Tcc名家講房PPT課件

1、,名家講房之 房 型 解 惑,第一講,房型的意義 從何時(shí)起有了“房型”這個(gè)詞，大家開始研究“房型”了?,什么是好房型,1、使用功能全面、 2、面積搭配恰當(dāng)、 3、進(jìn)深合理、 4、采光好、 5、均好性強(qiáng)、 6、有用率高。,好房子的個(gè)性要求,1、面積（購(gòu)買力和動(dòng)機(jī)） 2、地點(diǎn)（工作和親屬地點(diǎn)） 3、房型（人口和偏好） 4、樓層（年齡和性價(jià)比） 5、朝向（景觀和偏好）,第二講,為什么同樣的面積下，有的房子顯大？ 引出“出房率、有用率” 借用排骨肉和骨頭的關(guān)系,出房率,容積率,總建筑面積 / 土地面積,出房率、容積率的兩悖屬性,評(píng)價(jià)房型創(chuàng)新指標(biāo)- 有用率,第三講,什么是有用率？ 有用率對(duì)我們有什么價(jià)值

2、？ 如何提高有用率？,1、有用率4要點(diǎn)1）走道要少、門要集中,典型反例,2）管線集中靠角、墻體直線長(zhǎng),3）增加功能區(qū)消化灰區(qū),121.7m2,99.21m2,4）采光率要高,第四講,有用率的計(jì)算,有用率的計(jì)算,113.35m2,113m2,97m2,第五講,最大墻面法 有的客廳整墻面被門分割了，不好擺沙發(fā)或電視柜怎么辦？,房型解惑,我家客廳很大，但門特別多， 家具不好擺，怎么辦？,1. 最大墻面法,129m2,第六講,客廳第一法 客廳位置朝陽(yáng)好還是臥室朝陽(yáng)好？ 如何選擇一個(gè)好的客廳呢？ 現(xiàn)在流行的大客廳小臥室的房子好用嗎？ 客廳大好還是臥室大好？,房型解惑,客廳大好還是臥室大好？ 朝陽(yáng)的位置是

3、客廳好還是臥室好？,如何選擇一個(gè)好的客廳呢？,客廳要首選陽(yáng)面 二選采光面積 三選開間比例 客廳最好要方正，明亮通透，有較好的朝向和視野 客廳的開間比例應(yīng)在各功能區(qū)中最大。,2. 客廳第一法,1)開間最大,88.69m2,2) 朝向最佳,164.07m2,3) 朝向兼顧布局,147.57m2,第七講,共用空間法 廚房、餐廳和客廳如何實(shí)現(xiàn)功能銜接？廚房為什么最好設(shè)計(jì)成接近方形？ 廚房什么形狀最好用？ 衛(wèi)生間如何實(shí)現(xiàn)各種功能在有限面積下的最佳擺放？ 衛(wèi)生間潔具怎么擺放空間使用效率最高？,房型解惑,餐廳一般擺放在什么位置， 如何與客廳廚房實(shí)現(xiàn)功能銜接？ 廚房什么形狀最好用？ 衛(wèi)生間潔具怎么擺最合理？,

4、3.共用空間法,1）三廳互借,93.47m2,2）廚房操作空間公用,3）衛(wèi)生間空間共用,第八講,走道壓縮法 房子走道多怎么辦？能壓縮成有用面積嗎？,房型解惑,走道面積多的房子 能有辦法改造嗎？,走道示意圖,89.12m2,4. 走道壓縮法,71m2,第九講,門位合理法 如何設(shè)計(jì)開門的位置及方向才能提高墻面整體利用率？ 門散落在房子的各處，尤其是客廳，不好擺家具，怎么辦？,房型解惑,門散落在房子的各處， 不好擺家具，怎么辦？,好房型在哪里開門？,1）開門最好放在純（顯性）走道上 2）開門不要影響墻面最大化 3）門位不要影響擺放沙發(fā)、電視、餐桌等 4）不要影響室內(nèi)布局的最優(yōu)化 5）衛(wèi)生間的門避免對(duì)

5、著餐廳 6）門要盡量集中，面積重疊消化，減少凈面積占用,開門位置設(shè)置技巧,1）衛(wèi)生間開門的位置最好將恭桶擋在門后，開門對(duì)著洗手盆。 2）分室門開門要盡量把走道納入室內(nèi)面積 3）開門位置盡量不占室內(nèi)墻的面積 4）廚房開門盡量不占餐廳的面積 5）開門一般為內(nèi)開，特殊需要再外開 6）門位取中還是靠一側(cè)看室內(nèi)功能區(qū)需要,5. 門位合理法,91m2,第10講,餐廳依墻法 餐廳什么位置更好呢，實(shí)現(xiàn)與客廳廚房完美對(duì)接？ 沒(méi)有獨(dú)立餐廳的房子好用嗎？就餐怎么解決呢？,房型解惑,沒(méi)有獨(dú)立餐廳的房子好用嗎？ 怎樣才能創(chuàng)造好的就餐環(huán)境？,餐廳設(shè)置技巧,餐廳至少一面靠墻，如餐廳面積大于13平方米，可以將餐桌擺放餐廳中央

6、，四面不靠，彰顯氣派。 餐廳墻面不少于1.5米，餐廳如臨廚房，其寬度以廚房寬度作為參考 在一面（兩面）倚墻條件下，力求與客廳、門廳、隱形走道互借為最好 廚房開門位置視餐廳寬度而定，如夠?qū)捑蛯?duì)著餐廳開，不夠?qū)捑蛯?duì)著過(guò)道開 5.餐廚分開,6.餐廳依墻法,69.89m2,餐廳開間應(yīng)小于客廳開間,88.24m2,第11講,進(jìn)深適度法 多大進(jìn)深房子才合理舒適？ 什么叫大進(jìn)深的房型？ 臥室的進(jìn)深多大才舒適？ 在現(xiàn)代家庭中有幾個(gè)衛(wèi)生間才會(huì)覺(jué)得方便？,房型解惑,什么叫大進(jìn)深房型？ 多大進(jìn)深才舒適？,進(jìn)深釋義,住宅的進(jìn)深，在建筑學(xué)中是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑內(nèi)從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實(shí)際長(zhǎng)度

7、。 以南北通透的板樓為例，一套住宅（非端頭）平面是不規(guī)則的長(zhǎng)（南北向）乘以寬（東西向）的形狀，在其總面積給定的情況下，進(jìn)深（南北向長(zhǎng)度）大了，外墻面（東西向?qū)挾龋┚拖鄳?yīng)窄了，影響開間個(gè)數(shù)和開間尺寸。,7. 進(jìn)深適度法,161m2,147.14m2,198.2m2,第12講,最優(yōu)比例法 100平米房子中各部分多大較合理適用？,房型解惑,100平米房子中各部分多大才適用？ 現(xiàn)在流行的大客廳小臥室的房子好用嗎？,如以100m2的戶型（建筑面積）為例（戶型為3,2,2）各空間分配的較好狀態(tài)（以建筑面積計(jì)）為：,客廳23-25m2， 主臥15-16m2 ， 次臥11-13 m2， 書房10-11m2，

8、餐廳7-9m2 ， 廚房6-8 m2 ， 主臥衛(wèi)生間5-6 m2， 共用衛(wèi)生間4m2， 儲(chǔ)物間0.7 -1m2，,陽(yáng)臺(tái)1.5-2.5 m2， 顯性走道4m2， 玄關(guān)1.5-2m2 。,8. 最優(yōu)比例法,98.55m2,93.09m2,第13講,管線集齊法 住宅中各種管線很多，分布分散，又占用面積，這樣的房子能買嗎？,房型解惑,住宅中各種管線很多，分布分散， 又占用面積，這樣的房子能買嗎？,9. 管線集齊法,63.36m2,第14講,布局均好法 有十全十美的房型嗎？ 怎樣才算是好房型呢？ 全南向戶型與南北通透的戶型相比有哪些優(yōu)缺點(diǎn)？ 兩個(gè)臥室全在南面的房型與2個(gè)臥室分在南北面的房型相比哪個(gè)好？,

9、布局均好的案例,房型解惑,3口之家選擇90平米小三室好 還是大倆室好？ 如何能增設(shè)一個(gè)衛(wèi)生間？,好戶型要求各功能區(qū)沒(méi)有明顯缺陷，客廳、餐廳、廚房衛(wèi)生間兼顧。,1.各個(gè)功能及開間比例恰當(dāng)，不能顧此失彼； 2.既定面積下增加有用率； 3.既定面積下增加功能，如主臥系列、次衛(wèi)、儲(chǔ)藏室、服務(wù)設(shè)施等。 4.開間及各功能布局位置要恰當(dāng)，客廳餐廳（開間要小于客廳）相鄰可以兩廳互借，餐廳廚房相鄰，主臥內(nèi)爭(zhēng)取放進(jìn)主衛(wèi)，有條件還可以增加衣帽間。,增加衛(wèi)生間優(yōu)化布局,圖5-6-7 廚房不當(dāng)?shù)姆啃?第15講,小戶型設(shè)計(jì)案例,小戶型設(shè)計(jì)案例,66.37m2,71.34m2,第16講,中戶型設(shè)計(jì)案例,100m2,113.

10、35m2,117.99m2,第17講,大戶型設(shè)計(jì)案例,140m2,大戶型設(shè)計(jì)評(píng)析,147.75m2,第18講,超大戶型設(shè)計(jì)案例,171m2,189.48m2,第19講,購(gòu)房困惑答疑,一般洋房和高層的出房率是多少？ 出房率高或者低對(duì)購(gòu)房者影響有多大？ 買高層好還是小磚房好？為什么？,什么是金角、銀角、鐵角和銅角？ 現(xiàn)在的樓房還有明顯的金銀銅鐵角嗎？,什么是H戶型？這種戶型究竟有什么特點(diǎn)？,中國(guó)家庭是否適合采用開放式廚房？單純是油煙大嗎？廚房是否需要配個(gè)陽(yáng)臺(tái)? 購(gòu)買新房是買精裝修的好？還是毛坯好？ 采光對(duì)戶型選擇的影響。,第20講,物業(yè)管理以及房屋保值增值,買房做投資是好的選擇嗎？ 因人而異 如何選擇增值潛力高的房子？6要素,物業(yè)費(fèi)高低和房產(chǎn)保值增值有關(guān)系嗎？正相關(guān),年輕人購(gòu)買婚房要考慮的因素有哪些？交通,社區(qū)里的會(huì)所是不是必須，里面有哪些設(shè)施基本能滿足人們對(duì)會(huì)所的需求？ 物業(yè)公司的服務(wù)不到位，業(yè)主就不交物業(yè)費(fèi)，這種做法可取嗎？ 封陽(yáng)臺(tái)、圈小院等行為怎樣才能得到有效的管理？,評(píng)價(jià)房型創(chuàng)新指標(biāo)- 有用率,第六講,客廳第一法 客廳位置朝陽(yáng)好還是臥室朝陽(yáng)好？ 如何選擇一個(gè)好的客廳呢？ 現(xiàn)在流行的大客廳小臥室的房子好用嗎？ 客廳大好還是臥室大好？,如何選擇一個(gè)好的客廳呢？,客廳要首選陽(yáng)面 二選采光面積 三選開間比例 客廳最好要方正，明亮通透，有較好的朝向和視野 客