房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳

1、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 1關(guān)于收入確認(rèn)的稅會(huì)差異 按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，確認(rèn)收入需同時(shí)滿足5個(gè)條件： 企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購 貨方； 企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán), 也沒有對(duì)已售的商品實(shí)施有效控制； 收入的金額能夠可靠計(jì)量； 相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)； 相關(guān)已發(fā)生的成本能夠可靠計(jì)量。 2017年修訂時(shí)，將主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移確認(rèn)收入改為： 企業(yè)應(yīng)當(dāng)在履行了合同中的履約義勢，即在客戶取得相 關(guān)商品控制權(quán)時(shí)確認(rèn)收入。 根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法（國 稅發(fā)200931號(hào),以下簡稱辦法）的規(guī)走:企業(yè)通 過正式簽訂房地產(chǎn)銷售合同或房地產(chǎn)預(yù)售合同 所取得

2、的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn),具體規(guī)定 了不同銷售方式下的銷售收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)。 比如：采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于 實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn) 收入的實(shí)現(xiàn),而會(huì)計(jì)核算上一般作為預(yù)收賬款,只有當(dāng) 開發(fā)產(chǎn)品完工后,才按會(huì)計(jì)準(zhǔn)則確認(rèn)收入。 另外辦法第九條規(guī)走：企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品 取得的收入,應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算 出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此 前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì) 應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與 其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。稅法上規(guī)走的銷

3、售收入確認(rèn)時(shí)間與會(huì)計(jì)核算上不一致，會(huì)存在稅會(huì)差異, 匯算清繳時(shí)需要注意相關(guān)的納稅調(diào)整。 2關(guān)于賬面成本、動(dòng)態(tài)成本和計(jì)稅成本的差異 通常情況下由于各個(gè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理體制不一樣，或財(cái)務(wù) 部門和成本部門信息溝通不暢，可能會(huì)造成賬面成本小 于動(dòng)態(tài)成本。 企業(yè)需姜對(duì)照付款記錄，逐筆核實(shí)實(shí)際發(fā)生的動(dòng)態(tài)成本, 如果有漏項(xiàng),則補(bǔ)錄到賬面成本。 根據(jù)辦法第三十二條的規(guī)走,允許預(yù)提相關(guān)成本費(fèi) 用。 一是出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在 證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但 最高不得超過合同總金額的10%. 二是公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造 價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。 三是應(yīng)向政府上

4、交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完 善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。 3關(guān)于計(jì)稅土地成本的確認(rèn) 營改增后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開 發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,適用一股計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的 全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的 土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。 根據(jù)增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)走（財(cái)會(huì)201622號(hào)）規(guī) 定，企業(yè)發(fā)生相關(guān)成本費(fèi)用允許扣減銷售額的,發(fā)生成 本費(fèi)用時(shí),按應(yīng)付或?qū)嶋H支付的金額，借記主營業(yè)務(wù) 成本、”存貨、”工程施工等科目，貸記應(yīng)付賬款、應(yīng) 付票據(jù)、銀行存款等科目。待取得合規(guī)增值稅扣稅憑 證且納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)，按照允許抵扣的稅額,借記應(yīng) 交稅費(fèi)一一應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額抵減）或應(yīng)交稅

5、 費(fèi)一一簡易計(jì)稅科目（小規(guī)模納稅人應(yīng)借記應(yīng)交稅費(fèi) 一應(yīng)交增值稅科目），貸記主營業(yè)務(wù)成本、存貨、 工程施工等科目。 匯算清繳時(shí)，由于企業(yè)所得稅收入確認(rèn)和增值稅收入確 認(rèn)會(huì)存在一定差異，需妾關(guān)注土地成本中抵減銷項(xiàng)稅額 的部分，減少開發(fā)產(chǎn)品企業(yè)所得稅計(jì)稅成本，按照結(jié)轉(zhuǎn) 銷售面積計(jì)算扣除。 4 限地價(jià)、競配建的企業(yè)所得稅處理 近年來，限地價(jià)、競配建（即：參與現(xiàn)場競價(jià)的競 買人報(bào)價(jià)超出最高限制地價(jià)后，轉(zhuǎn)為競配建租賃住房比 例，投報(bào)配建比例最高者為競得人）的土地供給模式比 較普遍，將正常招拍掛的大部分土地溢價(jià)從現(xiàn)金轉(zhuǎn)換成 實(shí)物，表面上限制了土地成交最高價(jià)，但扣除配建房后， 可售部分的實(shí)際樓面地價(jià)不僅沒有降

6、低，還引發(fā)了涉稅 風(fēng)險(xiǎn)。 對(duì)限地價(jià)、競配建模式涉稅處理，全國沒有統(tǒng)一的規(guī) 定。一般情況下,按權(quán)屬的轉(zhuǎn)移方式分為 政府回購方式（政府以一定的價(jià)格購買配建部分）、 直接移交方式（不動(dòng)產(chǎn)登記部門直接將配套建設(shè)首次登 記到政府指定的行政事業(yè)單位） 無償移交方式（受讓方按照合同約走無償移交配套建設(shè), 屬于無償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)）。 政府回購方式常見的處理方法是取得的相關(guān)收入應(yīng)計(jì) 入企業(yè)所得稅收入總額，發(fā)生與取得收入有關(guān)的、合理 的支出,可在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除；如果不是以政 府回購方式,應(yīng)與政府國土部門溝通，首選直接移交方 式，即配建產(chǎn)權(quán)首次登記到政府指走的單位，一般不計(jì) 收入,配套建設(shè)的相關(guān)支出單獨(dú)核算，作

7、為取得土地使 用權(quán)的成本,計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本；其次，如果確定 了是無償移交方式，由于大部分地方尚未明確處理方法, 建議積極與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，爭取主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)該 模式的支持理解,避免按視同銷售處理，而是按不計(jì) 收入,成本可扣除來處理，盡量降低有關(guān)稅負(fù)。 5關(guān)于明股實(shí)債融資的企業(yè)所得稅處理 明股實(shí)債方式,一般是投資方以股權(quán)形式逬行投資，但 以回購、第三方收購、對(duì)賭、定期分紅等形式獲得固走 收益，以與融資方約定投資資本金遠(yuǎn)期有效退出和約走 利息（固走）收益的剛性實(shí)現(xiàn)為妾件。 根據(jù)關(guān)于企業(yè)混合性投資業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理問題的 公告（公告2013年第41號(hào)）規(guī)走,同時(shí)符合下列 條件的混合性投資業(yè)務(wù)：

8、 被投資企業(yè)接受投資后，需要按投資合同或協(xié)議約走 的利率走期支付利息（或走期支付保底利息、固定利潤、 固走股息）; 2 有明確的投資期限或特走的投資條件，并在投資期滿 或者滿足特定投資條件后，被投資企業(yè)需要贖回投資或 償還本金； 3”投資企業(yè)對(duì)被投資企業(yè)凈資產(chǎn)不擁有所有權(quán)； 4投資企業(yè)不具有選舉權(quán)和被選舉權(quán)； 5 投資企業(yè)不參與被投資企業(yè)日常生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)。 被投資企業(yè)應(yīng)于應(yīng)付利息的日期，確認(rèn)利息支出，并按 稅法和總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干問題的公告（公告 2011年第34號(hào)）第一條的規(guī)定,進(jìn)行稅前扣除. 實(shí)務(wù)中符合混合性投資業(yè)務(wù)的明股實(shí)債較少，其原因是 如果是被投資企業(yè)需要贖回投資或償還本金，那么

9、實(shí)質(zhì) 上就是減資行為,不符合監(jiān)管要求，并且投資企業(yè)有可 能因地產(chǎn)項(xiàng)目虧損造成無法收回投資的情形。因此，明 股實(shí)債的融資支出能否在企業(yè)所得稅稅前扣除主姜關(guān) 注其是否滿足相應(yīng)的條件。 6地下車位的企業(yè)所得稅處理 根據(jù)辦法，利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作 為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。 屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方 政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施,其 建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)走進(jìn)行處理； 屬于營利性的,或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的,或未明確產(chǎn)權(quán)歸 屬的，或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單 位的,應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。 除企業(yè)自用應(yīng)按建造固走資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律

10、按 建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的地下車位可分為：有產(chǎn)權(quán)的車位和無 產(chǎn)權(quán)車位。一般來說，有產(chǎn)權(quán)車位的涉稅處理較為明確， 如果銷售的，按照銷售開發(fā)產(chǎn)品處理,取得收入時(shí)計(jì)入 應(yīng)稅收入，成本按已售面積對(duì)應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)； 如果自用的，按建造固走資產(chǎn)進(jìn)行處理。無產(chǎn)權(quán)車位具 體又包括無法辦理產(chǎn)權(quán)的車位和人防車位，其中國家對(duì) 人防車位擁有征用權(quán),如果是無償移交的,按公共配套 設(shè)施進(jìn)行處理；如果是長期租賃的情況下,各地執(zhí)行口 徑不一致，有的地區(qū)按照銷售合同執(zhí)行,有的地區(qū)按照 租賃合同執(zhí)行。 7如何判走售房價(jià)格偏低 由于市場行情的不確走性以及尾盤打折銷售等特殊情 況，稅企雙方如何理解計(jì)稅依據(jù)明顯偏低,經(jīng)常會(huì)產(chǎn)生 爭議。 稅收征收管理法規(guī)走,納稅人申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯 偏低且無正當(dāng)理由時(shí)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核走其應(yīng)納稅 額。但如何判走什么是價(jià)格明顯偏低，則沒有統(tǒng)一規(guī)定。 通常情況下,正當(dāng)理由包括以下內(nèi)容,需根據(jù)實(shí)際情況 作出客觀判斷：同一樓盤的高檔和低檔開發(fā)產(chǎn)品的售價(jià) 差異,或者受產(chǎn)品樓層、品質(zhì)等影響售價(jià)；受國家宏觀