北方農機大市場前期可行性分析報告

1、目錄1214附表 1 ：土地費用估算表附表 2 ：前期工程估算表附表 3 ：基礎設施建設費附表 4 ：銷售收入及稅金測算表附圖 1 ：項目鳥瞰圖（參考）第一章 總 論一、項目背景項目名稱xx 北方農機大市場項目 （以下稱“本項目” ）。項目開發(fā)單位 單位名稱： 法定代表人： 企業(yè)類型：有限責任公司 注冊資本：萬元編制依據 xx 市國民經濟和社會發(fā)展第十一個五年計劃； xx 市城市總體規(guī)劃； 黨的十七大報告關于發(fā)展農業(yè)機械化的促農政策； 國家商務部關于加快我國流通領域現代物流發(fā)展的指導意見； 國家計委、建設部頒布的建設工程項目經濟評價方法與參數 ； xx 市發(fā)計委“關于工程項目建議書的批復” ；

2、 項目法人提供的其他資料研究范圍對本項目建設與運營進行技術及經濟方面的研究和論證， 包括項目建設的必要性、市場前景分析、建設規(guī)模與產品方案、建設方案、投資估算與資金籌措、 組織機構與人力資源配置、項目進度計劃安排、項目財務效益評價等。二、項目概況擬建地點本項目位于 xx 市高經濟技術開發(fā)區(qū)，外環(huán)南路與濱河路交口西南；西近固 鎮(zhèn)路，北靠沱河。建設規(guī)模、內容、工期本項目擬建設用地面積約 133333m 2（合 200 畝）；總體規(guī)劃建筑面積約 230000m 2 ：其中商鋪 110000 m2 ，倉儲 50000m 2 ，信息交易展示中心 30000m 2 ，商務辦公配套 10000 m 2 ，商

3、務公寓 25000 m 2，其他公建配套 5000 m2 。本項目總投資約億元人民幣，工期約 3 年。本項目分二期進行， 一期擬建設用地 64 畝；規(guī)劃總建筑面積約 60000 m 2： 其中商鋪 30000 m 2，信息交易展示中心 10000m 2，倉儲 1000 m 2，其他公建 配套。一期建設投資億元人民幣； 工期約 10 個月。擬計劃自 2008 年 4 月開始， 至 2009 年 2 月全部完成投資。總投資及效益總投資：萬元，其中土地費用萬元，占項目總投資的。項目資金來源擬為：企業(yè)自有資金 4000 萬元，占總投資的 %；預售收入 再投入 3000 萬元，占總投資的 % ；總銷售收

4、入： 10100 萬元利潤總額：萬元三、項目結論本項目建設地位于 xx 市經濟開發(fā)區(qū)， 北靠沱河，西近固鎮(zhèn)路， 是城市發(fā)展重 心版塊。 面臨城市外環(huán)快速道路，項目建設和銷售條件良好。 本項目技術與經濟 上可行，在資金落實的情況下，盡早開工建設。第二章 定位及市場分析一、項目建設背景1.政策面分析2008 年 4 月 5 日到 6 日，國務院總理溫家寶在河北農村考察農業(yè)和春耕 生產情況時指出，政府的目的就是讓農民愿意種糧，放心種糧，賣出好價錢。他 表示，國家糧食安全了， 農民的收入也就有了保障。 全球眾多主流媒體紛紛以 “中 國手中有糧心中不慌” （溫總理語）為主旨，突出報道中國政府近期連續(xù)出臺

5、一 系列針對性舉措，積極而得當地應對險情持續(xù)加劇的新一輪全球性“糧荒” 的來 臨。近期，全球糧價暴漲，作為“米荒”的價格表征，今年前三個月，全球大米 批發(fā)均價由年初每噸 300 美元暴漲至上月末的 750 美元。世界糧農組織等多家 國際機構預測，伴隨國際原油價格“破百” ，米價“破千”已無懸念。泰國首相 已經兩次呼吁國民不要囤積糧食。 全球大米主產區(qū)東南亞諸國， 紛紛緊急頒行大 米出口禁令，個別國家甚至頒行臨時法令，將出口大米作“犯罪”論處。還有多 個國家，運米的車隊已動用軍隊押運。近年來，中央把解決“三農”問題作為黨和政府工作的重中之重，一系列 惠農政策的出臺， “多予少取”的惠農政策，工業(yè)

6、反哺農業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略為推動農 業(yè)和農村經濟社會的發(fā)展營造了一個極為寬松的有利條件， 激發(fā)了農民購買農業(yè) 機械的積極性。農業(yè)機械實行補貼政策不僅激發(fā)了農民購買大型和新型農機具的積極性， 擴大了農機生產企業(yè)的市場空間， 還促進了我國大型拖拉機、 稻麥及玉米聯合收 割機、以及環(huán)?？篂男娃r機具等產品快速發(fā)展。此外，中央政府提出了建立健全支農財政稅收政策穩(wěn)定增長機制的方針， 農業(yè)稅的減免政策以及農機減免稅長效政策，向農機制造業(yè)實行傾斜的稅收政 策，增值稅由 17%調整為 13% ，間接或直接地增強了農民購置農業(yè)機械的實力 和農機企業(yè)的發(fā)展后勁。2008 中央一號文件中共中央 國務院關于切實加強農業(yè)基礎建設

7、進一步促 進農業(yè)發(fā)展農民增收的若干意見：推動科學發(fā)展，促進社會和諧，奪取全面建設 小康社會新勝利，必須加強農業(yè)基礎地位， 走中國特色農業(yè)現代化道路， 建立以 工促農、以城帶鄉(xiāng)長效機制，形成城鄉(xiāng)經濟社會發(fā)展一體化新格局。2008 年 3 月5 日，國務院總理溫家寶在十一屆全國人大一次會議上作政 府工作報告時三次提到農機工作，強調要加快推進農業(yè)機械化。他同時指出， 增 加農機具購置補貼種類， 提高補貼標準， 從今年起農機具購置補貼覆蓋到所有農 業(yè)縣。這是政府工作報告中首次提出要加快農業(yè)機械化， 也是首次單獨用較多語 句對農機具購置補貼進行闡述。 2007 年政府工作報告， 農機工作僅出現了一處，

8、即繼續(xù)增加農機具購置補貼。2008 年 3 月 10 日，商務部發(fā)布關于加快我國流通領域現代物流發(fā)展的 指導意見， 意見指出：健全新型農業(yè)生產資料流通服務體系，將農資銷售 與物流服務緊密結合起來，開展配送、加工、采購、農機具租賃等多樣化服務。2.項目建設的必要性和意義黨的十七大報告指出，要走中國特色農業(yè)現代化道路。農業(yè)機械化是衡量農 業(yè)現代化水平的重要標志，是促進傳統(tǒng)農業(yè)向現代農業(yè)轉變的關鍵要素。發(fā)達國 家的經驗表明，農業(yè)現代化的實現均以農業(yè)機械化為前提。 可以說，發(fā)展農業(yè)機 械化是實現農業(yè)現代化的必由之路，沒有農業(yè)的機械化，就沒有農業(yè)的現代化。發(fā)展農業(yè)機械化，有利于進一步提高農業(yè)勞動生產率、

9、土地產出率、資源利 用率，緩解農業(yè)生產中勞動力結構性、季節(jié)性、區(qū)域性短缺的矛盾，鞏固農業(yè)基 礎地位，保障國家糧食安全。有利于提高農業(yè)綜合生產能力，促進農業(yè)增產增效， 拓寬農民增收的途徑。有利于改善農民的生產生活條件， 使農民共享現代社會的 文明成果，不斷提高廣大農民的生活質量和水平。因此， 發(fā)展農業(yè)機械化是建設 現代農業(yè)的物質基礎，是新農村建設的重要任務，是全面建設小康社會的有效途 徑，是國家現代化建設的必然要求。我國農機化工作的中心任務應該是加強政策扶持和引導，推進以跨區(qū)作業(yè)為代表的農機服務的市場化、社會化和產業(yè)化， 發(fā)展壯大各類農機服務組織，把分 散的農業(yè)機械與分散的農戶聯系起來，提高農業(yè)

10、機械利用率和效益，走“政府扶持、市場引導、社會化服務、共同利用、提高效率”為主要特征的中國特色農業(yè) 機械化發(fā)展道路。我國發(fā)展農業(yè)機械化要進一步明確發(fā)展重點，努力提高“四個水平”，著力 構建“四個保障”。即：要加強農業(yè)機械研究開發(fā)和技術推廣，提高農機化科技 水平；加強宏觀引導，著力提升農機裝備水平；強化農機社會化服務體系建設， 全面提高農機作業(yè)水平；強化農業(yè)機械監(jiān)督管理，提高農機安全生產水平。要促 進農機工業(yè)發(fā)展，為農業(yè)機械化發(fā)展提供裝備保障；規(guī)范農機市場秩序， 為農業(yè) 機械化發(fā)展提供質量保障；大力發(fā)展農機維修業(yè)，為農業(yè)機械化發(fā)展提供維修保 障；加強農機教育培訓和技能開發(fā)，為農業(yè)機械化發(fā)展提供人

11、才保障。二、項目定位市場定位2.1.1項目檔次檔次定位：以高擋商鋪、農機信息服務大廈及商務辦公等現代風格建筑為 主。項目檔次定位理由：現代化、機械化農業(yè)發(fā)展大背景需求；高效農機服務 迫切需求；黃淮海區(qū)域的農機大市場；xx的優(yōu)越區(qū)位條件和農機需求大市場。 對落后的農機市場及服務的淘汰后的升級需求。2.1.2服務定位服務定位：由粗放的農機市場，向現代信息、農機服務、交易中心轉變； 規(guī)劃功能：xx北方農機市場綜合廠商服務交易中心、農機展示中心、農機租賃 中心三大功能。項目服務定位理由：粗放的農機交易市場，難以避免其它市場重復建設的 競爭壓力大；對市場后期運做造成不利局面。2.1.3客戶定位客戶定位：

12、農機交易服務商、農機廠家辦事處、農機博覽運營商、農機售 后服務商等。項目服務定位理由：粗放的農機交易市場，難以避免其它市場重復建設的 競爭壓力大；項目的核心競爭力弱，對市場后期運做造成不利局面項目推廣策略2.2.1 廣告宣傳策略項目應針對目標客戶群體， 有計劃、分階段系統(tǒng)地對項目整體形象和 “賣點” 集中進行宣傳。廣告媒體包括：現場售樓部、報紙、電視臺、新聞發(fā)布會、各種 宣傳資料、戶外及路牌廣告等， 具體方式應根據宣傳效果和費用而定， 該部分費 用應列入營銷費用中。2.2.2 促銷策略階段性策略。 一般按以下階段促銷：銷售準備階段；首次公開展銷和跟進銷 售階段；掃尾階段銷售。應根據不同的銷售階

13、段，制訂不同的銷售策略。促銷手段。 擬采用多種促銷手段， 包括：廣告宣傳、內部認購、 舉辦展銷會、 博覽會、集團認購、靈活的付款方式；工程品質、進度、物業(yè)管理的承諾；現場 樣板展示。三、項目市場現狀國內市場現狀“十五”期間我國農業(yè)機械工業(yè)出現了各項經濟指標快速增長、市場繁榮、 購銷兩旺的良好局面。 農機工業(yè)總產值、 銷售收入和利潤總額的年均增長幅度在 20 以上。2006 年，我國農機工業(yè)延續(xù)了 “十五”期間的繁榮景象，總產值和銷售收 入均超過 1300 億元，利潤總額達到 56 億元，均創(chuàng)歷史新高。調查結果顯示， 2007 年上半年， 雖然部分主要農機產品產量下降， 但農機 工業(yè)還是保持了穩(wěn)

14、定的發(fā)展態(tài)勢。18月工業(yè)總產值和銷售收入同比增長超過 了 15% ，利潤總額提高了近 20% 。各類農機（含農業(yè)動力機械和排灌機械）進 出口額 95 億美元,同比增長 %，實現貿易順差億美元。隨著農機工業(yè)的組織結構進一步優(yōu)化，區(qū)位優(yōu)勢和產業(yè)集群效益也日益凸 現。據不完全統(tǒng)計，目前，我國農機企業(yè)約 8000 家，規(guī)模以上企業(yè)已經達到 1735 家，其中，山東、河南、江蘇、浙江等省規(guī)模以上農機企業(yè)個數占全國的 55 ，資產占全國的 66 ，工業(yè)總產值和銷售收入均占全國的 80 以上已經成 為全國農機產品的生產基地， 形成各具特色的產業(yè)集群。 并且涌現出了山東時風 集團、中國一拖集團、福田雷沃重工、

15、山東五征集團、常柴集團、常發(fā)集團、江 動集團等一批在全國同行業(yè)知名的大型企業(yè)集團。2006 年，我國生產大中型拖拉機 207328 臺，同比增長 %，各種收割機 355837 臺，同比增長 %。山東、河南、江蘇、浙江四個省生產的大中型拖拉機 和各種收割機分別出現了較大幅度的增長， 并成為我國大型農機產品主產區(qū)， 對 全國農機工業(yè)增長起到了重要的支撐作用。省內農機大市場現狀xx 省工程機械行業(yè)的發(fā)展較為滯后，銷售市場分散，流通產品較為狹窄， 難以形成規(guī)模化、集約化經營。而近年來，我國工程機械行業(yè)持續(xù)高速增長，這 給國內工程機械企業(yè)和專業(yè)市場帶來了千載難逢的發(fā)展機遇。憑借著 xx 優(yōu)越的 地理位置

16、和強勁的發(fā)展勢頭， 加之消費市場的巨大需求和快速發(fā)展， 工程機械行 業(yè)在我省將會快速成長，專業(yè)大型工程機械市場的發(fā)展空間相當廣闊。當前，農業(yè)機械化發(fā)展已經進入一個由初級階段跨人中級階段的關鍵時期， 處在一個加快發(fā)展的新的歷史起點， xx 作為一個農業(yè)大省，面臨著難得的發(fā)展 機遇。作為一個農機大省， xx 在農機市場流通領域與全國的農業(yè)大省相比，還有較大的差距，但又有非常廣闊的發(fā)展空間。XX農業(yè)事業(yè)在穩(wěn)步健康中快速發(fā)展：XX省農機化事業(yè)發(fā)展截止2006年底，農機總動力達4240萬千瓦，大中型 拖拉機12 . 6萬臺，聯合收割機6. 1萬臺，水稻插秧機1 200臺，農機資產原 值達286 . 7億

17、元，農機機械總動力居全國第四位，拖拉機保有量居全國第二位， 配套農具居全國第二位，聯合收割機數量居全國第五位，農機經營總收入居全國 第三位。農民購機總投入達 24 . 52億元，機手跨區(qū)機收直接收入達 15億元以 上。機耕、機播、機收作業(yè)面積分別達到5812 . 7萬畝、3778 . 2萬畝和5549、工程占地150畝，建筑面積12萬平方米，總投資億元。目前已有國內外 2000 多個品牌的、機電、等類產品進入市場經營。該市場可以輻射皖鄂贛等省。建設農機大市場前景和優(yōu)勢XXXX市以其農資、農機發(fā)達的優(yōu)勢和重要的地理位置，正在著力成為皖東北最大的農資、農機商貿中心；農業(yè)機械生 產基地及農副產品深加

18、工基地。XX市位于XX 省的北部，黃淮平原的南端，與蘇、魯、豫 三省接壤，對農業(yè)機械的需求量很大。近年 來，XX市一方面大力發(fā)展拖拉機、農用車等 農業(yè)機械，努力滿足用戶要求；另一方面為 “三農”提供優(yōu)質服務，促進了農業(yè)產業(yè)結 構的調整。黃淮海經濟區(qū)包括北到膠東，南 到XX淮北，東到蘇北鹽城，西到豫西晉東 7 ?。ㄊ校?19個縣（區(qū)），是全國重要的商品糧基地，傳統(tǒng)農業(yè)占據較大份額， 對、農資等產品的需求也相對較大。xxxx地處黃淮海地區(qū)腹地，依托資源優(yōu)勢， 大力發(fā)展農機農資交易，具有廣闊的市場，對促進黃淮海地區(qū)農業(yè)經濟發(fā)展與合 作，提升地區(qū)農業(yè)經濟的品質和效應具有重要意義。XX市農業(yè)產業(yè)化快速發(fā)

19、展：強力推進“ 252 ”強龍工程，農業(yè)產業(yè)化發(fā)展 勢頭強勁。全市新增44家市級龍頭企業(yè)，市級以上龍頭企業(yè)總數達 113家；龍 頭企業(yè)營銷收入達億元，建成生產基地 403萬畝，增加129萬畝；新增80個 農民專業(yè)合作組織，總數達475個。皖王面粉、新錦豐集團、xx科技食品等龍 頭企業(yè)受到省委、省政府表彰。名牌產品培育逐步加快，“皖王”面粉、豐原等 5個產品分別獲中國和xx名牌產品稱號。通過本章的分析，項目定位適應市場；具有強力政策面的支持和市場保障。加之項目建設單位系農機運營尚背景， 項目未來的市場前景值得樂觀。項目應充分把握機遇，分析市場動態(tài)需求，細分市場，貼近市場，制訂完整可行前期方案。第

20、三章建設內容與規(guī)模本項目的建設規(guī)模與內容僅為初步構想， 項目的開發(fā)建設具體指標將以規(guī)劃 部門規(guī)劃批復后為準。一、建設內容XX北方農機大市場，位于XX市經濟技術開發(fā)區(qū)，外環(huán)南路與濱河路交口西南；西近固鎮(zhèn)路，北靠沱河。一期工程:擬建10棟3層商鋪：主要功能：農機廠家辦事處及中間商產品銷售、 倉儲、 物流中心。經營范圍：農機工程機械產品、機械配件、設備等建設農機信息服務交易中心：主要功能：一層做農機精品展示；農機展示、博覽；二層、三層做農機租賃信息服務；農機信息服務中心（價格信息、市場動態(tài)、農資服務等）農機展覽展示中心與商鋪之間用過街天橋連接見下圖：、建設規(guī)模本項目一期擬建設用地面積約42700m

21、2（合64畝），總體建筑面積約60000m 2:其中商鋪40000 m 2，倉儲10000 m 2, 展 覽示服務中心10000m 2,其它公共建筑：停車場、城市廣場等?？偼顿Y萬元。三、主要技術指標序號名稱單位數據方案批復指標備注1總用地面積m2427000約合64畝2總建筑面積m260000其/、商鋪建筑面積m240000中倉儲m210000展覽展示中心m2100003容積率1：4停車位個200第四章項目場址條件建設場地現狀建設地點及場地描述擬建地點：位于XX市經濟技術開發(fā)區(qū)，外環(huán)南路場地描述：本項目位于XX市東南經濟技術開發(fā)與濱河路交口西南。區(qū)，北面沱河，西近固鎮(zhèn)路。整個地域是不規(guī)則的方

22、形地塊，現場地平整，是開發(fā)區(qū)征用地；地形高差起 伏小，場地市政設施良好，面靠外環(huán)南路。向通固鎮(zhèn), 北連市區(qū)；適宜農機市場的建設和銷售用地規(guī)模本項目建設用地面積約42700m 2 （合64畝），其中建筑物占地面積約26000m 2，道路面積約13000m 2，綠化占地面積3700m 2。廣場占地利用道路 紅線范圍和高壓走廊，建設特色、寬闊的外部場地。用地性質及費用用地性質及規(guī)劃要求根據 xx 市規(guī)劃局建設工程選址意見書 ，用地性質適合農機市場建設， 容 積率待規(guī)劃設定。土地費用本項目土地總成本費用擬估算共計 2240 萬元。用地現狀場地內無需拆遷的房建筑物，場地平整；待建設中進行三通。二、場地建

23、設條件xx 經濟技術開發(fā)區(qū)位于 xx 市東南部，距市中心 2 公里。規(guī)劃范圍是：東 起沱河，西到宿懷路西 500 米，南起南環(huán)路（大外環(huán)） ，北至紡織路，面積為平 方公里。南環(huán)路南 500 米以內為開發(fā)區(qū)預留地，面積為平方公里。 2001 年 7 月 被 xx 省人民政府批準為省級開發(fā)區(qū)。開發(fā)區(qū)具有良好的交通條件。京浦鐵路， 206 國道， 310 省道縱穿開 發(fā)區(qū)，正在建設中的合徐高速公路沿開發(fā)區(qū)西緣穿過， 新汴河由六級航道改為五 級航道，距徐州觀音國際機場 75 公里，構成了四通八達的水、陸、空立體交通 網。開發(fā)區(qū)緊鄰市區(qū)， 是 xx 城區(qū)的組成部分， 供水、 供電等公用設施可滿 足開發(fā)區(qū)

24、建設初期的需要。開發(fā)區(qū)地勢平坦，地質優(yōu)良，地基承受能力強。地形地貌xx 市以平原為主，占總面積的 91% ，海拔 14 48 米，坡降 1/5000 1/10000 。由北向南，由西向東微斜；以石灰?guī)r為主的島狀殘丘，主要分布在 濉河以北、京滬鐵路兩側。平坦的地形對建筑物、道路建設十分有利，節(jié)省工程 造價，利于城市建設。氣候條件屬華北溫暖帶半濕潤季風氣候， 四季分明，氣候溫和， 雨量適中，日照豐富。 多年平均氣溫1415 C,極端最高氣溫41.6 C,極端最低氣溫-23.9 C。年 平均降水774-895毫米，但年際變化大，最多降水量達 1481毫米（xx市）， 最少僅 415 毫米（碭山）,旱

25、澇災害較頻繁。總起看來,氣候條件較優(yōu)越,宜 于多種農作物和林果生長。城鎮(zhèn)市政公用設施需注意冬季保溫。水資源屬于淮河流域，主要河道有 70 余條，僅 2000 公里長。多年平均徑流量億 立方米（不計入外流客水），人均占有地表徑流 398.9 立方米，遠低于全省、全 國平均水平。而且由于污染， 造成可利用的地表水資源更為缺乏。 地下水資源較 豐富，每年平均減水入滲補給量 21.2 億立方米，潛水蒸發(fā)量 7.4 億立方米，可 供開采量 13.8 億立方米。施工條件 施工所需水、電能滿足需要，施工條件基本滿足要求，在擬定施工方案時 注意與場地周邊地銜接， 充分利用場地內的空間， 減少對周邊人們生活的不

26、利影 響，盡量減少施工中的環(huán)境污染物。三、結論項目建設地的各項條件滿足項目建設與運營的需要，無明顯不支持項目的因第五章建設方案本項目由于未進行了修建性詳細規(guī)劃，本建設方案即為參考性詳細規(guī)劃編 制。一、設計依據國家現行建筑設計規(guī)范北方農機大市場規(guī)劃條件甲方的設計使用要求及意見二、設計指導思想和特點和諧共生：在充分分析環(huán)境的前提下，結合現狀，統(tǒng)一規(guī)劃，整體設計， 寬緊結合，創(chuàng)造良好市場氛圍。充分滿足功能要求，創(chuàng)造適宜的建筑功能及空間。強調科學技術在建筑管理及應用上的效應，以科學為向導，提高設計的科 技含量。三、設計構思符合城市規(guī)劃的要求。城市的整體和諧來自城市空間要素的協調相處。合理組織各種人流、

27、車流，互不干擾。追求交通便捷、暢通。建筑平面功能分區(qū)明確，流線清晰，提高建筑使用效率。注重建筑造型設計，把握建筑的表情以體現建筑的性格。合理采用新材料、新技術。以達到先進合理、經濟安全、潔凈衛(wèi)生的要求。重視消防安全設計，嚴格執(zhí)行國家現行防火設計規(guī)范。注意節(jié)能設計。米用節(jié)能材料及設備，米取必要的保溫隔熱措施四、平面設計利用地形進行總體布局，布局緊湊，功能分區(qū)合理，交通便捷，管理方便； 滿足商鋪和展覽展示功能。 總體布局符合建筑控制線和建筑間距的要求。 規(guī)劃整 體上，主入口設在外環(huán)南路，最大限度的組織分配車流。展覽展示中心采用“弧”形建筑形態(tài)，正面底層做大型展示博覽中心；上層 做信息服務中心； 主

28、體建筑與后面商鋪之間用人行天橋連接； 溝通商鋪與信息中 心之間的聯系；創(chuàng)造交易氛圍。見附圖 1、 xx 北方農機大市場鳥瞰圖（參考）五、建筑造型考慮建筑自身的特點，運用了現代建筑設計手法，虛與實的對比、以及點、 線、面、體等基本元素的組合。在滿足功能的前提下，從整體設計的思路入手， 追求簡潔大方，設計精心至建筑細部， 力求創(chuàng)造優(yōu)美建筑造型， 創(chuàng)造與環(huán)境和諧 的空間形象。六、消防設計建筑分類：二類防火間距：滿足規(guī)劃設計要求。消防車道：環(huán)形消防通道，設有足夠的消防撲救面。七、環(huán)境景觀、燈飾工程及綠化設計設計中注重不同高度的綠化景觀布局， 設置不同風格的綠化組團、 雕塑小品 及水池花園，再以視野通廊

29、貫通及連接各景點， 使得整個場地的綠化更具層次感， 有良好的視覺效果和感官效果充分利用廣場空間， 集中組團觀景帶、 噴泉；使整個項目區(qū)變成一個景致園第六章 環(huán)境影響評價一、建設場地環(huán)境現狀空氣質量現狀根據監(jiān)測項目區(qū)域均能滿足 GB3095-1996 環(huán)境空氣質量標準 （ 2000 年 修訂版）中的二級標準的要求。同時，根據各監(jiān)測因子的 Pi 可認定，該地區(qū)環(huán) 境質量良好， TSP、SO2、NO 2均有較大的環(huán)境容量。地表水環(huán)境質量現狀水質現狀水質滿足地表水環(huán)境質量標準 GB8979-2002中的W類水域標準，也基本達到景觀娛樂水水質要求。二、施工期主要污染源噪聲施工期的噪聲是建筑工程敏感的環(huán)境

30、問題之一， 主要來源于不同施工階段的 各類施工機械和工具的使用，包括：土石方施工階段：挖掘機、裝載機、推土機、運輸車輛等?；炷翝仓A段：混凝土攪拌機（運輸車輛） 、振搗棒等。結構施工階段：地泵、汽車泵、混凝土攪拌車、振搗棒、支 拆模板、搭拆鋼管腳手架、模板修理、電鋸、外用電梯等。裝修及機電設備安裝階段：拆腳手架、石材切割、電鉆、電鋸等。廢水主要包括施工廢水、 雨水等。施工現場應設置獨立的雨、 污水管網， 雨水、 污水經處理后排入市政管道。廢氣包括各類燃料動力機械作業(yè)時排放的燃油廢氣以及施工中的二次揚塵。 施 工作業(yè)場地近地面空氣中 TSP可達一m3。固廢主要是土石方工程及混凝土澆筑中產生的廢

31、棄土石和施工廢料等。 因土石 方工程需從外界調土，故本項目的固廢以施工人員的生活垃圾為主。揚塵 主要包括：土石方施工、現場攪拌、裸露土地、建筑垃圾的存放運輸、鍋 爐、廚灶等產生的易散落、易飛揚細顆粒材料。三、營運期主要污染源噪聲項目建成后， 營業(yè)區(qū)范圍的農機及出入車輛會帶來一定的噪聲污染， 其噪 聲源強介于 65-95dB ；廢水項目建成后， 廢水排放以生活污水為主，另有少量的綠化、道路清洗水和不 可預見水廢氣項目建成后， 進出的車輛排放汽車尾氣、柴油發(fā)電機的廢氣、以及居民的廚 房油煙，將對環(huán)境造成一定影響。固廢主要為生活廢棄物。四、環(huán)境保護措施1.施工期環(huán)境保護噪聲根據 GB12523-90

32、 建筑施工場界噪聲標準 ，施工階段不同，噪聲限值也 不同。夜間除打樁階段為禁止施工外，其它階段限值為 55 dB ，因此，應提倡文 明施工， 減少人為噪聲， 盡量采用低噪聲有消聲設備的施工機械， 建立健全控制 噪聲的管理制度，對噪聲進行監(jiān)測，發(fā)現超標應及時、有效地采取控制措施。常 見的控制措施有：消聲、吸聲、隔聲和阻聲。雖然施工噪聲僅在施工期的土建施工階段產生， 隨施工的結束而消失， 但由 于噪聲較強，且日夜連續(xù)工作， 將會對周圍聲學環(huán)境產生嚴重影響， 極易引起人 們的反感，應予以重視，建議采取以下噪聲防治措施：采用較先進的、噪聲較 小的施工設備，并加強維護和保養(yǎng)，以降低聲源聲級；施工盡量在白

33、天進行； 將有固定工作地點的施工機械應盡量設置在距居民區(qū)較遠的位置， 并采取適當 的封閉和隔聲措施；施工場界噪聲的控制應達到建筑施工場界噪聲限值 (GB12523 90 )的要求。廢水施工期產生的含懸浮物和少量石油類施工廢水排入市政排污管， 建議修建隔 油池、沉砂池，施工期廢水經隔油、沉淀后排放。廢氣為減少施工期空氣污染對環(huán)境的影響， 建議采取以下措施： 施工期必須加 強施工機械的使用管理和保養(yǎng)維修，提高機械設備的正常使用率，縮短工期， 降 低燃料廢氣的排放量； 對開包的水泥應及時使用和清掃， 對土石方裝卸和運輸 產生的揚塵采取灑水、 限制車速抑塵措施， 以減輕對施工區(qū)附近近地面環(huán)境空氣 質量

34、的影響；運渣車輛不得超高運輸，并覆蓋塑料布，以免灑落。固廢施工期應對固體廢棄物的產生、排放、收集、儲存、運輸、利用、處置的全 過程進行統(tǒng)籌管理，不僅應著眼于對已產生的固廢進行處置，更應強調不產生、 少產生固體廢棄物和對已產生的固廢進行綜合利用， 以實現固體廢料的“減量化、 資源化、無害化”。如采取水土保持措施，減輕水土流失對水體的污染；產生的 棄土和施工廢料應運往指定的地點填埋； 施工人員的生活垃圾分類收集后由環(huán)保 部門統(tǒng)一處置等。揚塵可采用現場設置圍擋，實施淋水降塵，場內道路硬化，垃圾封閉，使用清潔 燃料等措施進行控制。2.營運期的環(huán)境保護噪聲對于進行車輛， 通過標示提醒車輛勿大聲鳴嘀。 有

35、效的減少營運期機電設備 噪聲對周圍聲學環(huán)境的影響。噪聲控制參照工業(yè)企業(yè)廠界噪聲標準 (GB12348 90)執(zhí)行。廢水 營運期營業(yè)中車輛的油污和生活廢水通過管網進入經濟開發(fā)區(qū)污水處理廠 經生化處理達到標準后，排入市政管網。廢氣平時車輛的廢氣對空氣環(huán)境的影響不大； 提供餐飲服務配套， 應安裝油煙凈 化設施和專用通道，油煙道引至樓頂排放，對環(huán)境的影響很小。油煙的排放濃度應達飲食業(yè)油煙排放標準 (GB18483 2001 )的要求， 即排放濃度應不高于 mg/m 3 。固廢生活垃圾袋裝化， 并設垃圾收集點，城市垃圾處理場統(tǒng)一處置，不得造成二次 污染。五、環(huán)境影響評價 項目建成后，經所采取的污染物防治

36、措施后，對區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生影響不 大。第七章 機構設置與人力資源配置一、項目建設管理機構1.公司組織機構公司設董事會和監(jiān)事會， 董事會下設總經理 1 名，總經理下設分管工程建設、市場銷售及物業(yè)管理的副總經理各 1名，同時還設置分管財務工作的財務總監(jiān)1名。副總經理和財務總監(jiān)下設各職能管理部門。具體如下公司領導經營部施工部營銷部財審部綜合部合司管及切業(yè)#計劃管理茨才觀劃工程管理營銷手續(xù)？客戶服前期策劃財務審計會計核算人力資源管理行政管理2.項目人員配置工程建設管理方式采取由計劃經營部、施工管理部、技術與研發(fā)部組建項目部，由項目部具 體負責管理的方式組織工程建設與管理。項目部是由公司組建并領導進行項

37、目管理的組織機構。它是開發(fā)項目現場 管理的一次性具有彈性的施工管理組織機構， 負責開發(fā)項目從開工到竣工全過程 施工管理的工作，既是公司某一開發(fā)項目的管理層，又對各外包單位負有管理和 服務的雙重職能項目部組織形式及人員設置項目經理 1 人工作班子：設土建組、設備安裝組、安監(jiān)組、成本控制組、后勤組土建組下設施工管理、技術洽商、計劃統(tǒng)計、物資供應設備安裝組下設施工管理、技術洽商、計劃統(tǒng)計、物資供應安監(jiān)組下設安全檢查成本控制組下設預決算、合同管理、招投標后勤組下設資料歸檔、手續(xù)辦理工程技術部主管土建組、設備安裝組、安監(jiān)組、后勤組，經營計劃部主管成 本控制組。采用部門控制式項目組織，不打亂公司現行的建制

38、，按照部門職能分工，對 應項目管理機構，由部門負責組織實施項目管理。第八章 項目建設進度一、建設期本項目一期總建設規(guī)模為 60000m 2，計劃總建設工期為 10 個月。到 2009 年 2 月底結束。根據項目的總體計劃，本工程的實施將分成二個主要的階段：1、籌備期： 2008年 4月 2008年 6月；2、建設期： 2008年 6月 2009年 2月；二、項目進度計劃本項目主要工作進展計劃如下：1、2008年4月一2008年6月，項目前期工作2、2008年6月一2009年2月，土建工程；3、2009年1月一2009年2月，市場管理服務培訓;三、項目實施進度表工作內容2008 年2009 年5

39、678月月月月9月10月11月12月1月2月項目前期工作土建工程市場管理培訓設備安裝、調試第九章投資估算與資金籌措投資估算是根據設計單位設計的建設規(guī)模，以及對技術方案、設備方案、工 程方案及項目實施進度等進行研究的基礎上， 估算項目投入總資金，并測算建設 期內分季度資金需要量。、建設投資估算投資估算依據建筑工程按全國統(tǒng)一建筑工程基礎定額 （2000版）xx省綜合估價表編 制，并參照本地同類建筑工程進行系數調整；民用建筑可行性研究深度和要求有關部委編制的建設項目投資估算辦法xx市同類建筑物近期單位造價指標及國內建筑材料、設備現行價格總投資=固定資產投資+建設期利息+流動資金設備費用參照廠商詢價；

40、建設期利息：根據中國人民銀行最近發(fā)布的貸款基準利率計算其建設期利 息；其他費用按國家及*市現行有關文件規(guī)定及配套政策計列。建設投資估算范圍與內容本項目投資估算范圍涉及前期準備、場地平整、基礎地下室工程、主體結構工程、裝飾工程、設備安裝工程、室外環(huán)境、道路工程及其它零星工程。本報告投資估算內容主要包括固定資產投資估算。主要對本項目涉及的土 建、安裝、設備、室外附屬設施及管網等工程費用進行測算，并對項目涉及的工 程建設其他費用：土地費用、勘察設計費、城市建設配套費、財務費用、預備費 等進行估算。建設總投資估算總投資估算表單位：萬元序號項目金額估算說明1土地費用見附表12前期工程費見附表23拆遷補償

41、費無4基礎設施建設費見附表35建筑安裝工程費340030000*700 :框剪10000*800 :框架10000*500 :鋼結構6管理費用成本總額*2%7財務費用297（成本總額+管理費）*30%*7%*2 年8銷售費用202銷售額*2%9不可預見費（1-6項之和）*2%總 計投資估算表根據投資估算內容和估算方法估算各項投資并進行匯總，編制本項目投資估算表（見附表1、2、3）o、資金籌措1.資金渠道直接融資：項目建設單位自籌資金。間接融資：主要考慮商業(yè)銀行的信貸資金2.資金籌措方案工程總投資：約萬元。項目資本金：2700萬元，企業(yè)自籌資金。預售收入投入：3000萬元第十章 招投標方案本項目

42、將根據中華人民共和國招標投標法 ，對項目的工程施工、工程監(jiān) 理以及與工程建設有關的重要設備、 材料等采購進行招標， 并根據國家發(fā)展計劃 委員會第 3 號令以及 xx 市有關招標文件的規(guī)定，結合項目的具體情況，組織完 成招投標工作。一、招標形式 由項目建設單位委托有資質的招標代理機構對重要設備（如空調機組、電 梯）供應商、大宗材料供應商（如商品混凝土、鋼材） 、工程承包商、施工監(jiān)理 單位進行公開招標確定。二、招標對象資質要求重要設備、 大宗材料供應商需有良好的信譽，具有較強的技術經濟實力，優(yōu) 先考慮國內供應商。工程施工單位資質為二級以上建筑安裝施工企業(yè)。工程監(jiān)理單位資質為乙級以上。建議在同等條件

43、下，有類似工程經驗的優(yōu)先。三、招標信息發(fā)布根據原蘇州市發(fā)展計劃委員會貫徹國家 招標公告發(fā)布暫行辦法 的實施意 見，依法必須招標項目的招標公告必須同時在指定的報紙和信息網絡媒介上發(fā) 布。四、招投標工作組織委托具有資質的招標代理機構組織實施項目招投標工作。 受委托招標機構應 遵循公開、公平、公正、誠實信用和優(yōu)勝劣汰的原則，組織完成編標、公告、資 審、評標，最后確定中標單位等工作。參與公開投標的供應商不得低于 3 家，工程施工隊伍不得少于 5 家，工程 監(jiān)理單位不得少于 3 家。五、招標文件內容招標代理機構編制的招標文件應有下述內容：投標須知；工程的技術要求和設計文件；若采用工程量清單報價，應提供工

44、程量清單；投標函的格式與附錄；擬簽訂合同的主要條款；投標人應提交的其他書面材料。第十一章 項目財務評價一、基礎數據采集銷售面積本項目一期總建筑面積 60000m 2，其中：可對外銷售商鋪面積： 30000m 2可對外銷售展示、展覽中心面積： 10000m 2可對外銷售倉儲面積： 10000m 2銷售價格商鋪：2000元/m 2 （均價，按建面計算）倉儲：1800元/m 2 （均價，按建面計算）展示、展覽中心：2300元/m 2 （均價，按建面計算）上述銷售價格為本報告預測水準，項目實施中據實調整，但所擬定的價格水準應具有較強的市場競爭力。同時應力爭低開高走的態(tài)勢、收出陽線，而避免高開低走的陰線走勢。適用稅費率詳見表11-2適用稅費率表 適用稅費率表表 11-2稅費項目稅費率%稅費項目稅費率%營業(yè)稅土地增值稅根據業(yè)主要求，暫不考慮城市建設維護稅7法定盈余公積金、公益金10教育費附加3企業(yè)所得稅25銷售進度開盤期：2008年10月，銷售率達到30%。持續(xù)期：2008年10 2009年2月，銷