房地產(chǎn)金融知識(shí)點(diǎn)

1、精選文檔 、名詞解釋（ 4 分*5） 1、房地產(chǎn)金融：圍繞房屋與土地開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、經(jīng)營(yíng)、管理等活動(dòng)而 發(fā)生的籌集、 融通和結(jié)算資金的金融行為， 其中最主要的是以房屋和 土地作為信用保證而進(jìn)行的資金融通行為。（ 2 頁(yè)） 2、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)：房地產(chǎn)資金供求雙方運(yùn)用金融工具進(jìn)行各類資 金交易的場(chǎng)所， 其基本職能是為房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、 流通以及消費(fèi)籌集和 分配資金。（ 5 頁(yè)） 3、信托：委托人基于對(duì)受托人的信任，將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人， 由受托人按委托人的意愿， 以自己的名義， 為受益人的利益或者特定 目的進(jìn)行管理或者處分的行為。（ 35 頁(yè)）房地產(chǎn)信托包括房地產(chǎn)財(cái) 產(chǎn)信托和房地產(chǎn)資金信托 4、房地產(chǎn)保

2、險(xiǎn)：以房地產(chǎn)業(yè)中的各類財(cái)產(chǎn)、責(zé)任、信用和人身為保 險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的總稱（ 135 頁(yè)） 5、房地產(chǎn)信貸： 以商業(yè)銀行為主體的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)以房地產(chǎn)為服 務(wù)對(duì)象，圍繞房地產(chǎn)再生產(chǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)發(fā)放貸款的借貸活動(dòng)。 即各房 地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)運(yùn)各種信用手段， 把動(dòng)員和籌集起來(lái)的社會(huì)閑散資金的 支配權(quán)讓渡給土地和房屋的開(kāi)發(fā)、 經(jīng)營(yíng)者以及住房購(gòu)買、 消費(fèi)者。（ 48 頁(yè)） 6、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款：貸款人向借款人（開(kāi)發(fā)商）發(fā)放的用于房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)及其配套設(shè)施建設(shè)的資金 7、房地產(chǎn)抵押：抵押人以其合法的房地產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式向 抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。 （69 頁(yè)） 8住房公積金：國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單

3、位、民辦企業(yè)、社會(huì) 團(tuán)體等各種企業(yè)機(jī)及其在職職工繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金。 職工個(gè)人繳存 的住房公積金及其單位為其繳存的住房公積金， 實(shí)行專戶專儲(chǔ)，其所 有權(quán)歸職工個(gè)人所有。 9、房地產(chǎn)夾層融資：夾層融資是一種優(yōu)先級(jí)債務(wù)和股本之間的融資 方式，是企業(yè)或項(xiàng)目通過(guò)夾層資本的姓氏融通資金的過(guò)程。將夾層融 資應(yīng)用于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，就被稱為房地產(chǎn)夾層融資。 10、房地產(chǎn)投資信托基金：以發(fā)行受益憑證或股票的方式匯集特定多 數(shù)投資者的資金，由專門的投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理， 并將 投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。 11、住房抵押貸款證券化：住房抵押貸款的發(fā)放機(jī)構(gòu)將其持有的質(zhì) 量、償還期限相同或相近

4、的住房抵押貸款匯集成抵押貸款資金池，并 將其出售給特定目的的載體，由該載體以這些住房抵押貸款為支撐發(fā) 行證券。 二、單選 1、1984-1989 初步發(fā)展 1989-1991 停滯 1992-1997 提高整頓 1998-2003 快速成長(zhǎng) 2003-2008 調(diào)整整頓 2008-2010 規(guī)范創(chuàng)新 8 2010-今限購(gòu)限貸 三、多選 1、中國(guó)的貨幣政策工具: 公開(kāi)市場(chǎng)業(yè)務(wù) 存款準(zhǔn)備金率 中央銀行貸款 利率 匯率 四、簡(jiǎn)答(6分*5) 1、房地產(chǎn)金融的特征: (1) 資金運(yùn)用具有中長(zhǎng)期性 容易受政策影響 房地產(chǎn)金融安全性較高、收益較好 杠桿效應(yīng)明顯 具有無(wú)轉(zhuǎn)移抵押性質(zhì) 2、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)運(yùn)行的

5、條件: (1) 有完整對(duì)稱的信息 (2) 市場(chǎng)供求決定價(jià)格的機(jī)制能充分發(fā)揮作用 (3) 房地產(chǎn)市場(chǎng)上有銀行、信托投資公司、開(kāi)發(fā)商、住房公積金管 理中心等眾多的市場(chǎng)參與者和豐富的金融商品種類， 不存在少數(shù)或個(gè) 別交易者對(duì)市場(chǎng)的壟斷行為 (4) 有完善的管理手段和交易方法 3、房地產(chǎn)信貸的特征(48頁(yè)) (1) 貸款投向受到嚴(yán)格控制 (2) 貸款期限較長(zhǎng) (3) 貸款規(guī)模與資金占比有限制 4、房地產(chǎn)信貸借款單位應(yīng)滿足的條件(50頁(yè)) (1) 是依法批準(zhǔn)的法人單位 實(shí)行自主生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和獨(dú)立核算 擁有一定的自有資金 要在銀行開(kāi)立賬戶，將所有業(yè)務(wù)收入存入開(kāi)戶銀行，并由銀行 辦理結(jié)算業(yè)務(wù) (5) 具有年度開(kāi)

6、發(fā)計(jì)劃和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)文件 (6) 具有健全的管理機(jī)構(gòu)和財(cái)務(wù)管理制度，并定期向貸款銀行提供 經(jīng)費(fèi)計(jì)劃和財(cái)務(wù)收支計(jì)劃以及報(bào)表等資料 5、房地產(chǎn)信貸資金籌集的特征: (1) 籌集來(lái)源相對(duì)穩(wěn)定 政策性房地產(chǎn)銀行資金主要源自房地產(chǎn)行業(yè) 商業(yè)性房地產(chǎn)信貸資金籌集渠道具有廣泛性 籌集手段具有多樣性 6、房地產(chǎn)信貸的積極作用(61頁(yè)) (1) 徹底改變了住房面貌 (2) 有利于解決居民的住房問(wèn)題 (3) 促進(jìn)了住房資金的合理運(yùn)行 (4) 促進(jìn)了居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的改善 (5) 房地產(chǎn)政策成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的晴雨表 7、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的特點(diǎn)(68頁(yè)) (1) 按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款 貸款金額較大 貸款占用時(shí)間較長(zhǎng) 貸款風(fēng)險(xiǎn)較

7、大 &房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的程序 (1) 借款受理(提交材料、初步審查) 貸前調(diào)查(客戶信用評(píng)級(jí)、項(xiàng)目評(píng)價(jià)、擔(dān)保評(píng)價(jià)) 貸款審批與發(fā)放 貸后管理(檔案管理、貸款項(xiàng)目檢查、貸款五級(jí)分類管理、回 籠資金管理、保證人及抵押物管理、貸款回收管理) 9、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn) (1) 信用風(fēng)險(xiǎn)(違約風(fēng)險(xiǎn)) (2) 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)(價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)) (3) 操作風(fēng)險(xiǎn)(人的能力風(fēng)險(xiǎn)、流程風(fēng)險(xiǎn) 、系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)) 10、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理(84頁(yè)) (1)原則 項(xiàng)目管理原則、以銷定貸原則、階段撥付原則、公私聯(lián)動(dòng)原則 (2)措施 預(yù)防：對(duì)四證不全的項(xiàng)目不得發(fā)放任何形式的貸款； 申請(qǐng)貸款的 企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金比例不低于

8、35%建立嚴(yán)格的貸款項(xiàng)目審批機(jī)制, 確認(rèn)該項(xiàng)目的合法性、合規(guī)性、可行性；對(duì)企業(yè)進(jìn)行深入調(diào)查核實(shí) 風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移：采取抵押貸款、擔(dān)保貸款的方式，還有房地產(chǎn)貸款證 券化、房地產(chǎn)貸款保險(xiǎn)、信貸衍生交易等途徑 風(fēng)險(xiǎn)分散：分為內(nèi)部分散和外部分散，其中內(nèi)部分散是重點(diǎn)。內(nèi) 部分散指將貸款發(fā)放給不同區(qū)域、 不同類型、不同規(guī)模和不同開(kāi)發(fā)時(shí) 間的項(xiàng)目；外部分散是指通過(guò)與外部合作，解決貸款過(guò)度集中帶來(lái)的 風(fēng)險(xiǎn)集中問(wèn)題 風(fēng)險(xiǎn)回避：對(duì)可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)太大的項(xiàng)目貸款采取主動(dòng)回避、放 棄提供貸款的做法 風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)督管理：加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控，建立合理的識(shí)別防范機(jī)制。 11、按揭貸款與抵押貸款的區(qū)別 (1) 債務(wù)人擁有標(biāo)的物的產(chǎn)權(quán)狀態(tài)不同。按揭

9、是將自己非按揭樓宇 部分的房地產(chǎn)作為按金，向按揭權(quán)人租用按揭樓宇；抵押將自己擁有 的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)作為還款的擔(dān)保 (2) 債權(quán)債務(wù)參與人不同。按揭貸款參與人包括原有房產(chǎn)所有權(quán)人、 按揭人、按揭權(quán)人；抵押貸款參與人只有借款人(既是債務(wù)人又是抵 押人)與貸款人(既是債權(quán)人又是抵押權(quán)人) (3) 借款資金運(yùn)用目的不同。抵押獲得的資金可以自由運(yùn)用；按揭 貸款資金只能用于特定房屋的購(gòu)買。 (4) 債務(wù)還款方式不同。抵押貸款還款可以一次性償還本息，也可 以分期償還；按揭貸款一般分期償還本息。 12住房公積金的特點(diǎn) 長(zhǎng)期性專用性保障性互助性強(qiáng)制性普遍性 13信托的特征 (1) 信托業(yè)務(wù)方式靈活多樣

10、信托的產(chǎn)生基于委托人對(duì)受托人的信任 信托財(cái)產(chǎn)具有一定的獨(dú)立性 所有權(quán)與收受益權(quán)分離 信托管理具有連續(xù)性 受托人不承擔(dān)損失風(fēng)險(xiǎn) 14、 信托的作用 (1) 拓寬了投資者的投資渠道 通過(guò)把儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)化為投資，促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)發(fā)展和 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 促進(jìn)了金融市場(chǎng)的發(fā)展和完善 15、房地產(chǎn)夾層融資與其他融資方式比較 房地產(chǎn)融資方式比較 比較內(nèi)容 銀行貸款 夾層融資 股權(quán)融資 預(yù)計(jì)融資成本 較低 適中 較高 預(yù)計(jì)風(fēng)險(xiǎn) 較低 適中 較高 周期 根據(jù)具體情況 2-7年 根據(jù)公司運(yùn)營(yíng) 協(xié)商決定 情況決定 股權(quán)稀釋情況 無(wú) 無(wú) 有 盡職調(diào)查 較嚴(yán) 嚴(yán) 很嚴(yán) 還款保證 高 較高 不確定 夾層融資的風(fēng)險(xiǎn)和收益介于銀行貸款和股權(quán)融資之間 夾層融資的自有資金回報(bào)高于普通貸款