農(nóng)村信用社個(gè)人住房按揭貸款實(shí)施細(xì)則及操作流程

1、農(nóng)村信用社個(gè)人住房按揭貸款實(shí)施細(xì)則及操作流程第一章 總則第一條、為規(guī)范農(nóng)村信用合作聯(lián)社（簡(jiǎn)稱聯(lián)社）個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)操作與管理，有效防范和控制貸款風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)河南省農(nóng)村信用社信貸管理基本制度、有關(guān)文件規(guī)定，制定本細(xì)則。第二條、本細(xì)則適用于一年期（不含）以上的按揭貸款。一年期（含）以內(nèi)的貸款適用于一般貸款管理規(guī)定。第三條、按揭貸款不論金額大小，均需報(bào)聯(lián)社貸款管理委員會(huì)審批。第二章 操作流程第四條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及按揭項(xiàng)目準(zhǔn)入操作流程1、業(yè)務(wù)發(fā)展部受理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及按揭項(xiàng)目準(zhǔn)入申請(qǐng)，客戶經(jīng)理進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，同意后報(bào)聯(lián)社貸款管理委員會(huì)審批議。2、業(yè)務(wù)發(fā)展部對(duì)客戶經(jīng)理調(diào)查意見進(jìn)行審議，同意后上報(bào)聯(lián)社風(fēng)

2、險(xiǎn)管理部；3、風(fēng)險(xiǎn)管理部收到業(yè)務(wù)發(fā)展部上報(bào)資料后進(jìn)行初步審查，并在申請(qǐng)審批表簽署初審意見，轉(zhuǎn)交貸款管理委員會(huì)審批；4、經(jīng)審批后業(yè)務(wù)發(fā)展部執(zhí)行；第五條、業(yè)務(wù)發(fā)展部準(zhǔn)入操作流程對(duì)新增評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等與按揭貸款業(yè)務(wù)相關(guān)的其他合作機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入，由聯(lián)社業(yè)務(wù)發(fā)展部負(fù)責(zé)調(diào)查、并按程序轉(zhuǎn)交風(fēng)險(xiǎn)管理部及貸款管理委員會(huì)審查審批。第六條、個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)流程1、客戶申請(qǐng)2、客戶經(jīng)理受理申請(qǐng)并調(diào)查，并在申請(qǐng)審批表上簽署同意意見后報(bào)風(fēng)險(xiǎn)管理部審查；3、風(fēng)險(xiǎn)管理部審查同意后上報(bào)聯(lián)社貸款管理委員會(huì)審查審批；4、貸款發(fā)放：業(yè)務(wù)發(fā)展部客戶經(jīng)理、主任在合同上簽字同意后，按合同約定要素打印借據(jù)，然后

3、由客戶、客戶經(jīng)理 、主任依次簽字、分發(fā)憑證。借據(jù)不得手工填寫。貸款發(fā)放后及時(shí)打印全部還款計(jì)劃表交付客戶。6、貸后管理按聯(lián)社有關(guān)規(guī)定執(zhí)行；7、貸款收回。第七條、上報(bào)材料1、合作機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入申請(qǐng)審批表：一式二份，業(yè)務(wù)發(fā)展部（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)入）、企業(yè)各一份；2、按揭項(xiàng)目準(zhǔn)入申請(qǐng)審批表：一式二份，聯(lián)社、企業(yè)各一份；3、按揭業(yè)務(wù)合作協(xié)議：一式二份，聯(lián)社、合作機(jī)構(gòu)各一份；4、個(gè)人住房借款申請(qǐng)審批表：一式二份、業(yè)務(wù)發(fā)展部、借款人各一份（相關(guān)證明應(yīng)粘貼，）；5、談話筆錄：一份，審批后業(yè)務(wù)發(fā)展部保管，可粘貼在個(gè)人住房借款申請(qǐng)審批表內(nèi)。6、其他材料。第三章 帳務(wù)處理 第八條、個(gè)人住房按揭貸款在1244科目01個(gè)人住

4、房按揭貸款子科目核算。放款人員憑放款通知單進(jìn)行放款，并打印一式六聯(lián)“貸款借據(jù)”，分別為：卡片帳、借方傳票、貸方傳票、收款人回執(zhí)、借款人回執(zhí)、信貸員留存；會(huì)計(jì)分錄 借：1244-01個(gè)人住房按揭貸款 貸：存款類科目第九條、個(gè)人住房按揭貸款每月20日為還款日。其中利息收入（含罰息）在5011貸款利息收入科目下設(shè)07按揭貸款利息收入子科目核算。會(huì)計(jì)分錄 借：存款類科目 貸：1244-01個(gè)人住房按揭貸款（本金） 貸：5011-07按揭貸款利息收入第十條、貸款逾期及形態(tài)調(diào)整住房按揭貸款逾期后應(yīng)分別進(jìn)行科目、形態(tài)調(diào)整。1、四級(jí)分類：貸款逾期后綜合業(yè)務(wù)系統(tǒng)自動(dòng)將逾期部分金額調(diào)入1264其他逾期貸款科目，如

5、果客戶帳戶存款足夠，綜合業(yè)務(wù)系統(tǒng)自動(dòng)優(yōu)先收回逾期貸款利息（含罰息）及本金（利息優(yōu)先）。 2、五級(jí)分類：按五級(jí)分類有關(guān)規(guī)定，按揭貸款逾期或借款人出現(xiàn)不利的還款因素，需重新認(rèn)定貸款五級(jí)分類形態(tài)的，應(yīng)手工調(diào)整信貸管理系統(tǒng)中的貸款形態(tài)。第四章 限制性條款第十一條、客戶戶籍條件凡具有長(zhǎng)垣縣轄區(qū)居民戶口或在長(zhǎng)垣縣轄區(qū)定居、務(wù)工或投資經(jīng)商的外地公民均可申請(qǐng)個(gè)人住房按揭貸款。本條只適用按揭貸款，一般貸款仍按有關(guān)屬地及跨區(qū)貸款管理規(guī)定執(zhí)行。第十二條、首付比例1、一手房：首套住房144m（含）以下的，首付比例不低于30%；144m以上的，首付比例不低于30%。2、二手房。首付比例不低于50%。3、二套住房貸款首付

6、比例原則上不低于50%；對(duì)同一借款人購(gòu)買二套以上住房的，應(yīng)遵循套數(shù)越多、首付比例越高、期限越短的原則。二套住房的認(rèn)定：以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認(rèn)定房貸次數(shù)。已利用住房公積金貸款或銀行貸款購(gòu)買住房的家庭，再次向聯(lián)社申請(qǐng)貸款時(shí)，應(yīng)按第二套房貸政策執(zhí)行。已利用住房公積金貸款或銀行貸款購(gòu)買首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再次向信用社申?qǐng)住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行，但借款人須提供當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門依據(jù)房屋登記信息系統(tǒng)出具的家庭住房總面積查詢結(jié)果，否則均按二套房政策執(zhí)行。第十三條、期限1、住房按揭貸款不超過20年； 2、借款人年齡加上貸款

7、期限不超過65年；兩（含）個(gè)以上共同借款人借款的，可按照滿足貸款條件中年齡較小的認(rèn)定貸款期限；3、二手房做抵押物的，該房屋建成年限原則上不超過15年，或房齡+貸款年限35年；4、用于抵押的房產(chǎn)、地產(chǎn)，不超過該房產(chǎn)或地產(chǎn)的有效土地使用年限（剩余使用年限）。第十四條、利率1、住房貸款利率按人民銀行有關(guān)管理規(guī)定執(zhí)行；2、住房貸款利率原則上采用浮動(dòng)利率計(jì)息方式；3、首套住房原則上144m（含）以下的按人民銀行公布的同期限、同檔次基準(zhǔn)利率下浮不超過30%、144m以上的下浮不超過15%； 4、二套住房的按人民銀行公布的同期限、同檔次基準(zhǔn)利率上浮10%，對(duì)于借款人貸款購(gòu)買第三套（含）以上住房的，需進(jìn)一步提

8、高利率。第十五條、貸款金額1、個(gè)人住房貸款金額由各信用社根據(jù)借款人所購(gòu)買的房屋的抵押率、借款人的首付比例、還本付息能力和個(gè)人信用狀況確定；2、所購(gòu)住房市場(chǎng)價(jià)值取所購(gòu)住房評(píng)估價(jià)或交易價(jià)的較低者。3、聯(lián)社應(yīng)著重考核借款人還款能力。應(yīng)將借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%(含)以下，月所有債務(wù)支出與收入比控制在55%(含)以下，并同時(shí)參考借款人的其他負(fù)債、贍養(yǎng)撫養(yǎng)支出確定。房產(chǎn)支出與收入比的計(jì)算公式為：(本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費(fèi))/月均收入 所有債務(wù)與收入比的計(jì)算公式為：(本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費(fèi)+其他債務(wù)月均償付額)/月均收入 上述計(jì)算公式中提到的收入應(yīng)該是指申請(qǐng)人自身的

9、可支配收入，即單一申請(qǐng)為申請(qǐng)人本人可支配收入，共同申請(qǐng)為主申請(qǐng)人和共同申請(qǐng)人的可支配收入。但對(duì)于單一申請(qǐng)的貸款，如信用社考慮將申請(qǐng)人配偶的收入計(jì)算在內(nèi)，則應(yīng)該先予以調(diào)查核實(shí)，同時(shí)對(duì)于已將配偶收入計(jì)算在內(nèi)的貸款也應(yīng)相應(yīng)的把配偶的債務(wù)一并計(jì)入。第十六條、提款條件1、對(duì)于一手個(gè)人住房貸款，貸款資金按約定一次性轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在信用社開立的賬戶上；2、對(duì)于二手房貸款，應(yīng)將貸款資金劃至買賣雙方共同指定的賬號(hào)。第十七條、保證金、階段性擔(dān)保及解除1、與聯(lián)社建立合作關(guān)系并承諾承擔(dān)階段性連帶責(zé)任擔(dān)保的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)公司、擔(dān)保公司等合作機(jī)構(gòu)，應(yīng)按其擔(dān)保貸款余額的相應(yīng)比例（不低于5%）存入保證金，實(shí)行專項(xiàng)存

10、儲(chǔ)、專戶管理。保證金比例由聯(lián)社確定，信用社不得自行約定。2、對(duì)于提供階段性保證擔(dān)保后發(fā)放貸款的，貸款人應(yīng)關(guān)注借款人所購(gòu)房產(chǎn)的相關(guān)情況，待房產(chǎn)具備辦理房屋所有權(quán)證的條件時(shí)，應(yīng)督促合作機(jī)構(gòu)協(xié)助借款人及時(shí)辦妥房屋所有權(quán)證并落實(shí)抵押登記，取得房屋他項(xiàng)權(quán)證后，擔(dān)保人階段性擔(dān)保責(zé)任解除。3、抵押權(quán)預(yù)告登記預(yù)告登記指當(dāng)事人約定買賣期房或者轉(zhuǎn)讓其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)，為了限制債務(wù)人處分該不動(dòng)產(chǎn)，保障債權(quán)人將來取得物權(quán)而作的登記。如在商品房預(yù)售中，購(gòu)房者可以就尚未建成的住房進(jìn)行預(yù)告登記，以制約開發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進(jìn)行抵押。預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記需提供材料：登記申請(qǐng)書（提交原件）；申請(qǐng)人身份證明（核對(duì)原件，提交復(fù)印件）；預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記證明（提交原件）；主債權(quán)合同（提交原件）；抵押合同（提交原件）；已登記備案的商品房買賣合同（提交正本原件）；商品房銷售專用發(fā)票和銷售結(jié)算單（提交原件）；當(dāng)事人同意辦理預(yù)告登記的書面約定（提交原件）；房