東莞南城中天城市之門項(xiàng)目商業(yè)銷售建議報(bào)告

1、中國(guó)首席商業(yè)地產(chǎn)綜合運(yùn)營(yíng)商 致：廣東中天公司 東莞南城東莞南城 中天中天城市之門項(xiàng)目商業(yè)城市之門項(xiàng)目商業(yè) 銷售建議報(bào)告銷售建議報(bào)告 2012年年07月月11日日 part 1 回本周期回本周期 返算售價(jià)返算售價(jià) 10年回本年回本12年回本年回本15年回本年回本20年回本年回本 年回報(bào)率年回報(bào)率8%7%6%5% 50元元/月月7500元元/8600元元/10000元元/12000元元/ 82元元/月月12,300元元/14,000元元/16,500元元/19,680元元/ 100元元/月月15,000元元/17,000元元/20,000元元/24,000元元/ 按照鋪位及人流的對(duì)比，本項(xiàng)目商鋪的

2、租金范圍約50-100元/m2，按上述計(jì)算其基準(zhǔn)價(jià)格在 82元/m2； 但本項(xiàng)目個(gè)別商鋪面積較?。s40m2/間），其月租金若在5000元/月以內(nèi)，則其投資具有 較大的價(jià)值； 本項(xiàng)目15年回收期內(nèi)的租金均價(jià)約為90元/m2，15年內(nèi)的回報(bào)率較為可觀，故本項(xiàng)目 基本價(jià)格建議在16,500元/m2較為合理。 商業(yè)基準(zhǔn)價(jià)格制定商業(yè)基準(zhǔn)價(jià)格制定 人流（含方便到達(dá)性）人流（含方便到達(dá)性）進(jìn)深面寬比進(jìn)深面寬比面積大小面積大小方正間隔方正間隔 50%15%10%25 分值說明：分值說明： 1 1、人流量：、人流量： a、是商業(yè)價(jià)值是否最大化的首要因素，故比例較高占50%，主要考慮地段、道路、交通、小區(qū)主入口

3、等因素； b、街角及小區(qū)入口處，屬于主干道，商業(yè)價(jià)值較高； c、超市主力店，人流量固定，加上已具備現(xiàn)樓展示條件，故其商業(yè)價(jià)值次之; d、小區(qū)行人出入口，屬小區(qū)內(nèi)商鋪，價(jià)值較低。 2 2、面積比：、面積比： a、面積小，其單價(jià)可適當(dāng)提高，但總價(jià)低，易于銷售； b、面積大，其單價(jià)無法提高，由于高總價(jià)的原因，故存在較大的銷售難度。 3 3、面深比：、面深比： 面寬大，進(jìn)深小，其商業(yè)價(jià)值較高；相反則較低，考慮到本項(xiàng)目進(jìn)深總體較長(zhǎng)，故分值占比為10%。 4、方正間隔：、方正間隔： 商鋪內(nèi)方正、規(guī)則，其商業(yè)價(jià)值較高，相反則較低；若內(nèi)有大型剪力墻及錯(cuò)位間隔，則將會(huì)大大降低其價(jià)值，故取較高的分值 20%。 5

4、、餐飲功能：、餐飲功能： 小區(qū)型的商鋪具備餐飲功能的價(jià)值較高，投資自用兩相宜，相反則較低。 系數(shù)分析系數(shù)分析 part 2 選擇1f兩端小面積+2f大面積組合方式銷售,1f中間劃分 為三個(gè)大面積、2f中間劃分為二個(gè)面積鋪位,也采用一拖 二的方式銷售(見下圖鋪位劃分) 方案一組合方式方案一組合方式 1f 2f 15,015784,5161f 226884777761 271071994804 212034629142 216983856514 216984187618 197701973441 1621319984176 175634355676 307551142856 28506211258

5、0 261833399536 271834511480 261832873006 196354260795 單價(jià)單價(jià)總價(jià)總價(jià) 256834219635 2f 115257289217 118555338662 94639515017 94638516250 102883106311 135884523822 123504264085 單價(jià)單價(jià)總價(jià)總價(jià) 序號(hào)序號(hào)鋪號(hào)鋪號(hào)預(yù)售建筑面積預(yù)售建筑面積實(shí)收單價(jià)實(shí)收單價(jià)實(shí)收總價(jià)實(shí)收總價(jià)標(biāo)準(zhǔn)面價(jià)單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)面價(jià)單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)面價(jià)總價(jià)標(biāo)準(zhǔn)面價(jià)總價(jià) 1 1101101164.3164.325,683 25,683 4,219,635 4,219,635 27,707 27

6、,707 4,552,269 4,552,269 2 2102102210.59210.5922,688 22,688 4,777,761 4,777,761 24,476 24,476 5,154,392 5,154,392 3 310310373.5973.5927,107 27,107 1,994,804 1,994,804 29,244 29,244 2,152,055 2,152,055 4 4104104218.33218.3321,203 21,203 4,629,142 4,629,142 22,874 22,874 4,994,057 4,994,057 5 51051051

7、77.74177.7421,698 21,698 3,856,514 3,856,514 23,408 23,408 4,160,523 4,160,523 6 610610619319321,698 21,698 4,187,618 4,187,618 23,408 23,408 4,517,728 4,517,728 7 710710799.8299.8219,770 19,770 1,973,441 1,973,441 21,328 21,328 2,129,008 2,129,008 8 810810821721719,635 19,635 4,260,795 4,260,795 21

8、,183 21,183 4,596,674 4,596,674 9 91091091232.641232.6416,213 16,213 19,984,176 19,984,176 17,491 17,491 21,559,530 21,559,530 1010110110248.01248.0117,563 17,563 4,355,676 4,355,676 18,947 18,947 4,699,034 4,699,034 202011111137.1637.1630,755 30,755 1,142,856 1,142,856 33,179 33,179 1,232,947 1,232

9、,947 212111211274.1174.1128,506 28,506 2,112,580 2,112,580 30,753 30,753 2,279,114 2,279,114 2222113113129.84129.8426,183 26,183 3,399,536 3,399,536 28,246 28,246 3,667,521 3,667,521 2323114114165.97165.9727,183 27,183 4,511,480 4,511,480 29,325 29,325 4,867,120 4,867,120 2424115115109.73109.7326,18

10、3 26,183 2,873,006 2,873,006 28,246 28,246 3,099,485 3,099,485 首層首層3351.833351.8320,371 20,371 68,279,017 68,279,017 21,97621,97673,661,455 73,661,455 方案一商業(yè)價(jià)格表方案一商業(yè)價(jià)格表 2525201201632.47632.4711,525 11,525 7,289,217 7,289,217 12,434 12,434 7,863,826 7,863,826 2626202202450.33450.3311,855 11,855 5,338,

11、662 5,338,662 12,790 12,790 5,759,509 5,759,509 2727203203332.94332.9413,588 13,588 4,523,822 4,523,822 14,659 14,659 4,880,435 4,880,435 28282042041005.551005.559,463 9,463 9,515,017 9,515,017 10,208 10,208 10,265,086 10,265,086 29292052059009009,463 9,463 8,516,250 8,516,250 10,208 10,208 9,187,58

12、6 9,187,586 3030206206301.95301.9510,288 10,288 3,106,311 3,106,311 11,098 11,098 3,351,181 3,351,181 3131207207345.27345.2712,350 12,350 4,264,085 4,264,085 13,324 13,324 4,600,222 4,600,222 二層二層3968.513968.5110,723 10,723 42,553,36342,553,36311,568 11,568 45,907,847 45,907,847 合計(jì)合計(jì)7320.347320.3415

13、,140 15,140 110,832,380 110,832,380 16,334 16,334 119,569,302 119,569,302 套數(shù)套數(shù)建筑面積建筑面積實(shí)收單價(jià)實(shí)收單價(jià)實(shí)收總價(jià)實(shí)收總價(jià) 銷售面價(jià)銷售面價(jià) 單價(jià)單價(jià) 銷售面價(jià)銷售面價(jià) 總價(jià)總價(jià) 227320.3415,14011083238016,334119569302 1、定價(jià)匯總 2、價(jià)差匯總(實(shí)收價(jià)) 最低單價(jià)最高單價(jià)單價(jià)價(jià)差最低總價(jià)最高總價(jià)總價(jià)價(jià)差 9463307552129211428561998417218841320 城市之門商業(yè)價(jià)格匯總城市之門商業(yè)價(jià)格匯總 單價(jià)范圍單價(jià)范圍1 1萬以下萬以下11.511.5萬

14、萬1.521.52萬萬22.522.5萬萬2.532.53萬萬3 3萬以上萬以上 套數(shù)套數(shù)2 25 54 44 46 61 1 百分比百分比9%9%23%23%18%18%18%18%23%23%5%5% 總價(jià)范圍總價(jià)范圍 150150萬以萬以 下下150250150250萬萬 250350250350 萬萬 350450350450 萬萬 450550450550 萬萬 550650550650 萬萬 6507565075 0 0萬萬 7508575085 0 0萬萬 8509585095 0 0萬萬 950950萬以萬以 上上 套數(shù)套數(shù)1 13 33 36 65 50 01 10 01 12 2 百分比百分比5%5%14%14%14%14%27%27%23%23%0%0%5%5%0 05%5%9%9% 實(shí)收定價(jià)實(shí)收定價(jià)均價(jià)均價(jià)面積面積總價(jià)總價(jià) 成交價(jià)：成交價(jià)： 15