房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)――成本類會計科目設(shè)置教(學(xué))案說明

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本類會計科目設(shè)置及說明4.3成本費用項目及核算內(nèi)容431成本費用項目成本項目一般包括下列六大項：431.1 土地征用及拆遷補償費431.2前期工程費431.3建筑安裝工程費4.3.1.4基礎(chǔ)設(shè)施費4.3.1.5公共配套設(shè)施費4.3.1.6開發(fā)間接費4.3.2各成本項目的核算內(nèi)容4.3.2.1 土地征用及拆遷補償指為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項費用，主要包括以下內(nèi)容：A、政府地價：支付的土地出讓金、土地補償費、土地開發(fā)費B、土地有關(guān)的稅費：向政府部門交納的契稅、土地使用稅、土地使 用金、耕地占用稅、土地使用權(quán)初始登記費，土地變更用途和超面 積補交的地價等。C、合作款項：補償合作

2、方地價、合作項目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房 屋成本和相應(yīng)稅金等。D、拆遷補償費：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出，安置及動遷支出，農(nóng)作物補償費，危房補償費、征地包干管理 費、拆遷管理費等。E、以前年度余額轉(zhuǎn)入4.322前期工程費：指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、項目開發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察、測繪、 規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、三通一平”等前期費用。主要包 括以下內(nèi)容：A、勘察丈量費：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質(zhì)、文物和 地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、環(huán)境評估費、交通影響分 析、基礎(chǔ)樁應(yīng)變及質(zhì)量測試費、防雷檢測費、撥地釘樁驗線費、復(fù) 線費、定線費、施工放線費、建筑面積丈量費等。B、

3、規(guī)劃設(shè)計費：規(guī)劃費：規(guī)劃設(shè)計模型制作費、方案評審費、效果圖設(shè)計費、總體 規(guī)劃設(shè)計費。設(shè)計費：地質(zhì)勘察設(shè)計費、施工圖設(shè)計費、修改設(shè)計費、環(huán)境景觀 設(shè)計費、綜合管網(wǎng)設(shè)計費、排水方案設(shè)計費等所有設(shè)計費。其他：其他：可行性研究費、審圖費、制圖費、曬圖費、趕圖費、 樣品制作費等。C、政府報批報建費：包括安檢費、質(zhì)檢費、標底編制費、交易中心手續(xù)費、人防報建 費、消防配套設(shè)施費、集中供熱參建費、散裝水泥專項資金、白蟻 防治費、墻改基金、路口開設(shè)費等、規(guī)劃管理費、新材料基金(或墻 改專項基金)、教師住宅基金(或中小學(xué)教師住宅補貼費)、招投標管 理費、地名費、地籍地形圖核地、合同審核費等。還包括項目整體性報批報

4、建費：項目報建時按規(guī)定向政府有關(guān)部門 交納的報批費、*費(如建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可 證、建設(shè)工程施工許可證、預(yù)售證等)。D、 招標及失標費：包含所有招標及失標費，如勘察工程、設(shè)計、 監(jiān)理、施工等的招標及失標費。E、三通一平”費:(1) 、臨時道路：接通紅線外施工用臨時道路的設(shè)計、建造費用。(2) 、臨時用電：接通紅線外施工用臨時用電規(guī)劃設(shè)計費、臨時管線 鋪設(shè)、改造遷移、臨時變壓器安裝及拆除費用。(3) 、臨時用水：接通紅線外施工用臨時給排水設(shè)施的設(shè)計、建造、 管線鋪設(shè)、改造、遷移等費用。(4) 、場地平整：基礎(chǔ)開挖前的場地平整、場地清運、舊房拆除等費 用。F、臨時設(shè)施費(1) 、

5、臨時圍墻：包括圍墻、圍欄設(shè)計、建造、裝飾費用。(2) 、臨時辦公室：租金、建造及裝飾費用。(3) 、臨時場地占用費：含施工用臨時占道費、臨時借用空地租費。（4）、臨時圍板：包括設(shè)計、建造、裝飾費用G、以前年度余額轉(zhuǎn)入4.323建筑安裝工程費A、土建工程費：指項目開發(fā)過程中發(fā)生的主體內(nèi)列入土建預(yù)算內(nèi)的各項費用。主要包括：（1）、基礎(chǔ)工程，包括土石方、樁基、護壁/坡工程費，基礎(chǔ)處理費、 樁基咨詢及檢測費、降水等；（2）、結(jié)構(gòu)及粗裝修工程，主要包括砼框架、砌體、找平及抹灰、防 水、垂直運 輸、腳手架、超高補貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底 層花園砌體；（3）、門窗工程；（4）、公共部位精裝修；（5）、室

6、內(nèi)裝修；（6）、幕墻；（7）、幕墻泛光；（8）、甲供材料。B、安裝工程費包括室內(nèi)供排水系統(tǒng)費、室內(nèi)（1）、室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費米暖系統(tǒng)費、室內(nèi)燃氣系統(tǒng)費、室內(nèi)電氣系統(tǒng)費(2) 、室內(nèi)設(shè)備及其安裝費，如通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)及安裝費、電梯及 其安裝費、發(fā)電系統(tǒng)及其安裝費、人防設(shè)備及其安裝費、消防系統(tǒng) 及其安裝費、鍋爐系統(tǒng)及其安裝費、廚房設(shè)備及其安裝費等；(3) 、弱電系統(tǒng)費，包括居家防盜系統(tǒng)費用、三表遠傳費用、對講系 統(tǒng)費用等；(4) 、甲供材料C、以前年度余額轉(zhuǎn)入4.324基礎(chǔ)設(shè)施費A、市政配套費：向政府部門繳納的紅線外大市政配套費，如果開發(fā) 商做大市政配套，則為實際發(fā)生的紅線外道路、水、電、氣、通訊

7、 等建造費、管線鋪設(shè)費、接口補償費等；B、給水系統(tǒng)費：(1) 、管道系統(tǒng)：主要包括小區(qū)內(nèi)給水管道、檢查井及外接的消火栓 等費用；(2) 、水泵房：水泵房土建、設(shè)備、安裝及裝修費等；(3) 、用水增容(4) 、施工用水C、雨污水系統(tǒng)費(1) 、管道系統(tǒng)(2) 、雨污水泵站土建、設(shè)備、安裝及裝修費等D、供電系統(tǒng)費：(1) 、管道及電纜系統(tǒng)：包括紅線到配電房的高壓線、高壓柜、變壓 器、低壓柜及箱式變壓設(shè)備費用，室外強電管道及電纜敷設(shè)；(2) 、配電房：配電房土建、設(shè)備、安裝及裝修費等；(3) 、用電增容(4) 、施工用電E、燃氣系統(tǒng)費：(1) 、室外管道系統(tǒng)；(2) 、調(diào)壓站；(3) 、煤氣增容費F

8、、有線電視工程費：管道預(yù)埋、檢查井等費用G、電話通訊工程費：管道預(yù)埋、檢查井等費用H、寬帶工程費：管道預(yù)埋、檢查井等費用I、智能化系統(tǒng)費：(1) 停車管理系統(tǒng)費用：包括露天停車場管理系統(tǒng)、地下室或架空層 停車場管理系統(tǒng)的費用；(2) 、小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)費用：包括攝像頭、顯示屏及電氣系統(tǒng)安裝 等費用；(3) 、周界紅外防越系統(tǒng)費用(4) 、小區(qū)門禁系統(tǒng)費用；(5) 、電子巡更系統(tǒng)費用；(6) 、電子公告屏費用；(7) 、室外背景音樂。J、米暖系統(tǒng)費：(1) 、管道系統(tǒng)(2) 、熱交換站：熱交換站土建、設(shè)備、安裝及裝修費等(3) 、鍋爐房：鍋爐房土建、設(shè)備及安裝及裝修費等K、園林環(huán)境工程費指項目所

9、發(fā)生的園林環(huán)境造價，主要包括：(1) 、綠化建設(shè)費：包括公共綠化、組團宅間綠化、一樓私家花 園、小區(qū)周邊綠化支出；(2) 、建筑小品：雕塑、水景、環(huán)廊、假山等；(3) 、道路、廣場建造費：道路廣場鋪設(shè)、開設(shè)路口工程及補償費 等；(4) 、圍墻建造費：包括永久性圍墻、圍欄及大門；(5) 、室外照明：室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈；(6) 、室外背景音樂；(7) 、室外零星設(shè)施：兒童游樂設(shè)施、運動器材、各種指示牌、標識牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽傘等L、以前年度余額轉(zhuǎn)入4.325公共配套設(shè)施費指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及收益權(quán)不屬于開發(fā)商， 開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公

10、共配套設(shè)施支 出。主要包括以下幾類：A、在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設(shè) 施支出，包括居委會、派出所、崗?fù)?、兒童樂園、自行車棚等；B、在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營 者或業(yè)委會的可經(jīng)營性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、郵局、 圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設(shè)施的支出；C、開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營收益權(quán)時，發(fā)生的沒有投資來源的費用；D、 對于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng) 根據(jù)當?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡?成本項目。如開發(fā)商通過補交地價或人防工程費等措施，

11、得到政府 部門認可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營性項目獨立核 算。該成本項目下按各項配套設(shè)施設(shè)立明細科目進行核算，如：A、游泳池：土建、設(shè)備、設(shè)施；B、業(yè)主會所：設(shè)計、裝修費、資產(chǎn)購置、單體會所結(jié)構(gòu)；C、幼兒園：建造成本及配套資產(chǎn)購置；D、學(xué)校：建造成本及配套資產(chǎn)購置；E、球場；F、車站：土建、設(shè)備、各項設(shè)施。4.326開發(fā)間接費開發(fā)間接費用核算與項目開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費用性支出，以及項目營銷設(shè)施建造費。A、工程管理費(1) 、監(jiān)理費：支付給聘請的監(jiān)理單位的費用，包括設(shè)計監(jiān)理、工程 監(jiān)理、造價監(jiān)理、質(zhì)量監(jiān)理、安全監(jiān)理等各種監(jiān)理費；(2) 、預(yù)結(jié)算編審費：支付

12、給造價咨詢公司的預(yù)結(jié)算的編制、審核費 用；(3) 、施工合同外獎金：趕工獎、進度獎(4) 、工程質(zhì)量監(jiān)督費：建設(shè)主管部門的質(zhì)監(jiān)費；(5) 、安全監(jiān)督費：建設(shè)主管部門的安監(jiān)費；(6) 、工程保險費；(7)、其他：門牌號費、印花稅等其他費用。B、資本化借款費用 包括直接用于項目開發(fā)所借入資金的利息支出 、折價或溢價攤銷和 輔助費用，以及因外幣借款而發(fā)生匯兌差額。因借款而發(fā)生的輔助 費用包括手續(xù)費等。C、營銷設(shè)施建造費(1) 、廣告設(shè)施費；(2) 、銷售環(huán)境改造費：會所、推出銷售樓盤(含示范單位)周圍等銷 售區(qū)域銷售期間的現(xiàn)場設(shè)計、工程、裝飾費；臨時銷售通道的設(shè) 計、工程、裝飾等費用；(3) 、售樓

13、處裝修、裝飾費：設(shè)計、工程、裝飾等；(4) 、樣板間：包括樣板間設(shè)計、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、維修費。主體外搭設(shè)的樣板間還包括建造費用；(5) 、其他。D、物業(yè)管理完善費包括按規(guī)定應(yīng)由開發(fā)商承擔的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金；以及小區(qū)入住前投入的物業(yè)管 理費用。E、 行政管理費：直接從事項目開發(fā)的部門(前期部、工程部、技發(fā) 部等)的人員的工資、獎金、補貼等人工費以及直接從事項目開發(fā)的部門的行政費(1)、工資(2)、職工福利費(3) 、職工社會保險(4) 、住房公積金及房貼(5) 、工會經(jīng)費(6) 、職工教育經(jīng)費(7) 、勞動保護費(8) 、辦公費(9)

14、、業(yè)務(wù)招待費(10 )、差旅費(11 )、出國費用(12 )、租賃費(13 )、運輸費(14)、折舊費(15 )、修理費(16) 、低值易耗品攤銷(17) 、無形資產(chǎn)攤銷(18) 、咨詢費(29)、勞務(wù)費(20) 、手續(xù)費(21) 、其他4.4會計科目與帳簿設(shè)置 441開發(fā)成本”科目開發(fā)成本”科目核算擬開發(fā)土地及在建開發(fā)產(chǎn)品的實際開發(fā)成本，其明細設(shè)置參見：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 開發(fā)成本”及開發(fā)間接費”科目編 碼一覽表。為了歸集暫時不能確定特定成本核算對象的成本，以及需要先歸集 后分配的成本，在每個項目的成本核算對象中，加設(shè)一條 待分攤成 本”項目核算進行歸集。在各級明細科目下，應(yīng)按各成本核算對象設(shè)立

15、輔助核算 一一項目核 算，成本核算對象可分層次建立，具體設(shè)置參見下圖：一級二級X項目5目一期%項目二期?擬開發(fā)土地待分攤成本x項目? 項目開工前，所有成本均在成本核算對象 擬開發(fā)土地”項目核算中 核算；項目開工后，將已開工部分逐期自 擬開發(fā)土地”項目核算中 轉(zhuǎn)入“X項目X期”項目核算。成本預(yù)提：核算按權(quán)責發(fā)生制原則計提的，應(yīng)由本受益期、受益對 象承擔的已經(jīng)發(fā)生或?qū)⒁l(fā)生、但尚未支付的成本、費用。成本預(yù)提的范圍：對完工開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)進行成本預(yù)提，未完工產(chǎn)品按 實際支付金額核算成本。成本預(yù)提的時間：至少每季度末預(yù)提一次；成本預(yù)提的金額：以動態(tài)成本總額減帳面已列入成本總額的差額計提。成本預(yù)提的核算方法：

16、預(yù)提時，借記開發(fā)成本一成本預(yù)提”，貸記預(yù)提費用”。442開發(fā)間接費”科目（一級科目）開發(fā)間接費用核算與項目開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費用性支出，以及項目營銷設(shè)施建造費。應(yīng)由兩個或兩個以上的成本核算對象負擔的費用 ，應(yīng)先通過 開發(fā)間 接費”一級科目分項目歸集開發(fā)間接費的實際發(fā)生數(shù) ，在期末，根據(jù) 其實際發(fā)生數(shù)按一定標準分配計入各成本項目的各成本核算對象 。4.4.3完工開發(fā)產(chǎn)品”科目核算已開發(fā)完成并驗收合格的開發(fā)產(chǎn)品的庫存實際成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)成本”核算科目明細表一級科目二級科目三級科目四級科目輔助核算備注開發(fā)成本土地征用及拆遷補償費按各成本、費用項目再進行細分（具體核

17、算內(nèi)容、核算方法詳見開發(fā)成本”科目表及科目說明）項目核算成本核算對象可分層次設(shè)立。前期工程費建筑安裝工程費基礎(chǔ)設(shè)施費公共配套設(shè)施費開發(fā)間接費成本預(yù)提成本結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)間接費工程管理費項目核算項目核算項目核算項目核算項目核算項目核算項目核算三級明細科目參見房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 開發(fā)成本”及開發(fā)間接費”科目編碼一覽表項目核算定期轉(zhuǎn)入 開發(fā)成本-開發(fā)間接費-分攤轉(zhuǎn)入”科目資本化借款費用項目核算營銷設(shè)施建造費項目核算行政管理費完工開發(fā)產(chǎn)品項目名稱配套資產(chǎn)名稱項目核算庫及車位、其他項目核算具體期或區(qū)或苑或棟以及住宅、商鋪、寫字樓、車項目核算物業(yè)管理完善費4.5成本費用的歸集與分配4.5.1 土地征用及拆遷補償費一般

18、能分清成本核算對象的，可直接將土地成本計入特定的成本核 算對象中；如果分不清成本核算對象，可先在土地征用及拆遷補償 費”之待分攤成本”項目核算中進行歸集，然后再在有關(guān)成本核算對 象間分配；也可以不進行歸集而直接通過設(shè)定分攤方法分配計入有 關(guān)成本核算對象。有關(guān)分配方法如下：4.5.1.1按占地面積計征土地征用及拆遷補償費時的分配方法方法一：可將公用占地面積先分攤到房屋等成本核算對象的占地面 積上，房屋等成本核算對象自身的占地面積加分攤的公用占地面 積，再乘以單位面積的土地成本來分配。方法二：也先按期（區(qū)）的占地面積將土地成本分配到各期（區(qū)）；再將分配到各期（區(qū)）內(nèi)的土地成本，按期（區(qū)）內(nèi)房屋 等

19、成本核算對象和道路、廣場等公用場所的占地面積進行直接分 配；然后將分配到期（區(qū)）內(nèi)道路、廣場等公用場所占地面積的土地成本，按房屋等成本核算對象的占地面積進行間接分配，計入房屋等成本核算對象的的開發(fā)成本；房屋等成本核算對象的直接分配數(shù)加間接分配數(shù)，即為該房屋等成本核算對象應(yīng)負擔的土地成本。4.5.1.2按建筑面積計征土地征用及拆遷補償費時的分配方法：按成本核算對象的建筑面積來分攤。4.5.2前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費（二級科目）能夠分清成本核算對象的，可直接計入成本核算對象的相應(yīng)成本項目；應(yīng)由兩個或兩個以上的成本核算對象負擔的費用，可通過各成本項目下的 待分攤成本”之項目核算進行歸集，再按下表所示分攤標準分配計入各成本核算對象；也可以不進行歸集而直接通過下表所示分攤標準分配計入有關(guān)成本核算對象。有關(guān)分配方法如下：成本項目分攤標準前期工程費按可售面積分攤建筑安裝工程費（1）扣除直接費用后，按建筑面積分攤；（2）根據(jù)經(jīng)驗系數(shù)和建筑面積，確定標準分攤；基礎(chǔ)設(shè)施費按可售面積分攤；若能區(qū)分可按占地面積分攤公共配套設(shè)施費按可售面積分攤開發(fā)間接費（二級科目）按可售面積分攤