旅游度假區(qū)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)作計(jì)劃書(shū)

1、 計(jì)劃書(shū)編號(hào)：qcthx-09a桂林七彩桃花溪旅游度假區(qū)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)作計(jì)劃書(shū) 桂林七彩桃花溪旅游度假休閑有限公司 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：陳秋明 計(jì)劃書(shū)日期：2009-01-18桂林七彩桃花溪旅游度假區(qū)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)作計(jì)劃書(shū)目錄一、度假區(qū)戰(zhàn)略定位-3二、度假區(qū)項(xiàng)目細(xì)分-3三、度假區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)-41、內(nèi)部交通條件-42、外部交通條件-4四、度假區(qū)商業(yè)贏利模式-51、度假區(qū)贏利點(diǎn)-51.1度假區(qū)旅游項(xiàng)目（贏利點(diǎn)）-51.2旅游市場(chǎng)（桂林世界旅游大超市）-62、度假區(qū)贏利源-72.1客源地-旅游空間距離-73、度假區(qū)贏利方式（目標(biāo)市場(chǎng)與營(yíng)銷(xiāo)策略）-83.1、目標(biāo)市場(chǎng)（客源）-83.2、營(yíng)銷(xiāo)策略（贏利方式）-83.3、營(yíng)

2、銷(xiāo)操作（贏利方式）-8五、度假區(qū)財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)-91、項(xiàng)目投資資金需求表-92、項(xiàng)目招商引資計(jì)劃及還款計(jì)劃-93、度假區(qū)游客量預(yù)測(cè)-104、度假區(qū)現(xiàn)金流預(yù)測(cè)-10六、度假區(qū)項(xiàng)目相關(guān)資料-111、度假區(qū)項(xiàng)目政府批文-112、度假區(qū)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估-113、度假區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃圖-114、度假區(qū)項(xiàng)目戰(zhàn)略性規(guī)劃-115、桂林七彩桃花溪旅游度假休閑有限公司法律文件-11桂林七彩桃花溪旅游度假區(qū)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)作計(jì)劃書(shū)內(nèi)容一、度假區(qū)戰(zhàn)略定位：集“山”“水”“洞”“野”于一體的精致的旅游度假休閑勝地，萃民俗風(fēng)情琴棋書(shū)畫(huà)詩(shī)酒茶于一爐的精神饕餮大餐。將七彩桃花溪度假區(qū)“山”“水”“洞”“野”為一體的自然資源搭配人文資源的開(kāi)發(fā)，形成

3、集觀光游覽、文化知識(shí)、參與體驗(yàn)、購(gòu)物餐飲、情感升華、休閑度假、商務(wù)會(huì)議等綜合型的旅游休閑度假區(qū)。項(xiàng)目規(guī)劃占地面積：合1328畝。資源形象簪山帶水、幽洞奇石、煙雨光影！“山”青“石”美景區(qū)內(nèi)飛龍山(蓮花山)及景區(qū)周邊的高山等山體地勢(shì)高、體量大、范圍廣，山體輪廓曲美、造型奇特。1)“山”青：森林氧吧、鳥(niǎo)鳴谷、松林谷2）“石”美：尖石林面積約500000平方米（合約750畝）。“水”秀桃花溪(桃花江)煙雨桃江【桃花江從度假區(qū)南廣場(chǎng)前川流而過(guò)，全段總長(zhǎng)約1500米，水面平均寬度約40米，水面面積約60000平方米（合約90畝）?！俊岸础逼骘w龍洞(蓮花巖)溶洞總長(zhǎng)約1500米，七“宮”步移景異。田“野”

4、田園風(fēng)光登高遠(yuǎn)眺，蓮花村萬(wàn)傾田園，“春”、“夏”、“秋”、“冬” 季節(jié)更替，景象更迭。度假區(qū)占水田面積約306800平方米（合約460畝），其中200畝已在廣西第二次調(diào)規(guī)作為項(xiàng)目建設(shè)用地。二、度假區(qū)項(xiàng)目細(xì)分：為更好地將七彩桃花溪項(xiàng)目在短期內(nèi)完成招商引資、開(kāi)發(fā)建設(shè)，現(xiàn)將七彩桃花溪項(xiàng)目進(jìn)行項(xiàng)目細(xì)分成休閑養(yǎng)生園、蓮花洞奇觀、餐飲中心、生態(tài)農(nóng)業(yè)園、北廣場(chǎng)商業(yè)區(qū)、高空游覽纜車(chē)、高山飛索、桃江水鄉(xiāng)休閑區(qū)等20多個(gè)單項(xiàng)項(xiàng)目（詳見(jiàn)七彩桃花溪項(xiàng)目細(xì)分一覽表和/或細(xì)分項(xiàng)目介紹）進(jìn)行單項(xiàng)招商引資及開(kāi)發(fā)建設(shè)（承包開(kāi)發(fā)建設(shè)與經(jīng)營(yíng)）。三、度假區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)七彩桃花溪度假區(qū)【行政區(qū)劃：隸屬桂林靈川縣】位于桂林市西北面與蘆笛巖景

5、區(qū)緊相鄰【隸屬桂林靈川縣】，處于桂林旅游圈中心區(qū)，交通便利。1、內(nèi)部交通條件：距桂林市區(qū)約5公里，桂林市中心開(kāi)車(chē)到達(dá)景區(qū)僅1520分鐘左右車(chē)程。 1）【至景區(qū)北門(mén)】目前進(jìn)入景區(qū)的道路a線：（從五仙橋（五仙亭）至（旁經(jīng)聚田村【景區(qū)東門(mén)】）甲宅村的村級(jí)路，路基寬6米，但混凝土硬化部分寬4米，可容納各種旅游中巴士和自駕轎車(chē)通行。2）【至景區(qū)南門(mén)】目前進(jìn)入景區(qū)的道路b線：從五仙橋（五仙亭）起至呃腳村橋頭的村級(jí)路，路基寬6米左右，部分寬有30米，但目前為沙石路面，還沒(méi)有進(jìn)行混凝土硬化，可容納各種旅游中巴士和自駕轎車(chē)通行。3）【至景區(qū)南門(mén)】c線：從北二環(huán)環(huán)城公路接駁到景區(qū)南面?！疽暰皡^(qū)發(fā)展而定】4）【至景

6、區(qū)南門(mén)】d線：從五仙橋（五仙亭）起至呃腳村橋頭的水路。【視景區(qū)發(fā)展而定】5）處于桂林市重要的旅游客源集散地近旁，屬桃花江蘆笛巖旅游線，有直達(dá)公交車(chē)。2、外部交通條件（與桂林大部份景區(qū)的條件一樣）1) 即將修建貴廣鐵路快線，廣州至桂林僅2小時(shí)。2) 機(jī)場(chǎng)(支線航班：百色、南寧、北海、梧州等陸續(xù)開(kāi)通)、國(guó)道交通良好；3) 高速公路(廣梧賀桂、桂全永衡長(zhǎng))已形成，廣州至桂林僅4小時(shí)，長(zhǎng)沙至桂林也僅4小時(shí)。位于桂林市西北面與蘆笛巖景區(qū)緊相鄰，距桂林市區(qū)約5公里，項(xiàng)目核心面積約為500000平方米，項(xiàng)目總面積約為867000平方米。四、度假區(qū)商業(yè)贏利模式1、度假區(qū)贏利點(diǎn)1.1 度假區(qū)旅游項(xiàng)目（贏利點(diǎn)）項(xiàng)

7、目編號(hào)贏利點(diǎn)建設(shè)期投資估算(萬(wàn)元)已投資(萬(wàn)元)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率回收年期景區(qū)門(mén)票(通票)40%景區(qū)照相點(diǎn)照相點(diǎn)出租景區(qū)內(nèi)旅游服務(wù)車(chē)市公交專(zhuān)線服務(wù)車(chē)專(zhuān)線出租thx01蓮花洞游覽區(qū)第一期370150門(mén)票包含合作項(xiàng)目thx02餐飲服務(wù)中心第一期40022040%合作項(xiàng)目thx03少年活動(dòng)中心第一期15060門(mén)票包含thx04生態(tài)農(nóng)業(yè)園區(qū)第一期802050%門(mén)票包含合作項(xiàng)目thx05桃花江游覽區(qū)第一期2005門(mén)票包含合作項(xiàng)目thx06江岸飛索第一期3020100%合作項(xiàng)目thx07北廣場(chǎng)接待區(qū)第一期300180出租商鋪thx08南廣場(chǎng)商業(yè)區(qū)第一期38080出租商鋪thx09東廣場(chǎng)接待區(qū)第一期2500出租商鋪

8、thx10休閑養(yǎng)生園區(qū)第一期15010040%合作項(xiàng)目thx10休閑養(yǎng)生園區(qū)第二期20010040%合作項(xiàng)目thx11飛龍山飛索第二期80040%合作項(xiàng)目thx12野戰(zhàn)俱樂(lè)部第二期150040%收費(fèi)項(xiàng)目thx13拓展訓(xùn)練營(yíng)第二期250040%收費(fèi)項(xiàng)目thx14自駕游商務(wù)區(qū)第二期450040%收費(fèi)項(xiàng)目thx10休閑養(yǎng)生園區(qū)第三期950040%合作項(xiàng)目thx15桃江水鄉(xiāng)風(fēng)情第三期1500040%合作項(xiàng)目thx16桃江水上樂(lè)園第三期500040%合作項(xiàng)目thx17飛龍山觀光纜車(chē)第三期500040%合作項(xiàng)目thx18猴山觀光纜車(chē)第四期2500040%合作項(xiàng)目thx19桃江書(shū)院第四期5000/門(mén)票包含t

9、hx20桃江花園（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)）第四期10000040%合作項(xiàng)目售樓thx21桃江商務(wù)酒店第四期5000040%合作項(xiàng)目細(xì)分項(xiàng)目投資額估算及已投資總計(jì)24890935基礎(chǔ)設(shè)施投資額估算及已投資總計(jì)36501250投資額估算及已投資總計(jì)2854021851.2旅游市場(chǎng)（桂林世界旅游大超市）七彩桃花溪度假區(qū)處于世界旅游大超市的前端，占天時(shí)、地利、人和優(yōu)勢(shì)。大桂林現(xiàn)有景區(qū)共48多個(gè)，其中中心區(qū)20個(gè),桂林南片區(qū)：26個(gè)（其中近郊4個(gè)、遠(yuǎn)郊2個(gè)），桂林北片區(qū)：12個(gè)（其中近郊1個(gè)），還陸續(xù)有立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)中的景區(qū)，桂林是世紀(jì)上景區(qū)最集中的地區(qū)，堪稱(chēng)世界旅游大超市?！緜渥ⅲ?）.中心區(qū)是指景區(qū)距市區(qū)10

10、公里以?xún)?nèi)；2）.桂林市近郊是指景區(qū)距市區(qū)30公里以?xún)?nèi)；3）.桂林市遠(yuǎn)郊是指景區(qū)距市區(qū)30公里以外。】總體容量年度20062007200820092010游客量（萬(wàn)人次）1337.515251600旅游總收（億元）68.785.5100以上數(shù)據(jù)來(lái)自官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)；據(jù)預(yù)測(cè)，未來(lái)5年進(jìn)入桂林市旅游的人數(shù)將以5.7%或更高的平均速度增長(zhǎng)。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)規(guī)劃趨勢(shì)桂林依托自身旅游風(fēng)光建立以觀光旅游為主的旅游產(chǎn)品，并在此基礎(chǔ)上，打造高附加值的旅游產(chǎn)品，如商務(wù)會(huì)議與休閑度假旅游。（七彩桃花溪發(fā)展規(guī)劃涵蓋商務(wù)/會(huì)議中心、酒店）客源目標(biāo)市場(chǎng)分布桂林旅游的核心客源目標(biāo)市場(chǎng)：1）國(guó)內(nèi)：廣西、廣東、江西、四川、重慶、湖北、福建

11、、臺(tái)港澳；2）國(guó)外：東南亞國(guó)家（如：日本、韓國(guó)、新加坡等）游客逗留時(shí)間1天2天3天4天或以上 8.5% 1773% 49.29%24.47%旅游時(shí)間分布桂林每年適宜旅游的周期較長(zhǎng)，其中3-11月形成桂林的旅游旺季，并且在5、7、8、10月出現(xiàn)高峰游客消費(fèi)結(jié)構(gòu)特征桂林旅游市場(chǎng)遠(yuǎn)未成熟。2005年非基本旅游消費(fèi)占總額的36.2%，其中“娛”方面的消費(fèi)占3%左右；基本旅游消費(fèi)占總額的63.8%，其中“行”方面的消費(fèi)占30%左右?！?0062008亦沒(méi)多大變化。因游客到桂林旅游以觀光旅游為主，并未轉(zhuǎn)化為高附加值的商務(wù)旅游與度假休閑旅游?！?、度假區(qū)贏利源2.1客源地-旅游空間距離七彩桃花溪度假區(qū)處于桂

12、林市中心區(qū)10公里范圍的環(huán)城游憩帶起端，在游客游憩衰減區(qū)的最小距離外。對(duì)于具出游力（出游能力）的桂林市民和大、中、小學(xué)生都有最大到游量（即景區(qū)客源），相對(duì)于從外地到達(dá)桂林市中心區(qū)的游客，也同樣具有最大到游量（即景區(qū)客源）。具出游力（出游能力）旅游者的出游量隨距離的增加而發(fā)生遞減的規(guī)律（衰減現(xiàn)象）。距離越近，游客流量分布的概率就越大；距離越遠(yuǎn)，游客流量分布的概率就越小?？驮吹氐扔尉€（活動(dòng)半徑）出游率出游量具出游力（出游能力）游客桂林市中心區(qū)10公里80%大桂林大中小學(xué)生市場(chǎng)（春秋游、夏令營(yíng)、團(tuán)體折扣和自助游）、桂林市中心區(qū)市民市場(chǎng)（自助游）【含老年人市場(chǎng)（老年人協(xié)會(huì)）】、商務(wù)旅游市場(chǎng)（商務(wù)會(huì)議團(tuán)

13、體）、企事業(yè)單位社團(tuán)市場(chǎng)、自駕游游客、散客。桂林市近郊區(qū)30公里70%桂林市遠(yuǎn)郊區(qū) 50公里 60%大桂林 100公里 40%廣西區(qū)內(nèi) 250公里 20%1、跟團(tuán)游客【商務(wù)旅游市場(chǎng)（商務(wù)會(huì)議團(tuán)體）、企事業(yè)單位社團(tuán)市場(chǎng)】；2、自駕游游客、散客。廣西、云南、貴州、湖南、廣東、海南、 500公里 10%江西、四川、重慶、湖北、福建、臺(tái)灣 1000公里 7%跟團(tuán)游客【商務(wù)旅游市場(chǎng)（商務(wù)會(huì)議團(tuán)體）、企事業(yè)單位社團(tuán)市場(chǎng)】；2、散客。其他省份及國(guó)外1000公里以上5%3、度假區(qū)贏利方式（目標(biāo)市場(chǎng)與營(yíng)銷(xiāo)策略）3.1、目標(biāo)市場(chǎng)（客源）3.1.1、集“山”“水”“洞”“野”為一體的精致的旅游勝地： 1）、成為國(guó)內(nèi)

14、外旅游團(tuán)（旅行社組團(tuán)和非旅行社組團(tuán)、企業(yè)組團(tuán)）旅游線路上定點(diǎn)或加點(diǎn)景區(qū)之一。 2）、成為自駕游人士和散客旅游線路上定點(diǎn)或加點(diǎn)景區(qū)之一。3.1.2、商務(wù)會(huì)議、企業(yè)培訓(xùn)、聯(lián)誼暨戶(hù)外探險(xiǎn)、野戰(zhàn)、拓展訓(xùn)練基地： 1）、成為港澳臺(tái)、粵桂湘高端企業(yè)定點(diǎn)景區(qū)。 2）、成為大桂林高等院校、中小學(xué)定點(diǎn)景區(qū)。3.1.3、休閑度假勝地： 1）、成為北方人士冬季到南方休閑度假定點(diǎn)景區(qū)。 2）、成為國(guó)內(nèi)外人士年假休閑度假定點(diǎn)景區(qū)。3.2、營(yíng)銷(xiāo)策略（贏利方式）營(yíng)銷(xiāo)策略摘要中間商目標(biāo)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)加強(qiáng)和旅行社、酒店及導(dǎo)游之間的利益驅(qū)動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)終端目標(biāo)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)推廣平臺(tái)：互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)及手機(jī)短信、廣告（在專(zhuān)業(yè)旅游刊物、社團(tuán)刊物上刊登廣告；在

15、商會(huì)會(huì)刊、協(xié)會(huì)會(huì)刊等刊物上刊登廣告；參加各地大型展會(huì)作宣傳。）目標(biāo)市場(chǎng)：大桂林大、中、小學(xué)生市場(chǎng)（春秋游、夏令營(yíng)、團(tuán)體折扣和自助游）、桂林市中心區(qū)市民市場(chǎng)（自助游）【含老年人市場(chǎng)（老年人協(xié)會(huì)）】、商務(wù)旅游市場(chǎng)（商務(wù)會(huì)議團(tuán)體）、企事業(yè)單位社團(tuán)市場(chǎng)、自駕游人士市場(chǎng)、冬季到南方休閑度假北方人士市場(chǎng)、年假休閑度假?lài)?guó)內(nèi)外人士市場(chǎng)。戰(zhàn)略聯(lián)盟營(yíng)銷(xiāo)與蘆笛巖等鄰近景區(qū)景點(diǎn)結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，進(jìn)行景區(qū)景點(diǎn)竟合和互補(bǔ)營(yíng)銷(xiāo)。3.3、營(yíng)銷(xiāo)操作（贏利方式）七彩桃花溪度假區(qū)，以“中間商目標(biāo)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略”為主，以“終端目標(biāo)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略”及“戰(zhàn)略聯(lián)盟營(yíng)銷(xiāo)策略” 為輔。五、度假區(qū)財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)1、項(xiàng)目投資資金需求表工程第一、二期總投資(萬(wàn)元

16、)第一期(萬(wàn)元)第二期(萬(wàn)元)估算(萬(wàn)元)已投資(萬(wàn)元)待投資(萬(wàn)元)估算(萬(wàn)元)已投資(萬(wàn)元)待投資(萬(wàn)元)估算(萬(wàn)元)已投資(萬(wàn)元)待投資(萬(wàn)元)項(xiàng)目基礎(chǔ)1990125074012401240075010740細(xì)分項(xiàng)目344093525052310835147511301001030總計(jì)54302185324535502075147518801101770工程第三、四期總投資 (萬(wàn)元)第三期(萬(wàn)元)第四期(萬(wàn)元)估算(萬(wàn)元)已投資(萬(wàn)元)待投資(萬(wàn)元)估算(萬(wàn)元)已投資(萬(wàn)元)待投資(萬(wàn)元)估算(萬(wàn)元)已投資(萬(wàn)元)待投資(萬(wàn)元)項(xiàng)目基礎(chǔ)16600？8200？8400？細(xì)分項(xiàng)目214500

17、？34500？180000？總計(jì)231100？42700？188400？工程總投資(萬(wàn)元)引資￥4000萬(wàn)元用于七彩桃花溪度假區(qū)度假區(qū)第一期項(xiàng)目及第二期項(xiàng)目建設(shè)，第一期項(xiàng)目及第二期項(xiàng)目贏利的利潤(rùn)收入作為建設(shè)第三的投資還貸；第四期項(xiàng)目與合作方以合作設(shè)立公司進(jìn)行投資。估算(萬(wàn)元)已投資(萬(wàn)元)待投資(萬(wàn)元)項(xiàng)目基礎(chǔ)365012502400細(xì)分項(xiàng)目2489093523955總計(jì)285402185263552、項(xiàng)目招商引資計(jì)劃及還款計(jì)劃第一項(xiàng)目及第二期項(xiàng)目招商引資計(jì)劃：投資人可以是法人或自然人，可以持股或放款收利息。資金借貸與還款表（單位：萬(wàn)元）年度2009年2010年2011年2012年2013年2

18、014年貸款計(jì)劃400080000000貸款累計(jì)400080008000800080008000貸款利息340680680680680680本利和434086808680868086808680還本金040000002000還利息03406806806806803、度假區(qū)游客量預(yù)測(cè)根據(jù)度假區(qū)占地面積（約870000平方米）、日游客容量（約5500人次左右）、全年可游天數(shù)(350天）、國(guó)家內(nèi)需政策及市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略等，七彩桃花溪度假區(qū)度假區(qū)第一期項(xiàng)目及第二期項(xiàng)目建成后游客量預(yù)測(cè)：年度20102011201220132014門(mén)票價(jià)格（元）120120120120120游客量（萬(wàn)人次）80100 1101201204、度假區(qū)現(xiàn)金流預(yù)測(cè)（單位：萬(wàn)元） 年度收支項(xiàng)目2010年2011年2012年2013年2014年收入門(mén)票960012000132001440014400住宿060080010001000其他32004000440048004800合計(jì)1280016600184002020020200收入分成（占40%）51206640736080808080桂林旅游行業(yè)價(jià)值鏈分配：334制，景區(qū)收入分成40%。支出工資總額200