(精選)房地產(chǎn)合作開發(fā)模式風(fēng)險(xiǎn)分析

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目合作模式風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)合作開發(fā)已是普遍形式，其合作開發(fā)的模式主要有合伙型聯(lián)建、成立項(xiàng)目公司合作開發(fā)兩種。兩種合作開發(fā)模式面臨著共同的法律風(fēng)險(xiǎn)，包括因缺乏房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)，導(dǎo)致合作合同無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)、未取得土地使用權(quán)證影響合作合同效力的風(fēng)險(xiǎn)、審批與登記影響合作合同效力的風(fēng)險(xiǎn)、土地使用權(quán)瑕疵風(fēng)險(xiǎn)、資金不足風(fēng)險(xiǎn)、以預(yù)售款充抵投資的風(fēng)險(xiǎn)以及合作開發(fā)的利益分配中房屋分配約定不明、提前購(gòu)入風(fēng)險(xiǎn)等。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)具有投資數(shù)額大、周期長(zhǎng)、資金回流慢的特點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身資金有限，而房地產(chǎn)持續(xù)運(yùn)營(yíng)需要不斷地滾動(dòng)投入，為了項(xiàng)目的正常運(yùn)行，金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)不再是唯一的融資渠道，更需要吸納社會(huì)資金參與開發(fā)；另

2、一方面，基于資本的逐利性，大量社會(huì)資金亦積極投入房地產(chǎn)行業(yè)。此外，政府這幾年逐漸嚴(yán)格控制土地供應(yīng)，一些開發(fā)商遭遇拿地難題甚至頻發(fā)“地荒”，另外一些企業(yè)擁有待開發(fā)土地卻苦于缺乏資金和資質(zhì)，合作開發(fā)可以使上述企業(yè)取長(zhǎng)補(bǔ)短，推動(dòng)了資金和土地的有機(jī)結(jié)合，盤活了諸多房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮與發(fā)展。但同時(shí)，也存在著巨大的合作風(fēng)險(xiǎn)，尤其是在房地產(chǎn)不景氣時(shí)，可能會(huì)給任何一方帶來?yè)p失。一、房地產(chǎn)合作開發(fā)模式房地產(chǎn)合作開發(fā)可以簡(jiǎn)單地說是：當(dāng)事人各方約定，各自分別提供土地、資金、技術(shù)、管理、勞務(wù)等，合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，并于產(chǎn)品建成后按約定比例分取房屋、土地使用權(quán)、利潤(rùn)等的房地產(chǎn)開發(fā)。（一）法人型合作開

3、發(fā)1、共同成立項(xiàng)目公司由各方出資或提供土地依法成立項(xiàng)目公司，以項(xiàng)目公司的名義進(jìn)行開發(fā)，雙方按照出資比例或其他約定，分別承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、分享收益，這種以項(xiàng)目公司方式開發(fā)的優(yōu)點(diǎn)顯而易見：責(zé)任明確、組織機(jī)構(gòu)穩(wěn)定，人事安排及操作比較規(guī)范，如各方守約，可以共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享利益、能同心同力，也就是說，發(fā)生糾紛的概率很小。同時(shí)也有其不足之處：組建項(xiàng)目公司需要較長(zhǎng)的時(shí)間，成立規(guī)范的管理機(jī)構(gòu)，前期費(fèi)用較高，容易錯(cuò)過商機(jī)等。此合作開發(fā)的設(shè)計(jì)至關(guān)重要：約定是否明確、是否具有可操作性等將直接影響到項(xiàng)目公司的項(xiàng)目操盤，項(xiàng)目公司成立前后的權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)移，項(xiàng)目公司成立前所發(fā)生費(fèi)用的補(bǔ)償、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)辦理，項(xiàng)目合作建設(shè)的規(guī)模

4、、速度等事項(xiàng)。此種方式成功的例子較多。2、抵押參股方式。投資方通過受讓抵押方的部分股權(quán)或抵押土地等，以達(dá)到投資合作的目的。這種合作的優(yōu)點(diǎn)是：合作各方無(wú)須辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移和變更登記手續(xù)，無(wú)須進(jìn)行建設(shè)開發(fā)者名稱變更登記，只需依股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議在工商部門辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓變更登記即可。可以較快取得項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)權(quán)并進(jìn)行項(xiàng)目的實(shí)質(zhì)開發(fā)，抓住商機(jī)。其次，無(wú)需交納辦理土地過戶契稅和手續(xù)費(fèi)，可以節(jié)省轉(zhuǎn)讓費(fèi)用，進(jìn)而降低投資開發(fā)成本。其不足之處是：項(xiàng)目在實(shí)際的經(jīng)營(yíng)過程中不可避免地會(huì)產(chǎn)生債務(wù)以及或有債務(wù)，也可能因?yàn)檫`約或侵權(quán)對(duì)另一方承擔(dān)賠償責(zé)任。股權(quán)受讓方是投資方，可能之前把對(duì)自己的風(fēng)險(xiǎn)控制到最低，收益要求達(dá)到最大化，畢

5、竟有錢的一方具有強(qiáng)勢(shì)，但是如出現(xiàn)回?cái)n資金不好的情況，就必得承擔(dān)主要風(fēng)險(xiǎn)，“抄股抄成了股東”，那就被“套”住了。如果抵押方一旦出現(xiàn)意外情況，如土地、規(guī)劃等前期手續(xù)遇到問題、其他不可預(yù)見的違約事項(xiàng)等，可能就會(huì)對(duì)自己的股權(quán)和資產(chǎn)造成慘重?fù)p失。此種合作雖然簡(jiǎn)便易行，但風(fēng)險(xiǎn)難以控制，各方所擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和收益并不公平，極易產(chǎn)生糾紛。一般情況下，投資方會(huì)要求抵押方對(duì)未告知的債務(wù)做出獨(dú)立償還的承諾，并采取以抵押方的股權(quán)、土地、收益等提供相應(yīng)的擔(dān)保、投資方保留部分轉(zhuǎn)讓金作為保證金、分期收購(gòu)股權(quán)等，更有甚者約定如出現(xiàn)差錯(cuò)，將處于巨額罰款，拍賣、沒收土地等資產(chǎn)，來達(dá)到投資安全之目的。例： 恒大的賭注協(xié)議據(jù)公開資料顯示，2

6、006年11月，恒大地產(chǎn)與國(guó)際機(jī)構(gòu)投資者德意志銀行、美林及淡馬錫簽訂協(xié)議，以恒大地產(chǎn)三分之一股權(quán)作押，由三家機(jī)構(gòu)投資者以總價(jià)4億美元認(rèn)購(gòu)其8億股可換股優(yōu)先股。2007年8月，恒大地產(chǎn)通過另一上市保薦人瑞信擔(dān)保，向貸款人授出認(rèn)沽期權(quán)為擔(dān)保，籌集資金4.3億美元；2007年9月，通過抵押恒大御景半島項(xiàng)目，再次向美林貸款1.3億美元，用于購(gòu)買土地。如恒大地產(chǎn)與國(guó)際機(jī)構(gòu)投資者德意志銀行、美林及淡馬錫簽定了對(duì)賭協(xié)議。按照約定，恒大地產(chǎn)若在2007年底前實(shí)現(xiàn)上市，機(jī)構(gòu)投資者的回報(bào)不少于30；若在2008年6月6日前完成上市，機(jī)構(gòu)投資者的回報(bào)則不少于40；如果在2008年12月6日前上市，回報(bào)率不少于50%

7、，若至2009年6月6日前上市，回報(bào)率不少于60%，如果在2009年12月6日前上市，則機(jī)構(gòu)投資者的回報(bào)不少于70。如無(wú)法上市，其將以現(xiàn)行市盈率回購(gòu)相關(guān)投資者的股份。此例是以股權(quán)做抵押，同時(shí)約定以收益比例作為風(fēng)險(xiǎn)的回報(bào)補(bǔ)償，損失慘重不說，連基本的股權(quán)都沒有了。商場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng)，自已的損失就是對(duì)方的收益！此種合作方式成功率低，一般以另一方的慘重?fù)p失而告終。尤其是在房地產(chǎn)不景氣時(shí)，抵押方出于走投無(wú)路，鋌而走險(xiǎn)；投資方投機(jī)取巧，各方的想法都不一樣，其有成功之理?。ǘ┓欠ㄈ诵秃献鏖_發(fā)1、聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)合作雙方各自派遣若干人員組成聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)，實(shí)踐中有的叫“聯(lián)建辦公室”，有的稱“聯(lián)合管理委員會(huì)”等，其職責(zé)是協(xié)

8、調(diào)雙方在聯(lián)合開發(fā)中發(fā)生的各種關(guān)系，對(duì)合作中的重大事項(xiàng)做出決策，具體運(yùn)作、管理開發(fā)項(xiàng)目。聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)與項(xiàng)目公司的最高區(qū)別在于它僅能作為內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)，并非獨(dú)立民事主體，不具有締結(jié)合同等民事權(quán)利能力，也不能獨(dú)立對(duì)外承擔(dān)民事責(zé)任，聯(lián)合開發(fā)雙方必須對(duì)聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)的法律地位有清晰的認(rèn)識(shí)，并且注意避免對(duì)外使用聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)的名義進(jìn)行有關(guān)的民事活動(dòng)。此種方式適合國(guó)家大型項(xiàng)目，此處不討論。2、不成立項(xiàng)目公司，也不成立聯(lián)合機(jī)構(gòu)，而是按照合同的約定各自獨(dú)立履行義務(wù)、分享收益這種方式適用于相對(duì)簡(jiǎn)單的項(xiàng)目。其特點(diǎn)是，合作各方共同出資開發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，但是對(duì)外顯示出來的項(xiàng)目主體只有一方，雙方對(duì)合作開發(fā)的權(quán)利、義務(wù)，體現(xiàn)在

9、雙方的合作開發(fā)合同之中。未被登記為項(xiàng)目主體的一方，依照合作合同的約定，對(duì)合作開發(fā)項(xiàng)目享受利益，承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。不過，此種方式對(duì)出資金一方而言，風(fēng)險(xiǎn)較大，因?yàn)榧葻o(wú)土地使用權(quán)，又無(wú)實(shí)際經(jīng)營(yíng)控制權(quán)，其合作利益難以得到保障。此種方式風(fēng)險(xiǎn)亦比較大，并且法律也未有明確的界定，例如連帶責(zé)任問題等，此處亦不作過多解釋。竊鉤者誅，竊財(cái)者為富翁 “中介”基金由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的不景氣，再加上擁有土地、資金、建筑各方的信息不對(duì)稱，這幾年出現(xiàn)了一種比較流行的“基金”。那么我們現(xiàn)在來挖掘這種“基金”的發(fā)財(cái)之道，我們暫且稱呼為“中介基金”。中介基金其實(shí)是有注冊(cè)公司的，一般注冊(cè)資金還比較大（一般都能想辦法做的到，現(xiàn)在連事務(wù)所都做幫別

10、人成立公司的生意，按規(guī)模大小收費(fèi)），中介基金其實(shí)也就是空包公司，更有甚者連職工都沒有，只有老板光桿司令一員。中介基金到處跑，看看有沒有合作的項(xiàng)目。遇到需要資金的一方時(shí)會(huì)說：“我是某某大基金的老板，現(xiàn)在正熱火朝天地投資，在全國(guó)有好多項(xiàng)目，連非洲都有合作的項(xiàng)目，你們這個(gè)項(xiàng)目太小了點(diǎn)，不夠來回折騰的，算了，我們也算是兄弟了，總得幫一把，我出資金，只收利息就行，其他開發(fā)、管理經(jīng)營(yíng)我全不管，我們合作總得有誠(chéng)意，銀行貸款還需要資產(chǎn)抵押呢，你們得拿出點(diǎn)資產(chǎn)抵押一下，然后我派幾個(gè)監(jiān)管人員到項(xiàng)目上，但工資等費(fèi)用你們得承擔(dān)。”然后在酒桌上又吹一翻，先騙吃騙喝再說吧。其實(shí)人家項(xiàng)目確實(shí)需要資金，合法經(jīng)營(yíng)。中介基金遇到

11、需要投資的一方時(shí)，會(huì)說：“我是某某基金的大老板，現(xiàn)在正熱火朝天地投資開發(fā)項(xiàng)目，在全國(guó)有好多項(xiàng)目，連印度都有項(xiàng)目。你們這點(diǎn)錢太少了，不值得參股投資，還不夠手續(xù)費(fèi)呢，算了，以后我們就是兄弟了，正好我現(xiàn)在有個(gè)小項(xiàng)目，這樣吧，這個(gè)項(xiàng)目專門為你們?cè)O(shè)計(jì)的，成立個(gè)分組，以我的名譽(yù)開發(fā)，那個(gè)項(xiàng)目原來有個(gè)管理班子，資產(chǎn)良好，什么手續(xù)都辦好了，只是差點(diǎn)錢，我把他們向你們引見引見，我只做個(gè)中間人，談好后，你們的錢直接匯到他們項(xiàng)目上就行，這樣對(duì)你們也安全，別擔(dān)心我是騙子呀，哈哈，我只收點(diǎn)好處費(fèi)就行。你們別光收利息了，這樣掙不了多少錢，那個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)、管理經(jīng)營(yíng)權(quán)也歸你們，一者讓你們放心，二者再掙點(diǎn)提成，干的好了就多掙，

12、反正你們的公司比較大，專業(yè)人才比較多。這樣大家都有好處?！比缓笤诰谱郎嫌趾鲇埔环?，騙吃騙喝。其實(shí)人家投資一方確實(shí)有些錢，想合作經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，發(fā)展壯大。中介如遇承包商、供貨商等，自然又是一翻不同的表演，這里暫且不表。中介遇到的不同需求的人多了，自然有合作的機(jī)會(huì)，如果現(xiàn)在你認(rèn)為這個(gè)中介基金騙吃騙喝，又騙好處費(fèi)，會(huì)一走了之，不走也會(huì)裝糊涂的，那他就不叫基金了，那就叫“中介售租房、中介婚姻、中介勞?！钡鹊攘?。那么他掙錢的時(shí)候才剛剛開始：投資方和貸款方自然各自會(huì)按之前中介基金所解說、各自所理解的合作協(xié)議執(zhí)行，誤解自然會(huì)有，矛盾自然也會(huì)有，就是不鬧矛盾，中介基金也會(huì)“禍稀泥”，如果到最后無(wú)法經(jīng)營(yíng)，投資方和貸款

13、方自然都是損失巨大的，那么誰(shuí)最受益呢？貸款方的資產(chǎn)抵押在了中介基金手里，投資方的錢投在了項(xiàng)目，間接抵押給了中介基金，各方又會(huì)投入一些費(fèi)用。后果可能會(huì)出現(xiàn)3種情況：1、可以安心拿到“好處費(fèi)”，外加所派監(jiān)理的油水；2、中介完全可以根據(jù)形式需要，倒向另一方，一起騙另外一方的資產(chǎn)，拿好處費(fèi)；3、中介等雙方鬧矛盾，經(jīng)營(yíng)拖延，協(xié)議到期，可以拿到“好處費(fèi)”、優(yōu)良資產(chǎn)等。中介基金不擔(dān)任何風(fēng)險(xiǎn)、不花一分錢，竟有如些眾多好處，可進(jìn)可退，豈有不做之理！目前在房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)，已經(jīng)出現(xiàn)了這種結(jié)局。中介基金投入1個(gè)億的資金，3年后得到了6個(gè)億的資產(chǎn)。其性質(zhì)是一樣的：以小賭大、以無(wú)博有。二、兩種主要合作模式面臨的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)合

14、作開發(fā)從其開始建設(shè)到銷售完畢這段時(shí)間內(nèi)，存在大量的可預(yù)測(cè)和不可預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)，甚至?xí)砣朐V訟或者仲裁之累；同時(shí)由于立法上的不成熟，制度上的缺陷，合同內(nèi)容的不嚴(yán)謹(jǐn)，合作雙方之間極易產(chǎn)生糾紛。作為房地產(chǎn)項(xiàng)目的合作方，必須要對(duì)其運(yùn)作模式和過程中的潛在風(fēng)險(xiǎn)有清醒認(rèn)識(shí)，方可保障自己的投資權(quán)益。（一）合同效力風(fēng)險(xiǎn)1、缺乏房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)法律對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的主體有著嚴(yán)格限制條件，從事房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)具備兩個(gè)條件：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)依法取得房地產(chǎn)開發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和相應(yīng)的資質(zhì)條件。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定申請(qǐng)核定企業(yè)資質(zhì)等級(jí)，未取得開發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)

15、、四級(jí)共四個(gè)資質(zhì)等級(jí)。各個(gè)資質(zhì)等級(jí)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，不得越級(jí)承擔(dān)任務(wù)。備注：根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋（以下簡(jiǎn)稱解釋）第十五條：“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。當(dāng)事人雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。但起訴前當(dāng)事人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效?！苯忉寷]有要求合作各方均具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)，但合作開發(fā)房地產(chǎn)的雙方中必須至少有一方具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，否則，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同無(wú)效。

16、這是實(shí)踐中應(yīng)當(dāng)提防的一個(gè)合作開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。但是，需注意的是，認(rèn)定合同是否有效的時(shí)間點(diǎn)為起訴前，而非判決做出前。2、未取得土地使用權(quán)證合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開發(fā)為基本內(nèi)容的協(xié)議。房地產(chǎn)合作開發(fā)合同與土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓合同有著本質(zhì)區(qū)別，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同如果不滿足法律規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件，則合同必然無(wú)效。而房地產(chǎn)合作開發(fā)合同不滿足土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件，合作合同并不必然無(wú)效。事實(shí)上，因?yàn)槿狈γ鞔_的法律依據(jù)，這類合同在實(shí)踐中被認(rèn)定為有效和無(wú)效的情形均可見，這是開發(fā)實(shí)踐中需要注意的地方。一方面應(yīng)盡量避免未取得土地使用權(quán)證對(duì)合作合同效力產(chǎn)生

17、影響，另一方面，不可貿(mào)然對(duì)未取得土地使用權(quán)證的合作合同做出有效或無(wú)效的認(rèn)定，以防止損失擴(kuò)大。3、審批、許可與登記影響合作合同效力關(guān)于合作建房審批手續(xù)與土地使用權(quán)變更登記對(duì)合作開發(fā)房地產(chǎn)合同效力的影響，解釋并沒有予以規(guī)定。房地產(chǎn)管理法明確規(guī)定：“享有土地使用權(quán)的一方以土地使用權(quán)作為投資與他人合作建房，簽訂的合建合同是土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的一種特殊形式，除辦理合建審批手續(xù)外，還應(yīng)依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合建合同無(wú)效，但雙方已實(shí)際履行了合同，或房屋已基本建成，又無(wú)其他違法行為的，可認(rèn)定合建合同有效，并責(zé)令當(dāng)事人補(bǔ)辦土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。建設(shè)項(xiàng)目審批

18、通過，是合作開發(fā)房地產(chǎn)行為的基礎(chǔ)。我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)行批準(zhǔn)立項(xiàng)制度，建設(shè)項(xiàng)目的審批不通過，合作開發(fā)就是一紙空談。雖然解釋并未規(guī)定未經(jīng)建設(shè)項(xiàng)目審批的合同為無(wú)效合同，但是，任何一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目都要經(jīng)歷從立項(xiàng)、規(guī)劃、用地、施工、銷售直到竣工驗(yàn)收的審批登記程序，缺少前一個(gè)審批手續(xù)，則后續(xù)的審批手續(xù)往往就無(wú)法完成。任何一個(gè)程序的審批手續(xù)沒有完成之前，當(dāng)事人就進(jìn)行實(shí)際的開發(fā)建設(shè)，都存在被認(rèn)定為違法的可能性?！叭绻ㄖ龠`法建筑，那么所簽訂的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同在該建設(shè)項(xiàng)目被政府有關(guān)行政主管部門追認(rèn)之前，肯定是無(wú)效的?！保ǘ┩恋厥褂脵?quán)瑕疵風(fēng)險(xiǎn)關(guān)于房地產(chǎn)合作開發(fā)土地使用權(quán)瑕疵，實(shí)踐中比較常見的有兩種情形。第一種情

19、形是土地實(shí)際使用面積不足，比如需預(yù)留公共綠化地、規(guī)劃道路預(yù)留地等等，這就造成提供土地使用權(quán)一方投資縮水，同時(shí)還可能因?yàn)橥恋孛娣e減少，導(dǎo)致項(xiàng)目開發(fā)面積縮小，利潤(rùn)減少。第二種情形是土地使用權(quán)的權(quán)利瑕疵，比如提供土地使用權(quán)的一方因?yàn)閭鶆?wù)糾紛，其土地使用權(quán)被司法機(jī)關(guān)查封，或其他第三人對(duì)該宗土地享有共有權(quán)、抵押權(quán)等。（三）合作開發(fā)資金比例約定不明合作開發(fā)中的資金分?jǐn)偡桨覆幻黠L(fēng)險(xiǎn)主要包括投資約定不明、預(yù)算不足、投資不到位等情形。例如，房地產(chǎn)合作開發(fā)中，有些合作合同約定的投資方式是按事項(xiàng)分?jǐn)?。比如一方?fù)責(zé)提供土地，另一方負(fù)責(zé)勘探、設(shè)計(jì)、建筑安裝等事項(xiàng)，所需資金各方自行解決。合作進(jìn)行到一半，發(fā)現(xiàn)遺漏了某些事項(xiàng)

20、，比如廣告宣傳、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收等，這些遺漏事項(xiàng)所需的費(fèi)用由誰(shuí)來承擔(dān)?或者說雙方雖然約定了按比例投資，但在合作中發(fā)現(xiàn)預(yù)算不足、資金短缺。如果合同約定得不清晰，可能造成互相推諉，從而對(duì)合作項(xiàng)目進(jìn)行造成影響。因此，合作方在對(duì)投資事項(xiàng)進(jìn)行約定時(shí)，應(yīng)充分考慮合作過程中可能出現(xiàn)的資金風(fēng)險(xiǎn)，并將這些風(fēng)險(xiǎn)合理分擔(dān)，避免因資金不足而產(chǎn)生“爛尾樓”。比較科學(xué)的資金約定方式是至少約定一方對(duì)項(xiàng)目所需資金承擔(dān)無(wú)限責(zé)任，即全額滿足項(xiàng)目實(shí)際所需資金。當(dāng)然，對(duì)資金承擔(dān)無(wú)限責(zé)任的一方，需具備足夠融資能力。（四）約定房屋預(yù)售款充抵投資的風(fēng)險(xiǎn)例：甲公司與乙公司簽訂合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，約定甲公司提供面積為 6 萬(wàn)平方米的出讓土地使用權(quán)

21、，乙公司在合同訂立后2個(gè)月內(nèi)投入資金3000萬(wàn)元；甲乙雙方利潤(rùn)分配比利為55：45。合同訂立后，甲公司如約履行，而在2個(gè)月內(nèi)乙公司只投入了1500萬(wàn)元。但合作項(xiàng)目的預(yù)售情況非常好，短期內(nèi)預(yù)售款即回籠1億元。后來雙方因利潤(rùn)分配產(chǎn)生糾紛訴訟至法院。乙公司主張預(yù)售款回籠已經(jīng)足夠支持項(xiàng)目建設(shè)，故其已經(jīng)無(wú)需繼續(xù)投入，因而其應(yīng)按照合同約定的利潤(rùn)分配比例分得合作利潤(rùn)。上述案例中，乙公司能否要求將房屋預(yù)售款充抵其投資，進(jìn)而參與利潤(rùn)分配？這一問題即是房屋預(yù)售款能否充抵投資的問題。事實(shí)上對(duì)于這個(gè)問題已經(jīng)沒有爭(zhēng)議，因?yàn)榻忉屆鞔_給出了答案“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人要求將房屋預(yù)售款充抵投資參與利潤(rùn)分配的，不予支持”。

22、為什么在這里將其列為房地產(chǎn)合作開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)？這是因?yàn)閷?shí)踐中有些合作開發(fā)方會(huì)在合作合同中約定可以將房屋預(yù)售款充抵投資，從而回避了上述司法解釋。從效力上講，依據(jù)合同意思自治原則，這樣的約定并無(wú)不妥。但事實(shí)上，這樣的約定潛在著風(fēng)險(xiǎn)：1、如果允許將房屋預(yù)售款充抵其投資，在出資不到位的情況下，違約方仍然會(huì)受益。如果預(yù)售形勢(shì)越好，預(yù)售款回籠就越充裕，違約方的獲利就會(huì)越多，這樣約定的結(jié)果會(huì)促使違約行為的出現(xiàn)，為日后糾紛產(chǎn)生埋下隱患。2、房地產(chǎn)開發(fā)的利潤(rùn)是通過銷售收入減去開發(fā)成本得到來的，因此，在理論上，預(yù)售款是包括了開發(fā)建設(shè)成本和合作利潤(rùn)的。如果允許將預(yù)售款充抵投資，等于將合作利潤(rùn)作為投資，會(huì)讓利潤(rùn)分配變得復(fù)

23、雜，增加糾紛產(chǎn)生的可能。因此，在合作合同中約定房屋預(yù)售款充抵投資，應(yīng)當(dāng)慎重而行。（五）房地產(chǎn)合作開發(fā)利益分配中的風(fēng)險(xiǎn)在合作開發(fā)合同中約定以開發(fā)所得的房地產(chǎn)分配收益，是房地產(chǎn)合作開發(fā)常用的一種利益分配方式。實(shí)踐中，容易產(chǎn)生的糾紛有兩種情形，第一種情形是：一般情況下，合作雙方都是就某一項(xiàng)目達(dá)成合作意向后，然后再去開展具體工作，這樣在簽訂合作開發(fā)合同時(shí)，房屋的設(shè)計(jì)圖紙尚未出來，雙方在合同中只能約定分配房屋的比例、面積及樓層，而無(wú)法進(jìn)一步明確。只有等到建設(shè)工程設(shè)計(jì)圖審定之后，雙方才能將各自分配的建筑面積、樓層位置、地下停車場(chǎng)以及按比例承擔(dān)公共分?jǐn)偯娣e等具體落實(shí)。第二種情形是：建設(shè)過程發(fā)生因設(shè)計(jì)、規(guī)劃等

24、調(diào)整導(dǎo)致建筑面積增減，而雙方對(duì)此無(wú)約定。如此一來，在進(jìn)行房屋分配時(shí)，這兩種情形可能就會(huì)出現(xiàn)無(wú)法操作的問題。三、規(guī)避項(xiàng)目法律風(fēng)險(xiǎn)，保障投資權(quán)益（一）謹(jǐn)慎選擇合作開發(fā)伙伴，委托律師進(jìn)行盡職調(diào)查房地產(chǎn)合作開發(fā)的核心在于合作，合作人之間合作關(guān)系如何是合作開發(fā)是否順利的根本。因此，選擇合作伙伴成為風(fēng)險(xiǎn)整體預(yù)防的關(guān)鍵。一般來講，房地產(chǎn)合作開發(fā)選擇合作伙伴時(shí)，至少需要從以下三個(gè)方面進(jìn)行考慮。1、合作各方各自的綜合實(shí)力和資源的互補(bǔ)。對(duì)此方面進(jìn)行考慮需要對(duì)合作伙伴的信息如公司財(cái)力、運(yùn)營(yíng)能力、土地狀況等基本信息充分掌握。2、合作伙伴之間的經(jīng)營(yíng)理念是否一致。經(jīng)營(yíng)理念決定一個(gè)公司的文化層次，決定其解決風(fēng)險(xiǎn)糾紛的出發(fā)點(diǎn)

25、?？疾旌献骰锇榈慕?jīng)營(yíng)理念，對(duì)制訂合作方案來講必不可少。3、合作伙伴是否誠(chéng)信。是否嚴(yán)格按照國(guó)家法律、合同約定、合作協(xié)議等執(zhí)行，尤其是遇到違約，對(duì)方是否認(rèn)真執(zhí)行合約，例如：有的老板遇到違約玩“失蹤”；有的老板遇到違約反而到處說另一方違約，誤導(dǎo)自已的員工和聽眾；有的老板裝“糊涂”；有的老板玩“人海戰(zhàn)術(shù)”等等，其實(shí)這些手法，也證明了這個(gè)老板的“經(jīng)營(yíng)無(wú)方”，到最后只會(huì)搬起石頭砸自己的腳，因?yàn)樵诶婷媲?，公司與公司是平等的，更沒有讓步這一說，除非各公司的背后老板都是一個(gè)人。例：親兄弟也要明算賬青島李某（隱其真姓）大學(xué)畢業(yè)后進(jìn)入小型國(guó)有企業(yè)設(shè)計(jì)院，那個(gè)時(shí)候設(shè)計(jì)院還是事業(yè)單位，李某趕上國(guó)有企業(yè)改制，勇敢地把設(shè)

26、計(jì)院承包了下來，后來經(jīng)過奮斗，把單一業(yè)務(wù)（建筑設(shè)計(jì)），擴(kuò)大為房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、筑路、酒店多行業(yè)，從窮小子變?yōu)榇罄习?，?jīng)歷蒼桑。李某胞弟也很爭(zhēng)氣，白手起家，發(fā)展為較大的建筑承包商，也來之不易。一次，李某開發(fā)了一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，超出了自己的資產(chǎn)承受能力，就和自己的胞弟商談合作，當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)比較景氣，約定在封頂之前把工程款結(jié)清，如預(yù)售情況好，工程款會(huì)提前結(jié)清一部分，畢竟是自家兄弟。胞弟一想，行！畢竟是自己一塊吃苦長(zhǎng)大的親兄弟，小時(shí)候沒少照顧了小弟，也算幫一把，并且還能掙點(diǎn)錢，沒有多大風(fēng)險(xiǎn)?？墒堑戒N售時(shí)市場(chǎng)不景氣，不但工程款無(wú)法結(jié)清，胞弟還在開發(fā)階段借給李某幾百萬(wàn)。李某為了不破產(chǎn)，快速回?cái)n資金，以較便

27、宜的價(jià)格賣給了自己的職工一部分房子，畢竟是青島的項(xiàng)目，需求較大，過了四、五年，就把房子賣個(gè)差不多了，還掙了20%的凈利潤(rùn)。為了不再讓自己的胞弟到門上要帳，李某決定把一半的利潤(rùn)讓給胞弟，讓胞弟也高興高興。就是結(jié)清工程款的同時(shí)，再給于20%的工程款補(bǔ)償，也算付的利息啥的。沒想到胞弟勃然大怒：“都四、五年了，才給工程款20%的加成，連銀行的利息都頂不上，再加上我那幾百萬(wàn)都是白借的，一點(diǎn)資金占用費(fèi)都沒有撈著也就算了，再說，現(xiàn)在的物價(jià)漲這么多，四、五年前30萬(wàn)都能買套房，現(xiàn)在30萬(wàn)能買一套房嗎，連個(gè)首付都不夠！”。李某一聽，也惱火：“這幾年我都是吃饅頭加咸菜挺過來的，我分給你一半的利潤(rùn)，你還有意見？！如

28、果按合同執(zhí)行，你能拿到工程款就不錯(cuò)了！”。兩人也不顧身份、年齡了，在辦公室里大打出手，公司經(jīng)理、辦公室主任、財(cái)務(wù)總監(jiān)都忙著勸架，各人的老婆孩子聽說，也紛紛趕過來勸說。要是出名的大老板，估計(jì)媒體記者比他們家人趕過來的速度都快。對(duì)公司的考察，需要特殊的方法，如律師盡職調(diào)查?；蛘邚膶?duì)公司創(chuàng)始人、股東、高管、員工接觸了解等也可以窺見一斑，因?yàn)檫@些人的人格會(huì)體現(xiàn)在公司人格之中。對(duì)合作伙伴進(jìn)行考察深入了解，律師盡職調(diào)查不失是一種很好的方法。是指“律師接受當(dāng)事人的委托，對(duì)當(dāng)事人指定的有業(yè)務(wù)關(guān)系的企業(yè)的規(guī)模、資產(chǎn)負(fù)債、信用狀況、社會(huì)評(píng)價(jià)、出資人情況等進(jìn)行調(diào)查并出具專業(yè)報(bào)告書的一項(xiàng)法律服務(wù)?！睂?duì)房地產(chǎn)合作開發(fā)來

29、講，律師盡職調(diào)查內(nèi)容的主要包括四塊，一是對(duì)公司的調(diào)查，二是對(duì)項(xiàng)目土地使用權(quán)屬的調(diào)查，三是對(duì)項(xiàng)目建設(shè)情況的調(diào)查，四是對(duì)對(duì)方的職工調(diào)查，看是否是在社會(huì)上公開競(jìng)聘的專業(yè)人才。1、對(duì)公司的盡職調(diào)查對(duì)公司盡職調(diào)查的目的在于深入了解擬合作伙伴的綜合實(shí)力、運(yùn)營(yíng)能力等基本情況，其調(diào)查內(nèi)容大致包括以下四個(gè)方面：（1）可持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力調(diào)查。主要包括：“公司行業(yè)性質(zhì)、公司主營(yíng)業(yè)務(wù)情況、公司主要產(chǎn)品情景、公司業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)、公司未來發(fā)展是否存在重大不確定性等。其調(diào)查方法包括詢問管理層、查閱經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)告、聽取注冊(cè)會(huì)計(jì)師意見、查閱公司待履行重大業(yè)務(wù)合同、分析公司現(xiàn)有資金結(jié)構(gòu)和融資渠道、了解公司未來資金需求及融資計(jì)劃、評(píng)估

30、融資能力對(duì)公司經(jīng)營(yíng)的影響等”。（2）公司潛在風(fēng)險(xiǎn)調(diào)查。主要包括：“調(diào)查公司對(duì)外擔(dān)保形成的或有風(fēng)險(xiǎn)，調(diào)查公司未決訴訟、仲裁形成的或有風(fēng)險(xiǎn)，以及公司其他方面的或有風(fēng)險(xiǎn)，如是否有海關(guān)、稅務(wù)糾紛以及產(chǎn)品質(zhì)量保證及承諾等事項(xiàng)?！逼湔{(diào)查方法主要包括查閱公司董事會(huì)和股東會(huì)關(guān)于保證、抵押、質(zhì)押、擔(dān)保的會(huì)議紀(jì)錄，向房地產(chǎn)管理部門、土地管理部門、運(yùn)輸工具登記部門、證券登記結(jié)算機(jī)構(gòu)查詢抵押、出質(zhì)，向公司開戶銀行發(fā)函詢證，確認(rèn)公司的商業(yè)匯票承兌貼現(xiàn)、抵押借款、應(yīng)收賬款等情況。（3）公司治理結(jié)構(gòu)調(diào)查。主要包括查閱公司章程，了解股東會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)、高級(jí)管理人員、技術(shù)人員、及普通職工的構(gòu)成情況和職責(zé)；調(diào)查股東的出資是否

31、到位，出資方式是否合法，是否存在出資不實(shí)、虛假出資、抽逃資金等情況；調(diào)查公司在業(yè)務(wù)、資產(chǎn)、人員、財(cái)務(wù)及機(jī)構(gòu)等方面是否均與公司控股股東相互獨(dú)立，公司資產(chǎn)是否被控股股東占用，股東與公司之間是否存在關(guān)聯(lián)交易等。其調(diào)查方法主要包括查閱驗(yàn)資報(bào)告、到工商局調(diào)閱注冊(cè)登記資料、收集公司產(chǎn)品、人事資料，調(diào)查分析公司業(yè)務(wù)獨(dú)立性、資產(chǎn)獨(dú)立性、人員獨(dú)立性等。（4）公司基本情況調(diào)查，主要包括公司的設(shè)立、股權(quán)變動(dòng)、資產(chǎn)重組、股份轉(zhuǎn)讓、財(cái)產(chǎn)狀況、債權(quán)債務(wù)等情況。其調(diào)查方法主要包括到工商管理部門調(diào)閱注冊(cè)登記、年檢資料。2、對(duì)土地使用權(quán)屬的調(diào)查土地使用權(quán)屬的調(diào)查的目的在于充分掌握擬開發(fā)土地的基本狀況，一般適用于一方提供土地，一

32、方提供資金，雙方進(jìn)行合伙型聯(lián)建或新成立項(xiàng)目公司進(jìn)行合作開發(fā)的情況，其調(diào)查內(nèi)容主要包括以下兩個(gè)方面：（1）對(duì)土地要求的相關(guān)文件，主要包括：國(guó)有土地使用證；政府部門對(duì)該土地利用的總體規(guī)劃，包括規(guī)劃用途；國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同正本及副本；國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的批復(fù)文件或招、拍、掛取得土地使用權(quán)的文件；土地利用要求，包括“主體建筑物的性質(zhì)、附屬建筑物的性質(zhì)及平面布局、建筑密度、容積率、建筑物層數(shù)、高度、建筑間距、停車場(chǎng)的大小、停車場(chǎng)建設(shè)要求、綠化比率、建筑體型、色彩與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)、主體建筑的裝飾要求、建筑場(chǎng)地平整標(biāo)高、出入口方位、基礎(chǔ)設(shè)施完成年限、建筑項(xiàng)目完成年限等?！保?）土地自身權(quán)屬相關(guān)文件，

33、主要包括：繳付土地使用權(quán)出讓金的發(fā)票、憑證；土地管理部門出具的有關(guān)土地使用權(quán)出讓金支付情況的證明；土地的查封情況；土地的抵押情況或其他性質(zhì)的他項(xiàng)權(quán)益；任何第三方對(duì)該項(xiàng)目土地及房產(chǎn)的評(píng)估文件或類似成交價(jià)格文件；土地及項(xiàng)目現(xiàn)狀的描述文件；市政公用設(shè)施配套方案等。3、項(xiàng)目建設(shè)情況的調(diào)查對(duì)項(xiàng)目建設(shè)情況的調(diào)查，適用于一方已經(jīng)組建項(xiàng)目公司，另一方增資入股項(xiàng)目公司或進(jìn)行在建工程收購(gòu)的情況。其主要調(diào)查該項(xiàng)目是否取得以下文件，以及已經(jīng)取得的文件是否合法、有效。將這些文件進(jìn)行分類，可大致分為如下四類：（1）立項(xiàng)規(guī)劃審批相關(guān)文件，主要包括：規(guī)劃意見書、審定設(shè)計(jì)方案、通知書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、規(guī)

34、劃部門對(duì)各階段設(shè)計(jì)的批復(fù)等。（2）拆遷相關(guān)文件，主要包括拆遷協(xié)議、與項(xiàng)目土地原使用權(quán)人的補(bǔ)償協(xié)議、房屋拆遷許可證、拆遷情況及目的調(diào)查資料、繳付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的發(fā)票、證明等。（3）工程施工相關(guān)文件，主要包括建筑工程施工許可證、工程的相關(guān)圖紙等。（4）項(xiàng)目租售相關(guān)文件等。（二）合作項(xiàng)目資金的監(jiān)控資金監(jiān)管是合作中很重要的問題之一，這主要涉及如何保障投入項(xiàng)目中的資金真正應(yīng)用到項(xiàng)目開發(fā)中去，而不被對(duì)方私下挪用或者用于其它目的。這是合作方最關(guān)心、也是難以控制的問題，尤其在投資方?jīng)]有決策權(quán)時(shí)。一般來說，在對(duì)某項(xiàng)目決定進(jìn)行投資時(shí)，都會(huì)要求對(duì)方提供詳細(xì)的最新的且經(jīng)過法定審計(jì)事務(wù)所審計(jì)過的財(cái)務(wù)報(bào)表，從而來掌握該項(xiàng)目的

35、債權(quán)債務(wù)關(guān)系。 但該報(bào)表只表明投資前的債權(quán)債務(wù)，而無(wú)法解決對(duì)注入資金后的資金流向監(jiān)控問題。在非法人型合作開發(fā)合同履行中，合作各方常常約定設(shè)立“共管賬戶”，以共同監(jiān)督項(xiàng)目資金的使用。然而，有的合作方疏于監(jiān)督管理，共管賬戶完全由另一方控制。為了保護(hù)合作各方的利益，需要合作各方在合同中明確約定對(duì)共管賬戶的使用管理辦法。尤其是預(yù)留印鑒中的財(cái)務(wù)章和人名章不應(yīng)由一方掌管，而應(yīng)由各方分別管理，這樣有利于合作各方相互制約和監(jiān)督。但這也并不能從根本上解決問題。比較妥當(dāng)?shù)霓k法應(yīng)是：審查該合作方是否存在不良記錄、是否有訴訟或其他爭(zhēng)議糾紛、投資人的為人品德、該項(xiàng)目的市場(chǎng)銷售預(yù)測(cè)是否樂觀等角度來分析。（三）重視合同約定

36、一個(gè)成功的房地產(chǎn)項(xiàng)目合作經(jīng)營(yíng)，離不開一個(gè)完善的合作開發(fā)合同。實(shí)踐中發(fā)生的合作經(jīng)營(yíng)糾紛，絕大部分是因?yàn)殡p方簽訂的合同草率、簡(jiǎn)單化，為今后糾紛的產(chǎn)生埋下了隱患。1、合同的內(nèi)容應(yīng)該合法，禁止假借聯(lián)合開發(fā)之名行融資之實(shí)合作合同不得違反法律的禁止性規(guī)定，如上述的通過聯(lián)合開發(fā)的方式進(jìn)行企業(yè)間的融資，就違反了中國(guó)人民銀行下發(fā)的貸款通則規(guī)定：“企業(yè)之間不得違反國(guó)家規(guī)定辦理借貸或者變相融資業(yè)務(wù)”，從而構(gòu)成合同無(wú)效，當(dāng)事人希望聯(lián)合開發(fā)所欲達(dá)到的盈利目的也落空。另外，（1）聯(lián)營(yíng)合同中的保底條款，通常是指聯(lián)營(yíng)一方雖向聯(lián)營(yíng)體投資，并參與共同經(jīng)營(yíng)，分享聯(lián)營(yíng)的盈利，但不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)的虧損責(zé)任，在聯(lián)營(yíng)體虧損時(shí)，仍要收回其出資和收

37、取固定利潤(rùn)的條款。保底條款違背了聯(lián)營(yíng)合同中應(yīng)當(dāng)遵循的共負(fù)盈虧、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的原則，損害了其他聯(lián)營(yíng)方和聯(lián)營(yíng)體的債權(quán)人的合法權(quán)益，因此應(yīng)當(dāng)確認(rèn)無(wú)效；（2）企業(yè)法人、事業(yè)法人作為聯(lián)營(yíng)一方向聯(lián)營(yíng)體投資，但不參加共同聯(lián)營(yíng)，也不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，不論盈虧均按期收回本息，或者按期收取固定利潤(rùn)的，是明為聯(lián)營(yíng)，實(shí)為借貸，違反了有關(guān)金融法規(guī)，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)合同無(wú)效。司法實(shí)踐中，法院大都以上述規(guī)定為由，將合同中的“共同經(jīng)營(yíng)”作為認(rèn)定合同性質(zhì)和效力的依據(jù)。2、雙方的權(quán)利、義務(wù)及違約責(zé)任應(yīng)具體、明確這類合同并無(wú)任何的示范文本，僅僅依靠當(dāng)事人之間協(xié)商或談判確定主要條款，而當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)往往更多的關(guān)注商業(yè)利益，而對(duì)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期不足

38、，導(dǎo)致合同約定存在眾多不明之處或漏洞，極易產(chǎn)生糾紛。房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)中雙方的權(quán)利義務(wù)存在著很多交錯(cuò)，應(yīng)進(jìn)行界定，并且在時(shí)間上應(yīng)設(shè)定明確的界限，如土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的時(shí)間，若轉(zhuǎn)讓方拖延造成的損失由其承擔(dān)；資金及工程進(jìn)度款的支付應(yīng)跟上施工的進(jìn)度，如果造成停工、窩工的損失應(yīng)該如何計(jì)算；違約認(rèn)定的情形及違約責(zé)任的承擔(dān)方式等等；供地一方提供的土地上存在其他的系爭(zhēng)權(quán)益，或權(quán)利瑕疵的，如何處理？都應(yīng)該在合同中充分考慮到。對(duì)雙方交接中的所有細(xì)節(jié)都要做到有專人負(fù)責(zé)記載、簽字確認(rèn)，從而做到有章可循，有據(jù)可依，以免在問題不斷累積后形成沖突，造成矛盾的激化而無(wú)法收拾。3、收益的分享及風(fēng)險(xiǎn)、損失的分擔(dān)應(yīng)落實(shí)到位在合作開發(fā)中，

39、一般都以開發(fā)的產(chǎn)成品作為雙方分享收益的標(biāo)的，但由于不同的樓層、方位、坐落及朝向，其經(jīng)濟(jì)價(jià)值也大相徑庭，所以合作雙方應(yīng)在其合同中事先對(duì)房屋的分配做出詳細(xì)的安排和規(guī)定，以免房子落成后雙方對(duì)此爭(zhēng)執(zhí)不休。比如，樓盤經(jīng)竣工驗(yàn)收后，根據(jù)雙方投資比例按建筑面積進(jìn)行分配。這里就存在許多方面的爭(zhēng)議：建筑面積的價(jià)格因所處的層數(shù)、朝向等不同而不同，由于沒有明確約定，則在實(shí)際分配時(shí)必然會(huì)引起訴爭(zhēng)；其次，該建筑面積是以核準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)面積為準(zhǔn)，還是以實(shí)際竣工的建筑面積為準(zhǔn)？再次，該建筑面積是指該樓盤的銷售建筑面積還是包括公攤建筑面積在內(nèi)？尤其在計(jì)算商住混合樓的公攤面積時(shí)，該系數(shù)是有明顯區(qū)分的。有時(shí)候，雙方按利潤(rùn)的一定比例

40、分成，由于約定不明、利潤(rùn)計(jì)算方法不一，最后釀成糾紛；一方違約，應(yīng)承擔(dān)另一方的所有經(jīng)濟(jì)損失，這樣的約定等于沒有約定，一旦出現(xiàn)違約，則必然會(huì)陷入到艱難的舉證和漫長(zhǎng)的訴爭(zhēng)困境中去，無(wú)法保障自己的預(yù)期利益。另外，雙方還應(yīng)對(duì)一些風(fēng)險(xiǎn)和損失的承擔(dān)進(jìn)行事先約定。比如項(xiàng)目公司從申請(qǐng)到成立會(huì)有一個(gè)較長(zhǎng)的周期，在此期間雙方都會(huì)進(jìn)行一些投入和準(zhǔn)備，一旦項(xiàng)目公司沒有獲準(zhǔn)成立，則如何處理這些費(fèi)用的分?jǐn)偼蔀殡p方爭(zhēng)執(zhí)的焦點(diǎn)。四、小結(jié)隨著房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控力度的加大，房地產(chǎn)開發(fā)的門檻不斷提高，開發(fā)商經(jīng)常處于擁有土地使用權(quán)但缺乏資金投入的窘境。市場(chǎng)也有資金、看好房地產(chǎn)市場(chǎng)，但是不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、沒有開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的一方，于是

41、合作開發(fā)應(yīng)運(yùn)而生。房地產(chǎn)合作開發(fā)有效地結(jié)合了土地和資金兩大要素，極大地拓展了房地產(chǎn)開發(fā)成功的可能性。但是，天時(shí)、地利、人合和資產(chǎn)運(yùn)作往往難以兩全其美，加上合作開發(fā)本身就法律關(guān)系復(fù)雜，因此，糾紛和官司經(jīng)常發(fā)生。防范合作開發(fā)中的風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)防開發(fā)中的糾紛，一方面我們必須理清糾紛背后的法律關(guān)系，從理論上探討如何處理糾紛，這需要更進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)合作開發(fā)的理論研究。另一方面，必須從實(shí)踐出發(fā)，研究實(shí)務(wù)中發(fā)生的各種風(fēng)險(xiǎn)和糾紛，從技術(shù)上進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范和糾紛預(yù)防。對(duì)于合作開發(fā)的任何一方而言，都應(yīng)該謹(jǐn)記：合作開發(fā)是一件資金重大、時(shí)間較長(zhǎng)的法律行為。一旦合作方挑選不當(dāng)或者合同條款不嚴(yán)密、有漏洞，就為糾紛埋下了隱患，甚至?xí)?/p>

42、糾紛導(dǎo)致合作項(xiàng)目破產(chǎn)等。因此，合作任何一方，都需要組織本公司的財(cái)務(wù)、律師、工程等專業(yè)人才，綜合進(jìn)行認(rèn)真思考：究竟如何才能防范未來合作產(chǎn)生的矛盾？由于合作期較長(zhǎng)，很多地方需要合作方密切配合，而且合作方在長(zhǎng)期的相處中，不再像戀愛那樣一直看到對(duì)方的優(yōu)點(diǎn)，相反，會(huì)不時(shí)地發(fā)現(xiàn)對(duì)方的缺點(diǎn)，因此，雙方不僅需要磨合、需要忍耐，更需要在合作方之間設(shè)置一個(gè)完善的、能促進(jìn)合作、化解矛盾、防范風(fēng)險(xiǎn)的合作制度，這么一件高度專業(yè)化、系統(tǒng)化的事件，絕不只是靠一頁(yè)紙、幾個(gè)商業(yè)條款就能簡(jiǎn)單解決，那么，合作任何一方應(yīng)如何預(yù)防中途生變呢？這個(gè)目前還沒有哪個(gè)開發(fā)商能做的到，因?yàn)橹袊?guó)的房地產(chǎn)還在發(fā)展中，并未達(dá)到成熟階段，所發(fā)生的事件，

43、也在不可預(yù)測(cè)中?；蛟S，不同的項(xiàng)目，不同的合作者，需要關(guān)注的焦點(diǎn)都不盡相同。但成功的合作往往具有如下共同的地方：投資合作之前，各方?jīng)Q策都慎之又慎、非常善于借力。缺少財(cái)務(wù)知識(shí)，求助于會(huì)計(jì)師；缺少法律知識(shí)，求助于律師，缺少工程、求助于高工，缺少政策指引，求助于政府機(jī)構(gòu)。目前房地產(chǎn)行業(yè)加速洗牌在即，但最先被洗掉的，永遠(yuǎn)都是風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)差、決策盲目，感性認(rèn)知的企業(yè)。為了生存、為了在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中發(fā)展，此別無(wú)他法，只有依靠自己；依靠豐富的經(jīng)驗(yàn)；依靠職工專長(zhǎng)，對(duì)合作協(xié)議進(jìn)行探論，決策慎之又慎，方可勝出。寄語(yǔ)在數(shù)學(xué)中有一個(gè)定理：當(dāng)假設(shè)的前提是錯(cuò)誤時(shí)，任何結(jié)論都是正確的。 作于2012年5月 聯(lián)系qq：34591428

44、9 荿薁羅膄薄蕆羄莆莇袆羃肆蚃螂羂膈蒅蚈羂芁蟻薄羈莃蒄袂肀肅芇螈聿膅蒂蚄肈芇芅蝕肇肇蒀薆肆腿莃裊肆芁蕿螁肅莄莁蚇肄肅薇薃膃膆莀袂膂羋薅螈膁莀莈螄膁膀蚃蝕螇節(jié)蒆薆螆蒞螞襖螅肄蒅螀螄膇蝕蚆襖艿蒃薂袃莁芆袁袂肁蒁袇袁芃芄螃袀蒞蕿蠆衿肅莂薅袈膇薈袃袈芀莁蝿羇莂薆蚅羆肂荿薁羅膄薄蕆羄莆莇袆羃肆蚃螂羂膈蒅蚈羂芁蟻薄羈莃蒄袂肀肅芇螈聿膅蒂蚄肈芇芅蝕肇肇蒀薆肆腿莃裊肆芁蕿螁肅莄莁蚇肄肅薇薃膃膆莀袂膂羋薅螈膁莀莈螄膁膀蚃蝕螇節(jié)蒆薆螆蒞螞襖螅肄蒅螀螄膇蝕蚆襖艿蒃薂袃莁芆袁袂肁蒁袇袁芃芄螃袀蒞蕿蠆衿肅莂薅袈膇薈袃袈芀莁蝿羇莂薆蚅羆肂荿薁羅膄薄蕆羄莆莇袆羃肆蚃螂羂膈蒅蚈羂芁蟻薄羈莃蒄袂肀肅芇螈聿膅蒂蚄肈芇芅蝕肇肇蒀薆

45、肆腿莃裊肆芁蕿螁肅莄莁蚇肄肅薇薃膃膆莀袂膂羋薅螈膁莀莈螄膁膀蚃蝕螇節(jié)蒆薆螆蒞螞襖螅肄蒅螀螄膇蝕蚆襖艿蒃薂袃莁芆袁袂肁蒁袇袁芃芄螃袀蒞蕿蠆衿肅莂薅袈膇薈袃袈芀莁蝿羇莂薆蚅羆肂荿薁羅膄薄蕆羄莆莇袆羃肆蚃螂羂膈蒅蚈羂芁蟻薄羈莃蒄袂肀肅芇螈聿膅蒂蚄肈芇芅蝕肇肇蒀薆肆腿莃裊肆芁蕿螁肅莄莁蚇肄肅薇薃膃膆莀袂膂羋薅螈膁莀莈螄膁膀蚃蝕螇節(jié)蒆薆螆蒞螞襖螅肄蒅螀螄膇蝕蚆襖艿蒃薂袃莁芆袁袂肁蒁袇袁芃芄螃袀蒞蕿蠆衿肅莂薅袈膇薈袃袈芀莁蝿羇莂薆蚅羆肂荿薁羅膄薄蕆羄莆莇袆羃肆蚃螂羂膈蒅蚈羂芁蟻薄羈莃蒄袂肀肅芇螈聿膅蒂蚄肈芇芅蝕肇肇蒀薆肆腿莃裊肆芁蕿螁肅莄莁蚇肄肅薇薃膃膆莀袂膂羋薅螈膁莀莈螄膁膀蚃蝕螇節(jié)蒆薆螆蒞螞襖螅肄蒅螀

46、螄膇蝕蚆襖艿蒃薂袃莁芆袁袂肁蒁袇袁芃芄螃袀蒞蕿蠆衿肅莂薅袈膇薈袃袈芀莁蝿羇莂薆蚅羆肂荿薁羅膄薄蕆羄莆莇袆羃肆蚃螂羂膈蒅蚈羂芁蟻薄羈莃蒄袂肀肅芇螈聿膅蒂蚄肈芇芅蝕肇肇蒀薆肆腿莃裊肆芁蕿螁肅莄莁蚇肄肅薇薃膃膆莀袂膂羋薅螈膁莀莈螄膁膀蚃蝕螇節(jié)蒆薆螆蒞螞襖螅肄蒅螀螄膇蝕蚆襖艿蒃薂袃莁芆袁袂肁蒁袇袁芃芄螃袀蒞蕿蠆衿肅莂薅袈膇薈袃袈芀莁蝿羇莂薆蚅羆肂荿薁羅膄薄蕆羄莆莇袆羃肆蚃螂羂膈蒅蚈羂芁蟻薄羈莃蒄袂肀肅芇螈聿膅蒂蚄肈芇芅蝕肇肇蒀薆肆腿莃裊肆芁蕿螁肅莄莁蚇肄肅薇薃膃膆莀袂膂羋薅螈膁莀莈螄膁膀蚃蝕螇節(jié)蒆薆螆蒞螞襖螅肄蒅螀螄膇蝕蚆襖艿蒃薂袃莁芆袁袂肁蒁袇袁芃芄螃袀蒞蕿蠆衿肅莂薅袈膇薈袃袈芀莁蝿羇莂薆蚅羆肂荿薁

47、羅膄薄蕆羄莆莇袆羃肆蚃螂羂膈蒅蚈羂芁蟻薄羈莃蒄袂肀肅芇螈聿膅蒂蚄肈芇芅蝕肇肇蒀薆肆腿莃裊肆芁蕿螁肅莄莁蚇肄肅薇薃膃膆莀袂膂羋薅螈膁莀莈螄膁膀蚃蝕螇節(jié)蒆薆螆蒞螞襖螅肄蒅螀螄膇蝕蚆襖艿蒃薂袃莁芆袁袂肁蒁袇袁芃芄螃袀蒞蕿蠆衿肅莂薅袈膇薈袃袈芀莁蝿羇莂薆蚅羆肂荿薁羅膄薄蕆羄莆莇袆羃肆蚃螂羂膈蒅蚈羂芁蟻薄羈莃蒄袂肀肅芇螈聿膅蒂蚄肈芇芅蝕肇肇蒀薆肆腿莃裊肆芁蕿螁肅莄莁蚇肄肅薇薃膃膆莀袂膂羋薅螈膁莀莈螄膁膀蚃蝕螇節(jié)蒆薆螆蒞螞襖螅肄蒅螀螄膇蝕蚆襖艿蒃薂袃莁芆袁袂肁蒁袇袁芃芄螃袀蒞蕿蠆衿肅莂薅袈膇薈袃袈芀莁蝿羇莂薆蚅羆肂荿薁羅膄薄蕆羄莆莇袆羃肆蚃螂羂膈蒅蚈羂芁蟻薄羈莃蒄袂肀肅芇螈聿膅蒂蚄肈芇芅蝕肇肇蒀薆肆腿莃裊

48、肆芁蕿螁肅莄莁蚇肄肅薇薃膃膆莀袂膂羋薅螈膁莀莈螄膁膀蚃蝕螇節(jié)蒆薆螆蒞螞襖螅肄蒅螀螄膇蝕蚆襖艿蒃薂袃莁芆袁袂肁蒁袇袁芃芄螃袀蒞蕿蠆衿肅莂薅袈膇薈袃袈芀莁蝿羇莂薆蚅羆肂荿薁羅膄薄蕆羄莆莇袆羃肆蚃螂羂膈蒅蚈羂芁蟻薄羈莃蒄袂肀肅芇螈聿膅蒂蚄肈芇芅蝕肇肇蒀薆肆腿莃裊肆芁蕿螁肅莄莁蚇肄肅薇薃膃膆莀袂膂羋薅螈膁莀莈螄膁膀蚃蝕螇節(jié)蒆薆螆蒞螞襖螅肄蒅螀螄膇蝕蚆襖艿蒃薂袃莁芆袁袂肁蒁袇袁芃芄螃袀蒞蕿蠆衿肅莂薅袈膇薈袃袈芀莁蝿羇莂薆蚅羆肂荿薁羅膄薄蕆羄莆莇袆羃肆蚃螂羂膈蒅蚈羂芁蟻薄羈莃蒄袂肀肅芇螈聿膅蒂蚄肈芇芅蝕肇肇蒀薆肆腿莃裊肆芁蕿螁肅莄莁蚇肄肅薇薃膃膆莀袂膂羋薅螈膁莀莈螄膁膀蚃蝕螇節(jié)蒆薆螆蒞螞襖螅肄蒅螀螄膇蝕蚆

49、襖艿蒃薂袃莁芆袁袂肁蒁袇袁芃芄螃袀蒞蕿蠆衿肅莂薅袈膇薈袃袈芀莁蝿羇莂薆蚅羆肂荿薁羅膄薄蕆羄莆莇袆羃肆蚃螂羂膈蒅蚈羂芁蟻薄羈莃蒄袂肀肅芇螈聿膅蒂蚄肈芇芅蝕肇肇蒀薆肆腿莃裊肆芁蕿螁肅莄莁蚇肄肅薇薃膃膆莀袂膂羋薅螈膁莀莈螄膁膀蚃蝕螇節(jié)蒆薆螆蒞螞襖螅肄蒅螀螄膇蝕蚆襖艿蒃薂袃莁芆袁袂肁蒁袇袁芃芄螃袀蒞蕿蠆衿肅莂薅袈膇薈袃袈芀莁蝿羇莂薆蚅羆肂荿薁羅膄薄蕆羄莆莇袆羃肆蚃螂羂膈蒅蚈羂芁蟻薄羈莃蒄袂肀肅芇螈聿膅蒂蚄肈芇芅蝕肇肇蒀薆肆腿莃裊肆芁蕿螁肅莄莁蚇肄肅薇薃膃膆莀袂膂羋薅螈膁莀莈螄膁膀蚃蝕螇節(jié)蒆薆螆蒞螞襖螅肄蒅螀螄膇蝕蚆襖艿蒃薂袃莁芆袁袂肁蒁袇袁芃芄螃袀蒞蕿蠆衿肅莂薅袈膇薈袃袈芀莁蝿羇莂薆蚅羆肂荿薁羅膄薄蕆

50、羄莆莇袆羃肆蚃螂羂膈蒅蚈羂芁蟻薄羈莃蒄袂肀肅芇螈聿膅蒂蚄肈芇芅蝕肇肇蒀薆肆腿莃裊肆芁蕿螁肅莄莁蚇肄肅薇薃膃膆莀袂膂羋薅螈膁莀莈螄膁膀蚃蝕螇節(jié)蒆薆螆蒞螞襖螅肄蒅螀螄膇蝕蚆襖艿蒃薂袃莁芆袁袂肁蒁袇袁芃芄螃袀蒞蕿蠆衿肅莂薅袈膇薈袃袈芀莁蝿羇莂薆蚅羆肂荿薁羅膄薄蕆羄莆莇袆羃肆蚃螂羂膈蒅蚈羂芁蟻薄羈莃蒄袂肀肅芇螈聿膅蒂蚄肈芇芅蝕肇肇蒀薆肆腿莃裊肆芁蕿螁肅莄莁蚇肄肅薇薃膃膆莀袂膂羋薅螈膁莀莈螄膁膀蚃蝕螇節(jié)蒆薆螆蒞螞襖螅肄蒅螀螄膇蝕蚆襖艿蒃薂袃莁芆袁袂肁蒁袇袁芃芄螃袀蒞蕿蠆衿肅莂薅袈膇薈袃袈芀莁蝿羇莂薆蚅羆肂荿薁羅膄薄蕆羄莆莇袆羃肆蚃螂羂膈蒅蚈羂芁蟻薄羈莃蒄袂肀肅芇螈聿膅蒂蚄肈芇芅蝕肇肇蒀薆肆腿莃裊肆芁蕿螁

51、肅莄莁蚇肄肅薇薃膃膆莀袂膂羋薅螈膁莀莈螄膁膀蚃蝕螇節(jié)蒆薆螆蒞螞襖螅肄蒅螀螄膇蝕蚆襖艿蒃薂袃莁芆袁袂肁蒁袇袁芃芄螃袀蒞蕿蠆衿肅莂薅袈膇薈袃袈芀莁蝿羇莂薆蚅羆肂荿薁羅膄薄蕆羄莆莇袆羃肆蚃螂羂膈蒅蚈羂芁蟻薄羈莃蒄袂肀肅芇螈聿膅蒂蚄肈芇芅蝕肇肇蒀薆肆腿莃裊肆芁蕿螁肅莄莁蚇肄肅薇薃膃膆莀袂膂羋薅螈膁莀莈螄膁膀蚃蝕螇節(jié)蒆薆螆蒞螞襖螅肄蒅螀螄膇蝕蚆襖艿蒃薂袃莁芆袁袂肁蒁袇袁芃芄螃袀蒞蕿蠆衿肅莂薅袈膇薈袃袈芀莁蝿羇莂薆蚅羆肂荿薁羅膄薄蕆羄莆莇袆羃肆蚃螂羂膈蒅蚈羂芁蟻薄羈莃蒄袂肀肅芇螈聿膅蒂蚄肈芇芅蝕肇肇蒀薆肆腿莃裊肆芁蕿螁肅莄莁蚇肄肅薇薃膃膆莀袂膂羋薅螈膁莀莈螄膁膀蚃蝕螇節(jié)蒆薆螆蒞螞襖螅肄蒅螀螄膇蝕蚆襖艿蒃薂

52、袃莁芆袁袂肁蒁袇袁芃芄螃袀蒞蕿蠆衿肅莂薅袈膇薈袃袈芀莁蝿羇莂薆蚅羆肂荿薁羅膄薄蕆羄莆莇袆羃肆蚃螂羂膈蒅蚈羂芁蟻薄羈莃蒄袂肀肅芇螈聿膅蒂蚄肈芇芅蝕肇肇蒀薆肆腿莃裊肆芁蕿螁肅莄莁蚇肄肅薇薃膃膆莀袂膂羋薅螈膁莀莈螄膁膀蚃蝕螇節(jié)蒆薆螆蒞螞襖螅肄蒅螀螄膇蝕蚆襖艿蒃薂袃莁芆袁袂肁蒁袇袁芃芄螃袀蒞蕿蠆衿肅莂薅袈膇薈袃袈芀莁蝿羇莂薆蚅羆肂荿薁羅膄薄蕆羄莆莇袆羃肆蚃螂羂膈蒅蚈羂芁蟻薄羈莃蒄袂肀肅芇螈聿膅蒂蚄肈芇芅蝕肇肇蒀薆肆腿莃裊肆芁蕿螁肅莄莁蚇肄肅薇薃膃膆莀袂膂羋薅螈膁莀莈螄膁膀蚃蝕螇節(jié)蒆薆螆蒞螞襖螅肄蒅螀螄膇蝕蚆襖艿蒃薂袃莁芆袁袂肁蒁袇袁芃芄螃袀蒞蕿蠆衿肅莂薅袈膇薈袃袈芀莁蝿羇莂薆蚅羆肂荿薁羅膄薄蕆羄莆莇袆

53、羃肆蚃螂羂膈蒅蚈羂芁蟻薄羈莃蒄袂肀肅芇螈聿膅蒂蚄肈芇芅蝕肇肇蒀薆肆腿莃裊肆芁蕿螁肅莄莁蚇肄肅薇薃膃膆莀袂膂羋薅螈膁莀莈螄膁膀蚃蝕螇節(jié)蒆薆螆蒞螞襖螅肄蒅螀螄膇蝕蚆襖艿蒃薂袃莁芆袁袂肁蒁袇袁芃芄螃袀蒞蕿蠆衿肅莂薅袈膇薈袃袈芀莁蝿羇莂薆蚅羆肂荿薁羅膄薄蕆羄莆莇袆羃肆蚃螂羂膈蒅蚈羂芁蟻薄羈莃蒄袂肀肅芇螈聿膅蒂蚄肈芇芅蝕肇肇蒀薆肆腿莃裊肆芁蕿螁肅莄莁蚇肄肅薇薃膃膆莀袂膂羋薅螈膁莀莈螄膁膀蚃蝕螇節(jié)蒆薆螆蒞螞襖螅肄蒅螀螄膇蝕蚆襖艿蒃薂袃莁芆袁袂肁蒁袇袁芃芄螃袀蒞蕿蠆衿肅莂薅袈膇薈袃袈芀莁蝿羇莂薆蚅羆肂荿薁羅膄薄蕆羄莆莇袆羃肆蚃螂羂膈蒅蚈羂芁蟻薄羈莃蒄袂肀肅芇螈聿膅蒂蚄肈芇芅蝕肇肇蒀薆肆腿莃裊肆芁蕿螁肅莄莁蚇

54、肄肅薇薃膃膆莀袂膂羋薅螈膁莀莈螄膁膀蚃蝕螇節(jié)蒆薆螆蒞螞襖螅肄蒅螀螄膇蝕蚆襖艿蒃薂袃莁芆袁袂肁蒁袇袁芃芄螃袀蒞蕿蠆衿肅莂薅袈膇薈袃袈芀莁蝿羇莂薆蚅羆肂荿薁羅膄薄蕆羄莆莇袆羃肆蚃螂羂膈蒅蚈羂芁蟻薄羈莃蒄袂肀肅芇螈聿膅蒂蚄肈芇芅蝕肇肇蒀薆肆腿莃裊肆芁蕿螁肅莄莁蚇肄肅薇薃膃膆莀袂膂羋薅螈膁莀莈螄膁膀蚃蝕螇節(jié)蒆薆螆蒞螞襖螅肄蒅螀螄膇蝕蚆襖艿蒃薂袃莁芆袁袂肁蒁袇袁芃芄螃袀蒞蕿蠆衿肅莂薅袈膇薈袃袈芀莁蝿羇莂薆蚅羆肂荿薁羅膄薄蕆羄莆莇袆羃肆蚃螂羂膈蒅蚈羂芁蟻薄羈莃蒄袂肀肅芇螈聿膅蒂蚄肈芇芅蝕肇肇蒀薆肆腿莃裊肆芁蕿螁肅莄莁蚇肄肅薇薃膃膆莀袂膂羋薅螈膁莀莈螄膁膀蚃蝕螇節(jié)蒆薆螆蒞螞襖螅肄蒅螀螄膇蝕蚆襖艿蒃薂袃莁芆袁

55、袂肁蒁袇袁芃芄螃袀蒞蕿蠆衿肅莂薅袈膇薈袃袈芀莁蝿羇莂薆蚅羆肂荿薁羅膄薄蕆羄莆莇袆羃肆蚃螂羂膈蒅蚈羂芁蟻薄羈莃蒄袂肀肅芇螈聿膅蒂蚄肈芇芅蝕肇肇蒀薆肆腿莃裊肆芁蕿螁肅莄莁蚇肄肅薇薃膃膆莀袂膂羋薅螈膁莀莈螄膁膀蚃蝕螇節(jié)蒆薆螆蒞螞襖螅肄蒅螀螄膇蝕蚆襖艿蒃薂袃莁芆袁袂肁蒁袇袁芃芄螃袀蒞蕿蠆衿肅莂薅袈膇薈袃袈芀莁蝿羇莂薆蚅羆肂荿薁羅膄薄蕆羄莆莇袆羃肆蚃螂羂膈蒅蚈羂芁蟻薄羈莃蒄袂肀肅芇螈聿膅蒂蚄肈芇芅蝕肇肇蒀薆肆腿莃裊肆芁蕿螁肅莄莁蚇肄肅薇薃膃膆莀袂膂羋薅螈膁莀莈螄膁膀蚃蝕螇節(jié)蒆薆螆蒞螞襖螅肄蒅螀螄膇蝕蚆襖艿蒃薂袃莁芆袁袂肁蒁袇袁芃芄螃袀蒞蕿蠆衿肅莂薅袈膇薈袃袈芀莁蝿羇莂薆蚅羆肂荿薁羅膄薄蕆羄莆莇袆羃肆蚃螂

56、羂膈蒅蚈羂芁蟻薄羈莃蒄袂肀肅芇螈聿膅蒂蚄肈芇芅蝕肇肇蒀薆肆腿莃裊肆芁蕿螁肅莄莁蚇肄肅薇薃膃膆莀袂膂羋薅螈膁莀莈螄膁膀蚃蝕螇節(jié)蒆薆螆蒞螞襖螅肄蒅螀螄膇蝕蚆襖艿蒃薂袃莁芆袁袂肁蒁袇袁芃芄螃袀蒞蕿蠆衿肅莂薅袈膇薈袃袈芀莁蝿羇莂薆蚅羆肂荿薁羅膄薄蕆羄莆莇袆羃肆蚃螂羂膈蒅蚈羂芁蟻薄羈莃蒄袂肀肅芇螈聿膅蒂蚄肈芇芅蝕肇肇蒀薆肆腿莃裊肆芁蕿螁肅莄莁蚇肄肅薇薃膃膆莀袂膂羋薅螈膁莀莈螄膁膀蚃蝕螇節(jié)蒆薆螆蒞螞襖螅肄蒅螀螄膇蝕蚆襖艿蒃薂袃莁芆袁袂肁蒁袇袁芃芄螃袀蒞蕿蠆衿肅莂薅袈膇薈袃袈芀莁蝿羇莂薆蚅羆肂荿薁羅膄薄蕆羄莆莇袆羃肆蚃螂羂膈蒅蚈羂芁蟻薄羈莃蒄袂肀肅芇螈聿膅蒂蚄肈芇芅蝕肇肇蒀薆肆腿莃裊肆芁蕿螁肅莄莁蚇肄肅薇薃

57、膃膆莀袂膂羋薅螈膁莀莈螄膁膀蚃蝕螇節(jié)蒆薆螆蒞螞襖螅肄蒅螀螄膇蝕蚆襖艿蒃薂袃莁芆袁袂肁蒁袇袁芃芄螃袀蒞蕿蠆衿肅莂薅袈膇薈袃袈芀莁蝿羇莂薆蚅羆肂荿薁羅膄薄蕆羄莆莇袆羃肆蚃螂羂膈蒅蚈羂芁蟻薄羈莃蒄袂肀肅芇螈聿膅蒂蚄肈芇芅蝕肇肇蒀薆肆腿莃裊肆芁蕿螁肅莄莁蚇肄肅薇薃膃膆莀袂膂羋薅螈膁莀莈螄膁膀蚃蝕螇節(jié)蒆薆螆蒞螞襖螅肄蒅螀螄膇蝕蚆襖艿蒃薂袃莁芆袁袂肁蒁袇袁芃芄螃袀蒞蕿蠆衿肅莂薅袈膇薈袃袈芀莁蝿羇莂薆蚅羆肂荿薁羅膄薄蕆羄莆莇袆羃肆蚃螂羂膈蒅蚈羂芁蟻薄羈莃蒄袂肀肅芇螈聿膅蒂蚄肈芇芅蝕肇肇蒀薆肆腿莃裊肆芁蕿螁肅莄莁蚇肄肅薇薃膃膆莀袂膂羋薅螈膁莀莈螄膁膀蚃蝕螇節(jié)蒆薆螆蒞螞襖螅肄蒅螀螄膇蝕蚆襖艿蒃薂袃莁芆袁袂肁蒁袇

58、袁芃芄螃袀蒞蕿蠆衿肅莂薅袈膇薈袃袈芀莁蝿羇莂薆蚅羆肂荿薁羅膄薄蕆羄莆莇袆羃肆蚃螂羂膈蒅蚈羂芁蟻薄羈莃蒄袂肀肅芇螈聿膅蒂蚄肈芇芅蝕肇肇蒀薆肆腿莃裊肆芁蕿螁肅莄莁蚇肄肅薇薃膃膆莀袂膂羋薅螈膁莀莈螄膁膀蚃蝕螇節(jié)蒆薆螆蒞螞襖螅肄蒅螀螄膇蝕蚆襖艿蒃薂袃莁芆袁袂肁蒁袇袁芃芄螃袀蒞蕿蠆衿肅莂薅袈膇薈袃袈芀莁蝿羇莂薆蚅羆肂荿薁羅膄薄蕆羄莆莇袆羃肆蚃螂羂膈蒅蚈羂芁蟻薄羈莃蒄袂肀肅芇螈聿膅蒂蚄肈芇芅蝕肇肇蒀薆肆腿莃裊肆芁蕿螁肅莄莁蚇肄肅薇薃膃膆莀袂膂羋薅螈膁莀莈螄膁膀蚃蝕螇節(jié)蒆薆螆蒞螞襖螅肄蒅螀螄膇蝕蚆襖艿蒃薂袃莁芆袁袂肁蒁袇袁芃芄螃袀蒞蕿蠆衿肅莂薅袈膇薈袃袈芀莁蝿羇莂薆蚅羆肂荿薁羅膄薄蕆羄莆莇袆羃肆蚃螂羂膈蒅蚈羂芁蟻薄羈莃蒄袂肀肅芇螈聿膅蒂蚄肈芇芅蝕肇肇蒀薆肆腿莃裊肆芁蕿螁肅莄莁蚇肄肅薇薃膃膆莀袂膂羋薅螈膁莀莈螄膁膀蚃蝕螇節(jié)蒆薆螆蒞螞襖螅肄蒅螀螄膇蝕蚆襖艿蒃薂袃莁芆袁袂肁蒁袇袁芃芄螃袀蒞蕿蠆衿肅莂薅袈膇薈袃袈芀莁蝿羇莂薆蚅羆肂荿薁羅膄薄蕆羄莆莇袆羃肆蚃螂羂膈蒅蚈羂芁蟻薄羈莃蒄袂肀肅芇螈聿膅蒂蚄肈芇芅蝕肇肇蒀薆肆腿莃裊肆芁蕿螁肅莄莁蚇肄肅薇薃膃膆莀袂膂羋薅螈膁莀莈螄膁膀蚃蝕螇節(jié)蒆薆螆蒞螞襖螅肄蒅螀螄膇蝕蚆襖艿蒃薂袃莁芆袁袂肁蒁袇袁芃芄螃袀蒞蕿蠆衿肅莂薅袈膇薈袃袈芀莁蝿羇莂薆蚅羆肂荿薁羅膄薄蕆羄莆莇袆羃肆蚃螂羂膈蒅蚈羂芁蟻薄羈莃蒄