棉陽項目市場研究 2010-48頁

1、1 核心導讀核心導讀 4 3 2 項目認知項目認知 產(chǎn)品策略產(chǎn)品策略 Factor 3 核心問題核心問題 市場策略市場策略 5 分期策略分期策略 6 價格策略價格策略 1 2 第二步第二步: 市場環(huán)境分市場環(huán)境分 析析 第一步第一步: 土地屬性評土地屬性評 估估 第四步第四步: 項目產(chǎn)品定項目產(chǎn)品定 位位 如何就競爭市 場現(xiàn)狀與未來， 判斷項目未來 的潛在競爭 OutlineKey ChallengesMethodology 充分了解綿陽市整體 房地產(chǎn)市場 在此基礎上就項目競 爭地塊作為主攻對象， 預測、研判今后的直 接競爭形勢 如何從項目的土 地屬性中研判區(qū) 域未來的發(fā)展趨 勢，從而對本項

2、目的周邊屬性作 出準確判斷和認 知 總平規(guī)劃設計 的建議 配套、商業(yè)等 輔助設施 項目的核心賣 點提煉 產(chǎn)品的建議 通過現(xiàn)實性和未來性 來研判土地的屬性 充分領會開發(fā)商對于 地塊的認識和我們對 于項目整體形象的建 議 第三步第三步: 目標客戶挖目標客戶挖 掘掘 如何多元化的 為項目導入客 群 以分析區(qū)域內現(xiàn)有客 源作為突破點，然后 在更大的范圍內尋找 符合區(qū)域土地屬性的 客源 報告總綱報告總綱 3 第一步第一步: 土地屬性評土地屬性評 估估 綿陽城市概綿陽城市概 要要 Main OutlineSecondary OutlineMain content 目錄 區(qū)域生活屬區(qū)域生活屬 性分析性分析

3、區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī) 劃屬性劃屬性 第二步第二步: 市場環(huán)境分市場環(huán)境分 析析 第四步第四步: 項目產(chǎn)品定項目產(chǎn)品定 位位 第三步第三步: 目標客戶挖目標客戶挖 掘掘 城市簡介 城市人口 城市交通 城市規(guī)劃 區(qū)域道路交通 區(qū)域教育配套 區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀 區(qū)域產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀 產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃 地塊區(qū)位 地塊周邊環(huán)境 地塊基本特地塊基本特 質質 4 綿陽城市概要綿陽城市概要/城市簡介城市簡介 綿陽市位于四川盆地西北部，涪江中上游地帶。 地理坐標為：東經(jīng)1034510543，北緯 30423303。東鄰廣元市的青川縣、劍閣 縣和南充市的南部縣、西充縣；南接遂寧市的射 洪縣；西接德陽市的羅江縣、中江縣、綿竹縣； 西

4、北與阿壩藏族羌族自治州和甘肅省的文縣接壤 綿陽市轄涪城區(qū)、游仙區(qū)和三臺縣、鹽亭縣、 梓潼縣、安縣、北川羌族自治縣、平武縣6縣。 截止2010年底全市人口為 萬， 非農(nóng)業(yè)人口為170萬，城市化率32%，低于全國 平均水平。 1 1 5 綿陽城市概要綿陽城市概要/綿陽城市總體特征綿陽城市總體特征 新一輪城市總體規(guī)劃定位為“中國科技 城，四川省副中心城市，中國旅游和宜居名 城”，2020年用地規(guī)模116平方公里，城市 發(fā)展方向主要是西部及南部地區(qū)發(fā)展，西南南 部新皂工業(yè)區(qū)將作為工業(yè)拓展區(qū)，為遠景城市 產(chǎn)業(yè)大規(guī)模發(fā)展提供空間。 中國旅游和宜居名城將綿陽建設成為融“山 -水-林-文-城”五位一體的中國宜

5、居城市的典范。 優(yōu)化市域空間結構，形成“一核三區(qū)六帶”的 產(chǎn)業(yè)格局。 6 綿陽城市概要綿陽城市概要/綿陽城市人口綿陽城市人口 0 100 200 300 400 500 600 2009年20082007200620052004 2004年-2009年綿陽市城鎮(zhèn)人口分析（單位：萬人） 總人口 農(nóng)業(yè)人口 非農(nóng)業(yè)人口 2010年2009年2008200720062005 總人口544.7540.7537.95533.3530.71 農(nóng)業(yè)人口404405404.8403.7404.4 非農(nóng)業(yè)人口170140.7135.7133.2129.6126.3 城市化率(%)3225.825 24.724.3

6、23.7 7 綿陽城市概要綿陽城市概要/城市交通體系城市交通體系 公路、鐵路、航空系統(tǒng)完備公路、鐵路、航空系統(tǒng)完備 可起降B757飛機的4C級南郊機場， 5條主要出境公 路均為一級公路以上，綿陽火車貨站是國家一級站， 這些都為導入全國性客源成為可能 成綿峨城際列車將貫穿大四川南北成綿峨城際列車將貫穿大四川南北 南至樂山，北至江油，途徑綿陽，成為四川大動脈 高速公路路網(wǎng)發(fā)達高速公路路網(wǎng)發(fā)達 已通車成綿高速成綿高速、綿廣高速，綿廣高速，在建綿渝高速；綿渝高速；規(guī)劃高 速有成綿第二高速成綿第二高速，綿陽綿陽-九寨溝高速九寨溝高速、南環(huán)高速聯(lián)南環(huán)高速聯(lián) 絡線絡線（環(huán)城高速聯(lián)絡）、繞城高速繞城高速、成都

7、成都-鹽亭鹽亭-南部南部 高速高速。 1小時經(jīng)濟圈將初具規(guī)模小時經(jīng)濟圈將初具規(guī)模 計劃以國省道為骨架，聯(lián)接縣鄉(xiāng)，幅射周邊市、州、 縣的公路交通網(wǎng)絡。在一小時以內到達綿陽，形成一 小時經(jīng)濟圈 8 綿陽城市概要綿陽城市概要/城市規(guī)劃發(fā)展研究城市規(guī)劃發(fā)展研究 三江會客廳位于綿陽城市南部，在舊城區(qū)與南 部新區(qū)之間，南臨機場 園藝新城處于綿陽的西北部，空間布局聯(lián)系西 面和北面，臨近成綿高速 新皂工業(yè)區(qū)是作為城市工業(yè)發(fā)展的重點區(qū)域 綿陽市重點規(guī)劃的這兩個重要區(qū)域都擁有得天 獨厚的生態(tài)自然環(huán)境，及城市重要的區(qū)域地理 位置，都有起著優(yōu)化城市區(qū)域與整體協(xié)調發(fā)展 和提升的效應，以及進一步優(yōu)化外來資本投資 綿陽的效

8、益 規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃面積規(guī)劃人口規(guī)劃定位 園藝新城 8.3平方公 里 10萬北部城市副中心 綿陽會客 廳 21平方公 里 旅游度假居住中 心 9 綿陽城市概要綿陽城市概要/城市規(guī)劃發(fā)展研究城市規(guī)劃發(fā)展研究/科創(chuàng)園藝區(qū)科創(chuàng)園藝區(qū) 科創(chuàng)園 藝區(qū) 10 綿陽城市概要綿陽城市概要/城市規(guī)劃發(fā)展研究城市規(guī)劃發(fā)展研究/園藝新城園藝新城 功能定位：科創(chuàng)園藝 定位為以商業(yè)金融、商 務辦公、文化娛樂和生 態(tài)居住為主要功能的北 部城市副中心 功能結構三軸、 一脈、四心、四區(qū)。 “三軸”：形象風貌軸， 的生活服務軸，區(qū)域交 通軸；“一脈”：利用 保留的生態(tài)林地形成貫 通千佛寺綠化公園和西 山生態(tài)文化公園的生態(tài) 綠脈；“

9、四心”：分別 為商務商業(yè)中心，商務 辦公中心，西山綠心， 千佛寺綠心；“四區(qū)”： 分別為商業(yè)居住綜合區(qū)， 居住教育綜合區(qū)，商業(yè) 辦公休閑綜合區(qū)，綠色 生態(tài)居住區(qū)。 1111 市中市中 心心 區(qū)區(qū) 域域 地地 塊塊 區(qū)區(qū) 域域 區(qū)域路況非常好，交通條件便利。目前公 交系統(tǒng)相對薄弱，自駕車進出便捷 缺少輻射力度較強的商業(yè)中心或商業(yè)圈， 重點院校分布區(qū)域內，吸引全省乃是西南 地區(qū)的外來學生，板塊教育體系較完善， 成為區(qū)域重要優(yōu)勢 受地勢影響，科創(chuàng)園藝板塊最大的特征就 是山地多，地勢起伏不定 整體規(guī)劃200萬平米的住宅體量，政府統(tǒng) 一分配，由各大開發(fā)商共同打造 區(qū)域生活屬性分析區(qū)域生活屬性分析/園藝新

10、城基本特征園藝新城基本特征 區(qū)域發(fā)展分析區(qū)域發(fā)展分析/園藝新城基本特征園藝新城基本特征 157958.5 7155.25 755758.69 131036.72 623532.62 48866.58 1537509.81 245672.17 2091336.59 313583.48 0 500000 1000000 1500000 2000000 2500000 20062007200820092010（11月前） 綿陽全市 科創(chuàng)園區(qū) 4.5%17.3%16%7.8%15% 占 比： 數(shù)據(jù)來源：綿陽市房管局 06年以來綿陽市區(qū)和科創(chuàng)園區(qū)商品房成 交對比 自07年以來科創(chuàng)園進入快速發(fā)展期，商品房

11、成交從06年不足1萬 平方米到2010年前10個月已達到30萬平方米，相對全市的占比從06 年的4.5%上升到15%以上。 12 對本案的啟示：科創(chuàng)園區(qū)價量均也排到綿陽城區(qū)市場第二位，受到市場的廣泛認同，對本案的啟示：科創(chuàng)園區(qū)價量均也排到綿陽城區(qū)市場第二位，受到市場的廣泛認同， 本案可采用借勢策略，利用本案緊鄰科創(chuàng)園之位置，借科創(chuàng)園迅猛發(fā)展的勢頭，獲取本案可采用借勢策略，利用本案緊鄰科創(chuàng)園之位置，借科創(chuàng)園迅猛發(fā)展的勢頭，獲取 理多的客戶認同。理多的客戶認同。 13 區(qū)域生活屬性分析區(qū)域生活屬性分析/園藝區(qū)教育屬性園藝區(qū)教育屬性 規(guī)劃學校成為亮點規(guī)劃學校成為亮點 根據(jù)規(guī)劃，科創(chuàng)園區(qū)還將導入科創(chuàng)園

12、區(qū)還將導入11 所小學、所小學、7所中學所中學，來完善區(qū)域 的教育配套，也將導入?yún)^(qū)域的教 育人口 教育人口需要升級教育人口需要升級 目前區(qū)域的購房者中，教師和家 長占有一定的比重，相信隨著區(qū) 域的不斷成熟，這類客群將得到 大幅度的升級 南山中學、綿中和東辰中學成為南山中學、綿中和東辰中學成為 區(qū)域內的標桿學校，區(qū)域內的標桿學校，目前這些學 校周邊的租賃行情看漲 西南科技 大學 南山中 學 西南財經(jīng)電子商 務學院 綿陽外國 語學校 東辰 中學 14 區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃屬性區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃屬性/產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展 科創(chuàng)區(qū)科創(chuàng)區(qū) 市區(qū)市區(qū) 科創(chuàng)區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃簡介科創(chuàng)區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃簡介 規(guī)劃面積12.89平方

13、公里。成立于 2001年8月，國務院批準成立的科技 開發(fā)區(qū)園區(qū)目標定位目標定位：成為西部地區(qū) 具有吸引力的科技創(chuàng)新示范基地、科 教創(chuàng)業(yè)示范基地和促進高新技術成果 轉化的示范基地。 園區(qū)的發(fā)展定位園區(qū)的發(fā)展定位： 城市功能完備、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、科技 教育產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)達，文化特 色鮮明的園林城市新區(qū)和文化新區(qū) 現(xiàn)狀和發(fā)展規(guī)劃現(xiàn)狀和發(fā)展規(guī)劃： 園區(qū)現(xiàn)有工業(yè)項目110余個，還有一 批孵化和三產(chǎn)項目。初步形成了教育、 軟件、新材料、機電一體化四大產(chǎn)業(yè)。 園區(qū)已逐步成為科技人員創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的 熱土 15 區(qū)域生活屬性分析區(qū)域生活屬性分析/園藝區(qū)旅游資源園藝區(qū)旅游資源 西山風景區(qū)簡介西山風景區(qū)簡介 占地余畝

14、。風景迷人，離城六里許，相傳為爾 朱仙修煉之所，傳為楊雄讀書臺，清代建有一亭曰“ 子云亭”，亭下有楊雄像和楊雄傳碑 1616 市中心市中心 區(qū)域區(qū)域 地塊分析地塊分析/區(qū)位認知區(qū)位認知 地塊位于通往市區(qū)的城市主軸迎賓大道地塊位于通往市區(qū)的城市主軸迎賓大道北北側，地理位側，地理位 置較佳置較佳 區(qū)域路況非常好，交通條件便利，自駕車進出便捷，區(qū)域路況非常好，交通條件便利，自駕車進出便捷， 但目前公交系統(tǒng)相對薄弱，地塊可達性有待發(fā)展。但目前公交系統(tǒng)相對薄弱，地塊可達性有待發(fā)展。 缺少輻射力度較強的商業(yè)中心或商業(yè)圈，重點院校分缺少輻射力度較強的商業(yè)中心或商業(yè)圈，重點院校分 布區(qū)域內，吸引全省乃是西南地

15、區(qū)的外來學生，板塊布區(qū)域內，吸引全省乃是西南地區(qū)的外來學生，板塊 教育體系較完善，成為區(qū)域重要優(yōu)勢教育體系較完善，成為區(qū)域重要優(yōu)勢 受地勢影響，科創(chuàng)園藝板塊最大的特征就是地勢起伏受地勢影響，科創(chuàng)園藝板塊最大的特征就是地勢起伏 不定不定 17 第一步第一步: 土地屬性評土地屬性評 估估 房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場 分析分析 Main OutlineSecondary OutlineMain content 目錄 宏觀經(jīng)濟環(huán)宏觀經(jīng)濟環(huán) 境境 區(qū)域板塊競區(qū)域板塊競 爭分析爭分析 競爭個案分競爭個案分 析研究析研究 第二步第二步: 市場環(huán)境分市場環(huán)境分 析析 第四步第四步: 項目產(chǎn)品定項目產(chǎn)品定 位位 第三

16、步第三步: 目標客戶挖目標客戶挖 掘掘 國內生產(chǎn)總值 分析 人民生活水平 產(chǎn)業(yè)結構發(fā)展 土地市場分析 商品房市場分 析 住宅市場分析 商業(yè)市場分析 競爭區(qū)域選取 競爭區(qū)域研究 區(qū)域競爭地塊 研究 產(chǎn)品分析 銷售分析 潛在個案分析 18 宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析 19 內容摘要內容摘要 2004-2009年GDP走勢情況分析 2004-2009年各產(chǎn)業(yè)增長分析 2004-2009年固定資產(chǎn)與房地產(chǎn)投資金額對比圖 2004-2009年人均可支配收入消費情況 市場環(huán)境分析/ 宏觀經(jīng)濟分析/ 提要 結論提要結論提要 04以來，綿陽市的國民生產(chǎn)總值呈現(xiàn)穩(wěn)定的增長態(tài)勢，經(jīng)濟發(fā)展形式良好 在綿陽市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展結構中，

17、第二產(chǎn)業(yè)仍為主導產(chǎn)業(yè)，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展較緩慢 以科技產(chǎn)業(yè)為城市經(jīng)濟支柱的綿陽，房地產(chǎn)投資所占比重較少，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展還處于良性狀態(tài) 隨著城市經(jīng)濟的不斷發(fā)展，居民收入也不斷得到提高，城鎮(zhèn)職工的年均工資也呈現(xiàn)增長強勢，這些都 提高了城鎮(zhèn)居民的購房積極性 本案啟示本案啟示 作為一個三線城市，綿陽的宏觀經(jīng)濟呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢，人民的生活水平也獲得了長足的提 高和進步，且其城市的特殊性決定了大量的外來高素質人口的導入。因此，無論是固定資產(chǎn)的投 資還是個人購房，都具備了一定的經(jīng)濟基礎，綿陽的經(jīng)濟大環(huán)境是積極向上的。 454.94 482.53 560.84 673.5 743.2 820.2 0 100 20

18、0 300 400 500 600 700 800 900 2004年2005年2006年2007年2008年2009年 宏觀經(jīng)濟環(huán)境/ 國內生產(chǎn)總值及一二三產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況 2004-2009年綿陽GDP走勢情況分 析 綿陽市歷年GDP增長迅速，產(chǎn)業(yè)結構進一步優(yōu)化。2008年由于全球金融危機和地震的影響,GDP增速稍有回落。 在災后重建和全球經(jīng)濟逐步向好的態(tài)勢下，2009年呈現(xiàn)出止滑回升、加快發(fā)展的良好局面。 20 2004-2009年綿陽產(chǎn)業(yè)結構 2004-2009年固定資產(chǎn)與房地產(chǎn)投資金額對比年固定資產(chǎn)與房地產(chǎn)投資金額對比 宏觀經(jīng)濟環(huán)境/ 固定資產(chǎn)投資 災后重建設綿陽固定資產(chǎn)投資呈爆發(fā)式災后

19、重建設綿陽固定資產(chǎn)投資呈爆發(fā)式 增長，預計未來幾年是綿陽經(jīng)濟快速增增長，預計未來幾年是綿陽經(jīng)濟快速增 長期。長期。 綿陽固定投資額綿陽固定投資額2009年，全社會固定資 產(chǎn)投資完成802.1億元，增長125.8%。按 全省統(tǒng)計口徑對比，高于全省平均水平 87.1個百分點，比成都高111個百分點， 比德陽低96個百分點，總量在21個市州 排名第2，速度排名第4。 房地產(chǎn)投資額房地產(chǎn)投資額在固定投資中占的比重不大。 房地產(chǎn)市場發(fā)展較為良性。 21 宏觀經(jīng)濟環(huán)境/人民生活 2004-2009年綿陽城鎮(zhèn)居民可支配收入消費情況歷年變化年綿陽城鎮(zhèn)居民可支配收入消費情況歷年變化 圖表圖表 7708 8201

20、 9054 10473 12200 13701 6047 6422 6909 7804 9959 10664 050001000015000 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 單位：元 系列4 人均消費指出 系列2 人均可支配收入 2009年綿陽城鎮(zhèn)居民人均可支 配收入13701元，人均消費10664元。 人均可支配收入較04年增加5993元， 增幅56.26%。 2009年綿陽市全部單位職工平 均工資為22537元，比上年增加 3034元，增長15.6%。 22 23 房地產(chǎn)市場分析 / 土地市場分析 24 房地產(chǎn)市場分析/ 綿陽市土地市場研究/住宅土地

21、成交 2006-2010年綿陽市區(qū)土地（住宅）成交面積走年綿陽市區(qū)土地（住宅）成交面積走 勢勢 2006-2010（上半年）年間， 綿陽市市區(qū)住宅（含商業(yè)）公告 土地296宗，總面積達 3818438萬，單宗地塊平 均面積為12900。土地成交單 價為1423.7元/ 由于512地震影響，08，09兩 年土地交易量較小，10年開始 急劇上升，僅上半年成交 706289.11 預計在隨 后兩年房地產(chǎn)市場將 呈現(xiàn)集中放量的態(tài)勢。 數(shù)據(jù)來源：綿陽市國土資源局，以上數(shù)據(jù)已除去不 足1畝的私人成交土地。 房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場分析/ 綿陽市土地市場研究綿陽市土地市場研究/09-10年住宅年住宅土地分析

22、土地分析 2009-2010上半年年綿陽市區(qū)住宅成交土地容積率及樓面地價統(tǒng)上半年年綿陽市區(qū)住宅成交土地容積率及樓面地價統(tǒng) 計計 年份 容積 率 小于2.0 2.0-小于 3.0 3.0-小于 4.0 4.0及以上 平均容積率樓面地價 2009年6宗4宗1宗1宗2.34947 2010年（上半年 ） 4宗2宗6宗3宗2.821035 小于10畝10-50畝50-100畝100畝以上 平均土地規(guī) 模（畝） 2009年1宗3宗4宗4宗68.6 2010年（上半年） 1宗6宗5宗4宗65 土地 規(guī)模年份 2009-2010上半年年綿陽市區(qū)住宅成交土地容規(guī)模統(tǒng)計上半年年綿陽市區(qū)住宅成交土地容規(guī)模統(tǒng)計 2

23、009年市區(qū)成交住宅土地12 宗，平均容積率2.34，成交樓 面均價947元，2010年上半年 市區(qū)成交土地15宗平均容積率 2.82，成交樓面均價1035元。 2009年容積率大于3.0的地塊 僅成交2宗，而10年上半年成 交9宗，可見地震影響正逐漸 消除，高容積率土地成為主流。 受災后重建的影響，綿陽市土 地以規(guī)模土地為主，09年至10 年上半年成交的住宅土地中 100畝以上規(guī)模的地塊有8塊， 50-100畝的有9塊，而10畝以 下規(guī)模的僅兩塊，綿陽未來樓 市將呈規(guī)模大盤唱主角的態(tài)勢。 25 數(shù)據(jù)來源：綿陽市國土資源局，以上數(shù)據(jù)已除去不 足1畝的人我成交土地。 數(shù)據(jù)來源：綿陽市國土資源局，

24、以上數(shù)據(jù)已除去不 足1畝的人我成交土地。 26 編號土地面積（畝）容積率體量（萬）受讓方 D-11195.583.545.6 堅實發(fā)展有限公 司（華潤） D-13133.37 2.522.2 D-1427.35 2.54.5 D-1530.98 2.55.2 D-1625.25 2.54.2 D-1726.38 2.54.4 D-12102.79 1.610.9 山西辰興房地產(chǎn) 開發(fā)有限責任公 司 D-18111.18 1.611.8 D-19159.05 3.537.11 D-182.59 1.89.9 晉中田森房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司 D-934.62 1.43.2 D-1024.63 1.4

25、2.3 D-2126.18 1.815.1 D-341.16 1.84.9 綿陽市匯川房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司 D-634.26 1.83.4 綿陽倍特建設開發(fā) 有限公司 D-740.29 1.84.8 D-446.37 1.85.5 綿陽市卓信實業(yè)有 限公司 D-839.03 2.56.5 四川凱泰房地產(chǎn)開 發(fā)有限公司 D-539.08 2.56.5 四川省江油市建工 房地產(chǎn)開發(fā)有限公 司 總計1320.14208.01 區(qū)域07年共成交宗地19塊，面積總 和1320畝，容積率在1.6-3.5，全部 集中在園藝板塊，由8家公司拿下。 其中堅實發(fā)展有限公司、山西新興房 產(chǎn)、晉中田森三家公司土地儲備

26、量均 在百畝以上，界定為大體量項目，具 有區(qū)域代表性 房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場分析/綿陽市土地市場研究綿陽市土地市場研究/07年年科創(chuàng)園區(qū)土地放量情況科創(chuàng)園區(qū)土地放量情況 27 房地產(chǎn)市場分析/住宅市場分析 28 房地產(chǎn)市場分析/綿陽市商品房研究/新開工面積和銷售面積分析 2006-2009年新開工面積和商品房銷售面積走勢圖年新開工面積和商品房銷售面積走勢圖 單位：萬平方米單位：萬平方米 08年地震對綿陽房地 產(chǎn)市場影響明顯，目前 市場正處于震后井噴期 10年上半年綿陽首次 出現(xiàn)了銷售面積大于新 開工面積的情況，市場 異?；钴S。 10年上半年新開工面 積同比增長135.6%，市 場未來供應放量

27、較大， 競爭加劇 截止11月10日 截止11月10日 14.1%23.9% 12.6%8.4% 數(shù)據(jù)來源：綿陽市房管局商品房銷售備案數(shù)據(jù)（06年數(shù)據(jù)為不完全統(tǒng)計數(shù)據(jù)） 2006-2010年綿陽城區(qū)商品房銷售均價走勢 統(tǒng)計圖表 2006-2010年綿陽城區(qū)商品房銷售面積統(tǒng)計 圖表 29 除受地震影響的2008年外，綿陽 城區(qū)商品房銷售均處于上升趨勢， 2010年銷售更是出現(xiàn)大幅增長， 截止2010年11月10日銷售量已 達到創(chuàng)紀錄的209萬方。 綿陽城區(qū)商品房成交價格一直處 于上升態(tài)勢，2007年增輻較大達 到23.9%，其后開始回落到2009 年漲幅為8.4%，2010年漲幅再 次攀升到兩位數(shù)

28、達到14.1%為06 年以來的第二大漲幅。 房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場分析/綿陽城區(qū)商品房研究綿陽城區(qū)商品房研究/城區(qū)城區(qū)銷售面積和均價分析銷售面積和均價分析 房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場分析/綿陽城區(qū)商品房研究綿陽城區(qū)商品房研究/各房型銷售統(tǒng)計分析各房型銷售統(tǒng)計分析 2007-2010年綿陽城區(qū)商品房各房型銷售統(tǒng)年綿陽城區(qū)商品房各房型銷售統(tǒng) 計圖表計圖表 2010年 2009年 2008年2007年 隨差房價的上升，小房型成交 比例越大，套四或以上的大房 型成交量下降明顯。 除了傳統(tǒng)戶型得到 市場認可和暢銷以 外，小面積戶型逐 漸被市場所接受并 獲得暢銷。 數(shù)據(jù)來源：綿陽市房管局商品房銷售備案數(shù)據(jù)

29、 30 房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場分析/綿陽城區(qū)商品房研究綿陽城區(qū)商品房研究/各區(qū)域銷售分析各區(qū)域銷售分析 2006-2010年綿陽各區(qū)域商品房銷售面積統(tǒng) 計圖表 在綿陽各區(qū)域中涪城區(qū)作為 主城區(qū)，成交量一直穩(wěn)居第 一，遠遠領先發(fā)其它區(qū)域。 科創(chuàng)園區(qū)銷售量一真穩(wěn)步增 長，并天今年超躍游仙區(qū)， 成為第二名，綿陽城市副中 心地位顯現(xiàn)。 數(shù)據(jù)來源：綿陽市房管局商品房銷售備案數(shù)據(jù)（06年數(shù)據(jù)為不完全統(tǒng)計數(shù)據(jù)） 31 截止11月10日 涪城 區(qū) 2223.42968.83 3290.233738.084526.77 高新 區(qū) 2543.33 3202.683431.133790.2 經(jīng)開 區(qū) 1691.1

30、42048.62 2751.482657.493384.37 科創(chuàng) 園 2303.8826633232.413154.113914.71 游仙 區(qū) 2049.332735.47 3094.273307.293753.08 房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場分析/綿陽城區(qū)商品房研究綿陽城區(qū)商品房研究/各區(qū)域銷售分析各區(qū)域銷售分析 2006-2010年綿陽各區(qū)域商品房銷售面積統(tǒng) 計圖表 涪城區(qū)房價一直高于其它區(qū) 域（06年科創(chuàng)園成交量小且 以洋房和別墅為主）并在 2010年突破4500元/， 拉大了與其它區(qū)域的價格差 距。 2010年科創(chuàng)園區(qū)銷售銷售均 價達到3914.71元/ ， 價格長幅為19.4，長幅

31、超過 全市平均水平。均價在各區(qū) 域中排第二名。 單位：元/ 32 33 區(qū)域板塊競爭分析/競爭板塊分析/涪城區(qū) 區(qū)域屬性區(qū)域屬性：傳統(tǒng)的市中心區(qū)域，新舊混雜的商業(yè)居住 混合區(qū)域；該片區(qū)房產(chǎn)發(fā)展主要依靠綿陽本地經(jīng)濟、 人口增長而逐漸成型，人口稠密、交通發(fā)達、配套完 善；商業(yè)環(huán)境自然形成，具有良好的自我生存能力 區(qū)域優(yōu)勢區(qū)域優(yōu)勢：生活配套完善，市內交通便捷；商業(yè)發(fā)達、 市政配套完善；擁有較多臨水資源 區(qū)域劣勢區(qū)域劣勢：新舊建筑混雜，區(qū)域可塑性不高；土地供 給不規(guī)整，體量小，現(xiàn)代的品質樓盤開發(fā)受阻；土地 價格造成開發(fā)成本提升 涪城區(qū)涪城區(qū) 主要在售樓盤：九洲國際、御景名城、亞川.水岸楓景、利 奧.景

32、都、中央廣場、金和大廈 目前市場均價：4526.77元/ 34 游游 仙仙 區(qū)區(qū) 區(qū)域屬性區(qū)域屬性： 較新的、山水資源與城市生活屬性相結合的 適合深度居家的片區(qū)；具有富樂山和臨江的景觀優(yōu)勢和成 熟的城市生活雙重屬性成型 區(qū)域優(yōu)勢區(qū)域優(yōu)勢：臨靠市區(qū)，生活配套完善，交通便捷；芙蓉金 城、小島花園城等高端樓盤的啟動，提升片區(qū)形象；較好 的山水資源；土地供給量大，具有開發(fā)潛力 區(qū)域劣勢區(qū)域劣勢： 歷史遺留部分低端產(chǎn)品，對片區(qū)屬性有負面 影響 香榭里大道、廊橋水岸、龍山逸 品、潤 森.加州陽光、富紳世紀山江 元/ 區(qū)域板塊競爭分析/競爭板塊分析/游城區(qū) 35 區(qū)域屬性區(qū)域屬性：新興的、現(xiàn)代的高品質居住區(qū)

33、；該區(qū)域的開 發(fā)得益于交通的貫通和三江資源的開發(fā)；城市擴張壓力 也使城市未來發(fā)展方向容易向該區(qū)域傾斜；特別是綿陽 新的會客廳專項規(guī)劃，將會給該區(qū)域注入強勁的發(fā)展動 力 區(qū)域優(yōu)勢區(qū)域優(yōu)勢：接市區(qū)的交通瓶頸即將打破，實現(xiàn)景觀資源 和城市生活的雙重結合； 土地供給充沛，成片開發(fā)，未 來將有眾多大盤出現(xiàn)，形成開發(fā)熱點；由于啟動相對較 晚，沒有城市發(fā)展布局遺留問題，利于規(guī)劃 區(qū)域劣勢區(qū)域劣勢：人氣不足，與綿陽的消費偏好相背離，啟動 難度大； 商業(yè)、生活配套滯后 嘉來.板橋小區(qū)、紫潭.同力悅城、三江. 國際麗城 元/ 經(jīng)經(jīng) 開開 區(qū)區(qū) 區(qū)域板塊競爭分析/競爭板塊分析/經(jīng)開區(qū) 36 園藝區(qū)園藝區(qū) 區(qū)域屬性區(qū)

34、域屬性：新興的、有一定山林特征的高尚居住板塊； 科創(chuàng)園高起點規(guī)劃和建設對板塊居住氛圍形成受益極 大 區(qū)域優(yōu)勢區(qū)域優(yōu)勢：屬于政府重點打造區(qū)域，規(guī)劃起點高；部 分山地、森林景觀資源；土地供應單宗面積較大且區(qū) 域集中，利于板塊形象的整體打造，產(chǎn)品品質普遍較 高；交通便利，道路狀況優(yōu)越 區(qū)域劣勢區(qū)域劣勢：距城區(qū)較遠，生活配套不完善；人氣不足， 商氣不濃；尚處于開發(fā)初級階段，樓盤入住率普遍偏 低 東辰.陽光清華、卓信.龍嶺、 長興.太陽城、辰興.優(yōu)山美郡、特 領尚、樹高.卡地亞 元/ 區(qū)域板塊競爭分析/競爭板塊分析/園藝區(qū) 37 高新區(qū)高新區(qū) 區(qū)域屬性區(qū)域屬性：新興的，依賴政府搬遷發(fā)展起來的板塊，主 要

35、以工業(yè)人口與外來人口支撐消費，發(fā)展水平滯后 區(qū)域優(yōu)勢區(qū)域優(yōu)勢：政府搬遷城市行政中心的偏移，帶給該片區(qū) 的政策和人氣補充；片區(qū)規(guī)劃起點較高，生活配套基本 完善；土地供應充足，目前已有較大體量的開發(fā)，區(qū)域 建設略見雛形；有一定的坡地和河水景觀資源 區(qū)域劣勢區(qū)域劣勢：工業(yè)與居住混雜，工業(yè)布局對住宅氛圍具有 排斥性，治安欠佳，現(xiàn)有居民普遍素質不高人氣不足， 商氣不濃；尚處于開發(fā)初級階段，樓盤入住率普遍偏低 楓 璟 398、恒業(yè).塞納陽光、神 州.時代名城、遠發(fā).美美國際、布魯斯. 國際新城2期 區(qū)域板塊競爭分析/競爭板塊分析/高新區(qū) . 38 競爭個案分析研究/主要競爭個案分布和界定 地塊受到主城區(qū)的

36、輻射影響地塊受到主城區(qū)的輻射影響 根據(jù)地塊位置，界定屬于科創(chuàng)園藝板塊。該板塊位 于城市核心區(qū)周邊，可受到涪城區(qū)的輻射影響，有 坡地優(yōu)勢 個案選取以同質和同位兩個指標作為標準個案選取以同質和同位兩個指標作為標準 同質性項目，本案作為統(tǒng)建房項目選取綿陽目前較 為知名的香溪南山（也是本案同位競爭項目），芙 蓉小區(qū)林郡項目作對比。同位性項目以科創(chuàng)園區(qū)陽 光清華、長興太陽城，田森奧林春天 競爭類型樓盤名稱 同位競爭陽光清華、長興太陽城、田森奧林春天 同質競爭香溪南山，芙蓉小區(qū)林郡 田森奧林春天 東辰陽光清華 長興太陽城 香溪南山 芙蓉小區(qū)林郡 本 案 39 競爭個案分析研究競爭個案分析研究/主要同質主要

37、同質競爭個案競爭個案/香溪南山香溪南山 u項目的位置：項目是在涪城區(qū)高水牌坊村 u開發(fā)商：綿陽華夏房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司 u建筑風格：中式現(xiàn)代 u產(chǎn)品類型：板式多層 u占地面積：130畝 u建筑面積：18萬平方米 u容積率1.6，綠化率40%，建筑覆蓋率28% u停車位270個 u項目分2期開發(fā)，1期300多戶，2期500多戶 項目名稱：香溪南山項目名稱：香溪南山 靈活付款方式靈活付款方式 賣點梳理賣點梳理 u提供分期付款，擔 保貸款等多種付款方 式，分期兩年，交房 前8成，擔保貸款5年 5成。 超高性價比超高性價比 u實 際 銷 售 均 價 2470元/平米，與 最近商品房樓盤銷 售價差約1

38、300元/ 平米。 別墅區(qū)內低密社別墅區(qū)內低密社 區(qū)區(qū) u山谷地貌周邊有人 事局別墅、泉水灣榮 華山莊等別墅項目， 自身1.6的容積率，及 內部銷售的別墅組團 。 生活配套完善生活配套完善 競爭個案分析研究競爭個案分析研究/主要同質主要同質競爭個案競爭個案/香溪南山香溪南山 40 項目名稱：芙蓉小區(qū)林郡項目名稱：芙蓉小區(qū)林郡 項目位置：游仙區(qū)綿陽師 范學院背后 占地面積：90畝 總建筑面積:約84000平方 米 建筑形態(tài)：多層洋房 容積率：2.0 綠化率：50% 總戶數(shù):約903戶 公攤：6.8-7 樓盤均價：樓盤均價：2400元/平方 米 41 競爭個案分析研究競爭個案分析研究/主要同質主要

39、同質競爭個案競爭個案/芙蓉小區(qū)林郡芙蓉小區(qū)林郡 競爭個案分析研究競爭個案分析研究/主要同質主要同質競爭個案競爭個案/芙蓉小區(qū)林郡芙蓉小區(qū)林郡 歐式園林景觀歐式園林景觀 賣點梳理賣點梳理 u運用坡地打造歐式 園林景觀，以“90畝 綠坡洋房”概念吸引 購房者。 超高性價比超高性價比 u起價2280元/實 際銷售均價2600 元/平米，與區(qū)域 價差約1200元/平 米。 生態(tài)環(huán)境良好生態(tài)環(huán)境良好 u地塊本身為坡地， 緊臨綿陽師范學院和 富樂山，周邊生態(tài)環(huán) 境良好。 低公攤緊湊房型低公攤緊湊房型 42 8500 6700 1000 0 兩河清醇家園房價走勢 圖 中海國際社區(qū)房價走勢 圖 同類型項目對比研究同類型項目對比研究/成都同類型項目研究成都同類型項目研究/兩河清醇家園兩河清醇家園 區(qū)域房價走勢圖 3540 4263 3910 8544 9217 9463 套一套二套三套四及以上 兩河清醇家園 4062，8090，120無 中海國際社區(qū) 無84-90137148 中海國際社區(qū)與兩河清醇家中海國際社區(qū)與兩河清醇家 園主力房型對比園主力房型