權是一種在法律規(guī)定范圍內(nèi)對物直接支配、享有利益并排 除他人干涉的權利，是物權。（2） 土地使用權出讓是有償?shù)?。土地使用者必須?國家支付一定數(shù)額的出讓金。出讓金的構成，既包含一定年限內(nèi)的地租，也包 含出讓前國家對土地的開發(fā)成本和有關的征地拆遷補償、安置費用等。（3） 土地使用權出讓是有一定年限的。這個最高年限由法律予以明確規(guī)定，實際出讓年 限由土

48、地使用權出讓合同約定，但不得超過最高年限。根據(jù)中華人民共和國 城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例規(guī)定，最高出讓年限按用途確定： 居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50年；商 業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合用地或者其他用地50年。（4）土地使用者權利 效力不及于地下之物，即對地下資源、埋藏物和市政公用設施等不享有權利。3. 論述房地產(chǎn)轉讓的特點。3、房地產(chǎn)轉讓是指房地產(chǎn)權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn) 轉移給他人的行為。從法律上看，房地產(chǎn)轉讓具有以下特征：（1）房地產(chǎn)轉讓人必須是房地產(chǎn)權利人。（2）房地產(chǎn)轉讓的權利內(nèi)容是特定的房地產(chǎn)權利，包括：國有

49、土地使用權和國有土地上的房屋所有權。（3）房地產(chǎn)轉讓的方式包括買賣、贈與或者其他合法方式，主要有買賣、贈與、互換、繼承、遺贈等。（4）房地產(chǎn)轉讓屬于要式民事法律行為。即房地產(chǎn)轉讓的雙方主體應簽訂書面房地 產(chǎn)轉讓合同并經(jīng)過轉移變更登記。建設部城市房屋產(chǎn)權戶籍管理暫行辦法 第18條規(guī)定：凡未按照本辦法申請并辦理房屋產(chǎn)權登記的， 其房屋產(chǎn)權的取得、 轉移、變更和他項權利的設定，均為無效。房產(chǎn)轉讓時，房屋所有權及其土 地使用權必須同時轉讓。地產(chǎn)轉讓時，該土地上的房屋必須同時轉讓。房地產(chǎn) 轉讓時，房屋的所有權及其土地使用權必須同時轉讓。4 論述房地產(chǎn)抵押的概念及特點。4. 房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的

50、房地產(chǎn)以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房 地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。房地產(chǎn)抵押是一種物的擔保，確立的是擔保物 權。房地產(chǎn)抵押權的法律特征有：（1）房地產(chǎn)抵押權是為擔保債權而設立的， 與所擔保的債權是主從關系，對其具有附從性。（2）房地產(chǎn)抵押權具有特定性。 以特定的抵押房地產(chǎn)擔保特定的債權。（3）房地產(chǎn)抵押權具有不可分性。其效 力及于抵押房地產(chǎn)的全部和被擔保債權的全部，不受抵押房地產(chǎn)的分割、部分 轉讓、部分滅失和債權的分割、部分轉讓、部分清償?shù)挠绊?。?）房地產(chǎn)抵押權的物上代位性，即抵押房地產(chǎn)發(fā)生原有形態(tài)變化時，房地產(chǎn)抵押權的效力及于該抵押房地產(chǎn)的轉換物上。（5）房地產(chǎn)抵押權的追及性，即抵押人將抵押房 地產(chǎn)轉讓給他人時，抵押權人仍可對抵押房地產(chǎn)行使抵押權。新的房地產(chǎn)權利 人不得以其不是債務人而提出異議。5. 論述房屋租賃的原則及規(guī)定。5、公房租賃，應遵循以下原則：（1）充分