北京海關(guān)辦公樓物業(yè)管理建議書(招商局)

1、北京海關(guān)辦公樓物業(yè)管理建議書(招商局)目 錄第一章公司簡介4一、實力雄厚的招商局物業(yè)管理有限公司4二、招商局物業(yè)管理系統(tǒng)結(jié)構(gòu)6三、企業(yè)經(jīng)營業(yè)績7四、充足的人力資源儲備8五、企業(yè)文化8第二章北京海關(guān)辦公樓物業(yè)管理服務(wù)的整體設(shè)想及策劃9一、北京海關(guān)辦公樓基本情況9二、物業(yè)管理服務(wù)的整體設(shè)想及策劃10（一）項目定位10（二）管理思路10（三）管理體制11（四）管理機制11（五）合理的收費，高標準服務(wù)11（六）管理優(yōu)勢11第三章管理服務(wù)承諾指標及采取措施13一、管理服務(wù)承諾指標13二、管理服務(wù)項目、承諾指標及采取措施一覽表14第四章物業(yè)管理的運行30一、擬采取的管理方式30（一）北京海關(guān)物業(yè)管理中心內(nèi)

2、部管理架構(gòu)30（二）北京海關(guān)物業(yè)管理中心運作機制31二、管理人員的配備33三、管理人員的培訓與管理34四、物資裝備情況42第五章管理費用預(yù)算45一、管理費用預(yù)算表45二、服務(wù)報價和物業(yè)管理費預(yù)算說明49第六章日常物業(yè)管理52一、辦公樓維護、保養(yǎng)要點52二、機電設(shè)備、設(shè)施的維修、保養(yǎng)、運行和管理53三、保潔服務(wù)日常管理58四、安全保衛(wèi)日常管理64五、財務(wù)會計日常管理67第七章物業(yè)管理工作計劃68第八章房屋檔案的建立與管理69第九章管理規(guī)章制度71一、綜合服務(wù)部71二、工程維修部71三、安全保衛(wèi)部73四、保潔服務(wù)中心75五、行政辦公室75六、財務(wù)稽核部76第十章結(jié)束語77第一章 公司簡介一、 實力

3、雄厚的招商局物業(yè)管理有限公司中國招商局始創(chuàng)于1872年，一向以“專注實業(yè)，開拓進取，重諾守信，服務(wù)社會”的精神開拓不同業(yè)務(wù)，為建設(shè)一個安定繁榮的社會而努力。曾開創(chuàng)了中國近代民族航運業(yè)和其他許多近代經(jīng)濟領(lǐng)域的先河，在中國近代經(jīng)濟史和社會發(fā)展史上具有重要地位。1978年，招商局又因獨資開發(fā)中國第一個對外開放的工業(yè)區(qū)蛇口工業(yè)區(qū)，打響中國改革開放的第一炮，而為海內(nèi)外矚目?，F(xiàn)在，招商局已發(fā)展成為總投資逾700億港元的多元化現(xiàn)代超大型國有企業(yè)集團，被譽為香港“四大中資企業(yè)”之一，業(yè)務(wù)涉及交通基建、運輸、工業(yè)園區(qū)、工業(yè)貿(mào)易、工程地產(chǎn)、旅游酒店、金融保險等七大產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。招商局物業(yè)管理有限公司是上市公司，招商局

4、蛇口控股有限公司（深市 0024）所屬從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)的專業(yè)公司，總部設(shè)于深圳蛇口，在北京、上海、南京、西安、武漢、香港等城市設(shè)有地區(qū)性公司，管理面積近500萬平方米，管理的物業(yè)包括寫字樓、商場、公寓、住宅小區(qū)、別墅區(qū)、大型工業(yè)園區(qū)、酒店等幾乎所有的物業(yè)管理類型，管理面積及經(jīng)營業(yè)績居于全國先進水平。并提供寫字樓、商場、公寓、住宅小區(qū)、大型工業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理顧問、咨詢服務(wù)，同時招商局物業(yè)管理有限公司還成立了保潔中心、物資配送中心和工程維修中心，形成了以物業(yè)管理為核心，相關(guān)上下游產(chǎn)業(yè)為輔助的產(chǎn)業(yè)鏈條，使公司邁進了產(chǎn)業(yè)化、規(guī)模化的經(jīng)營之路。招商局物業(yè)管理有限公司成立以來，遵循“以人為本”的指導(dǎo)思想、

5、奉行“真誠服務(wù)、優(yōu)質(zhì)高效”的企業(yè)精神，經(jīng)過幾年的努力和錘煉，已建立了一支懂經(jīng)營、會管理、業(yè)務(wù)精、肯奉獻、高素質(zhì)的物業(yè)管理隊伍。在管理上，公司采用了“中外結(jié)合”的管理模式，曾與美國科爾公司、世邦魏理仕等國際品牌物業(yè)管理公司進行過良好的合作，并將美國和香港先進的管理方式與中國內(nèi)地的實際情況融會貫通，使公司的物業(yè)管理體系具有鮮明的個性，在市場上已逐步形成了具有招商局特色的物業(yè)管理品牌。目前北京招商局物業(yè)管理有限公司在北京管理著包括航華科貿(mào)中心、北京國際金融大廈、北京華商大廈、北京凱旋大廈等高檔物業(yè)項目，管理面積達50余萬平方米。國際知名的跨國公司如：摩托羅拉、惠普、三星、赫司特、亞洲銀行以及國內(nèi)知名

6、企業(yè)和機構(gòu)如：招商銀行、泰康保險、中國電信、中國印鈔造幣總公司、中國糧食儲備局、北京市仲裁委員會等均已先后入住我們管理的大廈。為了在管理上與國際接軌，我們積極導(dǎo)入iso9002國際質(zhì)量保證體系，并于1999年通過認證，使公司的管理步入了標準化、程序化的軌道。無論從管理面積還是管理的檔次在北京同行業(yè)中均名列前茅，在業(yè)內(nèi)贏得了良好的聲譽，因此在中國物業(yè)管理協(xié)會成立大會上被推選為常務(wù)理事單位。二、 招商局物業(yè)管理系統(tǒng)結(jié)構(gòu)物料配送中心工程維修中心保潔服務(wù)中心人力資源部財務(wù)稽核部發(fā)展策劃部工程事務(wù)部品質(zhì)培訓部總經(jīng)理招商局物業(yè)管理公司深圳分公司（深圳招商物業(yè)管理有限公司）招商局物業(yè)管理公司北京分公司（北京

7、招商局物業(yè)管理有限公司）招商局物業(yè)管理公司上海分公司（上海灝福物業(yè)管理有限公司）招商局物業(yè)管理公司香港分公司（招商局物業(yè)管理【香港】有限公司）招商局物業(yè)管理公司南京分公司（南京招商局物業(yè)管理有限公司）招商局物業(yè)管理公司西安分公司（西安招商局物業(yè)管理有限公司）招商局物業(yè)管理公司廣州分公司（廣州招商局物業(yè)公司籌建中）招商局物業(yè)管理公司武漢分公司（武漢招銀物業(yè)管理公司）招商局物業(yè)管理有限公司三、 企業(yè)經(jīng)營業(yè)績招商局物業(yè)管理有有限公司管理項目一覽表地 區(qū)項目名稱項目性質(zhì)管理面積北京招商局航華科貿(mào)中心頂級寫字樓、公寓、商場320,000m2北京國際金融大廈5a級寫字樓103,400m2北京華商大廈寫字樓

8、、酒店32,000m2北京凱旋大廈高檔寫字樓83,954m2上海招商局廣場高檔寫字樓、商場69,775m2招商局大廈高檔寫字樓、商場72,004m2武寧小城高檔住宅區(qū)130,000m2武漢武漢招銀大廈5a級寫字樓52,024m2南京南京招商局國際金融中心高檔寫字樓、公寓、商場169,000m2西安西安招商局廣場甲級寫字樓、商場、公寓68,000m2深圳新時代廣場高檔辦公樓87,000m2深圳鯨山別墅別墅77,722m2香港西港中心等寫字樓、商場、公寓91,000m2四、 充足的人力資源儲備招商局物業(yè)管理有限公司成立以來，遵循“以人為本”的指導(dǎo)思想、奉行“真誠服務(wù)、優(yōu)質(zhì)高效”的企業(yè)精神，經(jīng)過幾年

9、的努力和錘煉，已建立了一支懂經(jīng)營、會管理、業(yè)務(wù)精、肯奉獻、高素質(zhì)的物業(yè)管理隊伍。以北京公司為例在所有539名員工中，管理人員有55人占職工總數(shù)的10%，其中具有本科以上學歷的23人，占管理人員的46%，具有中級以上職稱的31人，占管理人員的56%，并且絕大部分管理人員參加了建設(shè)部或北京市房屋土地管理局舉辦的物業(yè)管理人員崗位培訓班，取得了物業(yè)管理上崗證書。整個員工隊伍中，大專以上學歷的106人，占全體員工的20%，35歲以下員工299人，占全體員工的55%。招商局物業(yè)管理公司為了在激烈的市場競爭中保持領(lǐng)先的地位，在人才的吸收與培養(yǎng)上采取了很多的激勵政策，為各種專業(yè)人才提供了良好的工作平臺，特別是

10、公司實行了管理崗位助理制，讓那些有潛力但經(jīng)驗上有欠缺的人員擔任各級領(lǐng)導(dǎo)的助理，在實踐中積累經(jīng)驗，提高能力，充分挖掘了員工的潛能，同時也為公司承接新的管理項目提供了人力資源保障，因此公司每承接一個項目都能及時地派出一套完整的管理班子，而不用臨時招聘人員，從而保證了招商局物業(yè)管理的統(tǒng)一性和規(guī)范性，也正因為此，才會有大批的專業(yè)人才不斷加入到招商局物業(yè)管理的隊伍當中，形成了良性的人才流動，從而為公司的發(fā)展提供了可靠的人力資源保證。五、 企業(yè)文化企業(yè)思想：“以人為本”企業(yè)精神：“真誠服務(wù)，優(yōu)質(zhì)高效”企業(yè)意識：“用戶至上，服務(wù)第一”經(jīng)營理念：“唯有品牌和專業(yè)才能創(chuàng)造獨特的價值和形象”質(zhì)量方針：“安全、整潔

11、、文明、高效”第二章 北京海關(guān)辦公樓物業(yè)管理服務(wù)的整體設(shè)想及策劃一、 北京海關(guān)辦公樓基本情況樓盤概況（一） 樓盤名稱：北京海關(guān)辦公樓（二） 地理位置：位于北京朝陽區(qū)光華路，北京cbd中心區(qū)，北京高檔涉外寫字樓林立，世界著名公司云集于此，商務(wù)氣氛濃重，交通十分便利。（三） 項目評價：出色的設(shè)計，完備的設(shè)施，優(yōu)良的施工使北京海關(guān)辦公樓成為cbd 中心區(qū)顯著的優(yōu)秀建筑。同時作為政府的辦公機構(gòu)和對外的窗口，辦公樓的建成對促進進出口貿(mào)易，規(guī)范管理，提高辦公現(xiàn)代化程度，樹立良好的政府形象，為保持社會經(jīng)濟的繁榮必將起到積極的作用。（四） 建筑指標：建筑面積30000m2建筑高度69.4m（五） 使用功能：本

12、大樓主要是海關(guān)機關(guān)辦公場所，對社會接待，同時設(shè)招待所、出租寫字樓、地下停車場、多功能會議廳等。各樓層除具備以上主要用房外，還備有空調(diào)機房、強弱配電間、男女衛(wèi)生間、消防樓梯、電梯間等辦公用房。（六） 大廈設(shè)備系統(tǒng)構(gòu)成電氣系統(tǒng)：1600kv/a變配電系統(tǒng)、電氣動力系統(tǒng)、電氣照明系統(tǒng)、防雷及接地系統(tǒng)給排水系統(tǒng)：給水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、雨水系統(tǒng)空調(diào)系統(tǒng)：空調(diào)冷卻水系統(tǒng)、空調(diào)循環(huán)雙溫水系統(tǒng)、空調(diào)風系統(tǒng)、機械排風系統(tǒng)、機械送風系統(tǒng)、消防排風系統(tǒng)消防系統(tǒng)：消火栓系統(tǒng)、自動噴灑系統(tǒng)、氣體滅火系統(tǒng)智能系統(tǒng)：樓宇自控系統(tǒng)、消防報警與設(shè)備聯(lián)動系統(tǒng)、保安監(jiān)視系統(tǒng)、緊急疏散廣播系統(tǒng)垂直交通系統(tǒng)：客用電梯、消防電梯、通訊系統(tǒng)

13、：有線通訊系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)閉路電視系統(tǒng)：衛(wèi)星接收系統(tǒng)、光纜信號接收系統(tǒng)交通設(shè)備系統(tǒng)：車庫只能管理系統(tǒng)（七） 人員構(gòu)成：該項目的人員主要由三部分組成，一是北京海關(guān)辦公人員，另一部分為前來辦理各項業(yè)務(wù)的企事業(yè)人員，第三部分就是出租部分的辦公人員，招待所接待的人員。人員文化層次高，個人素質(zhì)好，可以很好地配合樓宇的管理。二、 物業(yè)管理服務(wù)的整體設(shè)想及策劃（一）項目定位北京海關(guān)辦公樓是北京海關(guān)自用辦公用樓，物業(yè)性質(zhì)屬于行政辦公樓，業(yè)主的單一性是其最顯著的特點。而北京招商局物業(yè)管理有限公司正是以寫字樓的管理在行業(yè)中樹立了品牌形象，因此，我們將把在寫字樓管理上積累的豐富經(jīng)驗運用到北京海關(guān)辦公樓管理當中。（

14、二）管理思路以合理的收費價格，現(xiàn)代的管理手段，充足的人力資源保障，集結(jié)我公司豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗和技術(shù)水平，為中國北京海關(guān)辦公樓提供優(yōu)質(zhì)、高效、全面的服務(wù)。（三）管理體制物業(yè)管理行業(yè)的競爭在于比管理水平、資金實力、規(guī)模及市場化運作基礎(chǔ)上的持續(xù)競爭，這就要求企業(yè)在管理體制上必須具備優(yōu)勢，為能更好地適應(yīng)物業(yè)管理市場日益激烈的競爭，我們特成立“北京海關(guān)物業(yè)管理中心”，項目經(jīng)理由本公司具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗并創(chuàng)造過良好業(yè)績的資深人士擔任。中堅層是從公司充足的人力資源中選拔具有較高專業(yè)知識和管理經(jīng)驗的人員組成；操作層通過嚴格的選拔和招聘，形成責任心強，操作熟練，具有豐富經(jīng)驗的操作群體。各層次人員在投入項目管

15、理前均需經(jīng)公司嚴格的崗前培訓，考試合格后方能上崗工作。（四）管理機制若競標成功，我公司將以北京海關(guān)辦公樓的特點建立“三部一室”的管理架構(gòu)，最大限度的減少管理環(huán)節(jié)，提高管理效率，形成簡明快捷的管理體系。（五）合理的收費，高標準服務(wù)通過我公司對北京海關(guān)辦公樓項目的實地考查及認真分析，按照“合理、先進、周密、可行”的原則對項目物業(yè)管理價格進行了系統(tǒng)的測算，我們認為標書中提供的物業(yè)服務(wù)收費標準，在一定階段內(nèi)基本上能滿足北京海關(guān)辦公樓日常管理的收支平衡，同時使我公司獲得合理的收益。物業(yè)管理質(zhì)量的保證是靠公司建立完善的物業(yè)管理質(zhì)量體系及規(guī)章制度，作為規(guī)范公司的行為準繩，為業(yè)主提供信任的依據(jù)。針對辦公樓的特

16、點和管理目標特制定了公眾制度、員工崗位職責和工作考核標準，對日常管理內(nèi)容編制了相應(yīng)的工作程序、作業(yè)指導(dǎo)書，確保每個工作環(huán)節(jié)及其過程都有章可循。（六）管理優(yōu)勢首先作為國有大型企業(yè)集團中的企業(yè)，北京招商局物業(yè)管理公司對于政府項目的管理具有高度的可靠性；其次，北京招商局物業(yè)管理公司在北京中高檔寫字樓的管理上居于領(lǐng)先地位；第三，北京招商局物業(yè)管理公司擁有充足的人力資源儲備；第四，北京招商局物業(yè)管理公司管理的航華科貿(mào)中心及華商大廈距北京海關(guān)辦公樓均只有不足五分鐘的車程，可及時提供支持與幫助。第三章 管理服務(wù)承諾指標及采取措施一、 管理服務(wù)承諾指標1 服務(wù)滿意率達到98%2 維修及時率達到98%3 設(shè)備運

17、行完好率達到98%4 安全保障滿意率達到98%對北京海關(guān)辦公樓物業(yè)管理的各項承諾指標，一旦出現(xiàn)未達到承諾指標的項目，北京招商局物業(yè)管理有限公司特作鄭重承諾如下： 四項服務(wù)滿意率的標準與物業(yè)管理中心的管理酬金相結(jié)合，即：服 務(wù) 滿 意 率： 90-98%扣除管理酬金總額的5%;90%以下扣除管理酬金的10%維 修 及 時 率： 90-98%扣除管理酬金總額的5%;90%以下扣除管理酬金的10%設(shè)備運行完好率： 90-98%扣除管理酬金總額的5%;90%以下扣除管理酬金的10%安全保障滿意率： 90-98%扣除管理酬金總額的5%;90%以下扣除管理酬金的10% (上述未達到項僅扣除相關(guān)比率統(tǒng)計時間

18、段內(nèi)管理酬金總額)管理服務(wù)項目、承諾指標及采取措施一覽表注：本表中的國家標準，出自建設(shè)部關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標準有關(guān)考評驗收工作的通知建住房物2000008號 北京市國土資源和房屋管理局關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部“關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標準及有關(guān)考評驗收工作的通知”京國土房管物字2000第20號。序號服務(wù)項目國家標準管理目標測算依據(jù)管理措施1對辦公樓提供保安服務(wù)，保證辦公樓的公共秩序與安全。1.辦公樓基本實行封閉管理。2.有專業(yè)保安隊伍,24小時值班及巡邏制度；保安人員熟悉辦公樓的環(huán)境，文明值勤，訓練有素，語言規(guī)范，認真負責。3.結(jié)合辦公樓特點，制定安

19、全防范措施。達到國家標準辦公樓治安案件發(fā)生率以下案件發(fā)生數(shù)100%1%辦公樓總數(shù)結(jié)合海關(guān)辦公樓特點,制定相關(guān)的的管理制度和防范措施。設(shè)立專業(yè)的保安隊伍.管理中心將對保安人員進行職業(yè)道德、專業(yè)素質(zhì)、行為規(guī)范等方面的培訓，考試合格后方可上崗。保安隊員在執(zhí)行任務(wù)時做到文明執(zhí)勤,訓練有素,語言規(guī)范,認真負責。對辦公樓實施24小時的門崗值班和區(qū)域巡邏,發(fā)現(xiàn)問題和隱患立即解決.物管中心將對辦公樓實行相對封閉、內(nèi)緊外松的安全管理。充分利用技術(shù)防范，設(shè)施設(shè)備的科學性、先進性、防預(yù)性、準確性、防疲勞性的特點，提高安全保障率。序號服務(wù)項目國家標準管理目標測算依據(jù)管理措施2對辦公樓進行消防管理。1.消防控制中心24

20、小時值班，消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全、完好無損，可隨時啟用。2.消防管理人員掌握消防設(shè)施設(shè)備的使用方法并能及時處理各種問題。3.組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責任人。4.定有突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案，設(shè)立消防疏散示意圖，照明設(shè)施，引路標志完好，緊急疏散通道暢通。消防設(shè)備設(shè)施完好率=100%其余達到國家標準 完好消防設(shè)備、設(shè)施 100%辦公樓消防設(shè)備、設(shè)施總數(shù)在辦公樓客戶的支持下，成立辦公樓消防工作領(lǐng)導(dǎo)小組，明確各區(qū)域防火責任人。根據(jù)辦公樓實際情況制定辦公樓消防管理規(guī)定。制定突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案，設(shè)立消防疏散示意圖；保證應(yīng)急照明設(shè)施、各種消防標識完好；緊急疏散通道暢通。消防管理人員和操作

21、人員必須掌握消防設(shè)備設(shè)施的使用方法，能及時、靈活地處理各種問題。消防監(jiān)控系統(tǒng)運行人員必須執(zhí)有北京市消防局核發(fā)的證書上崗。消防設(shè)備、設(shè)施齊全，完好無損，可隨時啟用。物管中心設(shè)備操作人員每周對消防泵盤車一次；工程部每半年組織人員啟動消防泵一次，保證消防泵隨時處于良好狀態(tài)。內(nèi)保人員對辦公樓實施全天候的不定時巡邏，對消火栓的配備情況、滅火器的碼放情況進行檢查，對巡邏中發(fā)現(xiàn)的各種違規(guī)行為和火災(zāi)隱患進行勸阻和解決。每年組織一次消防演習。序號服務(wù)項目國家標準管理目標測算依據(jù)管理措施3地下車庫、公共停車場和車位的服務(wù)與管理1.進出辦公樓各種車輛有序，無堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行。2.辦公樓外停車場有專人疏導(dǎo)

22、，管理有序，排列整齊。3.室內(nèi)停車場管理嚴格，出入登記。4.非機動車輛有集中停放場地，管理制度落實，停放整齊，場地整潔。5.危及人身安全處設(shè)有明顯標志和防范措施.達到和超過國家標準停車場設(shè)備完好率達到98%以上停車場設(shè)備設(shè)施完好數(shù) 100%停車場設(shè)備設(shè)施總數(shù)98%物管中心將制定停車場管理制度和防火安全制度 。車場管理人員經(jīng)培訓后著統(tǒng)一服裝，佩帶明顯標識上崗。車場管理人員必須語言規(guī)范，態(tài)度和藹，文明執(zhí)勤。物管中心對車場實施24小時的管理，保證業(yè)主和客戶車輛的停放安全。對進出辦公樓的車輛進行有效疏導(dǎo)，做到管理有序、無堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行。地下車庫和公共停車場須劃有明顯車位標識，車庫管理人員

23、須疏導(dǎo)車輛，管理有序，使車輛排列整齊、停車入位。利用監(jiān)控系統(tǒng)和巡視檢查相結(jié)合，對地下車庫實施全方位的控制，通過停車場管理系統(tǒng)，對進出的車輛進行控制。完善各種警示、提示、標識，設(shè)置必要的隔離、限速等設(shè)施，保證出入辦公樓的車輛和人員的安全。設(shè)立非機動車內(nèi)部存放場地和外部集中存放場地，設(shè)置人員負責管理，做到場地整潔、停放有序、排列整齊。序號服務(wù)項目國家標準管理目標測算依據(jù)管理措施4對辦公樓的清潔衛(wèi)生進行管理；對垃圾進行收集和清運。1.環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備，設(shè)有果皮箱、垃圾箱、垃圾中轉(zhuǎn)站。2.清潔衛(wèi)生實行責任制，有專職清潔人員和明確的責任范圍，實行標準化清潔保潔。3.垃圾日產(chǎn)日清，定期進行衛(wèi)生消毒滅殺。4.辦

24、公樓共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫，無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象，大堂、樓梯扶欄、天臺、共用玻璃窗等保持潔凈；辦公樓內(nèi)共用場地無紙屑、無煙頭等廢棄物。達到和超過國家標準清潔率達到100%保潔達標面積 100% 保潔總面積=100%制定辦公樓衛(wèi)生管理規(guī)定。物管中心對保潔人員進行專業(yè)培訓，培訓合格后上崗。保潔人員必須儀容整齊,講究禮貌,操作中使用規(guī)范用語。根據(jù)辦公樓的實際情況，保潔人員依據(jù)物管中心制定的保潔標準、保潔細則、保潔程序、保潔方法、保潔頻次，對所負責的責任區(qū)域?qū)嵤藴驶那鍧崱⒈?。辦公樓公共部位保持清潔,墻面無亂貼亂畫;通道無擅自占用和堆放雜物；大堂樓梯扶手、玻璃窗臺、電梯等處達到明亮、無

25、塵土；公共樓道、樓梯間等處達到無塵土、潔凈；共用場地保持潔凈、無紙屑、無煙頭等。衛(wèi)生間循環(huán)保潔，定期消殺，達到清潔衛(wèi)生、無異味等。垃圾場所設(shè)專人負責，日產(chǎn)日清，定期消殺，達到無異味、無遺灑。物管中心主管部門對整個辦公樓的保潔工作每日進行不定時的檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理、改正。物管中心主管部門根據(jù)不同季節(jié)，制定相應(yīng)的消殺計劃。根據(jù)辦公樓實際情況，設(shè)置垃圾箱、果皮箱和垃圾中轉(zhuǎn)站。序號服務(wù)項目國家標準管理目標測算依據(jù)管理措施5辦公樓區(qū)域內(nèi)的綠化管理和建筑小品的養(yǎng)護1.綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象。2.花草樹木長勢良好,修剪整齊美觀,無病蟲害、無折損現(xiàn)象、無斑禿。3.綠地無紙屑、無煙頭、石塊

26、等雜物。4.對辦公樓內(nèi)部、天臺、屋頂?shù)染G化有管理措施并落實。達到國家標準綠化完好率達到98%完好綠化面積 100%98%總綠化面積辦公樓的綠化管理必須由專業(yè)綠化公司或由經(jīng)過專業(yè)培訓且有實踐經(jīng)驗的人員承擔。在綠化區(qū)設(shè)置提示標識,綠化養(yǎng)護人員和物管中心其他人員均有責任防止和勸阻他人對綠地的破壞占用和踐踏。對綠化區(qū)和辦公樓內(nèi)的花草、樹木、綠擺、盆景，綠化養(yǎng)護人員每日或定期進行松土、修剪、整形除蟲、淋水、施肥等工作，以保證花草樹木長勢良好、修剪整齊美觀，無病蟲害、無折損、無斑禿。綠化養(yǎng)護人員和保潔人員每日對綠化區(qū)、責任區(qū)域內(nèi)的綠擺進行清理，擦拭綠擺綠葉。物管中心根據(jù)辦公樓的結(jié)構(gòu)、布局、色調(diào),對公共區(qū)域

27、進行綠擺、盆景綠化。保潔人員對責任區(qū)域內(nèi)的建筑小品,每日擦拭保潔一次；維修人員每日對建筑小品巡視一次,發(fā)現(xiàn)問題及時維護;工程部根據(jù)建筑小品的材質(zhì)和現(xiàn)狀,制定維護保養(yǎng)計劃。物業(yè)主管部門每日對綠化養(yǎng)護人員的工作質(zhì)量實施檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時解決或采取糾正和預(yù)防措施。物管中心定期對辦公樓的綠化情況進行檢查評定。序號服務(wù)項目國家標準管理目標測算依據(jù)管理措施6對辦公樓物業(yè)轄區(qū)內(nèi)配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護、管理。1.共用配套服務(wù)設(shè)施完好，無隨意改變用途。2.共用管線統(tǒng)一下地或入公共管道，無架空管線，無礙觀瞻。3.道路、樓道、大堂等公共照明完好。4.辦公樓范圍內(nèi)的道路通暢，路面平坦。達到和超過國家標準設(shè)施完好率達

28、到98%以上完好設(shè)施100%98% 設(shè)施總量建立辦公樓設(shè)施圖紙資料檔案,達到資料齊全,管理完善。工程部維修人員每日對辦公樓內(nèi)、外的設(shè)施巡檢兩次。巡檢的主要內(nèi)容有：樓層配電間、風機房、衛(wèi)生間、茶水房、樓道通道設(shè)施、水箱間、泵房、煤氣房、給排水管線、污水處理系統(tǒng)、各處井蓋、閥門、管線、辦公樓的照明等。對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題及時解決，保證這些設(shè)施正常、完好、無損及正常使用。工程部根據(jù)辦公樓的設(shè)施狀況，制定周期性的保養(yǎng)計劃。序號服務(wù)項目國家標準管理目標測算依據(jù)管理措施7對公共設(shè)備的管理。1制訂設(shè)備安全運行、崗位責任定期巡回檢查、維護保養(yǎng)、運行記錄管理、維修檔案等管理制度，并嚴格執(zhí)行。2設(shè)備及機房環(huán)境整潔，

29、無雜物、灰土，無鼠、蟲害發(fā)生，機房環(huán)境符合設(shè)備要求。3配備所需專業(yè)技術(shù)人員，嚴格執(zhí)行操作規(guī)程，設(shè)備良好，運行正常，一年內(nèi)無重大管理責任事故。達到和超過國家標準設(shè)施完好率達到98%以上完好設(shè)施100%98% 設(shè)施總量對管理的設(shè)備實施全方位的管理。物管中心將制定一系列的管理制度，對設(shè)備的運行及運行記錄、維護保養(yǎng)及維護保養(yǎng)記錄，每日的巡視檢查及巡視檢查記錄等環(huán)節(jié)和過程加以控制。設(shè)備的運行記錄、維護保養(yǎng)記錄、巡視檢查記錄做為設(shè)備檔案的一部分及可追溯的質(zhì)量記錄，由物管中心工程部定期歸檔保存。各類設(shè)備運行工和維護工，執(zhí)行相應(yīng)的崗位職責。并對設(shè)備和機房衛(wèi)生負有責任。每日都須對設(shè)備和機房清掃、沖洗、擦拭，保證

30、機房環(huán)境符合要求。各系統(tǒng)均設(shè)有專業(yè)工程師，對設(shè)備的運行、維護和保養(yǎng)進行指導(dǎo)并負有責任。設(shè)備運行工必須經(jīng)過專業(yè)培訓并持證上崗；要求設(shè)備運行人員和維修人員學習、掌握和嚴格執(zhí)行設(shè)備操作規(guī)程，保證設(shè)備始終處于良好狀態(tài)。工程部根據(jù)設(shè)備狀況制定維保計劃，定期對設(shè)備進行維護保養(yǎng)，每日檢查各項制度的落實和各類規(guī)程的操作情況，保證不發(fā)生任何管理責任事故。序號服務(wù)項目國家標準管理目標測算依據(jù)管理措施8對辦公樓電梯系統(tǒng)的管理。1.電梯準用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備。2.電梯按規(guī)定時間運行、安全設(shè)備齊全，通風、照明及附屬設(shè)施完好。3.轎廂、井道、機房保持整潔。4.電梯由專業(yè)隊伍維修保養(yǎng)，維修保養(yǎng)人員持證上崗。5

31、.運行出現(xiàn)故障后，維修人員應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)到達現(xiàn)場維修。6.運行出現(xiàn)險情后，應(yīng)有排除險情的應(yīng)急處理措施。達到和超過國家標準電梯設(shè)施完好率達到99%以上完好電梯數(shù)量100%99% 電梯總量物管中心依據(jù)國家的有關(guān)規(guī)定,具備電梯準運所必需的相關(guān)手續(xù),做到證件齊全、手續(xù)完備。制定電梯安全管理制度和乘客須知,明確運行時間并嚴格按規(guī)定執(zhí)行。與專業(yè)公司簽定維修保養(yǎng)合同.物管中心將對專業(yè)公司的工作實施監(jiān)督檢查,以保證電梯動作靈活可靠、制動靈活可靠、運行平穩(wěn)、顯示正常、運行正常；通風、照明及附屬設(shè)施完好；安全設(shè)備齊全。保潔人員負責電梯的環(huán)境和衛(wèi)生,除每日對轎廂進行兩次全面保潔外,若轎廂、梯門出現(xiàn)油污漬、手印則要隨

32、時清掃和擦拭。電梯運行中若出現(xiàn)故障,維護人員須在10分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場進行搶修。制定符合辦公樓實際的應(yīng)急處理方案和措施,以應(yīng)付電梯運行中出現(xiàn)險情時使用。序號服務(wù)項目國家標準管理目標測算依據(jù)管理措施9供電系統(tǒng)的管理。1.保證正常供電,限電、停電有明確的審批權(quán)限并按規(guī)定時間通知住用戶。2.制定臨時用電管理措施與停電應(yīng)急處理措施并嚴格執(zhí)行。3.備用應(yīng)急發(fā)電機可隨時啟用。達到和超過國家標準供電設(shè)備完好率達到99%完好供電設(shè)備100%99%供電設(shè)備總量變配電室操作運行人員必須持有市供電局和北京海關(guān)核發(fā)的相關(guān)證書上崗,必須執(zhí)行國家、政府和行業(yè)的相關(guān)規(guī)定,必須遵守崗位職責。變配電室操作運行人員依據(jù)運作手冊電氣運

33、行操作規(guī)程、高壓配電裝置巡視和檢查、配電設(shè)備維護保養(yǎng)規(guī)程、配電設(shè)備事故處理和應(yīng)急處理措施突然斷電的處理方法實施對設(shè)備的運行、維護和保養(yǎng)。在正常情況下，如遇不可抗性外來停、限電,物管中心將以通告、文字、電話、廣播等形式提前一天通知北京海關(guān)相關(guān)處室。遇配電設(shè)備、配件突然損壞而引起停電，物管中心負責向北京海關(guān)主管處室做解釋工作，并立即組織人員搶修，一般故障排除時間不超過2小時。操作運行人員每星期對備用發(fā)電機保養(yǎng)檢查一次；工程部每季度組織專業(yè)技術(shù)人員對備用發(fā)電機啟動試運行一次,以保證備用發(fā)電機隨時處于良好狀態(tài)。序號服務(wù)項目國家標準管理目標測算依據(jù)管理措施10弱電系統(tǒng)的管理。1.按工作標準規(guī)定時間排除故

34、障，保證各弱電系統(tǒng)正常工作。2.監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施設(shè)備運行正常，有記錄并按規(guī)定期限保存。達到和超過國家標準弱電設(shè)備完好率達到98%完好弱電設(shè)備100%98%弱電設(shè)備總量工程部弱電工程師和弱電系統(tǒng)操作人 員遵守各自的崗位職責并進行工作。監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施設(shè)備實行24小 時的值班運行，并將運行情況記錄在相應(yīng)的質(zhì)量記錄上。設(shè)備運行記錄作為設(shè)備檔案的一部分將永久保存,以起到跟蹤證實的作用。物管中心根據(jù)辦公樓弱電設(shè)備的情況,將制定相應(yīng)的工作標準和工作規(guī)程，以保證各弱電系統(tǒng)能夠正常的工作和運行。序號服務(wù)項目國家標準管理目標測算依據(jù)管理措施11給排水系統(tǒng)的管理。1.建立辦公樓用水、供水管理制度,積極安排

35、合理的用水和節(jié)水計劃。2.設(shè)備、閥門、管道工作正常,無跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象。3.按規(guī)定對二次供水蓄水池設(shè)施設(shè)備進行清潔、消毒;二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單、操作人員健康合格證齊全,水池水箱清潔衛(wèi)生,無二次污染。4.高壓水泵、水池、水箱有嚴格的管理措施,水池、水箱周圍無污染隱患。5.限水、停水按規(guī)定時間通知用戶。6.排水系統(tǒng)通暢,汛期道路無積水,地下室、車庫、設(shè)備房無積水、浸泡發(fā)生。7.遇有事故,維修人員在規(guī)定的時間內(nèi)進行搶修,無大面積跑水、泛水、長時間停水現(xiàn)象。8.制定事故應(yīng)急處理方案。達到國家標準給排水系統(tǒng)設(shè)施完好合格率達到100%給排水系統(tǒng)完好合格設(shè)施 給排水系統(tǒng)設(shè)施總量100%=100

36、%制定辦公樓用水制度,積極宣傳合理用水和節(jié)水知識,想方設(shè)法落實節(jié)水計劃。維修人員每日例行對給排水系統(tǒng)進行巡視檢查,發(fā)現(xiàn)跑、冒、滴、漏立即排除。制定高壓水泵、水池、水箱的管理規(guī)定,保證其達到無污染隱患的要求。如遇停水、限水，管理中心將以公告、文字、電話通知等形式通知北京海關(guān)相關(guān)處室。通過每日的巡視,保證辦公樓排水系統(tǒng)暢通,保證汛期道路、地下室、車庫、設(shè)備間無積水和浸泡的現(xiàn)象發(fā)生。給排水系統(tǒng)發(fā)生突發(fā)事故時,維護人員在10分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場,盡快展開搶修，一般事故的搶修做到不隔夜。物管中心根據(jù)辦公樓的情況，將制定事故應(yīng)急處理方案。序號服務(wù)項目國家標準管理目標測算依據(jù)管理措施12空調(diào)系統(tǒng)的運行和管理。1.

37、中央空調(diào)系統(tǒng)運行正常且噪音不超標,無嚴重滴漏水現(xiàn)象。2.中央空調(diào)系統(tǒng)出現(xiàn)運行故障后,維修人員在規(guī)定的時間內(nèi)到達現(xiàn)場維修。3.制定中央空調(diào)發(fā)生故障應(yīng)急處理方案。達到和超過國家標準空調(diào)設(shè)備完好率:100%空調(diào)機運行機組人員必須經(jīng)過培訓并執(zhí)有證書方可上崗。直燃機運行記錄作為設(shè)備的檔案,運行人員每日逐項填寫并予以永久性存檔。維修人員每日對水塔運行的情況進行一至兩次檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時排除;工程部制定工作計劃,每年對水塔維護保養(yǎng)一次。維修人員接到用戶的報修或系統(tǒng)出現(xiàn)故障時,應(yīng)在10分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場實施維修。物管中心將根據(jù)設(shè)備情況，制定發(fā)生故障的應(yīng)急處理方案。序號服務(wù)項目國家標準管理目標測算依據(jù)管理措施13客

38、戶零修、報修及時率。返修率。建立并落實維修服務(wù)承諾制；零修急修及時率100%，返修率不高于1%，并有回訪記錄。100%1%已完成零修整修數(shù)100%=100%總零件、急修數(shù)返修數(shù)量100%1%維修總數(shù)建立維修服務(wù)承諾制,物管中心依據(jù)承諾制對工程部實施量化的考核。如無特殊情況，物管中心對維修人員及時率的考評時間為30分鐘之內(nèi)。維修人員在完成零修、急修任務(wù)時,持有用戶報修單。該單對用戶報修的地點、內(nèi)容、約定時間均應(yīng)加以描述,完工后由保修處室簽字確認。工程部和有關(guān)部門根據(jù)維修通知單,執(zhí)行的回訪制度?；卦L方式可采用電話、上門等形式,保證客戶意見反饋渠道暢通,利于客戶監(jiān)督物管中心的工作。每月各部門對上月的

39、報修單和回訪情況進行統(tǒng)計,提交分析報告,歸檔。序號服務(wù)項目國家標準管理目標測算依據(jù)管理措施14接受客戶有效投訴率與處理率。有效投訴1%處理率98%以上有效投訴次數(shù)100%1%入住總?cè)藬?shù)完成處理次數(shù)100%98%有效投訴次數(shù)物管中心設(shè)立投訴電話,接受北京海關(guān)機關(guān)各處室、到訪客人監(jiān)督與投訴。加強員工思想教育和職業(yè)素養(yǎng)教育,落實各項管理制度，努力為北京海關(guān)機關(guān)提供優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù),力爭用戶對物管中心的服務(wù)達到滿意。加強與機關(guān)相關(guān)處室的溝通,認真對待投訴,做到事事有答復(fù),件件有回音。落實回訪制度,隨時跟蹤處理結(jié)果,改進服務(wù)質(zhì)量，讓客戶滿意。實行公開管理,增加管理透明度,自覺接受客戶的監(jiān)督。序號服務(wù)項目國

40、家標準管理目標測算依據(jù)管理措施15物業(yè)管理滿意率。98%物業(yè)管理調(diào)查滿意人數(shù)100%98% 調(diào)查總?cè)藬?shù)物業(yè)管理中心實行公開透明管理,向客戶公開服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、服務(wù)質(zhì)量,使物業(yè)管理始終處于客戶監(jiān)督之下。定期向海關(guān)相關(guān)處室收集意見和建議,及時調(diào)整和改進服務(wù)程序。定期召開物管中心內(nèi)部管理例會,研究探討客戶的意見反饋,及時調(diào)整改進服務(wù)管理中存在的問題。定期召開與海關(guān)主管處室聯(lián)席會議，通報物管中心的工作，加強合作與聯(lián)系，不斷完善物業(yè)管理的整體水平。第四章 物業(yè)管理的運行一、 擬采取的管理方式（一）北京海關(guān)物業(yè)管理中心內(nèi)部管理架構(gòu)北京海關(guān)物業(yè)管理中心將采取由物管公司總經(jīng)理直接領(lǐng)導(dǎo)，由北京海關(guān)相關(guān)處室監(jiān)

41、督的物業(yè)管理中心總經(jīng)理負責制，物業(yè)管理中心的日常管理工作接受公司各職能部門的指導(dǎo)、檢查、監(jiān)督與考核。公司根據(jù)北京海關(guān)是政府職能部門，辦公樓產(chǎn)權(quán)單一的具體特點，本著高效、精干、安全、科學的管理原則，物業(yè)管理中心設(shè)立“三部一室”，由物業(yè)管理中心總經(jīng)理直接對各部室的工作實施領(lǐng)導(dǎo)，以便于直接、全面、及時掌握日常工作及人員表現(xiàn)，有效控制整個管理過程，減少失誤，提高工作效率。北京海關(guān)物業(yè)管理中心內(nèi)部管理架構(gòu)圖北京海關(guān)相關(guān)處室 直接領(lǐng)導(dǎo) 公 司監(jiān)督公司各職能部門考核中心辦公室工程維修部物業(yè)管理中心綜合服務(wù)部安全保衛(wèi)部（二）北京海關(guān)物業(yè)管理中心運作機制1管理體系物業(yè)管理中心在內(nèi)部管理運作上，采用各部門、各責任

42、人明確分工，各自獨立完成本職工作，又互相協(xié)調(diào)、互相督促、互相聯(lián)系的“三位一體”的管理活動與管理手段，形成一個封閉網(wǎng)絡(luò)。而在整個具體運作中，物業(yè)管理中心總經(jīng)理是日常工作的指揮者，又是監(jiān)督檢查者。各項工作一經(jīng)下達，執(zhí)行責任人即開始運作，執(zhí)行過程中的信息通過反饋渠道返回物業(yè)管理中心總經(jīng)理，供總經(jīng)理作出校正、判斷、總結(jié)，并通過從外界檢查、評比的結(jié)果中發(fā)現(xiàn)管理中存在的問題加以糾正，使得物業(yè)管理中心的工作做到有布置，有檢查，有總結(jié)，從而根本上保證了物業(yè)管理中心工作的有效性。2管理運作機制 物業(yè)管理中心運作機制流程圖：管理監(jiān)督各執(zhí)行部門（各負責人）管理中心總經(jīng)理信息反饋指 令3管理運作流程物業(yè)管理中心運作流

43、程圖業(yè)主投訴、查詢、求助等匯報接受回訪總經(jīng)理物業(yè)管理中心監(jiān)督指示通知相關(guān)部門安全保衛(wèi)部綜合服務(wù)部中心辦公室工程維修部 執(zhí)行做好記錄處理完成通知檢查、落實 物業(yè)管理中心總經(jīng)理1人二、 管理人員的配備領(lǐng)班2人一層大廳1人電梯1人公共走廊及衛(wèi)生間6人外圍1人車庫1人大清潔組4人洗地組2人經(jīng)理1人主管1人中控4人內(nèi)巡4人車管3人外保8人安全保衛(wèi)部21人綜合服務(wù)部經(jīng)理1人管理中心總編制為：65人工程部經(jīng)理1人電氣班主管1人強電5人弱電2人設(shè)備班主管1人空調(diào)主管1人空調(diào)4人水及綜合維修4人工程維修部19人中心辦公室3人辦公室主任1人資料文員1人財務(wù)1人保潔服務(wù)18人客務(wù)服務(wù)2人二、三、 管理人員的培訓與管

44、理一、 物業(yè)管理中心人員培訓計劃培訓，是招商局物業(yè)管理公司一項基本制度，不斷對各級員工進行不同項目、不同階段的培訓，也將是北京海關(guān)物業(yè)管理中心確保圓滿完成合同期內(nèi)承諾管理目標的重要保證。因此在物業(yè)管理中心成立之日起，將實行一整套有效的培訓計劃，并予切實推行，以培養(yǎng)出一批有理想、有覺悟、有能力、有素質(zhì)、有現(xiàn)代意識的專業(yè)物業(yè)管理人才。公司將依靠這樣的一批人才來確保出色完成北京海關(guān)各項物業(yè)管理工作。（一）培訓形式1 培訓分三個階段進行l(wèi) 入職培訓：指員工在正式進入崗位之前進行的基本理論、基本素質(zhì)、項目介紹、企業(yè)文化、服務(wù)意識、禮儀禮貌要求等的培訓。l 上崗培訓：指物業(yè)管理中心開始運作的1-2個月內(nèi)，

45、對所有崗位員工進行的基本技能、操作規(guī)范、工作標準以及安全培訓、消防培訓。l 管理期培訓：指物業(yè)管理中心在運作過程中，對員工素質(zhì)、技能及思想覺悟進行持續(xù)的、有計劃的提高型培訓。2 培訓分集中培訓和各專業(yè)人員單項分類培訓l 集中培訓：所有員工必須參加的基本培訓，包括：項目情況介紹、管理的要求與方法，學習物業(yè)管理法規(guī)、制度、紀律、其他法律知識、職業(yè)道德規(guī)范等。l 分類培訓：安保員培訓：重點培訓安全保衛(wèi)、消防知識、監(jiān)控系統(tǒng)、應(yīng)急處理等。保潔員培訓：重點培訓保潔規(guī)范、工作重點、素質(zhì)要求等。工程維修人員培訓：重點培訓操作規(guī)程、維保計劃編制、專業(yè)技能等。3 培訓方式采取辦班培訓、在崗培訓、參觀學習、理論研討

46、、崗位練兵等各種形式進行。（二）培訓目標1 管理人員持證上崗。2 特種工作人員持證上崗。3 其他員工達到崗位技術(shù)精通。（三）培訓計劃1 北京海關(guān)管理人員培訓計劃序號培訓內(nèi)容預(yù)定培訓時間培訓方式目標一1、 物業(yè)管理基礎(chǔ)知識，職業(yè)道德教育；2、 管理處組織架構(gòu)，人員崗位職責范圍；3、 物業(yè)管理法規(guī)及相關(guān)法律知識；4、 物業(yè)的接管及驗收；5、 物業(yè)管理中的財務(wù)管理特點。交付管理前采取集中授課、現(xiàn)場演示、招聘老師及案例分析方法。達到各崗位任職資格要求，滿足工作的需要。二1、 北京海關(guān)物業(yè)管理的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)和業(yè)務(wù)范圍；2、 管理處組織架構(gòu)，各類人員崗位職責、范圍的調(diào)整、說明；3、 員工的有效管理及考核；4、

47、 物業(yè)管理規(guī)章制度的調(diào)整；5、 物業(yè)管理檔案資料的管理；6、 突發(fā)緊急特殊事件的處理與防范；7、 電腦網(wǎng)絡(luò)的管理運用技能。交付管理后14個月采取實地參觀、集中講授、角色扮演、模擬演練、案例分析等培訓方法。開發(fā)潛能激勵自我，不斷完善與向前發(fā)展。三1、 品質(zhì)管理、系統(tǒng)分析與成本控制；2、 物業(yè)管理實務(wù)培訓；3、 人力資源開發(fā)與管理；4、 公共關(guān)系處理；5、 治安、消防危機處理；6、 時間管理，情緒管理與壓力控制；7、 服務(wù)理念與投訴處理；8、 溝通與表達技巧；9、 形象與禮儀；10、 物業(yè)管理法規(guī)和相關(guān)法律知識，規(guī)章制度；11、 智能、電腦網(wǎng)絡(luò)化的運用管理。日常管理期間采用實地參觀、集中講授、角色

48、扮演、模擬演練、案例分析等培訓方法。成為物業(yè)管理職業(yè)人才，擁有豐富的專業(yè)知識。2 北京海關(guān)保安員特別培訓計劃序號培訓內(nèi)容預(yù)定培訓時間培訓方式目標一1、 物業(yè)管理基礎(chǔ)知識，職業(yè)道德教育；2、 管理處組織架構(gòu)，保安員崗位職責范圍；3、 物業(yè)管理法規(guī)及有關(guān)法律知識；4、 北京海關(guān)情況及保安設(shè)備、設(shè)施情況及使用；5、 中央監(jiān)控系統(tǒng)的管理及防盜系統(tǒng)、設(shè)備、器材的使用、管理。交付管理前采取集中授課、現(xiàn)場演示、招聘老師及案例分析等方法。達到各崗位任職資格要求，滿足工作的需要。二1、 北京海關(guān)管理的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)和業(yè)務(wù)范圍說明；2、 物管中心組織架構(gòu)，保安員崗位職責，范圍說明；3、 保安員崗位考核制度；4、 緊急、

49、突發(fā)事件的處理與防范及演習；5、 車輛、停車場管理制度；6、 消防管理及器材使用；7、 語言、行為規(guī)范的學習。交付管理后14個月采用實地參觀、集中講授、角色扮演、模擬演練、案例分析、外派參觀等方法培訓。工作責任心強，反應(yīng)思維靈活，各方面技能全面。三1、 物管中心內(nèi)部運作制度，品質(zhì)管理要求；2、 物業(yè)管理法規(guī)及相關(guān)的法律、條例；3、 iso9002程序文件學習；4、 形象與禮儀，溝通與表達；5、 北京海關(guān)治安、消防、災(zāi)害等危機處理方案演習；6、 體能、隊列、軍事培訓7、 消防安全演習；8、 智能化系統(tǒng)的管理。日常管理期間采用實地參觀、班組學習、集中講授、角色扮演、模擬演練、案例分析、外派參觀等培

50、訓方式培訓。成為北京海關(guān)物管中心的專職保安員，擁有較豐富的安全保衛(wèi)經(jīng)驗。3 北京海關(guān)物管中心保潔員特別培訓序號培訓內(nèi)容預(yù)定培訓時間培訓計劃目標一1、 物業(yè)管理基本知識，職業(yè)道德教育；2、 物管中心組織架構(gòu)，保潔員崗位職責范圍；3、 物業(yè)管理法規(guī)及相關(guān)的法律知識；4、 北京海關(guān)的物業(yè)狀況及保潔要求；5、 保潔工作的程序要求。交付管理前采取集中授課、現(xiàn)場演示、招聘老師及案例分析等方法。達到各崗位任職資格要求，滿足工作的需要。二1、 北京海關(guān)物業(yè)管理的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)和業(yè)務(wù)范圍；2、 物管中心組織架構(gòu)，保潔員崗位職責、范圍的調(diào)整、說明；3、 保潔員的崗位考核制度；4、 北京海關(guān)保潔工作的程序，作業(yè)指導(dǎo)及考核標準；5、 北京海關(guān)治安、消防、災(zāi)害等突發(fā)事件的處理與防范；6、 語言、行為規(guī)范的學習。交付管理后14個月采用實地參觀、集中講授、角色扮演、模擬演練、案例分析、外派參觀等方法培訓。提高責任心、調(diào)動積極性，開發(fā)思維能力。三1、 物管中心內(nèi)部運作制度，品質(zhì)管理要求；2、 物業(yè)管理法規(guī)及相關(guān)的法律知識；3、 iso9