西雅圖銷售策劃房地產(chǎn)論文

1、西雅圖銷售策劃一西雅圖小區(qū)簡介： 西雅圖花園系高新區(qū)市政重點(diǎn)工程，總占地面積約576畝，總建筑面積約96.3萬平米；由10棟6.5層稀缺花園洋房、4棟15-17層小高層住宅、20棟18-33層高層住宅（未含安置區(qū)）和2棟近100米的寫字樓組成。物業(yè)形態(tài)涵蓋花園洋房、高層住宅、風(fēng)情商業(yè)街、寫字樓等多種物業(yè)形態(tài)。西雅圖尊踞鄭州高新區(qū)大學(xué)府中央核心，右擁河南工業(yè)大學(xué)，左抱解放軍信息工程大學(xué)，鄭州大學(xué)近在咫尺。社區(qū)配有1個小學(xué)和兩個幼教中心，更有鄭州外國語中學(xué)及分校、艾瑞德國際學(xué)校、鄭大實(shí)驗(yàn)小學(xué)等多個高端中小學(xué)環(huán)伺周邊；緊臨地鐵一號線1000米，瞬間到達(dá)二七商圈和鄭州新區(qū)；連霍高速溝趙入口距西雅圖僅5

2、分鐘車程，自由切換中原各縣市；新龍路、西環(huán)等城市快速路無縫連接，快速到達(dá)主城區(qū)的各個角落；73路、205路、45路、brt等多條公交線路貫穿項(xiàng)目左右，四通八達(dá)的交通體系不僅是高新城未來繁華生活的催化劑，而且將大大提升區(qū)域成為大鄭州生活重心的速度和質(zhì)量。二優(yōu)勢： 1、 位置優(yōu)越，交通便捷 位置優(yōu)越： 位于鄭州西四環(huán)高新區(qū)和西大學(xué)城優(yōu)越的地域范圍之內(nèi)；徒步3分鐘即可到達(dá)酒店、食府、劇院、商場、超市等社區(qū)設(shè)施一應(yīng)俱全。交通便捷： 2014年將建成鄭州第一批地鐵線，直達(dá)鄭州火車站，出行方便。公共交通比較便捷，有三趟公交線路途徑本案2、區(qū)內(nèi)康體、娛樂、休閑設(shè)施一應(yīng)俱全 室外設(shè)施： 活動廣場、小區(qū)幼兒園、

3、醫(yī)院、購物廣場、籃球場室內(nèi)設(shè)施： 桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、卡拉ok酒廊3、小戶型 2房2廳、3房2廳，面積68.79106.92平方米之間的小戶型，以及提供菜單式裝修，對于事業(yè)有成、家庭結(jié)構(gòu)簡單、時(shí)尚、享受的目標(biāo)購房群極具吸引力。 三客戶定位：根據(jù)客源所處的區(qū)域，社會地位，購房意圖，購房時(shí)間等差別做如下分析，本地客源為本案客源的基礎(chǔ)，且為先期客源的主力，我們認(rèn)為主要有以下類型：公司職員工：這部分人有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，但不會太高，對居住要求較低，對工程質(zhì)量，價(jià)格比較在意。這部分人數(shù)眾多，是比較大的一個銷售人群；私營業(yè)主：有較為雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，事業(yè)相對穩(wěn)定。有廣泛的社交關(guān)系，并且有足夠的

4、休閑時(shí)間去品味、享受生活，對新理念有較強(qiáng)的接受度，但有著冷靜的思考與判斷，大多為二次置業(yè)。對地段及相應(yīng)升值潛力較為注重；政府官員：此類人物具有較高的社會地位，穩(wěn)定的收入，大多已有單位分配或者自己購買的住房，但希望一個更為私密、高檔的生活空間，此類人群對檔次、安全、私密及小區(qū)的規(guī)劃、配套有較高的要求；中青年人：此部分人因結(jié)婚等原因，需要房子，但收入較低，無太多存款。這類客源主要選擇小戶型，但比例有限。四、營銷環(huán)境分析：1、國家政策：為了進(jìn)一步穩(wěn)定房產(chǎn)市場，控制穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長，國家對貸款的利率的調(diào)控一直處于上升狀態(tài)。首先，外地戶口不允許在本地購房；其次，購房想辦理銀行貸款者，第一套房必須首付30%。

5、第二套首付60%，第三套一次性付清；再次，購房想辦理貸款者如在銀行的信用額度不夠，不允許到款等等一系列的相關(guān)政策來控制房產(chǎn)市場.2、文化環(huán)境：隨著經(jīng)濟(jì)水平的增長和社會的進(jìn)步，帶動了居民的思想，從最初的“攢一輩子的錢”來買房享受生活到現(xiàn)在的按揭貸款買房，讓越來越多的居民行動起來，以至于房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求。3、企業(yè)現(xiàn)狀分析：目前最主要的任務(wù)不在于建更多的樓盤去占領(lǐng)市場，而在于如何設(shè)計(jì)消費(fèi)者所需求的戶型，并對樓盤的結(jié)構(gòu)、位置和物業(yè)管理來進(jìn)行徹底的規(guī)劃和制定，已達(dá)到進(jìn)一步塑造企業(yè)品牌，樹立企業(yè)形象，為公司進(jìn)一步的發(fā)展做后盾。4、市場潛力分析：目前，市場競爭十分激烈，利潤可見，整個是市場處于火爆狀態(tài)。根

6、據(jù)消費(fèi)者對市場的需求以及競爭對手對產(chǎn)品的細(xì)分的情況可明顯看出供不應(yīng)求。特別是適合年輕人的90戶型和適合老年人的一樓帶院的戶型，成為房地產(chǎn)市場的稀缺物品。而且140面積需求是現(xiàn)在大多數(shù)客戶的理想要求，有相當(dāng)一部分顧客找不到房源。所以說房地產(chǎn)市場仍有很大的空缺需要去填補(bǔ)。5、競爭者分析：各個開發(fā)商都有屬于自己樓盤的風(fēng)格和特點(diǎn)，也會在不同的層面上贏得了消費(fèi)者的認(rèn)可，顧客選擇的自由化使競爭勢態(tài)更加明朗化，也是得價(jià)格更加透明化，在一定程度上也加劇了開發(fā)商之間的競爭。五、營銷策略（一）價(jià)格策略價(jià)格競爭是市場營銷的重要手段，進(jìn)行合理的價(jià)格組合，使得利潤的實(shí)現(xiàn)和利潤的多少能夠控制在一個合理的時(shí)間和數(shù)量范圍之內(nèi)

7、。但是控制價(jià)格的兩大難點(diǎn)為：一是調(diào)價(jià)頻率；二是調(diào)價(jià)幅度。 待添加的隱藏文字內(nèi)容2 1.價(jià)格調(diào)節(jié)頻率的關(guān)鍵：每次調(diào)價(jià)后都會引起消費(fèi)者情緒的變動，首先根據(jù)客戶對戶型的需求而調(diào)價(jià)，當(dāng)戶型（90型或一樓帶院）稀缺時(shí)，我們會適當(dāng)調(diào)高；其次，在房源熱銷的情況下，也就是供不應(yīng)求時(shí)，我們會適當(dāng)調(diào)高。這樣可促使部分消費(fèi)者的購買欲望。因此，只有市場相對熱銷或房源稀缺的前提下，才能進(jìn)行調(diào)價(jià)。 2.價(jià)格調(diào)節(jié)幅度的關(guān)鍵是：小幅遞增。調(diào)價(jià)的要點(diǎn)是小幅頻漲，一般每方米3000左右的樓盤，每次調(diào)價(jià)幅度為100200間為宜，一般每平方米5000左右的樓盤，每次調(diào)價(jià)幅度在150300元之間，如果調(diào)價(jià)稍高，可給予顧客一定的價(jià)格折扣

8、。如：購房享受5000元優(yōu)惠或享受9.9折。（二）渠道策略營銷渠道是產(chǎn)品生產(chǎn)者轉(zhuǎn)移至消費(fèi)者的途徑，是房地產(chǎn)銷售的重要一環(huán)。在西雅圖的營銷過程中，首先大力宣傳，通過電視廣告、贊助親子活動娛樂節(jié)目、電臺車巡回宣傳贈送紀(jì)念品、看房者贈送禮品等一系列的活動來贏得了許多客戶。其次，通過對現(xiàn)有客戶的獎賞制度給予現(xiàn)有顧客一定的利益優(yōu)惠，如：帶來一個最終消費(fèi)者顧客獎勵現(xiàn)金1000元，通過這種方式讓現(xiàn)有顧客來幫助我們挖掘更多的最終消費(fèi)者客戶。（三）促銷策略 促銷是現(xiàn)代營銷的重要一環(huán)，它對銷售起到直接的促進(jìn)作用。房地產(chǎn)促銷就是通過各種促銷手段，與顧客直接溝通并激發(fā)其購買欲望，并使?jié)撛陬櫩娃D(zhuǎn)化為最終顧客的方法。1.

9、促銷.首先，電視廣告的播放。在西雅圖售樓處拍攝的三分鐘視頻，關(guān)于售樓處售房情況。以此來打動消費(fèi)者的購房心理。再次，電臺宣傳車的宣傳。邀請電臺的幫助，在居民集中區(qū)進(jìn)行大力的宣傳并發(fā)放宣傳冊和宣傳紀(jì)念品，讓消費(fèi)者進(jìn)一步來了解企業(yè)文化和小區(qū)情況。最后，在城市繁華區(qū)或者密集區(qū)發(fā)放宣傳單頁和宣傳冊，加強(qiáng)宣傳力度。2.營業(yè)推廣a.優(yōu)惠措施：教師節(jié)期間由教師證者訂房可享受5000元優(yōu)惠；開盤期間訂房享受9.8或9.9折；簽合同的前200戶贈送價(jià)值500元紀(jì)念品。b.贈送免費(fèi)品：過節(jié)贈送家庭禮盒（油鹽醬醋）、掛歷、臺歷；贈送鼠標(biāo)墊，手提袋、太陽帽等等。六. 廣告創(chuàng)意以周邊的環(huán)境為出發(fā)點(diǎn)，結(jié)合樓盤的整體風(fēng)格和優(yōu)

10、點(diǎn)特色，突出個性化和人性化，使其推廣創(chuàng)意和理念更深入人心，抓住消費(fèi)者的心理需求打造時(shí)尚、舒適有品位的高質(zhì)量樓盤。1、選擇西雅圖，體驗(yàn)新人生：優(yōu)秀的設(shè)計(jì)，合理的人文搭配理念，優(yōu)美的居住環(huán)境，是景與文的絕妙結(jié)合，讓居住其中的你體驗(yàn)新鮮人生，提高人生的品味和精神的升華；2、陽光明媚的地方：良好的地段選擇，最大限度的采光點(diǎn)，讓你體驗(yàn)生活的同時(shí)感受陽光的味道。七物業(yè)服務(wù)貫徹于營銷全過程 ： 現(xiàn)在的消費(fèi)者已經(jīng)完全了解開發(fā)商的心理，產(chǎn)品的質(zhì)量、地理位置是消費(fèi)者關(guān)心但不擔(dān)心的問題，因?yàn)槲飿I(yè)管理成為了消費(fèi)者更為關(guān)注的問題，好的物業(yè)服務(wù)伴隨著客戶的未來，小區(qū)的環(huán)保、綠化、衛(wèi)生、水電暖的管理，都是消費(fèi)者非常重視的問題。所以我們選擇了東營雅潔