房地產(chǎn)抵押的概念及房地產(chǎn)特性

1、一、房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)是指土地以及建筑物等土地定著物，是實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三者的綜合體。房地產(chǎn)的實(shí)物，是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分。房地產(chǎn)的權(quán)益，是指房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，包括權(quán)利、利益和收益。房地產(chǎn)的區(qū)位是指房地產(chǎn)的空間位置。房地產(chǎn)的區(qū)位是該宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系，除了其他地理坐標(biāo)位置，還包括它與重要場(chǎng)所（如市中心、機(jī)場(chǎng)、港口、碼頭、火車站、汽車站、政府機(jī)關(guān)、同行業(yè)等）的距離，從其他地方到達(dá)該宗房地產(chǎn)的可及性，從該宗房地產(chǎn)去往其他地方的便捷性以及該宗房地產(chǎn)的周圍環(huán)境、景觀、配套設(shè)施等，包括所在地區(qū)的人口狀況、該地區(qū)的聲譽(yù)、政府提供的服務(wù)設(shè)施、學(xué)習(xí)的教學(xué)

2、質(zhì)量、犯罪率等。雖然任何資產(chǎn)在某一時(shí)都有有關(guān)具體的位置，但房地產(chǎn)不可移動(dòng)，其位置固定不變，其他資產(chǎn)可以移動(dòng)，其位置能隨時(shí)改變，因此，區(qū)位對(duì)價(jià)值的決定作用幾乎市房地產(chǎn)所獨(dú)有的。兩宗實(shí)物和權(quán)益狀況相同的房地產(chǎn)，如果所處的位置、交通、周圍環(huán)境、景觀、外部的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施等區(qū)位狀況不同，價(jià)值可能有很多差異。二、房地產(chǎn)抵押的概念房地產(chǎn)抵押-是指抵押人,以其合法的房地產(chǎn),以不轉(zhuǎn)移占有的方式，向抵押權(quán)人,提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以,抵押房地產(chǎn)的拍賣所得，優(yōu)先受償。一、不轉(zhuǎn)移占有-抵押權(quán)人既可以獲得債權(quán)的擔(dān)保，又毋須保管抵押物；作為抵押物的房地產(chǎn)必須具備以下條件：一

3、是，抵押房地產(chǎn)必須是合法的，當(dāng)債務(wù)到期不能清償時(shí)能夠依法順利處置，不會(huì)引起糾紛；二是，抵押房地產(chǎn)依法處置后的價(jià)值應(yīng)當(dāng)不小于貸款的本息之和。二、防范房地產(chǎn)抵押行為不規(guī)帶來的操作風(fēng)險(xiǎn)。有些抵押房地產(chǎn)權(quán)屬上存在一些瑕疵，手續(xù)不是完全合規(guī)的，當(dāng)事人也許可以通過關(guān)系，辦理抵押登記，這樣就給以后的處置帶來隱患，存在處置分險(xiǎn)。 三、房地產(chǎn)抵押價(jià)值應(yīng)當(dāng)是假設(shè)債務(wù)履行期屆滿債務(wù)人不能履行債務(wù)，拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)最可能所得的價(jià)款或者抵押房地產(chǎn)折價(jià)的價(jià)值扣除優(yōu)先受償?shù)目铑~后的余額。由于房地產(chǎn)同時(shí)具有獨(dú)一無二和價(jià)值量大兩個(gè)特性，無論從專業(yè)能力要求，還是從防范風(fēng)險(xiǎn)的角度看，金融機(jī)構(gòu)難以依靠自己的力量確定房地產(chǎn)的抵押價(jià)

4、值，更難以預(yù)測(cè)處置抵押房地產(chǎn)時(shí)的價(jià)值。1.抵押人:是指依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人，作為本人或者第三人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人、或者其他組織；（第三人，就是平時(shí)我們講的，用自己的房地產(chǎn)，為別人的貸款提供抵押，這時(shí)簽訂抵押合同時(shí)，抵押人是自己，借款人是第三人，辦理登記時(shí)，登記機(jī)關(guān)不需要提供借款人的資料，只是對(duì)業(yè)主的資料、權(quán)屬進(jìn)行審查）2.抵押權(quán)人：是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織； 3.預(yù)購商品房貸款抵押：是指購房人在支付首期規(guī)定的房價(jià)款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為； 4.在建工程抵押：是指抵押人為取得

5、在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為； 5.最高額抵押：是指抵押人與抵押權(quán)人協(xié)議，在最高債權(quán)額度內(nèi)對(duì)一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)作擔(dān)保。（最高額抵押與普通抵押的最大差別，在于最高額抵押所擔(dān)保的債權(quán)的是不特定的，這種抵押權(quán)是從屬抵押人與抵押權(quán)人的協(xié)議，并由此而產(chǎn)生的一系列連續(xù)的債的關(guān)系。就是雙方簽訂一個(gè)總的貸款金額和貸款期限，辦理登記，登記機(jī)關(guān)一般要求最高額抵押合同配綜合授信合同；在登記的期限和最高金額內(nèi)，隨時(shí)可以用款，這里說的隨時(shí)用款，是指不用在為用款辦理抵押登記，具體貸款發(fā)放的金額和時(shí)間，要根據(jù)

6、銀行和抵押人的協(xié)議，對(duì)此，最高院司法解釋中還有一些規(guī)定：1當(dāng)事人對(duì)最高限額、抵押期間進(jìn)行變更的，不能以其變更對(duì)抗順序在后的抵押權(quán)人。（指用抵押物的余額部分在另外一家銀行貸款時(shí)，如果最高額抵押合同發(fā)生上述變更，就不能優(yōu)先受償，受償?shù)拇涡蛳蚝箜樠?。?2最高額抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)的范圍，不包括抵押物被查封或債務(wù)人、抵押人破產(chǎn)后發(fā)生的債權(quán)。二、房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定1.不可以抵押的房地產(chǎn):權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)； 用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)； 列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其它建筑物； 已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)； 被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其它形式限制的房地產(chǎn)；依法不得抵押的其

7、它房地產(chǎn)。 2.同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個(gè)以上抵押權(quán)的，抵押人應(yīng)當(dāng)將已經(jīng)設(shè)定過的抵押情況告知抵押權(quán)人。房地產(chǎn)抵押后，該抵押房地產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超過余額部分。3.以兩宗以上房地產(chǎn)設(shè)定同一抵押權(quán)的，視為同一抵押房地產(chǎn)。但當(dāng)事人另有約定的除外。4.預(yù)購商品房抵押的，商品房開發(fā)項(xiàng)目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證。5.以出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人。原租賃合同繼續(xù)有效。三、房地產(chǎn)抵押登記（一）抵押登記1.房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起三十日內(nèi)，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)降盅何锼诘氐姆康禺a(chǎn)管理部門辦理抵押登記。2.房地產(chǎn)抵押合同

8、自抵押登記之日起生效。3.抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。4.以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額比例為限。5訂立抵押合同時(shí)，抵押權(quán)人和抵押人在合同中不得約定在債務(wù)履行期屆滿，抵押權(quán)人未受清償時(shí)，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有。6.以依法取得的房屋所有權(quán)的房地產(chǎn)抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在原【房屋所有權(quán)證】上作他項(xiàng)權(quán)利記載后，由抵押人收?qǐng)?zhí)。并向抵押權(quán)人頒發(fā)【房屋他項(xiàng)權(quán)證】。（二）以西安市登記機(jī)關(guān)的抵押物登記范圍為例說明：1. 西安市房地產(chǎn)交易中心；（個(gè)人住房按揭貸款、在建工程抵押）2. 西安市土

9、地局；（以土地為主的抵押）3. 西安市房產(chǎn)局產(chǎn)籍產(chǎn)權(quán)處;（有產(chǎn)權(quán)證的抵押，包括房產(chǎn)證、房產(chǎn)土地權(quán)屬證書齊備的房地產(chǎn)）4. 西安高新區(qū)房地局；（高新區(qū)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)）四、抵押期間房地產(chǎn)的占用與管理1.已抵押的房地產(chǎn)，由抵押人占用與管理。抵押人在占用與管理期間應(yīng)當(dāng)維護(hù)抵押房地產(chǎn)的安全與完好。債權(quán)人有權(quán)按照抵押合同的規(guī)定，監(jiān)督、檢查抵押房地產(chǎn)的管理情況。（抵押物非認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)有保險(xiǎn)公司理賠，同時(shí)也存在人為損壞風(fēng)險(xiǎn)，是因?yàn)榈盅喝嗽谄涞盅浩谙迌?nèi)對(duì)房屋的損壞造成抵押物價(jià)值下降而產(chǎn)生的。抵押人在抵押期限內(nèi)，對(duì)房屋的處分權(quán)受到限制，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)，不得損壞列入房屋估價(jià)內(nèi)容的配套設(shè)施。）

10、2.抵押權(quán)可以隨債權(quán)轉(zhuǎn)讓（抵押權(quán)不得與債權(quán)分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓）。抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)簽訂抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并辦理抵押權(quán)變更登記。抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓后，原抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)告知抵押人。抵押房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓或者出租，須經(jīng)抵押權(quán)人同意。抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者出租所得價(jià)款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)。超過債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。（抵押前已經(jīng)出租的，按前面講的應(yīng)該告知承租人，租金已經(jīng)收歸抵押人了；抵押后出租的，租金收入應(yīng)該提前償還銀行貸款）3.因國家建設(shè)需要，將已設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)列入拆遷范圍的，抵押人應(yīng)當(dāng)及時(shí)書面通知抵押權(quán)人；抵押雙方可以重新設(shè)定抵押房地產(chǎn)，也可以依法清理債權(quán)債務(wù)，解除抵押合同。

11、4.抵押人占用與管理的房地產(chǎn)發(fā)生損毀、滅失的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)將情況告知抵押權(quán)人，并采取措施防止損失的擴(kuò)大。抵押物因抵押人的行為造成損失，使抵押房地產(chǎn)的價(jià)值不足以作為履行債務(wù)的擔(dān)保時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人重新提供或者增加擔(dān)保，以彌補(bǔ)不足，或者直接向保險(xiǎn)公司行使求償權(quán)。抵押人對(duì)抵押房地產(chǎn)價(jià)值減少無過錯(cuò)的，抵押權(quán)人只能在抵押人因損害而得到的賠償范圍內(nèi)要求提供擔(dān)保。抵押房地產(chǎn)價(jià)值未減少的部分，仍作為債務(wù)的擔(dān)保。5.已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的房屋不得出租；房屋所有權(quán)抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同時(shí)抵押。五、抵押的效力1.抵押物在抵押期間是否可以轉(zhuǎn)讓？擔(dān)保法規(guī)定，抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵

12、押物時(shí)，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人，并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。轉(zhuǎn)讓抵押物的價(jià)款明顯低于其價(jià)值的，抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔(dān)保；抵押人不提供的，不得轉(zhuǎn)讓抵押物。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者向與抵押權(quán)人約定的第三人提存。轉(zhuǎn)讓所得的收益，超過債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。2.抵押權(quán)不得與債權(quán)分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓或者作為其它債權(quán)的擔(dān)保。3.抵押人的行為足以使抵押物價(jià)值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為。抵押物價(jià)值減少時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人恢復(fù)抵押物的價(jià)值，或者提供與減少的價(jià)值相當(dāng)

13、的擔(dān)保。抵押人對(duì)抵押物價(jià)值減少無過錯(cuò)的，抵押權(quán)人只能在抵押人因損害而得到的賠償范圍內(nèi)，要求提供擔(dān)保。抵押物價(jià)值未減少的部分，仍作為債權(quán)的擔(dān)保。4.抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時(shí)存在，債權(quán)消滅了，抵押權(quán)也消滅。六、抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)1.債務(wù)履行期屆滿，抵押權(quán)人未受清償?shù)模梢耘c抵押人協(xié)議，以抵押物折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價(jià)款受償；協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。抵押物折價(jià)或者拍賣、變賣后，其價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。2.同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押物所得的價(jià)款的清償有一定的分配順序：抵押合同已登記生效的，按照抵押物登記的先后順序清償;順

14、序相同的，按照債權(quán)比例清償；抵押合同自簽訂之日起生效的，該抵押物已登記的，按照本條第項(xiàng)規(guī)定清償；抵押物未登記的，按照合同生效時(shí)間的先后順序清償，順序相同的，按照債權(quán)比例清償。抵押物已登記的先于未登記的受償。3.城市房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣，但對(duì)拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。按照本法規(guī)定以承包的荒地的土地使用權(quán)抵押的，或者以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有和土地用途。4.拍賣劃撥的國有土地使用權(quán)所得的價(jià)款，在依法繳

15、納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)。（劃撥土地不交土地出讓金）5.為債務(wù)人抵押擔(dān)保的第三人，在抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)了抵押權(quán)后，有權(quán)向債務(wù)人追償。6.抵押權(quán)因抵押物滅失而消滅。因滅失所得的賠償金，應(yīng)當(dāng)作為抵押財(cái)產(chǎn)。七、抵押房地產(chǎn)的處分1.有下列情況之一的，抵押權(quán)人有權(quán)要求處分抵押的房地產(chǎn)；債務(wù)履行期滿，債權(quán)人未受清償，債務(wù)人又未能與抵押權(quán)人達(dá)成延期履行協(xié)議的；抵押人死亡，或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務(wù)的；或者抵押人的合法繼承人、遺產(chǎn)受贈(zèng)人拒絕履行到期債務(wù)的；抵押人被依法宣告解散或者破產(chǎn)的；抵押人違反本辦法的有關(guān)規(guī)定，擅自處分抵押房地產(chǎn)的；抵押合同約定的其它情況。2.有上

16、述規(guī)定情況之一的，抵押當(dāng)事人協(xié)商，可以通過拍賣等合法方式處分抵押房地產(chǎn)，協(xié)商不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。3.抵押權(quán)人處分抵押房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)事先書面通知抵押人；抵押房地產(chǎn)為共有或者出租的，還應(yīng)當(dāng)同時(shí)書面通知共有人或承租人；在同等條件下，共有人或承租人依法享有優(yōu)先購買權(quán)。4.同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個(gè)以上抵押權(quán)時(shí)，以抵押登記的先后順序受償。5.處分抵押房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同處分，但對(duì)處分新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。6.以劃撥方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物設(shè)定房地產(chǎn)抵押的，進(jìn)行處分時(shí)，應(yīng)當(dāng)從處分所得的價(jià)款中，繳納相當(dāng)于應(yīng)當(dāng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款項(xiàng)后，抵

17、押權(quán)人方可優(yōu)先受償。法律、法規(guī)另有規(guī)定的依照其規(guī)定。7.合同約定期屆滿，抵押人未還清債務(wù)的，房屋他項(xiàng)權(quán)證仍具有法律效力，他項(xiàng)權(quán)利人可憑房屋他項(xiàng)權(quán)證行使他項(xiàng)權(quán)利。（建設(shè)部關(guān)于抵押期屆滿抵押人對(duì)抵押物是否喪失優(yōu)先受償權(quán)的請(qǐng)示的復(fù)函）8.抵押權(quán)人對(duì)抵押房地產(chǎn)的處分，有下列情況的，可以中止：抵押權(quán)人請(qǐng)求中止的；抵押人申請(qǐng)，愿意，并證明能夠及時(shí)履行債務(wù)，并經(jīng)抵押權(quán)人同意的，可以中止；發(fā)現(xiàn)被拍賣抵押物有權(quán)屬爭議的，應(yīng)中止；訴訟或仲裁中的抵押房地產(chǎn)；其它應(yīng)當(dāng)中止的情況；9.處分抵押房地產(chǎn)所得金額，以下列順序分配：支付處分抵押房地產(chǎn)發(fā)生的費(fèi)用（評(píng)估費(fèi)，拍賣費(fèi)等）；扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款；償還抵押權(quán)人債權(quán)本

18、息及支付違約金；賠償由債務(wù)人違反合同而對(duì)抵押權(quán)人造成的損害；剩余金額交還抵押人。處分抵押房地產(chǎn)所得金額不足以支付債務(wù)和違約金、賠償金時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)向債務(wù)人追索不足部分。三、房地產(chǎn)的特性房地產(chǎn)主要有不可移動(dòng)、獨(dú)一無二、壽命長久、供給有限、價(jià)值量大、流動(dòng)性差、用途多樣、相互影響、易受限制和保值增值十大特性。不可移動(dòng)由于不可移動(dòng)，每宗房地產(chǎn)的溫度、濕度、日照、交通、周圍環(huán)境、景觀、與其他地方（如市中心）的距離等，均有一定的狀態(tài)，從而形成了每宗房地產(chǎn)獨(dú)有的自然地理位置和社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置，使房地產(chǎn)有區(qū)位優(yōu)劣之分。同時(shí)值得注意的是，房地產(chǎn)的自然地理位置雖然固定不變，但其社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置卻有可能發(fā)生變化。因?yàn)橹車?/p>

19、環(huán)境、交通條件、與公共服務(wù)設(shè)施及商業(yè)中心的接近程度等，均可以影響房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置，而這些是可變的。獨(dú)一無二獨(dú)一無二特性又稱獨(dú)特性、異質(zhì)性、個(gè)別性。每宗房地產(chǎn)都有自己的獨(dú)特之處，可以說沒有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。有時(shí)即使兩處的建筑物一模一樣，但由于坐落的位置或朝向不同，地形、地勢(shì)不同，周圍環(huán)境、景觀不同，該兩宗房地產(chǎn)實(shí)質(zhì)上也不相同的。房地產(chǎn)的獨(dú)一無二性使得不可能出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給，從而房地產(chǎn)之間不能實(shí)現(xiàn)完全替代，房地產(chǎn)市場(chǎng)不能實(shí)現(xiàn)完全競(jìng)爭，房地產(chǎn)價(jià)格千差萬別并容易受交易者個(gè)別行為的影響。壽命長久供給有限價(jià)值量大流動(dòng)性差房地產(chǎn)由于價(jià)值量大，加上具有不可移動(dòng)和獨(dú)一無二的特性，使得同一宗房地產(chǎn)的買賣不會(huì)頻繁發(fā)生，一旦需要買賣，通常要花費(fèi)相當(dāng)長的時(shí)間。用途多樣相互影響房地產(chǎn)具有相互影響