舊城改造建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、第一章 總 論1.1項(xiàng)目名稱xx市xx村改造南區(qū)建設(shè)項(xiàng)目1.2項(xiàng)目建設(shè)單位及簡(jiǎn)介建設(shè)單位：xx市城市建設(shè)投資有限公司注冊(cè)地址：xx市xx法定代表人：韓柏xx市城市建設(shè)投資有限公司系經(jīng)xx市人民政府批準(zhǔn)成立的綜合性國有獨(dú)資公司，于2003年6月11日注冊(cè)成立，注冊(cè)資本7.04億元人民幣。公司的主要職能是按規(guī)范的公司制運(yùn)作方式，負(fù)責(zé)xx市城市資產(chǎn)的運(yùn)營，受托經(jīng)營城市土地資產(chǎn)，盤活其他城市資產(chǎn)，完成xx市基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的投融資、建設(shè)、收益與還貸。公司目前下設(shè)總工辦、工程部、項(xiàng)目部、融資經(jīng)營部、辦公室、財(cái)務(wù)審計(jì)部和征地拆遷部七個(gè)部門。根據(jù)業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，公司將陸續(xù)獨(dú)立設(shè)立審計(jì)部、人力資源部、法律事務(wù)部和

2、經(jīng)營部等部門。目前，全公司員工79人，平均年齡32歲。其中，具有研究生學(xué)歷9人，大學(xué)學(xué)歷30人；高級(jí)職稱11人，中級(jí)職稱25人。在短短的時(shí)間內(nèi)，公司凝聚了一批優(yōu)秀的經(jīng)營管理與專業(yè)技術(shù)人才，形成高素質(zhì)、高效率的管理團(tuán)隊(duì)。公司自成立以來，始終堅(jiān)持發(fā)揮政府投資主體的職能作用，積極探索市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的投融資體制改革新路子，通過多渠道籌措國內(nèi)外資金和市場(chǎng)化運(yùn)作，獲得開發(fā)銀行120億元資金額度的支持，先后投資改造了海秀西路、國興東路、丘海大道等一批市政重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。同時(shí)，公司積極發(fā)揮政府的組織協(xié)調(diào)優(yōu)勢(shì)和開行的資金優(yōu)勢(shì)，開展資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)，受市政府委托進(jìn)行城市土地資產(chǎn)的運(yùn)營。至目前為止，市政府已注入優(yōu)質(zhì)土

3、地資產(chǎn)近4000畝，并擬注入的新舊城區(qū)土地資產(chǎn)達(dá)到3萬畝。此外，公司積極拓展城市經(jīng)營的范圍，開展多樣化經(jīng)營業(yè)務(wù)，利用xx市的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，受市政府委托收購100萬m2停緩建工程以及開展舊城改造。深圳發(fā)展銀行海南省分行已授信5億元，將用于停緩建工程和舊城改造業(yè)務(wù)的收購和運(yùn)營。員工是公司的第一財(cái)富，公司致力于為員工提供“立業(yè)的平臺(tái)、成長的空間與愉悅的環(huán)境”。在董事長、總經(jīng)理韓柏先進(jìn)的經(jīng)營發(fā)展理念的感召下，在短短的時(shí)間內(nèi)，公司凝聚了一批優(yōu)秀的經(jīng)營管理與專業(yè)技術(shù)人才，形成高素質(zhì)、能戰(zhàn)斗的管理團(tuán)隊(duì)?！敖ㄔO(shè)服務(wù)xx，實(shí)現(xiàn)自身價(jià)值”是公司的宗旨。公司前瞻性的理念，先進(jìn)的管理模式，高效的工作效率和工作實(shí)績，得到了

4、市委市政府的充分肯定?！柏?zé)任承諾，誠實(shí)敬業(yè)，團(tuán)結(jié)合作，開拓創(chuàng)新”是公司的精神，公司將認(rèn)真貫徹市委市政府的意圖，按照規(guī)范化的現(xiàn)代企業(yè)運(yùn)作方式，高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求，建成權(quán)責(zé)明確、程序順暢、紀(jì)律嚴(yán)明、令行禁止、精誠團(tuán)結(jié)的上檔次、有品位的國有獨(dú)資公司，按照“精品、高效、廉潔”六字要求，實(shí)現(xiàn)低成本高標(biāo)準(zhǔn)的城市建設(shè)目標(biāo)，創(chuàng)建xx、海南的企業(yè)品牌，不辱使命，不辜負(fù)市委市政府的重托。1.3 可研報(bào)告編制單位海南省建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院資格證書編號(hào)：工咨甲10301270021.4項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)xx村的南區(qū)用地，位于xx市金龍路南側(cè)，地處國貿(mào)核心區(qū)域，周邊交通便捷，配套完善，總用地面積13.19公頃（197.85畝）

5、，共分成a、b、c、d四個(gè)地塊（含公安局地塊）。1.5可行性研究的依據(jù)1、xx市人民政府市長辦公會(huì)議紀(jì)要 第57期研究xx村舊城改造問題 xx市人民政府辦公廳 2007年4月17日；2、xx市xx村改造南區(qū)（“金龍廣場(chǎng)”）建筑方案設(shè)計(jì)；3、xx村改造可行性分析及詳細(xì)規(guī)劃方案；4、xx村改造項(xiàng)目策劃；5、海南省和xx市經(jīng)濟(jì)與社會(huì)“十一五”發(fā)展規(guī)劃；6、xx市城市總體規(guī)劃；7、國家和海南省現(xiàn)行的技術(shù)規(guī)范和定額；8、海南省有關(guān)的政策和法規(guī)；9、 建設(shè)單位提供的其它意見、資料等。1.6項(xiàng)目建設(shè)的內(nèi)容及規(guī)模本項(xiàng)目總用地13.19h，其中：住宅用地2.43h，公建用地2.63 h，道路、廣場(chǎng)用地3.00

6、h，公共綠地5.13h?？偨ㄖ娣e：43.3萬(其中：安置住宅30.59萬，沿街商業(yè)建筑6.19萬，商務(wù)辦公5.45萬，會(huì)所及服務(wù)配套2600，規(guī)劃小學(xué)8100)；居住戶數(shù)2935戶，居住人口10270人；停車位3470個(gè)；區(qū)內(nèi)市政道路三條（13500）。1.7項(xiàng)目總投資及資金籌措 本項(xiàng)目總投資94252.28萬元，全部為固定資產(chǎn)投資，其中工程費(fèi)用71742.2萬元（其中：安置住宅47414.5萬元，沿街商業(yè)建筑及商務(wù)辦公16296萬元，會(huì)所及服務(wù)配套364萬元，小學(xué)1134萬元，金龍路拆遷安置費(fèi)4089萬元，南區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)2444.7萬元），工程建設(shè)其它費(fèi)用12930.62萬元，預(yù)備費(fèi)用

7、4304.53萬元，建設(shè)期貸款利息5274.93萬元。資金籌措:本項(xiàng)目建設(shè)所需資金，擬申請(qǐng)國家開發(fā)銀行貸款6億元，其余34252.28萬元由政府以土地作為地方配套資金方式投入。1.8結(jié)論及建議1.8.1結(jié)論本項(xiàng)目是xx市xx村舊城改造的重要配套工程和組成部分，是xx市提高xx村人民生活品質(zhì)、整合土地資源、完善金貿(mào)區(qū)功能配套、提升城市環(huán)境品質(zhì)的重要舉措。項(xiàng)目的建成不僅可改善xx村居民生活品質(zhì)，而且也為xx市舊城改造探索出一條新路子。項(xiàng)目的建設(shè)符合國家的產(chǎn)業(yè)政策和社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)，可大大改善xx市的投資環(huán)境，有利于促進(jìn)海南省及xx市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；本項(xiàng)目作為xx村整體搬遷改造的配套安置工程，是xx村搬遷改

8、造的前提與條件。本項(xiàng)目建設(shè)既可解決xx村改造的安置周轉(zhuǎn)問題，又可為為xx村北區(qū)的建設(shè)籌集必要的資金。其經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益十分顯著，項(xiàng)目的建設(shè)是完全必要和可行的。1.8.2建議1、本項(xiàng)目是啟動(dòng)xx舊城改造的龍頭項(xiàng)目，希望市政府在資金籌措、規(guī)劃及項(xiàng)目審批等方面予以大力支持，早日促成項(xiàng)目建成，發(fā)揮相應(yīng)的作用。2、由于本項(xiàng)目投資較大，項(xiàng)目建設(shè)需要一個(gè)的比較長時(shí)間過程，建議建設(shè)單位加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，通過積極有效的管理手段，防范各種風(fēng)險(xiǎn)。并且從項(xiàng)目建設(shè)起，就開展宣傳工作，耐心細(xì)致地做好群眾思想工作，以保證項(xiàng)目順利實(shí)施。第二章 項(xiàng)目提出的背景和建設(shè)的必要性2.1項(xiàng)目提出的背景2.1.1xx村現(xiàn)狀1、人

9、口、土地、經(jīng)濟(jì)xx村共有980戶，常住人口3404人（其中原住村民653戶，2035人，外來購地建房的327戶，1369人），流動(dòng)人口9000人，共有居住人口1.2萬人?？傆玫胤譃槟媳眱蓚€(gè)部分，北為現(xiàn)村址用地23.75公頃（356.6畝），南為擬安置用地13.19公頃（197.85畝）。目前仍保留著農(nóng)村集體所有制形式，全村共設(shè)有五個(gè)生產(chǎn)組，兩個(gè)支部。村民收入主要依靠房屋出租，2001年村民人均收入為4300元。土地產(chǎn)權(quán)歸屬：現(xiàn)狀為部分集體土地、部分國有土地、部分個(gè)人宅基地，拆遷后均通過征用轉(zhuǎn)為國有土地。2、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目周邊市政配套設(shè)施非常齊全，交通便利，電力充裕，通訊發(fā)達(dá)，排水設(shè)施齊全。3、建

10、筑狀況根據(jù)對(duì)xx村625戶村民調(diào)查的資料，625戶擁有建筑總量約為87992平方米，大多數(shù)建筑在13層之間，結(jié)構(gòu)類型有框架、磚混、石木（石瓦）、鐵皮棚，它們之間比值為40：41：12：7。xx村共有980戶居民，由于尚未調(diào)查的355戶大多為沿街的居民，它們戶均擁有的建筑面積比已調(diào)查居民戶均建筑面積大，結(jié)構(gòu)類型以框架和磚混結(jié)構(gòu)為主，由此推算xx村總建筑面積約為30萬平方米左右。2.1.2項(xiàng)目提出的背景“城中村”是我國城市化進(jìn)程中的一個(gè)特殊現(xiàn)象，在我國南方尤其是沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)較為突出。從物質(zhì)構(gòu)成層面看，“城中村”一般為低矮密集具有一定規(guī)模的建筑群，綠化稀少，與周邊城市環(huán)境格格不入；從生活組織與

11、管理層面看，“城中村”仍沿襲傳統(tǒng)農(nóng)村管理模式和居住習(xí)慣，絕大部分的城中村市政基礎(chǔ)設(shè)施落后，村落建設(shè)混亂無序缺乏整體規(guī)劃，改造日顯迫切。90年代，廣州、深圳、珠海等城市均對(duì)其城中村進(jìn)行了改造，取得了良好的效果，極大地提高了城市品質(zhì)，改善了“城中村”居民的物質(zhì)生活條件，有利地促進(jìn)了內(nèi)涵式城市化的發(fā)展。而xx村由于位于xx市金貿(mào)區(qū)，人口密集、地價(jià)昂貴，雖政府多年來一直想改造拆遷，終因拆遷補(bǔ)償量較大難以實(shí)施。進(jìn)入21世紀(jì)，市政府下決心啟動(dòng)該項(xiàng)目，并將其作為xx市城中村改造的龍頭，帶動(dòng)整個(gè)xx市城市品質(zhì)的提升。2004年9月30日xx市政府市長辦公會(huì)議原則通過了xx村改造可行性分析及詳細(xì)規(guī)劃方案，xx村

12、改造正式啟動(dòng)。2007年4月15日xx市委書記、市長陳辭率建設(shè)、規(guī)劃、龍華區(qū)、城發(fā)公司等單位，到xx村調(diào)研舊城改造工作，并主持召開現(xiàn)場(chǎng)辦公會(huì)議，研究xx村舊城改造問題。本項(xiàng)目正是在此背景下提出的。2.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性2.2.1改善xx村村民生活品質(zhì)的需要社會(huì)發(fā)展要求改善城鄉(xiāng)貧困狀態(tài)，提供醫(yī)療、教育、就業(yè)機(jī)會(huì)，控制人口增長、提高人口質(zhì)量等等。但城中村由于外來人員大量涌入，人員素質(zhì)參差不齊，在帶來城中村虛假繁榮的同時(shí)，也帶來了嚴(yán)重的社會(huì)問題。城中村成為藏污納垢的場(chǎng)所，黃、賭、毒的溫床和違法犯罪人員的避風(fēng)港，使整個(gè)社區(qū)的生活質(zhì)量下降和惡化，導(dǎo)致穩(wěn)定的社會(huì)結(jié)構(gòu)在宏觀上、微觀上趨向動(dòng)蕩，并在社會(huì)群體類

13、型和社會(huì)組織功能上表現(xiàn)出來。xx村目前的基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施系統(tǒng)相當(dāng)不完善。道路不成系統(tǒng)，除了金貿(mào)中路外，其余道路彎曲狹窄，多為盡端式，通行率差，消防車無法進(jìn)入；排水系統(tǒng)不暢，一遇大雨相當(dāng)部分居民的房子和道路就被水淹；村內(nèi)雜草叢生、垃圾成堆，臟亂差現(xiàn)象十分嚴(yán)重，環(huán)境狀況惡化；總之，由于“城中村”特有的城鄉(xiāng)并存的二元結(jié)構(gòu)，在管理上出現(xiàn)了“盲點(diǎn)”，造成交通、環(huán)境、治安、消防等一系列隱患問題，直接影響到當(dāng)?shù)卮迕竦纳钯|(zhì)量和生命財(cái)產(chǎn)安全。大部分村民生活質(zhì)量較差，與周邊的城市社區(qū)界線分明，差距較大，村民普遍希望通過舊城改造融入城市，改善其現(xiàn)有的低品質(zhì)生活。項(xiàng)目的建設(shè)可改善xx村人民生活品質(zhì)，使xx村村

14、民融入城市生活，提高其生活品質(zhì)。2.2.2構(gòu)建和諧xx的需要xx的生態(tài)建設(shè)就是構(gòu)建海南特色的和諧社會(huì)建設(shè)。生態(tài)城市以生態(tài)環(huán)境保護(hù)與建設(shè)為基礎(chǔ)，實(shí)質(zhì)上就是建設(shè)良好的自然生態(tài)，協(xié)調(diào)好人與自然的關(guān)系；以發(fā)展生態(tài)經(jīng)濟(jì)和循環(huán)經(jīng)濟(jì)為核心，實(shí)際上離不開建設(shè)良好的社會(huì)生態(tài)，協(xié)調(diào)好人與人、人與社會(huì)的關(guān)系；以發(fā)展生態(tài)文化為靈魂和動(dòng)力，實(shí)質(zhì)上要形成良好的精神生態(tài)，協(xié)調(diào)好人類各種精神要素之間的關(guān)系。這三種關(guān)系的協(xié)調(diào)構(gòu)成了和諧社會(huì)的基本要素。構(gòu)建和諧xx必須以生態(tài)城市建設(shè)為載體，要站在構(gòu)建和諧社會(huì)的高度，進(jìn)一步提升生態(tài)城市建設(shè)的質(zhì)量和水平，突出社會(huì)生態(tài)和精神生態(tài)的建設(shè)，為構(gòu)建和諧xx提供必要的社會(huì)環(huán)境、精神動(dòng)力和智力支

15、持。xx市xx村拆遷改造項(xiàng)目，不僅可以為xx村民提供一個(gè)低密度、低容積率、高綠化的現(xiàn)代化居住小區(qū)，也可以為xx村民提供相當(dāng)數(shù)量的商業(yè)鋪面，使失去土地的村民能夠擁有置業(yè)的物質(zhì)基礎(chǔ)，是市委、市政府貫徹“以人為本，構(gòu)建和諧社會(huì)”方針的具體體現(xiàn)。2.2.3xx建設(shè)最佳人居城市的需要xx市的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)“把xx建成華南地區(qū)的熱帶花園城市、國內(nèi)外居民的第二居住地和世界上著名的具有熱帶風(fēng)光濱海特色的綠色國際化城市”。創(chuàng)建優(yōu)美人居環(huán)境將是xx長期堅(jiān)持的發(fā)展目標(biāo)。xx村改造工程建設(shè)與把xx打造成為文化品位高、創(chuàng)業(yè)環(huán)境好、生態(tài)環(huán)境優(yōu)以及適宜市民居住休閑的娛樂型城市發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)是吻合的，是創(chuàng)建優(yōu)美人居環(huán)境的重要組成

16、部分。 2.2.4xx城市化發(fā)展和金貿(mào)區(qū)重振的需要xx金貿(mào)區(qū)作為海南建省高速發(fā)展時(shí)期迅速崛起的開發(fā)區(qū)為xx城市發(fā)展和形象塑造發(fā)揮了積極作用，成為xx城市最具特色的標(biāo)志性地區(qū)。但在泡沫經(jīng)濟(jì)潮流中又急挫跌落成“半拉子工程匯集區(qū)”。在此后較長的調(diào)整期，始終未能走出困境、發(fā)展成為真正意義上的金貿(mào)區(qū)。但它畢竟匯集了一定數(shù)量和規(guī)模的金融、商貿(mào)、商務(wù)辦公、酒店等大型機(jī)構(gòu)，形成了金貿(mào)區(qū)的基本框架，已成為城市的重要物質(zhì)資源和形象資源，xx的城市化發(fā)展新xx形象的提升需要金貿(mào)區(qū)的重振。而xx村由于地處金貿(mào)區(qū)核心部位，它的改造對(duì)于完善金貿(mào)區(qū)功能配套，重振金貿(mào)區(qū)有重要的意義。第三章 市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)3.1區(qū)位、交通、環(huán)

17、境優(yōu)勢(shì)xx村用地位于由濱海大道、明珠路、xx、xx路圍合而成的地塊中，處于金貿(mào)區(qū)核心位置，南臨以金融、證券、商務(wù)辦公為主的xx，北靠濱海大道沿線的寶華、黃金、椰海等諸多高檔星級(jí)酒店以及濱海大道以北的人大會(huì)堂、會(huì)展中心、體育館等大型公建設(shè)施，地理位置優(yōu)越；四周環(huán)繞城市干道，交通非常便利；北面為萬綠園及瓊州海峽，西面為置地花園，區(qū)域環(huán)境非常優(yōu)越，適合開展商業(yè)、休閑、娛樂、旅游等活動(dòng)。3.2完整的土地資源1992年，xx村搬遷工程未能實(shí)現(xiàn)，留下了大量的問題，但從另一角度來看，xx村的搬遷工程未果也給今天金貿(mào)區(qū)功能調(diào)整留下余地。如今，金貿(mào)區(qū)大片區(qū)域都用于居住開發(fā)，金貿(mào)區(qū)應(yīng)有的主體產(chǎn)業(yè)和主要功能弱化，可

18、用于金貿(mào)區(qū)再開發(fā)能夠形成集聚效應(yīng)、面積足夠大的也就只剩xx村這塊完整的土地資源，完整的土地資源便于進(jìn)行統(tǒng)一開發(fā)建設(shè)。3.3 優(yōu)越的人文環(huán)境xx村位于xx市黃金地段、金貿(mào)區(qū)核心位置。周圍的高檔寫字樓、酒店、住宅集中，堪稱xx市“富人區(qū)”。整個(gè)金貿(mào)區(qū)現(xiàn)常住人口15萬人，其中不少是白領(lǐng)階層，消費(fèi)能力遠(yuǎn)高于xx其它地區(qū)，是xx重點(diǎn)人居、商貿(mào)區(qū)域。項(xiàng)目的主要商圈橫跨秀英、美蘭、龍華三區(qū)，人口總數(shù)為60萬人，人均收入高于xx市人均收入，圈內(nèi)人口平均年齡要比市均年齡要小，圈內(nèi)消費(fèi)者有較多閑暇。文化休閑娛樂的項(xiàng)目一般是由高收入人群引領(lǐng)消費(fèi)，因此北區(qū)今后建設(shè)中包含的健身館、圖書館、文化活動(dòng)中心、科普、藝術(shù)、展覽

19、館等項(xiàng)目有廣泛的市場(chǎng)前景。3.4xx房地產(chǎn)在國內(nèi)外競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)日現(xiàn)近年來，隨著人們生活水平的提高，買房置業(yè)發(fā)展迅速。由于國內(nèi)有些城市工業(yè)污染加重和沙漠化帶來的沙塵天氣，有的僅是基于寒冷的氣候，到海南來買房置業(yè)的人逐年增加。按海南省房地產(chǎn)交易中心統(tǒng)計(jì)，近五年來，內(nèi)地人到海南的買房增加率年均為15%。xx是“全國環(huán)境綜合整治十佳城市”，“全國衛(wèi)生城市”，“中國優(yōu)秀旅游城市”。近來，國家又提出將海南建設(shè)成為“全國人民的后花園”、“第二理想居住地”，這一主題的確立意味著將對(duì)海南的城市進(jìn)行新一輪的建設(shè)和改造，使海南成為更適宜國內(nèi)外人士創(chuàng)業(yè)和生活的生態(tài)型城市。2006年4月1日，國務(wù)院正式批復(fù)，將xx市列為國

20、家歷史文化名城，成為我國最南端的國家級(jí)歷史文化名城。由此可見，位于xx市金貿(mào)區(qū)核心地段的xx村物業(yè)必將不斷升值，本項(xiàng)目具有廣泛的市場(chǎng)前景。3.5xx房地產(chǎn)市場(chǎng)前景看好 海南擁有良好的人居環(huán)境。隨著海南經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，海南在建設(shè)“健康島”、“生態(tài)省”的發(fā)展進(jìn)程中，逐步得到省外、境外的知名企業(yè)青睞，不斷有農(nóng)業(yè)、電子、制藥、化工、房地產(chǎn)等行業(yè)領(lǐng)域的知名企業(yè)到海南投資興業(yè)；越來越多的省外、境外人士選擇海南作為第二居住地。2005年，海南完成房地產(chǎn)開發(fā)投資56億元（其中住宅開發(fā)投資47億元，占84%），同比增長53%，占固定資產(chǎn)投資的18.3%；房屋施工面積683.95萬平方米，比上年增長49%，房屋竣

21、工面積105.3萬平方米，比上年下降8.4%，房屋銷售面積125.76萬平方米，比上年增長11.6%，房屋銷售額30.2億元，比上年增長27.6%，房屋平均銷售單價(jià)為每平方米2404.88元，比上年上漲了14.25%。 海南省處置積壓房地產(chǎn)工作已取得明顯成效，目前，99.1%的可處置閑置建設(shè)用地、85%的積壓商品房、85.6%的停緩建工程已得到處置。銀行金融機(jī)構(gòu)89%的積壓房地產(chǎn)已得到剝離、處置，信貸資產(chǎn)不良率明顯下降，積壓房地產(chǎn)項(xiàng)目移交工作已取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，越來越多的企業(yè)入駐海南，海南房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要上升一個(gè)新的臺(tái)階，需要一些具有先進(jìn)企業(yè)管理制度、先進(jìn)經(jīng)營理念、雄厚經(jīng)濟(jì)

22、實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加入海南，開發(fā)建設(shè)旅游、休閑度假房地產(chǎn)和生態(tài)、健康住宅。商品房的銷售價(jià)格也會(huì)逐步平穩(wěn)上升，與各省市的商品房銷售價(jià)格相比，海南商品房價(jià)格還有很大的上升空間。 3.6 2006年xx市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況根據(jù)xx市房產(chǎn)局、xx市統(tǒng)計(jì)局聯(lián)合向社會(huì)發(fā)布2006年xx市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況第2號(hào)公報(bào)。2006年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成50.47億元，比上年同期增長8.8%，同比增幅回落4.7個(gè)百分點(diǎn)，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重為31.9%，低于上年同期1.9個(gè)百分點(diǎn)；其中，商品房開發(fā)投資完成32.96億元，下降16.4%。2006年全市房屋施工面積為710.92萬平方米，比上年同期增長2.

23、4%，增幅低于上年同期19.2個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅施工面積555.83萬平方米，增長0.3%。新開工面積160.04萬平方米，下降21.1%，其中住宅新開工面積133.53萬平方米，下降9.6%。房屋竣工面積80.22萬平方米，下降27.3%，其中住宅竣工面積54.49萬平方米，下降43.8%。2006年全市商品房銷售面積為191.05萬平方米，同比增長12.10%。其中：商品住宅銷售面積為171.02萬平方米，同比增長10.80%。2006年全市商品房平均銷售價(jià)格為2978.9元/平方米。其中：商品住房平均銷售價(jià)格為2734.88元/平方米，對(duì)比前3季度，商品房平均銷售價(jià)格下降了32.14元/

24、平方米，商品住房平均銷售價(jià)格則上漲了264.41元/平方米。2006年，島內(nèi)購買76.25萬平方米，島外購買94.77萬平方米，分別占商品住宅銷售總面積的44.59%和55.41%；島內(nèi)購買6382套，島外購買9278套，分別占商品住宅銷售總套數(shù)的40.75%和59.25%。3.7市場(chǎng)預(yù)測(cè)通過以上分析可以看出，本項(xiàng)目房產(chǎn)潛在的市場(chǎng)需求旺盛，由于本項(xiàng)目具有一定的環(huán)境地理優(yōu)勢(shì)，因此市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性的項(xiàng)目并不多。有關(guān)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明我國收入在100萬以上的家庭總數(shù)在200萬戶，在高收入家庭中占0.8%，從他們的投資習(xí)慣看，智力投資、金融投資占有較大的份額，房地產(chǎn)置業(yè)投資也正成為該部分人士的選項(xiàng)。我國新興的中

25、產(chǎn)階層正在形成之中，他們也是此類項(xiàng)目產(chǎn)品的目標(biāo)客戶。從xx市現(xiàn)有的樓盤來看，目前最高端的樓盤銷售情況良好，但此類物業(yè)目前市場(chǎng)供應(yīng)有限，有效需求未得到滿足。因此我們認(rèn)為在xx市建設(shè)這樣一個(gè)既有安置功能，同時(shí)又有商業(yè)開發(fā)、購物休閑娛樂等綜合功能的精品樓盤，其市場(chǎng)前景完全可以看好。第四章 項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)與規(guī)模4.1項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)將該項(xiàng)目打造成集中華美食廣場(chǎng)、商務(wù)辦公、休閑購物以及中高檔住宅為一體的地標(biāo)型項(xiàng)目。項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容包括：安置住宅、美食廣場(chǎng)、綜合性商業(yè)建筑、小學(xué)以及相應(yīng)的供排水、供電、通信、綠化、道路等基礎(chǔ)配套工程。4.2建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目南區(qū)總用地13.19 h，其中：住宅用地2.43h，公建用地2.

26、63 h，道路、廣場(chǎng)用地3.00 h，公共綠地5.13h?？偨ㄖ娣e：43.3萬(其中：安置住宅30.59萬，沿街商業(yè)建筑6.19萬，商務(wù)辦公5.45萬，會(huì)所及服務(wù)配套2600，規(guī)劃小學(xué)8100)；居住戶數(shù)2935戶，居住人口10270人；停車位3470個(gè)；區(qū)內(nèi)市政道路三條（13500）。第五章 建設(shè)條件與場(chǎng)址5.1場(chǎng)址選擇xx村位于xx市龍華區(qū)金融貿(mào)易開發(fā)區(qū)，四周被濱海大道、國貿(mào)路、明珠路、xx路四條城市干道圍合。其北側(cè)緊臨濱海大道沿線的黃金、寶華大酒店、南洋大廈、賽格大廈等，與萬綠園隔路相望。南側(cè)xx中心商務(wù)軸已初具規(guī)模。東側(cè)xx路改造工程已完成，一條聯(lián)系萬綠園、體育館的旅游服務(wù)性街道已漸

27、形成。交通便捷，區(qū)位十分優(yōu)越。xx村的南區(qū)用地位于xx市金龍路南側(cè)，地處國貿(mào)核心區(qū)域，周邊交通便捷，配套完善，總用地面積13.19公頃（197.85畝），共分成a、b、c、d四個(gè)地塊（其中b地塊含市公安局用地）。用地位于xx市國貿(mào)中心區(qū)，交通條件便捷，其中北側(cè)是城市主干道金龍路，b、c地塊之間為聯(lián)系金龍路與海秀路的規(guī)劃城市主干道，還有一條規(guī)劃城市支路從b地塊內(nèi)部穿過。5.2自然條件5.2.1氣候條件xx市氣候?qū)贌釒u嶼季風(fēng)氣候，年平均氣溫23.8，年平均日照時(shí)數(shù)2225小時(shí)，平均降雨量1592.7mm，年平均蒸發(fā)量1915.7mm，年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|北風(fēng)，次為東南風(fēng)，正常風(fēng)力4級(jí)，基本風(fēng)壓值0.7

28、km/m2，年均相對(duì)溫度89.7%。5.2.2地震烈度根據(jù)中國地表基本烈度區(qū)劃圖xx市基本烈度為8度。5.2.3地形地貌該地區(qū)xx市龍華區(qū)，自然環(huán)境優(yōu)美，南高北低、標(biāo)高大多在10米以下，地形基本平坦。地質(zhì)情況屬海積階地，土質(zhì)為沖擊砂土。5.3原材料供應(yīng)本項(xiàng)目施工中所需的碎石、沙、水泥、鋼材、木材等不需外購，在xx均容易購得，原材料供應(yīng)有保障。5.4社會(huì)經(jīng)濟(jì)協(xié)作條件xx市是海南省政府所在地，是全省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通中心。隨著改革開放的逐步深化和城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力不斷增強(qiáng)，xx國民經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)了持續(xù)、快速、健康發(fā)展，2006年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值為350.06億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長12.9%；

29、全年實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入70.08億元，比上年增長15.2%。全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成158.23億元，比上年增長15.4%。全年對(duì)外貿(mào)易進(jìn)出口總值為13.43億美元，比上年增長8.7%。該地點(diǎn)附近的學(xué)校、郵局、銀行、商業(yè)等公共設(shè)施齊備，市場(chǎng)繁榮，服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)，可以為本項(xiàng)目提供完善的后勤保障，社會(huì)配套條件良好。第六章 工程技術(shù)方案6.1項(xiàng)目組成本項(xiàng)目用地位于xx市金龍路南側(cè)，地處國貿(mào)核心區(qū)域，周邊交通便捷，配套完善，總用地面積13.19公頃（197.85畝），共分成a、b、c、d四個(gè)地塊（其中b地塊含市公安局用地）。項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容包括：拆遷區(qū)內(nèi)現(xiàn)有建筑、建設(shè)安置住宅、配套公建、補(bǔ)償商業(yè)、安置住宅架

30、空層、道路、硬質(zhì)鋪地、停車場(chǎng)、園林綠化以及給排水、煤氣、電力、電訊等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。6.2設(shè)計(jì)原則安置區(qū)設(shè)計(jì)采取高層低密度的設(shè)計(jì)原則，盡量為住戶營造高綠化率、高品質(zhì)的居住環(huán)境；采用板式住宅布局，力爭(zhēng)為每家住戶贏得更多的陽光和涼爽的穿堂風(fēng)。住宅底層架空，精心設(shè)計(jì)，作為住戶閑暇時(shí)的活動(dòng)空間和停車場(chǎng)地。鑒于xx村村民家庭結(jié)構(gòu)的特殊性，既有大家庭的需求，也有獨(dú)立小家庭的需求，所以在戶型設(shè)計(jì)上，注意靈活的空間組合。住宅標(biāo)準(zhǔn)單元的層面積為約為450平方米，既可聯(lián)合設(shè)計(jì)以滿足一個(gè)大家庭的居住要求，也可以分開設(shè)計(jì)為3-4戶的獨(dú)立住戶。6.3項(xiàng)目概況6.3.1設(shè)計(jì)條件 容積率：3.03.5，建筑密度25，綠地率3

31、5，建筑高度不限。 a地塊安排24班小學(xué)一所，d地塊考慮設(shè)置一個(gè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，其他用地全部為商住用地。 金龍路美食街現(xiàn)為臨時(shí)建筑，近期保留，2010年后予以拆除，但是總體布局中要求考慮美食街的重建，而且還必須考慮分期建設(shè)的需要。6.3.2場(chǎng)地條件分析1、交通條件用地位于xx市國貿(mào)中心區(qū)，交通條件便捷，其中北側(cè)是城市主干道金龍路，b、c地塊之間為聯(lián)系金龍路與海秀路的規(guī)劃城市主干道，還有一條規(guī)劃城市支路從b地塊內(nèi)部穿過。2、用地條件 總面積13.19公頃（197.85畝），共分成四塊，其中面積最大的b地塊用地南北最寬約200米，東西最長約370米。 主要為空置地（原是xx村的自留地）。 用地內(nèi)現(xiàn)有一棟

32、爛尾樓、部分臨時(shí)建筑和少量早期建的安置住宅。3、高程分析規(guī)劃用地剛好處于xx地勢(shì)高差變化的交接地帶，整體呈南高北低的趨勢(shì)，最高高程15.7米，最低高程4.0米，高差有11.7米，除已建臨時(shí)建筑用地和少量用地經(jīng)過場(chǎng)地平整外，大部分為自然的坡地。4、坡度分析規(guī)劃用地北側(cè)比較平緩，坡度在03之間，用地南部有一條東西向的陡坡帶，少量用地坡度達(dá)到40。6.4規(guī)劃設(shè)計(jì)6.4.1方案構(gòu)思1、尋找“美食文化”與“居住環(huán)境”之間最佳的結(jié)合方式。中華美食一條街是本基地的一大特色，但是飲食業(yè)所帶來的油煙、通風(fēng)問題對(duì)居住區(qū)影響，及如何協(xié)調(diào)這兩大功能區(qū)的關(guān)系，成為布局設(shè)計(jì)的一個(gè)必須考慮的要點(diǎn)。本方案結(jié)合龍脈文化，用景觀

33、水體、廊道將這兩大功能區(qū)分開，并避免了城市干道金龍路對(duì)飲食街的交通影響，形成功能明晰，風(fēng)格統(tǒng)一，崇尚文化，描繪自然，展現(xiàn)空間，在景觀中滲透文化靈魂，在設(shè)計(jì)中體現(xiàn)王者霸氣，在自然中展示愉悅的生活的住區(qū)，實(shí)現(xiàn)建筑、自然與人文三者的和諧共生，成為本方案突出的亮點(diǎn)之一。2、美食街的延續(xù)傳承美食街的的飲食特色，結(jié)合半開放式的商業(yè)景觀廣場(chǎng)，將美食街衍生成美食廣場(chǎng)，利用優(yōu)美的環(huán)境特色促進(jìn)商業(yè)繁榮，打造xx最具特色與價(jià)值的飲食文化中心。3、“龍”文化的體現(xiàn)設(shè)計(jì)中利用背“山”自然地形，營造似“龍”的景觀水體，不僅形成“龍山”“龍水”的空間環(huán)境，水體亦可以提升環(huán)境景觀、改善氣候條件、提高住區(qū)品質(zhì)。6.4.2規(guī)劃目

34、的1、解決xx村改造的安置周轉(zhuǎn)問題。2、為北區(qū)的建設(shè)籌集資金。6.4.3項(xiàng)目定位將該項(xiàng)目打造成集中華美食廣場(chǎng)，休閑購物以及中高檔住宅為一體的地標(biāo)型項(xiàng)目。設(shè)計(jì)內(nèi)容包括美食廣場(chǎng)、綜合性商業(yè)、搬遷住宅及高級(jí)公寓等。6.4.4規(guī)劃結(jié)構(gòu)方案形成“兩線五區(qū)多層次”的總體規(guī)劃結(jié)構(gòu)。兩線：是指水和步行廊橋組成的兩條景觀軸線，一條軸線發(fā)端于中心的美食廣場(chǎng)，向西緩緩穿過高級(jí)公寓區(qū)，高級(jí)住宅區(qū)，最終結(jié)束于流水廣場(chǎng)。一條軸線東西貫穿于b-2地塊，形成地塊的核心。五區(qū)：意為基地的建筑根據(jù)使用性質(zhì)的不同和地塊的條件分為五個(gè)分區(qū)，一區(qū)為居住、美食廣場(chǎng)區(qū)，位于基地的最中端，用地條件優(yōu)越，由中華美食廣場(chǎng)和高級(jí)公寓、住宅區(qū)構(gòu)成，

35、形成整個(gè)園區(qū)最具標(biāo)志性的建筑群體。二區(qū)為學(xué)校區(qū)，位于基地的西側(cè)。三區(qū)為住宅、酒店區(qū)，結(jié)合公安局改造，相對(duì)安靜的布置了十二棟住宅樓，公安局原辦公大樓保留改造成商務(wù)酒店。四區(qū)為公寓區(qū)，位于基地的東南，定位為高級(jí)小戶型公寓。五區(qū)為商住綜合區(qū)，位于基地的最東側(cè)，獨(dú)立性較強(qiáng)，包括商業(yè)、休閑廣場(chǎng)、高級(jí)小戶型公寓為一身的多功能體。多層次：在設(shè)計(jì)中引入自然山水的意象，將室外場(chǎng)地處理為不同標(biāo)高，根據(jù)日影分析將不同位置的建筑處理成不同高度，這樣，內(nèi)外部的空間不斷的變化、滲透，從而形成了多層次、多角度、錯(cuò)落有致的整體效果。6.4.5規(guī)劃布局“金龍廣場(chǎng)”=全開放的城市廣場(chǎng)（龍珠廣場(chǎng)）+半開放的商業(yè)廣場(chǎng)（棕櫚廣場(chǎng)）+私

36、密的住區(qū)廣場(chǎng)（流水廣場(chǎng)）所謂城市廣場(chǎng)：規(guī)劃將商務(wù)辦公設(shè)置于景觀水的起點(diǎn)，主體位于整個(gè)地塊的視覺焦點(diǎn)，猶如“龍”口中的明珠，成為城市的“新地標(biāo)”。建筑主體高聳挺拔，外型優(yōu)美而現(xiàn)代，又好似一艘即將出發(fā)的帆船停泊在湖畔，倒影在水面之中，與“龍”嬉戲，形成龍珠廣場(chǎng)。所謂商業(yè)廣場(chǎng)：為了營造豐富的金龍美食文化的商業(yè)環(huán)境，商業(yè)廣場(chǎng)景觀設(shè)計(jì)采用了熱帶休閑和現(xiàn)代相結(jié)合的設(shè)計(jì)風(fēng)格，廣場(chǎng)內(nèi)及金龍路沿線種植大面積的棕櫚樹陣，簡(jiǎn)約、明快，鬧中取靜、靜中有動(dòng)，滿足景觀、休閑、游憩的功能，同時(shí)與美食商業(yè)廣場(chǎng)互通互透，實(shí)現(xiàn)“經(jīng)濟(jì)”與“景觀”相互滲透與促進(jìn)。美食廣場(chǎng)的形象也因水景、特別的文化石鋪道、美食文化雕塑、騎樓廊道、現(xiàn)代

37、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)的建立和棕櫚樹陣的襯托，顯得更加鮮明。而其建筑庭院的空間序列呼應(yīng)商業(yè)公共軸線，與城市空間融合的開放性棕櫚廣場(chǎng)為公眾提供了開放的室外空間，營造了現(xiàn)代城市的氣息及“前庭后院”的空間主題。所謂住區(qū)廣場(chǎng)：金龍路西側(cè)的端頭是個(gè)隨時(shí)間而變化大小的的流水廣場(chǎng)，只對(duì)住區(qū)開放，具有一定的私密性。沿水廣場(chǎng)形成半弧的騎樓廊道更是個(gè)市民流連之地，跌落的水，起伏的微地形，縱橫的植載，動(dòng)感的廊道及匠心的小品，無不傳遞著人文精神的信息，人與園林彼此沉淀意境，帶來發(fā)現(xiàn)與感知的快樂，形成流水廣場(chǎng)。這三個(gè)廣場(chǎng)由東向西，從動(dòng)到靜，既是獨(dú)立的個(gè)體，又互相聯(lián)系與滲透，或是分隔各個(gè)功能區(qū)，或是圍合成集聚的中心，滿足不同層次、不同

38、要求的休閑需要。與商務(wù)辦公跨水相接的曲線式的高級(jí)公寓構(gòu)成了商務(wù)辦公和隔水相望的美食廣場(chǎng)的背景港灣；高級(jí)公寓東側(cè)，跨越新規(guī)劃道路設(shè)置了安置住宅；xx路延線東側(cè)是規(guī)劃的公寓，整個(gè)居住區(qū)在基地的內(nèi)側(cè)，地勢(shì)較高，景觀豐富，體現(xiàn)了現(xiàn)代的、人文的花園景致。同時(shí)注重建筑之間的功能尺度和住區(qū)空間給人的安全、溫馨感受。規(guī)劃中還設(shè)計(jì)了現(xiàn)代大氣的硬景和隨性自由的軟景相結(jié)合的公共園地，使住戶與景觀相結(jié)合，并回應(yīng)了海南地方的、傳統(tǒng)的、尺度親切宜人的步行空間、庭院空間模式，形成豐富的城市空間體驗(yàn)，體現(xiàn)閑適、怡靜、富有小資情調(diào)的空間環(huán)境。沿xx路兩側(cè)及新規(guī)劃道路的西側(cè)公寓低層布置商業(yè)，充分發(fā)揮臨街土地的價(jià)值。整個(gè)用地東側(cè)的

39、商住綜合區(qū)是項(xiàng)目的結(jié)點(diǎn)性公共空間，一層為農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，二層通過三、四層建筑的切割圍合，形成一個(gè)屋頂廣場(chǎng)，設(shè)有室外的樓梯通向底層，從而形成一個(gè)包括商店，餐飲服務(wù)和主題商業(yè)等一系列綜合性的城市消費(fèi)休閑功能為一體的商業(yè)建筑體，同時(shí)地塊還包含了一棟28層的高層公寓。a地塊為規(guī)劃的24班小學(xué)，入口設(shè)于用地東側(cè)，由兩棟板式的教學(xué)樓錯(cuò)列布置構(gòu)成學(xué)校的主體，中間以架空的連廊相接，運(yùn)動(dòng)場(chǎng)安排于用地南側(cè)。6.4.6交通組織實(shí)現(xiàn)人車分流以及商業(yè)人流與居住人流分離。b地塊內(nèi)的城市支路由直線調(diào)整成平緩曲線，以降低道路的坡度，同時(shí)也可保證地塊的完整性，人車分流：用地南側(cè)設(shè)車行路（紅線7米），溝通xx路、規(guī)劃路、金龍路，并與城

40、市道路共同組成外環(huán)車行系統(tǒng)。商業(yè)人流與居住人流分離：沿景觀湖南側(cè)布置的弧形堤岸和折線廊道構(gòu)成主要住宅人流步行路線，這兩條路線將各院落串聯(lián)成一個(gè)整體，使每一戶都可以輕松便捷到達(dá)水岸和城市空間。商業(yè)人流由北側(cè)金龍路引入商業(yè)廣場(chǎng)，與南側(cè)住宅人流分離，做到兩種人流相通又互不干擾。停 車：實(shí)現(xiàn)商業(yè)停車與住宅停車的分離。住宅及公寓部分以地下停車為主，車輛分別在每個(gè)出入口進(jìn)入地下車庫。同時(shí)，為方便用戶，在車道一側(cè)、建筑底層架空層空間內(nèi)，安排了少量地上停車。商業(yè)部分除了設(shè)置地下車庫外，在地面考慮部分集中的停車場(chǎng)地。合計(jì)停車位3470個(gè)，其中地面停車位450個(gè)，建筑底層停車位120個(gè)，地下車庫停車位2900個(gè)。

41、6.4.7主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)一、規(guī)劃總指標(biāo)表6-1 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一纜表序號(hào)項(xiàng) 目單 位數(shù)值比例（%）備 注1規(guī)劃總用地hm213.19100（1）住宅用地hm22.4318.4（2）公建用地hm22.6319.9含規(guī)劃小學(xué)、市場(chǎng)、美食街（3）道路、廣場(chǎng)用地hm23.0022.8（4）綠地hm25.1338.9含人工水面、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)2總建筑面積萬43.3100地面建筑（1）住宅建筑面積萬30.5978.7（2）沿街商業(yè)建筑面積萬6.1912.5含美食街、市場(chǎng)（3）商務(wù)辦公萬5.456.3（4）會(huì)所及服務(wù)配套 萬0.260.6（5）規(guī)劃小學(xué)萬0.811.93容積率3.284建筑密度%29.55綠地率%3

42、8.5含人工水面、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)6地下建筑面積萬10.35不計(jì)入容積率7居住戶數(shù)戶29351008居住人口人10270每戶3.5人計(jì)9停車位個(gè)3470地面：450建筑底層停車：120地下：2900二、分地塊指標(biāo)表6-2 a地塊主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng) 目單 位數(shù)值比例（%）備 注1規(guī)劃用地hm21.012總建筑面積萬0.81地面建筑（1）規(guī)劃小學(xué)萬0.8110024班小學(xué)，主要建設(shè)教學(xué)、辦公樓等。3容積率0.84建筑密度%23.45綠地率%50含運(yùn)動(dòng)場(chǎng)表6-3 b-1地塊主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng) 目單 位數(shù)值比例（%）備 注1規(guī)劃用地hm24.902總建筑面積萬17.85100地面建筑（1）住宅建筑面積萬

43、11.6465.228層住宅樓4棟，11層、21層公寓樓各1棟。（2）沿街商業(yè)建筑面積萬2.9516.5沿街商業(yè)設(shè)施（含美食街）（3）辦公建筑面積萬3.0016.828層、30層商務(wù)辦公樓各1棟。（4）會(huì)所及服務(wù)配套 萬0.261.5會(huì)所、輔助用房。3容積率3.644建筑密度%31.8%5綠地率%36.5%含人工水面6地下建筑面積萬5.00不計(jì)入容積率（1）商業(yè)停車庫萬2.00（2）住宅停車庫萬3.007居住戶數(shù)戶11108居住人口人3885每戶3.5人計(jì)表6-4 b-2地塊主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng) 目單 位數(shù)值比例（%）備 注1規(guī)劃用地hm25.49（含公安局地塊）2總建筑面積萬19.8810

44、0地面建筑（1）住宅建筑面積萬15.1776.318層住宅樓5棟、22層住宅樓7棟。（2）沿街商業(yè)建筑面積萬2.2611.4沿街商業(yè)設(shè)施（含市場(chǎng)）（3）辦公建筑面積萬2.4512.312層、24層商務(wù)辦公樓各1棟。3容積率3.624建筑密度%28.25綠地率%42.3含人工水面、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)6地下建筑面積萬4.15不計(jì)入容積率7居住戶數(shù)戶13638居住人口人4770每戶3.5人計(jì)表6-5 c地塊主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng) 目單 位數(shù)值比例（%）備 注1規(guī)劃用地hm20.892總建筑面積萬2.63100地面建筑（1）住宅建筑面積萬2.1682.116、18、21層連體公寓樓1棟（2）沿街商業(yè)建筑面積萬0.

45、4717.92層沿街商業(yè)設(shè)施3容積率2.964建筑密度%28.55綠地率%35.5含人工水面6地下建筑面積萬0.60不計(jì)入容積率7居住戶數(shù)戶3008居住人口人1050每戶3.5人計(jì)表6-6 d地塊主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng) 目單 位數(shù)值比例（%）備 注1規(guī)劃用地hm20.62總建筑面積萬2.13地面建筑（1）住宅建筑面積萬1.6228層住宅樓1棟（2）沿街商業(yè)建筑面積萬0.51沿街商業(yè)設(shè)施3容積率3.554建筑密度%505綠地率%24.56地下建筑面積萬0.60不計(jì)入容積率7居住戶數(shù)戶1628居住人口人567每戶3.5人計(jì)6.5景觀設(shè)計(jì)提起xx，首先印入腦海的是這樣的景象，藍(lán)天碧南，椰風(fēng)海韻。我們

46、將“水”作為設(shè)計(jì)的重要元素。一條圓弧的水體貫穿中華美食商住區(qū)，水體在公共空間是大面積的水廣場(chǎng)，在居住空間轉(zhuǎn)變?yōu)榭赊淇少p的潺潺溪水，呈現(xiàn)層次豐富，內(nèi)外有別的景觀空間。這道水體不僅是中心景觀軸線，也是我們的故事的主要載體：樹陰下深長的散步堤岸、延伸到水邊的露天茶座、橫跨水面的小木橋、孩子們玩耍的淺水沙灘水岸邊休閑生活從此慢慢展開。通過架設(shè)水廣場(chǎng)的斜橋，在高級(jí)公寓和中華美食廣場(chǎng)之間建立景觀上的聯(lián)系，同時(shí)斜橋又是高級(jí)公寓的主要步行入口，應(yīng)用現(xiàn)代的設(shè)計(jì)手法重新演繹南方的“小橋，流水，人家”的空間意境。由弧形景觀軸線串起各個(gè)相對(duì)安靜的居住空間，創(chuàng)建相互滲透，動(dòng)靜有別的“園中園”。 公共區(qū)域與公寓區(qū)域各自獨(dú)

47、立管理，在保證便捷的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)安全而寧靜的生活空間，營造鬧市之中的田園人家。生活從此可以從容切換，自由選擇安寧或喧囂。1、居住空間住宅區(qū)域在項(xiàng)目規(guī)劃的內(nèi)層，體現(xiàn)了現(xiàn)代的，人文的花園景致。同時(shí)注重建筑之間的功能尺度和住區(qū)空間給人的安全、溫馨感受。設(shè)計(jì)了現(xiàn)代大氣的硬景和隨性自由的軟景相結(jié)合的公共園地，使住戶與景觀相結(jié)合。2、商業(yè)景觀 為了營造豐富的金龍美食文化的商業(yè)環(huán)境，景觀設(shè)計(jì)采用了熱帶休閑和現(xiàn)代相結(jié)合的設(shè)計(jì)風(fēng)格，沿金龍路用棕櫚樹陣形成一條林蔭大道,大道的端頭是個(gè)隨時(shí)間而變化大小的的水廣場(chǎng)，沿水廣場(chǎng)形成半弧的騎樓廊道更是個(gè)市民流連之地，美食街的形象因水景.特別的文化石鋪道、美食文化雕塑、騎樓廊道

48、、現(xiàn)代標(biāo)識(shí)系統(tǒng)的建立和棕櫚樹陣的襯托，顯得更加鮮明。3、庭院空間建筑庭院的空間序列呼應(yīng)商業(yè)公共軸線，與城市空間融合的開放性美食廣場(chǎng)為公眾提供了開放的室外空間，營造了現(xiàn)代城市的氣息 ?！扒巴ズ笤骸钡目臻g主題回應(yīng)了海南地方的傳統(tǒng)空間模式，尺度親切宜人的步行空間，庭院廣場(chǎng)形成豐富的城市空間體驗(yàn)，體現(xiàn)閑適、怡靜、富有小資情調(diào)的空間環(huán)境。6.6建筑設(shè)計(jì)住宅風(fēng)格統(tǒng)一，采用現(xiàn)代主義的手法，局部融合大膽的空間因元素。既做到經(jīng)濟(jì)現(xiàn)代化，又通過對(duì)現(xiàn)代要素的重復(fù)使用，共同形成了大方而富有現(xiàn)代氣息的整體建筑及空間形象，同時(shí)考慮到本小區(qū)的地理景觀優(yōu)勢(shì)，在建筑的處理上，采用底層架空，達(dá)到通風(fēng).節(jié)能和空間延續(xù)的效果. 立面

49、大量的采用了層次豐富的景觀陽臺(tái)空間,突出了本小區(qū)的生態(tài)景觀可視性。住宅立面線條簡(jiǎn)潔、大方 。1、建筑平面設(shè)計(jì)根據(jù)xx市的氣候條件和對(duì)項(xiàng)目顧客群定位的研究，設(shè)計(jì)確定了“在滿足功能、美觀、經(jīng)濟(jì)”的前提下，追求休閑、簡(jiǎn)潔、明亮的居住空間。戶型設(shè)計(jì)遵循實(shí)用、經(jīng)濟(jì)性的原則，達(dá)到通風(fēng)流暢、光線明亮、動(dòng)靜分離、潔污分離的基本要求，內(nèi)部交通流線便捷，使居住空間由通常性向舒適性過渡。戶型平面設(shè)計(jì)具有如下特征：（1） 平面房間開間、進(jìn)深與層高比例達(dá)宜。（2） 廳與臥室面積適宜，采用明廳、明廚、明衛(wèi)的三明設(shè)計(jì)。（3） 使用功能合理，動(dòng)靜分區(qū)、公私分區(qū)、潔污分區(qū)和干濕分區(qū)明確。（4） 窗口面積適宜，增加與外部景觀的交

50、流。戶型平面設(shè)計(jì)以人為核心，平面功能齊全，使用方便。戶型組合形式分為單無式和塔式形式。戶型均有主、次臥室、多功能廳、廚房、衛(wèi)生間、觀景陽臺(tái)和工作陽臺(tái)等滿面足人們生活的居住基本空間，多功能廳供人們用餐和活動(dòng)空間，結(jié)合廚房流程設(shè)計(jì)，做到流線明確，有動(dòng)靜之分，私密性好。同時(shí)，戶型的每個(gè)功能空間都能夠滿夠自然通風(fēng)和采光，均為節(jié)能住宅，為居住者提供一個(gè)經(jīng)濟(jì)、適用、美觀的居住生活空間。2、建筑立面設(shè)計(jì)現(xiàn)代風(fēng)格的造型設(shè)計(jì)自然、清新、明快。在住宅立面設(shè)計(jì)中，應(yīng)用空間的組織規(guī)律，達(dá)到統(tǒng)一。陽臺(tái)與窗戶借助光影的作用，產(chǎn)生了虛實(shí)的對(duì)比感，從而形成了建筑的體量感。建筑以平屋頂為主，結(jié)合飄棚裝飾架，形成空間的變化，產(chǎn)生

51、動(dòng)感，富有活力。外墻以暖色為主，輔以白色，富有變化感，使建筑形象產(chǎn)生對(duì)比，結(jié)合景觀綠地，創(chuàng)造綠色健康的居住環(huán)境，提升城市居住品位。商業(yè)立面設(shè)計(jì)分為古樸和現(xiàn)代兩種風(fēng)格，3號(hào)建筑的商鋪選用木質(zhì)構(gòu)件、局部斜坡屋面，與大面積玻璃相結(jié)合，形成古樸典雅的建筑風(fēng)格。8號(hào)建筑由駝形大玻璃體塊和木質(zhì)挑板相結(jié)合，有效的起到遮陽效果的也豐富立面。商業(yè)建筑簡(jiǎn)結(jié)的立面墻體和大玻璃的結(jié)合，大玻璃可提供粘貼廣告，營造商業(yè)氛圍。6.7 環(huán)保、衛(wèi)生、安全及消防設(shè)計(jì)1、環(huán)保及衛(wèi)生設(shè)計(jì)（1）住宅廚房油煙均設(shè)豎井至屋頂排放。（2）各類機(jī)電設(shè)備選用低噪聲產(chǎn)品，盡量遠(yuǎn)離住宅單體。（3）排水分兩個(gè)系統(tǒng)即生活污水廢水系統(tǒng)及雨水系統(tǒng)，生活污水

52、廢水排入市政管網(wǎng)。（4）住宅戶型平面設(shè)計(jì)通風(fēng)良了，住宅有放置空調(diào)外機(jī)的位置，日照間距滿足規(guī)范要求，住宅單體做到明廚、明衛(wèi)設(shè)計(jì)。2、消防設(shè)計(jì)消防通道寬度均大于4m，且相互環(huán)通，構(gòu)成區(qū)內(nèi)環(huán)形消防車道，符合規(guī)范要求。建筑單體設(shè)計(jì)按消防規(guī)范要求設(shè)計(jì)，地下車庫出入口及消防樓梯布置符合規(guī)范要求。3、環(huán)境衛(wèi)生設(shè)計(jì)本項(xiàng)目有效地控制在面環(huán)境衛(wèi)生手段是在每幢樓底層配置專用于干、濕垃圾箱，公寓住戶產(chǎn)生的垃圾由業(yè)主指定的物業(yè)管理公司專業(yè)清潔工人袋裝收集后，送達(dá)垃圾收集房，定時(shí)由環(huán)衛(wèi)部門收集車輛運(yùn)往指定的場(chǎng)所。4、衛(wèi)生防疫設(shè)計(jì)由于xx處于熱帶邊緣地區(qū)，對(duì)自然通風(fēng)有很高的要求。（1）采光、通風(fēng)a、臥室、起居室、廚房等房間

53、都直接采光、自然通風(fēng)、并能組織良好的穿堂風(fēng)。b、臥室、起居室采光面積滿足要求，窗地比滿足規(guī)范要求。（2）衛(wèi)生間每戶衛(wèi)生間均能向外直接采光和自然通風(fēng)。（3）給水管材為保障人員身體健康，全部給水設(shè)備均選取用新型衛(wèi)生型產(chǎn)品，水箱與建筑主體結(jié)構(gòu)分離，采用食品型不銹鋼組合水箱，尤其是給水管線，設(shè)計(jì)選擇銅質(zhì)或鋁塑復(fù)合型材防止水質(zhì)二次污染。5、職業(yè)安全保護(hù)與無障礙設(shè)計(jì)每幢建筑物出入口、通道及門洞寬度不但滿足人流進(jìn)出的方便而且便于設(shè)備和貨物的運(yùn)輸。臺(tái)階、樓梯踏步、扶手欄桿（板）建筑幾何尺寸不但滿足人體基本尺度，而且充分考慮殘疾人在不同場(chǎng)合安全使用。室內(nèi)用電嚴(yán)格按功能分區(qū)，尤其是廁所、水泵房等潮濕的場(chǎng)所，除設(shè)置

54、建筑防滑構(gòu)造措施外另行對(duì)電器設(shè)備進(jìn)行漏電保護(hù)和接地專項(xiàng)設(shè)計(jì)。6、防盜安保設(shè)計(jì)本社區(qū)設(shè)有監(jiān)控電視、安全技術(shù)防范和呼應(yīng)（叫）以及煤氣探測(cè)等何安控制系統(tǒng)，這些系統(tǒng)通過有線方式傳輸圖像信號(hào)或其它信號(hào)。與消防控制室合并的防盜、保安監(jiān)控中心瘵建筑物各主要出入口、電梯（轎廂或電梯廳）、地下停車庫等重要部位實(shí)施遠(yuǎn)距離監(jiān)控。配備和設(shè)置可擴(kuò)展公寓大門鎖、防盜報(bào)警、出入口控制、周界控制和保安巡視等設(shè)施，不但在本項(xiàng)目區(qū)域構(gòu)成安全防范網(wǎng)絡(luò)而且與當(dāng)?shù)?10公安報(bào)警系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)組成二級(jí)報(bào)警系統(tǒng)，能在最大限度內(nèi)有效地保障本項(xiàng)目每一區(qū)域和用戶的生命財(cái)產(chǎn)安全。6.8結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)1、結(jié)構(gòu)類型上部結(jié)構(gòu)：現(xiàn)澆鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)?；A(chǔ)形式：樁承臺(tái)或樁基礎(chǔ)。2、建筑結(jié)構(gòu)安全等級(jí)二級(jí)，設(shè)計(jì)使用年限50年。3、自然條件（1）抗震設(shè)防烈度：8度，設(shè)計(jì)基本地震加速度值：0.30。（2）設(shè)計(jì)地震分組為一組。（3）抗震等級(jí)：二級(jí)。（4）基本風(fēng)壓：0.75kn/ m2，地面粗糙度類別：a。4、工程設(shè)計(jì)采用均布活荷載標(biāo)準(zhǔn)值住宅：2.0kn/ m2 商鋪：3.5kn/