天津?yàn)I海新區(qū)濱海湖A6A7地塊產(chǎn)品建議83p

1、天津?yàn)I海湖旅游度假區(qū)天津?yàn)I海湖旅游度假區(qū) a6、a7地塊產(chǎn)品建議地塊產(chǎn)品建議 報(bào)告結(jié)構(gòu)報(bào)告結(jié)構(gòu) 基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 宏觀政策導(dǎo)向 臨湖生態(tài)宜居社區(qū) 競品研究 項(xiàng)目區(qū)位介紹 項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景 市場背景市場背景 區(qū)域研究區(qū)域研究 區(qū)域發(fā)展 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位 產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議 濱海新區(qū)發(fā)展 濱海地產(chǎn)格局 客戶調(diào)研 規(guī)劃要點(diǎn) 用地分析 具體建議尾聲：未來銷售預(yù)估尾聲：未來銷售預(yù)估 一、項(xiàng)目背景一、項(xiàng)目背景 北塘片區(qū)北塘片區(qū) 本項(xiàng)目屬于濱海核心區(qū)、北塘版塊的黃港旅游度假區(qū)內(nèi)，北接漢沽中新生本項(xiàng)目屬于濱海核心區(qū)、北塘版塊的黃港旅游度假區(qū)內(nèi)，北接漢沽中新生 態(tài)城，南鄰塘沽中心城區(qū)，東靠泰達(dá)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，向西可達(dá)

2、空港。態(tài)城，南鄰塘沽中心城區(qū)，東靠泰達(dá)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，向西可達(dá)空港。 項(xiàng)目所在位置項(xiàng)目所在位置 地塊向北向北：距漢沽中心城區(qū)直線 距離1919公里；公里； 地塊向南向南：距塘沽中心城區(qū)直線 距離16.216.2公里公里，距離開發(fā)區(qū)直線距 離10.210.2公里公里，距于家堡1818公里，公里，距 開發(fā)區(qū)西區(qū)3km3km 地塊向東向東：距北塘水庫5 5公里公里 地塊向西向西：距空港東麗區(qū)1515公里；公里； 地塊向西向西：距天津市區(qū)3535公里公里； 距北京145145公里公里 距塘沽距塘沽 中心區(qū)中心區(qū) 16.2km 距開發(fā)區(qū)距開發(fā)區(qū)10.2km 距漢沽距漢沽 19km 距于家堡距于家堡18k

3、m 距空港東麗湖距空港東麗湖15km 距天津市區(qū)距天津市區(qū)35km， 距北京距北京148公里公里 距北塘距北塘5km 距開發(fā)區(qū)西區(qū)距開發(fā)區(qū)西區(qū)3km 項(xiàng)目與核心區(qū)域的關(guān)系項(xiàng)目與核心區(qū)域的關(guān)系 隨著天津大道的通車，市 區(qū)與濱海新區(qū)的聯(lián)系進(jìn)一步 強(qiáng)化，本項(xiàng)目所在區(qū)域直接 受益； 西中環(huán)二期工程北上，河北路延長 線外擴(kuò)直接通達(dá)本項(xiàng)目所在的黃港水 庫二庫，極大提升本項(xiàng)目通達(dá)核心區(qū) 與于家堡金融區(qū)的可達(dá)性； 中央大道的貫通，將徹底聯(lián)系起 塘沽、漢沽與大港。本項(xiàng)目所在 區(qū)域的輻射范圍將有可能影響到 中新生態(tài)城、大港工業(yè)區(qū)； 中央大道中央大道 天津市區(qū)天津市區(qū) 天津大道天津大道 漢沽漢沽 中新生態(tài)城中新生態(tài)

4、城 西中環(huán)西中環(huán) 黃港水庫黃港水庫 濱海湖濱海湖 河北路河北路 于家堡于家堡 楊北公路楊北公路 海濱大道海濱大道 區(qū)域周邊交通狀況區(qū)域周邊交通狀況 北塘板塊北塘板塊 北塘板塊內(nèi)的黃港旅游度假區(qū)，以黃港水庫為主體，自然資源豐富，旅游歷史悠久， 目前正著力打造為國家級的高檔風(fēng)景旅游度假區(qū)。 黃港旅游度假區(qū)黃港旅游度假區(qū) 北塘水庫北塘水庫 黃港旅游度假區(qū)與北塘板塊黃港旅游度假區(qū)與北塘板塊 黃港旅游度假區(qū)黃港旅游度假區(qū) 是北塘板塊中是北塘板塊中 開發(fā)最早開發(fā)最早 發(fā)展最快發(fā)展最快 潛力最大潛力最大 的組成部分的組成部分 a地塊占地約4100畝，其中住宅建筑用地 1000畝，規(guī)劃建面約70萬，劃分為17

5、個(gè)島。 內(nèi)部建有高爾夫球球會會所、8萬平米的酒店 式公寓以及3萬平米的商業(yè)小鎮(zhèn)；其中a6、 a7地塊屬于其中兩個(gè)島，位于濱海湖a板塊 的南部。 b地塊占地約1800畝，為規(guī)劃中的深度旅游休閑度假區(qū)；c地塊規(guī)劃為住宅用地及高爾夫練習(xí)場 整個(gè)黃港旅游度假區(qū)總占地面積約26平方公里， 分為a、b、c三個(gè)地塊。 b b地塊地塊 a a地塊地塊 c c地塊地塊 黃港旅游度假區(qū)概況黃港旅游度假區(qū)概況 a1 a2 a3 a4 a8 a10 a9 a5 a11 a12 a13 a14 a15 a16 a17 a1: 愛瀾島愛瀾島 a2: 汐月島汐月島 a3：碧灣島：碧灣島 a4：蘆漫島：蘆漫島 a5：濱湖島：

6、濱湖島 a6：濱海島：濱海島 a7：晴海島：晴海島 a8：敘晴島：敘晴島 a9：碧湖島：碧湖島 a10：美嶺島：美嶺島 a11：銀沙島：銀沙島 a12：棲霞島：棲霞島 a13：銀鷺島：銀鷺島 a14：瀾茵島：瀾茵島 a15：北月島：北月島 a16：晨曦島：晨曦島 a17：星嶼島：星嶼島 一期開發(fā)地塊 二期開發(fā)地塊 三期開發(fā)地塊 后續(xù)開發(fā)地塊 目前a地塊內(nèi)，規(guī)劃有17座島，已開發(fā)建設(shè)了三期，主要產(chǎn)品形式為獨(dú)棟和雙拼。 a地塊開發(fā)情況介紹地塊開發(fā)情況介紹 a7 a6 a6、a7地塊位置地塊位置 a1 a2 a3 a4 a8 a10 a9 a5 a6 a7 a11 a12 a13 a14 a15 a

7、16 a17 a7地塊臨近項(xiàng)目南側(cè) 入口，未來這里將成為 整個(gè)項(xiàng)目的主入口 a6、a7地塊處于整體地塊咽喉，配套、資源相對集中，地塊處于整體地塊咽喉，配套、資源相對集中， 具備打造宜居中高密度產(chǎn)品的潛質(zhì)具備打造宜居中高密度產(chǎn)品的潛質(zhì) 項(xiàng)目南側(cè)入口，配備滿 足業(yè)主日常消費(fèi)需求的 日常消費(fèi)商業(yè)配套，面 積達(dá)3000平米 a6、a7地塊基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)地塊基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 總占地面積28430 總建筑面積23504 住宅占地面積28430 住宅建筑面積20758 容積率0.83 總戶數(shù)47 綠地率36.5% 住宅平均層數(shù)2.1 a6地塊基礎(chǔ)信息： 總占地面積96819 總建筑面積341990 住宅占

8、地面積96819 住宅建筑面積257563 共建面積14027 半地下建筑面積43190 容積率3.25 總戶數(shù)1776 綠地率43% 住宅平均層數(shù)20.8 a7地塊基礎(chǔ)信息： a6 a7 容積率低，適合 做低密度的別墅 產(chǎn)品 容積率較高，適 合做高層產(chǎn)品 項(xiàng)目基本情況匯總：項(xiàng)目基本情況匯總： 從項(xiàng)目所在區(qū)位看，項(xiàng)目位于濱海核心區(qū)域的北塘片區(qū)，未來發(fā) 展?jié)摿薮螅?從周邊環(huán)境看，項(xiàng)目周圍有中央大道、西中環(huán)、楊北公路等多條 主要交通干道；有濕地主題公園、水上運(yùn)動中心、高爾夫場地等 休閑水景資源； 從項(xiàng)目用地條件上看，a6、a7依托于黃港旅游度假區(qū)內(nèi)部的配套， 分別適合做低密別墅和高密的高層； 二

9、、市場背景二、市場背景 大大 環(huán)境環(huán)境 u宏觀政策導(dǎo)向宏觀政策導(dǎo)向 中中 環(huán)境環(huán)境 u濱海新區(qū)發(fā)展情況濱海新區(qū)發(fā)展情況 微微 環(huán)境環(huán)境 u濱海房地產(chǎn)市場格局濱海房地產(chǎn)市場格局 放松放松- -控制交替控制交替 (1998-2010(1998-2010）完善規(guī)則完善規(guī)則 放開放開 1997-20001997-2000年年 97年，中國銀行開始辦理 房地產(chǎn)按揭貸款業(yè)務(wù)，代 表個(gè)人購房新形式的萌生 98年7月，國務(wù)院發(fā)出關(guān) 于深化城鎮(zhèn)住房制度改革 加快住房建設(shè)的通知， 代表住房實(shí)物分配制度的 終結(jié) 經(jīng)歷亞洲金融風(fēng)暴之后， 由于啟動內(nèi)需政策的需要， 國家開始運(yùn)用財(cái)政政策和 貨幣政策，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè) 的發(fā)展

10、 預(yù)警預(yù)警 2001-20032001-2003年年 01年“195號” ：央行關(guān)于規(guī) 范住房金融業(yè)務(wù)的通知 03年6月“121號文”：央行 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè) 務(wù)管理的通知 03年8月“18號令”：國務(wù)院 關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā) 展的通知 整體經(jīng)濟(jì)處于通貨緊縮，固定資 產(chǎn)投資增長較快。宏觀調(diào)控政策 以風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警為主。 嚴(yán)控嚴(yán)控 2004-20072004-2007年年 04年 “71號”：8.31大限 05年“國八條” 06年“國六條” ：9070 07年5月“50號文”限外資 07年8月 “24號文”：保障性 住房建設(shè)。 07年9月，央行、銀監(jiān)會 共同 發(fā)布新的二次房貸政策。

11、房地產(chǎn)投資過熱，已影 響經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)行。通過 運(yùn)用金融、土地、稅收 等手段調(diào)控房地產(chǎn)市場。 且調(diào)控力度逐年加大。 2008-20102008-2010年年 08年10月財(cái)政部、央行 發(fā)出通知：減少相關(guān)稅 費(fèi)，適當(dāng)降低首付和利 率 08年12月”國六條”： 適度減免住宅轉(zhuǎn)讓營業(yè) 稅、鼓勵拓寬開發(fā)商融 資渠道 2010年4月，國十條 2010年9月，新五條 2010年11月，限購令 受國際金融風(fēng)暴的影響，出口 受限，擴(kuò)大內(nèi)需成為解救國內(nèi) 經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要途徑，而國內(nèi) 房地產(chǎn)市場也很低迷 市場（或房價(jià)）發(fā)展曲線 政策調(diào)控方向（+） 政策調(diào)控方向（-） 國家政策由寬松向趨緊方向發(fā)展國家政策由寬松向趨緊方向

12、發(fā)展 宏觀政策導(dǎo)向宏觀政策導(dǎo)向 天津天津20102010年政策發(fā)展趨勢演變：年政策發(fā)展趨勢演變： 1111月月3 3日日4 4月月1717日日 跟隨國家政策腳步，首 次明確提出“商品房價(jià) 格過高、上漲過快、供 應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀 行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫暫 停發(fā)放購買第三套及以停發(fā)放購買第三套及以 上住房貸款上住房貸款”。 9 9月月2929日日1010月月1919日日 “新國五條”出臺。遏 制房價(jià)過高、上漲過快、 供應(yīng)緊張的城市，要在 一定時(shí)間內(nèi)限定居民家限定居民家 庭購房套數(shù)，庭購房套數(shù)，完善差別 化的住房信貸政策，對 貸款購買商品住房，首 付款比例調(diào)整到30%及 以上；各商業(yè)銀行暫停 發(fā)放

13、居民家庭購買第三 套及以上住房貸款，要 加強(qiáng)對消費(fèi)性貸款的管 理，禁止用于購買住房。 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、 財(cái)政部、央行、銀 監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)關(guān) 于規(guī)范住房公積金 個(gè)人住房貸款政策 有關(guān)問題的通知 強(qiáng)調(diào)，停止向購買停止向購買 第三套及以上住房第三套及以上住房 的繳存職工家庭發(fā)的繳存職工家庭發(fā) 放住房公積金個(gè)人放住房公積金個(gè)人 住房貸款。住房貸款。 在連續(xù)3年沒有加息后， 央行宣布，“金融機(jī)構(gòu)一 年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào) 0.25個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的 2.25%提高到2.50%；一 年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 0.25個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的 5.31%提高到5.56%；其 他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率 據(jù)此相應(yīng)調(diào)整。 ”兩個(gè)

14、月 后，央行再次提出加息，央行再次提出加息， 次日建設(shè)部表態(tài)公積金存次日建設(shè)部表態(tài)公積金存 貸款利率同步上調(diào)貸款利率同步上調(diào)0.250.25個(gè)個(gè) 百分點(diǎn)。百分點(diǎn)。 宏觀政策導(dǎo)向宏觀政策導(dǎo)向 調(diào)整結(jié)構(gòu)的基調(diào)異常堅(jiān)決，第三波政策走向?qū)⒁暁q末年初的房價(jià)而動，如果此次信貸調(diào)整結(jié)構(gòu)的基調(diào)異常堅(jiān)決，第三波政策走向?qū)⒁暁q末年初的房價(jià)而動，如果此次信貸 政策效果不明顯，預(yù)計(jì)政策效果不明顯，預(yù)計(jì)20112011年度內(nèi)還有新的政策年度內(nèi)還有新的政策手段推出；手段推出； 政策抑制投機(jī)購房，市場將更加健康發(fā)展政策抑制投機(jī)購房，市場將更加健康發(fā)展 宏觀政策導(dǎo)向宏觀政策導(dǎo)向 宏觀政策導(dǎo)向預(yù)判：宏觀政策導(dǎo)向預(yù)判： 政府將持

15、續(xù)運(yùn)用貨幣、行政等調(diào)控手段，遏制投資 性需求。未來調(diào)控將呈現(xiàn)常態(tài)化趨勢； 房價(jià)尤其是高端物業(yè)價(jià)格未來必然會經(jīng)歷局部促銷、 全面降價(jià)、逐步回穩(wěn)的發(fā)展階段； 以別墅為代表的豪宅未來將面臨著政策和市場的雙 重壓力；而普住市場則會迎來新的機(jī)遇。 整體宏觀政策前景整體宏觀政策前景高端豪宅面臨較大市場風(fēng)險(xiǎn)，高端豪宅面臨較大市場風(fēng)險(xiǎn)， 普住市場需求依然旺盛普住市場需求依然旺盛 中心中心 城區(qū)城區(qū) 濱海濱海 新區(qū)新區(qū) 城市發(fā)展規(guī)劃：城市發(fā)展規(guī)劃： 雙核發(fā)展雙核發(fā)展中心城區(qū)與濱海新區(qū)共同發(fā)展中心城區(qū)與濱海新區(qū)共同發(fā)展 中心城區(qū)規(guī)劃為中心城區(qū)規(guī)劃為： 市級行政中心、商業(yè)和商務(wù)中心、文化市級行政中心、商業(yè)和商務(wù)中心

16、、文化 娛樂中心；娛樂中心； 濱海新區(qū)核心區(qū)規(guī)劃為濱海新區(qū)核心區(qū)規(guī)劃為： 臨海臨港經(jīng)濟(jì)中心，重點(diǎn)發(fā)展高端制造臨海臨港經(jīng)濟(jì)中心，重點(diǎn)發(fā)展高端制造 業(yè)、物流業(yè)服務(wù)業(yè)等。業(yè)、物流業(yè)服務(wù)業(yè)等。 中國經(jīng)濟(jì)第三極的核心引擎中國經(jīng)濟(jì)第三極的核心引擎 隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，城市的功能分隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，城市的功能分 工也將越來越明顯：工也將越來越明顯：北京將發(fā)展成為政治、北京將發(fā)展成為政治、 文化中心，天津?qū)⒊蔀榻?jīng)濟(jì)及現(xiàn)代化港口文化中心，天津?qū)⒊蔀榻?jīng)濟(jì)及現(xiàn)代化港口 中心。中心。 天津?yàn)I海在國家扶持及政策的重大利好下，正在飛速迅猛發(fā)展：天津?yàn)I海在國家扶持及政策的重大利好下，正在飛速迅猛發(fā)展： 2008年

17、濱海gdp上漲31%； 2009年,濱海新區(qū)完成生產(chǎn)總值3810.67億元,增長23.5%,占全市比重約53.7%； 濱海新區(qū)2010年發(fā)展目標(biāo)是gdp增速為24.5% 06-08年濱海新區(qū) gdp漲幅1850.18 億 06-09年濱海新區(qū)固 定資產(chǎn)投資漲幅 1638.37億 濱海新區(qū)經(jīng)濟(jì)水平濱海新區(qū)經(jīng)濟(jì)水平 年新增人口年新增人口30.6430.64萬人，萬人， 新增人口占全市人口增量新增人口占全市人口增量 的的50.2% 50.2% 年人口增長率年人口增長率 17.8%17.8% 按濱海新區(qū)規(guī)劃，預(yù)計(jì)按濱海新區(qū)規(guī)劃，預(yù)計(jì)20202020年，濱海新區(qū)人口將達(dá)到年，濱海新區(qū)人口將達(dá)到55055

18、0萬人，是現(xiàn)有人口兩倍萬人，是現(xiàn)有人口兩倍 濱海新區(qū)人口增長濱海新區(qū)人口增長 第一大戰(zhàn)役：南港區(qū)域 第二大戰(zhàn)役：臨港工業(yè)區(qū) 第三大戰(zhàn)役：濱海新區(qū)核 心城區(qū) 第四大戰(zhàn)役：響螺灣和于 家堡中心商務(wù)區(qū) 第五大戰(zhàn)役：中新生態(tài)城 第六大戰(zhàn)役：東疆保稅港 區(qū) 第七大戰(zhàn)役：濱海旅游區(qū) 第八大戰(zhàn)役：北塘區(qū)域 第九大戰(zhàn)役：西部區(qū)域 第十大戰(zhàn)役：中心漁港 no.3優(yōu)化新區(qū)環(huán)境， 打造現(xiàn)代城區(qū) no.1世界級重化工 基地迅速崛起 no.6具備集裝箱 碼頭裝卸、集裝箱 物流加工、商務(wù)貿(mào) 易、生活居住、休 閑旅游“五大功能” no.4濱 海新區(qū) cbd呼 之欲出 no.9開發(fā)區(qū) 西區(qū)2020年 工業(yè)產(chǎn)值將超 過3000

19、億 no.8打 “海鮮” 牌 走特 色路 no.2“路到哪兒， 項(xiàng)目跟到哪兒” no.5打造綠色生 態(tài)城市樣板 no.7打 造濱海 旅游業(yè) 新亮點(diǎn) no.10濱海啟航 做足海洋文章 濱海新區(qū)十大戰(zhàn)役濱海新區(qū)十大戰(zhàn)役 濱海新區(qū)發(fā)展情況小結(jié)：濱海新區(qū)發(fā)展情況小結(jié)： 在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展和人口快速增加的影響下，濱海新區(qū)正跨越式發(fā)展，住宅需在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展和人口快速增加的影響下，濱海新區(qū)正跨越式發(fā)展，住宅需 求穩(wěn)步增長；北塘作為政策重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域之一，未來向好；求穩(wěn)步增長；北塘作為政策重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域之一，未來向好； 濱海新區(qū)在京津冀經(jīng)濟(jì)圈中，作為中國發(fā)展第三極，扮演著核 心引擎的角色； 濱海新區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度和人

20、口增長近幾年快速發(fā)展，從而帶 動住房需求的增加； 作為濱海新區(qū)十大重點(diǎn)戰(zhàn)役之一的北塘片區(qū)，在政策強(qiáng)力扶持 下，未來兩到三年內(nèi)將有質(zhì)的飛躍； 4.154.15新政新政 9.299.29新政新政 濱海新區(qū)伴隨著兩次政策來襲，全年呈現(xiàn)兩個(gè)價(jià)量趨勢兩個(gè)價(jià)量趨勢；4月新政后價(jià)量齊跌價(jià)量齊跌經(jīng)過2個(gè)月的觀望，7 月價(jià)量回升價(jià)格上出現(xiàn)了全年的最值，隨后成交量逐步攀升，但價(jià)格逐步回落，其后呈現(xiàn)的價(jià)量關(guān) 系為量升價(jià)穩(wěn)，量升價(jià)穩(wěn)，表現(xiàn)出較強(qiáng)的區(qū)域需求潛力。 濱海新區(qū)濱海新區(qū)2010年商品房成交情況年商品房成交情況 濱海房地產(chǎn)市場濱海房地產(chǎn)市場 兩次政策來襲，區(qū)域市場呈現(xiàn)出 明顯波動；但在整體通貨膨脹由 預(yù)期變?yōu)楝F(xiàn)

21、實(shí)的宏觀背景影響下， 市場對政策的應(yīng)對能力越來越強(qiáng)市場對政策的應(yīng)對能力越來越強(qiáng)， 成交量都呈現(xiàn)“v”型型 變化，在 價(jià)量博弈條件下，表現(xiàn)出較強(qiáng)的 區(qū)域需求潛力。 濱海房地產(chǎn)市場濱海房地產(chǎn)市場 東疆港 港口經(jīng)濟(jì)、海景休閑港口經(jīng)濟(jì)、海景休閑 復(fù)合型功能區(qū)復(fù)合型功能區(qū) 于家堡 濱海中央商務(wù)區(qū)濱海中央商務(wù)區(qū) 響螺灣 cbdcbd起步區(qū)及實(shí)起步區(qū)及實(shí) 驗(yàn)區(qū)驗(yàn)區(qū) 中新生態(tài)城 國家級環(huán)保生態(tài)居住區(qū)國家級環(huán)保生態(tài)居住區(qū) 北塘 資源型低密居住區(qū)資源型低密居住區(qū) 海濱休閑旅游區(qū) 休閑旅游綜合服務(wù)區(qū)區(qū)休閑旅游綜合服務(wù)區(qū)區(qū) 開發(fā)區(qū) 高端居住區(qū)高端居住區(qū) 塘沽老城 原始居住區(qū)原始居住區(qū) 港東新城 產(chǎn)業(yè)驅(qū)動的居住配產(chǎn)業(yè)驅(qū)

22、動的居住配 套區(qū)套區(qū) 上北 新型居住區(qū)新型居住區(qū) 中部中部 商務(wù)經(jīng)濟(jì)商務(wù)經(jīng)濟(jì) 南部南部 大型工業(yè)大型工業(yè) 北部北部 宜居生態(tài)宜居生態(tài) 濱海新區(qū)住宅市場格局濱海新區(qū)住宅市場格局 北塘片區(qū)北塘片區(qū) 濱海核心區(qū)以老城區(qū)為中心呈現(xiàn)內(nèi)部飽和，濱海核心區(qū)以老城區(qū)為中心呈現(xiàn)內(nèi)部飽和， 北上南下的趨勢明顯，供應(yīng)量外擴(kuò)，北上南下的趨勢明顯，供應(yīng)量外擴(kuò)， 需求受各片區(qū)價(jià)格擠壓逐步外溢，需求受各片區(qū)價(jià)格擠壓逐步外溢， 供需關(guān)系同步升級供需關(guān)系同步升級。 上北區(qū)域上北區(qū)域 新港紫云區(qū)域新港紫云區(qū)域 開發(fā)區(qū)區(qū)域開發(fā)區(qū)區(qū)域 塘沽老城塘沽老城 區(qū)域區(qū)域 于家堡響于家堡響 螺灣區(qū)域螺灣區(qū)域 胡家園胡家園 片區(qū)片區(qū) “提升品質(zhì)

23、路線” “高端精英路線” “性價(jià)比路線” “純商務(wù)社區(qū)路線” “成熟配套路線” “快速走量路線” 各板塊熱點(diǎn)不同，根據(jù)自身特點(diǎn)吸附對應(yīng)客各板塊熱點(diǎn)不同，根據(jù)自身特點(diǎn)吸附對應(yīng)客 群，割據(jù)濱海市場。群，割據(jù)濱海市場。 北塘板塊北塘板塊 中新生態(tài)城中新生態(tài)城 “宜居生態(tài)路線” “低碳環(huán)保路線” 濱海核心區(qū)房地產(chǎn)市場格局濱海核心區(qū)房地產(chǎn)市場格局 重點(diǎn)板塊市場對比重點(diǎn)板塊市場對比 片區(qū)分片區(qū)分 類類 市場特征市場特征客戶客戶價(jià)格平臺價(jià)格平臺 塘沽老塘沽老 城區(qū)城區(qū) 城市核心區(qū)， 市場供應(yīng)趨向飽和 塘沽城區(qū)中高端客戶 渤海石油等大型企業(yè)客戶 1.1萬/ 胡家園胡家園 片區(qū)片區(qū) 城區(qū)外圍，高速沿 線，低端住

24、宅片區(qū)， 供應(yīng)量逐步放大 目前客戶認(rèn)知仍為郊縣， 以當(dāng)?shù)卦【用駷橹?9000/ 上北區(qū)上北區(qū) 城市化泛化新興區(qū) 域，周邊配套逐步 完善，供應(yīng)量逐漸 加大，需求情況取 決于中心城區(qū)和周 邊城區(qū)分化量 塘沽城區(qū)高房價(jià)擠壓的 郊區(qū)棲居客戶 1萬1.1萬/ 開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū) 高端項(xiàng)目林立，傳 統(tǒng)意義上的富人區(qū)， “供需趨向平衡 開發(fā)區(qū)大型企業(yè)中高管、 私企業(yè)主、政府公務(wù)員、 外地投資客等 1.4萬/ 生態(tài)城生態(tài)城 片區(qū)片區(qū) 政府國家導(dǎo)向/區(qū)域 規(guī)劃利 “供大于求” 塘沽城區(qū)高房價(jià)擠壓的 郊區(qū)棲居客戶 1.1萬1.2萬/ 北塘片北塘片 區(qū)區(qū) tbd概念引進(jìn)，區(qū) 域政策支持，供應(yīng) 量逐步放大，重點(diǎn) 吸納地緣

25、客群 以當(dāng)?shù)卦【用駷橹?7500/ 濱海核心區(qū)房地產(chǎn)市場重點(diǎn)板塊濱海核心區(qū)房地產(chǎn)市場重點(diǎn)板塊 u 各板塊供應(yīng)層次明顯分化，在吸納 客戶上出現(xiàn)分級。 u開發(fā)區(qū)認(rèn)知度最高，為實(shí)質(zhì)上的富 人區(qū)，價(jià)格平臺最高。 u北塘片區(qū)2009年以前發(fā)展緩慢。進(jìn) 入2010年后，隨著tbd規(guī)劃的出臺， 道路和市政基礎(chǔ)設(shè)施的改善，房地產(chǎn) 市場發(fā)展明顯提速。2011年即將入市 的項(xiàng)目大大改變了市場、客戶對北塘 片區(qū)的傳統(tǒng)認(rèn)知。 濱海核心區(qū)重點(diǎn)板塊介紹濱海核心區(qū)重點(diǎn)板塊介紹 項(xiàng)項(xiàng) 目目 進(jìn)進(jìn) 程程 項(xiàng)項(xiàng) 目目 體量體量 （萬）（萬） 容積容積 率率 產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型 實(shí)收單價(jià)實(shí)收單價(jià) （元（元/ /） 項(xiàng)目存量項(xiàng)目存量

26、 （萬）（萬） 在在 售售 城城 市市 名名 居居 9.83.53.5高層97685.1 四四 季季 風(fēng)風(fēng) 情情 302.52.5 高層、洋 房 1100019 遠(yuǎn)遠(yuǎn) 洋洋 城城 2002.62.6 高層、洋 房 9278159.5 區(qū)域供應(yīng)特征：遠(yuǎn)洋城作為區(qū)域大盤，是主要供應(yīng)來源區(qū)域供應(yīng)特征：遠(yuǎn)洋城作為區(qū)域大盤，是主要供應(yīng)來源 關(guān)鍵點(diǎn)： 片區(qū)潛在供應(yīng)：164.79萬平米 高層物業(yè)放量為主流 塘沽老城、胡家園片區(qū)未來供應(yīng)塘沽老城、胡家園片區(qū)未來供應(yīng) 各板塊供需關(guān)系情況各板塊供需關(guān)系情況 上北區(qū)域上北區(qū)域 新港紫云區(qū)域新港紫云區(qū)域 開發(fā)區(qū)區(qū)域開發(fā)區(qū)區(qū)域 塘沽塘沽 老城老城 區(qū)域區(qū)域 于家于家 堡

27、響堡響 螺灣螺灣 區(qū)域區(qū)域 胡家胡家 園片園片 區(qū)區(qū) 中新生態(tài)城中新生態(tài)城 北塘板塊北塘板塊 上北片區(qū)未來供應(yīng)量上北片區(qū)未來供應(yīng)量 地塊編地塊編 號號 位置位置 土地使土地使 用權(quán)人用權(quán)人 用途用途 占地占地 面積面積 （m2m2） 建筑面積（建筑面積（m2m2）容積率容積率 樓面地價(jià)樓面地價(jià) （元（元/ m2/ m2） 成交時(shí)間成交時(shí)間 津塘 （掛） 2009- 37-1、 2 塘沽區(qū) 云山道 南側(cè) 天津?yàn)I 海奧特 萊斯投 資有限 公司 居住、 商業(yè) 1471 40.5 211593.4，其 中居住7.7萬平 米 1.2-2.21715.55 2010-4-9 津塘 （掛） 2009- 30

28、號 威海路 以東 深圳桃 源居 居住、 商業(yè) 1617 88 3559332.256712010-10-8 津塘 （掛） 2009- 28號 威海路 以西 中國鐵 建 居住、 商業(yè) 1462 82 3218212.245672010-10-8 2010.102010.10上北板塊重點(diǎn)居住用地成交情況上北板塊重點(diǎn)居住用地成交情況 項(xiàng)目項(xiàng)目 進(jìn)程進(jìn)程 項(xiàng)目項(xiàng)目 體量體量 （萬）（萬） 容積率容積率產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型 實(shí)收單價(jià)實(shí)收單價(jià) （元（元/ /平米）平米） 項(xiàng)目存量項(xiàng)目存量 （萬）（萬） 在售在售 融科貽融科貽 錦臺錦臺 23.92.0高層、洋房1150619.9 首創(chuàng)國首創(chuàng)國 際城際城 551

29、.8高層、洋房917631 貽成豪貽成豪 庭庭 542.0 高層、小高層、聯(lián) 排 865551.8 待售待售 南益南益 名士華名士華 庭庭 1001.8高層、洋房100 供應(yīng)特征：改善型為主供應(yīng)特征：改善型為主 流，潛在供應(yīng)量即將放流，潛在供應(yīng)量即將放 大大 關(guān)鍵點(diǎn)： 片區(qū)潛在供應(yīng)：287萬平米 隨供應(yīng)量增加，產(chǎn)品形式豐 富 各板塊供需關(guān)系情況各板塊供需關(guān)系情況 上北區(qū)域上北區(qū)域 新港紫云區(qū)域新港紫云區(qū)域 開發(fā)區(qū)區(qū)域開發(fā)區(qū)區(qū)域 塘沽塘沽 老城老城 區(qū)域區(qū)域 于家于家 堡響堡響 螺灣螺灣 區(qū)域區(qū)域 胡家胡家 園片園片 區(qū)區(qū) 中新生態(tài)城中新生態(tài)城 北塘板塊北塘板塊 生態(tài)城片區(qū)未來供應(yīng)量生態(tài)城片區(qū)未

30、來供應(yīng)量 項(xiàng)目進(jìn)項(xiàng)目進(jìn) 程程 項(xiàng)目項(xiàng)目 體量體量 （萬（萬 ） 容積容積 率率 產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型實(shí)收單價(jià)（元實(shí)收單價(jià)（元/ /） 項(xiàng)目存量項(xiàng)目存量 （萬）（萬） 萬通生態(tài) 城新新家 園 171.6洋房、小高1150015.1 萬科錦廬12.61.4洋房、高層80萬/套10.2 世茂濕地 公元 221.4洋房、小高1089416.7 在售季景華庭171.6洋房、小高1200013.4 地塊編號地塊編號 成交價(jià)成交價(jià) 格格 （萬元）（萬元） 總出讓總出讓 面積面積 （）（） 容積容積 率率 總建筑總建筑 面積面積 用途用途 使用年使用年 限限 地址地址 津?yàn)I漢管 （拍） 2010-01號 1950

31、0 63509. 2 2 127018. 4 城鎮(zhèn) 住宅 70年 四至為：東至規(guī)劃居住用地， 南至規(guī)劃支路三，西至規(guī)劃 支路一，北至地鐵b1線 津?yàn)I漢管 （拍） 2010-05號 16420 29800. 8 2.574502 城鎮(zhèn) 住宅 70年漢沽城區(qū)二經(jīng)路以西 津?yàn)I漢管 （拍） 2010-06號 10500 32146. 3 2.5 80365. 75 城鎮(zhèn) 住宅 70年漢沽河?xùn)|大豐路以西 津?yàn)I漢管 （拍） 2010-07號 17400 38313. 8 2.5 95784. 5 城鎮(zhèn) 住宅 70年 漢沽河?xùn)|大豐路以西、海景 新都用地以北 生態(tài)城板塊土地成交明細(xì)生態(tài)城板塊土地成交明細(xì) 供應(yīng)

32、特征：中低密為主，潛在供供應(yīng)特征：中低密為主，潛在供 應(yīng)持續(xù)攀高應(yīng)持續(xù)攀高 關(guān)鍵點(diǎn)： 片區(qū)潛在供應(yīng)：約93.2萬 平米 價(jià)格平臺逐步拉升 各板塊供需關(guān)系情況各板塊供需關(guān)系情況 上北區(qū)域上北區(qū)域 新港紫云區(qū)域新港紫云區(qū)域 開發(fā)區(qū)區(qū)域開發(fā)區(qū)區(qū)域 塘沽塘沽 老城老城 區(qū)域區(qū)域 于家于家 堡響堡響 螺灣螺灣 區(qū)域區(qū)域 胡家胡家 園片園片 區(qū)區(qū) 中新中新 生態(tài)城生態(tài)城 北塘板塊北塘板塊 北塘片區(qū)未來供應(yīng)量北塘片區(qū)未來供應(yīng)量 項(xiàng)目項(xiàng)目 進(jìn)程進(jìn)程 項(xiàng)目項(xiàng)目 體量體量 （萬）（萬） 容積率容積率產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型 單價(jià)單價(jià) （元（元/ /） 項(xiàng)目存量項(xiàng)目存量 （萬）（萬） 在售在售 泰達(dá)御海泰達(dá)御海231.5

33、小高、高層、洋 房 1000021.2 濱海欣家濱海欣家 園園 1502.1板樓、高層6500150 待售待售u u公館公館1.31.53洋房、多層待定1.3 北塘板塊土地成交明細(xì)北塘板塊土地成交明細(xì) 供應(yīng)特征：中低密度為主，供應(yīng)特征：中低密度為主， 明年潛在供應(yīng)放量明年潛在供應(yīng)放量 關(guān)鍵點(diǎn)： 片區(qū)潛在供應(yīng)：約190萬 平米 價(jià)格平臺低 塘沽京津高速公路以北、西中環(huán)快速 路以西 105758.721.666099.218364 津?yàn)I塘（掛） 2010-13-c 塘沽京津高速公路以北、西中環(huán)快速 路以西 91464.032.143554.311979 津?yàn)I塘（掛） 2010-13-b 塘沽京津高

34、速公路以北、西中環(huán)快速 路以西 126331.741.870184.319107 津?yàn)I塘（掛） 2010-13-a 塘沽京津高速公路以北、西中環(huán)快速 路以西 142317.181.879065.121116 津?yàn)I塘（掛） 2010-10-a 塘沽京津塘高速二線以北、唐津高速 以東 98404.961.661503.116819 津?yàn)I塘（掛） 2010-9-b 塘沽京津塘高速二線以北、唐津高速 以東 107111.361.666944.618307 津?yàn)I塘（掛 2010-9-a 地址地址總建筑面積總建筑面積容積率容積率總出讓面積（）總出讓面積（） 成交價(jià)格成交價(jià)格 （萬元）（萬元） 地塊編號地塊

35、編號 各板塊供需關(guān)系情況各板塊供需關(guān)系情況 上北區(qū)域上北區(qū)域 新港紫云區(qū)域新港紫云區(qū)域 開發(fā)區(qū)區(qū)域開發(fā)區(qū)區(qū)域 塘沽塘沽 老城老城 區(qū)域區(qū)域 于家于家 堡響堡響 螺灣螺灣 區(qū)域區(qū)域 胡家胡家 園片園片 區(qū)區(qū) 中新中新 生態(tài)城生態(tài)城 北塘板塊北塘板塊 開發(fā)區(qū)未來供應(yīng)量開發(fā)區(qū)未來供應(yīng)量 項(xiàng)目項(xiàng)目 進(jìn)程進(jìn)程 項(xiàng)目項(xiàng)目 體量體量 （萬（萬 ） 容容 積積 率率 產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型 實(shí)收單價(jià)實(shí)收單價(jià) （元（元/ /） 項(xiàng)目存量項(xiàng)目存量 （萬）（萬） 在售在售 弘澤城弘澤城482.5高層、洋房1331444.8 天保金天保金 海岸明海岸明 珠灣珠灣 11.81.2 高層、洋房、 小高 待定11.8 萬科海萬科

36、海 港城港城 152.5 高層、洋房、 聯(lián)排別墅 1068111.8 待售待售東壹區(qū)東壹區(qū)11.91.47 高層、小高、 洋房 待定11.9 供應(yīng)特征：未來供應(yīng)有限，需求旺盛供應(yīng)特征：未來供應(yīng)有限，需求旺盛 關(guān)鍵點(diǎn)： 片區(qū)潛在供應(yīng)約：80.3萬平米 低密物業(yè)融入產(chǎn)品供應(yīng)的行列中 各板塊供需關(guān)系情況各板塊供需關(guān)系情況 上北區(qū)域上北區(qū)域 新港紫云區(qū)域新港紫云區(qū)域 開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū) 區(qū)區(qū)域域 塘沽塘沽 老城老城 區(qū)域區(qū)域 于家于家 堡響堡響 螺灣螺灣 區(qū)域區(qū)域 胡家胡家 園片園片 區(qū)區(qū) 中新中新 生態(tài)城生態(tài)城 北塘板塊北塘板塊 濱海房地產(chǎn)市場小結(jié)：濱海房地產(chǎn)市場小結(jié)： 整個(gè)濱海市場供應(yīng)明顯放大，未來整個(gè)

37、濱海市場供應(yīng)明顯放大，未來供過于求供過于求不可避免不可避免 目前濱海區(qū)域潛在供應(yīng)量已超過700萬平米，按目前濱海新 區(qū)的年消化速度，需要消化5年左右 濱海老城區(qū)板塊供應(yīng)有限，周邊各版塊逐漸成為供應(yīng)主力 各板塊供應(yīng)出現(xiàn)分化，區(qū)域間分布不均衡 整個(gè)區(qū)域供應(yīng)快速增長，未來將呈現(xiàn)供過于求局面。 三、區(qū)域研究三、區(qū)域研究 區(qū)域區(qū)域 發(fā)展發(fā)展 u北塘板塊發(fā)展歷程北塘板塊發(fā)展歷程 競品競品 格局格局 u區(qū)域重點(diǎn)項(xiàng)目及案例區(qū)域重點(diǎn)項(xiàng)目及案例 客戶客戶 調(diào)研調(diào)研 u項(xiàng)目潛在客戶需求調(diào)研項(xiàng)目潛在客戶需求調(diào)研 位于永定新河和海濱大道兩條生 態(tài)廊道交匯處。 黃港水庫、北塘水庫組成的濕地 網(wǎng)的入?？?。 毗鄰森林公園和高

38、爾夫球場。 森林公園森林公園 高爾夫高爾夫 北塘水庫北塘水庫 北塘核心區(qū)北塘核心區(qū) 永永 定定 新新 河河 河河 運(yùn)運(yùn) 薊薊 黃港水庫黃港水庫 北塘北塘區(qū)域位于濱海新區(qū)的核心地段，北接漢沽中新生態(tài)城，南鄰塘 沽中心城區(qū)，東靠泰達(dá)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，向西可達(dá)空港。 北塘北塘 北塘概況北塘概況 北塘板塊北塘板塊 北塘水庫北塘水庫 黃港水黃港水庫庫 項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置 n文化資源文化資源 歷史積淀炮臺 文化名人倓虛、黎元洪 街道格局九井八廟 n漁文化：漁文化： 北塘海鮮 、北塘海會 、出海做一日漁民 北塘已經(jīng)形成的“做漁做漁 民民”，“吃海鮮吃海鮮”的特色 北塘文化資源北塘文化資源 北塘國際會議中心 濱海

39、新區(qū)接待中心 會議中心廣場 五星級酒店 tbdtbd規(guī)劃規(guī)劃布局圖布局圖 北塘定位北塘定位tbd：旅游商務(wù)區(qū)：旅游商務(wù)區(qū) 生態(tài)城生態(tài)城 東疆港東疆港 北塘北塘 上北上北 海濱休閑旅游區(qū)海濱休閑旅游區(qū) 生態(tài)環(huán)保新城生態(tài)環(huán)保新城 漁文化、資源驅(qū)動的漁文化、資源驅(qū)動的 旅游宜居小鎮(zhèn)旅游宜居小鎮(zhèn) 新興居住區(qū)新興居住區(qū) 旅游產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)旅游產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo) 郵輪母港、酒店驅(qū)郵輪母港、酒店驅(qū) 動的高端休閑商務(wù)動的高端休閑商務(wù) 區(qū)區(qū) 承接市區(qū)承接市區(qū) 外溢人口外溢人口 外向的外向的 內(nèi)向的內(nèi)向的 休閑運(yùn)動會所 古鎮(zhèn)文化公園 三河島炮臺遺址公園 高爾夫會所 作為十大戰(zhàn)役之一，北塘區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已全面展開 一期“五

40、橫四縱”道路已開工，后續(xù)52條道路將陸續(xù)開工； 永定新河大堤和迎賓島的綠化工程、泵站及水系工程已于1月10日同步開工建設(shè)； 北塘還遷房項(xiàng)目一期工程于1月16日正式啟動； 部分酒店公寓項(xiàng)目工程也已完成試樁 三河島永定新河大堤 區(qū)域面貌迅速改觀區(qū)域面貌迅速改觀 n政策政策 未來的北塘將以未來的北塘將以 低密生態(tài)為主要低密生態(tài)為主要 特色，打造上風(fēng)特色，打造上風(fēng) 上水、宜商宜住上水、宜商宜住 的新人文居住區(qū)的新人文居住區(qū) 北塘發(fā)展?fàn)顩r小結(jié)北塘發(fā)展?fàn)顩r小結(jié) n資源資源 n配套配套 北塘板塊產(chǎn)品供應(yīng)北塘板塊產(chǎn)品供應(yīng) 聯(lián)發(fā)地塊 濱海新塘建設(shè)發(fā)展地塊 奧特萊斯地 塊 海泰北塘地 塊 濱海湖濱海湖 從未來項(xiàng)目

41、供應(yīng)上看，黃港水庫及周邊的北塘區(qū)域是熱點(diǎn)區(qū)域，未來將有大量項(xiàng)目分期 分批入市，將快速改變目前市場對區(qū)域的傳統(tǒng)認(rèn)知，形成新的熱點(diǎn)居住板塊。 聯(lián)發(fā)地 塊 濱海投資地塊 濱海新塘建設(shè)發(fā)展地塊 中海油服家屬 區(qū) 南港輕工城建設(shè)地塊 濱海欣嘉園 金隅地塊 北塘濱海北塘濱海tbdtbd 北塘將規(guī)劃建設(shè)國際會議區(qū)、北塘小鎮(zhèn)區(qū)、國際會議區(qū)、北塘小鎮(zhèn)區(qū)、 生態(tài)居住區(qū)、中小企業(yè)總部區(qū)、綜合配套區(qū)、生態(tài)居住區(qū)、中小企業(yè)總部區(qū)、綜合配套區(qū)、 休閑旅游區(qū)六大功能分區(qū)。休閑旅游區(qū)六大功能分區(qū)。 開發(fā)商云集：開發(fā)商云集： 濱海建投、泰達(dá)集團(tuán)、海泰集團(tuán)、天?？毓?、 聯(lián)發(fā)集團(tuán)、新北公司6家企業(yè)，各自負(fù)責(zé)不同 區(qū)域的開發(fā)。 聯(lián)發(fā)

42、濱海琴墅 天保新塘都 泰達(dá)御海 蘆花莊園三期 貽成水木清華 萬科錦廬 海泰北塘假日花園 北塘板塊在售項(xiàng)目北塘板塊在售項(xiàng)目 預(yù)計(jì)第一季度開盤，總建面預(yù)計(jì)第一季度開盤，總建面1.31.3萬平萬平 10月12月11年2月3 月 4月5月6月7月8月10年9月 u公館 項(xiàng)目入市項(xiàng)目入市 泰達(dá)御海 2010 2010年年1212月月2525日開盤，庫存約日開盤，庫存約2020萬平米萬平米 濱海欣嘉園 20102010年年9 9月份開盤，總建面月份開盤，總建面150150萬平米萬平米 區(qū)域內(nèi)部高層產(chǎn)品區(qū)域內(nèi)部高層產(chǎn)品 稀少，濱海欣嘉園稀少，濱海欣嘉園 為為保障性住房，保障性住房，同同 本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群本項(xiàng)

43、目目標(biāo)客戶群 有一定的區(qū)別有一定的區(qū)別 北塘高層產(chǎn)品供應(yīng)量北塘高層產(chǎn)品供應(yīng)量 位置位置濱海新區(qū)北塘經(jīng)濟(jì)區(qū)常州道（北塘大街北側(cè)） 開發(fā)商開發(fā)商天津?yàn)I海新都市投資有限公司 建筑形式建筑形式 洋房、小高、 高層 裝修情況裝修情況毛坯 占地面積占地面積15.4萬平米建筑面積建筑面積23.1萬平米 容積率容積率1.5綠化率綠化率40% 總戶數(shù)總戶數(shù)428車位比車位比1:1 價(jià)格價(jià)格( (元元 /m/m2 2) ) 洋房14000 小高：11000 高層：10000 面積區(qū)間面積區(qū)間 洋房：150 小高：100-148 高層：100 開盤時(shí)間開盤時(shí)間2010.12.25入住時(shí)間入住時(shí)間2011年11月 項(xiàng)

44、目賣點(diǎn)項(xiàng)目賣點(diǎn)國際化社區(qū)、生態(tài)地產(chǎn) 項(xiàng)目位于北塘水庫附近項(xiàng)目位于北塘水庫附近/ /主打生態(tài)環(huán)境和產(chǎn)品的舒適性主打生態(tài)環(huán)境和產(chǎn)品的舒適性 案例分析案例分析泰達(dá)御海泰達(dá)御海(北塘板塊北塘板塊) 南北通透，戶型方正 270觀景飄臺 開放餐廳，更大生活空間 高層：高層：134平米三居平米三居 高層：高層：103平米兩居平米兩居 入戶玄關(guān)設(shè)置，私密性強(qiáng)； 客廳開間6.5米,主臥開間4.2米 開闊式餐廳、廚房，生活陽臺與廚 房相連接，方便烹飪并做到干濕分離 超大超大 開間開間 戶型戶型超大開間設(shè)計(jì)，方正舒適超大開間設(shè)計(jì)，方正舒適 在售項(xiàng)目主力戶型介紹在售項(xiàng)目主力戶型介紹1泰達(dá)御海泰達(dá)御海 位置位置濱海新區(qū)

45、開發(fā)區(qū)時(shí)尚廣場區(qū)域金域藍(lán)灣以東 開發(fā)商開發(fā)商天津萬港投資有限公司 建筑形式建筑形式小高、高層裝修情況裝修情況精裝修 占地面積占地面積15萬平米建筑面積建筑面積37萬平米 容積率容積率2.5綠化率綠化率42% 總戶數(shù)總戶數(shù)3370車位比車位比1:1 價(jià)格價(jià)格( (元元 /m/m2 2) ) 10700（精裝）面積區(qū)間面積區(qū)間90-125 開盤時(shí)間開盤時(shí)間2010.12.11入住時(shí)間入住時(shí)間2012年10月 項(xiàng)目賣點(diǎn)項(xiàng)目賣點(diǎn)國際化社區(qū)、創(chuàng)意地產(chǎn) 項(xiàng)目位于開發(fā)區(qū)時(shí)尚廣場內(nèi)項(xiàng)目位于開發(fā)區(qū)時(shí)尚廣場內(nèi)/ /主打品牌和地段價(jià)值主打品牌和地段價(jià)值 案例分析案例分析萬科海港城萬科海港城(開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)) 6.7米

46、-13米寬兩居和三居，寬敞舒適 臥室、衣帽間、廚衛(wèi)劃分清晰，布局緊湊合理，得房率高，浪費(fèi)空間小。 優(yōu)點(diǎn)：方正緊湊，實(shí)用合理，精裝修交房。 精裝修標(biāo)準(zhǔn)交房，性價(jià)比高，品質(zhì)高。 在售項(xiàng)目主力戶型介紹在售項(xiàng)目主力戶型介紹2萬科海港城萬科海港城 高層：高層：125平米三居平米三居 高層：高層：90平米兩居平米兩居 位置位置濱海新區(qū)塘沽廈門路與云山道交口 開發(fā)商開發(fā)商貽成融科置業(yè)有限公司 建筑形式建筑形式洋房、高層裝修情況裝修情況毛坯 占地面積占地面積11.9萬平米建筑面積建筑面積23.86萬平米 容積率容積率2.0綠化率綠化率35% 總戶數(shù)總戶數(shù)2100車位比車位比1:1 價(jià)格價(jià)格( (元元 /m/m

47、2 2) ) 洋房14000 高層：11000 面積區(qū)間面積區(qū)間 洋房：130-150 高層：100 開盤時(shí)間開盤時(shí)間2010.7.17入住時(shí)間入住時(shí)間2011年底 項(xiàng)目賣點(diǎn)項(xiàng)目賣點(diǎn)花園洋房、景觀居所 項(xiàng)目位于位于塘沽海洋高新技術(shù)開發(fā)項(xiàng)目位于位于塘沽海洋高新技術(shù)開發(fā)/ /主打生態(tài)環(huán)境和主打生態(tài)環(huán)境和 產(chǎn)品的舒適性產(chǎn)品的舒適性 案例分析案例分析融科貽錦臺融科貽錦臺(上北板塊上北板塊) 在售項(xiàng)目主力戶型介紹在售項(xiàng)目主力戶型介紹3融科貽錦臺融科貽錦臺 洋房：洋房：135平米三居平米三居 洋房：洋房：90平米兩居平米兩居 10.3米寬三居，居住舒適感極強(qiáng) 戶戶有景，100%朝陽，采光極好。 電梯洋房，

48、別墅級享受 戶型設(shè)計(jì)布局合理，生活感更加舒適 緊湊型兩居，舒適性三居成為焦點(diǎn)緊湊型兩居，舒適性三居成為焦點(diǎn)價(jià)格導(dǎo)向價(jià)格導(dǎo)向 地段改善地段改善 居住環(huán)境居住環(huán)境 客戶需求面積排序客戶需求面積排序客戶關(guān)注點(diǎn)排序客戶關(guān)注點(diǎn)排序 根據(jù)物業(yè)類型分析，泰達(dá)御海為本案毗鄰的直接競品，故選擇它的成交客戶為代表進(jìn)行客群研究根據(jù)物業(yè)類型分析，泰達(dá)御海為本案毗鄰的直接競品，故選擇它的成交客戶為代表進(jìn)行客群研究 競品客戶分析競品客戶分析 剛需剛需 改善改善 投資投資 客戶置業(yè)目的排序 客戶語錄： 現(xiàn)在開發(fā)區(qū)的房子太貴了，只能來這里買； 這里挨著水庫，生態(tài)環(huán)境好，就為了養(yǎng)老才過來的； 潛在客戶調(diào)研潛在客戶調(diào)研 客戶關(guān)注

49、點(diǎn)排序 客戶語錄： 現(xiàn)在北塘這塊交通還不太好，要是能有方便的公交車就行了； 環(huán)境是不錯(cuò)，關(guān)鍵是看價(jià)格，如果合適的話，買一套自己住還不錯(cuò)。 價(jià)格因素價(jià)格因素 交通因素交通因素 環(huán)境因素環(huán)境因素 潛在客戶調(diào)研潛在客戶調(diào)研 潛在客戶對產(chǎn)品形式需求調(diào)研 經(jīng)濟(jì)型兩居和改善型經(jīng)濟(jì)型兩居和改善型 三居是客戶需求熱點(diǎn)三居是客戶需求熱點(diǎn) 潛在客戶調(diào)研潛在客戶調(diào)研 高層高層 洋房洋房 剛需剛需 改善居住改善居住 投資投資 高層價(jià)格預(yù)期集中在高層價(jià)格預(yù)期集中在7500以下，洋以下，洋 房價(jià)格預(yù)期在房價(jià)格預(yù)期在10000左右左右 置業(yè)目的調(diào)研置業(yè)目的調(diào)研 潛在客戶對價(jià)格預(yù)期調(diào)研 潛在客戶調(diào)研潛在客戶調(diào)研 潛在客戶調(diào)研

50、分析潛在客戶調(diào)研分析 n開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū) n老城老城 n紫云紫云 n上北上北 n北塘北塘 老城區(qū)、開發(fā)區(qū)被擠壓的剛需客戶； 上北板塊分流出的客戶； 北塘內(nèi)部競品項(xiàng)目的意向客戶 本項(xiàng)目客戶來源三個(gè)渠道：本項(xiàng)目客戶來源三個(gè)渠道： 客戶流向客戶流向 1 1、改善項(xiàng)目交通條件為首要任務(wù)改善項(xiàng)目交通條件為首要任務(wù)，可通過增加社區(qū)巴士、增多周邊公交線路，有效提升出行便利度； 2 2、通過加大項(xiàng)目推廣宣傳力度通過加大項(xiàng)目推廣宣傳力度，有效提高客戶對區(qū)域認(rèn)知度，從而提升客戶對項(xiàng) 目認(rèn)可度； 3 3、通過增加社區(qū)商業(yè)配套通過增加社區(qū)商業(yè)配套，滿足客戶日常生活需求，進(jìn)一步提高客戶對區(qū)域認(rèn)可度。 目前客戶對于本項(xiàng)目的期

51、待以目前客戶對于本項(xiàng)目的期待以剛需和自剛需和自 住改善為主住改善為主，但是對于黃港旅游度假區(qū)，但是對于黃港旅游度假區(qū) 存在一定的抗性，主要表現(xiàn)在交通、區(qū)存在一定的抗性，主要表現(xiàn)在交通、區(qū) 域認(rèn)知度和生活配套方面域認(rèn)知度和生活配套方面 n生態(tài)城生態(tài)城 四、項(xiàng)目定位四、項(xiàng)目定位 環(huán)湖瞰景高爾夫公寓社區(qū)環(huán)湖瞰景高爾夫公寓社區(qū) 五、產(chǎn)品建議五、產(chǎn)品建議 用地用地 分析分析 ua6、a7用地分析用地分析 設(shè)計(jì)設(shè)計(jì) 要點(diǎn)要點(diǎn) u地塊設(shè)計(jì)原則和建議地塊設(shè)計(jì)原則和建議 具體具體 建議建議 u產(chǎn)品具體打造建議產(chǎn)品具體打造建議 用地分析用地分析 親水平臺親水平臺 商 業(yè) 配 套 a6 用地價(jià)值分析：用地價(jià)值分析：

52、 a6地塊整體容積率為0.83，適合做低密 度的別墅產(chǎn)品，在整個(gè)項(xiàng)目中，用地價(jià)值 最高； a7地塊北部三面臨水，用地價(jià)值較高； a7南面緊鄰交通公路和3000平米的商 業(yè)配套，用地價(jià)值最低； 中段通過臨湖關(guān)系的處理，可以大大提 升中段地塊的價(jià)值，未來應(yīng)著重打造； 用地價(jià)值較高 用地價(jià)值低 用 地 價(jià) 值 中 a7 設(shè)計(jì)要點(diǎn)設(shè)計(jì)要點(diǎn) a7地塊北段與a6地塊進(jìn)行綜合考慮，在 產(chǎn)品形式和檔次上應(yīng)較為接近，以實(shí)現(xiàn)對 景觀資源的最大化共享及利用； a7地塊的商業(yè)配套要在首期啟動開發(fā)， 計(jì)劃為內(nèi)向社區(qū)服務(wù)型商業(yè)形式，以提高 項(xiàng)目整體土地價(jià)值與客戶認(rèn)同度； 充分利用a7地塊三面環(huán)水的優(yōu)勢，做出 臨湖觀光景觀

53、帶，與整體湖景資源自然融 為一體，打造湖岸高尚社區(qū)； 在高層方案排布中，充分考慮湖景、高爾 夫球場景觀和社區(qū)內(nèi)部景觀關(guān)系，保證優(yōu) 質(zhì)地塊三面有景、中段雙面景觀、南面最 大化的享受景觀； 環(huán)湖環(huán)湖 觀光觀光 景觀景觀 帶帶 產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議 建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格景觀園林景觀園林戶型建議戶型建議配套設(shè)施配套設(shè)施交通路線交通路線車位配比車位配比 國際現(xiàn)代簡約風(fēng)格，明國際現(xiàn)代簡約風(fēng)格，明 快而又富有時(shí)尚質(zhì)感快而又富有時(shí)尚質(zhì)感 a6產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議 色彩及體塊的穿插，增加產(chǎn)品的時(shí)尚感色彩及體塊的穿插，增加產(chǎn)品的時(shí)尚感 立面細(xì)節(jié)的處理手法示意立面細(xì)節(jié)的處理手法示意 產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議 建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格景觀園林景

54、觀園林戶型建議戶型建議配套設(shè)施配套設(shè)施交通路線交通路線車位配比車位配比a6產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議 高層住宅的設(shè)計(jì)亮點(diǎn)高層住宅的設(shè)計(jì)亮點(diǎn) 入口大堂入口大堂 入口入口 大堂大堂 p建議設(shè)置入口挑空大堂，以體現(xiàn)開闊、氣派和尊貴的氣度；建議設(shè)置入口挑空大堂，以體現(xiàn)開闊、氣派和尊貴的氣度； p公共部分大堂裝修標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)奢侈，彰顯項(xiàng)目檔次；公共部分大堂裝修標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)奢侈，彰顯項(xiàng)目檔次； 產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議 建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格景觀園林景觀園林戶型建議戶型建議配套設(shè)施配套設(shè)施交通路線交通路線車位配比車位配比a6產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議 景觀雕塑景觀雕塑 大地景觀大地景觀 大氣大氣 林蔭路林蔭路 綠地草坪綠地草坪 靜謐靜謐 休閑休閑

55、 n結(jié)合周邊高爾夫景觀規(guī)劃，用自然的水系和結(jié)合周邊高爾夫景觀規(guī)劃，用自然的水系和綠地綠地 渲染整體環(huán)境，與外界喧鬧的形成渲染整體環(huán)境，與外界喧鬧的形成強(qiáng)烈反差強(qiáng)烈反差，令，令 其有親切的其有親切的歸屬感歸屬感，對內(nèi)部環(huán)境有所期待。，對內(nèi)部環(huán)境有所期待。 n在在進(jìn)入社區(qū)的過程中制造變化進(jìn)入社區(qū)的過程中制造變化或營造或營造尊貴的儀式尊貴的儀式 感感，如：彎曲的路、地形起伏、小橋流水等，兩，如：彎曲的路、地形起伏、小橋流水等，兩 邊輔以適當(dāng)綠化，令客戶感受到社區(qū)內(nèi)是一個(gè)邊輔以適當(dāng)綠化，令客戶感受到社區(qū)內(nèi)是一個(gè)私私 密、專屬的世界密、專屬的世界。 綠色社區(qū)路綠色社區(qū)路 產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議 建筑風(fēng)格建筑風(fēng)

56、格景觀園林景觀園林戶型建議戶型建議配套設(shè)施配套設(shè)施交通路線交通路線車位配比車位配比a6產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議 水岸邊的人行道水岸邊的人行道 n社區(qū)主景觀要社區(qū)主景觀要與周邊環(huán)境相融合與周邊環(huán)境相融合，成為社，成為社 區(qū)內(nèi)人人可以區(qū)內(nèi)人人可以均享的活動場所均享的活動場所，而非只屬于，而非只屬于 某幾戶業(yè)主觀賞的私有化景致；某幾戶業(yè)主觀賞的私有化景致； n景觀設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)融合活動功能融合活動功能，設(shè)置具有不同功能，設(shè)置具有不同功能 的活動區(qū)，提高社區(qū)的的活動區(qū)，提高社區(qū)的參與性參與性，如：設(shè)置慢跑，如：設(shè)置慢跑 道，兒童游樂區(qū)，燒烤區(qū)等；道，兒童游樂區(qū)，燒烤區(qū)等； 社區(qū)內(nèi)部景觀社區(qū)內(nèi)部景觀 產(chǎn)品建議產(chǎn)品

57、建議 建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格景觀園林景觀園林戶型建議戶型建議配套設(shè)施配套設(shè)施交通路線交通路線車位配比車位配比a6產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議 產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議 環(huán)湖觀光景觀帶環(huán)湖觀光景觀帶 n臨湖觀光景觀帶臨湖觀光景觀帶將打造成為具有獨(dú)特觀將打造成為具有獨(dú)特觀 賞價(jià)值的社區(qū)景觀賞價(jià)值的社區(qū)景觀，成為本項(xiàng)目的一大，成為本項(xiàng)目的一大 賣點(diǎn)，為社區(qū)帶來的是賣點(diǎn)，為社區(qū)帶來的是如同旅游區(qū)一樣如同旅游區(qū)一樣 的景色的景色； n水上會所作為項(xiàng)目的另一特色，可以打水上會所作為項(xiàng)目的另一特色，可以打 造為造為觀景場所、業(yè)主休閑場所觀景場所、業(yè)主休閑場所等多種用途，等多種用途， 為業(yè)主的日常生活增加新意，拔升整個(gè)項(xiàng)為業(yè)主的日常生

58、活增加新意，拔升整個(gè)項(xiàng) 目調(diào)性；目調(diào)性；但須注意：水上會所應(yīng)但須注意：水上會所應(yīng) 控制建筑面積，盡量少占或不控制建筑面積，盡量少占或不 占用地塊建筑用地指標(biāo)，以實(shí)占用地塊建筑用地指標(biāo)，以實(shí) 現(xiàn)利益最大化?，F(xiàn)利益最大化。 建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格景觀園林景觀園林戶型建議戶型建議配套設(shè)施配套設(shè)施交通路線交通路線車位配比車位配比a6產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議 產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議 環(huán)湖觀光景觀帶及節(jié)點(diǎn)示意環(huán)湖觀光景觀帶及節(jié)點(diǎn)示意 建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格景觀園林景觀園林戶型建議戶型建議配套設(shè)施配套設(shè)施交通路線交通路線車位配比車位配比a6產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議 水上會所水上會所 部分臨水高層部分臨水高層 贈送水岸庭院贈送水岸庭院 環(huán)湖道

59、路打造環(huán)湖道路打造 成觀光平臺成觀光平臺 產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議 戶型配比原則：戶型配比原則： 南一期中二期北三期 根據(jù)客戶需求，將項(xiàng)目分為三期開發(fā)，隨著區(qū)域的成熟度根據(jù)客戶需求，將項(xiàng)目分為三期開發(fā)，隨著區(qū)域的成熟度 和項(xiàng)目配套的日趨完善，產(chǎn)品配比做出相應(yīng)的調(diào)整和項(xiàng)目配套的日趨完善，產(chǎn)品配比做出相應(yīng)的調(diào)整 開發(fā)分期 客戶類型 剛需+投資+剛性改善剛需+剛性改善+彈性改善+投資 戶型戶型 配比配比 產(chǎn)品 類型 面積區(qū)間 （） 套數(shù) 比 一居60-6520% 小兩居85-9545% 大兩居95-11025% 三居120-14010% 產(chǎn)品 類型 面積區(qū)間 （） 套數(shù) 比 一居60-6510% 小兩居85

60、-9530% 大兩居95-11040% 三居120-14020% 產(chǎn)品 類型 面積區(qū)間 （） 套數(shù) 比 小兩居85-9515% 大兩居95-11030% 三居120-14040% 四居160-18015% 比例構(gòu)成 40%50%10% 30%15%30% 25%20%40%40% 剛需+剛性改善+彈性改善 建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格景觀園林景觀園林戶型建議戶型建議配套設(shè)施配套設(shè)施交通路線交通路線車位配比車位配比a6產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議 功能間設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議功能間設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議 n樓型進(jìn)深不宜過大，控制在18m以下； n起居室的面寬視戶型面積而定，最小不能小于3.6m； n主臥室的面寬亦應(yīng)視戶型面積而定，最小不能