土地增值稅預征和清算工作總結

1、土地增值稅預征和清算工作總結根據(jù)國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題（國稅發(fā)2006187號）和xxx地方稅務局印發(fā)和的通知(xx稅函發(fā)2006206號)的精神, 為了充分發(fā)揮土地增值稅規(guī)范和引導房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展的積極作用，我局按照酒泉市局關于開展土地增值稅預征和清算檢查工作的安排部署，采取有效措施做深做細土地增值稅征管工作，取得了顯著效果。一、轄區(qū)納稅人的基本情況我局管理轄區(qū)已登記注冊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)9戶，其中正常運營的有5戶，其他4戶企業(yè)中1戶企業(yè)因資金困難現(xiàn)處于停業(yè)狀態(tài)，3戶企業(yè)雖已取得房地產(chǎn)開發(fā)資格，但尚未實施項目開發(fā)，按照（國稅發(fā)2006187號）文件精神，我

2、局將正常生產(chǎn)經(jīng)營的5戶企業(yè)（其中達到清算條件的3戶）實施符合清算條件的27個開發(fā)項目進行了土地增值稅清算。二、統(tǒng)籌安排，合理分工，為土地增值稅清算工作提供有力的組織保證。土地增值稅清算工作程序復雜，扣除項目涉及面廣，納稅人不僅有專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，還涉及其他有涉稅行為的企業(yè)、事業(yè)單位或個人，根據(jù)上述情況，我局專門成立了清算工作領導小組，由局領導負責，各相關科室、分局負責人為成員，抽調(diào)業(yè)務精通，工作負責的同志，集中力量進行土地增值稅清算工作。同時，我們因地制宜，制定了切實可行的清算工作方案，由稽查局負責對各建筑、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)工程竣工項目逐項進行清理清算；各管理分局做好對轄區(qū)內(nèi)辦公

3、樓轉讓、土地使用權轉讓、銀行抵貸房產(chǎn)轉讓情況的土地增值稅清理檢查。并定期反饋清算信息，及時溝通清算工作中的遇到問題，保證了清算工作的順利開展。三、加強培訓、嚴格審核，全面開展土地增值稅清算工作。（一）土地增值稅雖然是一個開征近13年的老稅種，但是由于長期以來稅務機關疏于管理，加之納稅人對該稅種的政策不清、認識不明、理解不深，對此次土地增值稅清算更是誤解有加。自去年以來，總局、省局陸續(xù)下發(fā)了一系列規(guī)范性文件，對土地增值稅的征管提出了新的要求。為此，我局選派兩名稽查人員參加了市局舉辦的土地增值稅清算工作培訓班，并將學習內(nèi)容對我局參與土地增值稅清算工作的稽查人員進行了講解、培訓，并就有關業(yè)務問題進行

4、了明確，統(tǒng)一了執(zhí)法程序，為清算工作打好了業(yè)務基礎。（二）全面進行摸底調(diào)查。一是對3戶達到清算條件的房地產(chǎn)企業(yè)近年來的房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的進行清理；二是對已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的進行調(diào)查；三是對取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的開發(fā)項目列入清算范圍。經(jīng)過調(diào)查符合清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目有27個。并對3戶房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)下發(fā)土地增值稅清算通知書，采取調(diào)賬檢查的方式進行土地增值稅清算檢查。（三）嚴把資料審核關。這次土地增值稅清算我們重點核實了帳務核算的準確性、銷售價格的真實性、成本

5、費用的合理性。1、在對收入的核實上，我們按照開發(fā)時間、銷售時間對每個樓盤、每幢樓房逐戶進行登記造冊，并根據(jù)物價局的房屋銷售價格批復文件確定的銷售價與企業(yè)提供的房屋銷售價進行比對分析，并按照各樓層的浮動比例重新計算收入。2、在建筑成本合理性的檢查中，我們主要根據(jù)各個階段建筑材料、人工費用的列支情況對建筑成本進行審核，以實際結算開具的建筑安裝專用發(fā)票為依據(jù)，進行建筑成本項目的扣除，對未按施工合同或決算書金額足額開具建筑安裝發(fā)票的不與扣除成本費用。3、在開發(fā)費用的清理中，我們按照銷售面積占總建筑面積的比例進行合理分配，對開發(fā)費用偏大又無合理理由的，我們按政策規(guī)定進行了核定。4、在稅收政策的落實上我們

6、嚴格執(zhí)行有關規(guī)定，保證做到應收盡收、應免盡免。如對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)我們嚴格執(zhí)行加計扣除20%開發(fā)費用的政策，對普通住宅和非普通標準住宅不進行單獨核算的不予享受增值率未達20%免征土地增值稅的優(yōu)惠政策。（四）土地增值稅清算工作與日常檢查相結合。在日常檢查的同時做好土地增值稅預征和清查工作的宣傳和對納稅人的重點輔導工作，取得了良好效果。在日常檢查中發(fā)現(xiàn)有1戶企業(yè)發(fā)生了土地使用權轉讓行為未申報繳納土地增值稅，檢查組通過對相關資料的審核、檢查并進行了清算，通過清算補繳稅款55842.25元，其中土地增值稅48367.96元。（五）管理分局協(xié)調(diào)配合，采取“分局長主抓，管理組細抓”的辦法，劃片分區(qū)，責任到人

7、，逐戶進行排查摸底，加強宣傳，深入輔導，查深查細對轄區(qū)內(nèi)辦公樓轉讓、土地使用權轉讓、銀行抵貸房產(chǎn)轉讓情況進行清理檢查。經(jīng)清理對5戶企業(yè)和2戶行政事業(yè)單位涉及辦公樓轉讓和土地使用權轉讓的行為進行了清算，通過清算補繳稅款9192.50元，其中土地增值稅2775.00元。（六）加強土地增值稅預征管理。對納稅人尚未竣工項目，進行預售收取預收款的，一律按“預收賬款”金額實行土地增值稅預征。以“房地產(chǎn)一體化”管理為載體，強化“二手房交易”的土地增值稅的征收管理，促進土地增值稅稅源管理。四、土地增值稅清算的成果。經(jīng)過為期三個月的清算工作，我局共清算檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)3戶，其他企業(yè)單位5戶，行政事業(yè)單位2戶，

8、查補稅款1518928.72元，其中土地增值稅816181.21元，入庫稅款896364.51元，其中土地增值稅460122.10元。財政局代扣“二手房”交易稅款60522.75元，其中土地增值稅5604.00元。對納稅人尚未竣工項目，進行預售收取預收款的，按“預收賬款”金額預征土地增值稅180215.10元。清算過程中責令房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代扣繳納建筑企業(yè)稅款169647.82元。五、土地增值稅清算工作中存在的問題（一）房地產(chǎn)企業(yè)的房屋銷售收入確認難，一些企業(yè)將收取的房款在“預收賬款”和“其他應付款”科目中長期掛賬不作銷售處理，推遲“預收賬款”結轉“銷售收入”的時間，有意識延緩銷售收入的實現(xiàn)，造

9、成營業(yè)稅和企業(yè)所得稅申報納稅長期滯后。一些企業(yè)所提供的房屋銷售合同標明的售價明顯偏低，而且與住戶相互串通簽訂兩種合同應付稅務機關的檢查，使房屋銷售收入難以核實。（二）各工程長期不進行工程決算，阻礙清算工作的順利進行。由于建筑和房地產(chǎn)開發(fā)項目建設周期長，建設單位由于資金問題工程款拖欠比較嚴重，工程遲遲不能決算，施工單位也只能按付款金額開具發(fā)票，房地產(chǎn)開發(fā)成本資料不全，造成土地增值稅的清算工作不能正常進行，只能按預征辦法的規(guī)定進行預征。針對土地增值稅清算工作中存在的困難和問題，提出以下建議和對策：一、建立商品房的稅收預約定價機制。為防范開發(fā)商任意調(diào)控房價，逃避納稅義務，建議稅務機關在物價部門配合下實行商品房的稅收預約定價