9A文商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識

1、【MeiWei 81 重點借鑒文檔】地產(chǎn)】商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識一、何為商業(yè)地產(chǎn) 商業(yè)地產(chǎn)的屬性本身來講有廣義和狹義之說，狹義的商業(yè)地產(chǎn)就是我們平常 說的商業(yè)的交易場所，廣義應(yīng)該包括商場、酒店、寫字樓、商務(wù)公寓等，一 切可以用來銷售和經(jīng)營這些物業(yè)綜合體的運營形式，都叫商業(yè)地產(chǎn)。 商業(yè)地產(chǎn)是包括購物中心、商業(yè)街、 SHOPPINGMALL 、主題商場、專業(yè)市 場、批發(fā)市場、折扣店、工廠直銷店、娛樂類商業(yè)房地產(chǎn)、住宅和寫字樓的 底層商鋪等與住宅類有很大區(qū)別的房地產(chǎn)產(chǎn)品。 商業(yè)地產(chǎn)與住宅房地產(chǎn)的區(qū)別：住宅房地產(chǎn)：1、發(fā)展商大多數(shù)采取開發(fā)銷售的模式其資金回收模式相對簡單2、大多數(shù)的住宅類產(chǎn)品的購買者在購買住

2、宅類產(chǎn)品時，主要是買來自住的3、發(fā)展商只要將房子賣出去，將社區(qū)的物業(yè)管理做好，就基本算是大功告成 商業(yè)地產(chǎn)：1、商業(yè)地產(chǎn)項目是只租不售、或只銷售部分的面積，靠企業(yè)長期持有2、大多數(shù)購買者購買商業(yè)地產(chǎn)類產(chǎn)品是作為一種穩(wěn)定型、投資回報率較高的一種投資工具，買來作為投資用的3、發(fā)展商考慮的不僅僅是如何將商鋪賣出去，而且還要將后期的經(jīng)營、推廣 作為第一等大事來對待二、商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)容（一）商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)和運營中涉及到三個層面1、資本運營2、市場開發(fā)3、運營管理（二）貫穿商業(yè)地產(chǎn)全過程的三種行為1、開發(fā)行為2、投資行為3、經(jīng)營行為（三）商業(yè)地產(chǎn)的四元素1、開發(fā)商2、投資者3、商戶4、消費者 商業(yè)地產(chǎn)的市場

3、發(fā)展條件 歐美： 歐美參考的主要判斷元素為人均 GDP 、城市家庭汽車擁有量和公共交通條件； 在國外人均 GDP3000 4000 美元時， 家庭汽車擁有率 15 20 ，商業(yè)地產(chǎn) 發(fā)展（ ShoppingMall 為例）才開始進(jìn)入發(fā)展階段；人均 GDP10000 美元， 家庭汽車擁有率 60 ，才是成熟發(fā)展階段。MeiWei_81 重點借鑒文檔】MeiWei 81 重點借鑒文檔】亞洲及國內(nèi)：亞洲及國內(nèi)（含香港、新加坡等）主要判斷元素為人均GDP 、城市家庭汽車擁有量、公共交通條件、人口密度、消費總量等。商業(yè)地產(chǎn)主要分為兩類：一是都市型商業(yè)地產(chǎn)，其發(fā)展條件為城市人均GDP 水平達(dá)到 2500

4、美元；二是郊區(qū)型商業(yè)地產(chǎn)，其發(fā)展條件為城市人均GDP 水平達(dá)到 3000 美元、公路發(fā)展極為充分、城市家庭汽車擁有率達(dá)10 15。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展特點及趨勢： 三、商業(yè)地產(chǎn)的類型 地產(chǎn)投資市場產(chǎn)品類別 購物中心 SHOPPINGMALL概念：Mall 林蔭道在毗鄰的建筑群中或一個大建筑物中，許多商店、娛樂設(shè)施 和餐館組成的大型零售綜合體。ShoppingMall 規(guī)模在 10萬平方米以上， 由管理商統(tǒng)一經(jīng)營管理， 主要采 取出租方式運營的集零售、娛樂、餐飲、休閑等于一體的復(fù)合商業(yè)業(yè)態(tài)。SHOPPINGMALL 項目可能包括的商業(yè)組合內(nèi)容：1、主力店租戶：百貨主力店、超市及娛樂主力店。2、半主力店

5、租戶：運動品店、服裝旗艦店、書店、音像店等。3、娛樂、餐飲設(shè)施： 諸如玩具反斗城、 KTV 、酒吧等娛樂設(shè)施， 以及麥當(dāng)勞、 肯德基等西式快餐店、主題餐廳、酒吧餐廳、美食廣場等餐飲設(shè)施。4、專賣店：包括國際一線、二線品牌及當(dāng)?shù)仄放频母鞣N專賣店品牌。專業(yè)型商鋪定義： 專業(yè)街市商鋪指經(jīng)營某類特定商品的商業(yè)街或?qū)I(yè)市場里面的商鋪。 該類商鋪的價值和商業(yè)街或?qū)I(yè)市場所經(jīng)營的產(chǎn)品關(guān)系密切。案例： 北京中關(guān)村海龍電子市場屬于專業(yè)經(jīng)營電腦整機、電腦配件、數(shù)碼產(chǎn) 品、存儲設(shè)備、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備、電腦耗材、軟件等的專業(yè)市場，經(jīng)過長期成功經(jīng) 營，目前海龍電子市場每平米商鋪的價值達(dá) 8 萬人民幣，其投資價值可見一 斑。四、

6、商業(yè)地產(chǎn)的銷售模式返租銷售：概念： 就是帶租約銷售，即先引進(jìn)品牌商家，然后將商場劃分若干小面積產(chǎn) 權(quán)商鋪銷售給眾多小業(yè)主，并保證給小業(yè)主一定的定期租金回報，發(fā)展商即 可在短期內(nèi)回籠資金并獲得超額利潤。MeiWei_81 重點借鑒文檔】【MeiWei 81 重點借鑒文檔】實質(zhì)： 商品房售后包租是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)為促進(jìn)銷售，在其進(jìn)行外銷 商商品房售后包租是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)為促進(jìn)銷售，在其進(jìn)行外銷商品 房出售時與買受人約定，在出售后的一定年限內(nèi)由該房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)以 代理出租的方式進(jìn)行包租，以包租期間的租金沖抵部分售價款或償付一定租 金回報的行為。利益： 國內(nèi)的房地產(chǎn)公司融資渠道比較單一，

7、為了應(yīng)對銀行銀根緊縮、成本 增高的不利局面，開發(fā)商利用售后包租融資進(jìn)行發(fā)展已是相當(dāng)普遍的做法。 對于個人投資者而言，現(xiàn)在商鋪是一種房地產(chǎn)和理財產(chǎn)品結(jié)合的產(chǎn)品，不僅 具產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)特性，同時在理想狀態(tài)下，又是一種收益比較高的投資理財 產(chǎn)品?？梢?，售后包租并非只是開發(fā)商單方獲益的模式，其本質(zhì)仍是實現(xiàn)開發(fā)商與 投資人的雙贏。風(fēng)險： 由于商鋪產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，作為第三方的商業(yè)經(jīng)營管理機構(gòu)要么是發(fā)展 商臨時成立的公司，要么是專門聘請的專業(yè)管理公司，二者都不可能為發(fā)展 商的承諾負(fù)責(zé)，因為物業(yè)租給大商家的租金非常之低，發(fā)展商不可能從中獲 取相應(yīng)的利潤，承諾給小業(yè)主的租金回報成為發(fā)展商的長期包袱，很有可能 無法兌

8、現(xiàn)先前承諾，尤其在經(jīng)營狀態(tài)不佳的情況下，其風(fēng)險更加巨大。公式租金（元 /平米 /天）銷售單價（元 /平米）回報率天出房率6%-10% 左右是合理回報率商鋪投資大部分都是 10-12 年收回投資成本。 某些項目開發(fā)商胡亂提高年回報率承諾，有的甚至達(dá)到 20% ，這完全背離了 市場規(guī)律，其后果自然落得一敗涂地。商鋪定價操作程序?qū)觿e總價 =（目標(biāo)銷售總額 總權(quán)重系數(shù)） R 層別權(quán)重系數(shù) 憑經(jīng)驗對項目不同層別進(jìn)行系數(shù)設(shè)定（第一層是項目價值最高價格最高的層 別，通常取系數(shù)為 100% ，依次類推越高層別系數(shù)越小， 地下層別亦如此。 ） 系數(shù) R 銷售面積（建筑面積） =權(quán)重系數(shù)權(quán)重系數(shù) = 總權(quán)重系數(shù)（

9、層別總價 層別總權(quán)重系數(shù)） R 具體商鋪權(quán)重系數(shù)=具體商鋪總價 設(shè)定各層別中各個商鋪的系數(shù)，位置最好、面積最合適、能見度最高、最容 易到達(dá)的商鋪通常設(shè)為 100% ，根據(jù)不同因素的變化遞減。商鋪系數(shù) R 商鋪銷售面積（建筑面積） = 商鋪權(quán)重系數(shù)具體商鋪權(quán)重系數(shù) =層別商鋪總權(quán)重系數(shù)五、商業(yè)地產(chǎn)的客戶1、投資者最關(guān)心什么？ 物業(yè)是否能增值2、怎樣才能讓投資者覺得某個物業(yè)能增值呢？或者說什么才能保證物業(yè)能增 值呢？MeiWei_81 重點借鑒文檔】【MeiWei 81 重點借鑒文檔】背景環(huán)境 大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境是否健康發(fā)展行業(yè)環(huán)境 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)是否是投資熱點地塊價值 地產(chǎn)項目所處地塊是否在未來有發(fā)展同

10、類市場經(jīng)營狀況 某個地產(chǎn)項目預(yù)計經(jīng)營的業(yè)態(tài)目前是否有發(fā)展空間 項目規(guī)劃 商鋪規(guī)劃設(shè)計是否合理，是否符合經(jīng)營要求價格合理 銷售價格是否與實際價值趨同3、影響客戶決斷的因素 客戶：不僅指投資客，更是針對經(jīng)營者，因為他們才是更加專業(yè)、更加挑剔 的客戶。（1）、外在因素 項目本身、軟件、銷售策略、進(jìn)駐品牌、優(yōu)惠政策、未來前景、推廣力度、 運營管理。（2）、硬件：地理位置 交通狀況、周邊商業(yè)市場、同類市場整體水平、周邊居民水平、建筑形式、 鋪位劃分、配套設(shè)施。針對北方藥都項目來說，什么最能吸引潛在投資者呢？或者說怎樣才能打擊 到投資者呢？ 藥都項目優(yōu)勢一、硬件優(yōu)勢1、資源優(yōu)勢：近 40 萬人的醫(yī)藥營銷隊

11、伍遍布全國各地； 20RR 多家醫(yī)藥生產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)中產(chǎn) 值和銷售收入超千萬元以上的就有 18 家，利稅超千萬元的有 4 家；此外， 內(nèi) 蒙古藥材資源豐富，蒙藥材 2230 種、蒙藥藥品達(dá) 5000 余種，在國內(nèi)外都具 有很高的聲譽。2、市場優(yōu)勢： 呼和浩特一年兩屆藥交會在國內(nèi)醫(yī)藥業(yè)享有盛譽，蒙藥不僅在國內(nèi)具有很高 的聲譽，而且在日本、韓國、俄羅斯等國十分暢銷。對于藥都來說，所在區(qū) 域的藥品市場整體水平很高，已經(jīng)形成了它所需要的市場環(huán)境。3、建筑優(yōu)勢：全街鋪性質(zhì)的建筑形式， 使各個店鋪的商業(yè)價值均分， 降低了出現(xiàn) “死鋪 ”的可 能性，利于銷售和經(jīng)營。而且項目內(nèi)街的設(shè)計輕松的解決了醫(yī)藥批發(fā)必須的

12、裝修貨問題，為經(jīng)營者提供便利。4、劃分優(yōu)勢：100-200 平米為主的劃分，保證了單位物業(yè)的總價款處于合理區(qū)間，避免過 大的資金投入降低目標(biāo)投資者的投資熱情。二、軟件優(yōu)勢1、政策優(yōu)勢大環(huán)境： 國家規(guī)定：中國醫(yī)藥行業(yè)要走集約化、規(guī)范化、現(xiàn)代化的道路，從20RR 年開始，利用 35 年的時間，培養(yǎng) 5 10 戶面向國內(nèi)外市場、 多元化 經(jīng)營、年銷售額在 20 億元以上的大型醫(yī)藥流通集團(tuán)。MeiWei_81 重點借鑒文檔】【MeiWei 81 重點借鑒文檔】小環(huán)境： 自治區(qū)和呼市、玉泉區(qū)三級政府給予了大力支持，呼市有關(guān)部門先 后出臺了一系列優(yōu)惠政策，為投資藥市的經(jīng)營者在稅收、商用房使用年限、 貸款、

13、辦證、落戶、子女入學(xué)等方面提供便利。2、前景優(yōu)勢 做為蒙藥的大本營，呼市目前還沒有像北方藥都如此大規(guī)模的綜合性醫(yī)藥供 銷中心，一旦投入使用必定會吸引無數(shù)國內(nèi)外的醫(yī)藥經(jīng)銷商來此洽談定購， 經(jīng)過一段時間的運營北方藥都就可以成為蒙藥的代名詞，云集與此的藥上足 以使藥都的價值迅速提升。3、銷售策略優(yōu)勢 返租銷售的銷售策略，對于投資者來說無疑是個穩(wěn)定的投資保障，而且藥都 較高的租金回報率能夠保證在十年內(nèi)收回投資成本，無疑對客戶具有很高的 吸引力。4、運營優(yōu)勢 在藥都內(nèi)的大型會展中心的建設(shè)，保證在項目投入運營之后持續(xù)的醫(yī)藥類產(chǎn) 品展會，經(jīng)常性的持續(xù)吸引來自國內(nèi)外的藥商來此參展洽談，為在此長期經(jīng) 營的商家提

14、供了穩(wěn)定的客源，此外這種展會也是對藥都品牌的非常有效的推 廣。成功案例分析上谷商業(yè)街項目基本情況 項目坐落位置區(qū)域：地處天塔道以南 開發(fā)商：天津融創(chuàng)集團(tuán)融創(chuàng)置地有限公司總建筑面積： 56289 平米地上建筑面積： 42109 平米地下建筑面積： 14180 平米地上三層商業(yè)總建筑面積： 23251 平米店鋪面積范圍： 74m2 1245m2 （建筑面積）總店數(shù) :82 間商務(wù)魔方面積： 18858 平米銷售均價：商業(yè)： 1F16500 170002F12500 130003F8500 9000SOHO ：4F 6F6500 7000項目定位1、該項目規(guī)劃是商業(yè)和商務(wù)魔方的組合，構(gòu)成都市型低層建筑，該項目的在 設(shè)計規(guī)劃時會將底層至三層做商業(yè)，四層至六層做商務(wù)魔方（全兼容、多功 能）。MeiWei_81 重點借鑒文檔】MeiWei 81 重點借鑒文檔】2、集餐飲、娛樂、休閑、商務(wù)辦公于一體的具有綜合性、時尚性、領(lǐng)先性的 高端項目。3、商家定位以體量適中且租期穩(wěn)定的中型規(guī)模特色餐飲（400 600 平米）及 KTV 娛樂為主導(dǎo)，并包含特色購物及必要的社區(qū)服務(wù)設(shè)施，如便利店、美容美發(fā)、干 洗