拆遷過程中的陷阱分析報(bào)告

1、拆遷過程中的陷阱分析（二）一一評(píng)估報(bào)告根據(jù)城市房屋拆遷管理?xiàng)l例的規(guī)定，拆遷人對(duì)被拆遷人的補(bǔ)償 方式主要有兩種，分別是貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)置換方式。對(duì)于采用貨幣補(bǔ)償 的方式的，條例24條規(guī)定，應(yīng)該根據(jù)房屋的區(qū)位、用途、建筑面 積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄 市人民政府確定。實(shí)踐中，被拆遷人都會(huì)收到一份房屋的評(píng)估報(bào)告，這 似乎沒有什么可懷疑的，因?yàn)榉删褪沁@樣規(guī)定的，應(yīng)該不是什么陷 阱。但評(píng)估報(bào)告是被拆遷人噩夢(mèng)的開始，接受了評(píng)估報(bào)告就等于踏進(jìn)了 痛苦的深淵。為什么這樣說呢？我來細(xì)細(xì)分析。條例24條規(guī)定以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定房產(chǎn)價(jià)格。由市場(chǎng)決定價(jià)格，這是非常合理客 觀的，

2、但問題就出在了“具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定“上。以北京為例，拆遷中房屋評(píng)估的評(píng)估依據(jù)是北京市房屋拆遷評(píng) 估規(guī)則（暫行）（京國(guó)土房管拆字20011234號(hào)），這個(gè)暫行規(guī)則 是2001年制定的，此規(guī)定根據(jù)當(dāng)時(shí)的情況將北京的土地根據(jù)地理位置 劃分為十級(jí)，每一級(jí)有不同的基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)房?jī)r(jià)，同時(shí)具體規(guī)定了土 地級(jí)別的范圍口，一級(jí)土地為西單北大街一西四南大街一西四北大 街一地安門西大街一地安門東大街一張自忠路一東四北大街一東四南大街一東單北大街一崇文門內(nèi)大街一崇文門西大街一前門東大街一前 門西大街 一宣武門東大街一宣武門內(nèi)大街一西單北大街；這級(jí)別的基 準(zhǔn)地價(jià)為5300-6000基準(zhǔn)房?jī)r(jià)為10

3、00?？吹竭@個(gè)數(shù)據(jù)大家應(yīng)該看出問 題所在了，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)是 2001年，2001年到現(xiàn)在地價(jià)房?jī)r(jià)不知翻了幾 番，還是按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估是不合理的，但國(guó)家并未出臺(tái)新的標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn) 在所有的拆遷評(píng)估都是沿用這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。所以，評(píng)估報(bào)告是拆遷中的大陷 阱，當(dāng)然這個(gè)陷阱是國(guó)家給咱老百姓挖的。拆遷人也知道這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)重過時(shí)，所以拆遷補(bǔ)償談判的空間是非常大的，這似乎很有利于被拆遷人， 但另一方面，這同樣給了拆遷人很大 的權(quán)力，給你補(bǔ)多少，完全由他們說的算，他們?cè)敢饨o你補(bǔ)多少就是多 少。上述情況就形成了一個(gè)詭異的現(xiàn)象一一拆遷人來買你的房屋，作為 房主的你必須接受買主開出的價(jià)格，拆遷人叫嚷著：“就這個(gè)價(jià)錢，你 買也在買，不買

4、也在買，否則我就拆你的房子”，所以我經(jīng)常說的一句 話就是：“社會(huì)主義的拆遷就是國(guó)家機(jī)器保護(hù)下的強(qiáng)買強(qiáng)賣”。評(píng)估報(bào)告還有一個(gè)作用，就是在雙方達(dá)不成安置補(bǔ)償協(xié)議時(shí)，為拆 遷人將來申請(qǐng)強(qiáng)行拆處拆遷房屋鋪路，也就是說，對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估不是 確定補(bǔ)償價(jià)格的需要，而是拆遷人申請(qǐng)強(qiáng)拆房屋的需要。這是件非常可怕的事情，因?yàn)橐坏┓课荼粡?qiáng)拆，你就進(jìn)入了最深最深的陷阱，并將終 生不得陽(yáng)光批注:得出一個(gè)結(jié)論：在補(bǔ)償條件沒有談妥情況下，是萬萬不 能評(píng)估的拆遷過程中的陷阱分析（三）一一行政裁決前的談話城市房屋拆遷管理?xiàng)l例第 16條規(guī)定，拆遷人與被拆遷人或者拆遷 人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，由

5、 房屋拆遷管理部門裁決。裁決的流程是依據(jù)城市房屋拆遷行政裁決工 作規(guī)程（建住房（2003）252號(hào)）進(jìn)行的。上述規(guī)程的第 10條細(xì)化 了做出裁決的程序，其規(guī)定在裁決前應(yīng)該組織當(dāng)事人調(diào)解，這就是行政 裁決前談話程序的由來。根據(jù)上述規(guī)定房屋拆遷管理部門必須充分聽取 當(dāng)事人的意見，對(duì)當(dāng)事人提出的事實(shí)、理由和證據(jù)進(jìn)行復(fù)核，對(duì)當(dāng)事人 提出的合理要求應(yīng)當(dāng)采納。規(guī)定是好規(guī)定，看似是法律賦予了被拆遷人 一次很好的申辯機(jī)會(huì)，可以在政府主管部門的參與下解決補(bǔ)償太少買不 起房的問題，但根據(jù)我們辦理數(shù)百起拆遷案件的經(jīng)驗(yàn)，這次談話僅僅是 程序上的要求，根本不能解決實(shí)質(zhì)性問題，因?yàn)樵u(píng)估報(bào)告的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)是 合法的，政府當(dāng)然要

6、依法辦事了，不能違法答應(yīng)超出法律規(guī)定的要求。 所以，談話調(diào)解和房屋進(jìn)行評(píng)估的作用是一樣的，只是強(qiáng)拆前的前奏罷 了。經(jīng)驗(yàn)告訴我們，通過談話根本無法解決實(shí)質(zhì)性問題，你得到的補(bǔ)償 不會(huì)得到任何提高。大家要相信一句話，經(jīng)驗(yàn)是人生唯一的指路明燈。當(dāng)然，在這個(gè)階段怎樣取得對(duì)你有利的境況呢，就是要阻止談話程序 進(jìn)行及行政裁決書的下發(fā)，這是我們參加談話程序的唯一目的。當(dāng)然這 不是說缺席談話程序，這樣就等于放棄了阻止談話程序的一個(gè)很好的機(jī) 會(huì)。阻止了行政裁決的程序，拆遷人就無法進(jìn)行下面的強(qiáng)制拆遷的進(jìn) 行，強(qiáng)制拆遷是懸在了每一個(gè)被拆遷人頭上的一把刀。我們?cè)?jīng)多次成 功地阻止裁決程序的進(jìn)行，致使強(qiáng)制拆遷的程序無法進(jìn)

7、行，為當(dāng)事人爭(zhēng) 取了談判的時(shí)間及機(jī)會(huì)，最終為當(dāng)事人獲得最大的利益。 拆遷過程中的陷阱分析（三）一一行政裁決前的談話城市房屋拆遷管理?xiàng)l例第 16條規(guī)定，拆遷人與被拆遷人或者拆遷 人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，由 房屋拆遷管理部門裁決。裁決的流程是依據(jù)城市房屋拆遷行政裁決工 作規(guī)程（建住房（2003）252號(hào)）進(jìn)行的。上述規(guī)程的第 10條細(xì)化 了做出裁決的程序，其規(guī)定在裁決前應(yīng)該組織當(dāng)事人調(diào)解，這就是行政 裁決前談話程序的由來。根據(jù)上述規(guī)定房屋拆遷管理部門必須充分聽取 當(dāng)事人的意見，對(duì)當(dāng)事人提出的事實(shí)、理由和證據(jù)進(jìn)行復(fù)核，對(duì)當(dāng)事人 提出的合理要求應(yīng)當(dāng)采納。規(guī)定是好規(guī)定

8、，看似是法律賦予了被拆遷人 一次很好的申辯機(jī)會(huì)，可以在政府主管部門的參與下解決補(bǔ)償太少買不 起房的問題，但根據(jù)我們辦理數(shù)百起拆遷案件的經(jīng)驗(yàn)，這次談話僅僅是 程序上的要求，根本不能解決實(shí)質(zhì)性問題，因?yàn)樵u(píng)估報(bào)告的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)是 合法的，政府當(dāng)然要依法辦事了，不能違法答應(yīng)超出法律規(guī)定的要求。 所以，談話調(diào)解和房屋進(jìn)行評(píng)估的作用是一樣的，只是強(qiáng)拆前的前奏罷 了。經(jīng)驗(yàn)告訴我們，通過談話根本無法解決實(shí)質(zhì)性問題，你得到的補(bǔ)償 不會(huì)得到任何提高。大家要相信一句話，經(jīng)驗(yàn)是人生唯一的指路明燈。當(dāng)然，在這個(gè)階段怎樣取得對(duì)你有利的境況呢，就是要阻止談話程序 進(jìn)行及行政裁決書的下發(fā)，這是我們參加談話程序的唯一目的。當(dāng)然這

9、不是說缺席談話程序，這樣就等于放棄了阻止談話程序的一個(gè)很好的機(jī) 會(huì)。阻止了行政裁決的程序，拆遷人就無法進(jìn)行下面的強(qiáng)制拆遷的進(jìn) 行，強(qiáng)制拆遷是懸在了每一個(gè)被拆遷人頭上的一把刀。我們?cè)?jīng)多次成 功地阻止裁決程序的進(jìn)行，致使強(qiáng)制拆遷的程序無法進(jìn)行，為當(dāng)事人爭(zhēng) 取了談判的時(shí)間及機(jī)會(huì)，最終為當(dāng)事人獲得最大的利益。拆遷過程中的陷阱分析（三）一一行政裁決前的談話城市房屋拆遷管理?xiàng)l例第 16條規(guī)定，拆遷人與被拆遷人或者拆遷 人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，由 房屋拆遷管理部門裁決。裁決的流程是依據(jù)城市房屋拆遷行政裁決工 作規(guī)程（建住房（2003）252號(hào)）進(jìn)行的。上述規(guī)程的第 10

10、條細(xì)化了做出裁決的程序，其規(guī)定在裁決前應(yīng)該組織當(dāng)事人調(diào)解，這就是行政 裁決前談話程序的由來。根據(jù)上述規(guī)定房屋拆遷管理部門必須充分聽取 當(dāng)事人的意見，對(duì)當(dāng)事人提出的事實(shí)、理由和證據(jù)進(jìn)行復(fù)核，對(duì)當(dāng)事人 提出的合理要求應(yīng)當(dāng)采納。規(guī)定是好規(guī)定，看似是法律賦予了被拆遷人 一次很好的申辯機(jī)會(huì)，可以在政府主管部門的參與下解決補(bǔ)償太少買不 起房的問題，但根據(jù)我們辦理數(shù)百起拆遷案件的經(jīng)驗(yàn)，這次談話僅僅是 程序上的要求，根本不能解決實(shí)質(zhì)性問題，因?yàn)樵u(píng)估報(bào)告的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)是 合法的，政府當(dāng)然要依法辦事了，不能違法答應(yīng)超出法律規(guī)定的要求。 所以，談話調(diào)解和房屋進(jìn)行評(píng)估的作用是一樣的，只是強(qiáng)拆前的前奏罷 了。經(jīng)驗(yàn)告訴我們，

11、通過談話根本無法解決實(shí)質(zhì)性問題，你得到的補(bǔ)償 不會(huì)得到任何提高。大家要相信一句話，經(jīng)驗(yàn)是人生唯一的指路明燈。當(dāng)然，在這個(gè)階段怎樣取得對(duì)你有利的境況呢，就是要阻止談話程序 進(jìn)行及行政裁決書的下發(fā)，這是我們參加談話程序的唯一目的。當(dāng)然這 不是說缺席談話程序，這樣就等于放棄了阻止談話程序的一個(gè)很好的機(jī) 會(huì)。阻止了行政裁決的程序，拆遷人就無法進(jìn)行下面的強(qiáng)制拆遷的進(jìn) 行，強(qiáng)制拆遷是懸在了每一個(gè)被拆遷人頭上的一把刀。我們?cè)?jīng)多次成 功地阻止裁決程序的進(jìn)行，致使強(qiáng)制拆遷的程序無法進(jìn)行，為當(dāng)事人爭(zhēng) 取了談判的時(shí)間及機(jī)會(huì)，最終為當(dāng)事人獲得最大的利益。拆遷中的陷阱分析（四）一一行政裁決書通過上篇分析，大家知道根據(jù)

12、城市房屋拆遷管理?xiàng)l例第 16條規(guī)定，拆遷 人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償協(xié)議的，經(jīng)當(dāng) 事人申請(qǐng)，可以由房屋拆遷管理部門裁決。實(shí)踐中，裁決的申請(qǐng)人一般是拆遷人 一方，當(dāng)然在我們承辦的案件中，被拆遷人也主動(dòng)提起裁決申請(qǐng)的，但那是有特 定目的的，并不是為了確定被拆遷人能夠得到多少補(bǔ)償。接上篇的分析，房管部門做完調(diào)解工作后，在法定的期限內(nèi)就會(huì)出房屋拆遷補(bǔ)償行政裁決書了，裁決書的內(nèi)容一般包括搬遷期限、補(bǔ)償方式、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)以 及搬遷過渡方式、過渡期限等。當(dāng)然，裁決最核心的是補(bǔ)償數(shù)額，100%是評(píng)估報(bào)告上的那串可憐巴巴的數(shù)字。裁決書是拆遷談判中的分水嶺，是非常重要的一 個(gè)環(huán)節(jié)，裁決

13、書沒有下發(fā)，談判應(yīng)該還在上游，還有很多的主動(dòng)權(quán)，裁決書一旦 下發(fā)，被拆遷人的談判地位就處于下游了，將裁決書比喻稱拆遷的萬惡之源，是 一點(diǎn)不過分的。裁決書一旦下發(fā)，距離被強(qiáng)制拆遷又邁進(jìn)了一大步，當(dāng)然下了裁決書，房屋不 一定被強(qiáng)拆，但如果房屋被強(qiáng)拆，一定會(huì)有這個(gè)裁決書。裁決書的下發(fā)，就是評(píng) 估報(bào)告上的那幾個(gè)數(shù)字得到了行政主管部門的認(rèn)可，可以堂而皇之登大雅之堂 了。拆遷實(shí)踐中，裁決書下發(fā)后，拆遷人會(huì)繼續(xù)找被拆遷人協(xié)商補(bǔ)償問題，補(bǔ)償 也許會(huì)比原來的高一點(diǎn)，拆遷公司的人在這是會(huì)給被拆遷人灌輸這種思想“現(xiàn)在 和我達(dá)成協(xié)議，你會(huì)得到50萬，但如果等到被強(qiáng)拆，你只能得到評(píng)估報(bào)告上的 那個(gè)數(shù)”。這時(shí)大部分的被拆

14、遷人因?yàn)轫敳蛔毫屯讌f(xié)搬走了，撐下來的也就 是一小部分，而這部分人應(yīng)該可以被成為“釘子戶”了，當(dāng)然，一個(gè)項(xiàng)目的釘子 戶是很少的。裁決書的危害不止如此，拆遷許可證的訴訟或者復(fù)議對(duì)被拆遷人來說是非常重要 的，它很多時(shí)候?qū)⑵鸬礁淖兠\(yùn)的作用，是被拆遷人的護(hù)身符。但根據(jù)現(xiàn)在北京 各個(gè)法院和復(fù)議機(jī)關(guān)掌握的原則，一旦進(jìn)入了裁決程序，拆遷許可證的訴訟復(fù)議 就不能立案了，這對(duì)被拆遷人來說無疑是缺少了防御敵人的尚方寶劍。裁決書的危害大家都清楚了，為了不使自己面臨被強(qiáng)拆的境地，阻止裁決書的下 發(fā)是重中之重，是否能夠成功的阻止裁決程序的終止，是關(guān)系到被拆遷人生死攸 關(guān)的大問題，阻止裁決的方法是有的，但越早越好文字

15、顯示大小選擇：【大中小】拆遷過程中的陷阱分析（五）一一政府強(qiáng)制拆遷接上篇，城市房屋拆遷管理?xiàng)l例不是說像我這樣的律師唧唧歪 歪發(fā)表幾篇文章能夠廢止或者改變的，還是告訴大家點(diǎn)實(shí)在的東西比較 實(shí)際，給大家談?wù)剰?qiáng)制拆遷的法律規(guī)定吧。城市房屋拆遷管理?xiàng)l例 第16條第2款及城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程第仃條都規(guī)定了人民法院強(qiáng)拆，當(dāng)然兩者程序是不同的。首先說說政府強(qiáng)拆。城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程第18條規(guī)定，房屋拆遷管理部門申請(qǐng)行政強(qiáng)制拆遷前，應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)有關(guān)管理部門、拆遷當(dāng)事人代表及 其具有社會(huì)公信力的代表等，對(duì)行政強(qiáng)制拆遷的依據(jù)、程序、補(bǔ)償安置 標(biāo)準(zhǔn)的測(cè)算依據(jù)等內(nèi)容，進(jìn)行聽證。這就是所謂的強(qiáng)拆聽證會(huì)。作為

16、代 理律師參加過數(shù)次聽證會(huì)，感覺就是“一場(chǎng)游戲一場(chǎng)夢(mèng)”，像導(dǎo)演的一 場(chǎng)話劇。最具諷刺意味的是所謂的社會(huì)公信力代表，社會(huì)公信力代表一 般都有拆遷項(xiàng)目的居委會(huì)及一兩名人大代表組成。整個(gè)聽證會(huì)過程，公 信力代表一般都是不發(fā)言的，最多也就是在即將結(jié)束的時(shí)候說幾句冠冕 堂皇的話，什么“為了建設(shè)和諧社會(huì)“、”政府很關(guān)心老百姓的生活 了”，諸如此類罷了。聽證會(huì)，就是拆遷人利用國(guó)家強(qiáng)制力將強(qiáng)拆這把鋒利的刀架在了被 拆遷戶的脖子上，然后召集一幫人叫嚷著，“簽不簽、走不走，再不走, 就刀下頭落了”。當(dāng)然在行刑之前，為了表示人性化及民主，給個(gè)機(jī)會(huì) 吃點(diǎn)好的，念叨念叨遺言什么的。聽證會(huì)和裁決前的談話作用是一樣 的，就

17、是通過強(qiáng)大的國(guó)家機(jī)器給被拆遷人加壓，逼迫其答應(yīng)條件搬遷， 如果被拆遷人不就范，就進(jìn)行下面的程序，向政府申請(qǐng)強(qiáng)制拆遷令，動(dòng) 用政府力量將房子強(qiáng)拆。我是經(jīng)歷過一次強(qiáng)拆場(chǎng)面的，真是終生難忘。 配著警棍、武裝帶的武警、西裝革履的政府工作人員、纏著紅袖箍的居 委會(huì)人員，扛著攝影機(jī)的公證處人員、兇神惡煞的拆遷公司的人忙碌 著、叫喊著，當(dāng)然少不了一臉憤憤又無奈的被拆遷人。我永遠(yuǎn)都不會(huì)忘 記被拆遷人的老父親拉著我的手，老淚縱橫的說：“李律師呀，你說我 這一大家人怎么辦呀，這幾十萬，我們?cè)趺茨軌蛸I的起房”。遮風(fēng)避雨 了一輩子的房屋瞬間成為廢墟，強(qiáng)拆的人伴著彌漫數(shù)里的塵土離開，當(dāng) 然還不忘彈掉西服上、皮鞋上的塵土

18、。拆遷公司的人對(duì)了圍觀的群眾大 叫：“都回去想想吧，盡快和我來簽協(xié)議，否則，這就是下場(chǎng)”。強(qiáng)拆前的聽證會(huì)，不能解決被拆遷人的補(bǔ)償問題，在聽證會(huì)反復(fù)念 叨困難、買不起房、補(bǔ)償不合理等問題是沒有絲毫用處的，真正的殺手 锏是阻止聽證會(huì)的召開，并且要毫不留情。被拆遷人如果要爭(zhēng)取一個(gè)比 較好的補(bǔ)償，應(yīng)該在前期也就是裁決書下發(fā)前開始行動(dòng)，采用合法合理 的技術(shù)手段阻止強(qiáng)拆程序的進(jìn)程，拆遷的相關(guān)法律法規(guī)還是賦予了被拆 遷戶一些權(quán)利的。成功阻止強(qiáng)拆程序，是拆遷中的“免死牌”，大家一 定記住了，我可是將我吃飯的東東都交代給大家了。拆遷過程中的陷阱分析（六）一一人民法院強(qiáng)制拆遷程序再說說人民法院強(qiáng)拆程序。申請(qǐng)人民法

19、院強(qiáng)拆適用的是最高人民法院關(guān)于執(zhí)行中華人民共和國(guó)行政訴訟法 若干問題的解釋。上述解釋的第88條規(guī)定：行政機(jī) 關(guān)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行其具體行政行為，應(yīng)當(dāng)自被執(zhí)行人的法定起訴 期限屆滿之日起180日內(nèi)提出。根據(jù)行政訴訟法的規(guī)定，具體行政 行為的法定起訴期限為3個(gè)月，也就是說被拆遷人如果在收到裁決書的 3個(gè)月內(nèi)不提起訴訟，從屆滿之日起的 180日內(nèi)，拆遷人就可以申請(qǐng)法 院強(qiáng)制拆除房屋了。這樣握住強(qiáng)制拆遷這把刀的不是政府，而是人民法 院了。上述司法解釋的93條還規(guī)定：人民法院受理行政機(jī)關(guān)申請(qǐng)執(zhí)行 其具體行政行為的案件后，應(yīng)當(dāng)在 30日內(nèi)由行政審判庭組成合議庭對(duì) 具體行政行為的合法性進(jìn)行審查，并就是否準(zhǔn)予強(qiáng)制執(zhí)行作出裁定；需 要采取強(qiáng)制執(zhí)行措施的，由本院負(fù)責(zé)強(qiáng)制執(zhí)行非訴行政行