英國皇家特許測量師行為準(zhǔn)則簡介

1、英國皇家特許測量師行為準(zhǔn)則簡介英國皇家特許測量師行為準(zhǔn)則簡介本人于去年十月參加了英國皇家特許測量師學(xué)會(rics)第一次在中國設(shè)立的產(chǎn)業(yè)測量師(類似于中國注冊房地產(chǎn)估價師)專業(yè)能力考試(apc)，并通過了該考試，成為中國內(nèi)地第一位獲得英國皇家特許產(chǎn)業(yè)測量師資格的專業(yè)人士。該專業(yè)能力考試中的部分問題是有關(guān)測量師執(zhí)業(yè)道德和行為準(zhǔn)則的，現(xiàn)有機會介紹給大家，以供探討。英國皇家特許測量師學(xué)會有一個自我管理的準(zhǔn)則，去維持和促進(jìn)進(jìn)行業(yè)維護(hù)公眾的利益。它包括了大量未成文的倫理道德準(zhǔn)則和一個成文的強制性準(zhǔn)則，并頒布成為行為準(zhǔn)則(rules of conduct)。行為準(zhǔn)則提供了一個會員與他們的客戶、雇主關(guān)系的結(jié)

2、構(gòu)，并包括了廣泛的旨在維護(hù)公眾利益的義務(wù)。該準(zhǔn)則共有9條：l、每個會員應(yīng)該以一種適合特許測量師的方式處事。如：測量師應(yīng)誠實、正直、處事正當(dāng)?shù)皿w等等。2、每個會員應(yīng)該遵守這個準(zhǔn)則，用以規(guī)范他們從事職業(yè)或生意的方式。如：會員應(yīng)以公開、透明、對客戶有責(zé)任心，不能以誤導(dǎo)公眾的方式從事他的生意，對客戶的資料要保密，應(yīng)迅速回復(fù)客戶的問題等等。3、每個會員應(yīng)該遵守準(zhǔn)則關(guān)于避免利益沖突的要求(conflicts of interest)，如果發(fā)生這種利益沖突時，能及時處理。4、每個會員應(yīng)該根據(jù)準(zhǔn)則，向?qū)W會提供關(guān)于他的實踐、雇傭和生意的詳情，這是學(xué)會管理以及學(xué)會對會員的專業(yè)行為和紀(jì)律管理的需要。5、為了維持測量

3、師最高專業(yè)水平的利益，遵守由學(xué)會制訂和頒布的所有執(zhí)業(yè)說明，是每個會員的責(zé)任。6、每個會員應(yīng)該根據(jù)準(zhǔn)則進(jìn)行投保，以防備因違反一個測量師的專業(yè)責(zé)任而招致的索賠。7、根據(jù)準(zhǔn)則，每個會員必須：a.對持有任何客戶的金錢或客戶委托給他的金錢，必須分別存放在一個或多個銀行帳戶，同時，這些帳戶必須同他自己的、他事務(wù)所或公司的帳戶分離；b.對這些帳戶所代表的或來自任何人(不管是否是客戶)的持有、支付或收到的所有的金錢進(jìn)行定期查帳；c.按準(zhǔn)則規(guī)定保持這些帳戶的記錄，并且，按準(zhǔn)則去維持它們。會員帳戶準(zhǔn)則的目的是確保委托給會員的金錢：-支付于一個獨立的指定帳戶；-正當(dāng)?shù)赜涗浽谟蓵T維護(hù)的帳戶中；及-正當(dāng)?shù)乇O(jiān)控。8、根

4、據(jù)準(zhǔn)則，每個會員應(yīng)該每年進(jìn)行繼續(xù)專業(yè)發(fā)展的學(xué)習(xí)；一旦學(xué)會有要求的話，應(yīng)該向?qū)W會提供證明。9、a.每個會員應(yīng)該有能力處理他個人的和生意的財務(wù)事務(wù)，以避免：(i)他不能迅速全部地償請自己的債務(wù)；(ii)他被宣判破產(chǎn)，或?qū)λ谑澜缟先魏蔚胤竭M(jìn)行類似設(shè)立在英格蘭或威爾士的破產(chǎn)訴訟；(iii)他同他的債權(quán)人，或者為了債權(quán)人的利益簽訂了一個協(xié)定或合作。b.會員如果是一個為公眾提供測量服務(wù)的公司，則應(yīng)確保該公司：(i)不是一個正面臨著破產(chǎn)清算的或者有爭議財產(chǎn)者的公司主體，除非公司的債務(wù)已全部償請；(ii)當(dāng)破產(chǎn)時，迅速地償清了它的全部債務(wù)；(iii)不是法院發(fā)布結(jié)束通告的公司主體，除非公司的債務(wù)已全部清償。

5、在上述9條準(zhǔn)則中，第3條關(guān)于利益沖突的準(zhǔn)則，在實踐中十分重要，這里我們稍加闡述。所謂利益沖突，即會員的利益與客戶的利益有抵觸，或者，客戶認(rèn)為易于干擾會員獨立的專業(yè)判斷；它大致有如下幾種情況：會員的利益與一個客戶的利益之間的沖突當(dāng)一個利益沖突發(fā)生或有可能發(fā)生在一個會員或他的伙伴與一個客戶之間，他必須：(i)盡早地披露給客戶沖突的可能性，有關(guān)他的。清況和其他相關(guān)事實；(ii)通知客戶，無論是他個人或他的事務(wù)所或公司都不能代表或繼續(xù)代表客戶，除非被客戶要求繼續(xù)去做，并且已經(jīng)首先勸告客戶去獲得獨立的專業(yè)意見；(iii)盡早地與客戶書面確認(rèn)上述情況?？蛻衾媾c客戶利益之間的沖突當(dāng)一個利益沖突發(fā)生或有可能

6、發(fā)生在一個從事測量師業(yè)務(wù)的事務(wù)所或公司的兩個或更多的客戶之間，其中某個客戶是一個合伙人或董事，會員必須：(i)披露給每個客戶沖突的可能性，有關(guān)它的情況和其他相關(guān)事實；(ii)通知每個客戶，無論是他個人或他的事務(wù)所或公司都不能代表或繼續(xù)代表客戶，除非被客戶要求繼續(xù)去做，并且已經(jīng)首先勸告每個客戶去獲得獨立的專業(yè)意見；(iii)與每個客戶書面確認(rèn)上述情況。該利益沖突是指會員可能從其中一個客戶那里得到機密信息，并且面臨進(jìn)退兩難的困境-既違反了保密性，又不能恰當(dāng)?shù)馗嬷硗饪蛻魧嵸|(zhì)性的信息。一些潛在性的利益沖突的例子：-在同一個項目中代表兩個或更多的競爭客戶；-在同一個投資物業(yè)中代表兩個或更多的競爭客戶；

7、-為業(yè)主與買家(或準(zhǔn)買家)對同一物業(yè)進(jìn)行估價；-為客戶估價的物業(yè)同時是本測量師行代理銷售或管理的物業(yè)。個人利益a.當(dāng)一個會員充當(dāng)代理人銷售或租賃他自己擁有或他的伙伴擁有的房地產(chǎn)，或者他或他的伙伴在其中有利益時，他必須將相關(guān)的事實迅速地以書面形式披露給未來的買家或承租人，如果未來的買家或承租人委托了律師，則應(yīng)披露給那個律師。b.當(dāng)一個會員充當(dāng)代理人銷售或購買農(nóng)場份額時，他必須迅速對所有有關(guān)方面披露關(guān)于：(i)他代理的能力和他替誰代理；(ii)他是否將收到任何高于他費用的報酬，如果這種披露是口頭的，則應(yīng)迅速地以書面形式確認(rèn)。c.當(dāng)一個會員充當(dāng)銷售他自己或他的事務(wù)所擁有的私人財產(chǎn)的代理人時，他必須迅

8、速地以書面形式披露給未來的買家或買家的代理人。團體安排如果會員的事務(wù)所是一批聯(lián)合事務(wù)所的一部分，它所代理的一個客戶與該聯(lián)合事務(wù)所下的另一個事務(wù)所代理的另一個客戶有了利益沖突，在以下情況時，則不被認(rèn)為是一個利益沖突：a.在兩個事務(wù)所之間沒有共同的負(fù)責(zé)人或雇員；及b.在兩個事務(wù)所之間沒有直接或間接的利益分配。社會團體辦公室持有人當(dāng)一個會員在某領(lǐng)域持有可能導(dǎo)致與他的某個客戶利益沖突的社會團體辦公室時，那么，必須告知那個客戶委托的詳情和他與客戶的關(guān)系，以及他占有該位置的相關(guān)社會團體，并且，只有將這些情況全面地披露給客戶以后才能接受委托。費用和利益的透明度如果知道的話，每個會員應(yīng)該書面向他的客戶披露，因

9、客戶的委托他能獲得的任何費用、傭金或其他的利益(超出達(dá)成一致的費用或傭金)及其性質(zhì)、基礎(chǔ)或數(shù)額，當(dāng)這個披露是口頭的話，會員必須以書面的形式確認(rèn)。濫用委托會員受一個客戶的委托，與一個第三方談判時，不能堅持他應(yīng)該在任何程度上被那第三方聘請，除非：a.他已經(jīng)得到他的客戶的特殊的同意去這樣做，并且經(jīng)書面確認(rèn)；及b.他已經(jīng)立即并且書面勸告第三方去獲得獨立的專業(yè)意見。會員可以在已經(jīng)披露并且首先勸告第三方去獲得獨立的專業(yè)意見的情況下，去推薦一個關(guān)于土地、物業(yè)或建設(shè)工程的交易，或單獨地或部分地給予第三方優(yōu)惠期望，不管是直接地還是間接地使他自己或他的事務(wù)所，能夠獲得將來費用的收益或獲得其他財務(wù)方面的收獲。對第三

10、方的義務(wù)當(dāng)一個會員即將或已經(jīng)被委托代表一個客戶履行一個對第三方承擔(dān)信任義務(wù)的合同時，他必須迅速地書面通知第三方，因為他的委托原因而產(chǎn)生的超出他的正常費用或傭金的利益。引誘一個會員可以支付給一個第三方酬金、傭金、禮物或恩惠，以作為對他介紹一個客戶的報酬，前提是：他應(yīng)迅速地以書面形式向客戶披露，酬金、傭金、禮物、或恩惠的數(shù)量或性質(zhì)以及第三方的身份。在實踐中，本人也有機會遇到利益沖突的發(fā)生。從專業(yè)角度看，不接受該項估價委托是最安全及最保守的方法。然而從商業(yè)角度上來看，這個方法不一定是最合適的。因此，本人在權(quán)衡輕重的情況下，通常考慮是否可以采取完全披露的方法，即向有關(guān)的委托方披露該利益沖突，如能獲得所

11、有有關(guān)方面的書面同意(確認(rèn))我們的工作，那么就形成了雙贏局面。客戶獲得了所需的服務(wù)，本公司也可以放心地接受委托。當(dāng)我完成該估價報告時，也必須將背景披露于報告中。如果我不能獲得所有有關(guān)客戶的書面同意，那我是絕對不能夠接受此類利益沖突的委托。根據(jù)上面介紹的學(xué)會頒布的測量師行為準(zhǔn)則，我列舉一些在專業(yè)能力考試中被考官問到的有關(guān)職業(yè)道德和行為準(zhǔn)則的問題，其中一些問題出現(xiàn)在去年本人的專業(yè)能力考試中。這些有關(guān)職業(yè)道德和行為準(zhǔn)則的問題是：問：被發(fā)覺疏忽罪必須證明什么?答：必須顯示因為違反了關(guān)心責(zé)任而導(dǎo)致了損失。問：誰是當(dāng)前英國皇家特許測量師學(xué)會主席?答：jonathan harris.問：為什么測量師行要有專

12、業(yè)保障保險?答：為了保護(hù)測量師行針對因為測量師行疏忽的原因而來自第三方的損失投訴。問：一個朋友要求你提供關(guān)于他的住房價值的意見，你應(yīng)該怎樣做?答：向他解釋這超出了我的專長，邀請他去辦公室并提出服務(wù)。問：有人懷揣一百萬英鎊來到你的辦公室并表示他想購買一些物業(yè)，你應(yīng)該怎樣做?答：恐怕是洗錢。告訴上司、可能的話告訴rics。問：有人要求你給他建議，就當(dāng)前市場，他應(yīng)該投資房地產(chǎn)、證券還是債券?答：僅能夠在房地產(chǎn)投資上給他建議。問：有個客人送你一箱威士忌，感謝你為他所做的所有的勤勞工作，你能接受它嗎?答：不能接受禮物，因為它會影響將來工作。問：什么是rics有關(guān)客戶金錢的指引?答：應(yīng)該分開保存在指定帳戶

13、。問：哪些種類的過錯被認(rèn)為不適合一個特許測量師?答：破產(chǎn)倒閉，無償還能力，犯罪都將導(dǎo)致自動驅(qū)逐。問：當(dāng)你發(fā)現(xiàn)了一個利益沖突你應(yīng)該怎么做?答：書面通知客戶，忠告他們?nèi)ふ移渌麑I(yè)意見。問：測量師接受委托有什么指引?答：必須確保沒有其他人接受委托；不能打電話給私人住所；不能夠在沒有所有資料的情況下報價；不能夠參考其他測量師的價格報價；不能對個人施加壓力。問：當(dāng)你發(fā)現(xiàn)在一個物業(yè)中你有個人利益，你應(yīng)該怎么做?答：立即透露給客戶，在客戶沒有同意的情況下不能繼續(xù)提供服務(wù)，必須對該。情況進(jìn)行書面確認(rèn)。問：你能夠采取什么步驟，減少第三者針對你的專業(yè)保障保險對你投訴成功的可能性?答：書面委托；不要作假設(shè)(客戶不會投訴)；不要承擔(dān)超出你專業(yè)技能范圍的工作。問：為什么你的測量師行有可能從公司合并中獲得利益?答：減少專業(yè)保障義務(wù)，能通常更有效的運作業(yè)務(wù)。問：如果你決定成立測量師行，你需要做什么?答：購買專業(yè)保障保險及有可能建立客戶帳戶。測量師不應(yīng)尋找去承擔(dān)超出他們專業(yè)能力范圍的工作。問：如果你即將獲得對一個評估業(yè)務(wù)的委托，并且已同意評估費用的條款及其他事項，然后你應(yīng)該作什么?答：委托條款必須書面確認(rèn)。從以上的例題中可以看出，英國皇家特許測量學(xué)會行為準(zhǔn)則最主要目的是為了維護(hù)公眾利益，保護(hù)客戶利益，如：測量師行需購買專業(yè)保障保險以防備因疏忽而被索