物業(yè)管理100問2

1、物業(yè)管理100問北京市國土資源和房屋管理局二四年五月編寫說明 隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展和人們生活水平的提高，人們對居住提出了更高的要求，日益關(guān)注居住環(huán)境整潔、有序、優(yōu)美；同時，房屋日漸成為大多數(shù)家庭最主要財產(chǎn)以及財富積累的主要形式，人們對房屋的使用、管理、維護和保值提出了更高要求，除了住得好，還要求房屋的保值增值。因此，物業(yè)管理與人們的生活日益密切。 本手冊按照國務(wù)院物業(yè)管理條例和國家及本市有關(guān)法規(guī)政策編寫，目的是幫助業(yè)主、業(yè)主大會，業(yè)主委員會了解和掌握物業(yè)管理知識，維護正常的物業(yè)管理秩序。 本手冊內(nèi)容主要分為七個部分，對物業(yè)管理的基本概念，買房時應(yīng)關(guān)注的物業(yè)管理事項，入住后的業(yè)主大會制度、選聘和解

2、聘物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)服務(wù)和費用、專項維修資金、物業(yè)使用和維護等方面知識和政策作了介紹。編寫單位：北京市居住小區(qū)管理辦公室 北京市國土資源和房屋管理局物業(yè)處 目 錄一、物業(yè)管理基本概念二、購房時應(yīng)關(guān)注的物業(yè)管理事項三、業(yè)主大會及業(yè)主委員會四、如何選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)五、物業(yè)服務(wù)和費用六、專項維修資金的歸集、使用和管理七、物業(yè)的使用和維護附：物業(yè)管理條例（國務(wù)院令第379號）北京市國土資源和房屋管理局關(guān)于印發(fā)北京市貫徹 的若干意見和關(guān)于開展全市居住小 區(qū)物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)情況檢查的實施意見的通知（京國土房管物【2004】338號）（查詢有關(guān)文件請登錄北京市國土資源和房屋管理局網(wǎng)站http:/www

3、.）一、物業(yè)管理基本概念 問 1、什么是物業(yè)管理？ 答：物業(yè)管理指業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序的活動。主要從三個角度理解：一 業(yè)主選聘有合格資質(zhì)等級證書的物業(yè)管理企業(yè)來實施物業(yè)管理；二 物業(yè)管理活動中兩個重要的主體是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)，雙方簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)；三 物業(yè)管理的內(nèi)容是對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序。 問 2、為什么要實施物業(yè)管理？ 答：主要有三方面原因客觀上

4、要求實施物業(yè)管理： （1）房屋產(chǎn)權(quán)多元化。隨著我國經(jīng)濟體制由計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)變，90年代初以來我市住房制度改革逐步變化，房屋商品化，房屋產(chǎn)權(quán)多元化，個人擁有房屋產(chǎn)權(quán)的比例越來越高，原來的公房管理體制不能適應(yīng)市場化和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的形勢。 （2）人們生活水平的提高，需求增強。房屋作為價值高的資產(chǎn)，是大多數(shù)家庭最主要財產(chǎn)以及財富積累的主要形式，人們對房屋財產(chǎn)的使用、維護、保值提出了較強的服務(wù)要求，一方面要求住得好，房屋狀況保持的好，環(huán)境整潔優(yōu)美，同時還要求房屋的保值增值，這些都需要高水平的專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)。 （3）物業(yè)項目建設(shè)規(guī)模大，房屋及設(shè)施設(shè)備的維護管理要求專業(yè)性程度高。一個物業(yè)項目里往往有成百

5、上千業(yè)主，眾多業(yè)主由于房產(chǎn)毗鄰，在使用管理物業(yè)、在物業(yè)的保值增值等方面，全體業(yè)主形成公共性物業(yè)管理服務(wù)需求，而且房屋建筑結(jié)構(gòu)及設(shè)施設(shè)備較為復(fù)雜，對物業(yè)管理服務(wù)要求轉(zhuǎn)業(yè)文化程度高。這種公共性的物業(yè)管理服務(wù)不可能由單個業(yè)主或少數(shù)業(yè)主來完成，需要通過全體業(yè)主委托專業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè)來提供這種服務(wù)。 問 3、什么是業(yè)主？業(yè)主在物業(yè)管理活動中主要有什么權(quán)利和義務(wù)？ 答：房屋所有權(quán)人為業(yè)主。在成立業(yè)主大會及組建業(yè)主委員會過程中，除房屋權(quán)屬證書上記載的權(quán)利人可以認定為“業(yè)主”外，購買預(yù)售商品房（含經(jīng)濟適用房），尚未取得房屋權(quán)屬證書的，房屋買賣合同記載的“購房人”可以視為“業(yè)主”。 業(yè)主是物業(yè)管理活動中的重要

6、主體，物業(yè)管理離不開業(yè)主的參與。業(yè)主的物業(yè)管理權(quán)利和義務(wù)是建立在對房屋擁有的財產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)上，業(yè)主既擁有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的一份房產(chǎn)，也是物業(yè)管理區(qū)域的成員。業(yè)主在物業(yè)管理中享有權(quán)利，同時也要履行相應(yīng)的義務(wù)。 業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有的權(quán)力主要有：接受物業(yè)服務(wù)；提議召開業(yè)主大會，就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)等。同時負有遵守業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則，執(zhí)行業(yè)主大會決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定，交納物業(yè)服務(wù)費用等義務(wù)。二、購房時應(yīng)關(guān)注的物業(yè)管理事項 問 4、為什么購房時要關(guān)注物業(yè)管理事項？ 答：購房時就關(guān)注物業(yè)管理，才能為將來的物

7、業(yè)管理打下好的基礎(chǔ)。因為在業(yè)主大會成立之前的前期物業(yè)管理階段，物業(yè)服務(wù)費用、服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求等有關(guān)物業(yè)管理事項按房屋買賣時的約定實行。如果購房時沒有約定，房屋買賣關(guān)系已經(jīng)形成，業(yè)主到入住時發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)內(nèi)容等不滿意，就容易產(chǎn)生矛盾。因此在購房時要與開發(fā)單位書面約定好房屋入住后的有關(guān)物業(yè)管理事項，即使是預(yù)售房屋，購房時離入住還有一段時間，也應(yīng)在購房時與開發(fā)單位約定好物業(yè)管理事項，才能有效避免入住后的物業(yè)管理糾紛。 問 5、購房時應(yīng)注意哪些物業(yè)管理事項？ 答：主要簽訂好兩個文件：房屋買賣合同和業(yè)主臨時公約。 購房時與開發(fā)公司簽訂的房屋買賣合同中要包含有物業(yè)服務(wù)費用、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)

8、量要求等內(nèi)容；買房人同時要承諾遵守業(yè)主臨時公約。 問 6、是否可以到辦理入住手續(xù)時再看業(yè)主臨時公約？ 答：買房人在購房時就要看業(yè)主臨時公約，在簽訂房屋買賣合同的同時要書面承諾遵守臨時業(yè)主公約。建設(shè)單位應(yīng)當在銷售房屋前，制定業(yè)主臨時公約，在房屋銷售時，將業(yè)主臨時公約向買房人明示，并予以說明；不能到辦理入住手續(xù)時再將業(yè)主臨時公約出示給買房人看。 問 7、業(yè)主臨時公約具有什么作用？ 答：業(yè)主臨時公約要求物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共同遵守，能起到規(guī)范業(yè)主在物業(yè)管理活動中行為，維護全體業(yè)主整體權(quán)益的作用。例如,業(yè)主臨時公約規(guī)定不允許在小區(qū)內(nèi)堆放易燃、易爆等危險物品，就是為了保證小區(qū)全體住戶的安全；又如業(yè)主臨

9、時公約規(guī)定對欠繳費用的業(yè)主，業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)公布欠費名單催繳，是為了維護全體業(yè)主的利益，對欠費業(yè)主的約束。 問 8、業(yè)主臨時公約包括哪些主要內(nèi)容？ 答：業(yè)主臨時公約由開發(fā)企業(yè)在售房前制訂，主要對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。開發(fā)企業(yè)制訂的業(yè)主臨時公約不能侵犯購房人的合法權(quán)益。 問 9、違反業(yè)主臨時公約怎么處理？ 答：業(yè)主違反業(yè)主臨時公約的，應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，比如個別業(yè)主不按照公約的規(guī)定使用公用部位公用設(shè)施設(shè)備，造成損壞，是對其他業(yè)主的利益侵害，應(yīng)該賠償損失。 對業(yè)主違反業(yè)主臨時公約的行為，相關(guān)業(yè)主、業(yè)主

10、委員會，物業(yè)管理企業(yè)、可以督促其改正；協(xié)商調(diào)解不成的，可以提起訴訟；違反相關(guān)政策法規(guī)的，報告有關(guān)部門。 問10、新的業(yè)主臨時公約制度從什么時候開始實行？原來已經(jīng)簽署的物業(yè)管理公約是否繼續(xù)有效？ 答：2003年12月9日后申領(lǐng)預(yù)售許可證的新建項目，實行新的業(yè)主臨時公約制度。 原來已經(jīng)簽署的物業(yè)管理公約（或房屋使用、管理、維修公約），在業(yè)主大會通過新的公約前，原公約繼續(xù)有效。 問11、業(yè)主臨時公約和業(yè)主公約有何區(qū)別？ 答：業(yè)主臨時公約和業(yè)主公約均對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主臨時公約適用于業(yè)主大會成立前的前期物業(yè)管理階段；業(yè)主公約是業(yè)主大會成立后，經(jīng)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過后生

11、效。 問12、房屋買賣合同中包含哪些有關(guān)物業(yè)管理的條款？ 答：北京市國土房管局2003年12月發(fā)布的新商品房買賣合同示范文本第二十九條、二十條以及附件四均為與物業(yè)管理有關(guān)的條款。內(nèi)容包括物業(yè)服務(wù)費用、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求以及承諾遵守業(yè)主臨時公約等。 問13、開發(fā)企業(yè)制訂的房屋買賣合同中有關(guān)物業(yè)管理的內(nèi)容，購房人為什么不能隨意修改，是不是霸王條款？ 答：由于物業(yè)管理服務(wù)具有公共性的特點，綠化、保潔、公共秩序維護等物業(yè)服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)水平，對入住的每個業(yè)主都是一樣的，支付的費用也應(yīng)該是一樣的。如果與每個業(yè)主約定的公共性服務(wù)內(nèi)容不一樣，沒有可操作性；如果約定的費用不一樣，一樣的服務(wù)水平，有的費

12、用高，有的費用低，對多付費的業(yè)主不公平。 因此，房屋買賣合同中關(guān)于公共性物業(yè)服務(wù)的費用，服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求等條款應(yīng)由開發(fā)企業(yè)根據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同確定，與前期物業(yè)服務(wù)合同保持一致，開發(fā)企業(yè)在售房時要將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和費用等明示給買房人并進行約定，但不能由個別購房人與開發(fā)單位單獨協(xié)商確定。這是由于前期物業(yè)管理的特殊性決定的，目的是為了維護全體業(yè)主的合法權(quán)益，不應(yīng)理解為霸王條款。 問14、房屋買賣合同中約定的物業(yè)服務(wù)費、服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量等在什么階段實行？ 答：在業(yè)主大會成立前的前期物業(yè)管理階段實行。業(yè)主大會委托業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同生效時，物業(yè)服務(wù)價格、服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量等按新合同執(zhí)行

13、。 問15、前期物業(yè)服務(wù)合同如何簽訂，包含哪些主要內(nèi)容？ 答：前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂，包含主要內(nèi)容為前期物業(yè)管理階段的服務(wù)費用、服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求、雙方的權(quán)利義務(wù)等。前期物業(yè)服務(wù)合同必須采取書面形式。 問16、業(yè)主大會成立前，業(yè)主能否以未與物業(yè)管理企業(yè)簽訂合同為由拒絕交納物業(yè)服務(wù)費用？ 答：不能。因為按照規(guī)定，前期的物業(yè)管理企業(yè)由開發(fā)建設(shè)單位委托，業(yè)主應(yīng)當按照約定交納物業(yè)服務(wù)費用，接受物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)。 問17、業(yè)主大會委托業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同后，單個業(yè)主能否以未與物業(yè)管理企業(yè)簽訂合同為由拒絕交費？ 答：不能。業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主

14、具有約束力。業(yè)主必須履行業(yè)主大會委托業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的約定，交納物業(yè)服務(wù)費用。三、業(yè)主大會及業(yè)主委員會 問18、什么是業(yè)主大會？ 答：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會是對應(yīng)物業(yè)管理區(qū)域成立的，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。 問19、如何劃分物業(yè)管理區(qū)域？ 答：物業(yè)所在地區(qū)、縣國土房管局會同街道辦事處負責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理區(qū)域劃分工作。劃分住宅物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當考慮建筑規(guī)模、自然形成、設(shè)施設(shè)備共用程度及社區(qū)建設(shè)等因素；非住宅區(qū)域劃分主要考慮建設(shè)立項、規(guī)劃等因素；住宅與非住宅結(jié)構(gòu)相連的區(qū)域，應(yīng)本著

15、有利于物業(yè)管理的原則劃定。 問20、什么時候應(yīng)成立業(yè)主大會？ 答：新建和已建成的商品房（包括經(jīng)濟適用房）入住率超過50%的或入住率不足50%但首戶入住已滿兩年的物業(yè)管理區(qū)域；公有住房出售率超過50%的物業(yè)管理區(qū)域，應(yīng)當盡快組織召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。 問21、如何召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會？ 答：應(yīng)按以下步驟召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會： （1）成立籌備組，負責(zé)業(yè)主大會籌備工作。 住宅物業(yè)首次業(yè)主大會會議由所在地的街道辦事處負責(zé)組織業(yè)主代表、建設(shè)單位（或公有住房出售單位）、社區(qū)居委會組成業(yè)主大會會議籌備組；籌備組中的業(yè)主代表由籌備組組成單位按照業(yè)主

16、自薦、推薦的形式在充分聽取業(yè)主意見基礎(chǔ)上確定。非住宅物業(yè)籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位組成。 籌備組的主要職責(zé)如下： 確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容； 按照政府主管部門制訂的示范文本，擬定業(yè)主大會議事規(guī)則（草案）和業(yè)主公約（草案）； 確定業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)； 確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法及名單； 做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。 上述工作- 應(yīng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。 （2）籌備組應(yīng)自組成之日起30日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議，審議通過業(yè)主大會議事規(guī)則和業(yè)主公約，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。區(qū)、縣國土房管局對籌備組召開業(yè)主大會會議工作進行

17、指導(dǎo)、監(jiān)督。 業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議召開之日起成立。 問22、什么情況下可以不成立業(yè)主大會？ 答：物業(yè)管理區(qū)域只有一個業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，可以不成立業(yè)主大會。決定不成立業(yè)主大會的，業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。 問23、如何確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議的投票權(quán)？ 答：首次業(yè)主大會會議的投票權(quán)按照業(yè)主擁有的物業(yè)建設(shè)面積計算。以每一平米為投票權(quán)計算基數(shù)，不足一平米部分不予計算。 以后業(yè)主大會會議的投票權(quán)計票方式可以通過業(yè)主大會議事規(guī)則確定。 問24、業(yè)主大會會議以什么形式召開？ 答：業(yè)主大會會議可以采取集體討論形式，也可以采取書面征求意見形式。 但應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)

18、域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。 業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議，可以書面委托代理人參加。 問25、業(yè)主大會是否要定期開會，由誰召開？ 答：業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。 業(yè)主大會定期會議應(yīng)當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開。 有下列情況之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議： (1)20%以上業(yè)主提議的； (2)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的； (3)業(yè)主大會議事規(guī)則或業(yè)主公約規(guī)定的其他情況。 問26、業(yè)主大會具有哪些主要職責(zé)？ 答：業(yè)主大會主要職責(zé)如下： （1）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則； （2）選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的

19、工作； （3）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)； （4）決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施； （5）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度； （6）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。 問27、業(yè)主大會如何決議才有效？ 答：一般事項，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán) 1/2以上通過；業(yè)主大會作出制定或修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項維修資金使用、續(xù)籌方案的決定，須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán) 2/3以上通過。 問28、什么是業(yè)主委員會，與業(yè)主大會是什么關(guān)系？ 答：業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉

20、產(chǎn)生，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，具體實施業(yè)主大會的決議。業(yè)主委員會組成人數(shù)一般為5至9人的單數(shù)，業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。 問29、業(yè)主委員會職責(zé)是什么？ 答：業(yè)主委員會的主要職責(zé)為： （1）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況； （2）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同； （3）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； （4）監(jiān)督業(yè)主公約的實施； （5）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。 業(yè)主委員會應(yīng)當監(jiān)督違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的業(yè)主，限期交納物業(yè)服務(wù)費用。 問30、什么人可以當選業(yè)主委員會委員？ 答：

21、具備以下資格條件的業(yè)主可以成為業(yè)主委員會委員： （1）具有完全民事行為能力的業(yè)主； （2）遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)； （3）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約、模范履行業(yè)主義務(wù)； （4）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，公正廉潔，具有社會公信力； （5）具有一定組織能力； （6）具備必要的工作時間。 在實際工作中，鼓勵和支持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有業(yè)主身份的各級人大代表和政協(xié)委員作為業(yè)主委員會委員參與物業(yè)管理。 問31、業(yè)主委員會是否需要備案？ 答：業(yè)主委員會應(yīng)自選舉產(chǎn)生之日起30內(nèi)，到物業(yè)所在地的區(qū)、縣國土房管局備案。備案時須提交業(yè)主委員會備案單及業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約、業(yè)主大會決議、法律法規(guī)規(guī)定其它材料。

22、問32、業(yè)主委員會如何作出決定？ 答：經(jīng)1/3以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認為有必要的，應(yīng)當及時召開業(yè)主委員會會議。會議應(yīng)當有過半數(shù)委員出席，作出的決定須經(jīng)委員人數(shù)半數(shù)以上通過。業(yè)主委員會的決定應(yīng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告。 問33、什么情況下業(yè)主委員會委員資格終止？ 答：出現(xiàn)以下情況時業(yè)主委員會委員資格終止： （1）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓，滅失等原因不在是業(yè)主的； （2）無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)三次以上的； （3）因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的； （4）有犯罪行為的； （5）以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的； （6）拒不履行業(yè)主義務(wù)的； （7）其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。 問3

23、4、業(yè)主大會、業(yè)主委員會是否可以作出于物業(yè)管理無關(guān)的決定？ 答：業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當依法履行職責(zé)，不得作出于物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。 問35、什么是業(yè)主公約？ 答：業(yè)主公約由全體業(yè)主共同制定，經(jīng)業(yè)主大會會議通過后，對全體業(yè)主具有約束力。主要內(nèi)容是對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當承擔(dān)的責(zé)任等事項。 問36、什么是業(yè)主大會議事規(guī)則？ 答：業(yè)主大會議事規(guī)則由業(yè)主大會制定和修改，由全體業(yè)主共同遵守。 業(yè)主大會議事規(guī)則主要就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定方法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。 問37、業(yè)主

24、大會、業(yè)主委員會與社區(qū)建設(shè)是怎樣的關(guān)系？ 答：居住區(qū)物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)，是我市城市管理的重要基礎(chǔ)工作之一、目的是為了保障物業(yè)管理秩序，維護業(yè)主和居民物業(yè)管理合法權(quán)益，促進社區(qū)建設(shè)全面發(fā)展。 按照有關(guān)規(guī)定，社區(qū)居委會指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作，并參與成立業(yè)主大會籌備組。業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當配合公安機關(guān)、與社區(qū)居委會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域的社會治安的相關(guān)工作。 住宅小區(qū)業(yè)主大會會議，應(yīng)當告知相關(guān)的社區(qū)居委會；業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當聽取社區(qū)居委會的建議；積極配合社區(qū)居委會依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。四、如何選聘和解聘物業(yè)管

25、理企業(yè) 問38、新建住宅是否必須進行招標選聘物業(yè)管理企業(yè)？ 答：是的。按照規(guī)定，國家提倡通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)；新建住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)通過招標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。 問39、業(yè)主大會決定續(xù)聘原物業(yè)管理企業(yè)，是否應(yīng)進行招標？ 答：不需要。物業(yè)服務(wù)合同到期，業(yè)主大會決定續(xù)聘原物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的，可不再進行招標，直接授權(quán)業(yè)主委員會續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。 問40、業(yè)主大會決定更換物業(yè)管理企業(yè)的決議，應(yīng)當有持有多少投票權(quán)的業(yè)主同意？ 答：業(yè)主大會更換物業(yè)管理企業(yè)的決議，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。 問41、業(yè)主大會更換物業(yè)管理企業(yè)

26、，是否應(yīng)當告知社區(qū)居委會和街道辦事處？ 答：是的。作為物業(yè)管理區(qū)域的重大事項，業(yè)主大會作出更換物業(yè)管理企業(yè)的決議后，應(yīng)當及時告知當?shù)亟值擂k事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和社區(qū)居委會。 問42、業(yè)主委員會通過招標方式更換物業(yè)管理企業(yè)之前，應(yīng)當就哪些事項形成決議？ 答：根據(jù)不同情況，業(yè)主大會應(yīng)當在招標前決定以下事項： （1）授權(quán)業(yè)主委員會或委托招標代理機構(gòu)組織招標； （2）確定采取公開招標或邀請招標方式； （3）授權(quán)業(yè)主委員會直接確定中標人或由評標委員會推薦中標候選人名單后，由業(yè)主大會最終確定中標人； （4）物業(yè)服務(wù)價格幅度或水平。 問43、業(yè)主委員會招標前，是否需要備案？ 答：業(yè)主委員會招標前，應(yīng)當?shù)巾椖?/p>

27、所在區(qū)、縣國土資源和房屋管理局備案。備案時，應(yīng)提交以下資料： （1）業(yè)主大會決議； （2）招標公告或者投標邀請書； （3）招標文件； （4）法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。業(yè)主委員會委托招標代理機構(gòu)進行招標的，還應(yīng)提交雙方簽訂的委托書。 問44、業(yè)主委員會組織招標過程中，如何保證廣大業(yè)主的知情權(quán)？ 答：應(yīng)從以下幾個方面保障業(yè)主的知情權(quán)： （1）業(yè)主大會會議通過書面征求意見的形式召開的，業(yè)主委員會應(yīng)當在招標前將業(yè)主大會決議在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置向全體業(yè)主公示； （2）評標過程中，現(xiàn)場答辯可采用公開的方式，業(yè)主可參加旁聽； （3）評標結(jié)束后，業(yè)主委員會可以將招標的過程情況以及評標委員會提交的評標報告

28、向全體業(yè)主公示； （4）中標企業(yè)確定后，業(yè)主委員會應(yīng)將其基本情況和與其鑒定的物業(yè)服務(wù)合同的服務(wù)內(nèi)容、范圍、標準以及價格等主要內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置向全體業(yè)主公示。 問45、業(yè)主委員會通過招標方式更換物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當提前多少天告知原物業(yè)管理企業(yè)？ 答：原物業(yè)服務(wù)合同即將到期，業(yè)主大會決定重新選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當及時召開全體業(yè)主大會，并在原物業(yè)服務(wù)合同到期前三個月將有關(guān)決議書面告知物業(yè)管理企業(yè)。前期物業(yè)服務(wù)合同尚未到期，業(yè)主大會決定另行選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當在做出決議后及時書面告知物業(yè)管理企業(yè)。 問46、業(yè)主委員會招標應(yīng)當何時完成？ 答：業(yè)主大會通過招標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的工作，

29、應(yīng)在原物業(yè)服務(wù)合同到期前一個月完成。 問47、業(yè)主委員會通過招標重新選聘物業(yè)管理企業(yè)后，應(yīng)當如何組織新老企業(yè)的交接？ 答：業(yè)主大會依法重新選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當在解除與原物業(yè)管理企業(yè)的(前期）物業(yè)服務(wù)合同后，方可組織雙方交接。交接活動由業(yè)主委員會組織，原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)將下列材料移交給新物業(yè)管理企業(yè)： （1）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料； （2）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料； （3）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件； （4）物業(yè)管理所必需的其他資料。交接時，應(yīng)當制作交接證明并由雙方企業(yè)和業(yè)主委員會加蓋印章。交接完畢后，原物業(yè)

30、管理企業(yè)應(yīng)退出物業(yè)管理區(qū)域。 問48、如何與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同？ 答：按照有關(guān)規(guī)定，由業(yè)主委員會代表全體業(yè)主，與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同生效后，全體業(yè)主均應(yīng)履行合同約定。 物業(yè)服務(wù)合同主要內(nèi)容包括物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、合同期限、違約責(zé)任等。北京市國土資源和房屋管理局2004年5月頒布了物業(yè)服務(wù)合同的示范文本。五、物業(yè)服務(wù)和費用 問49、物業(yè)服務(wù)一般包含哪些內(nèi)容？ 答：物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容按照物業(yè)服務(wù)合同的約定實行。物業(yè)服務(wù)指的是對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序活動；

31、一般包括綜合管理、房屋及共用設(shè)施設(shè)備的維護管理、公共秩序維護、保潔服務(wù)、綠化管理、裝飾裝修管理服務(wù)、停車管理服務(wù)等。 問50、什么是公共性物業(yè)管理服務(wù)、特約性物業(yè)管理服務(wù)？ 答：公共性物業(yè)管理服務(wù)指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供的共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護、環(huán)境保潔和公共秩序等多種內(nèi)容的綜合服務(wù)。一般提到的物業(yè)管理服務(wù)主要為公共性物業(yè)管理服務(wù)。 特約性服務(wù)指受個別業(yè)主的單獨委托提供的服務(wù)。比如戶內(nèi)自用部位和設(shè)備的維修、室內(nèi)保潔、代訂機票、報紙等。 問51、：北京市住宅物業(yè)服務(wù)標準規(guī)定電梯服務(wù)應(yīng)達到什么標準？ 答：北京市住宅物業(yè)服務(wù)標準規(guī)定電梯養(yǎng)護、運行、維護服務(wù)標準為： （1）主梯6：0

32、0-24：00不間斷運行，0：00-6：00呼叫運行，電梯工夜間值班，并在候梯廳公布呼叫電話或房號，凡是樓層中設(shè)有電梯門的，均須開啟載客； （2）凡有高峰梯的，在高峰期6點-8點、17點-19點與主梯同時運行； （3）主梯維修時，有備用梯的，用備用梯運行，無備用梯的，屬急迫性維修的，應(yīng)在30分鐘內(nèi)搶修完工，其它維修應(yīng)于23點至次日5點以內(nèi)完工；有發(fā)生緊急情況時的處置預(yù)案； （4）維修服務(wù)標準執(zhí)行京房地修字1998第799號文件規(guī)定。 （5）一旦發(fā)生電梯停電關(guān)人、夾人等危險情況時，應(yīng)迅速組織救助。 問52、北京市住宅物業(yè)服務(wù)標準規(guī)定普通商品住宅保潔服務(wù)應(yīng)達到什么標準？ 答：北京市住宅物業(yè)服務(wù)標準

33、規(guī)定普通商品住宅保潔服務(wù)范圍為：小區(qū)規(guī)劃紅線內(nèi)，業(yè)主戶門以外；服務(wù)內(nèi)容為： （1）有健全的保潔制度，清潔衛(wèi)生實行責(zé)任制，有明確的分工和責(zé)任范圍； （2）設(shè)定垃圾集納地點，并每日將服務(wù)范圍內(nèi)的垃圾歸集到垃圾樓、站，對垃圾（專用）樓、站、箱、桶及垃圾進行管理； （3）每日對保潔服務(wù)范圍內(nèi)的區(qū)域進行一次清掃，做到服務(wù)范圍內(nèi)無廢棄雜物； （4）對樓梯間、門廳、電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等，進行一周一次清掃； （5）按政府有關(guān)規(guī)定向服務(wù)范圍內(nèi)噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲劑； （6）在雨、雪天氣應(yīng)及時對區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪進行清掃。 （7）發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時，應(yīng)迅速組織人員對物

34、業(yè)的共用部位共用設(shè)施設(shè)備進行通風(fēng)、清洗和消毒，加強對業(yè)主的宣傳，維持正常的生活秩序。 問53、物業(yè)管理企業(yè)在公共秩序維護服務(wù)方面承擔(dān)何種職責(zé)？是否應(yīng)對業(yè)主人身和財產(chǎn)負責(zé)？ 答：物業(yè)管理企業(yè)在公共秩序維護的主要職責(zé)是公共區(qū)域的秩序維護和公共財產(chǎn)的看管，包括： （1）相對封閉：做到小區(qū)主要出入口晝夜有專人值班，危及人身安全儲有明顯標志和防范措施； （2）維護交通秩序：包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度、臨時停車位置進行管理，保持車輛行駛通暢； （3）看管公共財產(chǎn)：包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨箅子、小品、花、草、樹木、果實等； （4）夜間對服務(wù)范圍內(nèi)重點部位、道路進行不少于一

35、次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于2人，做到有計劃、有記錄； （5）有發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預(yù)案；發(fā)生時，應(yīng)立即采取措施，并及時報警和配合公安部門進行處理。 物業(yè)管理企業(yè)原策上不對業(yè)主人身和戶內(nèi)財產(chǎn)負有看護責(zé)任，但物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定，導(dǎo)致業(yè)主人身和財產(chǎn)受到損失的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。 問54、物業(yè)管理企業(yè)是否可以將物業(yè)管理的專項服務(wù)委托專業(yè)公司？ 答：可以，一個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)由一家物業(yè)管理企業(yè)實施統(tǒng)一管理。物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)（比如保潔、綠化、電梯維護等）委托給保潔公司、綠化公司、電梯公司等專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物

36、業(yè)管理業(yè)務(wù)以并委托給他人。 問55、物業(yè)管理企業(yè)在履行合同義務(wù)時，是否有權(quán)對違反業(yè)主（臨時）公約和物業(yè)管理規(guī)章制度的行為進行制止？ 答：是。物業(yè)管理企業(yè)按照業(yè)主（臨時）公約的規(guī)定以及物業(yè)服務(wù)合同的授權(quán)，有權(quán)要求業(yè)主配合物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)，對業(yè)主違反業(yè)主（臨時）公約和物業(yè)管理規(guī)章制度的行為進行勸阻、制止或按業(yè)主大會、業(yè)主委員會的授權(quán)采取其他處理措施。 問56、車輛停放時停車人享有什么權(quán)利？應(yīng)遵守什么規(guī)定？ 答：車輛停放時停車人有權(quán)按照停車管理協(xié)議的約定向收停車管理服務(wù)。同時停車人應(yīng)遵守停車管理制度，交納停車管理服務(wù)費用，在指定的區(qū)域停放車輛，停放車輛不能占用、堵塞消防通道和消防設(shè)施等。 問5

37、7、經(jīng)濟適用住房小區(qū)如何交納物業(yè)服務(wù)費？ 答：目前，按照2000年3月市物價局和市國土房管局頒布的北京市經(jīng)濟適用住房小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費辦法（試行）（京價房字2000163號），經(jīng)濟適用住房小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費用分為兩部分： 物業(yè)管理服務(wù)費和電梯水泵運行維護費，電梯水泵的運行維護費按建筑面積分攤計算。 物業(yè)管理服務(wù)費用于公共區(qū)域的保潔、保安、小區(qū)綠地養(yǎng)護、化糞池清掏、小區(qū)的日常管理、房屋及小區(qū)共用部位公用設(shè)施設(shè)備的小修。收費標準為0.50元/平方米.月（綠化率30%以下），0.52元/平方米.月（綠化率30%以上）。 有電梯和水泵的住宅，需加收電梯水泵運行維護費。 問58、普通住宅如何交納物業(yè)服

38、務(wù)費？ 答：目前，按照市物價局、市房地局1997年6月頒布的北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法（京價房1997196號），普通住宅的物業(yè)管理服務(wù)費分為兩部分： 一、住戶個人交費項目 1. 裝修房屋垃圾外運費 2. 保潔費 3. 保安費 4. 各項費用統(tǒng)收服務(wù)費 5. 車輛存車費（自行車、三輪車、兩輪摩托車、三輪摩托車） 6. 機動車存車費 二. 產(chǎn)權(quán)人交費項目 1. 綠化費 2. 化糞池清掏費 3. 管理費 4. 小修費 5. 中修費 6. 大修費 7. 小區(qū)共用設(shè)施維修費 8. 電梯費、高壓水泵費、共用電視天線費 問59、公房、安居房出售后，物業(yè)服務(wù)費用怎么交納？ 答：公房、安居房出

39、售后，保潔、保安等使用人交費項目由購房人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)人交費項目包括綠化、管理、公共設(shè)施維護、化糞池清掏費用、電梯、水泵等，公房由原售房單位承擔(dān)，安居房由職工所在單位承擔(dān)。 問60、高檔住宅、非住宅類物業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費如何確定？ 答：高檔住宅、非住宅類物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費采取市場調(diào)節(jié)價的定價形式。在業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立前，按房屋買賣合同（或物業(yè)管理公約、房屋使用維護管理公約）約定的價格收取費用；業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立后，由業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商定價。 問61、交了住宅專項維修資金，還用在交大中修費嗎？ 答：交了住宅專項維修資金后，不再交納房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備大中修費用。 問62、自用部位

40、、自用設(shè)施的維修養(yǎng)護費用怎么交？ 答：自用部位、自用設(shè)施的維修養(yǎng)護費用可以按年（季度、月）交給物業(yè)管理企業(yè)，也可以發(fā)生時再交納。 問63、出租房屋時，物業(yè)服務(wù)費用由誰來交納？ 答：出租房屋時，物業(yè)服務(wù)費用的交費義務(wù)為業(yè)主，如果業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責(zé)任。 問64、開發(fā)企業(yè)已竣工但未出售的物業(yè)是否應(yīng)交納物業(yè)服務(wù)費用？ 答：開發(fā)企業(yè)已竣工但尚未出售的物業(yè)應(yīng)全額交納物業(yè)服務(wù)費用。 問65、公房上市后，物業(yè)服務(wù)費用如何交納？ 答：公房上市后，原有產(chǎn)權(quán)單位不再承擔(dān)交納物業(yè)服務(wù)費用的義務(wù)。物業(yè)服務(wù)費用由房屋購買人承擔(dān)。 問66：電梯費用如何交納？首層要

41、交電梯費嗎？ 答：電梯費用由樓內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人按建筑面積比例分攤，首層住戶也要交納電梯費用，業(yè)主大會另有決議以及業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)另有約定的，從其約定。 問67、物業(yè)管理企業(yè)收取停車管理費的，在停車管理中應(yīng)承擔(dān)何種責(zé)任？ 答：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)負責(zé)車輛的看管和停車秩序的維護，具體包括：有機動車、非機動車管理制度和管理方案；對進入小區(qū)的機動車輛進行登記發(fā)放憑證，出門憑證放行；保證停車有序，24小事設(shè)專人看管；長期存放的，應(yīng)簽訂存車協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)。 問68、裝修時也主是否要交納裝修押金和裝修服務(wù)費？ 答：裝修時，業(yè)主應(yīng)當按照裝修服務(wù)協(xié)議繳納裝修押金和裝修服務(wù)費。對于裝修押金，業(yè)主裝修工程完工

42、后，沒有違反協(xié)議的，物業(yè)管理公司應(yīng)當退還押金。物業(yè)管理公司收取裝修服務(wù)費的，應(yīng)承擔(dān)以下義務(wù)： 有健全的裝修管理服務(wù)制度；查驗業(yè)主裝修方案，與業(yè)主、施工單位簽訂裝修管理協(xié)議，告知業(yè)主裝修注意事項；裝修期間，對裝修現(xiàn)場進行巡視與檢查，嚴格治安、消防和房屋安全管理；對進出小區(qū)的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理，調(diào)節(jié)因裝修引發(fā)的鄰里糾紛；業(yè)主裝修結(jié)束后，應(yīng)進行檢查。對違反裝修協(xié)議的要進行處理，問題嚴重的包行政管理部門；及時清運裝修垃圾，集中堆放時間不得超過三天。 問69、因開發(fā)遺留問題可以拒交物業(yè)服務(wù)費嗎？ 答：不可以。開發(fā)遺留問題是業(yè)主和建設(shè)單位之間的法律問題，而物業(yè)管理費用是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間

43、的法律問題，二者不能混淆。業(yè)主拒絕交納物業(yè)服務(wù)費用是違反物業(yè)服務(wù)合同的行為，要承擔(dān)違約責(zé)任。對于開發(fā)遺留問題，業(yè)主應(yīng)當與建設(shè)單位通過協(xié)商或訴訟解決糾紛。 問70、業(yè)主或業(yè)主大會是否可以聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)費用進行審計？ 答：物業(yè)服務(wù)費用實行包干制的，業(yè)主大會主要對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進行考核，不對物業(yè)服務(wù)費用進行審計。 物業(yè)服務(wù)費用實行酬金制的，業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)可以在合同中約定對物業(yè)服務(wù)支出或成本進行審計。審計機構(gòu)由雙方共同委托，審計費用由全體業(yè)主承擔(dān)，審計結(jié)果對雙方都有約束力。六、專項維修基金 問71、建立專項維修資金的法律依據(jù)是什么？ 答：物業(yè)管理條例規(guī)定：“住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非

44、住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。”“專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。” 問72、專項維修資金的用途是什么？ 答：專項維修資金專項用于住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備的保修期滿后的維修工程，即除日常運行維修養(yǎng)護以外的中修、大修以及更新、改造工程。 問73、誰應(yīng)交納商品住宅專項維修資金？ 答：凡是1999年 1月 1日以后簽訂商品住宅（包括經(jīng)濟適用住房，與住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅等）房屋買賣合同的購房人均應(yīng)交納。此外將商品住宅轉(zhuǎn)為租賃、經(jīng)營或自用的開發(fā)商也應(yīng)交納專項維修資金。 問

45、74、不交納專項維修資金的怎么辦？ 答：不繳納專項維修資金的，房地產(chǎn)管理部門將不予辦理其立契過戶手續(xù)和權(quán)屬登記手續(xù)。七、物業(yè)使用和維護 問81、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共建筑和共用設(shè)施能否改變用途？確需改變用途的，如何辦理？ 答：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，是滿足業(yè)主正常的生活、工作需求所必須的，不得擅自改變用途。如擅自將小區(qū)內(nèi)的學(xué)校改為娛樂場所、綠地改成商業(yè)設(shè)施等做法都是不被允許的。 業(yè)主確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當依法辦理相關(guān)手續(xù)，并告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理相關(guān)手續(xù)。 問82、物業(yè)

46、管理區(qū)域內(nèi)的公共建筑和共用設(shè)施能否改變用途？確需改變用途的，如何辦理？ 答：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，是滿足業(yè)主正常的生活、工作需求所必須的，不得擅自改變用途。如擅自將小區(qū)內(nèi)的學(xué)校改為娛樂場所、綠地改成商業(yè)設(shè)施等做法都是不被允許的。 業(yè)主確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當依法辦理相關(guān)手續(xù)，并告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理相關(guān)手續(xù)。 問83、因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主、物業(yè)公司或其他單位需臨時占用、挖掘道路和場地怎么辦？ 答：因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主或其他單位確需臨時占用、挖掘道路和場

47、地的，應(yīng)征得業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的同意；物業(yè)管理企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路和場地的，應(yīng)征得業(yè)主委員會同意，或者按照事先制定的預(yù)案進行處理。 問84、業(yè)主、物業(yè)公司能否擅自占用物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備？ 答：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備是全體業(yè)主共有，業(yè)主和物業(yè)公司都不能擅自占用。 如需占用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理公司同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。 問85、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)能否利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營？ 答：業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營。如需經(jīng)營的，應(yīng)當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)同意后，

48、按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益主要用于補充納入住宅專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。 問86、能否在房屋樓頂架設(shè)廣告牌? 答：一幢樓內(nèi)有多個產(chǎn)權(quán)人的，如無特殊約定，樓頂是共用部位，屬于全體業(yè)主共有。如需在小區(qū)樓頂上架設(shè)廣告牌，應(yīng)征得業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)同意后，依法辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益主要用于補充住宅專用維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。 問87、業(yè)主能否不按規(guī)定或約定封閉陽臺、安裝防護欄或搭建陽光棚？ 答：封閉陽臺、安裝防護欄或搭建陽光棚等行為看似是業(yè)主自家的事，但是會影響小區(qū)的環(huán)境和整體外觀。一個環(huán)境整潔優(yōu)美的小區(qū)不僅使居住其中的業(yè)主感到舒適，而且能起到提升物業(yè)品質(zhì)、使其

49、保值增值的作用。為了維護公共安全和公眾利益，業(yè)主封閉陽臺、安裝防護欄或搭建陽光棚時，都應(yīng)遵守業(yè)主（臨時）公約和小區(qū)有關(guān)規(guī)章制度的規(guī)定。 問88、鄰居占用了公共樓道怎么辦？ 答：公共樓道屬于共用部位，鄰居占用了公共樓道就是侵犯了相鄰業(yè)主的權(quán)益，業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)可以要求其停止占用；造成共用部位損壞的，還可以要求其承擔(dān)賠償責(zé)任。 問89、物業(yè)區(qū)域內(nèi)的供氣、供熱、通訊、有線電視管線和設(shè)施設(shè)備由誰負責(zé)維護？ 答：物業(yè)區(qū)域內(nèi)的供氣、供熱、通訊、有線電視管線和設(shè)施設(shè)備屬供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)服務(wù)單位所有，由供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)服務(wù)單位委托物業(yè)管理企業(yè)負責(zé)維修養(yǎng)護。 問90

50、、物業(yè)管理公司需要入戶維修，業(yè)主是否應(yīng)該配合？ 答：小區(qū)內(nèi)房屋結(jié)構(gòu)相連，供水、供電、供氣、供熱等基礎(chǔ)設(shè)施物業(yè)具有系統(tǒng)性等特點，致使物業(yè)局部安全隱患不僅會業(yè)主、使用人，還會影響到相鄰的業(yè)主，甚至整個物業(yè)管理區(qū)域的安全和正常使用。即物業(yè)安全隱患往往會影響到公共利益和他人合法權(quán)益。因此，物業(yè)管理企業(yè)需要進行入戶維修時，業(yè)主應(yīng)當配合。 問91、業(yè)主不履行維修責(zé)任，造成損失的，是否需要賠償？ 答：由于業(yè)主不履行維修責(zé)任，致使房屋及附屬設(shè)施已經(jīng)或者可能危害毗連設(shè)施安全及公共安全的，業(yè)主大會、業(yè)主委員會可授權(quán)物業(yè)管理公司進行修繕，其費用由業(yè)主承擔(dān)。造成損失的，業(yè)主應(yīng)當賠償。 問92、小區(qū)內(nèi)的共用設(shè)施損壞，維

51、修費用該由誰承擔(dān)？ 答：如果是人為造成小區(qū)公用設(shè)施損壞的，由損壞者負責(zé)修復(fù)；造成損失的，應(yīng)當賠償損失。 如果責(zé)任不明確的，維修費用應(yīng)該由全體業(yè)主按所擁有的建筑面積比例分擔(dān)。 問93、為什么要規(guī)范房屋裝修裝修行為？ 答：我國住宅房屋多數(shù)屬于集合式樓房。在住宅小區(qū)中，住宅單體間存在共用部位，如主體結(jié)構(gòu)承重部位；單幢樓或小區(qū)內(nèi)有共用設(shè)施設(shè)備，如電梯、水、暖、照明、消防等設(shè)施設(shè)備。不當?shù)难b飾裝修會導(dǎo)致結(jié)構(gòu)安全和裝修人自身的生命財產(chǎn)安全，還會影響到整幢樓、整個小區(qū)的正常生活秩序。為了維護公共安全和公眾利益，需要對房屋裝飾裝修行為進行規(guī)范，因此，業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當事先告知物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企

52、業(yè)也應(yīng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。 問94、業(yè)主裝飾裝修房屋，需要事先告知物業(yè)管理企業(yè)嗎？ 答：裝飾裝修房屋是業(yè)主的權(quán)利，但這一權(quán)力的行使應(yīng)以不損害他人利益和社會公共利益為前提。在一個存在多業(yè)主的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主裝飾裝修房屋的行為有可能會對其他業(yè)主造成影響。如裝修噪音影響相鄰業(yè)主生活和休息、破壞房屋承重結(jié)構(gòu)會對其他業(yè)主的人身和財產(chǎn)安全構(gòu)成威脅等。同時，物業(yè)管理公司有義務(wù)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定對物業(yè)進行管理，而對物業(yè)及其共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu)、功能、使用等情況的了解是完成這一義務(wù)的前提。因此，業(yè)主裝飾裝修房屋，應(yīng)當事先告知物業(yè)管理公司。 問95、業(yè)主裝飾裝修房屋，需要

53、與物業(yè)管理企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議嗎？ 答：業(yè)主應(yīng)當在裝飾裝修房屋前與物業(yè)管理企業(yè)簽訂住宅內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議應(yīng)當包括以下內(nèi)容：裝飾裝修工程的實施內(nèi)容，裝飾裝修工程的實施期限，允許施工的時間，廢棄物的清運與處置，住宅外立面設(shè)施及防盜窗的安裝要求，禁止行為和注意事項，管理服務(wù)費用，違約責(zé)任等。 問96、住宅室內(nèi)裝飾裝修禁止行為有哪些？ 答：按照建設(shè)部第110令住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法的規(guī)定，住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，禁止下列行為： （1）未經(jīng)原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級設(shè)計單位提出設(shè)計方案，變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)； （2）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、

54、廚房； （3）擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體； （4）損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果； （5）未經(jīng)批準，不得搭建建筑物、構(gòu)筑物；改變住宅外立面，在非承重墻上開門、窗；拆改供暖管道和設(shè)施；拆改燃氣管道和設(shè)施。 （6）其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。 問97、業(yè)主裝飾裝修房屋過程中，物業(yè)管理企業(yè)能否進行入戶檢查？ 答：業(yè)主裝飾裝修房屋過程中，直至裝修結(jié)束后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議進行現(xiàn)場檢查，對違反法律、法規(guī)和裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的予以制止；情節(jié)嚴重的，及時向有關(guān)部門報告。 問98、住宅室內(nèi)裝飾裝修的施工時間如何規(guī)定？ 答：按照市建委、市規(guī)委、市國土房管局關(guān)