表格匯總第七章投資性房地產(chǎn)t

1、第7章 投資性房地產(chǎn)第一節(jié) 投資性房地產(chǎn)的特征與范圍一、投資性房地產(chǎn)的特征與范圍（一）投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行持續(xù)計量，即有確鑿證據(jù)表明其所有投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，才可以采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。（二）投資性房地產(chǎn)的范圍包括：已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。1已出租的土地使用權(quán)是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的、以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)。對于以經(jīng)營租賃方式租入（沒有所有權(quán)）土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單位的，不能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。2持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓

2、的土地使用權(quán)是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。（1） 企業(yè)發(fā)生轉(zhuǎn)產(chǎn)或廠址搬遷，部分土地使用權(quán)停止自用，企業(yè)管理當(dāng)局（董事會或類似機構(gòu)）作出書面決議明確繼續(xù)持有這部分土地使用權(quán)，待其增值后轉(zhuǎn)讓以賺取增值收益。（2） 按照國家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，也就不屬于投資性房地產(chǎn)。3已出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的、以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物，包括自行建造或開發(fā)活動完成后用于出租的建筑物。企業(yè)在判斷和確認(rèn)已出租的建筑物。（1）用于出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物。企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租入再轉(zhuǎn)租的建筑物不屬于投資性房地產(chǎn)。（2）已出租的建筑

3、物是企業(yè)已經(jīng)與其他方簽訂了租賃協(xié)議，約定以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物。對企業(yè)持有以備經(jīng)營出租的空置建筑物，只有企業(yè)管理當(dāng)局（董事會或類似機構(gòu)）作出正式書面決議，明確表明將其用于經(jīng)營出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，即使尚未簽訂租賃協(xié)議，也可視為投資性房地產(chǎn)。（3）企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個協(xié)議中不重大的，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。例如，企業(yè)將其辦公樓出租，同時向承租人提供維護(hù)、保安等日常輔助服務(wù)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)將其確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。二、不屬于投資性房地產(chǎn)：下列項目不屬于投資性房地產(chǎn)：1.自用房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)是指為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)

4、。如企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營用的廠房和辦公樓屬于固定資產(chǎn)；企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營用的土地使用權(quán)屬于無形資產(chǎn)。企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館飯店。旅館飯店的經(jīng)營者在向顧客提供住宿服務(wù)的同時，還提供餐飲、娛樂等其他服務(wù)，其經(jīng)營目的主要是通過向客戶提供服務(wù)取得服務(wù)收入，因此，企業(yè)自行經(jīng)營的旅館飯店是企業(yè)的經(jīng)營場所，應(yīng)當(dāng)屬于自用房地產(chǎn)。2.作為存貨的房地產(chǎn)作為存貨的房地產(chǎn)通常是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營過程中銷售的或為銷售而正在開發(fā)的商品房和土地。從事房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)的企業(yè)依法取得的、用于開發(fā)后出售的土地使用權(quán)，屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨，即使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決定待增值后再轉(zhuǎn)讓其開發(fā)的土地，也不得將其確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。存在某項房地產(chǎn)

5、部分自用或作為存貨出售、部分用于賺取租金或資本增值的情形。如某項投資性房地產(chǎn)不同用途的部分能夠單獨計量和出售的，應(yīng)當(dāng)分別確認(rèn)為固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、存貨和投資性房地產(chǎn)?！究跊Q】部分自用或作為存貨出售、部分用于賺取租金或資本增值的：能單獨計量和出售的，應(yīng)分別確認(rèn)為：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、開發(fā)產(chǎn)品、投資性房地產(chǎn)。不能單獨計量和出售的，用于賺取租金或資本增值的部分，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)?！練w納】屬于投資性房地產(chǎn)的有：1 已經(jīng)出租的建筑物，是企業(yè)已經(jīng)與其他方簽訂了租賃協(xié)議,約定以經(jīng)營租賃方式出租建筑物。2 對企業(yè)持有以備經(jīng)營出租的空置建筑物，只有企業(yè)管理當(dāng)局（董事會或類似機構(gòu)）作出正式書面決議，明確表明將

6、其用于經(jīng)營出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，即使尚未簽訂租賃協(xié)議，也可視為投資性房地產(chǎn)。這里的“空置建筑物”，是指企業(yè)新購入、自行建造或開發(fā)完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生產(chǎn)經(jīng)營活動且經(jīng)整理后達(dá)到可經(jīng)營出租狀態(tài)的建筑物。3 企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個協(xié)議中不重大的，如企業(yè)將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務(wù)，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。4 已出租的房屋租賃期屆滿，收回后繼續(xù)用于出租但暫時空置，屬于投資性房地產(chǎn)。5 關(guān)聯(lián)企業(yè)之間租賃房地產(chǎn)的，租出方可以將出租的房地產(chǎn)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。關(guān)聯(lián)企業(yè)之間租賃房地產(chǎn)的，租出方應(yīng)將出租的房地產(chǎn)確

7、認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。母公司以經(jīng)營租賃的方式向子公司租出房地產(chǎn)，該項房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為母公司的投資性房地產(chǎn)，但在編制合并報表時，作為企業(yè)集團(tuán)的自用房地產(chǎn)。不屬于投資性房地產(chǎn)的有：1. 某項房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理，能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。2. 自用房地產(chǎn)，是指為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)，如企業(yè)的廠房和辦公樓應(yīng)作為固定資產(chǎn)核算，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營用的土地使用權(quán)應(yīng)作為無形資產(chǎn)核算。3. 作為存貨的房地產(chǎn)，是指房地產(chǎn)開

8、發(fā)企業(yè)銷售的或為銷售而正在開發(fā)的商品房和土地。這部分房地產(chǎn)屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨。4. 企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館飯店，其經(jīng)營目的是通過向客戶提供客房服務(wù)取得服務(wù)收入，該業(yè)務(wù)不具有租賃性質(zhì)，不屬于投資性房地產(chǎn)；將其擁有的旅館飯店部分或全部出租，且出租的部分能夠單獨計量和出售的，出租的部分可以確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。5. 出租柜臺不屬于投資性房地產(chǎn)。因為投資性房地產(chǎn)包括的是已出租的建筑物，即以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物，不是出租柜臺。6. 炒樓花是違法的行為，是一種投機行為，不屬于投資性房地產(chǎn)。7. 閑置土地不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。根據(jù)閑置土地處置辦法規(guī)定，閑置土地是指土地使用者依法取

9、得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府同意，超過規(guī)定的期限未動工開發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地。具有下列情形之一的，也可以認(rèn)定為閑置土地：（1） 國有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書未規(guī)定動工開發(fā)建設(shè)日期，自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設(shè)用地批準(zhǔn)書頒發(fā)之日起滿1 年未動工開發(fā)建設(shè)的；（2） 已動工開發(fā)建設(shè)但開發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足25%且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1 年的。8. 企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍，如果收取租金，仍然不屬于投資性房地產(chǎn)。企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍，即使按照收取租金，也不屬于投資性房地產(chǎn)。這部分房產(chǎn)間接為

10、企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營服務(wù)，具有自用房地產(chǎn)的性質(zhì)。投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)時點： 對已出租的土地使用權(quán)、已出租的建筑物，其作為投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)時點一般為租賃期開始日。租賃開始日：雙方簽訂租賃協(xié)議日期。租賃期開始日：正式開始計帳，租賃行動開始產(chǎn)生的日期。 但企業(yè)管理當(dāng)局對企業(yè)持有以備經(jīng)營出租的空置建筑物，作出正式書面決議，明確表明將該空置建筑物用于經(jīng)營出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，即使未簽訂租賃協(xié)議，可視為投資性房地產(chǎn)，其作為投資性房地產(chǎn)的時點為企業(yè)管理當(dāng)局就該事項作出正式書面決議的日期。 對持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，其作為投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)時點為企業(yè)將自用土地使用權(quán)停止自用，準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)

11、讓的日期。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計量。成本模式下投資性房地產(chǎn)的會計核算1 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量具有成本和公允價值兩種模式，通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式計量，滿足特定條件時可以采用公允價值模式計量。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。2 在成本模式下，應(yīng)當(dāng)按照企業(yè)會計準(zhǔn)則第4 號固定資產(chǎn)和企業(yè)會計準(zhǔn)則第6 號無形資產(chǎn)的規(guī)定，對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計量，計提折舊或攤銷；存在減值跡象的，應(yīng)當(dāng)按照企業(yè)會計準(zhǔn)則第8 號資產(chǎn)減值的規(guī)定進(jìn)行處理。一、成本模式下投資性房地產(chǎn)初始計量（一）外購的投資性房地產(chǎn)1. 外購的房地產(chǎn)，只有在購入的同時開始出租，才能作為

12、投資性房地產(chǎn)加以確認(rèn)。2. 如果該企業(yè)所簽訂的租賃協(xié)議約定在購入后3個月再出租，則應(yīng)當(dāng)先作為固定資產(chǎn)加以確認(rèn)，直至租賃期開始日才能從固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。3. 【新】：企業(yè)購入的房地產(chǎn)，部分用于出租或資本增值，部分自用，用于出租或資本增值的部分能夠單獨予以確認(rèn)，應(yīng)按照不同部分的各個公允價值占公允價值總額的比例，將成本在不同部分之間進(jìn)行分配。4. 企業(yè)購入房地產(chǎn)，自用一段時間之后再改為出租或用于資本增值的，應(yīng)當(dāng)先將外購的房地產(chǎn)確認(rèn)為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)。5. 外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本購買價款相關(guān)稅費可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出借：投資性房地產(chǎn) 貸：銀行存款（二）自行建造的投資性房地產(chǎn)1. 企業(yè)

13、自行建造或開發(fā)活動完成后用于出租（同時）的房地產(chǎn)屬于投資性房地產(chǎn)。2. 如果租賃協(xié)議約定竣工后半后才開始起租，或者該公司在竣工后半后才開始招租，則該項房地產(chǎn)慶當(dāng)先作為固定資產(chǎn)、開發(fā)產(chǎn)品加以確認(rèn)，直至租賃期開始日，才能從固定資產(chǎn)、存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。3. 自行建造投資性房地產(chǎn)的成本建造該項房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出，包括土地開發(fā)費、建安成本、應(yīng)予以資本化的借款費用、支付的其他費用和分?jǐn)偟拈g接費用等。4. 土地使用權(quán)用于自行建設(shè)廠房等地上建筑物時，土地使用權(quán)帳面價值不與地上建筑合并計算其成本。借：投資性房地產(chǎn) 貸：在建工程 【一般企業(yè)】 開發(fā)成本【房地產(chǎn)企業(yè)】（三）將非投資性房地

14、產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)1房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，是因房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而對房地產(chǎn)進(jìn)行的重新分類。2企業(yè)必須有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，才能將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)或者將非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。這里的確鑿證據(jù)包括兩個方面：（1）企業(yè)董事會或類似機構(gòu)應(yīng)當(dāng)就改變房地產(chǎn)用途形成正式的書面決議。（2）房地產(chǎn)因用途改變而發(fā)生實際狀態(tài)上的改變,如從自用狀態(tài)改為出租狀態(tài)?！究偨Y(jié)】成本模式下，投資性房地產(chǎn)與非投之間轉(zhuǎn)換：【口決】原值轉(zhuǎn)原值，折舊轉(zhuǎn)折舊，攤銷轉(zhuǎn)攤銷，準(zhǔn)備轉(zhuǎn)準(zhǔn)備。無差額對應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)。非投投投非投房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨投房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有的開發(fā)產(chǎn)品以經(jīng)營租賃的方式出租,存貨相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性

15、房地產(chǎn)。這種情況下，轉(zhuǎn)換日通常為房地產(chǎn)的租賃期開始日。租賃期開始日是指承租人有權(quán)行使其使用租賃資產(chǎn)權(quán)利的日期。若企業(yè)自行建造或開發(fā)完成但尚未使用的建筑物，且董事會或類似機構(gòu)作出正式書面決議，明確表明其自行建造或開發(fā)產(chǎn)品用于經(jīng)營租出、持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，應(yīng)視為存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日為董事會或類似機構(gòu)作出書面決議的日期。投存貨房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將用于經(jīng)營租出的房地產(chǎn)重新開發(fā)用于對外銷售的，從投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨。這種情況下，轉(zhuǎn)換日為租賃期屆滿、企業(yè)董事會或類似機構(gòu)作出書面決議明確表明將其重新開發(fā)用于對外銷售的日期。借：投資性房地產(chǎn)【賬面價值】存貨跌價準(zhǔn)備【已計提存貨跌價準(zhǔn)備】貸：開

16、發(fā)產(chǎn)品【賬面余額】借：開發(fā)產(chǎn)品 【賬面價值】投資性房地產(chǎn)累計折舊 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn) 【賬面金額】一般企業(yè)自用投企業(yè)將原本用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的房地產(chǎn)改用于出租，通常應(yīng)于租賃期開始日，將相應(yīng)的固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。對不再用于日常生產(chǎn)經(jīng)營活動且經(jīng)整理后達(dá)到可經(jīng)營出租狀態(tài)的建筑物，如果董事會或類似機構(gòu)作出正式書面決議，明確表明其自用房地產(chǎn)用于經(jīng)營租出且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，應(yīng)視為自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日為董事會或類似機構(gòu)作出書面決議的日期。投固定資產(chǎn)企業(yè)將原本用于賺取租金或資本增值的房地產(chǎn)改用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理,投資

17、性房地產(chǎn)相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)。在此種情況下,轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)達(dá)到自用狀態(tài),企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的日期。借：投資性房地產(chǎn) 累計折舊（累計攤銷）固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備）貸：固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）投資性房地產(chǎn)累計折舊（投資性房地產(chǎn)累計攤銷）投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備借：固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)） 投資性房地產(chǎn)累計折舊（累計攤銷）投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊（累計攤銷）固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（無形資產(chǎn)）二、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量1按期（月）對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷， 借：其他業(yè)務(wù)成本貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊投資性房地產(chǎn)累計攤銷 2取得的租金收入：借

18、：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入 借：營業(yè)稅金及附加貸：應(yīng)交稅費應(yīng)交營業(yè)稅3 投資性房地產(chǎn)存在減值跡象的,還應(yīng)當(dāng)適用資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定。經(jīng)減值測試后確定發(fā)生減值的,應(yīng)當(dāng)計提減值準(zhǔn)備。如果已經(jīng)計提減值準(zhǔn)備的投資性房地產(chǎn)的價值又得以恢復(fù)，不得轉(zhuǎn)回：借：資產(chǎn)減值損失貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備三、與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出（一）資本化的后續(xù)支出 1與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出,滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的應(yīng)當(dāng)計入投資性房地產(chǎn)成本。2例如,企業(yè)為了提高投資性房地產(chǎn)的使用效能,往往需要對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改建、擴建而使其更加堅固耐用,或者通過裝修而改善其室內(nèi)裝潢,改擴建或裝修支出滿足確認(rèn)條件的,應(yīng)當(dāng)將其資本化。3【

19、新】企業(yè)對某項投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改擴建等再開發(fā)且將來仍作為投資性房地產(chǎn)的，再開發(fā)期間應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)，再開發(fā)期間不計提折舊或攤銷。1改擴建：借：投資性房地產(chǎn)在建 投資性房地產(chǎn)累計折舊 貸：投資性房地產(chǎn)2發(fā)生成本：借：投資性房地產(chǎn)在建貸：銀行存款3完工：借：投資性房地產(chǎn) 貸：投資性房地產(chǎn)在建（二）費用化的后續(xù)支出不滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時計入當(dāng)期損益（其他業(yè)務(wù)成本）。借：其他業(yè)務(wù)成本貸：銀行存款等四、處置投資性房地產(chǎn)企業(yè)可以通過對外出售或轉(zhuǎn)讓的方式處置投資性房地產(chǎn),非貨幣性交易等而減少投資性房地產(chǎn)業(yè)也屬于投資性房地產(chǎn)的處置。 借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入借：其他業(yè)務(wù)成本投

20、資性房地產(chǎn)累計折舊（投資性房地產(chǎn)累計攤銷）投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)公允價值模式下投資性房地產(chǎn)的會計核算1企業(yè)存在確鑿證據(jù)表明其公允價值能夠持續(xù)可靠取得的,可以采用公允價值計量模式。2企業(yè)選擇公允價值模式，就應(yīng)當(dāng)對其所有投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量，不得對一部分投資性房地產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量，對另一部分投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。3采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時滿足以下2個條件：（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；（2）企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息,從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出科學(xué)合

21、理的估計。這兩個條件必須同時具備,缺一不可。1在極少情況下，采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量的企業(yè)，有證據(jù)表明，當(dāng)企業(yè)首次取得某項投資性房地產(chǎn)（或某項現(xiàn)有房地產(chǎn)在完成建造或開發(fā)活動或改變用途后首次成為投資性房地產(chǎn)）時，該投資性房地產(chǎn)的公允價值不能持續(xù)可靠取得的，應(yīng)當(dāng)對該投資性房地產(chǎn)采用成本模式計量直至處置，并且假設(shè)無殘值。2但是，采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量的企業(yè)，即使有證據(jù)表明，企業(yè)首次取得某項投資性房地產(chǎn)時，該投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，該企業(yè)仍應(yīng)對該投資性房地產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量。一、成本模式下投資性房地產(chǎn)初始計量（一）外購的投資性房地產(chǎn)外購的采用公允

22、價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照取得時的實際成本進(jìn)行初始計量。其實際成本的確定與外購的采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)一致。借：投資性房地產(chǎn)成本 貸：銀行存款（二）自行建造的投資性房地產(chǎn)自行建造的采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn),應(yīng)當(dāng)按照取得時的實際成本進(jìn)行初始計量。其實際成本的確定與自行建造的采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)一致。借：投資性房地產(chǎn)成本貸：在建工程 【一般企業(yè)】 開發(fā)成本【房地產(chǎn)企業(yè)】（三）將非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)【總結(jié)】公允價值模式下，投資性房地產(chǎn)與非投之間轉(zhuǎn)換：【口決】：轉(zhuǎn)換日公允價計量。 有差額。投資性房地產(chǎn)自用：“公允價值變動損益”非投投資性房地產(chǎn)：借差：公

23、允價值變動損益；貸差：資本公積其他資本公積房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般企業(yè)非投投存貨投房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的：借：投資性房地產(chǎn)成本【轉(zhuǎn)換日的公允價值】存貨跌價準(zhǔn)備 【已計提存貨跌價準(zhǔn)備】*公允價值變動損益 貸：開發(fā)產(chǎn)品 【賬面金額】*資本公積其他資本公積 待該項投資性房地產(chǎn)處理時,因轉(zhuǎn)換計入 “資本公積其他資本公積”科目的部分應(yīng)轉(zhuǎn)入當(dāng)期損益（其他業(yè)務(wù)成本）。自用投將自用的建筑物等轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時，轉(zhuǎn)換日：借：投資性房地產(chǎn)成本 【轉(zhuǎn)換日的公允價值】累計折舊（累計攤銷）固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備）*公允價值變動損益 貸：固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）*資本公積其他資本公積投

24、非投采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)原則：應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，（公允價值原賬面價值）當(dāng)期損益（公允價值變動損益）。轉(zhuǎn)換日，借：固定資產(chǎn)/無形資產(chǎn) （轉(zhuǎn)換日公允價）*公允價值變動損益貸：投資性房地產(chǎn)成本公允價值變動*公允價值變動損益二、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量的,不計提折舊或攤銷,應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價值計量。1投資性房地產(chǎn)的公允價值高于其賬面余額的差額：借：投資性房地產(chǎn)公允價值變動貸：公允價值變動損益公允價值低于其賬面余額的差額做相反的會計分錄。2取得的租金收入：借：銀行存款 借：營業(yè)稅金及附加貸：其他業(yè)務(wù)收入 貸：

25、應(yīng)交稅費應(yīng)交營業(yè)稅三、與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出（一）資本化的后續(xù)支出 1與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出,滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)計入投資性房地產(chǎn)成本。 2與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)計入投資性房地產(chǎn)成本。企業(yè)對某項投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改擴建等再開發(fā)且將來仍作為投資性房地產(chǎn)的，在再開發(fā)期間應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)，再開發(fā)期間不計提折舊或攤銷（新）。1改擴建：借：投資性房地產(chǎn)在建 貸：投資性房地產(chǎn)成本公允價值變動2發(fā)生成本：借：投資性房地產(chǎn)在建貸：銀行存款3完工：借：投資性房地產(chǎn)成本 貸：投資性房地產(chǎn)在建（二）費用化的后續(xù)支出不滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，

26、應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時計入當(dāng)期損益（其他業(yè)務(wù)成本）。借：其他業(yè)務(wù)成本貸：銀行存款等四、處置投資性房地產(chǎn)借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入 借：其他業(yè)務(wù)成本 公允價值變動損益 資本公積其他資本公積 貸：投資性房地產(chǎn)成本 公允價值變動 投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會計政策變更處理，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調(diào)整期初留存收益（盈余公積、利潤分配未分配利潤）。已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更（單向變更）只能：成本公允。（一）成本模式轉(zhuǎn)為公允價值

27、模式的，應(yīng)當(dāng)作為會計政策變更處理，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調(diào)整期初留存收益（未分配利潤）。 （追溯調(diào)整）企業(yè)變更投資性房地產(chǎn)計量模式時：借：投資性房地產(chǎn)成本 （變更日公允價值）投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn) （原賬面余額），*盈余公積 （差額75%10%）*利潤分配未分配利潤 （差額75%90%）*遞延所得稅負(fù)債 （差額25%）（二）已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更：成本模式公允價值模式會計政策變更不得轉(zhuǎn)換【本章要點】1 投資性房地產(chǎn)在成本模式下計提折舊（攤銷），計提減值準(zhǔn)備

28、；在公允價值模式下不計提折舊（攤銷），不計提減值準(zhǔn)備，資產(chǎn)負(fù)債表日要以公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整投資性房地產(chǎn)的賬面價值。2 投資性房地產(chǎn)在成本模式下確認(rèn)遞延所得稅主要考慮會計和稅法折舊（攤銷）的差異以及計提的減值準(zhǔn)備；在公允價值模式下確認(rèn)遞延所得稅主要考慮會計和稅法折舊（攤銷）的差異以及公允價值的變動。3 投資性房地產(chǎn)的計量模式只能由成本模式轉(zhuǎn)變?yōu)楣蕛r值模式。4 采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，公允價值的變動金額應(yīng)計入公允價值變動損益。5 采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)不可轉(zhuǎn)換為成本模式計量。6 采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)當(dāng)發(fā)生減值時需要確認(rèn)減值損失。7 采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)，

29、符合條件時可轉(zhuǎn)換為公允價值模式計量。8 采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)計提投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）。9 采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的，應(yīng)按其在轉(zhuǎn)換日的公允價值，借記“投資性房地產(chǎn)成本”科目，按其賬面余額，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”等科目，如果差額在借方，借記“公允價值變動損益”科目，如果差額在貸方，貸記“資本公積其它資本公積”科目。10 無論采用公允價值模式，還是采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，取得的租金收入，均應(yīng)借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。 11 采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自

30、用時，應(yīng)按其在轉(zhuǎn)換日的公允價值，借記“固定資產(chǎn)”等科目，按其賬面余額，貸記“投資性房地產(chǎn)成本、公允價值變動”科目，按其差額，貸記或借記“公允價值變動損益”科目。12 處置投資性房地產(chǎn)時，處置收入計入“其他業(yè)務(wù)收入”科目，相關(guān)成本及公允價值模式下產(chǎn)生的“公允價值變動損益”和“資本公積其它資本公積”科目都要轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)成本”科目。 13 對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，可以將采用成本模式轉(zhuǎn)換為公允價值模式。成本模式與公允價值模式：成本模式公允價值模式初始確認(rèn)借：投資性房地產(chǎn)貸：在建工程 開發(fā)產(chǎn)品借：投資性房地產(chǎn)成本貸：在建工程開發(fā)產(chǎn)品【新】改擴建時，不將投資性房地產(chǎn)賬面價值轉(zhuǎn)入在建工程1改擴建：借：

31、投資性房地產(chǎn)在建 投資性房地產(chǎn)累計折舊 貸：投資性房地產(chǎn)2發(fā)生成本：借：投資性房地產(chǎn)在建貸：銀行存款3完工：借：投資性房地產(chǎn) 貸：投資性房地產(chǎn)在建1改擴建：借：投資性房地產(chǎn)在建 貸：投資性房地產(chǎn)成本公允價值變動2發(fā)生成本：借：投資性房地產(chǎn)在建貸：銀行存款3完工：借：投資性房地產(chǎn)成本 貸：投資性房地產(chǎn)在建后續(xù)計量投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量，通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式，只有滿足特定條件的情況下才可以采用公允價值模式。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。成本模式后續(xù)計量公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量（允許提折舊，允許攤銷，允許提減值準(zhǔn)備）（不允許提折舊，不允許攤銷

32、，不允許提減值準(zhǔn)備，以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價值計量）企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式。1、外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)或自行建造的投資性房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時，借：投資性房地產(chǎn) （實際成本）貸：銀行存款開發(fā)成本在建工程2、按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，按期（月）計提折舊或進(jìn)行攤銷，借：其他業(yè)務(wù)成本貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 3、取得的租金收入，借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入4、投資性房地產(chǎn)存在減值跡象的，應(yīng)當(dāng)適用資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定。經(jīng)減值測試后確定發(fā)生減值的，應(yīng)當(dāng)計提減值準(zhǔn)備，借：資產(chǎn)減值損失貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得，才可以采用公允價值模式對

33、投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量。（條件）公允價值的確定：市價最近交易價格預(yù)計未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值企業(yè)一旦選擇采用公允價值計量模式，就應(yīng)當(dāng)對其所有投資性房地產(chǎn)均采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。（范圍）（一般情況）。（特殊）在極少數(shù)情況下，已經(jīng)采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量的企業(yè)，有證據(jù)表明某項房地產(chǎn)在完成建造或開發(fā)活動后或改變用途后首次成為投資性房地產(chǎn)時，該投資性房地產(chǎn)的公允價值不能持續(xù)可靠取得的，應(yīng)當(dāng)對該投資性房地產(chǎn)采用成本模式計量直至處置，并且假設(shè)無殘值。1、外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)或自行建造的投資性房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時，借：投資性房地產(chǎn)成本 （實際成本）貸：銀行存款在建工程2、不對投資性房地產(chǎn)計

34、提折舊或攤銷。企業(yè)應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益（公允價值變動損益）資產(chǎn)負(fù)債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價值高于原賬面價值的差額，借：投資性房地產(chǎn)公允價值變動貸：公允價值變動損益；公允價值低于原賬面價值的差額，做相反的會計分錄。3、取得租金收入，借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入 （這里沒有“其他業(yè)務(wù)成本”）成本模式計量的投資性房地產(chǎn)：（1）折舊（攤銷）計入投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）；（2）發(fā)生減值遵從資產(chǎn)減值準(zhǔn)則，計入投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備，計提的減值準(zhǔn)備不能轉(zhuǎn)回。（3）所得稅的處理：賬面價值和計稅基礎(chǔ)的確定與固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)相

35、同，主要考慮會計和稅法折舊（攤銷）的差異，以及計提的投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備。公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)：（1）不計提折舊（攤銷），不計提減值準(zhǔn)備；（2）資產(chǎn)負(fù)債表日，要以公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整投資性房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與賬面價值的差額要計入公允價值變動損益。（3）所得稅的處理：此模式下，會計上不計提折舊，但是稅法可能計提折舊，從而引起賬面價值大于計稅基礎(chǔ)，形成應(yīng)納稅暫時性差異，確認(rèn)遞延所得稅負(fù)債；其次，稅法不認(rèn)可投資性房地產(chǎn)的公允價值變動，投資性房地產(chǎn)的公允價值下降，導(dǎo)致賬面價值小于計稅基礎(chǔ)，要確認(rèn)遞延所得稅資產(chǎn)，反之要確認(rèn)遞延所得稅負(fù)債。投資性房地產(chǎn) 與 非投資性房地產(chǎn) 之間的轉(zhuǎn)換：成本

36、模式下的轉(zhuǎn)換公允價值模式下的轉(zhuǎn)換【口決】原值轉(zhuǎn)原值，折舊轉(zhuǎn)折舊，攤銷轉(zhuǎn)攤銷，準(zhǔn)備轉(zhuǎn)準(zhǔn)備。無差額，對應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)?！究跊Q】轉(zhuǎn)換日公允價計量。 有差額。投資性房地產(chǎn)自用：“公允價值變動損益”非投投資性房地產(chǎn)：借差：公允價值變動損益貸差：資本公積其他資本公積投資性房地產(chǎn)自用將投資性房地產(chǎn)自用時：借：固定資產(chǎn) 投資性房地產(chǎn)累計折舊 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：投資性房地產(chǎn) 累計折舊固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)原則：應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，（公允價值原賬面價值）當(dāng)期損益（公允價值變動損益）。轉(zhuǎn)換日，借：固定資產(chǎn)/無形資產(chǎn) （轉(zhuǎn)換日公允價）*公允價值變動

37、損益貸：投資性房地產(chǎn)成本公允價值變動*公允價值變動損益非投投資性房地產(chǎn)（1）存貨 特殊：將存貨投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn) （轉(zhuǎn)換日賬價）存貨跌價準(zhǔn)備貸：開發(fā)產(chǎn)品 （轉(zhuǎn)換日賬面余額）（2）將自用投資性房地產(chǎn)的借：投資性房地產(chǎn)累計折舊固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：固定資產(chǎn) 投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備（2）自用土地使用權(quán)、建筑物、存貨等采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值原賬面價值的，其差額當(dāng)期損益(公允價值變動損益)；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值原賬面價值的，其差額資本公積(其他資本公積)，計入所有者權(quán)益。處置該項投資性房地產(chǎn)時，原計入所有者權(quán)益的部分應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入處置當(dāng)期損益(其

38、他業(yè)務(wù)收入)。將作為存貨的房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)的，借：投資性房地產(chǎn)成本 （轉(zhuǎn)換日公允價值）存貨跌價準(zhǔn)備*公允價值變動損益貸：開發(fā)產(chǎn)品 （賬面余額）*資本公積其他資本公積將自用投資性房地產(chǎn)，借：投資性房地產(chǎn)成本 （轉(zhuǎn)換日公允價值）累計折舊固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備*公允價值變動損益貸：固定資產(chǎn)*資本公積其他資本公積存貨投資性房地產(chǎn)：（只有成本模式特殊） 成本模式：特殊，轉(zhuǎn)換日帳價公允價值模式：借差：公允價值變動損益貸差：資本公積其他資本公積【總結(jié)】投資性房地產(chǎn)采用成本計量模式的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換：非投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)按賬面價值轉(zhuǎn)換按賬面價值轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換：非投資性房地產(chǎn)投資性

39、房地產(chǎn)非投資性房地產(chǎn)按公允價值計量，非投資性房地產(chǎn)公允價值與投資性房地產(chǎn)賬面價值的差額記入“公允價值變動損益”科目投資性房地產(chǎn)按公允價值計量，投資性房地產(chǎn)公允價值與非投資性房地產(chǎn)賬面價值的借方差額記入“公允價值變動損益”科目，貸方差額記入“資本公積其他資本公積”科目轉(zhuǎn)換通過這張表格，可以歸納出如下幾點：1.在成本模式下，由于投資性房地產(chǎn)和非投資性房地產(chǎn)的核算是類似的，所以遵循“對應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)”的原則，所謂對應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)就是“原值轉(zhuǎn)原值、折舊（攤銷）轉(zhuǎn)折舊（攤銷）、準(zhǔn)備轉(zhuǎn)準(zhǔn)備”，比較特殊的是作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為非投資性房地產(chǎn)時，不遵循這個原則，而是將存貨在轉(zhuǎn)換日的賬面價值作為投資性房地產(chǎn)的入賬價值。2.在公

40、允價值模式下，自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時，如果借方差額計入公允價值變動損益，如果是貸方差額計入資本公積（在處置投資性房地產(chǎn)時，要將此資本公積轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入），準(zhǔn)則這樣規(guī)定的目的是為了防止一切企業(yè)借此調(diào)整利潤。處置當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用且預(yù)計不能從其處置中取得經(jīng)濟(jì)利益時，應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)該項投資性房地產(chǎn)。企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損時，處置收入其賬面價值相關(guān)稅費當(dāng)期損益(將實際收到的處置收入計入其他業(yè)務(wù)收入，所處置投資性房地產(chǎn)的賬面價值計入其他業(yè)務(wù)成本)成本模式公允價值模式出售或轉(zhuǎn)讓時：借：銀行存款（實際收到的金額）貸：其他業(yè)務(wù)收入借：其他業(yè)務(wù)

41、成本投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)借：銀行存款（實際收到的金額）貸：其他業(yè)務(wù)收入借：其他業(yè)務(wù)成本貸：投資性房地產(chǎn)成本投資性房地產(chǎn)公允價值變動（或借記）借：公允價值變動損益貸：其他業(yè)務(wù)收入（或相反分錄）如果存在原來轉(zhuǎn)換日計入資本公積的金額：借：資本公積其他資本公積貸：其他業(yè)務(wù)收入報廢或毀損時借：待處理財產(chǎn)損溢投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)報經(jīng)批準(zhǔn)后處理：借：工程物資/銀行存款（按殘料價值或變價收入）其他應(yīng)收款（可收回的賠償款）其他業(yè)務(wù)成本（按差額）貸：待處理財產(chǎn)損溢借：待處理財產(chǎn)損溢貸：投資性房地產(chǎn)成本投資性房地產(chǎn)公允價值變動（

42、或借記）報經(jīng)批準(zhǔn)后處理：借：工程物資/銀行存款（按殘料價值或變價收入）其他應(yīng)收款（可收回的賠償款）其他業(yè)務(wù)成本（按差額）貸：待處理財產(chǎn)損溢投資性房地產(chǎn)時段成本模式（比照固定、無形）公允模式（公允價值能可靠取得時才能用）購入、自建取得時（同時出租）：借：投資性房地產(chǎn)貸：銀行存款、在建工程等借：投資性房地產(chǎn)-成本貸：銀行存款、在建工程等 自用出租借：投資性房地產(chǎn)累計折舊貸：固定資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)累計折舊（各個科目對應(yīng)列入）借：投資性房地產(chǎn)成本（公允價值）累計折舊*公允價值變動損益貸：固定資產(chǎn)*資本公積其他資本公積 期末計量折舊時：借：其他業(yè)務(wù)成本 貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊收取租金借：銀行存款貸：其他

43、業(yè)務(wù)收入期末計量借：投資性房地產(chǎn)公允價值變動貸：公允價值變動損益說明：公允模式下，不計提減值和折舊攤銷收回，轉(zhuǎn)自用借：固定資產(chǎn) 投資性房地產(chǎn)累計折舊 貸：投資性房地產(chǎn) 累計折舊 借：固定資產(chǎn) （公允價值）貸：投資性房地產(chǎn)成本 （賬面）公允價值變動 （賬面）*公允價值變動損益 （差額）出售時借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入 借：其他業(yè)務(wù)成本 投資性房地產(chǎn)累計折舊 貸：投資性房地產(chǎn) 應(yīng)交稅費應(yīng)交營業(yè)稅借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入借：其他業(yè)務(wù)成本 貸：投資性房地產(chǎn)成本 公允價值變動 借：公允價值變動損益 貸：其他業(yè)務(wù)收入 借：資本公積其他資本公積 貸：其他業(yè)務(wù)收入 盤點總結(jié)：項目現(xiàn)金存貨固定資產(chǎn)盤盈

44、計入營業(yè)外收入沖管理費用前期差錯處理盤虧管理費用內(nèi)部原因的，管理費用；自然災(zāi)害等，計入營業(yè)外支出營業(yè)外支出 艿蚈螅芀蒄薄螄羀芇蒀袃肂蒃螈袂膅芅蚄袂芇蒁薀袁肇芄薆袀腿蕿蒂衿芁莂螁袈羈薈蚇袇肅莀薃羇膅薆葿羆羋荿螇羅羇膁螃羄膀莇蠆羃節(jié)芀薅羂羂蒅蒁羈肄羋螀羈膆蒄蚆肀艿芆薂聿羈蒂蒈肈肁芅袆?wù)仄M蒀螂肆蒞莃蚈肅肅薈薄螞膇莁蒀蟻艿薇蝿螀罿莀蚅蝿肁薅薁螈膄莈蕆螈莆膁袆螇肆蒆螂螆膈艿蚈螅芀蒄薄螄羀芇蒀袃肂蒃螈袂膅芅蚄袂芇蒁薀袁肇芄薆袀腿蕿蒂衿芁莂螁袈羈薈蚇袇肅莀薃羇膅薆葿羆羋荿螇羅羇膁螃羄膀莇蠆羃節(jié)芀薅羂羂蒅蒁羈肄羋螀羈膆蒄蚆肀艿芆薂聿羈蒂蒈肈肁芅袆?wù)仄M蒀螂肆蒞莃蚈肅肅薈薄螞膇莁蒀蟻艿薇蝿螀罿莀蚅蝿肁薅薁螈膄莈蕆

45、螈莆膁袆螇肆蒆螂螆膈艿蚈螅芀蒄薄螄羀芇蒀袃肂蒃螈袂膅芅蚄袂芇蒁薀袁肇芄薆袀腿蕿蒂衿芁莂螁袈羈薈蚇袇肅莀薃羇膅薆葿羆羋荿螇羅羇膁螃羄膀莇蠆羃節(jié)芀薅羂羂蒅蒁羈肄羋螀羈膆蒄蚆肀艿芆薂聿羈蒂蒈肈肁芅袆?wù)仄M蒀螂肆蒞莃蚈肅肅薈薄螞膇莁蒀蟻艿薇蝿螀罿莀蚅蝿肁薅薁螈膄莈蕆螈莆膁袆螇肆蒆螂螆膈艿蚈螅芀蒄薄螄羀芇蒀袃肂蒃螈袂膅芅蚄袂芇蒁薀袁肇芄薆袀腿蕿蒂衿芁莂螁袈羈薈蚇袇肅莀薃羇膅薆葿羆羋荿螇羅羇膁螃羄膀莇蠆羃節(jié)芀薅羂羂蒅蒁羈肄羋螀羈膆蒄蚆肀艿芆薂聿羈蒂蒈肈肁芅袆?wù)仄M蒀螂肆蒞莃蚈肅肅薈薄螞膇莁蒀蟻艿薇蝿螀罿莀蚅蝿肁薅薁螈膄莈蕆螈莆膁袆螇肆蒆螂螆膈艿蚈螅芀蒄薄螄羀芇蒀袃肂蒃螈袂膅芅蚄袂芇蒁薀袁肇芄薆袀腿蕿蒂衿芁莂螁

46、袈羈薈蚇袇肅莀薃羇膅薆葿羆羋荿螇羅羇膁螃羄膀莇蠆羃節(jié)芀薅羂羂蒅蒁羈肄羋螀羈膆蒄蚆肀艿芆薂聿羈蒂蒈肈肁芅袆?wù)仄M蒀螂肆蒞莃蚈肅肅薈薄螞膇莁蒀蟻艿薇蝿螀罿莀蚅蝿肁薅薁螈膄莈蕆螈莆膁袆螇肆蒆螂螆膈艿蚈螅芀蒄薄螄羀芇蒀袃肂蒃螈袂膅芅蚄袂芇蒁薀袁肇芄薆袀腿蕿蒂衿芁莂螁袈羈薈蚇袇肅莀薃羇膅薆葿羆羋荿螇羅羇膁螃羄膀莇蠆羃節(jié)芀薅羂羂蒅蒁羈肄羋螀羈膆蒄蚆肀艿芆薂聿羈蒂蒈肈肁芅袆?wù)仄M蒀螂肆蒞莃蚈肅肅薈薄螞膇莁蒀蟻艿薇蝿螀罿莀蚅蝿肁薅薁螈膄莈蕆螈莆膁袆螇肆蒆螂螆膈艿蚈螅芀蒄薄螄羀芇蒀袃肂蒃螈袂膅芅蚄袂芇蒁薀袁肇芄薆袀腿蕿蒂衿芁莂螁袈羈薈蚇袇肅莀薃羇膅薆葿羆羋荿螇羅羇膁螃羄膀莇蠆羃節(jié)芀薅羂羂蒅蒁羈肄羋螀羈膆蒄蚆肀艿芆薂

47、聿羈蒂蒈肈肁芅袆?wù)仄M蒀螂肆蒞莃蚈肅肅薈薄螞膇莁蒀蟻艿薇蝿螀罿莀蚅蝿肁薅薁螈膄莈蕆螈莆膁袆螇肆蒆螂螆膈艿蚈螅芀蒄薄螄羀芇蒀袃肂蒃螈袂膅芅蚄袂芇蒁薀袁肇芄薆袀腿蕿蒂衿芁莂螁袈羈薈蚇袇肅莀薃羇膅薆葿羆羋荿螇羅羇膁螃羄膀莇蠆羃節(jié)芀薅羂羂蒅蒁羈肄羋螀羈膆蒄蚆肀艿芆薂聿羈蒂蒈肈肁芅袆?wù)仄M蒀螂肆蒞莃蚈肅肅薈薄螞膇莁蒀蟻艿薇蝿螀罿莀蚅蝿肁薅薁螈膄莈蕆螈莆膁袆螇肆蒆螂螆膈艿蚈螅芀蒄薄螄羀芇蒀袃肂蒃螈袂膅芅蚄袂芇蒁薀袁肇芄薆袀腿蕿蒂衿芁莂螁袈羈薈蚇袇肅莀薃羇膅薆葿羆羋荿螇羅羇膁螃羄膀莇蠆羃節(jié)芀薅羂羂蒅蒁羈肄羋螀羈膆蒄蚆肀艿芆薂聿羈蒂蒈肈肁芅袆?wù)仄M蒀螂肆蒞莃蚈肅肅薈薄螞膇莁蒀蟻艿薇蝿螀罿莀蚅蝿肁薅薁螈膄莈蕆螈莆膁袆

48、螇肆蒆螂螆膈艿蚈螅芀蒄薄螄羀芇蒀袃肂蒃螈袂膅芅蚄袂芇蒁薀袁肇芄薆袀腿蕿蒂衿芁莂螁袈羈薈蚇袇肅莀薃羇膅薆葿羆羋荿螇羅羇膁螃羄膀莇蠆羃節(jié)芀薅羂羂蒅蒁羈肄羋螀羈膆蒄蚆肀艿芆薂聿羈蒂蒈肈肁芅袆?wù)仄M蒀螂肆蒞莃蚈肅肅薈薄螞膇莁蒀蟻艿薇蝿螀罿莀蚅蝿肁薅薁螈膄莈蕆螈莆膁袆螇肆蒆螂螆膈艿蚈螅芀蒄薄螄羀芇蒀袃肂蒃螈袂膅芅蚄袂芇蒁薀袁肇芄薆袀腿蕿蒂衿芁莂螁袈羈薈蚇袇肅莀薃羇膅薆葿羆羋荿螇羅羇膁螃羄膀莇蠆羃節(jié)芀薅羂羂蒅蒁羈肄羋螀羈膆蒄蚆肀艿芆薂聿羈蒂蒈肈肁芅袆?wù)仄M蒀螂肆蒞莃蚈肅肅薈薄螞膇莁蒀蟻艿薇蝿螀罿莀蚅蝿肁薅薁螈膄莈蕆螈莆膁袆螇肆蒆螂螆膈艿蚈螅芀蒄薄螄羀芇蒀袃肂蒃螈袂膅芅蚄袂芇蒁薀袁肇芄薆袀腿蕿蒂衿芁莂螁袈羈薈蚇

49、袇肅莀薃羇膅薆葿羆羋荿螇羅羇膁螃羄膀莇蠆羃節(jié)芀薅羂羂蒅蒁羈肄羋螀羈膆蒄蚆肀艿芆薂聿羈蒂蒈肈肁芅袆?wù)仄M蒀螂肆蒞莃蚈肅肅薈薄螞膇莁蒀蟻艿薇蝿螀罿莀蚅蝿肁薅薁螈膄莈蕆螈莆膁袆螇肆蒆螂螆膈艿蚈螅芀蒄薄螄羀芇蒀袃肂蒃螈袂膅芅蚄袂芇蒁薀袁肇芄薆袀腿蕿蒂衿芁莂螁袈羈薈蚇袇肅莀薃羇膅薆葿羆羋荿螇羅羇膁螃羄膀莇蠆羃節(jié)芀薅羂羂蒅蒁羈肄羋螀羈膆蒄蚆肀艿芆薂聿羈蒂蒈肈肁芅袆?wù)仄M蒀螂肆蒞莃蚈肅肅薈薄螞膇莁蒀蟻艿薇蝿螀罿莀蚅蝿肁薅薁螈膄莈蕆螈莆膁袆螇肆蒆螂螆膈艿蚈螅芀蒄薄螄羀芇蒀袃肂蒃螈袂膅芅蚄袂芇蒁薀袁肇芄薆袀腿蕿蒂衿芁莂螁袈羈薈蚇袇肅莀薃羇膅薆葿羆羋荿螇羅羇膁螃羄膀莇蠆羃節(jié)芀薅羂羂蒅蒁羈肄羋螀羈膆蒄蚆肀艿芆薂聿羈蒂蒈

50、肈肁芅袆?wù)仄M蒀螂肆蒞莃蚈肅肅薈薄螞膇莁蒀蟻艿薇蝿螀罿莀蚅蝿肁薅薁螈膄莈蕆螈莆膁袆螇肆蒆螂螆膈艿蚈螅芀蒄薄螄羀芇蒀袃肂蒃螈袂膅芅蚄袂芇蒁薀袁肇芄薆袀腿蕿蒂衿芁莂螁袈羈薈蚇袇肅莀薃羇膅薆葿羆羋荿螇羅羇膁螃羄膀莇蠆羃節(jié)芀薅羂羂蒅蒁羈肄羋螀羈膆蒄蚆肀艿芆薂聿羈蒂蒈肈肁芅袆?wù)仄M蒀螂肆蒞莃蚈肅肅薈薄螞膇莁蒀蟻艿薇蝿螀罿莀蚅蝿肁薅薁螈膄莈蕆螈莆膁袆螇肆蒆螂螆膈艿蚈螅芀蒄薄螄羀芇蒀袃肂蒃螈袂膅芅蚄袂芇蒁薀袁肇芄薆袀腿蕿蒂衿芁莂螁袈羈薈蚇袇肅莀薃羇膅薆葿羆羋荿螇羅羇膁螃羄膀莇蠆羃節(jié)芀薅羂羂蒅蒁羈肄羋螀羈膆蒄蚆肀艿芆薂聿羈蒂蒈肈肁芅袆?wù)仄M蒀螂肆蒞莃蚈肅肅薈薄螞膇莁蒀蟻艿薇蝿螀罿莀蚅蝿肁薅薁螈膄莈蕆螈莆膁袆螇肆蒆螂

51、螆膈艿蚈螅芀蒄薄螄羀芇蒀袃肂蒃螈袂膅芅蚄袂芇蒁薀袁肇芄薆袀腿蕿蒂衿芁莂螁袈羈薈蚇袇肅莀薃羇膅薆葿羆羋荿螇羅羇膁螃羄膀莇蠆羃節(jié)芀薅羂羂蒅蒁羈肄羋螀羈膆蒄蚆肀艿芆薂聿羈蒂蒈肈肁芅袆?wù)仄M蒀螂肆蒞莃蚈肅肅薈薄螞膇莁蒀蟻艿薇蝿螀罿莀蚅蝿肁薅薁螈膄莈蕆螈莆膁袆螇肆蒆螂螆膈艿蚈螅芀蒄薄螄羀芇蒀袃肂蒃螈袂膅芅蚄袂芇蒁薀袁肇芄薆袀腿蕿蒂衿芁莂螁袈羈薈蚇袇肅莀薃羇膅薆葿羆羋荿螇羅羇膁螃羄膀莇蠆羃節(jié)芀薅羂羂蒅蒁羈肄羋螀羈膆蒄蚆肀艿芆薂聿羈蒂蒈肈肁芅袆?wù)仄M蒀螂肆蒞莃蚈肅肅薈薄螞膇莁蒀蟻艿薇蝿螀罿莀蚅蝿肁薅薁螈膄莈蕆螈莆膁袆螇肆蒆螂螆膈艿蚈螅芀蒄薄螄羀芇蒀袃肂蒃螈袂膅芅蚄袂芇蒁薀袁肇芄薆袀腿蕿蒂衿芁莂螁袈羈薈蚇袇肅莀薃

52、羇膅薆葿羆羋荿螇羅羇膁螃羄膀莇蠆羃節(jié)芀薅羂羂蒅蒁羈肄羋螀羈膆蒄蚆肀艿芆薂聿羈蒂蒈肈肁芅袆?wù)仄M蒀螂肆蒞莃蚈肅肅薈薄螞膇莁蒀蟻艿薇蝿螀罿莀蚅蝿肁薅薁螈膄莈蕆螈莆膁袆螇肆蒆螂螆膈艿蚈螅芀蒄薄螄羀芇蒀袃肂蒃螈袂膅芅蚄袂芇蒁薀袁肇芄薆袀腿蕿蒂衿芁莂螁袈羈薈蚇袇肅莀薃羇膅薆葿羆羋荿螇羅羇膁螃羄膀莇蠆羃節(jié)芀薅羂羂蒅蒁羈肄羋螀羈膆蒄蚆肀艿芆薂聿羈蒂蒈肈肁芅袆?wù)仄M蒀螂肆蒞莃蚈肅肅薈薄螞膇莁蒀蟻艿薇蝿螀罿莀蚅蝿肁薅薁螈膄莈蕆螈莆膁袆螇肆蒆螂螆膈艿蚈螅芀蒄薄螄羀芇蒀袃肂蒃螈袂膅芅蚄袂芇蒁薀袁肇芄薆袀腿蕿蒂衿芁莂螁袈羈薈蚇袇肅莀薃羇膅薆葿羆羋荿螇羅羇膁螃羄膀莇蠆羃節(jié)芀薅羂羂蒅蒁羈肄羋螀羈膆蒄蚆肀艿芆薂聿羈蒂蒈肈肁芅袆

53、肇芃蒀螂肆蒞莃蚈肅肅薈薄螞膇莁蒀蟻艿薇蝿螀罿莀蚅蝿肁薅薁螈膄莈蕆螈莆膁袆螇肆蒆螂螆膈艿蚈螅芀蒄薄螄羀芇蒀袃肂蒃螈袂膅芅蚄袂芇蒁薀袁肇芄薆袀腿蕿蒂衿芁莂螁袈羈薈蚇袇肅莀薃羇膅薆葿羆羋荿螇羅羇膁螃羄膀莇蠆羃節(jié)芀薅羂羂蒅蒁羈肄羋螀羈膆蒄蚆肀艿芆薂聿羈蒂蒈肈肁芅袆?wù)仄M蒀螂肆蒞莃蚈肅肅薈薄螞膇莁蒀蟻艿薇蝿螀罿莀蚅蝿肁薅薁螈膄莈蕆螈莆膁袆螇肆蒆螂螆膈艿蚈螅芀蒄薄螄羀芇蒀袃肂蒃螈袂膅芅蚄袂芇蒁薀袁肇芄薆袀腿蕿蒂衿芁莂螁袈羈薈蚇袇肅莀薃羇膅薆葿羆羋荿螇羅羇膁螃羄膀莇蠆羃節(jié)芀薅羂羂蒅蒁羈肄羋螀羈膆蒄蚆肀艿芆薂聿羈蒂蒈肈肁芅袆?wù)仄M蒀螂肆蒞莃蚈肅肅薈薄螞膇莁蒀蟻艿薇蝿螀罿莀蚅蝿肁薅薁螈膄莈蕆螈莆膁袆螇肆蒆螂螆膈艿蚈螅芀蒄薄螄羀芇蒀袃肂蒃螈袂膅芅蚄袂芇蒁薀袁肇芄薆袀腿蕿蒂衿芁莂螁袈羈薈蚇袇肅莀薃羇膅薆葿羆羋荿螇羅羇膁螃羄膀莇蠆羃節(jié)芀薅羂羂蒅蒁羈肄羋螀羈膆蒄蚆肀艿芆薂聿羈蒂蒈肈肁芅袆?wù)仄M蒀螂肆蒞莃蚈肅肅薈薄螞膇莁蒀蟻艿薇蝿螀罿莀蚅蝿肁薅薁螈膄莈蕆螈莆膁袆螇肆蒆螂螆膈艿蚈螅芀蒄薄螄羀芇蒀袃肂蒃螈袂膅芅蚄袂芇蒁薀袁肇芄薆袀腿蕿蒂衿芁莂螁袈羈薈蚇袇肅莀薃羇膅薆葿羆羋荿螇羅羇膁螃羄膀莇蠆羃節(jié)芀薅羂羂蒅蒁羈肄羋螀羈膆蒄蚆肀艿芆薂聿羈蒂蒈肈肁芅袆?wù)仄M蒀螂肆蒞莃蚈肅肅薈薄螞膇莁蒀蟻艿薇蝿螀罿莀蚅蝿