呼市某購(gòu)物廣場(chǎng)招商運(yùn)營(yíng)主體工作計(jì)劃方案

1、呼市某購(gòu)物廣場(chǎng)招商運(yùn)營(yíng)主體工作計(jì)劃方案 時(shí)間:2006-12-14 14:54:00根據(jù)北京商業(yè)管理顧問有限公司與呼市投資置業(yè)有限公司達(dá)成的初步合作意向，公司擬聘請(qǐng)并委托我公司對(duì)其所開發(fā)的購(gòu)物廣場(chǎng)實(shí)施商業(yè)運(yùn)作和管理，商業(yè)管理公司“”項(xiàng)目組將于今年2月份正式介入此項(xiàng)目。為了使此項(xiàng)目能達(dá)到合作雙方的既定目標(biāo)實(shí)現(xiàn)成功運(yùn)作，做到讓開發(fā)商既能以最短的時(shí)間，以最佳的投資回報(bào)率收回投資，又確保廣場(chǎng)成功開業(yè)并長(zhǎng)期穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，造福于呼市經(jīng)濟(jì)，商業(yè)管理公司項(xiàng)目組將憑借專業(yè)的商業(yè)規(guī)劃和營(yíng)銷知識(shí)，強(qiáng)大的品牌商資源和招商能力及對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的深刻理解和把握，按照商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作規(guī)律和操作模式來開展前期的各項(xiàng)工作。為此特制定本

2、主體工作計(jì)劃。鑒于目前項(xiàng)目組還未正式進(jìn)駐此項(xiàng)目，而該工作計(jì)劃是按此類項(xiàng)目的共同操作特征所定，缺乏對(duì)項(xiàng)目所在地市場(chǎng)情況、同業(yè)情況、項(xiàng)目自身情況的充分了解和拿捏，不免有疏漏之處，屆時(shí)將根據(jù)介入后的實(shí)際情況進(jìn)行不斷的修正和完善。 一、開盤前工作目標(biāo)（2003年2月2003年4月30日） 由于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是以產(chǎn)權(quán)式商鋪為主要形式，以商鋪銷售的最大化，開發(fā)商投資短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)高回報(bào)為其終級(jí)目標(biāo)。因而在開業(yè)前相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)，商鋪銷售是一切工作的主題和核心，合作各方所做的一切工作都將圍繞和忠實(shí)于這個(gè)目標(biāo)而展開，正如紅花與綠葉的關(guān)系一樣。而在距5月1日開盤時(shí)間僅兩個(gè)月的時(shí)間里，項(xiàng)目組在還未正式進(jìn)駐此項(xiàng)目，且人員相

3、對(duì)較少，時(shí)間緊、任務(wù)重的背景下，要從專業(yè)的角度，協(xié)同合作各方確保此項(xiàng)目成功開盤，主要應(yīng)做好以下工作： 1、以最短的時(shí)間、最快的迅速，盡早熟練項(xiàng)目自身情況，了解項(xiàng)目地市場(chǎng)情況，加強(qiáng)與開發(fā)商、售樓公司的溝通，做好工作的協(xié)調(diào)性。 2、業(yè)務(wù)招商工作：招商工作是務(wù)實(shí)性工作，是在為投資者的投資和經(jīng)營(yíng)做實(shí)實(shí)在在的工作，是為商鋪的銷售和未來經(jīng)營(yíng)夯實(shí)基礎(chǔ)，因而要實(shí)打?qū)嵶觥?重點(diǎn)抓好主力店（連鎖大賣場(chǎng)、百貨公司），磁場(chǎng)店（麥當(dāng)勞、肯德雞、國(guó)美、蘇寧）的招商工作，因?yàn)榇祟惼髽I(yè)的進(jìn)駐，既能提高商鋪的內(nèi)在價(jià)值，增強(qiáng)投資者的信心，又能吸引客流、提高未來經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)預(yù)期，還可給開發(fā)商帶來長(zhǎng)期穩(wěn)定的租金收益，因而是三贏之舉，

4、是商鋪銷售的最大賣點(diǎn)，須力爭(zhēng)要在開盤前實(shí)現(xiàn)簽約。 協(xié)助開發(fā)商做好主力店招商的經(jīng)營(yíng)指標(biāo)測(cè)算工作及相關(guān)合作條件的制定工作。 進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查工作，尤其是呼市同類型項(xiàng)目的市調(diào)工作，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行科學(xué)而專業(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃和主題定位，確定主力店、磁場(chǎng)店和商鋪經(jīng)營(yíng)的規(guī)模、業(yè)種、業(yè)態(tài)的分布，注重差異化經(jīng)營(yíng)，避免經(jīng)營(yíng)同質(zhì)化，從而形成良性互補(bǔ)，發(fā)揮整合優(yōu)勢(shì)。 3、營(yíng)銷策劃工作：營(yíng)銷工作是務(wù)虛工作，是在為投資者的財(cái)富夢(mèng)圓夢(mèng)，是制造各種新概念的加工廠，故概念越新意就對(duì)投資者越有吸引力，因而要虛實(shí)結(jié)合，目的是吸引投資者眼球。 從新的理念角度，對(duì)產(chǎn)權(quán)式商鋪進(jìn)行廣告宣傳。 從項(xiàng)目特點(diǎn)角度，通過市場(chǎng)調(diào)查，在此基礎(chǔ)上總結(jié)和歸納出此

5、項(xiàng)目的主要優(yōu)勢(shì)，突出進(jìn)行廣告宣傳。 從會(huì)聚客流、財(cái)流的角度，主力店或磁場(chǎng)店以進(jìn)駐為契機(jī)，進(jìn)行強(qiáng)有力的廣告宣傳。 從科學(xué)統(tǒng)一規(guī)范管理的角度，以商業(yè)管理公司介入為賣點(diǎn)進(jìn)行廣告宣傳。 從商鋪銷售方式的角度，配合售樓公司進(jìn)行廣告宣傳。 作為營(yíng)銷活動(dòng)的重大事件，配合開發(fā)商舉行主力店、磁場(chǎng)店簽約儀式暨新聞發(fā)布會(huì)活動(dòng)。 從投資回報(bào)的角度，進(jìn)行統(tǒng)一返租模式的廣告宣傳工作。 配合開發(fā)商、售樓公司做好開盤期間的廣告宣傳工作及組織好開盤儀式。 從經(jīng)營(yíng)規(guī)劃的角度，提煉特色經(jīng)營(yíng)為主題進(jìn)行廣告宣傳。 4、物業(yè)工作：廣場(chǎng)是投資者投資和經(jīng)營(yíng)的載體，物業(yè)結(jié)構(gòu)、建筑風(fēng)格、裝修設(shè)施檔次直接影響投資者的投資決策，因而要力求完美。 配

6、合設(shè)計(jì)公司做好廣場(chǎng)整體物業(yè)的設(shè)計(jì)工作。 配合建筑設(shè)計(jì)公司、售樓公司做好商鋪的規(guī)劃和設(shè)計(jì)工作。 從商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)專業(yè)的角度，提出商場(chǎng)功能布局建議。 5、其他基礎(chǔ)性文件建立工作：此項(xiàng)工作是商鋪銷售工作不可或缺的配套性工作，必須盡快建立并完成。 制定商鋪銷售補(bǔ)充協(xié)議、富比士購(gòu)物廣場(chǎng)管理公約、業(yè)戶百問、投資指南、廣場(chǎng)項(xiàng)目推介書、代租協(xié)議。 配套售樓公司編制樓書。 二、開盤后工作目標(biāo)（2003年5月2003年12月31日） 1、業(yè)務(wù)招商工作： 按所規(guī)劃的業(yè)種、業(yè)態(tài)進(jìn)行細(xì)分后的市場(chǎng)調(diào)查工作。 進(jìn)行品牌資源檔案庫的建檔工作。 做好商鋪?zhàn)饨?、費(fèi)用指標(biāo)的測(cè)算工作。制定各種招商資料。如：招商簡(jiǎn)章、租賃合同、租賃意向書等

7、等。建立健全部門各項(xiàng)規(guī)章制度、崗職規(guī)范、工作流程、招商表格及其他業(yè)務(wù)工作相關(guān)文件。 設(shè)計(jì)廣場(chǎng)組織架構(gòu)、編制全年廣場(chǎng)費(fèi)用預(yù)算。 2、營(yíng)銷策劃工作： 制定部門的各項(xiàng)規(guī)章制度、崗職規(guī)范、工作流程及營(yíng)銷工作相關(guān)文件。 制定廣場(chǎng)廣告、促銷等方面的各類費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)。 會(huì)同策劃專業(yè)公司制定商場(chǎng)vi系統(tǒng)。 出臺(tái)廣場(chǎng)美陳方案。 設(shè)計(jì)并編制廣場(chǎng)招商畫冊(cè)、dm等招商宣傳品。 針對(duì)開盤前后業(yè)戶對(duì)廣告宣傳的反饋信息，制定相關(guān)廣告宣傳對(duì)策，進(jìn)行有針對(duì)性的、目的性的廣告宣傳，即可對(duì)前期的賣點(diǎn)進(jìn)行深度挖掘，冷飯變熱飯，也可開發(fā)一些新的宣傳賣點(diǎn)。 于8月配合份開發(fā)商、售樓公司舉辦一次商鋪業(yè)戶聯(lián)誼會(huì)活動(dòng)。 配合和協(xié)助開發(fā)商、售樓

8、公司“十一”黃金周期間開展一次大型的商鋪銷售sp活動(dòng)。12月初配合開發(fā)商、售樓公司組織一次“呼市鋪王”富比士商鋪大型拍賣活動(dòng)。3、物業(yè)工作： 提交一次商裝方案建議稿。 編制廣場(chǎng)二次商裝方案。 三、工作目標(biāo)完成措施 1、項(xiàng)目組人員除具備專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作知識(shí)外，還應(yīng)具有強(qiáng)烈的敬業(yè)精神和對(duì)開發(fā)商、業(yè)戶高度的責(zé)任感，以為客戶創(chuàng)造最大價(jià)值為工作目標(biāo)。 2、對(duì)內(nèi)要善于和勤于與開發(fā)商、售樓公司，對(duì)外要善于和勤于與政府相關(guān)部門、投資者溝通，因?yàn)檫@是項(xiàng)目成功運(yùn)作的重要前提，只有得到合作各方的鼎力支持和配合，得到政府和社會(huì)的認(rèn)可，在一個(gè)相互信任與和諧的環(huán)境下才能實(shí)現(xiàn)多贏的結(jié)局。 3、要勤于思考、善于學(xué)習(xí)，不斷地總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、克服不足。商業(yè)地產(chǎn)作為一個(gè)相對(duì)較新的地產(chǎn)業(yè)與商業(yè)相融合的行業(yè)，現(xiàn)成可借鑒的經(jīng)驗(yàn)不多，因而