公共設(shè)施設(shè)備管理方案

1、匯杰廣場工程項目管理方案一、匯杰廣場主要設(shè)備情況（ 1）變配電系統(tǒng)采用 10KV 雙回路電源，低壓母聯(lián)控制雙電源切換。高壓真空開關(guān)，四臺1600KVA干式變壓器。中控室配備應(yīng)急照明蓄電池（200AH、 6 組），供電時間不低于1 小時。（ 2）電梯系統(tǒng)客用電梯臺數(shù)：六臺品牌：日本富士達，梯速； 2.5m/s層高： B226 層貨梯臺數(shù)：兩臺品牌：迅達梯速： 2.5m/s層高： B227 層（ 3）中央空調(diào)系統(tǒng)冷熱機組： 8 臺品牌： 意大利 克萊門特型號SRAN/HT2404(328 Kw)單冷機組： 1 臺品牌： 意大利 克萊門特型號BE/SRAT/B-2702組合式空氣處理機（新風機組）

2、： 8 臺品牌：麥克維爾型號MOM916H空調(diào)循環(huán)水泵11 臺(4) .給排水，污水處理設(shè)備系統(tǒng)生活水泵：2 臺（一主一備）型號： Y225M-1品牌：上海連成功率： 45Kw配備 ABB 軟啟動控制柜。污水處理采用曝氣氧化式。過濾沉淀（一級，二級）調(diào)節(jié)池曝氣機氧化排污、排水、 PLC 控制流程。（ 5）網(wǎng)絡(luò)通信、有線電視系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)通訊接入到弱電機房、 弱電井。由光纖配架、 配線機架綜合布線到用戶。有線電視信號接入到弱電井。（ 6 ）消防系統(tǒng)消防栓水泵：2 臺品牌： 上海 連成型號： Y280M-4功率：110Kw噴淋水泵：2 臺功率：90Kw消防主機、火災(zāi)報警、聯(lián)動控制裝置設(shè)置在中控室（ 7)

3、 安全監(jiān)控系統(tǒng)東大鼎新系統(tǒng) ,有 119 個左右監(jiān)控點。（ 8 ）應(yīng)急廣播和背景音樂系統(tǒng)配合消防、監(jiān)控主機。（ 9）門禁系統(tǒng)部分由業(yè)主自理。（ 10）會議多媒體和 KTV 包間24F、25F 會議室多媒體、音響服務(wù)。KTV 多功能廳點歌、調(diào)音服務(wù)。（ 11）停車場管理系統(tǒng)電動道閘控制系統(tǒng)、停車管理收費系統(tǒng)。（ 12)公共照明維修（ 13）開水爐、公共衛(wèi)生間設(shè)備維修（ 14）公寓樓物業(yè)管理公共設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)（ 15）公共區(qū)域的裝修二、現(xiàn)有工程項目的組織架構(gòu)(1) 編制 14人經(jīng)理（產(chǎn)業(yè)） 1 人副主管1 人主管（待遇、） 1人員工 11 人分布如下：配電值班工 （四班三到）4人維修工（綜合維

4、修、運行）（強電、弱電、中央空調(diào)、管道、綜合維修、倉庫管理萬能工） 7人三、 2010 年能耗費匯總（對方未提供報表）(1)水(2) 電四、 2011 年各項維修、維保、各項檢測費匯總：專項維保費匯總 :（ 1） 電梯維保（ 2） 中央空調(diào)維保98000 元（ 3） 空調(diào)循環(huán)水質(zhì)處理（ 4） 安全監(jiān)控系統(tǒng)維保（弱電系統(tǒng)）15000 元（ 5） 消防系統(tǒng)維保 48000 元（ 6） 停車場管理系統(tǒng)維保 4000 元（ 7） 立體停車設(shè)備維保（二年）76440 元（ 8）公寓化糞池清掏承包合同2800 元外請維修費匯總 ：（ 1）公寓單元電控門委托維修1500 元（ 2 ）4 號梯井防水施工100

5、00 元設(shè)備各項檢測費匯總（ 1） 電梯年檢費（ 2） 配電設(shè)備電氣預(yù)防性試驗費30000 元五 、2010 年物資材料費匯總（一）目前工程項目現(xiàn)狀和存在的問題1 員工的情緒波動大，對薪酬待遇不滿，工作積極不高。原因：現(xiàn)有的薪資待遇和結(jié)構(gòu)不合理， 目前社會上甲級寫字樓工程人員的薪資待遇和結(jié)構(gòu)由如下部分組成：基本工資 +技能工資 +工齡工資 +績效考核，平均工資約2000-3000 元。建議適當提高一個的薪資水平，提高員工的積極性。2、管理團隊沒有合力，向心力。原因：對工程技術(shù)人員的建議要給以信任、尊重，對他們從事工作任務(wù)給以榮譽感。大家才能團結(jié)默契，共同協(xié)作。3、對上級指令執(zhí)行力不夠，工作效率

6、緩慢。原因：缺乏嚴格的考核制度， 現(xiàn)有績效考核制度不合理， 做得好，做的不好一樣。4、對客服務(wù)缺乏主動性，影響了整個匯杰廣場物業(yè)服務(wù)的品質(zhì)。原因：沒有有效的激勵機制調(diào)動不了員工積極性，考核不利造成工作態(tài)度懈怠。5 機構(gòu)設(shè)置不利于管理應(yīng)設(shè)立專人值班調(diào)度，項目主管現(xiàn)場巡查、督導。6 干好、干壞，干多、干少一樣。員工崗和管理崗之間工資沒有什么差別或差別很小， 員工和員工之間工資沒有差別，吃“大鍋飯”現(xiàn)象普遍。7 能耗控制措施不到位沒有有效的能耗考核、獎勵制度。造成員工沒有責任心。8 應(yīng)有鼓勵員工創(chuàng)新意識和責任心獎勵機制對成績突出在工作上有創(chuàng)新意識取得經(jīng)濟效益的員工應(yīng)預(yù)獎勵。對發(fā)現(xiàn)重大隱患，并與及時解

7、決的應(yīng)預(yù)獎勵。（二）今后努力的方向和整改的措施。(1) 日常維修制度不夠建立健全，管理出現(xiàn)漏洞，導致服務(wù)不及時，影響服務(wù)質(zhì)量（最近發(fā)生在停車場道閘口設(shè)備故障案例，是維修制度不夠規(guī)范典型案例。 ）(2) 樓層空調(diào)溫度沒有嚴格巡檢、監(jiān)控措施，直接影響服務(wù)質(zhì)量、及浪費能源。（對設(shè)備的管理不能只是保障運行， 還要優(yōu)化設(shè)備設(shè)施的性能， 提供人性化，提升服務(wù)的品質(zhì)。）(3) 配電房高低壓室環(huán)境溫度較高、通風差，設(shè)備存在安全隱患。（鼓勵員工創(chuàng)新意識，利用現(xiàn)有資源技術(shù)改造。 ）(4) 早上上班人員流量高峰時，乘梯人員擁擠，待梯時間長，不夠人性化，影響服務(wù)品質(zhì)。二 改進管理措施如下：（ 1）建立健全日常維修制度

8、， 并嚴格執(zhí)行。 保證服務(wù)的及時性， 提高服務(wù)質(zhì)量。工程部設(shè)置工程調(diào)度，加強日常維修統(tǒng)計、未完成維修統(tǒng)計記錄，填寫工程部日報表，項目主管及時了解未完成維修的原因，在每日協(xié)調(diào)會向項目經(jīng)理通報，并和相關(guān)部門協(xié)調(diào)，使維修結(jié)果處于受控狀態(tài)。日常維修制度 ：1 設(shè)備使用部門報修到工程調(diào)度。2 工程調(diào)度進行維修單收發(fā)登記。3 維修工完成維修后由報修部門簽字確認、維修人簽字，對當日未完成維修寫明未完成原因。4 調(diào)度每日進行維修統(tǒng)計、未完成維修統(tǒng)計。5 項目主管根據(jù)當日維修統(tǒng)計、未完成維修情況統(tǒng)計，并在每日協(xié)調(diào)會上將未完成維修通報項目部經(jīng)理。6 調(diào)度對未完成的維修項目進行全程跟進，直至完成時，消除未完成項目的

9、記錄。（ 2）嚴格執(zhí)行公共區(qū)域環(huán)境溫度定時巡檢、監(jiān)測制度，保證服務(wù)質(zhì)量，能耗成本的精益控制。中央空調(diào)能耗占廣場能耗的 60 70%左右，日常需加強公共區(qū)域環(huán)境溫度的監(jiān)測控制，制定公共區(qū)域環(huán)境溫度巡檢表。嚴格按溫度控制規(guī)范要求控制溫度，保證對客服務(wù)的質(zhì)量、但供冷溫度過低，供熱溫度過高 ，都會造成客人不適及能耗浪費，我們可以在過道、 公共區(qū)域場所等處設(shè)置貼紙式溫度計， 便于巡檢人員隨時了解環(huán)境溫度，及時調(diào)整控制風機。保持適宜環(huán)境溫度， 保證對客服務(wù)質(zhì)量，及成本的精益控制。(3 ）鼓勵員工創(chuàng)新意識，通過技術(shù)改造、消除設(shè)備安全隱患配電房高低壓室環(huán)境溫度較高，通風差，不利于變壓器等設(shè)備的運行，存在設(shè)備安

10、全隱患、需加強降溫通風措施。建議將地下室 2 樓中央空調(diào)的冷凝水收集，通過安裝管道、循環(huán)泵、風機盤管。改善配電房的環(huán)境溫度。(4）優(yōu)化設(shè)備設(shè)施性能、提升服務(wù)品質(zhì)。廣場配置 6 部富士達電梯，與甲級寫字樓要求，每部客梯服務(wù)面積不超過 5000 平米，等候時間不超過 40 秒有一定差距。上班人員高峰時段，一樓電梯間人聚集的較多，待梯時間長，每天需要專人控梯。建議查詢電梯使用功能資料，和購買電梯時要求的功能項目。啟用乘梯高峰繁忙時段返回智能功能。改善早晨乘梯擁堵情況，已提升我們的服務(wù)品質(zhì)。三、新編工程項目組崗位設(shè)置及責、權(quán)、利范圍(1) 新編崗位設(shè)置 15 人 分布如下 :在定崗定員時， 我們爭取在

11、滿足工作需求與服務(wù)能力的情況下，打破人員安排剛性化、維修工種的單一化，通過對員工有計劃、有目的的長期培訓，提高員工綜合維修能力、及團隊合作精神。逐步降低人員成本同時提高員工的收入。項目主管1 人領(lǐng) 班工程領(lǐng) 班（強弱（ 空 調(diào)電、電值班管道、綜梯、配合維修）電、綜調(diào)度合 維1 人修）1 人1 人空調(diào)管道 、配電強 弱電綜合維維 修、2 人修值班電 梯、綜 合維2 人4 人修2 人（ 2）崗位責、權(quán)、利工程項目主管崗位職責（ 1 ）工程項目主管直接對項目部負責， 對項目組所有員工全權(quán)調(diào)配，對領(lǐng)班、行使考核權(quán)，并報項目部備案，對領(lǐng)班的人選，任免提出建議，報項目部批準后實施。對于項目組員工勞動合同續(xù)

12、簽，在征求多方意見的基礎(chǔ)上，提出建議，報項目部批準后，由責任部門實施。附：對領(lǐng)班考核權(quán)限500 元、員工200 元。（ 2）負責組織開展所有工程設(shè)備的維修、養(yǎng)護、運行、管理工作。（ 3）負責制訂培訓計劃， 定期開展對本部門員工的業(yè)務(wù)、安全培訓，指導本組員工工作 。(4) 審閱各設(shè)備系統(tǒng)運行記錄、工程部日報表、未完成維修統(tǒng)計表、能耗統(tǒng)計及其它報表。（ 5）協(xié)助完成項目部所交辦的各項工作。工程調(diào)度（領(lǐng)班）崗位職責（ 1）工程值班調(diào)度直接對項目主管負責，及時做好維修單收發(fā)、登記，隨時安排并了解維修完成的情況。對于因客觀條件限制當天不能完成的維修，在向項目主管匯報后，填寫未完成維修記錄，并跟蹤至最終完

13、成。（ 2）負責每日水、電能耗數(shù)據(jù)的統(tǒng)計，隨時了解廣場各系統(tǒng)設(shè)備的運行情況，如有異常，及時通知有關(guān)人員前去檢查，并向項目主管匯報。(3)根據(jù)收集到各班組的數(shù)據(jù)，在下班前認真填寫工程部日報表。領(lǐng)班（空調(diào)管道、綜合維修）崗位職責（ 1）在項目主管領(lǐng)導下，管理班組的員工和所轄設(shè)備，對員工行使考核建議權(quán)限 200 元，報項目主管同意后實施。（ 2）制訂并執(zhí)行所轄系統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)計劃。（ 3）定期和班組員工的進行業(yè)務(wù)、安全知識交流。(4)負責下發(fā)本班組員工各項工作指令，并檢查完成情況，定期對本班組進行考核，并報項目主管。(5)定期填寫本班組物資材料采購計劃。(6)負責建立所轄系統(tǒng)設(shè)備臺賬及各類圖紙和資料的收

14、集。（ 7）負責中央空調(diào)運行管理，協(xié)調(diào)外包維保工作。領(lǐng)班（強弱電維修、電梯、配電、 、綜合維修）崗位職責(1) 在項目主管領(lǐng)導下， 管理本班組的員工和所轄設(shè)備 ,對員工行使考核建議權(quán)限 200 元，報項目主管同意后實施。(2) 制訂并執(zhí)行所轄系統(tǒng)的設(shè)備保養(yǎng)計劃。(3) 定期和班組員工的進行業(yè)務(wù)、安全知識交流。(4)負責下發(fā)員工各項工作指令，并檢查完成情況，定期對本班組進行考核，并報項目主管。(5) 定期填寫本班組物資材料采購計劃。(6)負責建立所轄系統(tǒng)設(shè)備臺賬及各類圖紙和資料的收集。（ 7）負責電梯安全檢查，及維保協(xié)調(diào)工作。配電值班工崗位職責1、定時巡視配電室高、低壓設(shè)備的運行情況，認真填寫各

15、種巡視記錄，交接班記錄。2、必須按照安全操作規(guī)程操作，在值班時間內(nèi)值班人員對變配電室設(shè)備負有監(jiān)視、 維修、保養(yǎng)、操作及事故處理并上報上級領(lǐng)導的責任。3、員工必須嚴格執(zhí)行供電局頒發(fā)的各項規(guī)章、制度。4、熟悉系統(tǒng)設(shè)備的運行方式，主要設(shè)備的性能、掌握故障處理方法。5、保證機房內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生，做好防鼠、防火工作?？照{(diào)管道工崗位職責1、勝任崗位工作，服從領(lǐng)班的領(lǐng)導，聽從領(lǐng)班的調(diào)配。2、工作中自覺遵守崗點制定的各項規(guī)章制度，操作規(guī)程。服從上級的管理，樹立高度的責任心，做好本職工作。3、負責給排水、污水處理設(shè)備、風機房及各種管道的正常運行與維修保養(yǎng)工作。4、做好中央空調(diào)運行、監(jiān)護工作，認真填寫巡檢記錄表，設(shè)備

16、運行記錄。發(fā)現(xiàn)問題及時處理匯報。強弱電維修崗位職責1 勝任崗位工作，、服從領(lǐng)班的領(lǐng)導，聽從領(lǐng)班的調(diào)配。2、工作中自覺遵守崗點制定的各項規(guī)章制度，操作規(guī)程。服從上級的管理，樹立高度的責任心，做好本職工作。3、負責消防控制、安全監(jiān)控設(shè)備維護、所有強弱電系統(tǒng)的維修，公共區(qū)域的照明、數(shù)字會議服務(wù)、停車場閘道、收費系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)通信4、認真填寫各項設(shè)備巡檢記錄表，設(shè)備運行記錄。發(fā)現(xiàn)問題及時處理匯報。三、設(shè)施設(shè)備管理匯杰廣場是一座甲級寫字樓，在硬件設(shè)備上，大樓整體應(yīng)用了多項國際領(lǐng)先技術(shù)，富士達品牌電梯、意大利克萊門特品牌中央空調(diào)、自動消防報警系統(tǒng)、近300 個自動管理車位系統(tǒng)等，所配備的設(shè)施設(shè)備比較齊備，基礎(chǔ)

17、良好。我們將在現(xiàn)有的管理經(jīng)驗及管理資源的基礎(chǔ)上，不斷調(diào)整更新，導入先進的管理理念。 開展施設(shè)備的維修保養(yǎng)和運行管理工作。（ 1 ） 設(shè)施設(shè)備維護保養(yǎng)和運行管理廣場設(shè)施設(shè)備的運行和維修保養(yǎng)是物業(yè)管理的一項長期的工作。首先我們要完善工程部崗位職責， 設(shè)備設(shè)施運行管理制度，建立詳細的設(shè)備設(shè)施臺帳， 建立設(shè)備管理標示牌， 在日常管理中對重要設(shè)備設(shè)施做到有專人負責管理操作。 同時對設(shè)備設(shè)施廠家的售后服務(wù)建立聯(lián)系。制訂年度保養(yǎng)計劃、月保養(yǎng)計劃，周保養(yǎng)計劃，并督促各班組嚴格實施。我們將設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)分三個層面推進：一以保證設(shè)施、設(shè)備處于受控狀態(tài)、 維持正常運行為目的的日常管理及維修。二 以消除各種運行隱

18、患，保證設(shè)施設(shè)備性能得以充分發(fā)揮為目的的定期計劃性保養(yǎng)（包括大、中修）。三 以提升設(shè)備設(shè)施性能、服務(wù)品質(zhì)為目的的設(shè)施設(shè)備的技術(shù)改造。（ 2）能耗的管理我們將能源管理成為廣場成本控制的重點，每日統(tǒng)計水、電能耗數(shù)據(jù)，了解能耗使用是否異常。 每月開展能耗使用情況分析， 對當月能耗控制的成績和不足提出改進措施，并組織實施。對空調(diào)、照明等重點耗能設(shè)備制定合理可行的的運行方案，通過采取各種有效管理手段，最大限度的控制能耗。（ 3）注重員工業(yè)務(wù)知識的培訓在設(shè)備實施的管理中， 更加注重員工的培訓工作， 通過提高員工的整體素質(zhì)，來提高設(shè)備的管理水平。在新員工入職培訓中，重點介紹主要設(shè)備設(shè)施的結(jié)構(gòu)、水箱閥門、給排水管、閥門的位置、 電氣回路、控制開關(guān)位置、 消防設(shè)施的結(jié)構(gòu)、樓層噴淋水閥、 排水閥位置及它們操作方法的培訓工作， 工程部給安保部等人員交差培訓，這樣在緊急情況下才不至于慌亂， 做到心中有數(shù)把事故的影響減到最小。對重要設(shè)備操作方法的專項培訓。一是采用部門培訓，設(shè)立員工培訓員，讓對某項設(shè)備有著豐富經(jīng)驗的師傅對其他員工培訓，相互學習，共同進步的方法，讓每一個員工都可以發(fā)揮自己的專長。 二是選派優(yōu)秀員工到設(shè)備廠家進行專業(yè)培訓來提高設(shè)備管理水平。如專業(yè)性強的中央空調(diào)、消防控制主機等。（ 4）加強安全教育、制定突發(fā)事