商業(yè)地產(chǎn)、城市綜合體項(xiàng)目策劃定位任務(wù)書

1、商業(yè)地產(chǎn)、城市綜合體開發(fā)項(xiàng)目整體策劃定位任務(wù)書說明：該部分研究將從城市發(fā)展、區(qū)域升級及市場角度形成項(xiàng)目整體定位及未來發(fā)展戰(zhàn)略，并根據(jù)區(qū)域的環(huán)境條件、交通條件、產(chǎn)業(yè)影響、配套成熟度、拆遷等要素對地塊價(jià)值進(jìn)行分析，結(jié)合xxxx及區(qū)域房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及未來趨勢，提出符合市場的整體產(chǎn)品定位及功能分區(qū)建議，在此基礎(chǔ)上指導(dǎo)項(xiàng)目規(guī)劃功能布局和指標(biāo)調(diào)整建議。內(nèi)容包含不限于以下要求內(nèi)容：項(xiàng)目概況：見附件第一階段整體策劃定位：（工作時(shí)間：簽訂合同之日起70日內(nèi)完成，含節(jié)假日）1. 城市及區(qū)域發(fā)展分析。1) 西南區(qū)域及貴州省經(jīng)濟(jì)、政策、人口、規(guī)劃發(fā)展分析（對xxxx市的影響）2) xxxx及項(xiàng)目區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r分

2、析 3) xxxx及區(qū)域人口數(shù)量、生活水平分析 4) xxxx及區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)布局分析 5) 城市政策及政府導(dǎo)向研究（包括不局限于土地政策、稅收政策、金融政策及房地產(chǎn)政策）6) 城市規(guī)劃、基礎(chǔ)及配套設(shè)施、交通分析7) 城市發(fā)展趨勢判斷（結(jié)合國際、國內(nèi)案例） 8) 區(qū)域規(guī)劃發(fā)展研究及機(jī)遇分析 9) 項(xiàng)目在城市發(fā)展中的機(jī)會研判2. 宏觀房地產(chǎn)市場分析1) xxxx房地產(chǎn)市場發(fā)展總體概況 城市房地產(chǎn)發(fā)展階段及未來發(fā)展趨勢 發(fā)展格局 房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)分析（開工量、竣工量、銷售量及供應(yīng)量） 市場總體供求狀況分析 （含各產(chǎn)品類型供需） 土地市場供需分析 （含未來2-3年區(qū)域內(nèi)可供土地狀況分析） 政策分析

3、 2) 住宅市場分析 住宅市場分布格局 土地及市場供應(yīng)狀況 價(jià)格水平分析 去化情況分析 產(chǎn)品分析 客戶分析 項(xiàng)目住宅市場機(jī)遇研判 3) 商業(yè)市場分析 商圈格局分析 商業(yè)發(fā)展水平及趨勢分析 市場商業(yè)體量分析 未來潛在供應(yīng)分析 消費(fèi)者特征分析 租金及價(jià)格水平分析 業(yè)態(tài)分析 典型商業(yè)項(xiàng)目分析 項(xiàng)目商業(yè)市場機(jī)遇研判 4) 寫字樓市場分析 寫字樓市場發(fā)展水平分析 市場供應(yīng)和去化情況分析 價(jià)格及租金情況分析 入駐率分析 客戶特征分析 未來供求情況分析 產(chǎn)品水平分析 項(xiàng)目商務(wù)市場機(jī)遇研判 5) 公寓市場分析 公寓產(chǎn)品供應(yīng)分析（soho 公寓、酒店式公寓、商務(wù)公寓） 價(jià)格及去化情況分析 客戶分析 商務(wù)公寓產(chǎn)品

4、用途分析（自住、辦公、小酒店等） 未來潛在供應(yīng)分析 項(xiàng)目公寓市場機(jī)遇研判 6) 酒店市場分析 酒店市場特征分析 酒店客群分析（旅游客群、會展客群、商務(wù)客群） 國內(nèi)外知名酒店品牌管理公司進(jìn)入度分析 價(jià)格分析 入住率分析 未來供應(yīng)情況分析 項(xiàng)目酒店市場機(jī)遇研判 3. xxxx典型競爭項(xiàng)目分析 1) 典型競爭項(xiàng)目界定2) 典型競爭項(xiàng)目總體概況 3) 競爭項(xiàng)目市場定位分析 4) 競爭項(xiàng)目開發(fā)模式分析 （包含經(jīng)營模式、融資模式、自持資產(chǎn)管理模式的分析）5) 成本情況分析6) 開發(fā)節(jié)奏分析 7) 產(chǎn)品特征分析 （規(guī)劃布局，體量情況及配比，產(chǎn)品形態(tài)及風(fēng)格，樓型分析：標(biāo)準(zhǔn)層、層數(shù)及層高，戶型，產(chǎn)品配置等）8)

5、 銷售情況分析（各類產(chǎn)品去化）9) 客戶構(gòu)成及特征分析 10) 未來供應(yīng)情況分析 11) 本項(xiàng)目競爭市場機(jī)遇研判12) 示范區(qū)（示范園林、售房部、樣板間）研究13) 核心競爭力及可借鑒點(diǎn)分析4. 項(xiàng)目本體條件解析 1) 區(qū)位條件 項(xiàng)目指標(biāo)：規(guī)模、技術(shù)指標(biāo)、公建配套等 土地現(xiàn)狀、地質(zhì)地貌等 項(xiàng)目內(nèi)部附著物 區(qū)域四至 交通聯(lián)系 拆遷情況 2) 資源盤點(diǎn) 區(qū)域節(jié)點(diǎn)、標(biāo)志物、邊界 區(qū)域周邊及區(qū)域內(nèi)部主要道路分布及道路規(guī)劃狀況 自然資源 人文資源 配套資源3) 地塊價(jià)值分析 文化、歷史價(jià)值 社會價(jià)值 城市價(jià)值 商業(yè)價(jià)值 商務(wù)價(jià)值 居住價(jià)值 產(chǎn)業(yè)價(jià)值 其他價(jià)值點(diǎn)4) 區(qū)域人口分析 近郊人口：主要對本項(xiàng)目周

6、邊按照3或者5公里范圍，分析人口規(guī)模、人口結(jié)構(gòu)、消費(fèi)能力等，并對未來人口發(fā)展情況進(jìn)行預(yù)測 遠(yuǎn)郊人口：項(xiàng)目作為目的性消費(fèi)項(xiàng)目，未來可能吸引的客群分析5) 區(qū)域產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀 主要對本項(xiàng)目現(xiàn)有區(qū)域內(nèi)部產(chǎn)業(yè)進(jìn)行研究，判斷其可能產(chǎn)生的影響，并評估在未來發(fā)展中的作用。6) 項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)判斷 主要根據(jù)開發(fā)商以及政府的要求，對本項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)進(jìn)行識別 5. 項(xiàng)目開發(fā)案例研究與借鑒 （國內(nèi)國際案例不少于5個(gè)）1) 案例選擇說明2) 案例總體概況 3) 案例總體定位 4) 案例開發(fā)節(jié)奏、盈利模式分析（包含經(jīng)營模式、融資模式、自持資產(chǎn)管理模式的分析）5) 案例成功關(guān)鍵因素分析 6) 案例總體規(guī)劃、指標(biāo)分析 7) 功能布局

7、分析 8) 案例物業(yè)類型及功能指標(biāo)占比分析 9) 案例項(xiàng)目對城市發(fā)展的積極作用與意義分析 10) 案例借鑒意義分析 （以上內(nèi)容形成市場整體研究報(bào)告）6. 專題研究1) xxxx民俗文化及消費(fèi)文化專題研究（可運(yùn)用于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)之中）2) 都市旅游發(fā)展專題研究3) 房地產(chǎn)綠色生態(tài)及智能化發(fā)展專題研究4) 產(chǎn)業(yè)基地（平臺）模式專題研究（可運(yùn)用于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)之中）5) 拆遷方案專題研究（拆遷難易度分析，理想拆遷次序分析，綜合拆遷建議，回遷建議等）6) 標(biāo)志性建筑（含超高層）專題研究主要對xxxx全部標(biāo)志性建筑進(jìn)行研究，同時(shí)結(jié)合其他城市典型案例，提煉出標(biāo)志性建筑產(chǎn)品特征、發(fā)展趨勢、當(dāng)?shù)匦枨?、市場指?biāo)

8、、投入回報(bào)等，針對性的提出本項(xiàng)目標(biāo)志性物業(yè)開發(fā)建議。7) 家居市場升級改造研究（主要對國內(nèi)家居專業(yè)市場優(yōu)秀案例）研究其發(fā)展模式及特點(diǎn)研究功能及業(yè)態(tài)情況xxxx家居市場進(jìn)行整體研判，研究xxxx市場家居市場消費(fèi)特征對本項(xiàng)目紅星美凱龍項(xiàng)目改造提供針對性建議8) 花鳥魚蟲市場改造專題研究主要對本項(xiàng)目內(nèi)花鳥蟲魚市場進(jìn)行詳細(xì)分析，并結(jié)合國內(nèi)外典型改造案例，提出本項(xiàng)目改造建議。9) 山體利用專項(xiàng)研究主要對本項(xiàng)目山體資源進(jìn)行專項(xiàng)分析，并結(jié)合國內(nèi)外主要大型項(xiàng)目山體資源利用案例，提出本項(xiàng)目山體利用建議。10) 工業(yè)遺址改造專題研究主要對國內(nèi)外典型工業(yè)遺址改造項(xiàng)目進(jìn)行研究分析，判斷其成功要素及需具備的發(fā)展條件，并

9、結(jié)合本項(xiàng)目工業(yè)遺址情況，提出具體的改造建議。11) 交通利用專題研究（案例研究，提煉要點(diǎn)，包括輕軌、道路對本項(xiàng)目的影響，要提出適用本項(xiàng)目的解決方法）主要對大型項(xiàng)目交通解決方案進(jìn)行專題研究，提出成功交通解決的方式，對本項(xiàng)目交通解決方案提供參考。12) xxxx商業(yè)商家及消費(fèi)者需求專題調(diào)研（訪談、問卷）13) xxxx住宅客戶需求專題調(diào)研（訪談、問卷）14) xxxx商務(wù)客戶需求專題調(diào)研（訪談、問卷）（以上內(nèi)容形成專題研究報(bào)告）7. 項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略研究 1) 項(xiàng)目整體定位 2) 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 3) 新產(chǎn)業(yè)策劃定位4) 項(xiàng)目主題定位5) 物業(yè)配比（體量）定位6) 商業(yè)定位 商業(yè)市場定位 客戶

10、定位 形象定位 主題及功能定位 形態(tài)建議及業(yè)態(tài)配比 運(yùn)營模式7) 住宅定位 住宅市場定位 客戶定位 形象定位 主題及功能定位 形態(tài)建議及業(yè)態(tài)配比8) 寫字樓定位 寫字樓市場定位 檔次定位 客戶定位 形象定位 主題及功能定位 形態(tài)建議及業(yè)態(tài)配比 運(yùn)營模式9) 公寓定位 公寓市場定位 客戶定位 形象定位 主題及功能定位 形態(tài)建議及業(yè)態(tài)配比10) 酒店定位 酒店市場定位 形象定位 主題及功能定位 形態(tài)建議及業(yè)態(tài)配比 運(yùn)營模式及品牌建議8. 項(xiàng)目規(guī)劃及指標(biāo)調(diào)整建議 1) 項(xiàng)目總體規(guī)劃調(diào)整建議 2) 功能布局調(diào)整建議3) 業(yè)態(tài)組合篩選及建議 4) 各物業(yè)選址及分布建議 5) 核心項(xiàng)目選擇及選址建議（包含

11、標(biāo)志性、主題性、拉動性、特殊性、節(jié)點(diǎn)性物業(yè)） 6) 指標(biāo)調(diào)整建議 容積率 各物業(yè)功能配比建議 各物業(yè)體量建議（住宅、寫字樓、商業(yè)、公寓、 酒店） 核心項(xiàng)目體量建議（主要包括公建類項(xiàng)目及其他配套項(xiàng)目） 7) 交通組織建議8) 整體景觀概念及各物業(yè)類型景觀概念9. 項(xiàng)目開發(fā)模式及策略建議 1) 借鑒成功案例開發(fā)模式提出本項(xiàng)目開發(fā)模式建議（含方式方法、投資、資金、利潤等）2) 項(xiàng)目地塊開發(fā)難易度及項(xiàng)目拆遷方案分析建議 3) 項(xiàng)目總體開發(fā)分期 （充分考慮項(xiàng)目融資、拆遷時(shí)序、開發(fā)、銷售、回遷等各項(xiàng)開發(fā)模式，要有總盤策劃思路）4) 項(xiàng)目開發(fā)周期 5) 各開發(fā)分期核心問題及目標(biāo)體系建立 6) 產(chǎn)品分期策略

12、7) 配套分期策略 8) 各物業(yè)分期開發(fā)體量及節(jié)奏 10. 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算 （多方案對比，經(jīng)濟(jì)測算要一級、二級聯(lián)動起來測算）1)2)3) 待添加的隱藏文字內(nèi)容2測算基礎(chǔ)分析 4) 成本分析 5) 產(chǎn)品價(jià)值估算分析6) 項(xiàng)目投資及收益估算 7) 項(xiàng)目盈利能力分析 8) 項(xiàng)目總成本利潤率 9) 項(xiàng)目總投資利潤率 10) 內(nèi)部收益率 11) 動態(tài)回收期分析 12) 敏感性分析 13) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析14) 投資期內(nèi)現(xiàn)金流量分析（包括每年的開工、竣工體量的計(jì)劃；每年的拆遷投入、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)、建安、配套、開發(fā)間接費(fèi)等資金投入安排；各期銷售回款計(jì)劃；稅收籌劃；總體資金平衡表，結(jié)合整個(gè)公司資金情況，列示各期資

13、金的需求缺口及融資途徑）11. 一期開發(fā)策略及產(chǎn)品建議1) 啟動期整體策略建議2) 回遷物業(yè)方案建議3) 示范區(qū)（售樓處及景觀）方案建議4) 首期物業(yè)方案(建議商業(yè)類型)及產(chǎn)品建議（以上內(nèi)容形成整體策劃定位報(bào)告一期開發(fā)策略及產(chǎn)品建議）第二階段設(shè)計(jì)顧問：（工作時(shí)間：視設(shè)計(jì)工作進(jìn)度） 本階段重點(diǎn)解決問題：整體定位以及規(guī)劃調(diào)整建議落到實(shí)，把控規(guī)劃過程1. 設(shè)計(jì)開始前階段： 1) 完成整體規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書一期方案設(shè)計(jì)任務(wù)書，并與我司進(jìn)行溝通；2) 組織由開發(fā)商、設(shè)計(jì)單位、策劃單位三方參加的設(shè)計(jì)交底會，同時(shí)匯報(bào)項(xiàng)目定位與戰(zhàn)略，就有關(guān)項(xiàng)目整體發(fā)展思路、地塊規(guī)劃中的問題和事項(xiàng)與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行溝通和交底。 2.

14、設(shè)計(jì)階段 （含規(guī)劃草案階段）： 1) 設(shè)計(jì)單位與策劃單位共同提供 2-4個(gè)不同的概念方案，并形成綜合意見后提出匯報(bào)方案。開發(fā)商組織會議就各方案進(jìn)行討論，初步確定12 個(gè)優(yōu)選方案后征求相關(guān)部門意見。 2) 概念深化、方案設(shè)計(jì)、擴(kuò)初階段與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行溝通，提出修改方案和具體建議；3) 主力店招商工作：跟隨設(shè)計(jì)啟動，通過商家實(shí)際需求指導(dǎo)商業(yè)設(shè)計(jì)。 租賃市場調(diào)研分析 制定主力店租賃策略方案 初步溝通后設(shè)置租賃條件 完成租賃所需相關(guān)文件 完成招商手冊編制（以上工作形成主力店招商整體方案） 負(fù)責(zé)主力店商務(wù)談判 了解主力店需求，提出設(shè)計(jì)建議 協(xié)助簽訂租賃意向協(xié)議 協(xié)助簽訂正式租賃合同工作時(shí)間、成果及報(bào)價(jià)要求

15、1. 整體策劃定位工作時(shí)間要求（時(shí)間總計(jì)為70天，包含節(jié)假日） 市場整體研究報(bào)告工作時(shí)間為35天 專題研究報(bào)告工作時(shí)間為60天（根據(jù)需要，分步研究）（以上工作可并行開展） 在第45天時(shí)，提出體量比例及功能分布的初步思路 整體策劃定位報(bào)告及一期開發(fā)策略及產(chǎn)品建議工作時(shí)間為35天時(shí)間第1周第2周第3周第4周第5周第6周第7周第8周第9周第10周工作計(jì)劃市場整體研究報(bào)告專題研究報(bào)告根據(jù)需要，分步研究提出體量比例及功能分布的初步思路（與政府部門進(jìn)行溝通）整體策劃定位報(bào)告及一期開發(fā)策略及產(chǎn)品建議2. 報(bào)價(jià)要求1) 總體報(bào)價(jià)：完成所有要求工作的總價(jià)格（單位：rmb）2) 階段報(bào)價(jià)： 完成市場整體研究報(bào)告并提出體量比例及功能分布的初步思路（與政府部門進(jìn)行溝通），階段報(bào)價(jià)。 完成整體策劃定位報(bào)告及一期開發(fā)策略及產(chǎn)品建議，階段報(bào)價(jià)。 完成整體規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書一期方案設(shè)計(jì)任務(wù)書并進(jìn)行設(shè)計(jì)顧問，階段報(bào)價(jià)。 主力店招商服務(wù)報(bào)價(jià)（提出傭金比例，并預(yù)估傭金總價(jià)）（注：以上各階段工作成果需得到甲方書面認(rèn)可后，方可進(jìn)行下階段工作）3) 付款方式：提出付款時(shí)間、節(jié)點(diǎn)及比例（金額）4) 本次執(zhí)行團(tuán)隊(duì)及后臺支持專家履歷介紹（含專業(yè)專長、從業(yè)經(jīng)驗(yàn)、參與項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)及發(fā)揮的作用）（注：人員一旦確定，在合同時(shí)間內(nèi)必須為本項(xiàng)目服務(wù)）3. 工作成果要求匯報(bào)成果：市場整體研究報(bào)告專題研究報(bào)告整體策劃定位報(bào)告整