xx廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書

1、第13頁(yè)共27頁(yè) XXXXXX 廣場(chǎng)項(xiàng)目 商業(yè)計(jì)劃書 第一篇概況 一、項(xiàng)目概況 1、地理位置 馬鞍山市位于長(zhǎng)江下游南岸、安徽省東部，東臨石臼湖與江蘇溧水 縣和高淳縣交界；西長(zhǎng)江與和縣相望；南與蕪湖市郊、蕪湖縣、宣城縣 接壤。至蕪湖市區(qū)30公里；北與江蘇省南京市江寧區(qū)毗連，至南京市區(qū) 45公里，具有臨江近海，緊靠經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的長(zhǎng)江三角洲的優(yōu)越地理位置。 全市總面積1686平方公里，南北最大縱距 54.4公里，東西最大橫距46 公里。 馬鞍山交通便利，擁有長(zhǎng)江萬(wàn)噸級(jí)的馬鞍山港，可與國(guó)內(nèi)外港口四 季通航；至南京祿口 口機(jī)場(chǎng)20多公里；有寧馬高速與滬寧高速、京福高 速、寧杭高速.寧合高速相連；有寧銅鐵路與

2、皖贛線、滬寧線相連。距南 京40分鐘車程，距上海3小時(shí)車程，距合肥2小時(shí)車程，距杭州3小時(shí) 車程 2、項(xiàng)目位置 本項(xiàng)目地塊是馬鞍山控制性規(guī)劃 A片用地，位于葛羊路、圓橋路、 紅旗路和江東大道圍成的區(qū)域內(nèi)。B地塊為葛羊路南、花果山東北，原星 火福利廠位置。 南為新城區(qū)，距市中心3公里；東1公里為寧馬高速公路出入口, 北為國(guó)道和馬鋼新廠區(qū)；西面為老城區(qū)（金家莊區(qū)），有鐵路慈湖貨運(yùn)站。 3、土地用途 A地塊區(qū)域面積：1154.917畝（合769944.84平方米） B地塊區(qū)域面積：82.472 畝（合54981.59平方米） 擬建大型專業(yè)綜合性市場(chǎng), 商業(yè)步行街、服務(wù)配套設(shè)施、住宅、寫 字樓、賓館等

3、。土地出讓年限: 住宅 70年，商業(yè)40年。 4、規(guī)劃指標(biāo) 容積率：A地塊: 1.1 ； B地塊：1.0。限高：80M總建筑面積：約 90萬(wàn)平方米。 5、項(xiàng)目投資規(guī)模: 約20億元人民幣 6、項(xiàng)目開發(fā)周期: 五年（2004年一2008年） 二、背景資料 （一）宏觀形勢(shì) 改革開放后的中國(guó)GDP寺續(xù)多年保持8%左右的增長(zhǎng)率，為世人所 矚目。受中國(guó)龐大的國(guó)內(nèi)市場(chǎng)所吸引，同時(shí)中國(guó)大陸具有土地和勞動(dòng)力 價(jià)格優(yōu)勢(shì)，國(guó)際資本向我國(guó)，尤其向沿海地區(qū)加速流動(dòng)。當(dāng)沿海地區(qū)的 國(guó)際資本與民營(yíng)資本達(dá)到一定密度之后，受供求關(guān)系所影響，這些地區(qū) 的土地、勞動(dòng)力的價(jià)格優(yōu)勢(shì)將逐漸喪失，從而促使大量資本開始向內(nèi)陸 地區(qū)尋找新的

4、投資場(chǎng)所。 進(jìn)入新世紀(jì)以來，以上海為核心的長(zhǎng)江三角洲迅速崛起，環(huán)太湖 地區(qū)的蘇、錫、常和杭、嘉、湖等城市按照區(qū)域分工與協(xié)作和錯(cuò)位發(fā)展 的原則相繼為自己的城市重新定位，以保持與上海這一龍頭相對(duì)接，避 免重復(fù)建設(shè)與過度競(jìng)爭(zhēng)，拓寬了協(xié)作空間，強(qiáng)化了各個(gè)城市的特殊功能, 增強(qiáng)了城市發(fā)展的源動(dòng)力。2004年10月馬鞍山市正式加入長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)合 作圈。 2010年的上海世博會(huì)將會(huì)極大地推進(jìn)長(zhǎng)三角地區(qū)的迅猛發(fā)展。 近年來，以南京為核心南京都市圈框架正在加速構(gòu)建，馬鞍山市 的地緣優(yōu)勢(shì)愈加凸現(xiàn)。如何以積極的姿態(tài)，在更高的起點(diǎn)上規(guī)劃城市建 設(shè)，盡快與大都市城市圈相對(duì)接，已經(jīng)受到地方政府的高度關(guān)注。二市 的合作也進(jìn)入

5、實(shí)質(zhì)性階段，真正在資源互補(bǔ)上實(shí)現(xiàn)區(qū)域分工協(xié)作，南京 市的輕軌延伸至馬鞍山市已通過立項(xiàng)，南京中北（上市公司）的公交車 已駛?cè)腭R鞍山。 由馬鞍山、蕪湖、銅陵三市構(gòu)成的皖江開發(fā)、開放帶建設(shè)亦已啟 動(dòng)，三市相互協(xié)作，相互聯(lián)動(dòng)態(tài)勢(shì)業(yè)已形成。馬鞍山長(zhǎng)江大橋已立項(xiàng)，2005 年開工,2008年竣工，因此本項(xiàng)目的批發(fā)市場(chǎng)可輻射至巢湖地區(qū) （二）區(qū)域經(jīng)濟(jì) 馬鞍山市的經(jīng)濟(jì)以礦產(chǎn)開發(fā)、鋼鐵工業(yè)、特種汽車制造、造紙工 業(yè)為基礎(chǔ)，擁有三家上市公司，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好，但產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不理想。近 年來，馬鞍山市的招商引資卓有成效，圣戈班、中橡等一批中外合資項(xiàng) 目發(fā)展迅速，馬鞍山市的經(jīng)濟(jì)進(jìn)入快速增長(zhǎng)期。當(dāng)前的國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì) 給馬鞍山市

6、經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了前所未有的機(jī)遇。 2003年的市政府工作報(bào)告對(duì)未來五年的發(fā)展提出了“國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總 值每年遞增12%五年內(nèi)實(shí)際利用外資5億美元，內(nèi)資100億元”的奮斗 目標(biāo)。號(hào)召全市上下在開發(fā)、開放兩條線上下功夫、做文章。 馬鞍山市2003年提出三年實(shí)現(xiàn)雙百“城區(qū)面積 100平方公里，城市人口 100萬(wàn)”。2003年，以企業(yè)改革為中心的改革攻堅(jiān)取得歷史性突破，行政 管理體制改革繼續(xù)深化，也是全國(guó)行政綜合執(zhí)法試點(diǎn)城市。 對(duì)外開放向全方位、多層次、寬領(lǐng)域快速拓展。目前馬鞍山市正 在全市范圍內(nèi)形成全員發(fā)動(dòng)，全民招商的氛圍，加速建設(shè)與完善一區(qū)五 園體系，力爭(zhēng)在招商引資方面有大的突破。同時(shí)還看到，招商引資除了

7、 需要解放思想，變革觀念與制度創(chuàng)新之外，還需要?jiǎng)?chuàng)造一個(gè)有便捷的交 通、通訊條件，完善的、富有人性化的生活和工作環(huán)境，廉潔和高效率 的行政作風(fēng)。 2003年人均GDP1858美元，城鎮(zhèn)人均可支配收入 8749元，人均 消費(fèi)性支出6610元，各項(xiàng)指標(biāo)均列安徽省首位。 馬鞍山市是全國(guó)“衛(wèi)生城市”、“園林城市”、“旅游城市”，聯(lián)合 國(guó)“最佳人居獎(jiǎng)”，現(xiàn)在新目標(biāo)是建設(shè)一個(gè)“生態(tài)馬鞍山” 市政府提出今年著力打造的道德為支撐、產(chǎn)權(quán)為基礎(chǔ)、法律為保 障的“信用馬鞍山”。 第二篇項(xiàng)目定位 一、市場(chǎng)需求分析 當(dāng)前，無論是國(guó)際環(huán)境與國(guó)內(nèi)形勢(shì)，無論是馬鞍山市本身的城市化 進(jìn)程與開發(fā)、開放戰(zhàn)略的實(shí)施，都將給市場(chǎng)帶來巨大

8、的商機(jī)。其理由為: 1、外國(guó)資本的涌入與民營(yíng)資本的迅速擴(kuò)張必將大大加快中國(guó)工業(yè)化 與國(guó)際化進(jìn)程。各省市國(guó)家級(jí)和地方級(jí)的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)建設(shè)如火如荼，方 興未艾。 2、今后一段時(shí)間內(nèi)國(guó)家將繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策與穩(wěn)健的貨幣政 策，從而以加大基礎(chǔ)設(shè)施投入、政府購(gòu)買、擴(kuò)大出口和提升消費(fèi)水平等 途徑來有效地拉動(dòng)內(nèi)需，保持 GDP勺高速增長(zhǎng)。 3、大都市圈的規(guī)劃、城市圈的擴(kuò)張、舊城的改造和建設(shè)，提升城市 經(jīng)營(yíng)管理水平，改善城市生態(tài)環(huán)境。 4、市政府提出要通過三步走，翻三番，確?！皟蓚€(gè)率先”目標(biāo)的圓 滿實(shí)現(xiàn)。第一步到2006年，GDPt匕2000年翻一番，人均超2500美元; 第二步到2012年，GDP達(dá)至y

9、5000美元，人均可支配收入達(dá)18000元。從 總體小康到全面實(shí)現(xiàn)小康，廣大的人民群眾必將首先受惠，增加收入, 提咼貨幣的可支付能力。 上述四個(gè)方面最終歸結(jié)到一個(gè)城市的生產(chǎn)性消費(fèi)和生活性消費(fèi)將出 現(xiàn)較明顯的增長(zhǎng)。而從產(chǎn)品消費(fèi)的種類上講，主要集中在建材、家電、 家具、休閑娛樂類消費(fèi)、汽車和居住上。因此，以這類產(chǎn)品為銷售對(duì)象 的市場(chǎng)必然會(huì)遇到十分看好的商業(yè)機(jī)會(huì)。 本項(xiàng)目所在的馬鞍山市新區(qū)控制性規(guī)劃A片用地，處于江東大道以 西、圓橋路、葛羊路以北和紅旗路圍成的區(qū)域內(nèi)，西與老城區(qū)相毗鄰, 北與慈湖工業(yè)園及馬鋼新廠區(qū)相接壤，東為3萬(wàn)人的居住小區(qū)和寧馬高 速出口，是馬鞍山的東大門；南為花果山公園。規(guī)劃中的

10、南京至蕪湖輕 軌沿江東大道而過；西面的鐵路貨運(yùn)站及國(guó)道、長(zhǎng)江碼頭是建立大市場(chǎng) 現(xiàn)代物流的得天獨(dú)厚的條件。我們?cè)诮?jīng)過多次的實(shí)地考察之后，對(duì)這一 區(qū)域的特點(diǎn)進(jìn)行詳盡的分析，認(rèn)為：從馬鞍山市政府業(yè)已確定的開發(fā)、 開放總體戰(zhàn)略考慮，這一區(qū)域處于老城區(qū)與新城區(qū)的交界處及城市東大 門，比較適宜于建設(shè)一個(gè)集大市場(chǎng)、餐飲、賓館、休閑娛樂、商務(wù)辦公、 住宅等物業(yè)的新的商業(yè)城。 二、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)分析（因住宅類物業(yè)供不應(yīng)求，僅對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行分 析） 1、本地同類市場(chǎng)如華東國(guó)際裝飾城、花山路建材市場(chǎng)、解放路商業(yè) 街等規(guī)模較小、品種單一，無法滿足消費(fèi)者需求，造成消費(fèi)外流; 2、南京江寧區(qū)在建中的同曦建材市場(chǎng)會(huì)對(duì)本案有一定沖

11、擊，但距離、 成本和租金是本案的優(yōu)勢(shì)，大而全、有文化、有品位、有創(chuàng)新是本案的 核心競(jìng)爭(zhēng)力; 3、蕪湖建材市場(chǎng)開發(fā)經(jīng)營(yíng)很不成功，對(duì)本案影響不大。 三、項(xiàng)目定位 立足馬鞍山，輻射蕪湖、巢湖、江寧的建材、家俱、服裝、家電、 農(nóng)副產(chǎn)品等集散地，同時(shí)成為馬鞍山、南京的餐飲、休閑、購(gòu)物和娛樂 中心，成為馬鞍山市新的商業(yè)中心。 四、SWO分析要點(diǎn): 1、STRENGTH優(yōu)勢(shì)點(diǎn)）： 1）本案處于馬鞍山新城區(qū)規(guī)劃方案的重要地塊，距離市中心僅五分 鐘車程，人流，車流引入比較方便; 2）本地塊就位與寧馬高速出入口，由紅旗路、葛羊路連通市中心, 江東大道貫通南北，足可涵蓋南京、蕪湖、馬鞍山三大市場(chǎng)，交通便捷, 地理位

12、置優(yōu)越，地段優(yōu)勢(shì)明顯; 3）規(guī)模大，占地面積830000平方米，建筑面積約900000平方米; 4）配套完整，整個(gè)區(qū)域包括：四星級(jí)酒店、多功能商務(wù)樓、家居用 品批發(fā)市場(chǎng)、建材批發(fā)中心、餐飲休閑、購(gòu)物廣場(chǎng)、住宅、別墅等; 5）位于地塊北側(cè)，江東大道和紅旗北路口有一個(gè)公交總站，乃將來 的客流集散中心，人流匯聚，物品集散; 6）地塊東即將興建3萬(wàn)人的居住區(qū)，花果山東己建重點(diǎn)中學(xué)和將建 2萬(wàn)人居住區(qū)。 2、 WEAKNESS可題點(diǎn)) 1) 地理位置雖然優(yōu)越，但北側(cè)的紅旗路尚未建成; 2) 整個(gè)項(xiàng)目周期長(zhǎng)，投資規(guī)模大，必須合理籌劃，建立多渠道資金 來源; 3) 目前項(xiàng)目周邊環(huán)境較差，周邊都是農(nóng)田、小路、

13、廢棄廠房等; 4) 馬鞍山業(yè)態(tài)單一。 3、 OPPORTUNIES機(jī)會(huì)點(diǎn)）： 1）馬鞍山市的整體經(jīng)濟(jì)目前正處于高速發(fā)展的起步階段，且基礎(chǔ)雄 厚、經(jīng)濟(jì)環(huán)境優(yōu)越; 2）全國(guó)整體的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于新一輪的景氣周期，近期介入市場(chǎng) 的時(shí)機(jī)很好; 3）國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)向好，投資者信心增強(qiáng)，商貿(mào)活動(dòng)頻繁必然對(duì) 大型批發(fā)類型市場(chǎng)物業(yè)的需求量增加; 4）目前馬鞍山、蕪湖、南京江寧區(qū)相關(guān)的大規(guī)模的建材、家俱、服 飾、家電等大型市場(chǎng)并沒有真正形成，但又都在近兩年逐步得到發(fā)展; 5）市府重視并大力支持本項(xiàng)目（己列入今年市政府實(shí)事工程），將有 力的推動(dòng)本項(xiàng)目的順利展開; 6）國(guó)家大店選址法和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)范在年內(nèi)出臺(tái)，將保

14、障本 項(xiàng)目的順利實(shí)施和升值空間。 4、THREATS威脅點(diǎn)）： 1）如果項(xiàng)目的開發(fā)周期較長(zhǎng)，前期運(yùn)作不順，后期可能要面臨市場(chǎng) 下滑的風(fēng)險(xiǎn); 2）周邊城市，如蕪湖、江寧都在積極發(fā)展規(guī)?；虡I(yè)市場(chǎng)，后期會(huì) 對(duì)本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)帶來競(jìng)爭(zhēng)壓力; 第三篇總體規(guī)劃 一、規(guī)劃思路 借鑒國(guó)際流行的第五代商業(yè)地產(chǎn)模式 SHOPPIN MALL模 式，同時(shí) 保留了商業(yè)步行街等傳統(tǒng)業(yè)態(tài)特點(diǎn)，力求在購(gòu)物、環(huán)境、休閑、娛樂、 旅游、文化等方面與商業(yè)地產(chǎn)達(dá)到完美結(jié)合。 本著“以人為本，因地制宜”的原則，將現(xiàn)代的建筑風(fēng)格與傳統(tǒng)的 徽派建筑元素揉合在一起，以強(qiáng)化該區(qū)域的傳統(tǒng)文化氣氛和旅游功能。 未名湖畔綠地、廊橋及商業(yè)街景觀采用中

15、西結(jié)合的方式，突出視覺效果。 賓館酒店及休閑娛樂項(xiàng)目的設(shè)計(jì)則采用現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)理念，力求突出整 個(gè)區(qū)域的中心功能和建筑層次。整個(gè)廣場(chǎng)以美化、綠化和亮化為目標(biāo)。 做到四個(gè)最，即市場(chǎng)面積最大，中外餐飲最全，傳統(tǒng)文化氣氛最強(qiáng)、生 態(tài)環(huán)境最佳。將本項(xiàng)目打造成為馬鞍山市最為繁華的商業(yè)中心和不夜城。 二、總體規(guī)劃 本項(xiàng)目規(guī)劃的整體結(jié)構(gòu)為“兩條綠軸、一個(gè)中心區(qū)和五個(gè)功能片區(qū)”， 其中中心區(qū)圍繞兩條綠化水景主軸交叉處形成新區(qū)公共活動(dòng)與休閑空 間；兩條綠軸將地塊自然分割為五個(gè)片區(qū)，五個(gè)片區(qū)則以一種向外的商 業(yè)功能漸次過渡為內(nèi)向的商業(yè)與居住功能，使整個(gè)區(qū)域形成分布合理、 功能清晰、過渡自然、人天合一的生態(tài)環(huán)境。 1

16、、兩條軸向綠化帶：以基地內(nèi)現(xiàn)有的東西向水系和沿規(guī)劃的東西向 干道為依托形成橫向綠軸，其向東與城市濱河綠帶相連，向西則與西部 地塊徑連；南北向沿規(guī)劃干道規(guī)劃了一條縱向綠軸，從而整個(gè)新區(qū)形成 十字型伸展的綠化網(wǎng)絡(luò)。通過軸線與道路的引導(dǎo)作用，使地塊內(nèi)部的土 地增值。 2、中心區(qū)：以水系與綠化景觀為背景規(guī)劃大型主題廣場(chǎng)，四周布高 層高檔寫字樓、產(chǎn)權(quán)式公寓，底下二層為大型商業(yè)廣場(chǎng)，聚集人氣，使 整個(gè)地塊升值。 3、五個(gè)功能區(qū)片: A區(qū)為賓館、寫字樓與餐飲娛樂區(qū)：該區(qū)靠近江東大道與葛羊路交叉 口，是馬鞍山市的東大門。規(guī)劃在交叉口處設(shè)高層次的賓館和寫字樓, 二樓外形上相互呼應(yīng)，構(gòu)成姐妹樓態(tài)勢(shì)，將建成城市的標(biāo)

17、志性建筑。賓 館以西設(shè)一處休閑娛樂設(shè)施，與賓館、寫字樓配套，同時(shí)吸引南京的客 人在商城消費(fèi)。 B區(qū)為家俱家電、建材批發(fā)區(qū)：位于地塊的東北部，建設(shè)大型家俱批 發(fā)市場(chǎng)，規(guī)劃為三層大賣場(chǎng)，靠近江東大道，交通便捷，并可塑造新區(qū) 良好的形象。 C區(qū)為倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)：位于地塊北部，紅旗東路延伸段之南。倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)靠近建 材、家俱、家電批發(fā)市場(chǎng)，可為批發(fā)市場(chǎng)提供便捷的配套服務(wù)，靠近鐵 路、國(guó)道和公交總站，便于人流和貨物的流轉(zhuǎn)。 D區(qū)：休閑步行街、小百貨區(qū)：考慮到地塊南部、葛羊路以南為城市 主要的居住區(qū)，因此規(guī)劃了一片為之服務(wù)的商貿(mào)區(qū)，以零售、餐飲為主 的商業(yè)配套對(duì)批發(fā)市場(chǎng)區(qū)也構(gòu)成必要的補(bǔ)充。 E區(qū)為住宅區(qū)：分位于圓橋路兩

18、側(cè)的商住區(qū)和花果山邊的高檔別墅 區(qū)，為整個(gè)區(qū)域增加人氣，為市招商引資創(chuàng)造條件。 可參見總體規(guī)劃圖. 第四篇運(yùn)作計(jì)劃 、經(jīng)營(yíng)理念 本案博采新都市主義和 SHO PPING MAL等之特長(zhǎng)，根據(jù)馬鞍山當(dāng)?shù)?的實(shí)際情況，挖掘當(dāng)?shù)睾竦臍v史文化內(nèi)涵，進(jìn)行創(chuàng)新，把新都市廣場(chǎng)塑 造成一個(gè)主題廣場(chǎng)，讓大人、小孩、男人、女人、中國(guó)人、外國(guó)人都能 在其中找到自己的樂所。 以誠(chéng)信為本，把本案做成旺租、旺鋪、旺場(chǎng)、旺銷，達(dá)到與經(jīng)營(yíng)者、 投資者（業(yè)主）、合作伙伴共贏。 二、運(yùn)營(yíng)模式 為實(shí)施項(xiàng)目，在馬鞍山市組建安徽省新都建設(shè)股份有限公司，注冊(cè) 資金6500萬(wàn)元?？紤]到本項(xiàng)目規(guī)模較大，物業(yè)種類多，開發(fā)經(jīng)營(yíng)及招商 專業(yè)性較強(qiáng)

19、，同時(shí)為便于與國(guó)內(nèi)某一領(lǐng)域的著名企業(yè)進(jìn)行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，特 為專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、寫字樓、酒店、住宅、商業(yè)物業(yè)等在總公司設(shè)立專業(yè) 的項(xiàng)目公司及市場(chǎng)管理和物業(yè)管理公司。 根據(jù)各類物業(yè)的特點(diǎn)和市場(chǎng)情況，確立各項(xiàng)目公司的經(jīng)營(yíng)原則: 1、住宅、別墅根據(jù)市場(chǎng)的需求，目標(biāo)為全部實(shí)現(xiàn)銷售; 2、寫字樓租售結(jié)合; 3、酒店委托管理或整體轉(zhuǎn)讓; 4、大型批發(fā)市場(chǎng)和其他商業(yè)物業(yè)以出租為主結(jié)合出售（以租帶售） 物流及輔房以出租為主，總體要求有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)式開發(fā), 達(dá)到利潤(rùn)最大化。 商業(yè)地產(chǎn)以定單式為主一一針對(duì)開業(yè)后的消費(fèi)者、經(jīng)營(yíng)者、投資者 的深層次的需求及潛在需求，給本項(xiàng)目定位、規(guī)劃及量身定制。 三、實(shí)施計(jì)劃 1、招

20、商與營(yíng)銷（詳見第六篇） 2、加強(qiáng)市場(chǎng)管理 市場(chǎng)的興衰主要依賴于日常的運(yùn)作與管理，我們將從完善管理制度, 加強(qiáng)監(jiān)督機(jī)制和強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)、提升服務(wù)水平入手，切實(shí)加強(qiáng)市場(chǎng)管理, 確保市場(chǎng)規(guī)范、有序和健康地發(fā)展。 1）健全管理組織與規(guī)章制度。 我們將在建立物業(yè)管理公司的基礎(chǔ)上，建立市場(chǎng)管理委員會(huì)，配備得力 干部承擔(dān)市場(chǎng)管理職能。與之同時(shí)，還將制訂與健全管理制度，尤其是 對(duì)從業(yè)人員的職業(yè)道德規(guī)范，明碼標(biāo)價(jià)、商品質(zhì)量、售后服務(wù)和消防安 全等方面作出明確規(guī)定。 2）建立區(qū)域性的政府監(jiān)督中心。 我們計(jì)劃邀請(qǐng)工商、稅務(wù)、技監(jiān)、安全和消協(xié)等政府部門派員到市 場(chǎng)合署辦公，組建區(qū)域性的監(jiān)督中心。一方面加強(qiáng)對(duì)從業(yè)人員的知

21、識(shí)培 訓(xùn)與指導(dǎo)，另一方面對(duì)違規(guī)行為進(jìn)行監(jiān)督處理。 3）建立行業(yè)自律組織，實(shí)施內(nèi)部監(jiān)督。 建立行業(yè)自律組織，是培養(yǎng)從業(yè)人員自我管理的一條有益經(jīng)驗(yàn)。市 場(chǎng)管理人員將主動(dòng)參與行業(yè)組織活動(dòng)，積極引導(dǎo)從業(yè)人員合法經(jīng)商、誠(chéng) 信經(jīng)商，主動(dòng)疏導(dǎo)矛盾，提高從業(yè)人員素質(zhì)。 4）統(tǒng)一招商、統(tǒng)一宣傳，嚴(yán)格分區(qū)功能。 5）強(qiáng)化員工服務(wù)意識(shí)。 我們將加強(qiáng)對(duì)管理人員的培訓(xùn)入手，強(qiáng)化員工的服務(wù)意識(shí)，提升政 策水平與服務(wù)水平，主動(dòng)地為進(jìn)駐市場(chǎng)的業(yè)主、商戶排除后顧之憂。 3、挖掘文化與旅游價(jià)值。 充分考慮建筑的地方特色，除在住宿、餐飲、娛樂等外，還設(shè)計(jì)了 主題廣場(chǎng)、古戲樓、茶樓舞臺(tái)、華表與石雕等文化元素，并在經(jīng)營(yíng)品種 上已安排了

22、旅游小商品、土特產(chǎn)品、風(fēng)味餐飲等。擬安排一些地方戲聯(lián) 唱、說書、高蹺舞蹈、雜耍、古代名人模仿、腰鼓與舞龍獅等傳統(tǒng)文化 娛樂活動(dòng)，借以渲染廣場(chǎng)的文化氣氛，提高文化品位，賦以旅游功能, 繁榮與活躍市場(chǎng)。 4、規(guī)范物業(yè)管理。 廣場(chǎng)建成之前，將建立或委托物業(yè)管理公司實(shí)施日常物業(yè)管理，包 括物業(yè)維修、綠化、保安和市場(chǎng)活動(dòng)安排等。 四、開發(fā)進(jìn)度表 序 號(hào) 工作內(nèi)容 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 規(guī)劃擴(kuò)初 設(shè)計(jì)及審批 2 市場(chǎng)研究 與營(yíng)銷策劃 3 大型超市 一 4 家具、家電 市場(chǎng) 5

23、 建材、裝飾 市場(chǎng) 6 商品步行街 7 小商品市場(chǎng) 8 餐飲、娛樂 9 賓館 10 寫字樓 11 公寓 12 別墅 13 物流及輔房 14 配套工程 第仃頁(yè)共27頁(yè) 現(xiàn)金流量預(yù)計(jì)表（按全部出售計(jì)） 第五篇經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 一、銷售收入 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 小計(jì) 銷售均價(jià) 元/ rf 萬(wàn)平方米 1、家具、家電 5000 5000 5000 5000 17500 37500 12500 15 2、建材、裝飾 3000 15000 9500 37500 2500 15 3、商業(yè)步行街 10000 6000 5000 5000 19000 8

24、0000 15000 8 4、小商品市場(chǎng) 5000 5000 2500 12500 2500 5 5、大型超市 2000 5500 12500 2500 3 6、餐飲、娛樂等 4000 2000 2000 10000 18000 14000 4.5 7、公寓 20000 15000 10000 7500 5000 57500 2500 23 8、別墅 5000 5000 3000 3000 3250 19250 3500 5.5 9、物流及輔房 2000 5500 7500 1500 3 10、賓館 15000 15000 3000 5 11、寫字樓 3000 3000 1000 1000 4

25、500 12500 2500 6.5 12.租金收入 2000 3000 5000 5000 1000 11000 市場(chǎng)培育期 合計(jì) 5000 65500 56000 53000 28500 79750 280750 92 萬(wàn)元 一、成本支出 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 小計(jì)（萬(wàn)元） 1、土地 1000 11418 10660 23078 2、前期費(fèi)用 500 500 100 100 100 100 600 2000 3、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 150 650 800 800 300 300 3000 4、營(yíng)銷策劃費(fèi) 50 800 50

26、0 500 500 300 2650 5、家具、家電 4000 4000 5350 13500 6、建材、裝飾 2000 8000 3500 13500 7、商業(yè)步行街 3000 2000 3000 8000 8、小商品市場(chǎng) 2000 3000 5000 9、大型超市 2000 3000 5000 10、餐飲、娛樂 3000 2400 5400 11、公寓 8000 6000 6000 5300 25300 12、別墅 4000 3000 4000 11000 13、物流及輔房 2000 2000 4000 14、賓館 4500 5000 3000 12500 15、寫字樓 1500 3000

27、 2650 7150 16、不可預(yù)見費(fèi)用 （15%） 1000 5000 4800 4700 1200 16700 17、七通一平（區(qū)域） 2000 11000 2000 1000 1000 17000 18、配套規(guī)費(fèi) 940 3562 3187 2000 998 10687 19、公司管理成本 100 200 300 300 300 300 300 1800 20、稅費(fèi) 300 4000 3500 3200 2000 4200 17200 21、招商銷售獎(jiǎng)勵(lì) （1%） 100 800 800 500 400 200 2800 22.管理團(tuán)隊(duì)獎(jiǎng)勵(lì) 3000 500 3500 23、推介與廣告（

28、1%） 600 800 800 500 300 200 3200 24、財(cái)務(wù)費(fèi)用（按 10%） 100 1500 2500 2500 2500 2500 1500 13100 合計(jì) 1900 24008 76322 54337 48950 19698 7500 232715 3、財(cái)務(wù)預(yù)算表 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 合 計(jì) 投入 -1900 -24008 -76322 -54337 -48950 -19698 -7500 -232715 銷售回籠 5000 65500 56000 53000 28500 79750 280

29、750 自有資金 1900 6300 1800 10000 融資 13000 12000 25000 還款 -25000 -25000 年度贏余 0 292 2978 1663 4050 8802 47250 58035 注：收入為正，支出為負(fù)。 4、投資回報(bào)分析: 總利潤(rùn)：280750-232715+13100 （財(cái)務(wù)費(fèi)用）=61135 萬(wàn)元 稅后凈利潤(rùn)：61135X 67%=40960萬(wàn)元 項(xiàng)目利潤(rùn)率：40960/200000=20.5% 投資利潤(rùn)率：40960/35000=117.1% 年投資利潤(rùn)率：1171%/45=261%（實(shí)際資金利用周期4.5年） 二、財(cái)務(wù)說明 1、賓館的轉(zhuǎn)讓未考

30、慮利潤(rùn); 2、財(cái)務(wù)費(fèi)用中考慮了土地分期付款，但計(jì)算利息，也考慮了融資成 本; 3、所有出讓均價(jià)比目前市場(chǎng)價(jià)格低，較保守；也未考慮上漲空間; 4、實(shí)際上，商業(yè)物業(yè)以招租為主，本計(jì)劃書未作調(diào)正，僅考慮市場(chǎng) 培育期部分租金收入。 四、社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益 本項(xiàng)目由于屬區(qū)域性成片開發(fā)，且所涉行業(yè)為商貿(mào)餐飲、娛樂、賓 館、物流、加工業(yè)等行業(yè)，其開發(fā)進(jìn)程恰與馬鞍山市的未來發(fā)展同步, 可以預(yù)見將獲得顯著的社會(huì)效益和可觀的經(jīng)濟(jì)效益。 1、顯著增加城市經(jīng)濟(jì)總量與財(cái)政收入 該項(xiàng)目建成后，50萬(wàn)平方米的商業(yè)性經(jīng)營(yíng)面積及配套，預(yù)測(cè)可實(shí)現(xiàn) 年銷售額超50億元，年綜合稅收超2.5億元。 第佃頁(yè)共27頁(yè) 2、觸發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈上下游產(chǎn)業(yè)和

31、相關(guān)服務(wù)業(yè)的發(fā)展 本項(xiàng)目以商貿(mào)、服務(wù)業(yè)為龍頭，其經(jīng)濟(jì)能量將通過產(chǎn)業(yè)鏈傳遞到上、 。同時(shí)人氣 下游產(chǎn)業(yè)和相關(guān)服務(wù)業(yè)（如加工業(yè)、餐飲業(yè)、賓館、地產(chǎn)等） 積聚、萬(wàn)商云集也將吸引更多的具有戰(zhàn)略眼光的投資商來馬鞍山投資。 3、有效地改善就業(yè)狀況 15000個(gè)左 未來幾年內(nèi)將有數(shù)以億計(jì)的農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移到城市，社會(huì)就業(yè)形勢(shì) 十分嚴(yán)峻。本項(xiàng)目全部建成之后將向社會(huì)直接提供就業(yè)崗位 右。 4、促進(jìn)招商引資 投資環(huán)境改善，市場(chǎng)繁榮，必將促進(jìn)馬鞍山市的外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 5、城市功能明顯增強(qiáng) 本項(xiàng)目處于老城區(qū)與新城區(qū)的交叉區(qū)域，它對(duì)于新城區(qū)的擴(kuò)大和老城 區(qū)的改造具有不可或缺的作用。同時(shí)，本項(xiàng)目建成之后，由于商業(yè)功能 的

32、健全，將使馬鞍山市的消費(fèi)變輸出為輸入，從而強(qiáng)化馬鞍山市的中心 城市地位。 6、有效經(jīng)營(yíng)城市 本項(xiàng)目建成后，將大大改善區(qū)域環(huán)境和城市配套，政府將在周邊地塊 的出讓上獲得回報(bào)。 第25頁(yè)共27頁(yè) 第六篇營(yíng)銷計(jì)劃 、營(yíng)銷策略 本項(xiàng)目延聘上海著名房產(chǎn)營(yíng)銷策劃公司一一上海華燕置業(yè)策劃有限 公司擔(dān)任本項(xiàng)目的全程營(yíng)銷策劃。通過大量的市場(chǎng)調(diào)查，充分了解消費(fèi) 者的心理與需求，充分了解本區(qū)域及周邊區(qū)域同類物業(yè)的狀況，根據(jù)不 同物業(yè)的特性，制定適銷的營(yíng)銷方式。 在批發(fā)市場(chǎng)項(xiàng)目上，我們與浙江萬(wàn)事利集團(tuán)等建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān) 系，充分利用他們的社會(huì)資源和開發(fā)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行運(yùn)作。 二、招商計(jì)劃 項(xiàng)目招商是本項(xiàng)目開發(fā)過程的重要環(huán)節(jié)

33、。招商的切入時(shí)機(jī)、招商的 前期調(diào)研與策劃是決定招商成功與否的主要因素之一。同時(shí)，鑒于該項(xiàng) 目開發(fā)是有城區(qū)規(guī)劃、建設(shè)功能特性，招商工作不僅需與城區(qū)發(fā)展相協(xié) 調(diào)，而且要與馬鞍山城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相協(xié)調(diào)。為此，本項(xiàng)目擬將現(xiàn)代 營(yíng)銷組合原理移植到項(xiàng)目招商的全過程之中?，F(xiàn)將初步打算概述如下: 1、市場(chǎng)調(diào)研。為招商服務(wù)的市場(chǎng)調(diào)研，其任務(wù)主要是馬鞍山市市場(chǎng) 情況，如相關(guān)市場(chǎng)分布規(guī)模、商品品類、租金價(jià)位，商品品牌代理商與 主要分銷商的實(shí)力、銷售額、目前的銷售情況和潛在的消費(fèi)能力，消費(fèi) 者的需求等。在此基礎(chǔ)上對(duì)調(diào)研資料綜合分析，從而找準(zhǔn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定 位，特別是要確定市場(chǎng)的賣點(diǎn)。 2、組織招商班子。招商的具體實(shí)施需

34、要一班人馬。招商工作可以委 托某家富有招商運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)且熟悉該地區(qū)市場(chǎng)的商務(wù)顧問承擔(dān)，也可以招 聘有招商實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的人員具體實(shí)施。 3、培訓(xùn)招商人員。對(duì)招商人員進(jìn)行集中培訓(xùn)，包括儀表、接待、招 商日記、談判與溝通技巧，招商策略等，以利提交招商成功率。 4、廣告宣傳。在確定項(xiàng)目賣點(diǎn)的基礎(chǔ)上，制訂由粗而細(xì)，由稀而密 的廣告宣傳計(jì)劃。在基建動(dòng)工的同時(shí)，培訓(xùn)與廣告工作可穿插進(jìn)行。廣 告宣傳前期以介紹開發(fā)商的實(shí)力與信用、項(xiàng)目的實(shí)施規(guī)模與配套條件為 主。中期宣傳市場(chǎng)營(yíng)銷方式、價(jià)位、定金式租金、付款方式、優(yōu)惠措施 等，后期則重點(diǎn)宣傳招商實(shí)現(xiàn)率、裝修標(biāo)準(zhǔn)、市場(chǎng)管理辦法、試營(yíng)業(yè)與 開張安排為主。廣告宣傳可通過效果圖、

35、模型、軟性文章、傳媒廣告、 活頁(yè)廣告和戶外廣告等多種形式。方式的采用主要參考價(jià)效比。特別需 要以富有誘惑力的廣告詞來呼喚對(duì)象的潛在意識(shí)。 5、招商側(cè)重點(diǎn): A對(duì)重點(diǎn)地區(qū)主動(dòng)出擊招商，如溫州等地; 、弓I進(jìn)主力店和人氣店，以點(diǎn)帶面; 、前期與有社會(huì)資源的投資商簽訂合作協(xié)議; 目前已取得實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展（根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)定律 3、6、9、12 進(jìn)行操作）。 6、制作一份招商手冊(cè)或招商說明書（邀請(qǐng)函）。內(nèi)容有：平面圖、 效果圖、開發(fā)商背景、開發(fā)理念、商圈圖、租金范圍、管理制度等。 7、市場(chǎng)內(nèi)部分區(qū)平面圖（產(chǎn)權(quán)圖與經(jīng)營(yíng)圖） 3、便捷的交通條件; 4、規(guī)模大、配套齊、有主題、起點(diǎn)高，下可復(fù)制; 5、新的土地

36、政策及管理體制，會(huì)使土地成本升高、資源越來越稀缺; 6、大店選址法和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃會(huì)對(duì)新的項(xiàng)目有所制約; 7、文化與創(chuàng)新是本案的核心競(jìng)爭(zhēng)力; &本項(xiàng)目有一流的管理團(tuán)隊(duì)。 第八篇管理團(tuán)隊(duì) 安徽省新都建設(shè)股份有限公司（下簡(jiǎn)稱本公司）由五個(gè)發(fā)起人：蘇 州市農(nóng)工商房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、秦偉.趙國(guó)毅、張群秦蘇驊。按照現(xiàn)代 企業(yè)制度和經(jīng)營(yíng)理念建立的股份有限公司，主要從事房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng) 營(yíng)、中介和物業(yè)管理，主要發(fā)起人之一蘇州市農(nóng)工商房地產(chǎn)開發(fā)有限公 司成立于1993年，具備豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，市場(chǎng)運(yùn)作能力和良好的 社會(huì)信譽(yù)（省級(jí)AAA資信等級(jí)和重合同、守信譽(yù)單位）。 本公司決策和管理層文化素質(zhì)較高，經(jīng)營(yíng)理念

37、超前，具有豐富的市 場(chǎng)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，并已組建了一個(gè)在資本運(yùn)作、資源整合、招商引資、市場(chǎng) 開發(fā)、市場(chǎng)營(yíng)造、市場(chǎng)管理等方面具有較強(qiáng)能力的專業(yè)人才班子。豐富 的社會(huì)資源和成功經(jīng)驗(yàn)為本項(xiàng)目的順利實(shí)施提供了可靠的保證。 團(tuán)隊(duì)主要成員介紹如下: 秦 強(qiáng)：上海同濟(jì)大學(xué)本科畢業(yè)；復(fù)旦大學(xué)、交通大學(xué)房地產(chǎn)研究 生畢業(yè)。有從事建筑設(shè)計(jì)和房地產(chǎn)開發(fā)二十余年的經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)任本公司董 事長(zhǎng)、蘇州市農(nóng)工商房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長(zhǎng)。 秦 偉：浙江省優(yōu)秀企業(yè)家，浙江金華恒興（恒盛）化纖有限公司 董事長(zhǎng)、蘇州國(guó)成投資有限公司董事長(zhǎng)、蘇州恒通化纖母粒有限公司董 事長(zhǎng)、本公司董事。 張 群：浙江省優(yōu)秀女企業(yè)家，金華精選礦業(yè)有限公司董事長(zhǎng)，本 公司董事。 劉東寧：研究生學(xué)歷，曾擔(dān)任多家著名外企總經(jīng)理，具有豐富的管 理經(jīng)驗(yàn)，資深策劃師，現(xiàn)任本公司總經(jīng)理。 趙國(guó)毅：曾在浙江多家國(guó)企和民企擔(dān)任總經(jīng)理，現(xiàn)任本公司董事、 副總經(jīng)理。 陸小紅：全國(guó)注冊(cè)市場(chǎng)總監(jiān)，公司市場(chǎng)部經(jīng)理。 王文松：曾任浙江近江集團(tuán)總裁，萬(wàn)事利集團(tuán)房產(chǎn)部總經(jīng)理。現(xiàn)任 批發(fā)市場(chǎng)項(xiàng)目公司總經(jīng)理，具有豐富的市場(chǎng)開發(fā)、市場(chǎng)招商和市場(chǎng)培育 的成功經(jīng)驗(yàn)，在江浙已成功的開發(fā)了數(shù)個(gè)大型批發(fā)市場(chǎng)。