2011年黃山市屯溪天都項目營銷定位提案

1、第一篇 市場研究一、 屯溪經(jīng)濟人口發(fā)展概況1、屯溪概況屯溪區(qū)是黃山市政府駐地，位于安徽省南部，皖、浙、贛三省結合部，地處天目山、黃山之間的休屯盆地(即徽州盆地)，扼橫江、率水與新安江匯合處， 優(yōu)越位置。東北、東南分別與徽州區(qū)、歙縣毗鄰，其余均與休寧縣接壤?？偯娣e249平方千米。總人口17萬人（2007年末）。全區(qū)轄黎陽、陽湖、奕棋、屯光（含原歙縣篁墩鄉(xiāng)）、新潭（含原休寧縣梅林鄉(xiāng)）五個鎮(zhèn)和昱東、昱中、昱西、老街四個街道辦事處。有皖贛鐵路、京臺高速、杭徽高速、205國道、103省道過境，黃山機場在轄區(qū)內。2、宏觀經(jīng)濟概況國民經(jīng)濟保持平穩(wěn)較快增長。2009年，全區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）突破30億元，達3

2、2.3億元，增長13.1，增幅比上年提高0.1個百分點。第一產(chǎn)業(yè)增加值2.26億元，增長4.3，比上年提高0.3個百分點。第二產(chǎn)業(yè)增加值11.14億元，增長13.2，比上年回落0.3個百分點。其中，工業(yè)增加值7.31億元，增長14.8%，比上年回落4個百分點。第三產(chǎn)業(yè)增加值18.9億元，增長14.2%，比上年提高0.1個百分點。固定資產(chǎn)投資高位運行。2009年，全區(qū)在建項目達到236個，其中新開工項目131個，比上年增加48個。全年完成全社會固定資產(chǎn)投資55.8億元，增長35.6%，高于全市平均水平7.6個百分點，總量列區(qū)縣第2位，增幅列第3位。房地產(chǎn)投資高位增長。09年全年完成工業(yè)投資3.0

3、4億元，同比下降33.2%。房地產(chǎn)項目仍然是拉動投資增長的主要力量，納入統(tǒng)計的房地產(chǎn)企業(yè)38家，開工建設項目197個，完成房地產(chǎn)投資26.3億元，增長112.8%，高于全市平均水平70.9個百分點。旅游經(jīng)濟強勁有力。2009年，據(jù)區(qū)旅游部門統(tǒng)計，2009年全市接待外來旅游人數(shù)達到2200萬人次，屯溪區(qū)全年接待海內外旅游者484萬人次，同比增長25.1%，全年創(chuàng)旅游總收入21.2億元，增長32.5%。接待量和總收入均列全市第3位。消費市場繁榮活躍。2009年全年實現(xiàn)社會消費品零售總額34.9億元，同比增長19.4%，總量和增幅繼續(xù)保持全市首位。鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步提高。2009年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收

4、入14068元，增長9.9%，農民人均純收入6993元，增長8.6%。3、城市規(guī)劃屯溪的用地空間結構和功能分區(qū)以新安江、橫水、率水為城市主軸，城市發(fā)展呈東西狹長、南北較短的特點，主要沿江兩側東西延伸的帶狀分布。沿江被打造為集游覽、休閑為一體的城市景觀大道，成為城市的綠化景觀和公共服務軸。三江將城市分為北、西、南三個片區(qū)，北片區(qū)為城市中心所在地，分為中心城區(qū)、西北片區(qū)和東片區(qū)，集中了城市新政、商業(yè)、文化、醫(yī)療的多種功能；西片區(qū)主要為休閑娛樂和生活區(qū)；南片區(qū)主要為休閑娛樂和教育區(qū)。城市規(guī)劃對繼承和弘揚徽派建筑藝術提出了很多具體要求，整個城市充滿了文化的韻味。作為皖南城市的代表，屯溪區(qū)的建設在本地區(qū)

5、內相對是更加現(xiàn)代和繁華的。屯溪城市內人口不多，交通壓力不大，環(huán)境優(yōu)美，市容市貌較好，是全國著名的空氣清新、負氧離子含量高的城市。據(jù)了解，2009年全市接待外來旅游人數(shù)達到2200萬人次，是典型的旅游城市和養(yǎng)身度假城市。4、徽州文化徽州文化是一個極具地方特色的區(qū)域文化，內容廣博、深邃，其中有許多都對房地產(chǎn)行業(yè)有所借鑒和啟發(fā)。民居、祠堂和牌坊是徽派建筑的典型，為人們廣為熟知。黑白主色調、馬頭墻、小青瓦、雕鏤這些建筑特色，在現(xiàn)代建筑中已經(jīng)被廣泛的借鑒。徽派建筑的布局講究依山就勢，傍水成形，構思精巧，自然得體。在平面布局上規(guī)模靈活，在空間結構和利用上造型豐富，建筑物錯落有致，極富韻律美。除此以外，徽州

6、雕刻藝術融石雕、木雕、磚雕為一體，顯得富麗堂皇?；张膳杈霸⒁庥谛?，與古典徽派建筑交相輝映。這些建筑元素都可以在小區(qū)的園林設計上加以運用?；罩菸幕a(chǎn)生于青山綠水之間，文化中充滿了人與自然和諧共生的理念，二、黃山市三區(qū)四縣房地產(chǎn)發(fā)展概括分析1、房地產(chǎn)開發(fā)投資額2010年黃山市房地產(chǎn)開發(fā)投資累計86.66億元，城中心房地產(chǎn)開發(fā)投資累計45.22億元，城中心的房地產(chǎn)開發(fā)占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為52%，可見，黃山市城中心的房地產(chǎn)開發(fā)投資占據(jù)了整個黃山市的半壁江山。全年，黃山市房地產(chǎn)開發(fā)投資額隨黃山市房地產(chǎn)市場的升溫呈現(xiàn)出逐漸增大的趨勢。2、黃山商品房銷售面積 2010年黃山市商品房累計銷售面積高達1

7、74.54萬，城中心商品房累計銷售面積77.1萬。黃山市商品房銷售面積呈現(xiàn)出逐步上揚的態(tài)勢，1-5月份黃山樓市銷售面積緩慢復蘇，7-10月份是黃山樓市的銷售旺季，11-12月份，黃山市樓市出現(xiàn)火爆的局面，呈現(xiàn)直線式的增長趨勢。3、樓市價格上漲2010年黃山市商品房成交均價2982元/，城中心商品房成交均價3826元/。全年，全市商品房成交均價上漲499元，城中心商品房成交均價上漲360元，這種漲幅相對省會城市合肥和安徽其他三線城市來說，總體表現(xiàn)溫和。令人關注的是，城中心商品房在12月份出現(xiàn)環(huán)比大幅下滑，這是黃山市城中心樓市價格抗性的一種表現(xiàn)。4、黃山樓市收入總體規(guī)模偏小2010年黃山商品房銷售

8、總金額累計高達52.04億元，城中心商品房銷售總金額累計高達29.5，城中心商品房銷售總金額占全市比重為57%，可見，黃山市的房地產(chǎn)的重心依然集中在城中心區(qū)域。另外一方面，據(jù)黃山市統(tǒng)計局公布，2010年1-11月份，黃山市旅游總收入達161.95億元，兩相比較之下，黃山市的房地產(chǎn)的發(fā)展比起其旅游市場來，規(guī)模還是非常小。黃山市是典型的旅游資源型城市，借助旅游地產(chǎn)，是黃山房地產(chǎn)的一條選擇之路。5、2010年黃山商品房空置面積2010年黃山市商品房空置面積累計311.81萬，城中心商品房空置面積累計125.4萬，城中心商品房空置面積占全市商品房空置面積的40%。全年，黃山樓市的空置面積呈現(xiàn)出不斷下降

9、的趨勢，可分為兩個階段：第一階段，1-6月份，上半年隨著黃山樓市緩慢復蘇，去年積壓的商品房空置面積開始緩慢減少；第二階段，7-12月份，下半年黃山樓市的銷售業(yè)績大幅度增加，空置情況出現(xiàn)明顯好轉，到12月月底，黃山樓市商品房空置面積達到全年最低水平。三、屯溪區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展調查目前，市場中房地產(chǎn)在建、在售項目近百個，不過正值旺銷期的項目并不多。在調查了解的項目中，多數(shù)項目都處于銷售的尾期。1、主要個案介紹鼎天家園:地理位置：本項目以東300米，屯光大道與湖邊路交接口的東南部占地面積：11218.28平方米總建面積：32731平方米物業(yè)形態(tài)：一棟14層假日酒店和一棟13層單身公寓及一棟11+1層（其中

10、一單元為10+1層）純住宅建筑主力戶型：96平米兩室，119平米三室，43-56一室開盤日期：2009年10月銷售情況：現(xiàn)僅剩3套50-60平米小戶型，3650元/平米，基本無優(yōu)惠。銷售價格：開盤均價2880，至2010年9月均價上漲至3300項目特色：以建筑所處的環(huán)境和徽州古建筑文化為設計切入點，強調建筑的整體效果，在體現(xiàn)建筑時代氣息的同時賦予建筑地方文化的內涵。竹福佳苑：地理位置：本項目以東150米，屯光大道與新區(qū)路交叉口占地面積：13118平方米總建面積：34309平方米物業(yè)形態(tài)：二幢（16+1）、一幢（11+1）小高層及二幢三層、一幢四層商業(yè)門面主力戶型： 94、98二室113-127

11、三室開盤日期：2010年6月9日銷售情況：住宅僅剩5套，銷售價格：均價4100元元/平米，至2010年10月，均價上漲至4400元/平米?，F(xiàn)113平米的約4400元/平米， 127平米的4200元/平米。商業(yè)一層約20000萬元/平米。項目特色：該項目地處占據(jù)城市東大門,打造城市中心區(qū)東向門戶。徽州公館地理位置：本項目北側、新園東路與社屋前路交匯處占地面積：18900總建面積：60000物業(yè)形態(tài)：由8幢高層建筑合圍而成，集商業(yè)、居住、休閑為一體，建成后可以容納700戶主力戶型：139189平米復式，110114平米三室 38.48-76.11平米精裝公寓。開盤日期：一期2010年5月開盤，二期

12、9月23日開盤銷售情況：住宅所剩不多，在售主要為精裝公寓銷售價格：在售住宅均價5000元/平米，精裝公寓目前均價5600元/平米項目特色：以歐式高層建筑，領引全新社區(qū)生活潮流。二期取名“領寓”，為精 裝小戶型，主要瞄準投資型客戶 頤和觀邸地理位置：新安大道和佩瑯路交匯處，屯溪區(qū)政府新區(qū)正南面占地面積：90664平方米總建面積：21萬平方米物業(yè)形態(tài)：共有高層住宅14棟，另有一棟18層星級酒店和一棟14層的公寓及一個 風情商業(yè)街，沿街2層商業(yè)主力戶型：80-90平米兩室；110-140平米四室開盤日期：2010年7月3日銷售情況：開盤銷售較差銷售價格：開盤均價4500元/平米，至12月份上漲至48

13、00元/平米。目前住宅市場報價均價5200元/平米多，實際均價約5100元/平米。一次性付款98折、按揭貸款99折，另有3000元按時簽約獎。項目特色：建有20000中央景觀大道，小區(qū)內景觀較好。贈送面積較多，以“使用面積大于建筑面積”為宣傳口號，屯溪唯一外地戶口可按揭貸款的項目江南一品地理位置：新安江南岸，徽州大道北側，占地面積：占地面積：42.4畝總建面積：7.5萬平方米物業(yè)形態(tài)：規(guī)劃一線江景排屋、多層花園洋房、高層江景住房主力戶型：多層面積119、134、180，別墅戶型213240 高層戶型85-125。開盤日期：2010年10月銷售情況：在售多層和別墅，高層預計在2011年4月開盤銷

14、售價格：開盤時多層均價4500元/平米，現(xiàn)多層4600元/平米，沿江別墅11000-12000元/平米，其余約8000元/平米項目特色：與黃山市核心政務新區(qū)世紀廣場隔江相望，從低到高，沿江而建，將江景作為其最大的賣點山田東園地理位置：緊鄰徽州大道，位于玉屏府東南側占地面積：1.43萬平米總建面積：4.8萬平米物業(yè)形態(tài)：兩幢17層的點式高層、兩幢17層的板式高層和5戶聯(lián)排別墅主力戶型：未公開開盤日期：預計2011年5月份開盤銷售情況：未公開銷售銷售價格：價格未公布，估計住宅價格在5000元/平方以內項目特色：項目背山面水，營造田園式的風光。玉屏府地理位置：屯溪區(qū)徽州大道與船山路交叉口占地面積：1

15、32畝總建面積：17萬平方米物業(yè)形態(tài)：雙拼別墅、連排別墅、多層住宅、18層高層住宅主力戶型：84、90兩房，101三房開盤日期：10年3月銷售情況：多層已售完，高層還有少部分銷售價格：4700元/平方左右，所報優(yōu)惠為統(tǒng)一99折。聯(lián)排別墅面積170、210，均價9000元/平方.項目特色：規(guī)劃強調景觀的通透性與均好性，以線型水體作為小區(qū)景觀的組織要素，沿著主環(huán)道和步行道路貫穿社區(qū)綠地住戶伴水而行，小溪繞住宅而行，以此形成人居環(huán)境佳地。東方麗景地理位置：屯溪黃山旅游渡假區(qū)，徽州大道南側占地面積：二期6.5萬平米總建面積：20萬平米物業(yè)形態(tài)：雙拼、聯(lián)排和獨棟別墅、多層住宅、高層住宅及星級酒店主力戶型

16、：88平米兩室，126平米三室，143平米四室開盤日期：高層2010年1月開盤銷售情況：多層已售完，該層還剩少部分銷售價格：開盤均價4100元/平米，至12月份上漲到4700元/平米，目前在售高層均價5700元/平米，一次性付款98折，按揭99折的優(yōu)惠。別墅均價15000元/平米。項目特色：地處柏山腳下，高層可俯瞰江景，自然景觀優(yōu)越，并且處于連接徽杭高速公路屯溪南入口，是浙江人在黃山購房的首選。岸上藍山地理位置：新安大道和徽州大道交口西南角占地面積：21969.97總建面積：65262.64物業(yè)形態(tài)：小高層和高層住宅為主，商業(yè)面積約11757.48主力戶型：95平米兩室，100-130平米三室

17、開盤日期：2010年11月21銷售情況：在售1#、2#、3#樓銷售價格：均價4700元/平米，按揭99折，一次性付款98折項目特色：該項目規(guī)模較小，重點放在中心庭園的營造上，“弧”形景觀組織體系使更多的業(yè)主享用中心景觀，將優(yōu)雅生活作為項目的主要賣點。御泉灣地理位置：徽州大道南，佩瑯橋西占地面積：342畝總建面積：35萬平方米物業(yè)形態(tài)：建有花園洋房、多層住宅、別墅、酒店公寓主力戶型：85-106院景洋房， 125-165花園洋房 2375商鋪開盤日期：二期10年9月銷售情況：一期銷售完畢，二期除16#未開盤外，僅剩少數(shù)未售 商鋪已售完銷售價格：均價4800元/平米，在售26#樓價格4560元/平

18、米項目特色：整個項目已經(jīng)基本完善，經(jīng)常組織社區(qū)聯(lián)誼活動，打造社區(qū)文化品牌。天一國際地理位置：山東路屯光大道與天都大道交叉口西南側占地面積：13524.76平方米總建面積：54330平方米物業(yè)形態(tài)：2棟高層公寓加商業(yè)群樓和1棟高層住宅主力戶型： 4070平米公寓開盤日期：2010年2月銷售情況：除可作為商業(yè)的3層公寓外，其他均已售罄。底商2層，尚未出售。銷售價格：開盤均價5600元/平米,12月份上漲至5900元/平米，目前均價6000元/平米項目特色：該項目立足黃山繁華地段，以99.9米建筑高度成就中心城區(qū)醒目地標南方百合地理位置：屯溪區(qū)齊云大道55號，靠近汽車總站占地面積：17873平方米總

19、建面積：32820平方米物業(yè)形態(tài)：共A、B兩棟，A棟12層、9層，B棟5層主力戶型：30-50平米開盤日期：09年12月12日銷售情況：A棟已售完，B棟還剩小部分銷售價格：均價約8200元/平米，十年長期委托管理，每年收益率8.69%。第一年收益直接從總房款中扣除，以后每年付一次。項目特色：四星級產(chǎn)權投資型酒店黃山大觀地理位置：新安江南側，佩瑯河西側，處于河交匯半島之端占地面積：360畝總建面積：32萬平方米物業(yè)形態(tài)：現(xiàn)代徽派建筑風格。該項目擁有3大功能板塊：高端度假及商務酒 店集群、商業(yè)街和酒店式公寓。主力戶型：30-90平米開盤日期：酒店式公寓2010年10月銷售情況：30多平米的已售完銷

20、售價格：均價9000元/平方米?，F(xiàn)均價9500元/平方米，前3年收益20%，從總房款中扣除，一次性付款93折，按揭98折。以后每年收益與開發(fā)商五五分成。項目特色：集會議、餐飲、娛樂、旅游、休閑、養(yǎng)生度假于一體的復合產(chǎn)業(yè)鏈集群，其建設理念是在領略獨特的徽州文化的同時，也可以體驗到頂級的酒店式服務。錦里地理位置：博林大道東南，黃山機場大道站區(qū)西側占地面積：66198平方米總建面積：66556平方米物業(yè)形態(tài)：純別墅項目，聯(lián)排別墅、雙拼別墅主力戶型：180220聯(lián)排，220260雙拼開盤日期：10年11月銷售情況：即將推出190、210聯(lián)排；230、280雙拼銷售價格：聯(lián)排6700元/平米，雙拼780

21、0元/平米項目特色：是屯溪西郊板塊內唯一緊鄰高爾夫球場和黃山機場的精致純別墅區(qū)，以“生態(tài)別墅”為主打賣點，每戶均以庭院為中心，陽光、流水、小橋、亭榭構成人與自然的和諧之美。新黃山商業(yè)步行街地理位置：黃山市市中心正中軸線，躍進路的東西兩側占地面積：83701.71平米總建面積：20萬平米物業(yè)形態(tài)：純商業(yè)項目，包括一座大賣場，一座綜合百貨樓、一座影城和商業(yè)街主力戶型：3050商鋪開盤日期：尚未開盤銷售情況：未銷售銷售價格：從該項目的位置和商業(yè)規(guī)劃來看，價格應在2萬左右。項目特色：位于城市核心位置，并非完全針對旅游市場，現(xiàn)代氣息較濃。大潤發(fā)、上海電影集團院線已簽約，確定入駐。新潭故里地理位置：屯溪區(qū)

22、新潭鎮(zhèn)齊云大道41號（車管所旁）占地面積：49656.76平方米總建面積：99312平方米物業(yè)形態(tài)：建有小高層、多層住宅、沿街商業(yè)和酒店式公寓主力戶型：85平米左右兩室，105-115平米三室開盤日期：尚未開盤銷售情況：未銷售銷售價格：尚未公布，預計4000多元/平米。項目特色：融合徽派建筑風格于現(xiàn)代建筑，傾力打造黃山首席“都市田園”社區(qū)。2、市場特點深度探討2.1、房地產(chǎn)發(fā)展過程及趨勢屯溪近年的房地產(chǎn)發(fā)展較快，北片區(qū)城市的發(fā)展呈現(xiàn)出以老城區(qū)為中心，向東西兩個方向發(fā)展的特點，江北的新項目大多集中于這兩個方向。但是受到地形地貌的制約，北片區(qū)的用地空間畢竟有限，在城市處于急速擴張的時期，向江南發(fā)展

23、成為必然。在過去的兩年當中，西、南兩片區(qū)迅速發(fā)展。目前，屯溪的新項目大多分布于江南，特別是廣宇地產(chǎn)在江南的開發(fā)帶動了整個江南新城的發(fā)展。 未來，江北片區(qū)將會加速發(fā)展，老城區(qū)將繼續(xù)保持城市核心區(qū)域的絕對地位，但是該區(qū)域也將是屯溪新的房地產(chǎn)項目最少的項目。新的房地產(chǎn)項目將主要集中在東部濱江東路和新園東路附近，以及西北片區(qū)齊云大道附近和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。西、南兩片區(qū)的發(fā)展速度將會放緩，現(xiàn)有項目逐步去化，居住人口迅速增加。城市高速發(fā)展過程中所遺留的交通配套等問題將會逐步顯現(xiàn)，新的項目將圍繞這些問題，填補市場空白。2010年屯溪共出讓土地22塊，除兩塊工業(yè)用地外，其他均為商服、居住用地。可以預計，未來2-3年

24、將會有180萬平米的新項目投放市場，僅本項目周邊就有近64萬平米的放量，而09年全年商品房銷售面積284551平方米，再加上市場上現(xiàn)有的項目，可以想象本項目未來的市場競爭壓力將是巨大的。2.2、 居住物業(yè)的發(fā)展。l 居住物業(yè)形態(tài)屯溪房地產(chǎn)市場中各項目規(guī)模普遍不大，特別是超級大盤很少。與大多數(shù)同級別的城市相比，屯溪房地產(chǎn)項目品質總體比較高。由于是旅游及養(yǎng)身城市，很多項目內都建有別墅或類別墅物業(yè)形式，特別是排屋較多。但同時，如果單純就別墅類項目而言，這些項目又有所欠缺，與真正的高檔別墅區(qū)相比，其層次并不高。市場中的投資型公寓主要分為兩類，一種為精裝酒店式公寓，通常作為旅游渡假區(qū)內的一種物業(yè)類型，屬

25、于純投資性項目，經(jīng)營權歸開發(fā)者所有，購買者享受固定的年投資收益。一種為精裝公寓，一般作為住宅項目的一個部分，面積較小，很合房產(chǎn)投資者的胃口，精裝修，方便入住。前者在市場中極具代表性的是黃山大觀精裝酒店式公寓項目，后者則是徽州公館二期“領寓”項目。l 居住物業(yè)價格據(jù)初步了解測算，當前市場上商品住宅的均價約4800元/平方左右，其中多層的均價在5000元/平方上下，高層住宅的均價約4500元/平方。戶型以兩房和三房為主，其中又以三房戶型居多。別墅價格范圍多在7000-15000元/平方，戶型面積分布較大，從200平米到500平米均有出現(xiàn)。公寓面積30-85平米。其中酒店式公寓的價格在8000-10

26、000元/平方之間，精裝公寓價格5500-7000元/平方。l 居住文化特點屯溪屬于徽州文化區(qū)，這種極強的地域性文化對城市的影響自不待言。在屯溪，徽派風格的建筑隨處可見，很多房地產(chǎn)項目都采用徽派建筑風格。但是和中國很多城市一樣，在現(xiàn)代化的進程中，傳統(tǒng)文化都被丟棄。屯溪大多數(shù)的住宅類項目都只有一個徽派的外殼。徽州文化廣泛散落于整個皖南地區(qū)，具體到屯溪這座城市，我們發(fā)現(xiàn)水對這座城市的發(fā)展、對這里人們的生活都產(chǎn)生了深遠的影響。受地形和發(fā)展程度的影響，整個城市都不可能離水太遠，人們的日常生活都與之息息相關，新安江已成為整個城市的坐標軸，很多人都喜歡臨江居住，擁有江景的項目對人們有著巨大的吸引力。與水相

27、伴的則是橋，在我們的調查中，許多人都或有意或無意的流露出未發(fā)展對連接江南與江北的橋所帶來的交通壓力的擔憂。2.3、商業(yè)物業(yè)的發(fā)展。l 購物型商業(yè)的發(fā)展屯溪受人口口規(guī)模和經(jīng)濟發(fā)展程度的影響，購物性商業(yè)發(fā)展程度較低，目前只有合家福和家得利等國內超市，規(guī)模較小，尚沒有國際賣場進駐，在建的新黃山商業(yè)步行街項目已與大潤發(fā)簽約。該項目是調查過程中唯一的純商業(yè)項目，規(guī)模大、位置較好。從其規(guī)劃、定位來看，并沒有和大多數(shù)其他商業(yè)項目一樣完全依賴屯溪的旅游業(yè)，大型賣場、綜合百貨是其與其他項目的最大區(qū)別。l 旅游型商業(yè)發(fā)展作為一座旅游型城市，屯溪的旅游型商業(yè)發(fā)展迅猛，具有濃重惠州文化的商業(yè)街區(qū)極受歡迎。其中最居代表

28、性的屯溪老街，以經(jīng)營旅游紀念品為主，其商業(yè)地位不可撼動，真正的一鋪難求，每年商鋪租金高達幾十萬。在此種形勢下，其他商業(yè)項目轉而經(jīng)營酒店、休閑、娛樂業(yè)，較有代表性的為黃山大觀項目，其商業(yè)街區(qū)使用徽派建筑，結合徽州文化，業(yè)態(tài)以影院、酒吧街和餐飲約了業(yè)為主。l 商業(yè)物業(yè)發(fā)展特點和價格屯溪的商業(yè)項目不多，主要商業(yè)區(qū)主要集中在江北的老街及其周圍，除此之外的其他區(qū)域成熟度和繁華度并不高，次級商業(yè)中心發(fā)展不成熟。商業(yè)業(yè)態(tài)主要圍繞旅游業(yè)展開，購物型商業(yè)大多為住宅項目的配套。商業(yè)價格一般價格1-2萬元/平方。較早的如龍翔御景商業(yè)現(xiàn)在1.5萬元/平方，在售的項目如徽州公館商業(yè) 1.3萬元/平方。極少數(shù)旅游型商業(yè)價

29、格價高，如黃山大觀，其商業(yè)街項目當前報價達到3萬元/平方，已售完。2.4、市場分析總結屯溪房地產(chǎn)市場正處于急速發(fā)展時期，江北片區(qū)向東西不斷擴張，江南新城的建設使整個城市的面貌煥然一新。作為一座旅游城市，自然環(huán)境較好，旅游地產(chǎn)正在蓬勃興起。市場中多數(shù)項目擁有上佳的自然景觀，采用徽派建筑元素，但是利用并不充分。無論是商業(yè)還是住宅，價格雖有上漲，但普遍都不高，市場上并未出現(xiàn)真正意義上的豪宅。2.5、消費者分析l 客戶分布目前市場上購房人群中，本地人（不含3區(qū)4縣）占主要部分，本地購房人群中，屯溪區(qū)的比例相對其他區(qū)縣的比例要小。外地人也占有重要比例，約占30-40%。隨著政府對異地購房進行限制后，該比

30、例也有所降低。l 區(qū)位認可度比率基于歷史、生活習慣等多方面的原因，本地人更喜歡住在江北區(qū)，對西片區(qū)和南片區(qū)的接受程度較差。而對于外地客戶來說，西、南片區(qū)優(yōu)美的自然環(huán)境、良好的交通狀況更易吸引他們。l 住宅心理價格目前市場上的一般住宅，總價40-50萬的價格被普遍接受。l 一層商鋪心理價格屯溪市場中的商鋪一層普遍在1-2萬元/平米，這也是可混同的價格。l 對房型的喜好程度市場上的項目戶型大多在80-130平米的二室和三室，尤其是100-130平米的三室戶型最受歡迎。對于投資者來說，小面積的公寓則是最佳選擇。l 物業(yè)形態(tài)目前市場上最易被普通客戶接受的也是去化最快的物業(yè)形態(tài)還是多層，但是很多高層只是

31、整個項目的一部分，并沒有用心打造。對于品質較高的高層樓盤，市場的接受程度還是比較高的。第二篇 項目及其所在區(qū)域分析一、地塊分析1、用地條件：面積：77355.95平方米，土地用途：商服和居住，容積率：2.4建筑密度：26%建筑高度：小于120米綠地率：35%2、地塊位置：位于新園東路南側、濱江東路北側、新區(qū)路東側，4、地塊狀況：地塊東西長，南北窄，基本平整，無明顯高差，目前建筑垃圾較多。5、周邊交通：地塊所臨新區(qū)路和新區(qū)路為城市主要交通道路，距交通干道不遠，交通便利，地塊進入性好。6、周邊配套：項目周邊生活設施和購物店都是很少，生活氛圍淡薄。同時，周邊商業(yè)氛圍較淡，不利于項目商業(yè)部分的的開發(fā)和

32、運作。隨著本項目以及周邊項目的建設，周邊的配套設施會更加完備。7、自然景觀：地塊濱臨新安江，自然景觀極佳。二、區(qū)位分析項目所在的區(qū)域內，有市政府、市人大、房管局等政府機關，是整個城市的行政中心，大量的政府辦公人員在此工作。既為市場提供了大量的潛在客戶，又提升了區(qū)域的形象。區(qū)域內有眾多高檔酒店、賓館云集，極大地提升了本區(qū)的檔次，是城市對外接待的中心，方便外地客戶對本項目的解除與了解。目前屯溪老城區(qū)的發(fā)展已近飽和，江南片區(qū)市場認可度低，江北西城區(qū)離城市中心較遠，而東區(qū)距離老城區(qū)較近對當?shù)匚幕膫鞒杏兄烊坏膬?yōu)勢。區(qū)域內坐落有市體育館、世紀廣場等公共設施，隨著城東的開發(fā)建設，該區(qū)域將成為城市中心生活

33、區(qū)，集中全城高端商住。三、SWOT分析1、優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)勢。本案位于城市東區(qū)，距離老城區(qū)很近，區(qū)域認知度較高。交通優(yōu)勢。地塊周邊有數(shù)條主干道，交通便利。品牌優(yōu)勢。天都地產(chǎn)公司在屯溪已開發(fā)多個項目，市場認知度較高。景觀優(yōu)勢。項目靠近新安江和濱江公園，擁有良好的景觀。2、劣勢地塊劣勢。本項目的用地成本較高，勢必導致項目的銷售價格也很高。相對于目前屯溪的市場價格來說，本項目的價格要被市場認同有一定的困難。地塊進深較小，不利于規(guī)劃設計。配套劣勢。就目前而言，本項目周邊配套設施很少，與本項目相鄰的成熟社區(qū)配套有一定距離，生活氛圍和商業(yè)氛圍都很淡。3、機會市場發(fā)展。近年來屯溪房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展，銷量和價格逐年

34、攀升，這正是我們進入市場的好時機。城市規(guī)劃。項目所在地是城市規(guī)劃中的重點發(fā)展方向，發(fā)展速度較快，將會越來越成熟。市場空白。目前屯溪的房地產(chǎn)市場中上沒有出現(xiàn)真正的豪宅，本項目正好可以填補這一市場空白。4、威脅市場供求。未來屯溪市場的供給量巨大，大大超過需求量逐年增長，雅俗本項目的市場空間。市場競爭。本項目周邊將會有數(shù)個項目開工建設，大約在同一時間入市，給本項目該來巨大的競爭壓力。政策威脅。過去的一年中，國家對房地產(chǎn)市場出臺了一系列嚴厲的調控政策。尤其是對異地購房的限制對本項目的威脅較大，并且在可預見的時間內這些政策還將繼續(xù)。第三篇 項目定位一、 項目定位的幾大關鍵支撐要素1、 地塊支撐本項目用地

35、成本高，導致本項目在價格上沒有回旋的余地，只能建設高端的物業(yè)產(chǎn)品。同時，項目地塊又擁有絕佳的自然景觀，景觀優(yōu)勢是項目的一個重要賣點。2、 區(qū)位支撐本區(qū)是城市行政、接待、文體活動的中心，環(huán)境好，空氣清新，是建設高檔住宅的上佳區(qū)域。該區(qū)新拍500畝地均規(guī)劃為高檔社區(qū)和精品商業(yè)，成為高檔社區(qū)的聚集地。3、 先進規(guī)劃支撐通過科學的規(guī)劃設計，將地塊的優(yōu)勢發(fā)揮到最大程度，從建筑品質、景觀塑造、人居環(huán)境、配置配套等方面全面提升，有別于其他項目，成為市場中的高端產(chǎn)品。4、 地域文化支撐屯溪的地域文化不僅有廣為人知的徽州文化，更有這座城市臨水而居，長久以來形成的水居文化，將這些特色文化融入項目之中，既能夠得到本

36、地人的認同與接受，又可以突出項目的地域特點，吸引外地客戶。二、 項目整體定位親水養(yǎng)生美宅本項目位處新安江畔，江水至此北轉，造就了此處獨特的自然景觀，沿江建有綠地、公園的公共場所，是整個城市中與水最親近的地方，相比于其他項目的“臨水”、“近水”，本項目是真正的“親水”。屯溪是一座典型的旅游型城市，整個城市環(huán)境優(yōu)美，空氣清新。而本項目的位置是城市中環(huán)境、景觀最好的所在，再加上項目小區(qū)內優(yōu)雅的環(huán)境建設和完善的配談設施，使得本項目成為一處絕佳的“養(yǎng)生”處所?！懊勒保卷椖克诃h(huán)境好、景觀佳，項目的建設也是以高端精美樓盤為目標，在此基礎上，我們所追求的是一種臨水而居親近自然的美好生活，是人們美麗人生中

37、的一部分。三、 項目的形象定位新安江畔城市水居的領銜者屯溪整個城市都臨江而建，新安江在地域文化中占有重要地位，整個城市水文化濃厚。本項目所在區(qū)域是城市最后一段臨水地段，是新安江北轉而去之處，風景獨好，濱江公園就興建再此，親水而居是本項目的最大的特色。新安江畔是本項目的位置所在，但是市場中有很多項目濱臨新安江，僅憑此點還不足以突出本項目的形象。通過市場調研，我們發(fā)現(xiàn)目前市場中幾乎所有臨江的項目都只是把新安江作為外圍景觀，對于這一絕佳景觀的態(tài)度只是借用。本項目將江景如能融入到項目的整體之中，讓其成為項目的亮點和附加值所在，同時通過項目本身的打造反過來帶動新安江更加絢麗多彩，并加以包裝運用，成為整個城市水居文化的代言人和領銜者。四、 項目的客戶定位本項目的客戶群數(shù)金額定為高收入以上階層，年收入10萬以上，注重生活品質和身份的彰顯。主要為各行業(yè)成功人士、知名人士、工商業(yè)主及政府公務人員，年齡在35-55歲。除此以外，本項目的客戶群中異地人群將占很大的比例，要不斷挖掘兩類人群：一是經(jīng)常來黃山旅游度假的人群，主要來自滬杭地區(qū)，他們收入高，社交廣泛，買房主要是為了來此地休閑度假的時候有一個固定的住所，因此對物業(yè)的品質要求較高。二是異地的房產(chǎn)投資者