房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程成本管理理論及實(shí)踐

1、1,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程成本管理,理論與實(shí)踐,內(nèi)容大綱,2,樹(shù)立統(tǒng)一的成本管理理念 成本控制基本方法目標(biāo)管理詳解 建立多層次的成本管理體系 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程成本控制要點(diǎn),2011-10-24,3,房地產(chǎn)成本管理理念,房地產(chǎn)成本管理行業(yè)特征 房地產(chǎn)成本管理理念要素分析 房地產(chǎn)成本管理的發(fā)展過(guò)程,房地產(chǎn)成本管理行業(yè)特征,4,成本管理的基本內(nèi)容 - 合理確定成本與有效控制成本 房地產(chǎn)行業(yè)中不同角色的成本管理特征： 施工企業(yè)的確定與控制現(xiàn)場(chǎng)與花費(fèi)，管理上的問(wèn)題 設(shè)計(jì)單位的確定與控制設(shè)計(jì)周期與深度，技術(shù)上的問(wèn)題 造價(jià)咨詢公司的確定與控制圖紙與定額，技術(shù)上的問(wèn)題 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的確定與控制產(chǎn)品與市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)

2、上的問(wèn)題；就是要知道哪些該花哪些不該花（有效），每部分花多少合適（匹配），合理配置成本（均衡）。強(qiáng)調(diào)成本的產(chǎn)品導(dǎo)向，成本管理是為了配合產(chǎn)品開(kāi)發(fā)， 做出更好的產(chǎn)品。 不同利益原則下導(dǎo)致目的不同，導(dǎo)致關(guān)注對(duì)象、工作內(nèi)容及方法等方面的差異,房地產(chǎn)成本管理理念要素分析,5,1，成本管理的目的提升價(jià)值 2，房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本構(gòu)成全成本 3，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的出發(fā)點(diǎn)合理確 定與有效控制 4，成本管理的階段全過(guò)程 5，成本管理的責(zé)任人全員 6，成本管理的方法目標(biāo)管理,成本管理的目的,6,房地產(chǎn)公司是企業(yè)，利潤(rùn)是企業(yè)用永恒目標(biāo) 成本管理的目標(biāo)是保證成本的支出獲得最有效的收益消除無(wú)效成本，提升投資價(jià)值 成本控制

3、不等于省錢,花得多會(huì)浪費(fèi)，花得少也會(huì)有浪費(fèi)，花多花少不是重點(diǎn)，花的有效才是關(guān)鍵；避免價(jià)值不平衡造成的浪費(fèi)（怎么花錢） 成本管理的目的與企業(yè)的目標(biāo)是一致的機(jī)構(gòu)/團(tuán)隊(duì)的目標(biāo),房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的構(gòu)成全成本的概念,7,1，成本的概念：一些基本概念的區(qū)別與聯(lián)系：成本、造價(jià)、投資、費(fèi)用 2，成本構(gòu)成 建造成本=前期費(fèi)用+建安工程費(fèi)+室外及配套費(fèi) 開(kāi)發(fā)成本=土地費(fèi)用+建造成本+開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 全成本=開(kāi)發(fā)成本+期間費(fèi)（營(yíng)銷和管理、稅費(fèi)等） 3，時(shí)間與空間上的分布 時(shí)間：建設(shè)全過(guò)程都在發(fā)生 空間：公司+現(xiàn)場(chǎng)；實(shí)體+費(fèi)用,8,工程成本與完全成本,經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià),9,工程成本與完全成本,例1,10,工程成本與完全成本,例2,

4、成本管理的立足點(diǎn) 兩大基本內(nèi)容-確定與控制,11,1，合理確定確定是控制的前提和基礎(chǔ)，根據(jù)市場(chǎng)定價(jià)原則，沒(méi)有準(zhǔn)確只有合理（計(jì)算準(zhǔn)確，有條件的，施工單位算的與甲方不同）。 成本的決定因素：外部-市場(chǎng)；內(nèi)部-產(chǎn)品定位。 成本的影響因素: 諸多經(jīng)營(yíng)、技術(shù)、管理方面;（如，資金、進(jìn)度、協(xié)調(diào)） （例定位,樁基，泳池，付款，裝修趕工返工，人才，客戶質(zhì)量要求，經(jīng)營(yíng)門(mén)鎖） 成本確定的方法: 決不是靠定額算出來(lái)的；靠對(duì)市場(chǎng)和產(chǎn)品的把握，市場(chǎng)包括銷售市場(chǎng)和原材料市場(chǎng)；,成本管理的立足點(diǎn) 兩大基本內(nèi)容-確定與控制,12,2，有效控制動(dòng)態(tài)監(jiān)控，做到隨時(shí)心中有數(shù) 控制的概念：控制是解決問(wèn)題的手段之一，目的為達(dá)到某些既定

5、目標(biāo)；控制可理解為-系統(tǒng)對(duì)外界影響的調(diào)節(jié)功能，此項(xiàng)調(diào)節(jié)功能可使系統(tǒng)的結(jié)果不偏離既定目標(biāo)。 控制的要素：制定目標(biāo)、偏差測(cè)定、修正。 有效控制的前提：目標(biāo)要合理實(shí)在，實(shí)際結(jié)果要及時(shí)反饋。 能動(dòng)的控制：不等同于限制，時(shí)刻掌握實(shí)際與目標(biāo)偏差的原因、幅度、造成后果 ，進(jìn)而做出相應(yīng)的調(diào)整方案；保持心中有數(shù)就可以說(shuō)在控制之中,成本管理的階段全過(guò)程,13,1，階段 立項(xiàng)策劃設(shè)計(jì)發(fā)包施工竣工維護(hù) 2，對(duì)應(yīng)成本實(shí)現(xiàn)過(guò)程-由虛到實(shí) 虛擬：估、概、預(yù)算 現(xiàn)實(shí)：合同價(jià)、付款、結(jié)算價(jià) - 從虛到實(shí)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)就是發(fā)包,成本管理的階段全過(guò)程,14,各階段成本管理重點(diǎn)內(nèi)容 立項(xiàng)階段成本測(cè)算，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)，盈利目標(biāo) 策劃階段選擇

6、性價(jià)比最好的產(chǎn)品，制定產(chǎn)品目標(biāo)與發(fā)展計(jì)劃 設(shè)計(jì)階段產(chǎn)品目標(biāo)與成本目標(biāo)的制定 -方案：最經(jīng)濟(jì)合理方案，符合項(xiàng)目定位，體現(xiàn)產(chǎn)品特征,確定建筑限額指標(biāo)（建售比、窗地比、立面設(shè)計(jì)方案、交通方案等）。 -初步：材料設(shè)備的合理選型 - 施工圖：結(jié)構(gòu)限額設(shè)計(jì)，圖紙的質(zhì)量和時(shí)間保證 發(fā)包階段通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)找到合適的價(jià)格和單位，完備的合同（與合作伙伴雙贏的關(guān)系，資源與技術(shù)的把握） 施工階段變更和簽證的管理，付款審核，動(dòng)態(tài)監(jiān)控 銷售階段營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算管理，售樓工程成本控制，銷售承諾與資料的把關(guān) 竣工階段結(jié)算、索賠辦理，項(xiàng)目后評(píng)估 維護(hù)運(yùn)營(yíng)階段保修金、維護(hù)費(fèi)用的管理,成本管理的責(zé)任主體全員,15,要點(diǎn)：所有與產(chǎn)品制造相

7、關(guān)的部門(mén)，都有 成本管理的責(zé)任，都要具有成本意識(shí)。 成本意識(shí)：只要考慮了性價(jià)比問(wèn)題，就是有成本意識(shí) 控制主體：從“誰(shuí)花錢控制誰(shuí)”到“誰(shuí)花錢誰(shuí)控制”,成本管理的基本方法目標(biāo)管理,16,目標(biāo)確定的依據(jù)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)庫(kù)、市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品把握。 目標(biāo)管理的過(guò)程PDCA 循環(huán) 實(shí)現(xiàn)目標(biāo)動(dòng)態(tài)監(jiān)控的手段信息化,成本管理的基本方法目標(biāo)管理,17,房地產(chǎn)成本管理的發(fā)展過(guò)程,18,房地產(chǎn)成本管理的三個(gè)階段 造價(jià)計(jì)算（概、預(yù)、結(jié)）-定額模式下，強(qiáng)調(diào)個(gè)人經(jīng)驗(yàn)，追求算得快、算量準(zhǔn)，定額熟、套價(jià)正確；【審算型】 成本控制強(qiáng)調(diào)不能突破目標(biāo)值【控制型】 提升價(jià)值強(qiáng)調(diào)企業(yè)/團(tuán)隊(duì)的共同目標(biāo)：面向公司利益，講求性價(jià)比，發(fā)掘價(jià)值，創(chuàng)造價(jià)值【

8、能動(dòng)型】,房地產(chǎn)成本管理的發(fā)展過(guò)程,19,管理難度加大，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)要求高,房地產(chǎn)成本管理的發(fā)展過(guò)程,20,當(dāng)前指導(dǎo)思想 結(jié)合產(chǎn)品和市場(chǎng)，以造價(jià)計(jì)算和成本分析為基礎(chǔ)，以目標(biāo)管理為方法，以技術(shù)管理為保障，以產(chǎn)品價(jià)值的實(shí)現(xiàn)為目標(biāo)開(kāi)展成本管理工作。,內(nèi)容大綱,21,樹(shù)立統(tǒng)一的成本管理理念 成本控制基本方法目標(biāo)管理詳解 建立多層次的成本管理體系 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程成本控制要點(diǎn),2006-11-24,22,房地產(chǎn)成本目標(biāo)管理,房地產(chǎn)成本目標(biāo)管理原則 房地產(chǎn)成本目標(biāo)制定的過(guò)程 房地產(chǎn)成本目標(biāo)分解的方法 房地產(chǎn)成本目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的方式,成本目標(biāo)管理原則,23,1，目標(biāo)的內(nèi)涵： 不僅限于成本目標(biāo)值本身、更要關(guān)注成本背

9、后的產(chǎn)品目標(biāo)。 2，目標(biāo)的作用： 目標(biāo)不是上限而是基準(zhǔn)，目標(biāo)的作用在于心中有數(shù)。 3，目標(biāo)的范圍： 成本目標(biāo)是整個(gè)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的目標(biāo)，目標(biāo)范圍覆蓋全成本。,成本目標(biāo)的制定過(guò)程,24,目標(biāo)制定的時(shí)間： 幾個(gè)階段 目標(biāo)制定的方法：正向與反向 目標(biāo)制定的要求：成本產(chǎn)品 目標(biāo)制定案例,制定的時(shí)間,25,目標(biāo)的雛形從立項(xiàng)時(shí)開(kāi)始形成，成本水平是考慮是否立項(xiàng)的要素之一； 策劃、設(shè)計(jì)階段進(jìn)行各階段的成本測(cè)算，各期測(cè)算要有對(duì)應(yīng)，比較變化原因，原則上前期目標(biāo)控制后期目標(biāo)； 實(shí)施方案確定后，形成正式項(xiàng)目發(fā)展成本目標(biāo)。 施工圖完成后，可根據(jù)預(yù)算對(duì)目標(biāo)做調(diào)整（通常是在偏差較大的情況下），形成內(nèi)控目標(biāo)；,目標(biāo)形成的幾個(gè)階段,

10、26,27,正向測(cè)算： 測(cè)算依據(jù)成本首先是由產(chǎn)品的定位與檔次決定的，因此成本目標(biāo)要在與產(chǎn)品目標(biāo)的互動(dòng)溝通中共同制定，在發(fā)包前的階段經(jīng)歷由粗到細(xì)的過(guò)程。一般的依據(jù)文件有：項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告、策劃報(bào)告、各階段的設(shè)計(jì)文件和交樓標(biāo)準(zhǔn)； 測(cè)算方式根據(jù)所掌握的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)和項(xiàng)目的特征，不一定是固定方式；（如收購(gòu)項(xiàng)目改造、續(xù)建等） 團(tuán)隊(duì)工作前期工作盡可能做細(xì)，促進(jìn)策劃、設(shè)計(jì)人員對(duì)產(chǎn)品的深入考慮，不要因?yàn)榻窈髸?huì)發(fā)生變化而不作預(yù)先設(shè)定。（工作重心前移）,制定的方法,28,反向倒逼： 確定銷售價(jià)格水平； 確定利潤(rùn)要求； 反推計(jì)算成本水平。 目標(biāo)需經(jīng)過(guò)各方的討論、審批和正式發(fā)布 （必須經(jīng)公司決策部門(mén)審批）。,制定的方法,29

11、,水平恰當(dāng)：支持定位，提升價(jià)值；既有可行性，又具挑戰(zhàn)性；適當(dāng)考慮風(fēng)險(xiǎn)； 依據(jù)充分：產(chǎn)品定位支撐目標(biāo)數(shù)據(jù)；合理確定的前提條件：了解市場(chǎng)、結(jié)合產(chǎn)品，有充分的數(shù)據(jù)支持通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研和數(shù)據(jù)庫(kù)； 內(nèi)容具體明確：成本內(nèi)容明確（比如同樣是高檔，各人心目中可能不同）；考慮全面，不要漏項(xiàng)； 量化計(jì)算：盡可能有量化的計(jì)算，量?jī)r(jià)分離，而不是籠統(tǒng)的總數(shù)，便于今后的對(duì)比分析； 推行標(biāo)準(zhǔn)化：最好能結(jié)合公司產(chǎn)品特點(diǎn)，制定公司通用的標(biāo)準(zhǔn)和表格，各項(xiàng)目的不同點(diǎn)在局部作調(diào)整，可以節(jié)省時(shí)間，減少誤解； 強(qiáng)調(diào)考核作用：盡可能作為績(jī)效考核指標(biāo)；所有房地產(chǎn)公司都會(huì)做測(cè)算，只是沒(méi)有作為正式的目標(biāo)去執(zhí)行和監(jiān)控，沒(méi)有用成本目標(biāo)對(duì)控制結(jié)果進(jìn)行考核

12、。,制定的要求,30,1，某中學(xué)成本控制綱要：注意前期制定的過(guò)程、計(jì)劃和人員，如何調(diào)整 2，某中學(xué)成本測(cè)算：注意全成本的范圍，對(duì)產(chǎn)品的明確 3，某改建項(xiàng)目成本測(cè)算 4，成本目標(biāo)評(píng)審要點(diǎn),成本目標(biāo)制定案例,31,方式之二，按項(xiàng)目實(shí)體分解,方式之一，按合同計(jì)劃分解,方式之三，按考核責(zé)任分解,三種方式各有側(cè)重但又相互關(guān)聯(lián),成本目標(biāo)的分解,32,分解依據(jù)： 甲方的分包與采購(gòu)計(jì)劃 分解內(nèi)容： 總目標(biāo)分解為每個(gè)合同項(xiàng)的目標(biāo) 分解時(shí)間： 發(fā)展計(jì)劃完成后確定分解項(xiàng)及初步總目標(biāo)，設(shè)計(jì)階段完成各目標(biāo)值的確定，招標(biāo)簽約過(guò)程中調(diào)整（范圍調(diào)整）,方式之一：按合同計(jì)劃分解,各合同分解目標(biāo)也是招標(biāo)的評(píng)判依據(jù)之一,目的：及時(shí)

13、掌握實(shí)際發(fā)生成本，實(shí)施動(dòng)態(tài)監(jiān)控,2006-11-24,33,多層次、全方位計(jì)劃管理,一級(jí)計(jì)劃：項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃 總綱領(lǐng) 二級(jí)計(jì)劃：運(yùn)作實(shí)施計(jì)劃 控制 設(shè)計(jì)計(jì)劃管理：出圖計(jì)劃、定樣計(jì)劃 合約計(jì)劃管理：考察計(jì)劃、招標(biāo)、簽約計(jì)劃 項(xiàng)目計(jì)劃管理：隊(duì)伍、材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃 成本計(jì)劃管理：目標(biāo)、標(biāo)底、結(jié)算編制計(jì)劃 三級(jí)計(jì)劃：施工進(jìn)度計(jì)劃 實(shí)施,34,分解依據(jù)： 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容（設(shè)計(jì)圖紙及說(shuō)明）。 分解內(nèi)容： 總目標(biāo)分解為分部分項(xiàng)工程目標(biāo)；包括功能組件的劃分（專業(yè)與分項(xiàng)工程的劃分），可細(xì)到分棟分層分構(gòu)件。 分解時(shí)間： 概算或預(yù)算完成后分解，招標(biāo)簽約后及結(jié)算后對(duì)比分析。,方式之二：按工程實(shí)體分解,目的：成本數(shù)據(jù)合理性判定

14、,35,分解依據(jù)：部門(mén)或崗位成本管理職責(zé)及考核辦法。 分解內(nèi)容：總目標(biāo)分解為每個(gè)部門(mén)或崗位的成本管理指標(biāo), 以及輔助管理的工作要求。 分解時(shí)間：發(fā)展計(jì)劃完成后即可確定責(zé)任，具體數(shù)據(jù)在預(yù)算調(diào)整后固定。,方式之三：按考核責(zé)任分解,目的：落實(shí)成本責(zé)任考核,36,方式之三：按考核責(zé)任分解,37,策劃階段,項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告,設(shè)計(jì)階段,圖紙、選材用料、設(shè)備選型,總成本測(cè)算,成本預(yù)控目標(biāo),分判計(jì)劃 項(xiàng)目組建,方案初步施工圖,分項(xiàng)成本測(cè)算、概算、預(yù)算,成本目標(biāo),成本目標(biāo)調(diào)整,成本動(dòng)態(tài),按責(zé)任分解,按合同分解,按實(shí)體分解,成本目標(biāo)分解過(guò)程,成本目標(biāo)的分解案例,38,1，按招標(biāo)和合同項(xiàng)分解： 2，按科目細(xì)分： 3，責(zé)

15、任劃分：,成本目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的方法,39,控制產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，落實(shí)到設(shè)計(jì)、選型與合約中：在設(shè)計(jì)和合約中體現(xiàn)甲方的意圖，保證設(shè)計(jì)和施工的成果不會(huì)出現(xiàn)定位和檔次上的偏差；產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)導(dǎo)致目標(biāo)的落實(shí)，使預(yù)測(cè)成本分塊、分步變?yōu)閷?shí)際成本； 技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的手段保證目標(biāo)實(shí)現(xiàn)：充分掌握技術(shù)與市場(chǎng)，保證經(jīng)濟(jì)適用性； 加強(qiáng)過(guò)程控制：既要有完整的流程，更要強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目操作團(tuán)隊(duì)的成本意識(shí)與溝通，對(duì)產(chǎn)品和技術(shù)的控制與對(duì)成本的控制同步實(shí)現(xiàn)；這里所謂成本意識(shí)就是要考慮性價(jià)比； 實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控，預(yù)測(cè)可能變化：重視動(dòng)態(tài)監(jiān)控的環(huán)節(jié)（招標(biāo)、變更、結(jié)算）與利用相應(yīng)的工具（軟件與報(bào)表）； 偏差調(diào)整與內(nèi)部平衡：調(diào)整也是一種落實(shí)，關(guān)鍵是要心中有數(shù)，調(diào)整的

16、原因、內(nèi)容、幅度、產(chǎn)生的影響等；調(diào)整的對(duì)象包括成本目標(biāo)、實(shí)施方案和利潤(rùn)預(yù)期；調(diào)整提出原則：誰(shuí)主張，誰(shuí)舉證； 過(guò)程與結(jié)果的全面考核：明確考核的對(duì)象、要求、指標(biāo)。,成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)案例,40,1，月報(bào)表： 2，每月變更匯總： 3，調(diào)整所需文件： 4，后評(píng)估報(bào)告,小結(jié),41,1，成本目標(biāo)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié) 事前有目標(biāo)：項(xiàng)目總成本目標(biāo)及分解 事中有監(jiān)控：月報(bào)表 事后有分析：后評(píng)估報(bào)告 目標(biāo)管理兩階段：招標(biāo)前產(chǎn)品控制為主，招標(biāo)后以動(dòng)態(tài)監(jiān)控為主； 成本控制始終圍繞產(chǎn)品與市場(chǎng) 2，如何著手開(kāi)展目標(biāo)管理 建立科目，結(jié)合合同策劃； 制定目標(biāo)：方案、擴(kuò)初、施工圖階段 每月專人負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)成本變更（針對(duì)每個(gè)合同） 出成本月報(bào)

17、，數(shù)據(jù)及分析、建議 對(duì)數(shù)據(jù)的及時(shí)性進(jìn)行考核要求,內(nèi)容大綱,42,樹(shù)立統(tǒng)一的成本管理理念 成本控制基本方法目標(biāo)管理詳解 建立多層次的成本管理體系 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程成本控制要點(diǎn),2006-11-24,43,房地產(chǎn)成本管理體系的建立,房地產(chǎn)企業(yè)管控模式與成本管理 企業(yè)成本管理體系的基本內(nèi)容 成本管理的組織管理系統(tǒng) 成本管理的業(yè)務(wù)管理規(guī)范 成本管理運(yùn)營(yíng)流程系統(tǒng) 成本管理的評(píng)價(jià)系統(tǒng),房地產(chǎn)企業(yè)管控模式與成本管理,44,集團(tuán)公司的管控模式 運(yùn)營(yíng)管控：組織與項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的環(huán)節(jié) 戰(zhàn)略管控：主要資源：人、財(cái)、項(xiàng)目 財(cái)務(wù)管控 ：投資與財(cái)務(wù),單一公司的管控模式 職能式管控：業(yè)務(wù)職能部門(mén)為主導(dǎo) 矩陣式管控：業(yè)務(wù)職能部

18、門(mén)與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程相互平衡 項(xiàng)目制管控：以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程為主導(dǎo),45,類 型,職能管理型,矩陣式管理型,開(kāi)發(fā),設(shè)計(jì),工程,銷售,職責(zé)分工,開(kāi)發(fā),設(shè)計(jì),工程,銷售,項(xiàng)目部,項(xiàng)目部只負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場(chǎng)管理部門(mén),項(xiàng)目部成為項(xiàng)目執(zhí)行的負(fù)責(zé)主體，職能部門(mén)成為資源提供、建議與監(jiān)督主體,優(yōu)點(diǎn),對(duì)項(xiàng)目環(huán)境的反應(yīng)較慢；需要高層協(xié)調(diào)工作多，容易形成決策堆積,員工介入雙重職權(quán)之中，需要公司良好的人際關(guān)系和全面的培訓(xùn),實(shí)施條件,項(xiàng)目數(shù)量少，特定區(qū)域經(jīng)營(yíng) 客戶定位專一，項(xiàng)目實(shí)施環(huán)境不確定性低 公司高層介入項(xiàng)目協(xié)調(diào)工作,項(xiàng)目數(shù)量較多，需要人才共享，不適用于全國(guó)經(jīng)營(yíng) 客戶較穩(wěn)定，但不確定性較高的項(xiàng)目環(huán)境 公司有專業(yè)技能提升要求,項(xiàng)目

19、管理型,項(xiàng)目公司或項(xiàng)目部,開(kāi)發(fā),設(shè)計(jì),工程,銷售,項(xiàng)目公司成為開(kāi)發(fā)工作的全權(quán)負(fù)責(zé)主體,項(xiàng)目執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)較大；不利于公司職能知識(shí)積累和專業(yè)化發(fā)展,跨多個(gè)地域經(jīng)營(yíng)或客戶需求變化多項(xiàng)目管理 前期的客戶定位非常準(zhǔn)確 更強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目產(chǎn)品對(duì)客戶需求滿足程度,項(xiàng)目部,缺點(diǎn),職能部門(mén)內(nèi)部實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì),對(duì)項(xiàng)目環(huán)境反應(yīng)迅速，便于實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目產(chǎn)品的創(chuàng)新和技術(shù)專業(yè)化的提升,對(duì)項(xiàng)目環(huán)境反應(yīng)靈敏，清晰的產(chǎn)品責(zé)任，容易達(dá)到客戶的滿意,單一公司的管控模式,集團(tuán)公司的管控模式,2006-11-24,46,47,形成過(guò)程：項(xiàng)目公司區(qū)域集團(tuán) 確立依據(jù)：集團(tuán)與分公司的管控模式 授權(quán)程度：先集權(quán)、后放權(quán),集團(tuán)公司的成本管理模式確立,集團(tuán)公司的成本

20、管理模式案例1,48,管理職能： 經(jīng)營(yíng)層面：立項(xiàng)與資金審批，經(jīng)營(yíng)目標(biāo)確定（集團(tuán)確定收益要求及時(shí)間） 管理層面：人力資源與考核（針對(duì)下派人員，包括總經(jīng)理、總監(jiān)、建筑、財(cái)務(wù)、成本部經(jīng)理；學(xué)生招聘與培養(yǎng)）；統(tǒng)一架構(gòu)、管理制度與流程、作業(yè)指導(dǎo)； 業(yè)務(wù)層面：管理、監(jiān)控與服務(wù),（案例1業(yè)務(wù)管理定位）,集團(tuán)公司的成本管理模式案例1,49,具體操作： 目標(biāo)評(píng)審（立項(xiàng)及方案階段審批） 動(dòng)態(tài)監(jiān)控（集團(tuán)成本月報(bào)） 參與重大招標(biāo) 戰(zhàn)略采購(gòu)（與技術(shù)部協(xié)作） 地區(qū)成本基準(zhǔn)（考察分析，與地方一起） 標(biāo)準(zhǔn)合同、招標(biāo)文件 成本控制研究（設(shè)計(jì)階段、含鋼量） 信息化平臺(tái)建設(shè)與推廣 分公司年度月度檢查評(píng)分,（案例1業(yè)務(wù)管理定位）,（

21、案例2綜合管理定位）,50,管理職能： 經(jīng)營(yíng)層面：立項(xiàng)與資金審批 管理層面：人力資源（強(qiáng)勢(shì)管理）與考核（ 一年一次 全集團(tuán)公開(kāi)排名，具體分公司自己考核）；統(tǒng)一架構(gòu)、管 理制度與流程、作業(yè)指導(dǎo)； 業(yè)務(wù)層面：服務(wù)與指導(dǎo),集團(tuán)公司的成本管理模式案例2,（案例2綜合管理定位）,51,具體操作： 綜合成本管理（項(xiàng)目成本監(jiān)控，16個(gè)公司*3-4項(xiàng)/公司， 按區(qū)域分工，月報(bào)表） 戰(zhàn)略采購(gòu)（配合專業(yè)采購(gòu)部門(mén)的評(píng)標(biāo)分析） 造價(jià)管理（清單招標(biāo)，戰(zhàn)略咨詢公司，造價(jià)研究，案例 分析） 到分公司隨機(jī)抽查 目標(biāo)不審批（集團(tuán)只管何時(shí)定目標(biāo)，修訂是否按程 序），只審核（專業(yè)參謀保證利潤(rùn)） 總之，分公司做事，集團(tuán)看方向；業(yè)務(wù)對(duì)

22、接，沒(méi)有管理 對(duì)接關(guān)系,集團(tuán)公司的成本管理模式案例2,成本管理的基本內(nèi)容,52,機(jī)構(gòu)組織 （架構(gòu)、崗位與職責(zé)）,目標(biāo)制定,招標(biāo)合約,結(jié)算分析,運(yùn)營(yíng)流程管理：項(xiàng)目成本全過(guò)程動(dòng)態(tài)控制,評(píng)價(jià)體系 （數(shù)據(jù)、工具與標(biāo)準(zhǔn)）,業(yè)務(wù)管理：四個(gè)重點(diǎn)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié),業(yè)務(wù)規(guī)范 （制度、規(guī)定與細(xì)則）,變更簽證,三個(gè)基本面,四個(gè)重點(diǎn),一條主線,企業(yè)成本管理體系的基本內(nèi)容,企業(yè)成本管理體系的基本內(nèi)容,53,成本管理體系的四個(gè)子系統(tǒng),成本管理的組織管理系統(tǒng),54,組織管理系統(tǒng)的三項(xiàng)內(nèi)容 組織架構(gòu)：部門(mén)設(shè)置及管轄關(guān)系，崗位設(shè)定及人員編制 職責(zé)劃分：部門(mén)職能與崗位職責(zé) 權(quán)限分配：業(yè)務(wù)審批權(quán)限，行政審批權(quán)限,成本管理組織架構(gòu)與人員配置

23、（非集團(tuán)公司）,2006-11-24,55,成本管理組織架構(gòu),采購(gòu)及招標(biāo)管理,人員：分專業(yè),分項(xiàng)目負(fù)責(zé),采購(gòu)部,成本目標(biāo)管理,公司分管領(lǐng)導(dǎo),現(xiàn)場(chǎng)成本控制,供方管理,合同管理,招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組,成本管理中心,成本管理部門(mén)職職能,56,各企業(yè)部門(mén)的名稱和職責(zé)劃分往往不同（預(yù)算部，成本部，材料部，采購(gòu)部，合約部，工程部，商務(wù)部，但基本管理與業(yè)務(wù)工作內(nèi)容必須齊全，才能達(dá)到精細(xì)化管理要求。,成本管理崗位職責(zé),成本部經(jīng)理崗位職責(zé) 預(yù)算工程師崗位職責(zé) 采購(gòu)部經(jīng)理崗位職責(zé) 合約工程主管崗位職責(zé) 合約物資主管崗位職責(zé) 合約營(yíng)銷主管崗位職責(zé) 成本管理事務(wù)員崗位職責(zé),57,成本管理權(quán)限劃分,58,成本管理權(quán)限劃分 招標(biāo)

24、采購(gòu)事務(wù)權(quán)限劃分 規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)與合約權(quán)限劃分 營(yíng)銷事務(wù)招標(biāo)與合約權(quán)限劃分 工程合約與招標(biāo)權(quán)限劃分,成本管理的業(yè)務(wù)管理規(guī)范,59,成本管理的業(yè)務(wù)管理規(guī)范分類,關(guān)于管理規(guī)范分類的說(shuō)明,60,制度 也可稱為：條例、規(guī)章 規(guī)定 也可稱為：規(guī)則、準(zhǔn)則、原則、規(guī)范、規(guī)程 細(xì)則 也可稱為：方法、辦法、指引 （指引與程序一般質(zhì)量管理體系中專指描述流程的企業(yè)公文）,成本管理的業(yè)務(wù)管理規(guī)范,2006-11-24,61,成本管理制度 目標(biāo)成本管理規(guī)定 招標(biāo)管理規(guī)定 合同管理規(guī)定 供方管理規(guī)定 采購(gòu)管理規(guī)定 工程預(yù)結(jié)算管理規(guī)定 設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證實(shí)施細(xì)則 付款管理規(guī)定 成本資料管理規(guī)定,成本管理的業(yè)務(wù)管理規(guī)范,62,

25、房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)流程管理是以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈（value chain)為主導(dǎo)展開(kāi)的，跨部門(mén)、橫向交叉的運(yùn)營(yíng)流程管理促進(jìn)作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化，提高工作效率，成本管理的運(yùn)營(yíng)流程管理是其中的重要組成部分。,成本管理的運(yùn)營(yíng)流程系統(tǒng),基于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈運(yùn)營(yíng)流程系統(tǒng),2006-11-24,63,案例流程全景,基于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈運(yùn)營(yíng)流程系統(tǒng),64,業(yè)務(wù)流程 業(yè)務(wù)流程是指產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)流程,例如: 市場(chǎng)調(diào)研流程 產(chǎn)品開(kāi)發(fā)流程 施工管理流程 銷售流程 包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)生收益的核心作業(yè),管理支持流程 支持流程為其它流程提供基本的框 架和底層基礎(chǔ) 沒(méi)有這些管理支持流程,核心流程不 可能有效運(yùn)作,客 戶,設(shè)計(jì) 階段 流程,策劃 階段 流

26、程,發(fā)包 階段 流程,施工 階段 流程,立項(xiàng) 階段 流程,成本管理流程,人力資源管理流程,財(cái)務(wù)預(yù)算流程,竣工 階段 流程,流程清單,成本管理運(yùn)營(yíng)流程系統(tǒng)案例,65,案例1流程圖,案例2流程關(guān)鍵點(diǎn)的詳細(xì)描述,案例3作業(yè)表單,66,目的與作用 內(nèi)容與形式 建立及維護(hù) 注意的問(wèn)題,【思考與研討：本公司房地產(chǎn)管理的基本標(biāo)準(zhǔn)是什么？有何量化的衡量與評(píng)價(jià)指標(biāo)？ 】,成本管理的評(píng)價(jià)系統(tǒng),目的與作用,67,目的 掌握市場(chǎng)信息 積累經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù) 匯總公司資源 沉淀業(yè)務(wù)知識(shí) 衡量工作成效 作用 保證公司的成本管理水平穩(wěn)定、提升,內(nèi)容與形式,68,主要內(nèi)容 成本管理數(shù)據(jù)庫(kù) 成本管理考核指標(biāo),69,成本管理數(shù)據(jù)庫(kù)包括成本

27、管理標(biāo)準(zhǔn)（供方、法規(guī)合同、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)）與成本指標(biāo) 成本指標(biāo)不僅包括經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（價(jià)的指標(biāo)，即成本數(shù)據(jù)），還應(yīng)包括技術(shù)指標(biāo)（量的指標(biāo)）；定額也是一種成本數(shù)據(jù)庫(kù)；甲方定額就是技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 成本數(shù)據(jù)內(nèi)容很多，概括為三個(gè)層次的成本數(shù)據(jù)：項(xiàng)目及單體、分部分項(xiàng)及專項(xiàng)工程、人材機(jī)及設(shè)備 成本數(shù)據(jù)的相關(guān)信息也要同時(shí)記載：時(shí)間、技術(shù)特征、來(lái)源，充分反映市場(chǎng)和產(chǎn)品的特征,成本管理數(shù)據(jù)庫(kù)的主要內(nèi)容,數(shù)據(jù)庫(kù)內(nèi)容與形式,70,主要形式 用工具軟件：EXCEL，AEECSS等，形成固定的表格模版； 管理軟件：通用、定制 （如萬(wàn)科、金地、招商） 形式的選擇 根據(jù)公司的管理現(xiàn)狀和需要 區(qū)分管理類軟件和信息類軟件 結(jié)合具體業(yè)務(wù)流程和

28、管理特征 盡可能集成，防止重復(fù)勞動(dòng),數(shù)據(jù)庫(kù)的建立與維護(hù),71,工作內(nèi)容 -建立制度與規(guī)范，制定成本管理數(shù)據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)與分類；分析整理（BCIS的方法）；錄入與維護(hù) 工作時(shí)間 -在幾個(gè)節(jié)點(diǎn)上進(jìn)行：調(diào)研、詢價(jià)、招標(biāo)、合同、結(jié)算；最好能與工作過(guò)程結(jié)合而不是做為額外的工作 工作人員 -專職或?qū)I(yè)人員，二者結(jié)合,72,成本管理考核指標(biāo),73,1，相關(guān)制度： 2，分析表格 3，成本管理信息庫(kù)：檢索、供方、法規(guī) 4，成本數(shù)據(jù)庫(kù)：?jiǎn)蝺r(jià)庫(kù)ACCESS， 電梯EXCEL,成本管理的評(píng)價(jià)系統(tǒng)案例,內(nèi)容大綱,74,樹(shù)立統(tǒng)一的成本管理理念 成本控制基本方法目標(biāo)管理詳解 建立多層次的成本管理體系 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程成本控制

29、要點(diǎn),2006-11-24,75,房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程成本控制要點(diǎn),立項(xiàng)階段成本控制 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制 招標(biāo)階段成本控制 施工階段成本控制 結(jié)算階段成本控制 營(yíng)銷階段成本控制,開(kāi)發(fā)各階段的成本控制要點(diǎn),76,通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)各個(gè)開(kāi)發(fā)階段作業(yè)過(guò)程進(jìn)行成本控制，實(shí)現(xiàn)降低成本的目的。,成本全過(guò)程動(dòng)態(tài)控制一條線,77,開(kāi)發(fā)各階段的成本控制要點(diǎn),立項(xiàng)階段成本控制,78,項(xiàng)目立項(xiàng)階段需對(duì)項(xiàng)目發(fā)展成本客觀、全 面、準(zhǔn)確地估算： 充分考慮項(xiàng)目的不確定性； 合理確定估算基礎(chǔ)； 合理預(yù)計(jì)工程量和工程綜合單價(jià)； 謹(jǐn)慎預(yù)測(cè)新項(xiàng)目成本。,立項(xiàng)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn),2006-11-24,79,立項(xiàng)階段成本控制,80,實(shí)例 成

30、本調(diào)研報(bào)告模板 開(kāi)發(fā)成本測(cè)算表,規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制,81,規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制所占權(quán)重最大 在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段進(jìn)行成本控制是實(shí)現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，可以最大限度的減少事后變動(dòng)帶來(lái)的成本。 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制過(guò)程 以經(jīng)濟(jì)合理性最大為原則，周密規(guī)劃，科學(xué)討論，嚴(yán)格審批。,規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn),82,規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)（續(xù)）,83,規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)（續(xù)）,84,規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制,85,實(shí)例 限額設(shè)計(jì)控制表 價(jià)值分析模板 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)優(yōu)化流程,設(shè)計(jì)方案優(yōu)化（例）,86,基本定義： 通過(guò)在設(shè)計(jì)過(guò)程中對(duì)設(shè)計(jì)的中間結(jié)果進(jìn)行功能及成本的評(píng)估，對(duì)整體設(shè)計(jì)思路或局部做法、材料選用進(jìn)行檢查、比較、

31、改進(jìn)，獲得更滿意性價(jià)比的設(shè)計(jì)成果。 范圍： 所有設(shè)計(jì)方案土方、基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、外立面、門(mén)窗、精裝修、智能化、室外管網(wǎng)、道路、景觀，等等。 實(shí)施： 組織保證：成立項(xiàng)目設(shè)計(jì)小組，包括設(shè)計(jì)、工程、項(xiàng)目等專業(yè)工程師及成本人員，綜合控制設(shè)計(jì)成果。 準(zhǔn)備階段：分項(xiàng)目，按出圖計(jì)劃，編制項(xiàng)目總體方案優(yōu)化的時(shí)間計(jì)劃。收集類似項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)做法及數(shù)據(jù)，作為方案比較的參照物。 事前控制：設(shè)計(jì)合約的簽訂，包括限額設(shè)計(jì)的指標(biāo)、過(guò)程配合條款、獎(jiǎng)罰條款。設(shè)計(jì)小組與設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)組的聯(lián)系電話互換。 事中控制：貼身跟進(jìn)、典型測(cè)算，修改建議。 事后反饋：預(yù)算指標(biāo)、檢查調(diào)整，落實(shí)獎(jiǎng)罰。,設(shè)計(jì)方案優(yōu)化（例）,87,特別注意： 方案優(yōu)化省錢 方案優(yōu)

32、化降低品質(zhì) 方案優(yōu)化要兼顧效果、質(zhì)量、成本、實(shí)施,設(shè)計(jì)方案優(yōu)化（例）,88,前提： 建筑體型看似復(fù)雜 設(shè)計(jì)院習(xí)慣性的保守設(shè)計(jì) 目的： 確保項(xiàng)目結(jié)構(gòu)鋼含量、砼含量合理經(jīng)濟(jì)； 確保項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)計(jì)合理、經(jīng)濟(jì)； 減少圖紙錯(cuò)誤。,結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案優(yōu)化,設(shè)計(jì)方案優(yōu)化（例）,89,結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案優(yōu)化,廣州萬(wàn)科城市花園設(shè)計(jì)指標(biāo)控制表,控制要點(diǎn)： 工程部配置結(jié)構(gòu)工程師，專業(yè)進(jìn)行結(jié)構(gòu)優(yōu)化工作。 必須設(shè)立含量指標(biāo)及獎(jiǎng)罰條款。,設(shè)計(jì)方案優(yōu)化（例）,90,控制要點(diǎn)： 計(jì)劃管理 定期例會(huì)協(xié)調(diào) 對(duì)設(shè)計(jì)院過(guò)程管理 測(cè)算 基礎(chǔ)成本應(yīng)綜合考慮地基處理及承臺(tái) 到設(shè)計(jì)院與設(shè)計(jì)師直接溝通，準(zhǔn)確、迅速提供梁、板、柱數(shù)據(jù) 橫向比較分析,結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案優(yōu)化,設(shè)計(jì)方案優(yōu)化（例）,91,控制要點(diǎn)： 快速反饋預(yù)算指標(biāo) 如果分段出圖，則分段提供預(yù)算數(shù)據(jù) 獎(jiǎng)罰措施兌現(xiàn) 圖紙會(huì)審盡快完成,結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案優(yōu)化,招標(biāo)階段成本控制,92,招標(biāo)階段要把握兩點(diǎn)： 標(biāo)書(shū)制訂逐步實(shí)施工程量清單招標(biāo)。 評(píng)標(biāo)合理低價(jià)中標(biāo)原則。 材料及設(shè)備采購(gòu)成本控制的核心要素是： 市場(chǎng)信息和采購(gòu)招標(biāo) 在市場(chǎng)上篩選最佳性價(jià)比的材料和設(shè)備，通過(guò)規(guī)范