商品房一房一價(jià)制定

1、商品房一房一價(jià)制定本章第一節(jié)、第二節(jié)涉及的商品房?jī)r(jià)格是一個(gè)樓盤(pán)的基準(zhǔn)平均價(jià)格，一般稱(chēng)均價(jià)，而不是各個(gè)具體單元的價(jià)格。顧客整棟買(mǎi)樓極少，都是購(gòu)房一個(gè)單元或幾個(gè)單元。由于房地產(chǎn)商品的異質(zhì)性，每個(gè)商品房單元都有差異性，樓層、朝向的不同 帶來(lái)了景觀、視野、日照、通風(fēng)和各種居住功能的不同。房地產(chǎn)商品價(jià)格策劃首先是確定了樓盤(pán)基準(zhǔn)均價(jià)，隨后確定樓盤(pán) 銷(xiāo)售過(guò)程每個(gè)階段的階段均價(jià)，在此基礎(chǔ)上制定一房一價(jià)。一、階段平均價(jià)格的確定確定階段均價(jià)是制定一房一價(jià)的前提。階段均價(jià)階段的劃分可以按建筑期或營(yíng)銷(xiāo)期劃分。建筑期可分為建筑基礎(chǔ)工程土 00 （開(kāi)盤(pán)期）建筑結(jié)構(gòu)封頂、建筑外裝飾完成、建筑竣工驗(yàn)收、入住五個(gè)階段。營(yíng)銷(xiāo)期可

2、劃分為公開(kāi)期（開(kāi)盤(pán)期）、強(qiáng)銷(xiāo)期、續(xù)銷(xiāo)期、沖刺期、收盤(pán)期五個(gè)階段，在開(kāi)盤(pán)期之前還有一段引導(dǎo)期。確立階段均價(jià)以基準(zhǔn)均價(jià)為前提，基準(zhǔn)均價(jià)一般設(shè)定 在建筑期中期或營(yíng)銷(xiāo)期中期。 進(jìn)入正式銷(xiāo)售階段和開(kāi)盤(pán)期的階段價(jià)格明顯低于基準(zhǔn)價(jià)格，隨后逐步價(jià)格遞增實(shí)現(xiàn)基準(zhǔn)價(jià)格。以上階段均價(jià)階段劃分為建筑期或營(yíng)銷(xiāo)期五個(gè)階段是大的劃分，實(shí)際操作每個(gè)階段均價(jià)中又可分為若干個(gè)小的階段均價(jià)。還有價(jià)格均價(jià)的劃分必須考慮銷(xiāo)售量的進(jìn)度。例如樓盤(pán)的250個(gè)單元，如果公開(kāi)期為1個(gè)月，計(jì)劃銷(xiāo)售50個(gè)單元，但在半個(gè)月內(nèi)完成銷(xiāo)售任務(wù)，接下來(lái)所要銷(xiāo)售的單元價(jià)格應(yīng)該實(shí)行強(qiáng)銷(xiāo)期或強(qiáng)銷(xiāo)期1期的階段均價(jià)，以此類(lèi)推。二、一房一價(jià)的層次系數(shù)和座次系數(shù)階段均價(jià)確

3、定后，即可根據(jù)樓盤(pán)層次系數(shù)和座次系數(shù)進(jìn)行一房一價(jià)的制定，如果在一個(gè)小區(qū)內(nèi)各幢樓盤(pán)所處的位置有明顯的差異，還需考慮位置系數(shù)。1、層次（多層）和座次（朝向）參考系數(shù)層次和座次系數(shù)很難有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)系數(shù)，這是因?yàn)槊織潣潜P(pán)情況各不相同。一般說(shuō)來(lái)樓層越高售價(jià)越高，層次系數(shù)也越大，（頂層層次系數(shù)略減）。座次系數(shù)也因朝向、景觀、視野等因素系數(shù)差一般最大可達(dá)到15% 20%。以下提供參考的層次（多層）和座次（朝向）系數(shù)表。表6 :單元層次系數(shù)表（%層次三層住宅四層住宅五層住宅六層住宅七層住宅一層-2-2-3-3-2二層+2+2+ 1+ 1+ 1三層0+3+4+3+3四層-3+2+4+4五層-40+ 1六層-5-2

4、七層-5表7 :單元朝向系數(shù)表雙朝向單元朝向南北向東西向單元朝向系數(shù)（%+3-3單朝向單元朝向朝向南朝向北朝向東朝向西單元朝向系數(shù)（%+4-4+2-2復(fù)雜朝向單元朝向東南西南東北西北單元朝向系數(shù)（%+4+2-2-42、層次（高層）及座次系數(shù)實(shí)例A高層樓層住宅17層及16層，設(shè)6層為基準(zhǔn)系數(shù)0，層次系數(shù)原則樓層越往上越高，越往下越低，考慮到使用功能和 顧客心理的特點(diǎn)，頂層和 2層（底層是商鋪）系數(shù)略減，13、14層系數(shù)略減，8層系數(shù)略加。A高層住宅一梯四戶(hù)，設(shè) 6層B室為基準(zhǔn)系數(shù) A、B、C、D四室朝向差異不大，但在景觀和視野上有較大差異，座 次系數(shù)差為15%。A高層住宅公開(kāi)期（開(kāi)盤(pán)）均價(jià)為 5

5、200元，以下為A高層住宅樓層系數(shù)和座次系數(shù)單價(jià)表。表8 :樓層系數(shù)單價(jià)表樓層層次系數(shù)(%樓層單價(jià)價(jià)差17+6.5525532116+8532939515+7527934514+6.5525532113+6.5525532112+6523029611+5518124710+451311979+350821488+25033997+ 149834960493405-14885-494-24835-993-34786-1482-54687-247表9 :座次系數(shù)單價(jià)表柴口、 室號(hào)ABCD房型三房二廳二房二廳二房二廳三房二廳面積138122122138座次系數(shù)(%)-50+5+10座次單價(jià)4687.349345180.75427.4座次價(jià)差-24702474933、一房一價(jià)價(jià)格表實(shí)例一房一價(jià)單