合肥綠城桂花園產(chǎn)品策劃書2

1、第一章 項目參照依據(jù)一、 合肥市基本概況二、 合肥市房地產(chǎn)業(yè)概況三、 2000年及2001年上半年房地產(chǎn)業(yè)概況四、 重點樓盤調(diào)查表一、合肥市基本概況1、地理位置：合肥位于安徽省中部，地處長江、淮河中間的華東丘陵地區(qū)中部，江淮分水嶺南側(cè)，巢湖北岸，淝河之水穿流而過。合肥是安徽省省會，是全省政治、經(jīng)濟、科教、文化中心和交通樞紐。2、面積和人口：合肥市總面積7266平方公里，其中市轄區(qū)面積596.01平方公里，城市建成區(qū)面積120平方公里。轄廬陽區(qū)、瑤海區(qū)、包河區(qū)和蜀山區(qū)，含合肥高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、合肥經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和合肥新站綜合開發(fā)試驗區(qū)三個開發(fā)區(qū)。截至2002年2月，合肥市總?cè)丝跀?shù)為438.2萬人，

2、其中市轄區(qū)人口為142.57萬人。3、經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀： 2001年合肥市實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值363.4億元，同比增長11.3%。其中第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值38.09億元，增長3.2%；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值176.36億元，增長12.3%；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值148.95億元，增長12.5%。全市財政收入49.29億元，同比增長17.6%。農(nóng)民人均純收入2035元，同比增長3%，年人均消費性支出5599元，同比增長11.1%。年末各項貸款余額705.1億元，同比增長18%，城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額225.64億元，同比增長22.7%。全市人均可支配收入6817元，同比增長6.7%，全年在崗職工平均工資10134元

3、，增長14.1%。2000年合肥城鎮(zhèn)居民家庭平均每百戶擁有汽車1.0輛，摩托車8.5輛。4、城市建設(shè)：1983年，合肥市拉開了舊城改造的序幕，并探索出一條“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的路子，為全國范圍內(nèi)的舊城改造創(chuàng)造了成功經(jīng)驗。1995年初，安徽省委、省政府做出了盡快把合肥建成現(xiàn)代化大城市的戰(zhàn)略決策，并據(jù)此制定了一系列政策措施，不斷加快建設(shè)和發(fā)展步伐，在短短的幾年時間里，基本構(gòu)筑了現(xiàn)代化大城市的框架，城市的功能進一步完善，城市的輻射力和吸引力大大增強。2002年，為進一步加快合肥的現(xiàn)代化建設(shè)，合肥市行政區(qū)劃做了部分調(diào)整，取消了原先的合肥市郊區(qū)，并擬建合肥政務(wù)新區(qū)。馬鞍山南路和望江

4、路的開工興建，帶動了合肥西區(qū)、南區(qū)的建設(shè)。合肥城市綠化覆蓋率達32%，人均占有綠地面積7.7平方米。5、科教事業(yè)：合肥是全國四大科教基地之一，擁有中國科學(xué)技術(shù)大學(xué)、合肥工業(yè)大學(xué)、安徽大學(xué)等高等院校十余所，有包括中科院合肥分院在內(nèi)的各類科研機構(gòu)200多所，每十萬人口中大專及以上受教育人口為6974人，受高等教育占總?cè)丝诘谋壤盐痪尤珖诙?。合肥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)已成為53個國家高新區(qū)的杰出代表，被國務(wù)院批準為首批對亞太地區(qū)特別開放的四個科技工業(yè)園區(qū)之一。6、發(fā)展規(guī)劃：a、19952010合肥市城市總體規(guī)劃（部分）到2030年前后，合肥市域高度城市化，逐步形成以合肥市為中心，巢湖市和六安市為次中心

5、的合肥經(jīng)濟區(qū)和城市群。合肥城市布局主要發(fā)展新城區(qū)，向南靠近江淮運河，向東瀕臨巢湖。沿合蕪高速公路，淮南鐵路向東南方向呈組團式發(fā)展。合肥市城市總體布局以老城區(qū)為核心，向東、北、西南三翼繼續(xù)伸展，努力保持風(fēng)扇形城市用地形態(tài).合肥市十五規(guī)劃：根據(jù)合肥市委市政府的城市建設(shè)規(guī)劃要求， 2010年合肥要達到城區(qū)人口300萬，城區(qū)規(guī)模280萬平方公里，國內(nèi)生產(chǎn)總值達1000億元，人均收入水平達15000元。二、合肥市房地產(chǎn)業(yè)概況隨著房改政策的不斷深入，貨幣化分房的實施，以及房地產(chǎn)二、三級市場聯(lián)動并加快發(fā)展，合肥市商品住房市場日趨活躍。主要體現(xiàn)在：1、商品房銷售速度加快，個人購房比例增大，商品房銷（預(yù)）售達9

6、0%以上，個人購買商品房占住宅銷售80%，成為推動合肥房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主流力量。2、市場在吸納增量房產(chǎn)的同時，存量住房了得到了消化，商品房空置房量比2000年同期相比下降了20.06%以上。3、隨著房改政策和住房金融服務(wù)的不斷完善，合肥市個人按揭貸款最低放寬至八成30年，這些都大大提高了居民購房消費能力。自1993年以來，合肥市的商品房價格每年都有小幅度攀升，價格平均每平方米每年上升30至50元，2000年商品房平均價格為1805元/m2，2001年商品房平均價格為1893元/m2導(dǎo)致合肥市房價上升的主要原因是：1、土地增值。合肥可用來開發(fā)商品房的國有土地越來越少，集體土地只能報建經(jīng)濟適用房，土

7、地資源的不可再生性使它的價格不斷上升。從2002年開始，政府壟斷了一級土地市場，導(dǎo)致土地價格的上升。2、合肥推廣框架結(jié)構(gòu)住房，新型建材、新型墻體材料的使用，使建房的成本也相應(yīng)提高。3、現(xiàn)在人們對住房的要求已從過去的安居型向小康型、舒適型轉(zhuǎn)變，環(huán)境、配套設(shè)施、住宅功能不斷完善，這些費用也都攤到房價上。三、2001年房地產(chǎn)業(yè)概況（一）2001年合肥房地產(chǎn)業(yè)的有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)：1、2001年底，合肥市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)371家，一級資質(zhì)4家（合肥市城市建設(shè)綜合開發(fā)總公司，合肥城改房屋開發(fā)股份有限公司，中房合肥分公司，合肥市房地產(chǎn)開發(fā)總公司），二級資質(zhì)24家。2、2001年合肥市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資額2

8、5.54億元，其中住宅18.67億元。3、2001年合肥市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)房屋建筑面積：施工房屋面積406.71萬m2；竣工房屋面積142.89萬m2。4、2001年合肥市新開工房屋面積210.53萬m2，其中住宅174.65萬m2。5、2001年合肥市房屋銷售面積99.07萬m2，其中住宅83.15萬m2。6、2001年合肥市商品房銷售額18.76億元，其中住宅13.94億元。商品房平均銷售價格達1893元/ m2。四、重點樓盤調(diào)查表夢園小區(qū)樓盤市場調(diào)查表樓盤位置西為人工湖路，東臨楊振寧大道，南邊接近黃山路開發(fā)商合肥眾望置業(yè)有限責任公司周邊環(huán)境位于高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)。西為人工湖、大蜀山， 蜀山森

9、林公園，合肥野生動物園 周邊配套光華學(xué)校、外商活動中心周邊交通10路、801路公交車小區(qū)規(guī)模總建筑面積30萬m，建多層、小高層樓盤檔次中檔規(guī)劃設(shè)計總占地面積25.6萬m總建筑面積30萬m（其中住宅26萬m，公建4萬m）規(guī)劃戶數(shù)2000戶容積率1.2綠化率40%樓層數(shù)6躍7層 小高層11層躍1或2層車庫組成800個車位車庫配比40%50%建筑設(shè)計建筑風(fēng)格歐陸風(fēng)情戶型設(shè)計主力戶型110 m-130 m 140 m-150 m典型戶型三室兩廳戶型范圍90 m-290 m空調(diào)機位有預(yù)留小區(qū)配套水變頻恒壓供水電梯上海三菱中央空調(diào)/配套設(shè)施小學(xué)、幼兒園、中學(xué)、足球場、網(wǎng)球場、籃球場、游泳池、娛樂廳、歌舞廳

10、、茶館、會議廳、閱覽室、商務(wù)中心、郵政代辦點、金融網(wǎng)點、農(nóng)貿(mào)市場智能化系統(tǒng)遠程抄表系統(tǒng)、每戶設(shè)侵入報警系統(tǒng)和緊急狀況求助系統(tǒng)建筑設(shè)計浙江大學(xué)設(shè)計院樓盤售價多層1870元/ m（均），（1700/ m2000元/ m） 小高層2200元/ m（均）付款方式及折扣一次性9.8折，按揭不打折銷售情況80%宣傳重點詩意夢園，現(xiàn)代生活物業(yè)管理開發(fā)商成立的物業(yè)管理公司（價格：0.50.6元/ m.月）其它夢園小區(qū)被建設(shè)部列為小康型城鄉(xiāng)住宅示范小區(qū)，用材在當?shù)赜惺痉蹲饔茫「邔訛橐惶萑龖簦瑯菍痈叩馁u的好，朝南一戶賣的比其它兩戶好，多層比小高層賣的好。其中二期（14幢）10幢被科技大學(xué)教師認購，三期絕大多數(shù)給

11、開發(fā)區(qū)管委會買走。售樓處內(nèi)設(shè)有兩個樣板房。學(xué)府花園樓盤市場調(diào)查表 （東區(qū)規(guī)劃） 樓盤位置黃山路與石臺路交叉口開發(fā)商安徽新華房地產(chǎn)有限公司周邊環(huán)境合肥電子工程學(xué)院南邊，合肥炮兵學(xué)院西側(cè)周邊交通8、108、118、136、10路公交車小區(qū)規(guī)模18.48萬m （總建面40萬m）樓盤檔次中高檔規(guī)劃設(shè)計總占地面積204.6畝（總占地490余畝）總建筑面積18.48萬m（總建面40萬m）規(guī)劃戶數(shù)1039容積率1.35綠化率40.29樓層數(shù)10棟911層 35棟56層車庫組成361個半地下車位車庫配比34.7%建筑設(shè)計建筑風(fēng)格歐式風(fēng)格戶型設(shè)計主力戶型100160 m典型戶型三室二廳二衛(wèi)戶型范圍85 m-25

12、5 m空調(diào)機位預(yù)留空調(diào)機位小區(qū)配套水多層市政管網(wǎng)直供，小高層變頻供水電梯小高層名牌電梯中央空調(diào)/配套設(shè)施小學(xué)、幼兒園、會所智能化系統(tǒng)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，電子巡更系統(tǒng)，室內(nèi)緊急求助系統(tǒng)，安保監(jiān)控中心，ic卡車輛出入管理系統(tǒng)，水、電煤氣三表智能抄表建筑設(shè)計中國南方建筑勘察設(shè)計院、安徽建筑設(shè)計院樓盤售價起價2500元/ m左右付款方式及折扣一次性95折；按揭96折；分期付款不打折銷售情況6月8日開盤，現(xiàn)接受預(yù)約宣傳重點好房子宣言物業(yè)管理深圳市中海物業(yè)管理公司其它栢景灣樓盤市場調(diào)查表樓盤位置亳州路以東，南淝河（沿河路）以北開發(fā)商安徽省郵電物業(yè)發(fā)展有限責任公司周邊環(huán)境位于環(huán)城河畔，與杏花公園、黑池壩形成風(fēng)

13、光金三角周邊交通小區(qū)規(guī)模共30萬m，有多層、小高層、4層復(fù)式樓盤檔次高檔規(guī)劃設(shè)計總占地面積300畝總建筑面積30萬m規(guī)劃戶數(shù)2000戶容積率1.5綠化率42%樓層數(shù)6躍7層 小高層911層 4層（復(fù)式）車庫組成全地下車庫 8萬元/個8.8萬元/個車庫配比50%建筑設(shè)計建筑風(fēng)格現(xiàn)代歐式風(fēng)格戶型設(shè)計主力戶型120 m-140 m典型戶型三房兩廳戶型范圍90 m292 m空調(diào)機位有空調(diào)隔板小區(qū)配套水一次性供水電梯/中央空調(diào)/配套設(shè)施假日商業(yè)街、會所、游泳池、網(wǎng)球場、幼兒園、小學(xué)智能化系統(tǒng)預(yù)留信息高速公路光纖接口，10m以上網(wǎng)絡(luò)寬帶，光纖進樓，超五類線到戶建筑設(shè)計澳大利亞柏濤（墨爾本）建筑設(shè)計公司樓盤

14、售價一期：2560元/ m-3200元/ m 均價：2900元/ m二期：3100元/ m（均價）付款方式及折扣一次性9.4折，按揭9.6折，分期付款9.8折銷售情況一期已售90%以上，二期9.16開盤，已售50%宣傳重點提升住的品質(zhì)物業(yè)管理栢景灣物業(yè)管理公司 多層：0.68元/ m.月行銷策劃世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司 整合推廣深圳市博思堂廣告有限公司其它栢景灣樓盤是合肥市房地產(chǎn)開發(fā)水平的代表，營銷策劃做得很好。售樓處經(jīng)精心設(shè)計，裝修別具一格，大氣、漂亮、檔次高，并附有樣板房、建材展示區(qū)和背景音樂，樣板房裝修具有相當水準，威盧克斯天窗還配有紗窗。專門挖了一個10000 m的人工湖作為園內(nèi)的

15、中心景觀，并與南淝河相連。開發(fā)商為電信局下屬企業(yè)。東?；▓@樓盤市場調(diào)查表樓盤位置經(jīng)濟開發(fā)區(qū)翠薇路與松谷路交匯處，南接“徽園”, 東接安徽會展中心開發(fā)商合肥東海房地產(chǎn)發(fā)展有限公司建筑及園林設(shè)計新加坡雅科本設(shè)計管理服務(wù)有限公司市場策劃銷售上海遞伍商業(yè)管理咨詢有限公司周邊環(huán)境東側(cè)安徽會展中心、明珠廣場、明珠酒店、歐洲風(fēng)情街；南側(cè)為安徽紀念公園，西側(cè)為合肥大學(xué)城、168重點中學(xué)、潤安公學(xué)、合肥中銳國際學(xué)院。周邊交通226路公交車小區(qū)規(guī)模占地17萬，25棟高層樓盤檔次高檔規(guī)劃設(shè)計總占地面積260畝總建筑面積一期95042 m規(guī)劃戶數(shù)一期400余戶容積率/綠化率70%樓層數(shù)18-25層車庫組成/車庫配比/

16、建筑設(shè)計建筑風(fēng)格現(xiàn)代戶型設(shè)計主力戶型100-180 m典型戶型四房二廳二衛(wèi)戶型范圍80 m-310 m 空調(diào)機位有預(yù)留小區(qū)配套水變頻恒壓供水電梯有中央空調(diào)無配套設(shè)施會所、兒童娛樂中心、郵局、銀行保健中心、美容院、洗衣房。智能化系統(tǒng)智能化系統(tǒng)設(shè)計（清華同方），光纖線路，寬頻網(wǎng)絡(luò)通訊、遠程抄表系統(tǒng)、一卡通系統(tǒng)、24小時多畫面監(jiān)控建筑設(shè)計安徽省建筑科學(xué)研究設(shè)計院樓盤售價起價3300元/ m；均價4000元/ m（0公攤）起價2700元/ m（按建面計）付款方式及折扣一次性付款97折；按揭不打折銷售情況/宣傳重點地位象征，身份見證物業(yè)管理1.5元/ m.月其它園區(qū)內(nèi)采用下沉式通道設(shè)計，人車分層，大型豪

17、華會所、下沉式網(wǎng)球場、室內(nèi)恒溫游泳池、健身中心、大型室內(nèi)攀巖、超市、餐廳、酒吧、商務(wù)中心、會議多功能廳第二章 項目概況一、地理位置二、占地面積三、區(qū)域環(huán)境四、交通狀況五、社區(qū)配套一、地理位置“桂花園”地塊位于合肥市西部，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的西南面，合肥外商活動中心的西側(cè),為合肥市的上風(fēng)上水口。地塊東臨科學(xué)大道（其中東部的北側(cè)約210米的地塊與規(guī)劃中的省國土資源廳辦公大樓相鄰）,北靠城市主干道黃山路，西連人工湖路，南接天湖路，距合肥市政務(wù)新區(qū)約3公里。二、占地面積“桂花園”占地面積約479.59畝（319729.1平方米），扣除市政道路用地后，實際用地面積約421.84畝（281227.2平方米

18、）。地塊東西長，南北稍短，地勢起伏，地質(zhì)情況較好，無拆遷。三、區(qū)域環(huán)境“桂花園”地塊所在的合肥市高新區(qū)，有望在2002年上半年擴大其區(qū)域范圍，按照區(qū)域調(diào)整的規(guī)劃構(gòu)想，“桂花園”將處于高新區(qū)的中央地段。目前，“桂花園”地塊周圍較為空曠，除西面的大蜀山外，四周沒有其他的自然地貌和高大的建筑物，視野十分開闊。地塊北邊有正在興建的軟件園區(qū)、夢園住宅小區(qū)、園景天下住宅小區(qū)；南邊有科大的高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)；東邊與合肥市高新區(qū)唯一的三星級酒店合肥市外商活動中心相鄰，沿黃山路向東一公里和三公里處分別有規(guī)劃中的占地面積約300畝的維也納森林別墅和在建的建筑面積約40萬平方米的新華學(xué)府花園；西邊隔人工湖路和玉蘭大道與

19、合肥市市區(qū)唯一的自然風(fēng)景區(qū)大蜀山相望。根據(jù)合肥市的城市規(guī)劃發(fā)展，預(yù)計在2002年6月份將對大蜀山風(fēng)景區(qū)進行重新規(guī)劃，欲將其建設(shè)成為一個環(huán)境更加優(yōu)美，內(nèi)容更加豐富的大自然的博物館?！肮鸹▓@”地塊向北三公里有董鋪水庫和科學(xué)島；地塊向東南三公里，是合肥市政務(wù)新區(qū)。該新區(qū)的建設(shè)是合肥市城市發(fā)展規(guī)劃的一個重要舉措。該區(qū)占地面積約12平方公里，區(qū)內(nèi)規(guī)劃有省、市政府等黨政機關(guān)和政府各相關(guān)職能部門的辦公區(qū)、住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、文化區(qū)和與之相配套的各具特色的公園等設(shè)施。該區(qū)有望于2002年3月份開始區(qū)內(nèi)市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，2002年底前工程施工將全面展開。四、交通狀況“桂花園”地塊所在區(qū)域的交通狀況比較好，四周道路已

20、全部建成，主干道黃山路為四車道52米寬(含人行道、綠化帶)，科學(xué)大道為四車道36米寬（含人行道），其余兩條道路為14米寬的城市次干道。目前已開通的交通班車有沿黃山路與市區(qū)相連的10路車和沿長江西路與市區(qū)相連的801路車。地塊東南一公里處設(shè)有合九鐵路西客站，136路、111路公交車直接抵達該站。地塊往西南四公里有312國道經(jīng)過，并通過312國道連接合寧高速公路和合肥駱崗機場。五、社區(qū)配套“桂花園”地塊所在的區(qū)域現(xiàn)有的社區(qū)配套設(shè)施比較欠缺，尤其是生活配套設(shè)施如菜市場、超市、醫(yī)院、銀行等更顯突出。在此地塊附近區(qū)域已有的社區(qū)配套設(shè)施的基本情況匯總?cè)缦拢?1、文教設(shè)施：合肥一中（西校）、光華國際學(xué)校、新

21、華學(xué)校、夢園小學(xué)、市二十中學(xué)、合肥林業(yè)學(xué)校、省科技館、安徽名人館等；2、酒店、娛樂設(shè)施：合肥市外商活動中心、合肥亞太保齡球館；3、醫(yī)療設(shè)施：市一院（西區(qū)）、105醫(yī)院、蜀山醫(yī)院；4、園林景區(qū)：蜀山森林公園、野生動物園、烈士陵園、人工湖等。5、金融系統(tǒng)：中國工商銀行高新區(qū)支行、中國農(nóng)業(yè)銀行高新區(qū)辦事處。6、郵政系統(tǒng)：高新區(qū)郵政局。建議小區(qū)在規(guī)劃布局時，應(yīng)針對現(xiàn)有的社區(qū)配套情況進行綜合考慮。第三章 項目定位一、 開發(fā)總體構(gòu)想二、 項目定位三、 規(guī)模四、 功能布局五、 目標客源一、開發(fā)總體構(gòu)想為使“桂花園”成為溫馨秀麗、舒適和諧的居住小區(qū)及合肥市的城市景觀，開發(fā)時必須貫穿如下開發(fā)總體構(gòu)想：1、大氣、

22、精致的規(guī)劃布局；2、高品味的環(huán)境設(shè)計，精致的綠地景觀、水景、園景的有機結(jié)合；3、高比例的車位配備；4、相對低密度，盡可能地拓展居住空間；5、借景，把外部優(yōu)美的自然環(huán)境有機地融入到小區(qū)景觀之中；6、合理完善的公建配套；7、規(guī)范的物業(yè)管理；8、 貫徹“真誠、善意、精致、完美”的質(zhì)量方針，追求產(chǎn)品的高品質(zhì)?！肮鸹▓@”應(yīng)該是設(shè)計精良，且配套完善的精品住宅區(qū)，讓每一位置身其中的客戶產(chǎn)生優(yōu)越感，讓每一位業(yè)主感覺入住”桂花園”就是身份的象征。二、項目定位給“桂花園”項目定位，應(yīng)該考慮以下五個因素：1、“桂花園”項目位于合肥市西部的高新開發(fā)區(qū)內(nèi)，隨著合肥政務(wù)新區(qū)向西南遷移，西區(qū)將成為合肥市民心目中首選的居住場

23、所；2、項目用地四周十分開闊，人工湖近在咫尺，更可欣賞蜀山的秀美風(fēng)光，整體環(huán)境好，空氣清新，是休閑、度假、居家的好場所；3、地塊周圍有中國科技大學(xué)的高科技園區(qū)和正在興建的合肥軟件園區(qū)，附近還有歸國人員創(chuàng)業(yè)基地，這一區(qū)域內(nèi)工作的人士都有著較高的文化素養(yǎng)和較豐厚的經(jīng)濟收入；4、合肥市政務(wù)新區(qū)離此僅3公里，且計劃在35年內(nèi)全部建成，所以這一地塊以后的升值潛力很大；5、綠城房產(chǎn)在浙江已取得了驕人的業(yè)績，此次進軍安徽合肥，應(yīng)著眼于提高并帶動合肥市的房產(chǎn)品品質(zhì)，同時樹立綠城在合肥地區(qū)乃至整個安徽省的品牌形象。綜上所述，“桂花園”定位為中高檔的舒適型住宅小區(qū)。三、規(guī)?！肮鸹▓@”按規(guī)劃要求建筑密度小于30%，

24、容積率小于1.3，沿黃山路一定范圍及國土資源廳東側(cè)紅線延長線以東為綜合用地和公建用地。按1.3的容積率計算，“桂花園”的總建筑面積近40萬平方米（不含地下室），其中會所、配套用房、商店、餐飲娛樂、幼兒園、小學(xué)等用房根據(jù)實際需要配置，總戶數(shù)約為2500戶左右。四、功能布局“桂花園”由多層住宅組團、小高層組團、沿街及社區(qū)商業(yè)房、社區(qū)會所、幼兒園、中心小學(xué)、中心花園、其他戶外活動場地、地下及半地下車庫等九大功能區(qū)組成，各部分功能區(qū)既完整獨立又相互聯(lián)系，盡可能滿足業(yè)主的各種需要。其中，公寓以多層為主。考慮到景觀的需要，總體布局可由西南低向東北高過渡；考慮容積率的因素，建議沿黃山路規(guī)劃小高層住宅。五、目

25、標客源合肥的房地產(chǎn)市場啟動比杭州要晚，購房的消費觀念也沒有杭州成熟。從調(diào)查的情況看，其巨大的市場潛力還沒有得到充分的挖掘。合肥高檔樓盤的銷售，有一個引導(dǎo)消費的問題。從較高檔樓盤柏景灣、元一時代花園購房群體分析，以具有較高經(jīng)濟收入、消費觀念適度超前、受教育程度較高、生活追求現(xiàn)代化的人群為主。由此，“桂花園”的目標客源可以鎖定為：1、白領(lǐng)階層及私營業(yè)主；2、周邊大專院校的教職員工；3、公務(wù)員階層；4、合肥周邊城鎮(zhèn)的購房者；5、重視自然環(huán)境及生活品位的人士；6、有車階層和經(jīng)濟能力強的成功人士；7、品牌意識較強的消費者。第四章 規(guī)劃設(shè)計一、指導(dǎo)思想二、總平面規(guī)劃三、空間布局一、指導(dǎo)思想“桂花園”的規(guī)劃

26、設(shè)計要處處體現(xiàn)綠城“以人為本”的開發(fā)理念，要營造濃郁的文化氛圍并體現(xiàn)她溫馨秀麗、舒適和諧的生活園區(qū)特征。 二、總平面規(guī)劃 1、要具有特色鮮明的整體結(jié)構(gòu)。 結(jié)合高新區(qū)周圍環(huán)境特征和交通狀況，小區(qū)規(guī)劃應(yīng)以多層次、小組團、半開放式為基本原則，形成靈活有序的空間形態(tài)，打破原有住區(qū)的等級結(jié)構(gòu)模式。 每個小組團在結(jié)構(gòu)上要自成一體，以有利于物業(yè)管理與居民交往。 結(jié)合現(xiàn)有的道路狀況及發(fā)展趨勢擬在“桂花園”周邊設(shè)置二到三個入口。 小區(qū)道路宜分級處理。小區(qū)主干道可采用自由的環(huán)形，景觀生動，通而不暢且有著方便的交通聯(lián)系性；小區(qū)要充分考慮其步行網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，除主路設(shè)雙側(cè)綠化人行道外，小組團間也應(yīng)設(shè)人行環(huán)形散步路，以方便居

27、民散步與交流的需求。 考慮該地區(qū)情況與開發(fā)建設(shè)的實際需求，設(shè)置中心會館、小學(xué)、幼兒園等3個主要公建。其它商業(yè)性公建結(jié)合沿街底層商業(yè)和預(yù)留用地靈活考慮。 2、講究舒適性和接地性好的低層群體空間布置。 3、規(guī)劃設(shè)計要強調(diào)與自然環(huán)境有機結(jié)合。 規(guī)劃中要充分考慮與西側(cè)大蜀山的視線聯(lián)系。 在整體視線規(guī)劃中，設(shè)視線風(fēng)景走廊，將優(yōu)美風(fēng)景（蜀山山景）引入中心綠地。 與“綠色生態(tài)”主題相結(jié)合，豐富的住宅院落變化，與室外綠地綠化相結(jié)合。 總體建筑空間布置與主導(dǎo)風(fēng)向（東南風(fēng)）一致，有利于園區(qū)整體的通風(fēng)處理。4、景觀設(shè)計 在景觀設(shè)計中，要將自然的山水與人的生活環(huán)境和諧地融為一體。 重點考慮小區(qū)中心綠地的規(guī)劃設(shè)計。作為

28、人們休憩的主要場所，中心綠地更能體現(xiàn)人與自然的和諧。 組團綠地既是居民日常交往和活動的主要場地，又是各自景色和主題特征體現(xiàn)的主要部分。 院落綠地是居民日常的生活空間，它與穿插到綠蔭間的坐凳、石桌、砂坑、鋪地等設(shè)施成為一體，形成親切宜人的生活氛圍。 “桂花園”小區(qū)道路綠化的設(shè)計，要適當放寬尺寸，造成林蔭效果，可在主道路兩側(cè)設(shè)林蔭休閑性專用步行路。 小區(qū)主要道路景觀空間效果是規(guī)劃設(shè)計中重點考慮的問題之一。要提供足夠數(shù)量、使用方便的停車場地，結(jié)合住宅組團設(shè)置地下停車場及半地下停車場，此外，還應(yīng)有相當數(shù)量的地面停車場。三、 空間布局結(jié)合“桂花園”小區(qū)所處的地理位置、地形地貌及景觀要求，“桂花園”的總體

29、布局應(yīng)由西南低向東北高過渡，為住戶多爭取西南面的綠色景觀。同時也使西南部的住戶有“靠山”的心理感覺。從“桂花園”地塊形態(tài)分析，目前，主大門擬設(shè)在北面，與黃山路連接。今后主大門擬設(shè)在南邊，與天湖路溝通?！肮鸹▓@”內(nèi)部可設(shè)一條環(huán)形雙向車行主干道，寬7米，設(shè)若干單向車行輔干道，寬4米，道路呈曲線形展開。主干道兩邊設(shè)人行道，輔干道一邊設(shè)人行道。實現(xiàn)人車分道?！肮鸹▓@”整體布局擬采用圍而不合的手法，東西盡量通透，盡可能多的將外部山景、水景、園景引入園區(qū)；沿黃山路的小高層建筑，下部沿街的二層商業(yè)用房，以精品店、酒店、公建辦公用房、活動用房為主，既可阻擋市政主干道的嘈雜和煙塵，也可豐富黃山路的街景。西南面臨

30、湖住宅以四、五層為主，北面、東北面以六層和小高層為主，南面和東南面以五層、六層為主?！肮鸹▓@”的車庫、車位配比建議達到65%以上，以地下車庫、車位為主，輔以地面固定車位。規(guī)劃中要充分利用地面空間，可適當設(shè)置若干個道路回彎，增加地面臨時訪客車位，也可與綠化結(jié)合起來?！肮鸹▓@”包括多層住宅組團，小高層組團，沿街商業(yè)用房、社區(qū)活動室、小學(xué)、幼兒園、中心花園、地下與半地下車庫（多個）等功能區(qū)，各部分功能區(qū)既要完整獨立，又要相互聯(lián)系，盡可能滿足使用者的各種需求?！肮鸹▓@”建筑物宜采用小組團的方式，組團中間布置小花園，架空平臺，讓環(huán)境相互滲透，使空間充滿流動性，鑒于“桂花園”規(guī)模較大，合肥市現(xiàn)有住宅建設(shè)中

31、未采用中心大花園， “桂花園”在小區(qū)中設(shè)置中心花園，以營造一種園內(nèi)、園外融合；開闊、大氣的環(huán)境氛圍，讓“桂花園”真正成為城市景觀。第五章 建筑形態(tài)一、間距二、朝向三、風(fēng)格四、外觀與色彩五、結(jié)構(gòu)六、用材一、間距建筑間距直接影響住戶的舒適度和心理感受，和諧、通暢應(yīng)作為最高準則?！肮鸹▓@”的各組團建筑應(yīng)考慮互為景觀，樓宇間通透寬敞，起到對景效果?！肮鸹▓@”三邊通暢、一邊臨湖面山，這樣的環(huán)境必然要求“桂花園”的所有建筑間距要盡可能地拉開，以免產(chǎn)生大環(huán)境通暢，小環(huán)境壓抑的狀況，同時也給相關(guān)樓宇留出較好的中遠景?！肮鸹▓@”四周的公寓均有良好的視野，遠景效果明顯，而中間的公寓，只能依靠園區(qū)營造的小環(huán)境來彌補

32、中遠景的不足。鑒于高新區(qū)規(guī)劃條件的限制，“桂花園”四周將有大量的綠化帶，如何運用好這些綠化帶，也值得仔細研究?？傇瓌t是：周邊綠化帶要做到既是園區(qū)環(huán)境的延伸，又是補充；同時還要做到與“桂花園”大環(huán)境的融合。二、朝向合肥的氣候特點是四季分明，朝向問題是客戶選擇住房時的一個重要因素。人們對朝南的住宅情有獨鐘。“桂花園”作為中高檔樓盤，每一套住宅都應(yīng)滿足這個需求。根據(jù)“桂花園”的地形地貌，規(guī)劃設(shè)計時只要條式、板式、點式組合得合理，住宅的南向問題是可以得到解決。需要注意的是，規(guī)劃設(shè)計中要特別重視山頭墻、窗戶的處理，既要避免西向太陽，又能盡可能多的將水、園、山景引入每戶住宅。三、風(fēng)格“桂花園”的建筑宜采用

33、富有個性的新古典風(fēng)格，注重傳統(tǒng)形態(tài)與現(xiàn)代生活之間的銜接。努力創(chuàng)造別墅般的室內(nèi)空間和環(huán)境，倡導(dǎo)現(xiàn)代的舒適的生活方式；“桂花園”應(yīng)注重細部的精致和完美，并有極高的科技含量，以處處體現(xiàn)對人的關(guān)懷和豪宅風(fēng)范?！肮鸹▓@”的建筑風(fēng)格應(yīng)該是：溫馨、秀麗、典雅、高貴。外觀與色彩“桂花園”周邊空曠，視野開闊，馬路四通八達；新的行政中心、規(guī)劃中的旅游度假區(qū)就在周邊。因此，“桂花園”的建筑風(fēng)格、外觀、色彩、建筑體量等應(yīng)慎重考慮，既要融山水于一體，又要美觀大方，獨樹一幟，最終達到醒目而和諧的建筑效果，真正成為合肥市的城市景觀?！肮鸹▓@”的建筑群體應(yīng)高低有序、線條流暢，盡可能使用柔和的線條，力求建筑群在整體上渾然一體；

34、并合理利用天際輪廓線，體現(xiàn)整個園區(qū)豐富、變換的層次。“桂花園”周邊無高檔建筑物作參照，又有地區(qū)開闊，山水綠化俱佳的特點，其色彩應(yīng)追求與環(huán)境融合，以柔和明快為主色調(diào)，不宜采用暗色調(diào)，以爭取更多的行人視線。外墻擬采用高檔涂料、高檔面磚或文化石組合，以體現(xiàn)典雅、高貴的特征。景觀窗擬配大面積的落地玻璃，將自然景觀盡可能引入每家住戶的視野。為保證“桂花園”業(yè)主住得安靜、舒適，沿黃山路住戶臨街一面可安裝雙層中空玻璃。五、結(jié)構(gòu)“桂花園”地塊的地質(zhì)結(jié)構(gòu)較好，但合肥地處地震帶，抗震設(shè)防烈度為七度，消費者比較關(guān)心住宅抗震問題，對框架結(jié)構(gòu)的住宅十分偏愛。因此，小區(qū)多層建筑及其小高層建議均采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。在窗

35、材的選擇上，建議在平開、固定、推拉的形式中，進行適當?shù)慕M合。在保證美觀度的前提下，盡可能節(jié)省成本。六、七、八、 待添加的隱藏文字內(nèi)容2用材鑒于合肥市房價偏低，短期內(nèi)上升空間有限，合肥老百姓消費觀念相對不成熟的特點，建議“桂花園”在整體配置上相對齊全，用材可按國家標準，有些可略高一些，但也要綜合考慮，適當控制成本。第六章 居室戶型一、 總體要求二、 面積三、 功能四、 輔助空間一、總體要求1、戶型設(shè)計宜多品種、多類型，以滿足市場的多樣化需求。2、按園區(qū)景觀位置的不同，相應(yīng)安排不同檔次的戶型，如臨湖、臨山的組團安排150平方米以上的大戶型，甚至超大戶型。3、戶型的朝向、通風(fēng)和景觀盡量做到均衡。4、

36、盡量做到明廚、明衛(wèi)、明廳，同時兼顧舒適性、適應(yīng)性、經(jīng)濟性、安全性和整體性。5、戶型面積比例分配應(yīng)避免過分分散，宜適當集中。建議以130平方米左右的戶型為主力戶型。二、面積“桂花園”的戶型面積既要根據(jù)現(xiàn)實，又要考慮適當超前，應(yīng)從小到大分成不同的五個層次：第一層次：為經(jīng)濟型戶型，追求面積不大、功能齊全的實惠型。面積為90110平方米，戶型為二室二廳一衛(wèi)或二室二廳二衛(wèi)。建議占總戶數(shù)的15%左右。第二層次：為舒適型戶型，講究實用性和舒適性。面積為110130平方米，戶型為三室二廳二衛(wèi)。建議占總戶數(shù)的40%左右。第三層次：為享受型戶型，注重生活的高品位。面積為130160平方米，戶型為三室二廳二衛(wèi)。建議

37、占總戶數(shù)的38%左右。第四層次：為豪華型戶型，注重客廳、臥室和主衛(wèi)的豪華大氣，設(shè)傭人房。面積為160180平方米，戶型為四室二廳二衛(wèi)。建議占總戶數(shù)的4%左右。第五層次：為超豪華型戶型，考慮門廳、客廳、餐廳分離，設(shè)傭人房、傭人衛(wèi)。面積為180平方米以上，戶型為五室三廳二衛(wèi)或五室三廳三衛(wèi)。建議占總戶數(shù)的3%左右。另外，在確定戶型和面積時，應(yīng)考慮以下幾點：1、只要戶型、面積許可，應(yīng)設(shè)衣帽間、走入式衣柜、儲藏室。大戶型應(yīng)設(shè)雙陽臺。豪華戶型以平面為主，也可考慮適量的錯層。超豪華戶型以錯層、躍層為主。2、由于“桂花園”項目所處地段偏遠等因素，建議在主力戶型確定以后，對是否設(shè)置單身公寓做進一步的市場調(diào)查。3

38、、考慮合肥地區(qū)客廳、臥室開間普遍比杭州大的特點，相同戶型的開間可適當加大。4、一期戶型面積不宜偏大，建議150平方米以下的戶型比例應(yīng)占85%以上。三、功能功能完善是高檔、高品位公寓的標志，從目前的消費趨勢看，“三大二多一小”即起居室、廚房、衛(wèi)生間增大，居室間數(shù)、儲藏間增多，臥室趨小成為大眾消費者的追求。鑒于“桂花園”目標客戶的定位，大部分購房者文化素養(yǎng)較高，生活方式超前，在居室功能的考慮上，已不僅僅滿足于夠住的愿望，而是要充分體現(xiàn)其居住新理念的內(nèi)涵和外延?！肮鸹▓@”的主力戶型為三室二廳二衛(wèi)，其功能布局盡可能做到：1、臥室：一主二次，面積可二大一小，以南向為主。2、客廳：為主要活動、起居和觀景空

39、間，南向面積大，配落地觀景窗，盡可能拓展住戶視野。3、餐廳：有自然采光，可供68人用餐。4、廚房：面積稍大，有自然采光，大面積戶型附帶工作陽臺。5、衛(wèi)生間：二個，盡量自然采光和通風(fēng)。6、書房：只要戶型許可，均配置。7、陽臺：一個或二個，均為開敞式，是客廳的延伸，面積稍大以利于觀景和休閑。四、輔助空間1、儲藏間：面積不必大，數(shù)量宜多，無采光要求。2、工作陽臺：與廚房相通，放置空調(diào)，熱水爐等。3、工人房：大戶型安排，位置靠近廚房。4、走入式衣柜：面積稍大，安排在主臥室或靠近住臥室。5、露臺：部分頂樓躍層戶型設(shè)置，作為觀景臺。6、室外空調(diào)機位：所有戶型均安排足夠的空調(diào)機位，并處理好建筑立面和冷凝水排

40、水問題。7、電梯廳：小高層組團設(shè)置，可根據(jù)實際需要處理。第七章 基礎(chǔ)設(shè)施一、 內(nèi)部管線配置二、 供水系統(tǒng)三、 排水系統(tǒng)四、 供電系統(tǒng)五、 公共照明系統(tǒng)六、 供熱系統(tǒng)七、 管道煤氣系統(tǒng)八、 通訊系統(tǒng)九、 空調(diào)系統(tǒng)十、 有線電視及衛(wèi)星接收系統(tǒng)十一、 消防系統(tǒng)十二、 安防智能系統(tǒng)十三、 背景音樂系統(tǒng)十四、 計算機網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)十五、 垂直運輸系統(tǒng)十六、 其他設(shè)施一、內(nèi)部管線配置（一）、給排水系統(tǒng)1、每戶室內(nèi)均埋設(shè)冷熱水管，并在內(nèi)墻封閉位置用顏色予以表明，便于業(yè)主二次裝修。2、廚房：埋設(shè)洗滌池管線接口，預(yù)留清掃口，以防止管道或其他原因造成地面積水。3、主衛(wèi)生間：埋設(shè)坐便器、凈身盆、洗臉盆、浴缸管線接口。4、

41、次衛(wèi)生間：埋設(shè)坐便器、洗臉盆、浴缸（或淋浴房）、洗拖把池、洗衣機管線接口。5、工作平臺：預(yù)留燃氣熱水爐的進出水接口，設(shè)置空調(diào)室外機冷凝水的排水地漏。（二）、排氣系統(tǒng)1、 衛(wèi)生間排氣系統(tǒng)：衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)置專門的排氣管道通向屋頂。2、 廚房排氣系統(tǒng)：為保護建筑外墻的美觀，避免油煙對外墻的污染，應(yīng)設(shè)專門煙道通屋頂，由脫排油煙機把廢氣排出。（三）、電源插座系統(tǒng)室內(nèi)電源插座系統(tǒng)的設(shè)置應(yīng)依據(jù)居室功能和設(shè)備配置的要求而定，并應(yīng)考慮一定的備用量。插座的具體位置在施工圖設(shè)計時應(yīng)予充分考慮，并以方便業(yè)主的使用為原則。1、客廳：設(shè)電視機、吸塵器、飲水機、家庭影院、風(fēng)扇、空調(diào)、落地臺燈、觀賞魚缸等插座，其中4個3插，2個

42、2插，2個5插。 2、主臥：設(shè)臺燈及手機充電、吸塵器、電視機、音響、錄像機、電腦、空調(diào)、取暖器等插座，其中4個3插，1個2插，2個5插。 3、次臥：設(shè)臺燈及電視機、音響、電腦、電熨斗、空調(diào)、取暖器等插座，其中3個3插，3個2插。 4、書房：設(shè)臺燈及手機充電、電腦、傳真機、空調(diào)、取暖器、電話等插座，其中4個3插，2個5插。 5、廚房：設(shè)脫排油煙機、電飯煲、微波爐、電烤箱、冰箱、消毒柜、洗碗機、換氣扇、食品加工機等插座，其中3個3插，2個2插，2個5插。 6、衛(wèi)生間：設(shè)暖手機、電吹風(fēng)、洗衣機、干衣機等插座，其中2個3插，1個5插。 7、以上房間及陽臺（露臺）均設(shè)吸頂燈或壁燈開關(guān)。“桂花園”作為中高

43、檔樓盤，其住宅戶內(nèi)及公建配套用房均應(yīng)采用符合國家質(zhì)量標準的中高檔電線、電器開關(guān)、插座。進戶門邊可考慮用帶指示燈的開關(guān)，以方便晚上進門時開燈。公共部位可用帶指示燈的觸摸延時開關(guān)，以方便使用。二、供水系統(tǒng)“桂花園”計劃采用城市市政自來水作為供水水源。室外供水干管采用球墨鑄鐵管，內(nèi)襯水泥防腐，室內(nèi)供水管材選用耐腐蝕、柔韌性能較好的優(yōu)質(zhì)品牌新型管材。設(shè)計用水標準采用350l/人.天，游泳池每天補水量按游泳池容積的15%計，綠化用水按15l/平方米.次計，另可考慮10%的未預(yù)見水量。三、排水系統(tǒng)1、 室內(nèi)排水：廚房和衛(wèi)生間生活污水經(jīng)排水立管排入樓前污水管道，進入小區(qū)污水管網(wǎng)，空調(diào)冷凝水排入雨水立管。2、

44、 室外排水：室外排水為雨、污分流制。四、供電系統(tǒng)“桂花園”市政供電電源等級為10kv，擬從高新區(qū)變電所引入，小區(qū)內(nèi)電源電壓等級為380/220v。住宅電表容量應(yīng)為40a，每戶室內(nèi)設(shè)置用戶配電箱一只，內(nèi)設(shè)總開關(guān)、漏電保護器和多組斷路器，位置在進戶門的兩側(cè)。住宅分戶電表以單元為單位集中放置，多層住宅放在單元樓梯口的一樓或二樓的側(cè)墻上，小高層住宅則設(shè)在底層電梯大廳的側(cè)墻上。室內(nèi)供電回路數(shù)量按面積大小有所區(qū)別，180平方米以下為6-7條回路，180平方米以上視實際情況可設(shè)8-10條回路。住宅和商鋪均設(shè)置一戶一表，商鋪電表容量視商鋪面積和用途可在20a和40a之間選用。在大堂門廳、地下車庫、電梯前室、疏

45、散走道、公共空間出入口等部位應(yīng)根據(jù)功能設(shè)置，考慮通風(fēng)換氣、空調(diào)、消防、洗手間等配置，還應(yīng)設(shè)置應(yīng)急照明和疏散照明系統(tǒng)。住宅設(shè)計時應(yīng)考慮單元樓梯防盜門的電源配置，做好管線預(yù)埋和電源接口預(yù)留工作，同時應(yīng)考慮單元樓體內(nèi)多媒體箱的電源接口。五、公共照明系統(tǒng)“桂花園”地處新區(qū)，夜間照明不僅是園區(qū)本身采光、造景之必須，也是展現(xiàn)園區(qū)風(fēng)采，為城市增添夜景的有效手段。建議“桂花園”沿黃山路一邊設(shè)置一定數(shù)量的室外光源，以利用照明系統(tǒng)增添小區(qū)景觀。1、公建配套照明：公建配套乃園區(qū)生活的中心熱點，人為裝飾的景觀密度較高，理應(yīng)成為高檔樓盤夜生活的亮點，其夜間照明應(yīng)較為醒目亮麗，為冷清、黯淡的夜色增添溫馨的氣氛。中心會所、

46、中心花園、各種休閑娛樂活動室，在夜間均應(yīng)“燈火通明”，在起到明示作用的同時，又能夠吸引人們的視線。其光源主要有室內(nèi)熒光燈、室外霓虹燈、射燈、投影燈及其它裝飾性燈具等。機動車庫因設(shè)置在地下，且內(nèi)部空間較大，車行和腳步的回音明顯，易在夜間使出入者產(chǎn)生心慌和恐懼，尤其對單身女性駕車者而言，更是如此。因此，車庫內(nèi)的燈光必須明亮。2、入口照明：作為園區(qū)夜間的主要入口標識，要讓過往車輛、園區(qū)業(yè)主和外來訪客在夜間便于發(fā)現(xiàn)、辨認，需要較亮的光度和明顯標識，其色彩應(yīng)選擇柔和、明快的格調(diào)。可考慮局部采用外墻裝飾射燈，配以色彩的變幻。3、道路照明：“桂花園”身處四條市政道路的中間，園區(qū)道路的照明應(yīng)有別于市政道路的照

47、明，在保持足夠亮度的同時，在空間布置和造型上應(yīng)富于變化。建議路燈照明系統(tǒng)可考慮在燈桿的高度設(shè)置上分高、低兩個層次，下半夜關(guān)掉高的路燈，形成相對較暗的變化，既方便住戶夜歸，又減少對周邊住戶的干擾，也節(jié)省用電。路燈分布的密度不宜太疏，道路交叉口一定要設(shè)燈，既便于看清道路，又便于辨認各種標識。4、公寓公共照明：主要為公共樓道、室前門斗、公寓大堂和電梯前室。公共樓道、電梯前室和室前門斗的燈光亮度一般即可，主要是為方便住戶夜歸時識別及開門之用，可設(shè)置帶指示燈的觸摸延時開關(guān)，以節(jié)省用電。為保險起見，進戶門邊應(yīng)安裝帶指示燈的手動延時開關(guān)，以備觸摸延時開關(guān)出問題時用。公寓大堂和電梯前室來往和停留的人較多，可能

48、成為人們交流、歇息的場所，燈光應(yīng)較為明亮，能夠使相互陌生的人產(chǎn)生信任感和安全感。5、戶外公共活動區(qū)域照明：主要為中心花園?？筛鶕?jù)高低錯落的規(guī)劃設(shè)計布置不同功能的動、靜區(qū)域，燈光密度有密有疏，燈光亮度有明有暗，盡可能考慮不同年齡、不同心情的需求。燈桿高度宜降至一米以下，間或采用地燈，適當配置光線柔和的彩燈，形成花園精致的夜景。節(jié)日時可加大燈光亮度和密度，烘托節(jié)日氣氛。本章節(jié)的最終實施內(nèi)容以環(huán)境設(shè)計的施工圖為準。六、供熱系統(tǒng)小區(qū)建議采用集中供熱系統(tǒng)，單體設(shè)計時應(yīng)考慮熱水管道。如果集中供熱系統(tǒng)在銷售中不被客戶看好，也可采用家用燃氣熱水爐供熱的方式，熱水爐可安放在工作平臺上或廚房內(nèi)，但室內(nèi)的熱水管道也

49、應(yīng)預(yù)埋好。七、管道煤氣從市政煤氣管道接至小區(qū)煤氣調(diào)壓站，每戶的室內(nèi)管道再與小區(qū)的煤氣管網(wǎng)相連，在廚房、操作間（工作平臺）設(shè)置入口?？紤]到天然氣將于2003年上半年進入合肥，建議“桂花園”所有煤氣管道設(shè)計標準均按天然氣設(shè)計標準進行設(shè)計。八、通訊系統(tǒng)隨著計算機普及速度的加快，網(wǎng)民隊伍迅速擴大，家庭辦公自動化系統(tǒng)也已成為未來的趨勢?！肮鸹▓@”的目標客源基本上屬于高素質(zhì)、高學(xué)歷、高效率的消費群，因此，要充分考慮他們超前的生活節(jié)奏和通訊聯(lián)絡(luò)方式。建議每戶應(yīng)預(yù)留二門電話接口，一門用于日常通訊聯(lián)絡(luò)，一門用于上網(wǎng)或接駁傳真機、打印機等辦公自動化設(shè)備。電話布線和接口應(yīng)考慮主臥、主臥衛(wèi)生間、次臥、客廳、書房。建議

50、園區(qū)采用電信adsl用戶數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，主干線擬采用光纜，住宅分布支線用超五類雙絞線。園區(qū)綜合布線按局域網(wǎng)的要求布置和預(yù)留終端設(shè)備的放置空間，為今后發(fā)展電子商務(wù)提供條件。九、空調(diào)系統(tǒng)“桂花園”規(guī)模較大，空調(diào)系統(tǒng)應(yīng)根據(jù)不同類型的用房，采用不同的空調(diào)方式。園區(qū)會所建議采用中央空調(diào)系統(tǒng)，冷凍機房設(shè)在地下室。建筑面積150平方米以下的住宅，可采用普通家用分體式空調(diào)機，預(yù)留電源插座和室外機位，預(yù)留穿墻管加內(nèi)外護套。要處理好室外機冷凝水管與建筑立面的關(guān)系。建筑面積150平方米以上的豪華型和超豪華型住宅，可采用小型戶式中央空調(diào)（熱泵型），設(shè)計有室外機工作陽臺。十、有線電視及衛(wèi)星接收系統(tǒng)有線電視網(wǎng)絡(luò)建議采用雙向

51、有線網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，有收視、點播（dvd）和上網(wǎng)等多種功能。有線電視網(wǎng)與園區(qū)通信網(wǎng)絡(luò)建設(shè)可同步考慮。建設(shè)中要充分考慮寬帶技術(shù)。如果合肥地區(qū)允許建衛(wèi)星電視接收裝置，則小區(qū)應(yīng)有衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)。衛(wèi)星電視原則上要求能夠接受hbo、國家地理頻道、鳳凰衛(wèi)視、鳳凰體育、mtv、鳳凰衛(wèi)視電影臺、衛(wèi)視國際電影臺、axn動作頻道等。在具體實施中，要考慮衛(wèi)視的收費標準，包括安置的費用和今后的收視費用。并根據(jù)客戶的承受力和合肥其它高檔小區(qū)的配置標準作適當調(diào)整。建議在主臥、次臥、客廳以及書房設(shè)置接口，書房接口考慮到與計算機聯(lián)網(wǎng)。十一、消防系統(tǒng)消防設(shè)施和管理非常重要，在設(shè)計中應(yīng)以滿足國家有關(guān)消防規(guī)范要求為前提，保障安全。地下

52、車庫應(yīng)設(shè)置火災(zāi)自動報警系統(tǒng)，采用控制中心報警聯(lián)動裝置。園區(qū)內(nèi)設(shè)一座消防水池，并在中心會所、公寓走道、底層商店、地下車庫等處設(shè)置消防栓，消防栓的設(shè)計應(yīng)考慮其隱蔽性，室外消防栓間距不超過120米。地下機動車庫、中心會所均應(yīng)設(shè)自動噴淋滅火系統(tǒng)，并根據(jù)消防部門的要求配置一定數(shù)量的滅火器。地下室、中心會所、公共通道等應(yīng)裝設(shè)疏散標志燈，應(yīng)急照明燈。十二、安防智能系統(tǒng)作為高檔園區(qū)，“桂花園”在安全防范體系上應(yīng)盡可能導(dǎo)入智能化系統(tǒng)，以防為主，快速反應(yīng)，建議如下：1、 園區(qū)出入口保安崗勤詢查。2、 每戶人家設(shè)可視對講系統(tǒng)，并與園區(qū)主出入口值班室聯(lián)網(wǎng)。3、 沿園區(qū)周界設(shè)主動紅外線視頻報警裝置。4、 每戶住宅進戶門

53、處，建議預(yù)留安裝電子門禁系統(tǒng)設(shè)施的位置。5、 每戶人家設(shè)緊急呼叫系統(tǒng)，無須另行布線，可共用可視對講線路。6、 園區(qū)周邊及園區(qū)關(guān)鍵部位設(shè)保安電子巡更管理。建議設(shè)計電表、水表、燃氣表三表遠程收費系統(tǒng)，并與中心會所的信息中心聯(lián)網(wǎng)，以減少因收費給住戶造成的干擾。十三、背景音樂系統(tǒng)建議在公寓大堂、會所、中心大花園、組團小花園、小高層底層大廳等公共場所設(shè)置背景音樂系統(tǒng)。十四、計算機網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)建議采用電信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)和有線電視網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)兩種上網(wǎng)的方式，用戶可根據(jù)自己需要選擇上網(wǎng)途徑，對電信及有線電視網(wǎng)絡(luò)的管理要作一定的預(yù)留，包括管道、電信交接間、有線電視機房、設(shè)備電源及機器位置等。戶內(nèi)布線和接口應(yīng)考慮臥室、客廳、衛(wèi)

54、生間和書房等，重點是客廳和書房。十五、垂直運輸系統(tǒng)“桂花園”以多層為主，小高層不多，使用電梯主要是小高層，建議選擇品牌電梯，注意電梯井道尺寸的預(yù)留。十六、其它設(shè)施1、 園區(qū)小高層區(qū)域應(yīng)引入無障礙設(shè)計，并考慮殘疾人的通行；2、 園區(qū)主要道路及公共活動場所應(yīng)配置分類廢物箱，其間距不超過50米，要求防雨、密閉、整潔、美觀。第八章 公建配套一、 設(shè)置前提二、 生活服務(wù)類三、 文體休閑類四、 客房五、 中心花園六、 車庫七、 物管用房八、 其他一、設(shè)置前提根據(jù)“桂花園”的總體規(guī)劃設(shè)計，整個園區(qū)將會入住2500戶左右的業(yè)主。園區(qū)位居高新區(qū)，已有的公建配套設(shè)施比較欠缺，因此，在公建配套的設(shè)置上，盡可能考慮得比較周全。建議按以下原則設(shè)計：1、首先滿足園區(qū)內(nèi)業(yè)主的生活，部分配套兼顧園