房地產(chǎn)面臨的局面、風(fēng)險(xiǎn)及策略

1、樓市調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響、房企面臨的風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)之道受持續(xù)調(diào)控影響，多數(shù)房企有可能面臨規(guī)模萎縮、轉(zhuǎn)行、甚至被并購、被迫退出的危險(xiǎn)。現(xiàn)在，根據(jù)對(duì)房地產(chǎn)市場自調(diào)控政策以來的形勢(shì)分析、對(duì)房企面臨的風(fēng)險(xiǎn)及今后的發(fā)展，我從以下幾方面談?wù)勎业目捶ǎ阂?、調(diào)控政策步步驚心以 “調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)物價(jià)、保民生”為基調(diào)，中央政府繼續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控政策?！皣藯l”、房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革先后落地，“限購”、“限價(jià)”、“限貸”等政策全面升級(jí)，限購城市從2010年的不足20個(gè)大幅增加到40多個(gè)；2011年7月初，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確“二三線城市也要限購”，限購城市數(shù)增加到近50個(gè)；2011年10月底，保障房1000萬套的建設(shè)計(jì)劃提前實(shí)

2、現(xiàn)；中央規(guī)定商品房明碼標(biāo)價(jià)防止房地產(chǎn)企業(yè)坐地起價(jià)，要求各地制定房價(jià)控制目標(biāo)，并以問責(zé)制確保地方政府執(zhí)行力度，地方“限價(jià)令”相繼出臺(tái)。始于2010年的房地產(chǎn)調(diào)控在2011年陸續(xù)細(xì)化，行政與經(jīng)濟(jì)手段持續(xù)跟進(jìn)。調(diào)控政策的步步驚心，基本上都圍繞著“房價(jià)”這塊蛋糕。二、這個(gè)冬天有點(diǎn)冷-房地產(chǎn)市場形勢(shì)第一，房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)績分化跡象愈加明顯，上市房企喜憂參半，中小房企業(yè)績大幅下滑，資金鏈趨緊。行業(yè)的優(yōu)勝劣汰將加劇。第二，房價(jià)上漲的趨勢(shì)得到了有效的控制，從近期的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，包括房價(jià)的走勢(shì)來看，房價(jià)增長的勢(shì)頭得到了控制。房價(jià)下行的壓力變得越來越大。第三，房地產(chǎn)投資投機(jī)行為得到一定抑制，投資回歸理性。第四，國家的房地

3、產(chǎn)調(diào)控的政策將持續(xù)，而且高壓的態(tài)勢(shì)還會(huì)持續(xù)的影響。密集出臺(tái)的調(diào)控政策，從短期內(nèi)帶來的影響看到，樓市泡沫被擠壓。在泡沫被擠壓之后，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈?zhǔn)艿酵{，以前那種粗放式的經(jīng)營方式和管理模式必將面臨巨大挑戰(zhàn)。審時(shí)度勢(shì)，調(diào)控政策對(duì)低端商品住宅的影響大于高端住宅；對(duì)一線城市房地產(chǎn)市場的影響大于二三線城市；對(duì)調(diào)控政策敏感和影響最大的是一線城市，然后是省會(huì)城市、經(jīng)濟(jì)中心城市和計(jì)劃單列城市，最后才是三線四線城市。調(diào)控政策沖擊影響是按照這個(gè)順序遞減的。三四線城市本來異地買家就不多，房地產(chǎn)市場主要就是本地市場，他們的商品住宅價(jià)格的利潤空間和跌幅空間都不大。 從辨證的角度，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，每一次政策組合拳之

4、后，都是反身再進(jìn)入的一次良機(jī)。中國房地產(chǎn)市場有著巨大的需求空間和價(jià)格上漲空間。 三、再動(dòng)蛋糕前需看風(fēng)險(xiǎn)房價(jià)下跌達(dá)到?jīng)Q策人的心理價(jià)位；中國金融特別是資本市場難以忍受；實(shí)體經(jīng)濟(jì)受到影響并波及整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定；出現(xiàn)社會(huì)不穩(wěn)定的重大群體性事件；政策保障房建設(shè)出現(xiàn)重大進(jìn)展；中央調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策頻頻出拳。(一)拿地環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)1、政策風(fēng)險(xiǎn)：在土地政策風(fēng)險(xiǎn)來源于土地產(chǎn)權(quán)制度的變更，不確定，不同的土地取得方式、土地調(diào)控制度，以及不同的土地政策執(zhí)行力度等。2、融資風(fēng)險(xiǎn)：房企拿地之后就要在一定時(shí)間內(nèi)繳納巨額土地出讓金，如何解決資金問題非常關(guān)鍵，目前主要的融資源共享渠道是銀行貸款等，但隨著國家對(duì)信貸的收緊及調(diào)控政策

5、力度的加大，融資難度也是加大。受到一系列宏觀政策的影響，國內(nèi)房企的資金承受著比較大的壓力。3、市場風(fēng)險(xiǎn)：市場隨著政策和購房者心理預(yù)期轉(zhuǎn)變而轉(zhuǎn)變，從拿地到銷售要經(jīng)歷至少一年的時(shí)間，若市場在這一期間由上行變?yōu)橄滦谢蚪┏譅顟B(tài)的話，房企將面臨很大的市場風(fēng)險(xiǎn)。（二）規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)1、項(xiàng)目規(guī)劃環(huán)節(jié)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)是城市經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是城市全面發(fā)展的基本載體條件的重要投資環(huán)境。因此房地產(chǎn)項(xiàng)目是立于城市基本面之上的，一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)局長水平?jīng)Q定了項(xiàng)目的高度。而該城市的人均可支配收入水平?jīng)Q定了項(xiàng)目的廣度。在不同的發(fā)展水平的城市里，城市的基本面決定了房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃肯定是要因地制宜的。2、項(xiàng)目產(chǎn)品定位的風(fēng)險(xiǎn)：產(chǎn)品

6、由于城市發(fā)展的不同而有地區(qū)性的差異，因而各地區(qū)的產(chǎn)品也有所不同，同時(shí)由于各個(gè)城市的文化底蘊(yùn)不同，購買者可能會(huì)對(duì)不同地區(qū)的產(chǎn)品特色有著不同的需求。因此，在產(chǎn)品定位上要準(zhǔn)確把握市場。（三）銷售環(huán)節(jié)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)1、銷售階段是決定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目能否獲利的一個(gè)關(guān)鍵階段。國內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都采用預(yù)售的銷售方式。而對(duì)這一銷售方式的質(zhì)疑由來已久，盡管暫時(shí)取消的可能性不大，但國家相繼出臺(tái)政策加強(qiáng)預(yù)售制度的管理。2、銷售模式轉(zhuǎn)變中的風(fēng)險(xiǎn)：在日益復(fù)雜的市場環(huán)境下，快銷快售快回現(xiàn)成為眾多房企的親睞的銷售模式。向快速銷售模式轉(zhuǎn)變的過程中風(fēng)險(xiǎn)是在所難免的。（四）行業(yè)環(huán)境政策風(fēng)險(xiǎn)國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策嚴(yán)厲。國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)

7、結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)調(diào)控未來 的大方向?qū)⑹且苑慨a(chǎn)稅等經(jīng)手段逐步替代“限購令”這樣的行政手段，提出要推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的調(diào)整“洗牌”。調(diào)控常態(tài)化，房地產(chǎn)問題政治化，房價(jià)問題已成為我國社會(huì)穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行、宏觀調(diào)控的核心問題；中國十八大的效應(yīng)顯現(xiàn)；四、應(yīng)對(duì)之道-立足根本，優(yōu)雅轉(zhuǎn)型要想度過房地產(chǎn)調(diào)控的嚴(yán)冬，房地產(chǎn)企業(yè)要立足于行業(yè)中，要立足于市場中，向管理型企業(yè)轉(zhuǎn)型是房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對(duì)之道。我們的應(yīng)對(duì)之道是房地產(chǎn)企業(yè)最核心的能力，我們最核心能力則是商業(yè)管理模式。以新型業(yè)務(wù)運(yùn)營模式完成對(duì)業(yè)務(wù)流程、組織管理的轉(zhuǎn)型，就成為房地產(chǎn)企業(yè)的制勝之道。首先把握政策調(diào)控的影響時(shí)效：失效再激活、拼接、組裝；對(duì)政府行為作出預(yù)期判斷：在

8、提利率、提稅率、提出來首付、限貨款、限外賣、限供給、推保障后，應(yīng)該還有物業(yè)稅的溫柔一刀；政策保障房規(guī)劃計(jì)劃雖加快推進(jìn)，但和現(xiàn)實(shí)落地存在反差；地方政府對(duì)中央繼續(xù)曖昧的博弈，房地產(chǎn)企業(yè)因此絕對(duì)不會(huì)是單獨(dú)面臨困境。其次，堅(jiān)持房、地長期良性循環(huán)發(fā)展的王道。對(duì)已經(jīng)持有土地被套住的，面臨市場價(jià)格跌幅，退地要損失，轉(zhuǎn)讓也困難。承認(rèn)政策周期對(duì)本企業(yè)的影響，更有利于決策。 由于中國土地供應(yīng)的嚴(yán)控性，土地毛地變?yōu)閮舻氐拈L期性，中國實(shí)物資產(chǎn)價(jià)格成長性和目前保障房用地的特性，商業(yè)用地、商品住宅用地就大多數(shù)而言，不但是稀缺的，也是昂貴的，更是長期看漲的。五、應(yīng)對(duì)之道之戰(zhàn)略整合房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)管理模式，有三個(gè)關(guān)鍵的點(diǎn)讓大

9、家思考，第一個(gè)是在哪些區(qū)域布局，傳統(tǒng)的幾大經(jīng)濟(jì)圈，包括長三角、珠三角、環(huán)渤海、成瑜經(jīng)濟(jì)圈，目前在整個(gè)新形勢(shì)下，有一個(gè)非常明顯的趨勢(shì)，現(xiàn)在的情況是由一線城市向二、三線城市轉(zhuǎn)移和傾斜，第二個(gè)核心點(diǎn)是產(chǎn)品，我們要找準(zhǔn)客戶的需求，產(chǎn)品的創(chuàng)新更加的重要。房地產(chǎn)的戰(zhàn)略和使命愿景，因不同的發(fā)展階段有不同的戰(zhàn)略抉擇：第一種是領(lǐng)先戰(zhàn)略，一個(gè)領(lǐng)域和行業(yè)處于領(lǐng)先。第二種是差異性的戰(zhàn)略，不一定做得最大，可以在細(xì)分行業(yè)中做得最好。第三就是規(guī)模戰(zhàn)略，我們一定要在某個(gè)領(lǐng)域做成最大。由此拓展，房地產(chǎn)業(yè)的價(jià)值鏈里面亦有一、二、三線模式，分別是地產(chǎn)開發(fā)模式，房產(chǎn)開發(fā)模式，物業(yè)運(yùn)營模式。在這些運(yùn)營模式中，要選擇產(chǎn)業(yè)鏈上的點(diǎn)，這些是

10、商業(yè)模式選擇時(shí)核心關(guān)注的幾個(gè)問題。還有就是目前商業(yè)模式在區(qū)域策略和新形勢(shì)下的趨勢(shì)，向二、三線城市布局和轉(zhuǎn)移。產(chǎn)品策略中，有傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、園區(qū)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、復(fù)合地產(chǎn)，旅游、度假、休閑、高爾夫都可以整合在里面。六、應(yīng)對(duì)之道之戰(zhàn)略構(gòu)想2011年對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說的確是又一個(gè)寒冬。國家一輪又一輪嚴(yán)厲的調(diào)控政策，不僅考驗(yàn)著每一個(gè)地產(chǎn)商的資金鏈，也在考驗(yàn)著每個(gè)企業(yè)的內(nèi)部管理體制和核心競爭能力。優(yōu)勝劣汰、弱者為糧，這是自然界不變的法則。在這場堪比自然選擇的生存競爭中，部分房地產(chǎn)企業(yè)，依靠自身的規(guī)模優(yōu)勢(shì)和完善的管理體系，以及風(fēng)險(xiǎn)防范體制，不但實(shí)現(xiàn)了逆勢(shì)增長，還借機(jī)對(duì)一些中小型企業(yè)的良性資產(chǎn)進(jìn)行了

11、整合和并購。另一部分房地產(chǎn)企業(yè)想要在激烈的競爭中生存，就必須要加快轉(zhuǎn)型步伐。2012年是房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)折年，開發(fā)商“有錢就能圈地，蓋房就能掙錢”的開發(fā)模式已結(jié)束，轉(zhuǎn)為對(duì)轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略構(gòu)想：（一） 結(jié)盟互助房地產(chǎn)行業(yè)投資大，回收周期長，風(fēng)險(xiǎn)高。為了能在競爭中立于不敗，那么若干個(gè)業(yè)務(wù)相近，面對(duì)共同市場的房地產(chǎn)企業(yè)可以結(jié)成同盟，以資金為紐帶組建強(qiáng)大、有競爭力的企業(yè)集團(tuán)控股公司。共同承擔(dān)市場風(fēng)險(xiǎn)，分享利益。這么做一方面可以實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，通過共享不同企業(yè)的資源優(yōu)勢(shì)，取長補(bǔ)短，實(shí)現(xiàn)管理水平的進(jìn)步和經(jīng)營觀念的更新，提升社會(huì)信譽(yù)和品牌知名度；另一方面可以積弱成強(qiáng)，形成規(guī)?；瘓F(tuán)化效應(yīng)，有利于高效的配置資源，使優(yōu)勢(shì)資源

12、向優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目，優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品集中，提升競爭力，使整個(gè)企業(yè)聯(lián)合內(nèi)部資源配置趨于優(yōu)化。（二）輕資產(chǎn)運(yùn)營，專業(yè)化管理目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展日漸成熟，投資日漸趨于理性，市場更加分化。在這樣的大環(huán)境下，房地產(chǎn)商的細(xì)化和專業(yè)化將是大勢(shì)所趨。中小房企要敢于舍棄公司不擅長，資金負(fù)擔(dān)沉重的業(yè)務(wù)板塊，將耗資巨大的重資產(chǎn)業(yè)務(wù)，如房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)、物業(yè)管理外包或轉(zhuǎn)讓出去，而自身只專注于投資，或作為提供專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)管理服務(wù)的服務(wù)商，向外輸出品牌、輸出管理。這樣才能走出一條屬于自己的企業(yè)發(fā)展道路。（三）住宅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域另辟蹊徑在項(xiàng)目定位選擇上，應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目所在城市的城市發(fā)展戰(zhàn)略，定位在低碳環(huán)保、旅游產(chǎn)業(yè)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)等政府鼓勵(lì)和

13、扶持的產(chǎn)業(yè)。這些領(lǐng)域的競爭沒那么激烈，可以令企業(yè)獲得更寬松的發(fā)展空間。另外，中小型房企可以積極參與保障房建設(shè)。國家大力開發(fā)保障房，這些任務(wù)分解到各省，各地方政府。地方政府缺乏財(cái)政支持，必然會(huì)想辦法讓市場參與，共同落實(shí)。特別是三、四線城市保障房資金投入更大，因此機(jī)會(huì)更多。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)調(diào)整思路，積極關(guān)注和跟進(jìn)，這樣一來政府可以緩解資金壓力，低收入住房困難群體可以得到實(shí)惠，開發(fā)企業(yè)可以獲得更大的軟空間環(huán)境，創(chuàng)造一個(gè)多贏的局面。產(chǎn)業(yè)鏈和價(jià)值鏈的策略中，傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)模式、物業(yè)經(jīng)營模式，大量的房地產(chǎn)企業(yè)，包括萬科也提出向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，未來要有25%的產(chǎn)出來源于商業(yè)地產(chǎn)和支持物業(yè)，在整體產(chǎn)業(yè)鏈的選型的角度

14、，有很多新的趨勢(shì)。 商業(yè)模式的選型中，新形勢(shì)下有非常重要的趨勢(shì)，很多的房企紛紛轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，尋求調(diào)控政策的避風(fēng)港。七、應(yīng)對(duì)之道之策略把握房地產(chǎn)企業(yè)自身所處市場中的相對(duì)發(fā)展階段，區(qū)域規(guī)劃及經(jīng)濟(jì)支撐，區(qū)域發(fā)展規(guī)劃和地方政策對(duì)市場選擇的方向指導(dǎo)作用。區(qū)域市場結(jié)構(gòu)和特征，區(qū)域市場發(fā)展階段和成熟度。區(qū)域市場日前發(fā)展重點(diǎn)和未來發(fā)展方向。區(qū)域市場目前產(chǎn)品及客群特征、市場量價(jià)水平、未來市場容量及增長點(diǎn)。區(qū)域市場主要及潛在競爭者，進(jìn)入樓市的風(fēng)險(xiǎn)和對(duì)應(yīng)策略?；趯?duì)宏觀經(jīng)濟(jì)、行業(yè)政策環(huán)境分析，目標(biāo)市場的分析，在對(duì)參與項(xiàng)目的時(shí)機(jī)和市場整體把握后，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目類型和定位的選擇是決定項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)最直接的考慮因素。（一）投資開

15、發(fā)領(lǐng)域（項(xiàng)目類型）的選擇：多產(chǎn)品線多物業(yè)類型開發(fā)。加大商業(yè)物業(yè)和綜合性物業(yè)開發(fā)。適應(yīng)參與保障性住房建設(shè)。（二）項(xiàng)目定位的選擇（住宅項(xiàng)目）：注重產(chǎn)品創(chuàng)新、開發(fā)差異化并實(shí)用性強(qiáng)的產(chǎn)品；滿足大量剛需求的中小戶型；走高端產(chǎn)品路線，開發(fā)高品質(zhì)，具有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)的高端項(xiàng)目；針對(duì)特殊市場定位的產(chǎn)品，如老年公寓。（三）發(fā)揮商業(yè)地產(chǎn)功能。在政策集中調(diào)控商品住宅的時(shí)候，在商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格低于住宅地產(chǎn)價(jià)格的時(shí)候，完全可以避重就輕，選擇商業(yè)地產(chǎn)作為新的方向。店鋪、底商、商業(yè)街、商業(yè)圈、辦公樓、賓館，甚至工業(yè)地產(chǎn)，都可以作為新政條件下的發(fā)展路徑。盡管商業(yè)地產(chǎn)所需知識(shí)面更多，所需資金量更大，營銷管理更為困難，但相對(duì)于住宅地產(chǎn)來講

16、，畢竟是高端地產(chǎn)，獲利能力和獲利時(shí)間都更大更多。政府愿意發(fā)包的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，也可以主動(dòng)參與一些。用時(shí)間換發(fā)展，用空間謀調(diào)整。 （四）應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的幾點(diǎn)措施1、只要價(jià)格合理和資金寬裕，拿地不會(huì)吃虧；在資金相對(duì)充裕的情況下，對(duì)現(xiàn)房實(shí)行非經(jīng)營性持有；保持企業(yè)合理現(xiàn)金流量和資金供應(yīng)節(jié)奏；2、從傳統(tǒng)以銀行貸款為主的較單一渠道向股權(quán)融資、產(chǎn)為基金、信托、私募等多元化融資模式發(fā)展，以應(yīng)對(duì)融資環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)；3、與投資機(jī)構(gòu)合作成立融資平臺(tái)，針對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行專項(xiàng)融資進(jìn)行了大規(guī)模項(xiàng)目開發(fā)；少部分參與融資，減少融資環(huán)節(jié)參與度，融資職能部分分離；4、拿地及開發(fā)建設(shè)模式應(yīng)對(duì)土地價(jià)格上升的風(fēng)險(xiǎn)、減少獲取土地及開發(fā)資金需求大的壓

17、力、分散開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、發(fā)揮各主體的綜合優(yōu)勢(shì)、形成戰(zhàn)略合作關(guān)系、增強(qiáng)是聯(lián)合開發(fā)能力；5、多家房企聯(lián)合拿地并共同開發(fā)建設(shè)；房企和商業(yè)企業(yè)或投資機(jī)構(gòu)聯(lián)合投資拿地，進(jìn)行片區(qū)開發(fā)；有土地一級(jí)開發(fā)資質(zhì)的房企進(jìn)行土地一二級(jí)聯(lián)運(yùn)開發(fā)；6、從單純參與竟拍到參與綜合評(píng)分招標(biāo)；通過獲取部分股權(quán)、控股或兼并收購相關(guān)企業(yè)或項(xiàng)目公司來獲取土地和參與開發(fā)。7、不參與或少部分參與融資拿地，主要負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)，進(jìn)行“輕資產(chǎn)”的“代開發(fā)”。8、采取觀望態(tài)度、穩(wěn)步推盤，不承包或提價(jià)，對(duì)項(xiàng)目針對(duì)的專屬客群強(qiáng)化項(xiàng)目高端形象；對(duì)于部分住宅項(xiàng)目采取改售為租租售結(jié)合，持有運(yùn)營；差異化營銷：非從價(jià)格入手而是緊密結(jié)合政策和市場環(huán)境，調(diào)整銷售計(jì)劃、控制

18、銷售節(jié)奏，選擇合適的項(xiàng)目特點(diǎn)進(jìn)行了強(qiáng)化并進(jìn)行差異化營銷等措施。 我們的業(yè)務(wù)如何運(yùn)行，規(guī)劃、研發(fā)、工程、售后服務(wù)、物業(yè)怎么做，這是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)需要構(gòu)建創(chuàng)新運(yùn)作模式的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。對(duì)于住宅和商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)來說，業(yè)務(wù)模式是規(guī)?；拈_發(fā)，快速滾動(dòng)和開發(fā)，網(wǎng)絡(luò)化的發(fā)展。對(duì)物業(yè)管理來說，主要的模式是為品牌提供支撐。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來說，更重要的還有商業(yè)策劃能力和項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和后續(xù)的招商運(yùn)營，這些業(yè)務(wù)運(yùn)營的能力都將成為企業(yè)核心的經(jīng)營能力。而對(duì)未來的挑戰(zhàn)是：要有資源整合的能力；要有專業(yè)化的商業(yè)管理和運(yùn)營能力；還要有很好的商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)行規(guī)劃模型。目前中國的城市化進(jìn)程進(jìn)行的很快，需要完善的商業(yè)服務(wù)業(yè)領(lǐng)域較充足，這來自于民眾的不斷升級(jí)的消費(fèi)需求。 八、把握時(shí)機(jī)與政策共舞房地產(chǎn)行業(yè)還在過冬,前期“限購令”等政策出臺(tái)后，根據(jù)中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)對(duì)全國典型城市黃金周市場的跟蹤，九成以上城市2011年10月1-7日商品住宅成交面積較去年同期呈現(xiàn)下滑，樓市黃金周市場低迷。目前房地產(chǎn)調(diào)控效果是短期的，短期的需求調(diào)控往往壓抑下一階段供給，反而會(huì)給以后房價(jià)帶來上漲壓力。調(diào)控政策頻繁多變，也會(huì)帶來市場劇烈波動(dòng)。是短期調(diào)控政策，就早晚要退出。只要把握時(shí)機(jī)，與政策共舞，逆勢(shì)而為才能“填補(bǔ)”政策退