產(chǎn)權(quán)酒店操作模式PPT課件

1、1 二級(jí)市場策劃品控中心 -致嘉駿國際 假日酒店 中原中國東莞 貳零零柒年拾壹月 3 一：客戶分析一：客戶分析 1：客戶構(gòu)成 2：客戶購買時(shí)考慮的因素 二：經(jīng)營管理建議二：經(jīng)營管理建議 1: 產(chǎn)權(quán)式酒店的運(yùn)作模式 2：經(jīng)營管理建議 3：國際知名酒店管理公司 4 一：客戶分析 5 客戶構(gòu)成 ？ 購買時(shí)考慮的因素 ？ 自從10年前，產(chǎn)權(quán)式酒店誕生于海 南省，到目前中國產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目 已發(fā)展到200多個(gè) 客戶分析客戶分析 6 【分析說明分析說明】 為了更為準(zhǔn)確的把握產(chǎn)權(quán)式酒店投資者的心理，中原 選取了部分產(chǎn)權(quán)式酒店作為研究對象并對具有地產(chǎn)投資意向的 投資者隨機(jī)抽取一定數(shù)量進(jìn)行訪談，同時(shí)利用中原數(shù)據(jù)庫

2、產(chǎn)權(quán) 式物業(yè)投資者調(diào)查數(shù)據(jù)，力求在投資者層面把握并進(jìn)行分析。 客戶研究分析 、東莞產(chǎn)權(quán)式酒店 東莞新城市酒店 、深圳產(chǎn)權(quán)式酒店 深圳雅蘭酒店 深圳匯展閣 深圳三九集團(tuán)丹楓白露 、其他產(chǎn)權(quán)式酒店 三亞海景溫泉大酒店 大連海昌欣城 成都世代錦江 【研究對象】共7家產(chǎn)權(quán)式酒店 客戶分析客戶分析 7 電話訪談150位業(yè)主，有效受訪者人數(shù)共92 人 其中本地人占總體的48%； 省內(nèi)其他地方占35%； 外省人占17%， 受訪對象的戶籍與工作地點(diǎn)上存在一定的交叉性。 客戶構(gòu)成客戶構(gòu)成 客戶分析客戶分析 8 年齡層面年齡層面 - 從客戶年齡層來看 客戶年齡層分布 在本次調(diào)查過程中，受訪 者的年齡以30歲以下和

3、30 35歲兩個(gè)年齡階段占到4成的 比例，從訪談中了解到具備 投資實(shí)力的個(gè)人或家庭，在 決策階段大部分是全家參與， 年輕成員則主要負(fù)責(zé)購買執(zhí) 行。 投資者從避稅角度考慮， 產(chǎn)權(quán)擁有者常常是家庭的年 輕成員。 客戶分析客戶分析 9 職業(yè)背景 - 從職業(yè)背景來看 統(tǒng)計(jì)顯示: 公司以及 政府職員所占比例較大， 分別為34和22% 這部分人群接受過 高等教育，思想前衛(wèi)、 敏銳，擁有較高的收入， 對未來預(yù)期較好，投資 觀念強(qiáng)并且樂于嘗試各 種新的投資模式。 客戶分析客戶分析 10 認(rèn)知度 從調(diào)查中得知，業(yè)主在投 資前對產(chǎn)權(quán)式酒店有一定了 解的占了82.73，而在投資 前并無作相關(guān)了解的僅為 17.27。

4、 說明這種投資模式已經(jīng) 被市場接納，但從調(diào)查的反 映來看，認(rèn)同這種模式需要 有一些元素，比如：酒店的 管理公司品牌，項(xiàng)目本身的 位置和品質(zhì)等。 - 從產(chǎn)權(quán)酒店認(rèn)知度來看 客戶分析客戶分析 11 客戶購買時(shí)考慮的因素 在酒店管理公司方面， 投資者認(rèn)為酒店管理公司 知名度的高低以及管理水 平的高低是產(chǎn)權(quán)酒店經(jīng)營 好壞的關(guān)鍵。 同時(shí)在統(tǒng)計(jì)過程了解到， 品牌酒店管理公司的號(hào)召 力非常大，在同等條件下， 投資者更愿意選擇知名品 牌管理公司經(jīng)營的項(xiàng)目。 客戶分析客戶分析 12 客戶購買時(shí)考慮的因素 投資者認(rèn)為投資回報(bào)率和地理區(qū)位最重要。 當(dāng)前的投資者已不會(huì)盲目的聽信開發(fā)商宣稱的投資回報(bào)率，他們會(huì)根據(jù)經(jīng) 驗(yàn)

5、判斷項(xiàng)目的價(jià)值、酒店管理公司以及開發(fā)商實(shí)力等是否足以長期支撐這個(gè) 回報(bào)率。 客戶分析客戶分析 13 二：經(jīng)營模式建議 14 參與各方關(guān)系及其法律責(zé)任 投資者 開發(fā)商 擔(dān)保公司 銀行按揭 管理公司 酒店管理公司 房屋租賃合同 擔(dān)保函 房屋買賣合同 委托關(guān)系 兩者簽委托協(xié)議，由 管理公司管理，開發(fā) 商以一定產(chǎn)權(quán)提供擔(dān) 保。 保證人與被保證人關(guān)系， 承若不能兌現(xiàn)時(shí)由擔(dān)保公 司負(fù)責(zé)賠償。擔(dān)保公司可 向開發(fā)商要求反擔(dān)保。 簽定借貸合同，以 房產(chǎn)抵押作保證。 開發(fā)商向銀行作保 證，承無限連帶責(zé) 任。 產(chǎn)權(quán)式酒店的運(yùn)作模式 經(jīng)營模式建議經(jīng)營模式建議 15 （一）房屋買賣合同法律關(guān)系。 投資者首先與開發(fā)商簽訂

6、房屋買賣合同，這與商品房買賣是相同 的。 （二）房屋租賃合同法律關(guān)系。 投資者與酒店管理公司簽訂房屋租賃合同，將房屋出租給酒店管 理公司，根據(jù)實(shí)際情況，如：租賃期限、租金及起算和支付時(shí)間、裝修及租期滿 后的處分、物業(yè)管理、違約責(zé)任等進(jìn)行約定。 （三）擔(dān)保法律關(guān)系 投資者（權(quán)益人）在與開發(fā)商（被保證人）簽訂購買合同后，由擔(dān)保 公司（保證人）出具的擔(dān)保函以保障權(quán)益。在保證期間，若權(quán)益人回報(bào)率低 于承諾時(shí)，權(quán)益人有權(quán)依據(jù)擔(dān)保函在保證期間和保證范圍內(nèi)要求保證人承擔(dān)保證 責(zé)任，并支付現(xiàn)金賠償。同時(shí)約定項(xiàng)目的回購時(shí)間，違約承擔(dān)相應(yīng)的擔(dān)保責(zé)任。 備注：備注： 管理公司以及擔(dān)保公司可以為開發(fā)商旗下的子公司；擔(dān)

7、保公司可以不管理公司以及擔(dān)保公司可以為開發(fā)商旗下的子公司；擔(dān)保公司可以不 是專業(yè)擔(dān)保公司，非專業(yè)擔(dān)保公司也可以為項(xiàng)目作擔(dān)保。是專業(yè)擔(dān)保公司，非專業(yè)擔(dān)保公司也可以為項(xiàng)目作擔(dān)保。 參與各方關(guān)系及其法律責(zé)任 經(jīng)營模式建議經(jīng)營模式建議 16 產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營管理模式 1）管理公司自營 由開發(fā)商委托的管理公司親自經(jīng)營酒店。 2）委托知名酒店經(jīng)營公司經(jīng)營 委托知名酒店經(jīng)營公司經(jīng)營，由酒店經(jīng)營公司派出高級(jí)管理人 員經(jīng)營管理，在本地招聘酒店員工。 3）掛牌知名酒店經(jīng)營公司自營 掛牌知名酒店經(jīng)營公司自營，由酒店經(jīng)營公司派出高級(jí)管理 人員指導(dǎo)管理，在本地招聘酒店員工。 經(jīng)營模式建議經(jīng)營模式建議 17 序號(hào)序號(hào)經(jīng)營模

8、式經(jīng)營模式優(yōu)勢優(yōu)勢劣勢劣勢 1號(hào)模式 管理公司自行經(jīng)營 成本較低 靈活性較大 缺乏酒店管理經(jīng)驗(yàn) 沒有品牌優(yōu)勢，抗風(fēng)險(xiǎn)能力很低 投資者信心不足 2號(hào)模式委托酒店管理公司 專業(yè)經(jīng)營管理 品牌知名度高 能很好提高投資者信心 成本過高 酒店管理公司對項(xiàng)目要求苛刻 3號(hào)模式掛牌酒店自行經(jīng)營 品牌知名度高 有相應(yīng)的管理經(jīng)驗(yàn)和人才技術(shù) 投資者對其有信心 靈活性較高，成本相對較低 抗風(fēng)險(xiǎn)能力相對較低 管理力度與執(zhí)行力可能有所下降 備注： 對于經(jīng)營模式的考核與評(píng)估主要因素有： 1.經(jīng)營成本 2. 品牌知名度對消費(fèi)者的影響 3. 抗風(fēng)險(xiǎn)能力 據(jù)以上綜合分析，從成本、風(fēng)險(xiǎn)以及對消費(fèi)者的信心等優(yōu)劣勢的平衡來分析，3號(hào)

9、模式優(yōu)點(diǎn)多， 缺點(diǎn)少，同時(shí)對開發(fā)商來說較為有利，中原認(rèn)為3號(hào)模式為最佳的經(jīng)營模式。 經(jīng)營模式建議經(jīng)營模式建議 18 經(jīng)營管理建議 根據(jù)以上客戶分析、經(jīng)營模式以及中原的思想，我們作出以下建議 經(jīng)營模式建議經(jīng)營模式建議 19 經(jīng)營模式建議 利用其品牌及優(yōu)勢打造品牌項(xiàng)目 經(jīng)營模式建議經(jīng)營模式建議 20 國際知名酒店管理公司合作方式 目前，國際酒店管理集團(tuán)采取的方式基本上是采取委托經(jīng)營、特許經(jīng)營 和直接投資等三種方式。（特許經(jīng)營是目前世界上非常流行的一種管理模式， 業(yè)主的所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)分開。） 舉例：在廈門。 十大國際酒店管理集團(tuán)中，已經(jīng)有超過半數(shù)在廈門生根開花。而在廈門市場 上的幾家國際大型酒店管理

10、集團(tuán)基本上采取的是委托經(jīng)營和特許經(jīng)營，很少 是直接投資或帶資管理。 國際知名酒店管理公司參與的廈門酒店： 廈門溫德姆和平里國際大酒店 廈門海景皇冠假日酒店的“管家”洲際飯店 廈門索菲特酒店“管家”法國雅高集團(tuán) 京閩中心的“管家”最佳西方 喜來登的“管家”喜達(dá)屋 萬豪酒店的管家萬豪 希爾頓酒店管家希爾頓 經(jīng)營模式建議經(jīng)營模式建議 21 國際知名酒店管理公司 推 薦 經(jīng)營模式建議經(jīng)營模式建議 22 【公司簡介公司簡介】： 喜達(dá)屋酒店及度假村管理集團(tuán)(紐約股市代號(hào)：HOT)是全球最頂 尖的酒店及旅游公司之一，在80個(gè)國家擁有740座物業(yè)及11萬名員工。喜達(dá)屋 是一個(gè)集業(yè)主、管理和特許經(jīng)營于一體的酒店

11、及度假村集團(tuán)，旗下有多個(gè)享 譽(yù)全球的物業(yè)品牌：瑞吉、豪華精選、喜來登、威斯汀、圣-瑞吉斯、W、至 尊金選等九個(gè)享譽(yù)全球的酒店品牌。 【合作要求合作要求】： 1.甲方要提供項(xiàng)目位置，設(shè)計(jì)等相關(guān)資料。 2.由乙方派專業(yè)人員對項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，對項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估并提出相 關(guān)建議。 3.待乙方考察后，如雙方都有意向合作，即可探討合作相關(guān)事宜。 【聯(lián)系方式聯(lián)系方式】： 聯(lián)系電話：0085227241062 （香港） 電子郵箱： 喜達(dá)屋集團(tuán) 國際知名酒店管理公司 經(jīng)營模式建議經(jīng)營模式建議 23 【公司簡介公司簡介】： “香格里拉”是香港上市公司香格里拉（亞洲）有限公司的品牌，該酒 店集團(tuán)隸屬于馬來西亞著名華商

12、-“糖王”郭鶴年的郭氏集團(tuán)旗下。香格里拉一 向注重硬件設(shè)施的豪華舒適，加上亞洲人的殷勤好客之道，成為適合亞洲人文化 的知名酒店品牌。香格里拉已是亞洲區(qū)最大的豪華酒店集團(tuán)，且被視為世界最佳 的酒店管理集團(tuán)之一，在無數(shù)公眾和業(yè)內(nèi)的投選中，均獲得一致的美譽(yù)。 【合作要求合作要求】： 1. 甲方先將項(xiàng)目有關(guān)資料發(fā)送到乙方，資料包括地點(diǎn)，位置，規(guī)模以 及發(fā)展商等 基本資料。 2. 由乙方充分考慮后再?zèng)Q定是否參與合作，如有意向再作進(jìn)一步的細(xì) 節(jié)探討。 注注：該公司業(yè)務(wù)要求重點(diǎn)在于省會(huì)城市。 【聯(lián)系方式聯(lián)系方式】： 聯(lián)系電話：0085225993000 傳真號(hào)碼：0085225993613 香格里拉酒店集團(tuán)

13、 經(jīng)營模式建議經(jīng)營模式建議 24 【公司簡介公司簡介】： 洲際酒店集團(tuán)是亞太地區(qū)及全球最大并擁有最多酒店品牌的酒店管理公 司。在100多個(gè)國家里擁有、運(yùn)營及管理的酒店有3,5003,500多家，酒店客房超過 54.5萬間。其旗下的主要酒店品牌包括：洲際酒店及度假村，皇冠假日酒店及度 假村，假日酒店及度假村，快捷假日酒店。 在亞太地區(qū)，洲際酒店集團(tuán)在23個(gè)國家經(jīng)營160多家酒店。洲際酒店集 團(tuán)是一家英國公司，每年接待超過一億五千萬客人。是為旅客提供客房為主的， 并擁有有限的餐飲設(shè)施。 【合作要求合作要求】： 1.由甲方提供相關(guān)基本資料給乙方，經(jīng)乙方充分考慮后給予答復(fù)合作意 向。 2.如雙方都有合

14、作意向再作進(jìn)一步的合作洽談。 【聯(lián)系方式聯(lián)系方式】： 聯(lián)系電話：02128933388 洲際國際酒店集團(tuán) 經(jīng)營模式建議經(jīng)營模式建議 25 【公司簡介公司簡介】： 萬豪國際集團(tuán)是世界上著名的酒店管理公司和入選財(cái)富全球500強(qiáng)名錄的企 業(yè)。萬豪國際集團(tuán)創(chuàng)建于1927年，總部位于美國華盛頓。萬豪國際集團(tuán)目前擁有18個(gè) 著名酒店品牌，在全球經(jīng)營的酒店超過2700家，年?duì)I業(yè)額近200億美元，多次被世界著 名商界雜志和媒體評(píng)為首選的酒店業(yè)內(nèi)最杰出的公司。 萬豪國際集團(tuán)于1997年進(jìn)入中國酒店業(yè)市場，并于此后快速發(fā)展。目前， 萬豪國際集團(tuán)旗下的麗思卡爾頓酒店、JW萬豪酒店、萬豪酒店、萬麗酒店、萬怡酒店和 華

15、美達(dá)酒店共6個(gè)酒店品牌在中國經(jīng)營的酒店達(dá)39家，以及目前正在籌建中的酒店7家。 無論在中國還是全球，萬豪國際集團(tuán)以其出色的服務(wù)水準(zhǔn)、先進(jìn)的設(shè)施和技術(shù)居于世界 酒店集團(tuán)之首，贏得了公眾的廣泛贊譽(yù)和客戶的高度信任及擁戴。 【合作要求合作要求】： 1.甲方要提供給乙方項(xiàng)目位置，設(shè)計(jì)規(guī)模以及簡單的規(guī)劃介紹等相關(guān)資料。 2.乙方根據(jù)甲方所給資料做出相關(guān)分析，再?zèng)Q定合作與否。 3.待雙方都同意時(shí)再商討合同以及相關(guān)費(fèi)用等事宜。 【聯(lián)系方式聯(lián)系方式】： 聯(lián)系電話：01065989966 傳真號(hào)碼：01065989960 電子郵箱： 萬豪國際集團(tuán) 經(jīng)營模式建議經(jīng)營模式建議 26 【公司簡介公司簡介】： 希爾頓國

16、際酒店集團(tuán)(HI)，總部設(shè)于英國的希爾頓集團(tuán)公司旗下分支， 擁有除美國外全球范圍內(nèi)“希爾頓”商標(biāo)的使用權(quán)。美國境內(nèi)的希爾頓酒店則由 希爾頓酒店管理公司(HHC)擁有并管理。希爾頓國際酒店集團(tuán)經(jīng)營管理著403間 酒店，包括261間希爾頓酒店，142間面向中端市場的“斯堪的克”酒店，以及 與總部設(shè)在北美的希爾頓酒店管理公司合資經(jīng)營的、分布在12個(gè)國家中的18間 “康拉德”(亦稱“港麗”)酒店。它與希爾頓酒店管理公司組合的全球營銷聯(lián)盟， 令世界范圍內(nèi)雙方旗下酒店總數(shù)超過了2700間，其中500多間酒店共同使用希爾 頓的品牌。 【合作要求合作要求】： 1.首先由甲方提供項(xiàng)目的相關(guān)資料給乙方。 2.待乙

17、方?jīng)Q定有合作意向后再進(jìn)行后續(xù)相關(guān)事宜。 【聯(lián)系方式聯(lián)系方式】： 聯(lián)系電話：02123216888 傳真號(hào)碼：02123216999 希爾頓酒店集團(tuán) 經(jīng)營模式建議經(jīng)營模式建議 27 28 29 客戶構(gòu)成 ？ 購買時(shí)考慮的因素 ？ 自從10年前，產(chǎn)權(quán)式酒店誕生于海 南省，到目前中國產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目 已發(fā)展到200多個(gè) 客戶分析客戶分析 30 職業(yè)背景 - 從職業(yè)背景來看 統(tǒng)計(jì)顯示: 公司以及 政府職員所占比例較大， 分別為34和22% 這部分人群接受過 高等教育，思想前衛(wèi)、 敏銳，擁有較高的收入， 對未來預(yù)期較好，投資 觀念強(qiáng)并且樂于嘗試各 種新的投資模式。 客戶分析客戶分析 31 （一）房屋買賣合

18、同法律關(guān)系。 投資者首先與開發(fā)商簽訂房屋買賣合同，這與商品房買賣是相同 的。 （二）房屋租賃合同法律關(guān)系。 投資者與酒店管理公司簽訂房屋租賃合同，將房屋出租給酒店管 理公司，根據(jù)實(shí)際情況，如：租賃期限、租金及起算和支付時(shí)間、裝修及租期滿 后的處分、物業(yè)管理、違約責(zé)任等進(jìn)行約定。 （三）擔(dān)保法律關(guān)系 投資者（權(quán)益人）在與開發(fā)商（被保證人）簽訂購買合同后，由擔(dān)保 公司（保證人）出具的擔(dān)保函以保障權(quán)益。在保證期間，若權(quán)益人回報(bào)率低 于承諾時(shí)，權(quán)益人有權(quán)依據(jù)擔(dān)保函在保證期間和保證范圍內(nèi)要求保證人承擔(dān)保證 責(zé)任，并支付現(xiàn)金賠償。同時(shí)約定項(xiàng)目的回購時(shí)間，違約承擔(dān)相應(yīng)的擔(dān)保責(zé)任。 備注：備注： 管理公司以及擔(dān)保公司可以為開發(fā)商旗下的子公司；擔(dān)保公司可以不管理公司以及擔(dān)保公司可以為開發(fā)商旗下的子公司；擔(dān)保公司可以不 是專業(yè)擔(dān)保公司，非專業(yè)擔(dān)保公司也可以為項(xiàng)目作擔(dān)保。是專業(yè)擔(dān)保公司，非專業(yè)擔(dān)保公司也可以為項(xiàng)目作擔(dān)保。 參與各方關(guān)系及其法律責(zé)任 經(jīng)營模式建議經(jīng)營模式建議 32 經(jīng)營管理建議 根據(jù)以上客戶分析、經(jīng)營模式以及中原的思想，我們作出以下建議 經(jīng)營模式建議經(jīng)營模式建議 33 國際知名酒店管理公司 推 薦 經(jīng)營模式建議經(jīng)營模式建議 34 【公司簡介公司簡介】： 洲際酒店集團(tuán)是亞太地區(qū)及全球最大并擁有最多酒店品牌的酒店管理公 司。在100