揚(yáng)州中集紫金廣場(chǎng)產(chǎn)品附加值及營(yíng)銷(xiāo)模式策略61p

1、中集中集紫金廣場(chǎng)紫金廣場(chǎng) 產(chǎn)品附加值及營(yíng)銷(xiāo)模式策略產(chǎn)品附加值及營(yíng)銷(xiāo)模式策略 本報(bào)告僅供客戶(hù)內(nèi)部使用，版權(quán)歸天際公司所有，未經(jīng)天際公司書(shū)面許可，不得擅自向其 它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。 this article is for internal use only. horizon company holds the copyright of this article. without prior written authorization of the copyright holder, anyone shall not circulate, quote, us

2、e, copy, or distribute this article for any purposes. 版權(quán)聲明 copyright all rights reserved 市市 場(chǎng)場(chǎng) 分分 析析1 產(chǎn)產(chǎn) 品品 定定 位位2 產(chǎn)產(chǎn) 品品 標(biāo)標(biāo) 準(zhǔn)準(zhǔn)3 營(yíng)營(yíng) 銷(xiāo)銷(xiāo) 模模 式式4 一、市場(chǎng)分析一、市場(chǎng)分析 ( (一一) )辦公樓布局：辦公樓布局：揚(yáng)州辦公項(xiàng)目分布區(qū)域相對(duì)比較分散，從區(qū)域上可揚(yáng)州辦公項(xiàng)目分布區(qū)域相對(duì)比較分散，從區(qū)域上可 分為城東、城中、城西、城南四個(gè)片區(qū)，其中西區(qū)相對(duì)較多。分為城東、城中、城西、城南四個(gè)片區(qū)，其中西區(qū)相對(duì)較多。 區(qū)域區(qū)域 項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目名稱(chēng)規(guī)劃特點(diǎn)規(guī)劃特點(diǎn) 城東 陽(yáng)

3、光城、東城國(guó)際大廈、首席國(guó)際、大 世界國(guó)際廣場(chǎng)等 所列項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)均為底層商業(yè)門(mén) 面，三層或四層以上為辦公。 城中 匯展閣、盛世商務(wù)樓、摩爾曼尼、堡尼 商務(wù)樓、雙橋商務(wù)樓等 城南 九州大廈、天地大廈、恒通金天成、財(cái) 富廣場(chǎng)等 城西 國(guó)貿(mào)大廈、熙龍閣、金滿閣、金馬大廈、 天地大廈、凱旋國(guó)際大廈、公元國(guó)際大 廈、金茂廣場(chǎng)、聯(lián)合廣場(chǎng)、德馨大廈、 華遠(yuǎn)國(guó)際大廈、金陵飯店、金緣國(guó)際大 廈、現(xiàn)代廣場(chǎng)、華利國(guó)際大廈、星座國(guó) 際等 綜合型項(xiàng)目綜合型項(xiàng)目公寓為主項(xiàng)目公寓為主項(xiàng)目辦公為主項(xiàng)目辦公為主項(xiàng)目 行政服務(wù)集行政服務(wù)集 中區(qū)域中區(qū)域 行政服務(wù)集行政服務(wù)集 中區(qū)域中區(qū)域 本案本案 項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目名稱(chēng)公元國(guó)際大廈

4、公元國(guó)際大廈天地大廈天地大廈恒通恒通金天成金天成東城國(guó)際大廈東城國(guó)際大廈 地理位置地理位置文昌西路北側(cè)興城東路江揚(yáng)中路433號(hào)運(yùn)河西路185號(hào) 開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商江蘇新能源置業(yè)有限公司揚(yáng)州天地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司揚(yáng)州恒通企業(yè)有限公司揚(yáng)州金華利置業(yè)有限公司 產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位行政核心區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓迎賓大道，首席商務(wù)領(lǐng)域開(kāi)啟新soho時(shí)代擁有3000會(huì)所的純寫(xiě)字樓 銷(xiāo)售面積銷(xiāo)售面積40000余（15層）7700余（12層）33000（25層）32000（16層） 主力面積主力面519f小戶(hù)型功能商務(wù)公寓 （50200）;2025f純辦 公空間，自由分割 160180 面積比例面積比例 1

5、30以下 20% 130180 60% 180%以上 20 自由分割，銷(xiāo)售過(guò)程中多為整 層銷(xiāo)售 50200 95 6001500 5 53110 30 160180 55% 240270 15 得房率得房率78%757370 車(chē)位數(shù)車(chē)位數(shù)183個(gè)35個(gè)400個(gè)200個(gè) （二）重點(diǎn)個(gè)案基本情況：（二）重點(diǎn)個(gè)案基本情況： 重點(diǎn)個(gè)案基本情況：重點(diǎn)個(gè)案基本情況： 項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目名稱(chēng)崇文國(guó)際大廈崇文國(guó)際大廈聯(lián)合廣場(chǎng)聯(lián)合廣場(chǎng)德馨大廈德馨大廈首席國(guó)際大廈首席國(guó)際大廈九洲大廈九洲大廈 地理位置地理位置 揚(yáng)州市文匯東路203 號(hào) 文匯西路與邗江大道 的交匯處 文昌西路國(guó)際會(huì)展中心 正對(duì)面 文昌中路與運(yùn)河北路交 叉

6、口西北角 江陽(yáng)中路43號(hào) 開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商 揚(yáng)州東甌房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)有限公司 揚(yáng)州安廈地產(chǎn) 揚(yáng)州京華城中城生活置 業(yè)有限公司 揚(yáng)州泰達(dá)投資置業(yè)有限 公司 揚(yáng)州恒和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有 限公司 產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位 集商業(yè)，商務(wù)公寓， 辦公于一體 中國(guó)第四代寫(xiě)字樓 揚(yáng)城首座6t+5a全新概念 絕版甲級(jí)寫(xiě)字樓 集商務(wù)、辦公和休閑娛 樂(lè)于一體 揚(yáng)州真正意義上寫(xiě)字樓 銷(xiāo)售面積銷(xiāo)售面積總建面積約16000 40000 3650060000平米26980 主力面積主力面積 公寓約60 辦公100120 60110 標(biāo)準(zhǔn)層面積1800 170300 3360 125左右 面積比例面積比例 59層為3156 商務(wù)公寓，1017

7、層100-120 辦公， 任意面積分割 a座5080左右 b座80120左右 c座 600 自由分割，銷(xiāo)售過(guò)程中 多為整層銷(xiāo)售 100350 大的1000以上 朝南，125； 朝北，160190 得房率得房率約70%約80%約80%約75%約70% 車(chē)位數(shù)車(chē)位數(shù)117個(gè)200700287個(gè)30個(gè) 項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目名稱(chēng)凱旋國(guó)際大廈凱旋國(guó)際大廈華遠(yuǎn)國(guó)際大廈華遠(yuǎn)國(guó)際大廈雙子星國(guó)際廣場(chǎng)雙子星國(guó)際廣場(chǎng) 地理位置地理位置邗江中路248號(hào)邗江區(qū)文匯西路213號(hào) 文匯東路與維揚(yáng)路交匯處（石油城 東對(duì)面） 開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商揚(yáng)州熙龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司揚(yáng)州華遠(yuǎn)置業(yè)有限公司揚(yáng)州市金勝置業(yè)有限公司 產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位新城首席國(guó)際

8、商務(wù)港揚(yáng)州首席柔性商務(wù)純寫(xiě)字樓集公寓、商業(yè)、寫(xiě)字樓于一體 銷(xiāo)售面積銷(xiāo)售面積17650余（13層）21620余（11層）24560，1棟13層 主力面積主力面積 100200100以?xún)?nèi) 50以下，50702-9層商務(wù)公 寓，1113層純辦公 200500100200 面積比例面積比例 100以?xún)?nèi) 9% 100200 42% 200500 33% 500以上 16% 100以?xún)?nèi) 27% 100200 44% 200500 17% 500以上 12% 5070 52.68% 70100 9.15% 100以上 6.22% 得房率得房率75%70%74% 車(chē)位數(shù)車(chē)位數(shù)100個(gè)234個(gè)81個(gè) 重點(diǎn)個(gè)案基

9、本情況：重點(diǎn)個(gè)案基本情況： （三）寫(xiě)字樓租售動(dòng)態(tài)水平：（三）寫(xiě)字樓租售動(dòng)態(tài)水平： 項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目名稱(chēng)租金水平租金水平均價(jià)水平均價(jià)水平銷(xiāo)售率銷(xiāo)售率空置率空置率 凱旋國(guó)際大廈凱旋國(guó)際大廈2445元/月約8300元/約88%5% 華遠(yuǎn)國(guó)際大廈華遠(yuǎn)國(guó)際大廈2245元/月約6500元/約79%40% 東城國(guó)際大廈東城國(guó)際大廈2436元/月約7300元/100%10% 雙子星國(guó)際大廈雙子星國(guó)際大廈3050元/月約8000元/約94%20% 天地大廈天地大廈48元/月約8200元/約82%0 崇文國(guó)際大廈崇文國(guó)際大廈4050元/月約8000元/約65%60% 聯(lián)合廣場(chǎng)聯(lián)合廣場(chǎng)5060元/月約8000元/約78

10、%50% 金天成國(guó)際大廈金天成國(guó)際大廈3045元/月約8000元/約88%30% 首席國(guó)際大廈首席國(guó)際大廈3036元/月約7300元/約65%10% 公元國(guó)際大廈公元國(guó)際大廈6090元/月約8600元/約94%5% （四）寫(xiě)字樓物業(yè)收費(fèi)水平：（四）寫(xiě)字樓物業(yè)收費(fèi)水平： 項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目名稱(chēng)物業(yè)收費(fèi)物業(yè)收費(fèi)物業(yè)公司物業(yè)公司 凱旋國(guó)際大廈凱旋國(guó)際大廈3.4元/月?lián)P州萬(wàn)揚(yáng)物業(yè) 華遠(yuǎn)國(guó)際大廈華遠(yuǎn)國(guó)際大廈2.0元/月?lián)P州萬(wàn)揚(yáng)物業(yè) 東城國(guó)際大廈東城國(guó)際大廈3.5元/月深圳鵬基物業(yè) 雙子星國(guó)際大廈雙子星國(guó)際大廈2.0元/月?lián)P州金譽(yù)商業(yè)經(jīng)濟(jì)物業(yè) 天地大廈天地大廈3.04元/月?lián)P州安康物業(yè) 崇文國(guó)際大廈崇文國(guó)際大廈

11、2.47元/月?lián)P州嘉宏物業(yè) 聯(lián)合廣場(chǎng)聯(lián)合廣場(chǎng)3.0元/月?lián)P州珠港物業(yè) 金天成國(guó)際大廈金天成國(guó)際大廈3.8元/月?lián)P州萬(wàn)揚(yáng)物業(yè) 首席國(guó)際大廈首席國(guó)際大廈3.0元/月?lián)P州珠港物業(yè) 公元國(guó)際大廈公元國(guó)際大廈3.8元/月新能源物業(yè) 名稱(chēng)名稱(chēng)商務(wù)配套設(shè)施商務(wù)配套設(shè)施主要智能化配置主要智能化配置 德馨大廈德馨大廈 設(shè)有容量不同的會(huì)議室、可視電話會(huì)議廳、多 功能商務(wù)中心，提供多媒體、圖書(shū)資料、茶水、 票務(wù)等服務(wù)；空中花園； 5a智能化系統(tǒng)； 公元國(guó)際公元國(guó)際24小時(shí)直飲水，多功能報(bào)告廳，會(huì)議室；5a智能化系統(tǒng)（無(wú)中央空調(diào)）； 金陵飯店金陵飯店 商務(wù)會(huì)客廳；中西自助餐廳；咖啡廳；中餐廳； 休閑茶社；夜總會(huì)；健身

12、房；美體spa；露天泳 池；形體房；書(shū)吧；網(wǎng)吧；中醫(yī)按摩；休閑棋 牌室；臺(tái)球室； 辦公自動(dòng)化、電子監(jiān)控自動(dòng)化、通訊自動(dòng)化系統(tǒng)； 中央空調(diào)及新風(fēng)系統(tǒng)； 華遠(yuǎn)國(guó)際華遠(yuǎn)國(guó)際 大廈大廈 商務(wù)會(huì)所，雙中庭，空中花園，四部觀光電梯； 對(duì)講系統(tǒng)，煙霧感應(yīng)和自動(dòng)噴淋系統(tǒng)；紅外線監(jiān) 控；中央空調(diào)系統(tǒng)； 金天城金天城 大廈大廈 裙樓為大型商業(yè)配套，目前有咖啡館、休閑會(huì) 所、夜總會(huì)等； 對(duì)講系統(tǒng)；門(mén)禁系統(tǒng)；煙霧感應(yīng)和自動(dòng)噴淋系統(tǒng)； 紅外線監(jiān)控； 崇文國(guó)際崇文國(guó)際 大廈大廈 網(wǎng)球場(chǎng)，商務(wù)會(huì)所；多功能會(huì)議室；500的空 中生態(tài)花園； 辦公自動(dòng)化、電子監(jiān)控自動(dòng)化、通訊自動(dòng)化； 雙子星國(guó)際雙子星國(guó)際 廣場(chǎng)廣場(chǎng) 自身沒(méi)有，靠

13、項(xiàng)目周邊的商業(yè)配套等； 對(duì)講系統(tǒng)；門(mén)禁系統(tǒng)；煙霧感應(yīng)和自動(dòng)噴淋系統(tǒng)； 紅外線監(jiān)控； （五）寫(xiě)字樓物業(yè)配套及智能化水平：（五）寫(xiě)字樓物業(yè)配套及智能化水平： 項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目名稱(chēng)建筑建材建筑建材大堂大堂電梯廳電梯廳公共走道公共走道公共衛(wèi)生間公共衛(wèi)生間 凱旋國(guó)際大廈凱旋國(guó)際大廈 外立面：涂料、玻 璃幕墻； 層高4米，地面為大理石，墻 面是乳膠漆，天花板是石膏板， 面積約50平米； 電梯2部，地面為大理石， 墻面為大理石，天花板是石 膏板； 地面為大理石，墻面是乳膠漆， 天花板是石膏板，采光較差； 地面為地磚，天花板是石 膏板； 華遠(yuǎn)國(guó)際大廈華遠(yuǎn)國(guó)際大廈 外立面：干掛石材+ 金屬氟汰漆； 層高5米，地面為

14、大理石，天 花為石膏板，墻面為大理石； 觀光電梯4部，普通電梯2部， 地面為大理石，天花為石膏 板，墻面為大理石； 寬度約2.8米，地面為大理石， 天花為石膏板，采光良好； 地面為大理石，天花為石 膏板； 東城國(guó)際大廈東城國(guó)際大廈 外立面：涂料、玻 璃幕墻； 挑高8米，面積約150平米，地 面、墻面為大理石，天花板是 石膏板，設(shè)有l(wèi)ed顯示屏； 電梯3部，地面為大理石， 墻面為乳膠漆，天花板是石 膏板； 寬度約3米，地面和墻面為大 理石，天花板為石膏，采光良 好； 地面為大理石，天花為石 膏板； 雙子星國(guó)際大廈雙子星國(guó)際大廈 外立面：涂料、玻 璃幕墻； 層高5.4米，面積約50平米， 墻面、地

15、面為大理石，天花板 是石膏板； 電梯5部，天花為石膏，地 面為大理石，墻面是鋁合金 材質(zhì)； 寬度約2.6米，地面為大理石， 墻面部分為大理石，部分為乳 膠漆，天花為石膏，采光良好； 地面、墻面為瓷磚，天花 為石膏板； 天地大廈天地大廈 外立面：涂料，防 水涂料； 層高4.5米，面積約50平米， 地面、墻面為大理石，天花為 石膏板； 電梯2部，地面為水磨石， 墻面為金屬材質(zhì)，天花是鏡 面玻璃； 寬度約2.4米，地面為大理石， 墻面部分為大理石，部分為乳 膠漆，天花為石膏，采光良好； 地面、墻面為瓷磚，天花 為有空塑料板； 崇文苑國(guó)際大廈崇文苑國(guó)際大廈 外立面：干掛石材、 玻璃幕墻； 層高3.5米

16、,面積約為30平米， 地面、墻面為大理石，天花為 石膏板； 電梯4部，墻面、天花為鋁 合金材質(zhì)，地面為大理石； 寬度為2米，地面為大理石， 墻面為乳膠漆，天花為石膏； 地面、墻面為瓷磚，天花 為石膏板； 聯(lián)合廣場(chǎng)聯(lián)合廣場(chǎng) 外立面：干掛石材、 玻璃幕墻； 挑高8米，面積約為100平米， 地面、墻面為大理石，天花為 石膏板； 電梯6部，墻面、天花為鋁 合金+玻璃，地面為大理石； 寬度為2米，地面為大理石， 墻面為部分乳膠漆，部分為大 理石天花為石膏； 墻面、地面為瓷磚，天花 為石膏板； 德馨大廈德馨大廈 外立面：1-4層基座 為石材，以上的為 玻璃幕墻； 大堂挑高15.5米，地面為?；?磚，墻面為

17、乳膠漆，吊頂是輕 質(zhì)材料； 電梯6部，約3平米，墻面、 天花為鋁合金+玻璃，地面 為大理石； 地面為玻化磚，墻面為五膠漆， 吊頂是輕質(zhì)材料； 地面為玻化磚，墻面、吊 頂為金屬材料； 金天成國(guó)際大廈金天成國(guó)際大廈 外立面：干掛石材、 玻璃幕墻； 層高5米，地面為地磚，墻面 為干掛石材，天花為石膏板； 電梯8部，地面為地磚，墻 面為金屬材料，天花為鋁合 金+玻璃； 寬度約1.8米，地面為地磚， 天花為石膏，墻面為乳膠漆； 地面為地磚，天花為石膏， 墻面為乳膠漆； 首席國(guó)際大廈首席國(guó)際大廈 外立面：干掛石材、 玻璃幕墻； 挑高8米，面積約為60平米， 地面、墻面為大理石，天花為 石膏板； 電梯12部

18、，地面為瓷磚，墻 面、天花為鋁合金； 寬度約為2.4米，地面為?；?磚，天花為石膏，采光良好； 地面、墻面為大理石，天 花為石膏板； （六）寫(xiě)字樓物業(yè)公共部位情況：（六）寫(xiě)字樓物業(yè)公共部位情況： 我司在長(zhǎng)期的寫(xiě)字樓物業(yè)操作過(guò)程中，積累了相當(dāng)?shù)慕?jīng)驗(yàn)。根據(jù)我司對(duì)長(zhǎng)期以來(lái)積累 的客戶(hù)的調(diào)查分析，對(duì)于影響寫(xiě)字樓成交的要素，總結(jié)出以下幾點(diǎn)： 二、需求分析二、需求分析 （一）公司性質(zhì)（一）公司性質(zhì) 公司性質(zhì)公司性質(zhì)私人企業(yè)私人企業(yè)國(guó)有企業(yè)國(guó)有企業(yè)外資企業(yè)外資企業(yè)集體所有制企業(yè)集體所有制企業(yè)其他其他合計(jì)合計(jì) （%）53.819.215.43.87.7100 （二）公司規(guī)模（二）公司規(guī)模 公司規(guī)模公司規(guī)模20

19、-50人人10-20人人5-10人人50-100人人100-200人人200人以上人以上5人以下人以下合計(jì)合計(jì) (%)30.823.115.411.511.53.83.8100 （三）對(duì)寫(xiě)字樓的看重因素（三）對(duì)寫(xiě)字樓的看重因素 (%) 附近附近 的公交的公交 物業(yè)素質(zhì)及物業(yè)素質(zhì)及 服務(wù)水平服務(wù)水平 進(jìn)出物業(yè)的交進(jìn)出物業(yè)的交 通條件通條件 租金水平租金水平停車(chē)場(chǎng)停車(chē)場(chǎng)空調(diào)設(shè)施空調(diào)設(shè)施 物業(yè)的物業(yè)的 品牌形象品牌形象 物業(yè)裝修物業(yè)裝修 很看重很看重42.342.334.634.634.634.626.919.2 比較看重比較看重53.853.853.853.853.865.45065.4 不看重不

20、看重3.83.811.511.511.5-23.115.4 totals100100100100100100100100 (%)通訊設(shè)施通訊設(shè)施 internet 網(wǎng)絡(luò)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)服務(wù) 銀行銀行票務(wù)票務(wù) 郵電配套郵電配套 公共空間的公共空間的 裝修裝修 電梯品牌電梯品牌 數(shù)量數(shù)量速度速度 商業(yè)配套商業(yè)配套 翻譯翻譯秘書(shū)秘書(shū) 軟性服務(wù)軟性服務(wù) 餐飲餐飲娛樂(lè)娛樂(lè) 健身設(shè)施健身設(shè)施 很看重很看重61.557.730.826.923.119.215.411.5 比較看重比較看重38.530.857.746.265.45034.653.5 不看重不看重-11.511.523.111.530.846.230.

21、8 很不看重很不看重-3.8-3.83.8 totals100100100100100100100100 （四）對(duì)寫(xiě)字樓物業(yè)設(shè)施及智能化配置的需求程度（四）對(duì)寫(xiě)字樓物業(yè)設(shè)施及智能化配置的需求程度 （%） 保安監(jiān)控系統(tǒng)保安監(jiān)控系統(tǒng)寬帶布線寬帶布線照明自動(dòng)化系統(tǒng)照明自動(dòng)化系統(tǒng)有線電視系統(tǒng)有線電視系統(tǒng)ic卡系統(tǒng)卡系統(tǒng)通訊系統(tǒng)通訊系統(tǒng) 很看重很看重73.161.557.726.911.53.8 比較看重比較看重26.926.934.630.857.7 很不看重很不看重-7.7- totals100100100100100100 （五）希望寫(xiě)字樓內(nèi)有的輔助功能（五）希望寫(xiě)字樓內(nèi)有的輔助功能 餐飲餐飲會(huì)議

22、室會(huì)議室康體娛樂(lè)康體娛樂(lè)小型展示空間小型展示空間 （%）80.861.55050 寫(xiě)字樓市場(chǎng)的幾點(diǎn)共識(shí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的幾點(diǎn)共識(shí) 作為作為“全國(guó)最具經(jīng)濟(jì)活力城市全國(guó)最具經(jīng)濟(jì)活力城市”和和“臺(tái)商極力推薦投資城市臺(tái)商極力推薦投資城市” 之的揚(yáng)州，越來(lái)越吸引外資的看好，高檔寫(xiě)字樓需求增大；之的揚(yáng)州，越來(lái)越吸引外資的看好，高檔寫(xiě)字樓需求增大； 隨著廣告、媒體、隨著廣告、媒體、itit、外貿(mào)、律師、咨詢(xún)等公司的涌現(xiàn)與發(fā)展、外貿(mào)、律師、咨詢(xún)等公司的涌現(xiàn)與發(fā)展 壯大，對(duì)寫(xiě)字樓需求迫切；壯大，對(duì)寫(xiě)字樓需求迫切； 揚(yáng)州經(jīng)貿(mào)、金融、保險(xiǎn)、娛樂(lè)等行業(yè)的蓬勃發(fā)展，加速了對(duì)寫(xiě)揚(yáng)州經(jīng)貿(mào)、金融、保險(xiǎn)、娛樂(lè)等行業(yè)的蓬勃發(fā)展，加速了

23、對(duì)寫(xiě) 字樓的需求。字樓的需求。 但短期內(nèi)制約寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展的問(wèn)但短期內(nèi)制約寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展的問(wèn) 題依然存在題依然存在 揚(yáng)州的事業(yè)單位、大企業(yè)均自有辦公場(chǎng)所揚(yáng)州的事業(yè)單位、大企業(yè)均自有辦公場(chǎng)所 ； 主干道兩旁均建有不少商住樓，對(duì)市場(chǎng)的沖擊短期內(nèi)難以避免；主干道兩旁均建有不少商住樓，對(duì)市場(chǎng)的沖擊短期內(nèi)難以避免； 揚(yáng)州企業(yè)暫未形成購(gòu)買(mǎi)辦公用房的消費(fèi)習(xí)慣，通常只租不買(mǎi)；揚(yáng)州企業(yè)暫未形成購(gòu)買(mǎi)辦公用房的消費(fèi)習(xí)慣，通常只租不買(mǎi)； 揚(yáng)州目前寫(xiě)字樓的售價(jià)的上升通道尚未打通。揚(yáng)州目前寫(xiě)字樓的售價(jià)的上升通道尚未打通。 市市 場(chǎng)場(chǎng) 分分 析析1 產(chǎn)產(chǎn) 品品 定定 位位2 產(chǎn)產(chǎn) 品品 標(biāo)標(biāo) 準(zhǔn)準(zhǔn)3 營(yíng)營(yíng) 銷(xiāo)銷(xiāo) 模模 式式

24、4 一、項(xiàng)目目標(biāo)：一、項(xiàng)目目標(biāo)： 超越現(xiàn)有寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)超越現(xiàn)有寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn) 專(zhuān)為成長(zhǎng)型企業(yè)打造專(zhuān)為成長(zhǎng)型企業(yè)打造 再造城市中心新地標(biāo)再造城市中心新地標(biāo) 絕版地段的價(jià)值體現(xiàn)絕版地段的價(jià)值體現(xiàn) 豪宅地塊的價(jià)值體現(xiàn)豪宅地塊的價(jià)值體現(xiàn) 商務(wù)地標(biāo)的價(jià)值體現(xiàn)商務(wù)地標(biāo)的價(jià)值體現(xiàn) 中集品牌的價(jià)值體現(xiàn)中集品牌的價(jià)值體現(xiàn) 就我國(guó)的辦公樓市場(chǎng)而言，一般分為高檔物業(yè)(甲級(jí)寫(xiě)字樓)、中檔物業(yè)(乙級(jí) 寫(xiě)字樓)、低檔物業(yè)(丙級(jí)寫(xiě)字樓)。而高檔物業(yè)又可細(xì)分為兩個(gè)部分：頂級(jí)和 甲級(jí)寫(xiě)字樓。頂級(jí)寫(xiě)字樓與國(guó)際寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)相符，甲級(jí)是按照本地市場(chǎng)現(xiàn)行 標(biāo)準(zhǔn)劃分的。所謂甲級(jí)寫(xiě)字樓主要是參照了四星級(jí)酒店或五星級(jí)酒店的評(píng)級(jí) 標(biāo)準(zhǔn)，是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的

25、一種習(xí)慣稱(chēng)謂。由于寫(xiě)字樓物業(yè)在不同的市場(chǎng)各不相 同，寫(xiě)字樓的分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)通常是基于每個(gè)市場(chǎng)上的相對(duì)質(zhì)量，如在揚(yáng)州還沒(méi)有 頂級(jí)寫(xiě)字樓與國(guó)際寫(xiě)字樓。 一般來(lái)說(shuō)，寫(xiě)字樓物業(yè)等級(jí)和等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)可作如下的劃分和界定： 頂級(jí)物業(yè)頂級(jí)物業(yè)(國(guó)際寫(xiě)字樓國(guó)際寫(xiě)字樓) 高檔物業(yè)高檔物業(yè)(甲級(jí)寫(xiě)字樓甲級(jí)寫(xiě)字樓) 中檔物業(yè)中檔物業(yè)(乙級(jí)寫(xiě)字樓乙級(jí)寫(xiě)字樓) 低檔物業(yè)低檔物業(yè)(丙級(jí)寫(xiě)字樓丙級(jí)寫(xiě)字樓) 本案結(jié)合地段及產(chǎn)品等優(yōu)勢(shì)，初步判斷為高檔及以上辦公物業(yè)。本案結(jié)合地段及產(chǎn)品等優(yōu)勢(shì)，初步判斷為高檔及以上辦公物業(yè)。 二、品質(zhì)定位：二、品質(zhì)定位： 1、頂級(jí)物業(yè)、頂級(jí)物業(yè)(國(guó)際寫(xiě)字樓國(guó)際寫(xiě)字樓)本案物業(yè)最佳發(fā)展方向本案物業(yè)最佳發(fā)展方向

26、(1)樓宇品質(zhì)：建筑物的物理狀況和品質(zhì)均是一流，建筑質(zhì)量達(dá)到或超 過(guò)有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；建筑物具有靈活的平面布局和高使用 率，達(dá)到70的使用率；樓層面積大，大堂和走道寬敞，從墊高地板 到懸掛頂棚的凈高度不少于2.6米。 裝飾標(biāo)準(zhǔn)：外立面采用高檔次的國(guó)際化外裝修如大理石外墻和玻璃 幕墻，采用進(jìn)口高標(biāo)準(zhǔn)的大理石、鋁板、玻璃幕墻等材料；有寬敞的 大理石大堂和走廊；公共部分的地面應(yīng)為大理石、花崗巖、高級(jí)地磚 或鋪高級(jí)地毯，墻面應(yīng)為大理石或高級(jí)墻紙或高級(jí)漆，應(yīng)有吊頂，電 梯間應(yīng)為不銹鋼、大理石；衛(wèi)生間安置進(jìn)口名牌潔具，如科馬、科勒、 美標(biāo)、t0t0等等。 配套設(shè)施：應(yīng)有配套商務(wù)、生活設(shè)施，如會(huì)議室

27、、郵局、銀行、票 務(wù)中心、員工餐廳等，專(zhuān)用地上、地下停車(chē)場(chǎng)，停車(chē)位充足，滿足日 常生活的商店，適合商務(wù)會(huì)餐的飯店，賓館，午間放松或娛樂(lè)設(shè)施， 其它如公園、運(yùn)動(dòng)設(shè)施和圖書(shū)館。 電梯系統(tǒng)：良好的電梯系統(tǒng)，電梯設(shè)施先進(jìn)并對(duì)乘客和商品進(jìn)行分 區(qū)。 設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：應(yīng)有名牌中央空調(diào)，中央空調(diào)系統(tǒng)高效；有樓宇自控； 有安全報(bào)警；有綜合布線。 (2)建筑規(guī)模：超過(guò)3萬(wàn)平方米。 (3)客戶(hù)進(jìn)駐：國(guó)外知名公司的租戶(hù)組合；知名的跨國(guó)、國(guó)內(nèi)外大公司、 財(cái)團(tuán)。 (4)物業(yè)服務(wù)：由經(jīng)驗(yàn)豐富且一流的知名品牌公司管理，配備實(shí)用的計(jì) 算機(jī)物業(yè)管理軟件，實(shí)現(xiàn)辦公物業(yè)管理計(jì)算機(jī)化，建立辦公管理信息 系統(tǒng)，并辦公物業(yè)各系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)連通和統(tǒng)一

28、的管理，24小時(shí)的維護(hù)維修 及保安服務(wù)。 (5)交通便利：位于重要地段，極佳的可接近性，臨近兩條以上的主干 道。有多種交通工具和地鐵直達(dá)。 (6)所屬區(qū)位：位于主要商務(wù)區(qū)的核心區(qū)。 (7)智能化：3a5a (8)開(kāi)發(fā)商的背景：經(jīng)驗(yàn)豐富并且資金雄厚。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的早期年份具 有財(cái)務(wù)彈性，并且具有大規(guī)模房地產(chǎn)投資的豐富經(jīng)驗(yàn)，這些開(kāi)發(fā)商或 是海外公司如來(lái)自美國(guó)、馬來(lái)西亞、香港、韓國(guó)，或者有海外經(jīng)營(yíng)成 功經(jīng)驗(yàn)的優(yōu)質(zhì)國(guó)有企業(yè)。 目前，該定位在揚(yáng)州是空白點(diǎn)目前，該定位在揚(yáng)州是空白點(diǎn) 2、高檔物業(yè)、高檔物業(yè)(甲級(jí)寫(xiě)字樓甲級(jí)寫(xiě)字樓)本案物業(yè)可發(fā)展方向本案物業(yè)可發(fā)展方向 (1)樓宇品質(zhì)：建筑物的物理狀況優(yōu)良，建筑

29、質(zhì)量達(dá)到或超過(guò)有關(guān)建筑條例或 規(guī)范的要求；其收益能力能與新建成的辦公樓建筑媲美。 裝飾標(biāo)準(zhǔn)：外立面采用大理石、高級(jí)面磚、鋁板、玻璃幕墻等材料；有大 堂，大堂地面應(yīng)為大理石、花崗巖、天然石材等，墻面應(yīng)為大理石、花崗巖、 或高級(jí)墻紙等材料，應(yīng)有吊頂，柱應(yīng)包大理石、不銹鋼等材料；公共部分的 地面應(yīng)為大理石、花崗巖、高級(jí)地磚或鋪高級(jí)地毯，墻面應(yīng)為高級(jí)墻紙或高 級(jí)漆(如立邦漆等)，應(yīng)有吊頂，電梯間應(yīng)有不銹鋼、大理石或木門(mén)套；衛(wèi)生間 安置進(jìn)口名牌潔具，如科馬、科勒、美標(biāo)、tot0等等。 配套設(shè)施：應(yīng)有配套商務(wù)、生活設(shè)施，如會(huì)議室、郵局、銀行、票務(wù)中心、 員工餐廳等，專(zhuān)用地上、地下停車(chē)場(chǎng)，停車(chē)位充足。 設(shè)備

30、標(biāo)準(zhǔn)：應(yīng)有名牌中央空調(diào)；有樓宇自控；有安全報(bào)警；有綜合布線。 (2)建筑規(guī)模：15萬(wàn)平方米。 (3)客戶(hù)進(jìn)駐：有知名的國(guó)內(nèi)外大公司，客戶(hù)大多是進(jìn)行研發(fā)、技術(shù)服務(wù)、電 子商務(wù)或知名品牌代理等方面的業(yè)務(wù)。 (4)物業(yè)服務(wù)：由經(jīng)驗(yàn)豐富的知名公司管理，完善的物業(yè)管理服務(wù)包括24小時(shí) 的維護(hù)維修及保安服務(wù)。 (5)交通便利：有多種交通工具直達(dá)。 (6)所屬區(qū)位：位于主要商務(wù)區(qū)或副都心區(qū)。 (7)智能化：3a及3a以上。 目前，該定位已有德馨大廈、公元國(guó)際、聯(lián)合廣場(chǎng)等目前，該定位已有德馨大廈、公元國(guó)際、聯(lián)合廣場(chǎng)等 3、中檔物業(yè)、中檔物業(yè)(乙級(jí)寫(xiě)字樓乙級(jí)寫(xiě)字樓)不予考慮不予考慮 (1)樓宇品質(zhì)：建筑物的物理

31、狀況良好，建筑質(zhì)量達(dá)到有關(guān)建筑條例或 規(guī)范的要求；但建筑物的功能不是最先進(jìn)(有功能陳舊因素影響)，有 自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類(lèi)建筑物。 裝飾標(biāo)準(zhǔn)：外立面采用面磚或瓷磚；有大堂，大堂地面為地磚，墻 面為瓷磚或高級(jí)漆，有吊頂；公共部分的地面為地磚或鋪中檔地毯， 墻面刷白；衛(wèi)生間采用合資或國(guó)產(chǎn)中高檔潔具等。 配套設(shè)施：有專(zhuān)用地上、地下停車(chē)場(chǎng)。 設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：有中央空調(diào)系統(tǒng)；無(wú)樓宇自控；有安全報(bào)警；無(wú)綜合布 線。 (2)建筑規(guī)模：無(wú)限制。 (3)客戶(hù)進(jìn)駐：客戶(hù)多為國(guó)內(nèi)的中小公司，從事銷(xiāo)售代理、產(chǎn)品研發(fā)。 (4)物業(yè)服務(wù)：有物業(yè)公司服務(wù)。 (5)交通便利：有交通線路到達(dá)，交通較方便。 (6)所

32、屬區(qū)位：副都心或較好的城區(qū)位置。 目前，該定位在近三年的寫(xiě)字樓中普遍存在目前，該定位在近三年的寫(xiě)字樓中普遍存在 4、低檔物業(yè)、低檔物業(yè)(丙級(jí)寫(xiě)字樓丙級(jí)寫(xiě)字樓)不予考慮不予考慮 (1)樓宇品質(zhì)：物業(yè)已使用的年限較長(zhǎng)，建筑物在某些方面不能滿足新 的建筑條例或規(guī)范的要求；建筑物存在較明顯的物理磨損和功能陳舊， 但仍能滿足較低收入承租人的需求。 裝飾標(biāo)準(zhǔn)：外立面采用涂料；無(wú)大堂；公共部分的地面為普通地磚 或水磨石；衛(wèi)生間采用普通國(guó)產(chǎn)潔具。 配套設(shè)施：無(wú)。 設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：分體空調(diào)；無(wú)樓宇自控；無(wú)安全報(bào)警；無(wú)綜合布線。 (2)規(guī)模：無(wú)限制。 (3)客戶(hù)進(jìn)駐：客戶(hù)基本是小型私企，從事簡(jiǎn)單的銷(xiāo)售業(yè)務(wù)。 (4)物業(yè)

33、服務(wù)：可有一般性的物業(yè)服務(wù)如衛(wèi)生、收發(fā)、值班。 (5)交通便利：有交通線路到達(dá)。 (6)所屬區(qū)位：一般城區(qū)位置。 該定位在早期沿街商務(wù)樓中普遍存在該定位在早期沿街商務(wù)樓中普遍存在 三、概念定位：三、概念定位： 5e+5a 揚(yáng)州首席頂級(jí)純寫(xiě)字樓揚(yáng)州首席頂級(jí)純寫(xiě)字樓 的確，何謂頂級(jí)寫(xiě)字樓沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，與5a寫(xiě)字樓不同，頂級(jí)寫(xiě) 字樓更像是一種約定俗成的統(tǒng)稱(chēng)，有如住宅市場(chǎng)上的豪宅，缺乏剛性指標(biāo)為 之厘定。作為地產(chǎn)晴雨表的寫(xiě)字樓市場(chǎng)，對(duì)投資與投機(jī)的分析需要在諸如頂 級(jí)、甲級(jí)、智能、5a中分組來(lái)定量和加權(quán)，而目前這些稱(chēng)謂呈現(xiàn)重疊和互相 交織的局面，缺乏區(qū)分的結(jié)果是使得分析數(shù)據(jù)缺乏說(shuō)服力，因此，在“爭(zhēng)

34、奪 老大”地位和躋身第一方陣方面，大家的說(shuō)法都相當(dāng)模糊含蓄。 寫(xiě)字樓作為區(qū)域性較強(qiáng)的地產(chǎn)產(chǎn)品，評(píng)判頂級(jí)與否，標(biāo)準(zhǔn)還真是很難界定。 經(jīng)過(guò)對(duì)北京、上海等地寫(xiě)字樓市場(chǎng)分級(jí)借鑒和對(duì)本地寫(xiě)字樓市場(chǎng)的研究，認(rèn) 為至少要滿足下面5個(gè)條件，才能稱(chēng)之為頂級(jí)，這些指標(biāo)盡管沒(méi)有全部量化 （也不可能全部量化，時(shí)代在前進(jìn)，建筑的標(biāo)準(zhǔn)也時(shí)刻在向前演化），但足 以在目前模糊的定位空間中提供一個(gè)相對(duì)清晰的參照系。我們把這5個(gè)指標(biāo)依 據(jù)其關(guān)鍵詞稱(chēng)為5e， 即essential business location、elegant building、 excellent facility and service、extraordi

35、nary tenant、exact place for business。 （一）什么是（一）什么是5e5e寫(xiě)字樓？寫(xiě)字樓？ essential business location（重要的商務(wù)區(qū)） 揚(yáng)州市行政商務(wù)核心區(qū)揚(yáng)州市行政商務(wù)核心區(qū) 毫無(wú)疑問(wèn)，地段是頂級(jí)寫(xiě)字樓的首要標(biāo)準(zhǔn)，頂級(jí)寫(xiě)字樓必須位于成熟的大型 商務(wù)區(qū)之中，遠(yuǎn)離城市商務(wù)區(qū)的寫(xiě)字樓再豪華、再前衛(wèi)也不能算作頂級(jí)寫(xiě)字 樓。因?yàn)?，一座?xiě)字樓需要有周邊環(huán)境的輔助，包括商務(wù)氛圍、交通狀況、 產(chǎn)業(yè)鏈條是否完整等。 評(píng)價(jià)寫(xiě)字樓的品質(zhì)不能孤立的考慮項(xiàng)目本身，它與周邊環(huán)境是一個(gè)分不開(kāi)的 整體。對(duì)于頂級(jí)寫(xiě)字樓而言，更強(qiáng)調(diào)其規(guī)模的伸展力及拓展性；頂級(jí)寫(xiě)字樓

36、 的客戶(hù)，更加看重知名企業(yè)的群聚效應(yīng)，這是形成商務(wù)氣氛的基本條件。 同時(shí)，規(guī)模伸展力及拓展性更表現(xiàn)在其所在商務(wù)區(qū)域產(chǎn)業(yè)鏈條的完整性上。 因此，容納頂級(jí)寫(xiě)字樓的商務(wù)區(qū)一定要足夠大、足夠成熟，這樣才能最大限 度滿足頂級(jí)寫(xiě)字樓的用戶(hù)對(duì)于產(chǎn)業(yè)鏈的要求。 因此頂級(jí)寫(xiě)字樓與周邊的其他建筑群共同組成區(qū)域商務(wù)環(huán)境，即項(xiàng)目周邊必 須要有強(qiáng)大的綜合配套，形成一個(gè)集寫(xiě)字樓、公寓、商住、星級(jí)酒店、會(huì)展 中心、休閑娛樂(lè)及購(gòu)物中心于一體的大空間。 頂級(jí)寫(xiě)字樓的頂級(jí)寫(xiě)字樓的5e5e特質(zhì)：特質(zhì)： elegant building（有品位的建筑） 形象大道上近形象大道上近6060米高的商務(wù)新地標(biāo)米高的商務(wù)新地標(biāo) 有品位，是頂級(jí)

37、寫(xiě)字樓的建筑語(yǔ)言。不但如此，頂級(jí)寫(xiě)字樓還要充當(dāng)所在商 務(wù)區(qū)標(biāo)志性建筑的角色。 標(biāo)志性建筑讓人們聯(lián)想起的不僅僅只是其建筑本身，往往還讓人們很自然地 聯(lián)想到它的地位、作用、藝術(shù)價(jià)值等。這類(lèi)建筑已經(jīng)不再僅僅是磚木鋼砼的 簡(jiǎn)單堆積和砌筑，它的形成匯聚了某個(gè)時(shí)期的思想、精神、理念和信仰，在 一定的空間區(qū)域具有獨(dú)特之處，具有定位和指向作用，從而成為歷史的寫(xiě)照， 或是時(shí)代的象征，或是精神的凝聚，具有高度的代表性和現(xiàn)實(shí)意義。 在今天，能夠作為區(qū)域標(biāo)志性建筑的頂級(jí)寫(xiě)字樓，更加強(qiáng)調(diào)的是現(xiàn)代商業(yè)精 神的代表性，這一點(diǎn)在大型商務(wù)區(qū)體現(xiàn)尤為突出。無(wú)論從國(guó)際還是從國(guó)內(nèi)來(lái) 看，成為大型商務(wù)區(qū)的新地標(biāo)已經(jīng)成為頂級(jí)寫(xiě)字樓的必備

38、要素。如位于美國(guó) 芝加哥的西爾斯大廈和日本橫濱的里程碑大廈。 頂級(jí)寫(xiě)字樓的頂級(jí)寫(xiě)字樓的5e5e特質(zhì)：特質(zhì)： excellent facility and service（超一流的硬件設(shè)施與服務(wù)）5a5a智能化智能化+ +品牌物業(yè)品牌物業(yè) 頂級(jí)寫(xiě)字樓的超一流硬件設(shè)施更多的是由一些可供量化的指標(biāo)所支撐。并且， 頂級(jí)寫(xiě)字樓必須滿足的硬件要求還必須是當(dāng)下寫(xiě)字樓市場(chǎng)最高標(biāo)準(zhǔn)的融合和提 高。頂級(jí)寫(xiě)字樓的硬件要求其實(shí)非常龐雜，是由很多的細(xì)節(jié)充實(shí)起來(lái)，有一些 已經(jīng)根據(jù)時(shí)代的要求逐漸量化，比如電梯。在幾年前，對(duì)電梯速度的要求是 2m/s，今天，盡管有些頂級(jí)寫(xiě)字樓的電梯速度已經(jīng)達(dá)到4m/s，但仍然不能滿足 要求，

39、更多的是用等候時(shí)間進(jìn)行衡量。 諸如此類(lèi)的可量化的標(biāo)準(zhǔn)在可稱(chēng)為頂級(jí)的寫(xiě)字樓里俯仰皆是，比如層高，比如 單位通風(fēng)量，比如采光，比如使用率與公共面積的平衡等，這些都達(dá)到了當(dāng)前 區(qū)域市場(chǎng)所能達(dá)到的最高水平。 另一個(gè)評(píng)價(jià)頂級(jí)的是寫(xiě)字樓的軟環(huán)境，也就是物業(yè)管理水平，這也是當(dāng)下大型 企業(yè)選擇辦公場(chǎng)所的重要指標(biāo)。 作為頂級(jí)寫(xiě)字樓，一定會(huì)有一個(gè)極為專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理公司為寫(xiě)字樓提供出色的 服務(wù)，這一點(diǎn)毋須質(zhì)疑。目前在國(guó)際上被廣泛認(rèn)可的物業(yè)管理公司有第一太平 洋戴維斯(fpdsavills)、仲量聯(lián)行（jones lang lasalle）、世邦魏理仕(cb richard ellis)、戴德梁行(dtz)、高力國(guó)際

40、(colliers international)、高緯物業(yè) (cushman&wakefield)，這些公司都以房地產(chǎn)垂直一體化專(zhuān)業(yè)服務(wù)而聞名。 頂級(jí)寫(xiě)字樓的頂級(jí)寫(xiě)字樓的5e5e特質(zhì)：特質(zhì)： extraordinary tenant（出眾的客戶(hù)）招商銀行等招商銀行等 寫(xiě)字樓頂級(jí)與否，更大程度上不是開(kāi)發(fā)商說(shuō)了算的，而是客戶(hù)決定的。 頂級(jí)寫(xiě)字樓的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)不僅僅在于單獨(dú)的項(xiàng)目本身，其所容納的客戶(hù)也是極 為重要的參考指標(biāo)之一。世界知名企業(yè)好比頂級(jí)寫(xiě)字樓里的靈魂，使得寫(xiě)字 樓的內(nèi)在氣質(zhì)充盈并附滿張力，并保證了頂級(jí)寫(xiě)字樓的地位與其入駐的企業(yè) 地位是匹配的。 一流的企業(yè)受頂級(jí)寫(xiě)字樓一流的品質(zhì)所吸引，寫(xiě)字樓因

41、企業(yè)的一流而具備頂 級(jí)的內(nèi)涵，這就如同硬幣的兩個(gè)面，形成了頂級(jí)寫(xiě)字樓由外而內(nèi)再由內(nèi)而外 的品質(zhì)訴求過(guò)程。 一流企業(yè)非常關(guān)心自己的鄰居是誰(shuí)，有同質(zhì)化的需求，希望同樣重量級(jí)的企 業(yè)能夠在一起，以此來(lái)互相襯托彼此的實(shí)力和地位。 頂級(jí)寫(xiě)字樓的頂級(jí)寫(xiě)字樓的5e5e特質(zhì)：特質(zhì)： exact place for business（純商務(wù)）純寫(xiě)字樓純寫(xiě)字樓 與發(fā)達(dá)國(guó)家的寫(xiě)字樓不同，國(guó)內(nèi)目前的寫(xiě)字樓非常傾向于商業(yè)與辦公一體化， 大部分上規(guī)模的寫(xiě)字樓都不約而同地開(kāi)發(fā)底商，將寫(xiě)字樓做成一個(gè)綜合體。 而在發(fā)達(dá)國(guó)家，頂級(jí)寫(xiě)字樓是非常單純的，辦公就是辦公，購(gòu)物和休閑完全 在與寫(xiě)字樓配套的商務(wù)區(qū)內(nèi)實(shí)現(xiàn)，最大限度地實(shí)現(xiàn)功能的

42、專(zhuān)一化。 然而，隨著商務(wù)區(qū)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，功能的不斷完善，建筑綜合體的劣勢(shì)逐 漸顯現(xiàn)出來(lái)。比如底商等設(shè)施看似方便，卻存在商務(wù)人流和外來(lái)人流混雜的 現(xiàn)象，會(huì)給寫(xiě)字樓的業(yè)主帶來(lái)不便，在安全性方面也會(huì)增加更多的成本。而 歐美等國(guó)際公司他們都要求純粹的商務(wù)辦公環(huán)境，純粹的辦公氛圍。而辦公 之外的其他需求在頂級(jí)寫(xiě)字樓所處的大型商務(wù)區(qū)內(nèi)已經(jīng)完全可以實(shí)現(xiàn)。這也 就是為什么頂級(jí)寫(xiě)字樓必須位于重要商務(wù)區(qū)（essential business location） 之內(nèi)的原因。 頂級(jí)寫(xiě)字樓的頂級(jí)寫(xiě)字樓的5e5e特質(zhì)：特質(zhì)： （二）何謂（二）何謂5a寫(xiě)字樓？寫(xiě)字樓？ “5a”標(biāo)準(zhǔn)是目前較流行的評(píng)定方式，但“5a”概念

43、有兩種評(píng)定方式， 一是狹義的針對(duì)智能化硬件方面，包括oa（辦公智能化）、ba （樓宇自動(dòng)化）、ca（通訊傳輸智能化）、fa（消防智能化）、 sa（安保智能化）； 二是廣義的指綜合“a”級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，包括樓宇品牌標(biāo)準(zhǔn)、地理位 置標(biāo)準(zhǔn)、客戶(hù)層次標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)、硬件設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)。 5a5a智能化系統(tǒng)：智能化系統(tǒng)： 1、通訊自動(dòng)化系統(tǒng)、通訊自動(dòng)化系統(tǒng) 包括：雙向電視電話會(huì)議系統(tǒng)、共用天線電視系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)、數(shù)字式用戶(hù)交換 機(jī)系統(tǒng)、樓內(nèi)移動(dòng)電話系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)等。 2、樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)、樓宇自動(dòng)化系統(tǒng) 包括：冷熱源系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、變配電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、電梯管理系統(tǒng)、 停車(chē)庫(kù)系統(tǒng)等。 3、辦

44、公自動(dòng)化系統(tǒng)、辦公自動(dòng)化系統(tǒng) 包括：計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、會(huì)議中心系統(tǒng)、門(mén)廳多媒體查詢(xún)系統(tǒng)、物業(yè)管理計(jì)算機(jī)系統(tǒng) 等。 4、安保自動(dòng)化系統(tǒng)、安保自動(dòng)化系統(tǒng) 包括：監(jiān)視電視系統(tǒng)、通道控制系統(tǒng)、防盜報(bào)警系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)等。 5、消防自動(dòng)化系統(tǒng)、消防自動(dòng)化系統(tǒng) 包括：火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及自動(dòng)滅火和消防聯(lián)動(dòng)控制等。 1、樓宇品牌標(biāo)準(zhǔn)：、樓宇品牌標(biāo)準(zhǔn)：a級(jí)級(jí)中集中集紫金廣場(chǎng)紫金廣場(chǎng) 寫(xiě)字樓是一個(gè)城市創(chuàng)造文化與財(cái)富的特定空間，寫(xiě)字樓的品牌形成，需要產(chǎn)品的差異 化特征、商務(wù)文化特征、服務(wù)經(jīng)營(yíng)理念、地域標(biāo)志性物業(yè)和城市歷史記憶。從一定意 義上說(shuō)，處于生產(chǎn)鏈條最高級(jí)的寫(xiě)字樓的發(fā)展脈絡(luò)，折射出了一個(gè)城市的發(fā)展歷程和 特性。因此，

45、成為城市商務(wù)區(qū)地標(biāo)性建筑的寫(xiě)字樓，其品牌要與城市有極大的關(guān)聯(lián)性， 對(duì)城市的未來(lái)發(fā)展具備重要的價(jià)值。 因此，具備較大的區(qū)域影響力、能與城市品牌和 諧統(tǒng)一的寫(xiě)字樓品牌將評(píng)定為樓宇品牌標(biāo)準(zhǔn)a級(jí)。 2、地理位置標(biāo)準(zhǔn)：、地理位置標(biāo)準(zhǔn)：a級(jí)級(jí)文昌西路、市政府旁文昌西路、市政府旁 地理位置是投資和購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓的關(guān)鍵要素之一。只有區(qū)位在城市現(xiàn)有或潛在商務(wù)區(qū)、 地段良好、具有較高投資價(jià)值的寫(xiě)字樓才能獲得地理位置標(biāo)準(zhǔn)a級(jí)。 3、客戶(hù)層次標(biāo)準(zhǔn)：、客戶(hù)層次標(biāo)準(zhǔn)：a級(jí)級(jí)成長(zhǎng)型企業(yè)發(fā)展總部成長(zhǎng)型企業(yè)發(fā)展總部 客戶(hù)層次指的是入駐寫(xiě)字樓的業(yè)主或租戶(hù)層次。大多數(shù)寫(xiě)字樓客戶(hù)都有擇鄰而居的心 理，因此一個(gè)寫(xiě)字樓的客戶(hù)層次通常是趨同的

46、。同時(shí)，客戶(hù)層次的高低也直接影響了 新的業(yè)主或租戶(hù)的投資決策，因?yàn)檩^高的客戶(hù)層次對(duì)他們的公司形象有較好的提升作 用。 4、服務(wù)品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)：、服務(wù)品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)：a級(jí)級(jí)專(zhuān)業(yè)品牌物業(yè)服務(wù)專(zhuān)業(yè)品牌物業(yè)服務(wù) 服務(wù)品質(zhì)一方面體現(xiàn)在高效的物業(yè)管理上，另一方面體現(xiàn)在對(duì)入住企業(yè)的專(zhuān)業(yè)化商務(wù) 服務(wù)上。兩者俱佳，將認(rèn)為其具備服務(wù)品質(zhì)a級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。 5、硬件設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)：、硬件設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)：a級(jí)級(jí)領(lǐng)創(chuàng)揚(yáng)州商務(wù)新標(biāo)準(zhǔn)領(lǐng)創(chuàng)揚(yáng)州商務(wù)新標(biāo)準(zhǔn) 主要考核建筑設(shè)計(jì)和建筑功能的創(chuàng)新。以及其所用的建筑技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)層高、標(biāo)準(zhǔn)承重、 弱電系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)，以及電梯、智能等。在上述方面如果有兩項(xiàng)以上不能達(dá)到優(yōu)良， 則不能獲得硬件設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)a級(jí)。 綜合綜合5a5a級(jí)

47、評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)：級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)： 市市 場(chǎng)場(chǎng) 分分 析析1 產(chǎn)產(chǎn) 品品 定定 位位2 產(chǎn)產(chǎn) 品品 標(biāo)標(biāo) 準(zhǔn)準(zhǔn)3 營(yíng)營(yíng) 銷(xiāo)銷(xiāo) 模模 式式4 5a+5e 揚(yáng)州首席揚(yáng)州首席 頂級(jí)純寫(xiě)字樓頂級(jí)純寫(xiě)字樓 產(chǎn)品配置要點(diǎn)產(chǎn)品配置要點(diǎn) 滿足客戶(hù)物質(zhì)及精神需求，注重用材用料滿足客戶(hù)物質(zhì)及精神需求，注重用材用料 、設(shè)施設(shè)備的實(shí)用性和美觀性，能有效提、設(shè)施設(shè)備的實(shí)用性和美觀性，能有效提 高項(xiàng)目檔次，提升項(xiàng)目品牌形象。高項(xiàng)目檔次，提升項(xiàng)目品牌形象。 產(chǎn)品配置類(lèi)別產(chǎn)品配置類(lèi)別 外立面外立面 硬件硬件軟件軟件 物管服務(wù)物管服務(wù) 智能化系統(tǒng)智能化系統(tǒng)公共空間公共空間 電梯電梯 空調(diào)空調(diào) 網(wǎng)絡(luò)地板網(wǎng)絡(luò)地板 配套設(shè)施配套設(shè)施 提高項(xiàng)目檔

48、次提高項(xiàng)目檔次 提升項(xiàng)目形象提升項(xiàng)目形象 外立面：玻璃幕墻外立面：玻璃幕墻 配置要點(diǎn)配置要點(diǎn) n采用采用low-e中空鍍膜隔音中空鍍膜隔音 玻璃玻璃，提高項(xiàng)目建筑品質(zhì)；，提高項(xiàng)目建筑品質(zhì)； n玻璃幕墻開(kāi)窗數(shù)量只要符玻璃幕墻開(kāi)窗數(shù)量只要符 合消防規(guī)范要求即可，盡量合消防規(guī)范要求即可，盡量 減少；減少； n玻璃幕墻尺寸盡可能采用玻璃幕墻尺寸盡可能采用 大塊面玻璃，減少隱框，玻大塊面玻璃，減少隱框，玻 璃劃分要符合人體視線高度。璃劃分要符合人體視線高度。 公共空間：藝術(shù)大堂公共空間：藝術(shù)大堂 配置要點(diǎn)配置要點(diǎn) n裝飾風(fēng)格現(xiàn)代、簡(jiǎn)約、大氣，裝飾風(fēng)格現(xiàn)代、簡(jiǎn)約、大氣， 避免細(xì)部的復(fù)雜處理，方便后期避免細(xì)

49、部的復(fù)雜處理，方便后期 物業(yè)管理；物業(yè)管理； n用材要精致，用材要精致，建議墻面和地面建議墻面和地面 采用高檔大理石采用高檔大理石，墻面和吊頂搭，墻面和吊頂搭 配配不銹鋼裝飾材料；不銹鋼裝飾材料； n地面鋪裝建議采用花紋圖樣，地面鋪裝建議采用花紋圖樣， 增加藝術(shù)感。增加藝術(shù)感。 公共空間：精裝電梯間公共空間：精裝電梯間 配置要點(diǎn)配置要點(diǎn) n裝飾風(fēng)格簡(jiǎn)約、大氣，避裝飾風(fēng)格簡(jiǎn)約、大氣，避 免細(xì)部的復(fù)雜處理，方便后免細(xì)部的復(fù)雜處理，方便后 期物業(yè)管理。期物業(yè)管理。 n用材要精致，用材要精致，建議墻面和建議墻面和 地面采用高檔大理石地面采用高檔大理石，墻面，墻面 和吊頂搭配和吊頂搭配不銹鋼裝飾材料不銹

50、鋼裝飾材料。 公共空間：精裝衛(wèi)生間公共空間：精裝衛(wèi)生間 配置要點(diǎn)配置要點(diǎn) n衛(wèi)生間設(shè)施要完備，衛(wèi)生間設(shè)施要完備，設(shè)置玄關(guān)設(shè)置玄關(guān) 和過(guò)渡前室，并利用該空間提和過(guò)渡前室，并利用該空間提 供人性化服務(wù)，如整裝室或化供人性化服務(wù)，如整裝室或化 妝間；妝間； n在基本裝修方面，在基本裝修方面，地面和墻面地面和墻面 選用高檔塊材，配備廁紙、衣選用高檔塊材，配備廁紙、衣 物鉤、干手機(jī)，選用感應(yīng)式水物鉤、干手機(jī)，選用感應(yīng)式水 龍頭，龍頭，選用名牌潔具如科馬、選用名牌潔具如科馬、 科勒、美特、科勒、美特、toto等；等； n衛(wèi)生間的裝修色調(diào)、采光色調(diào)衛(wèi)生間的裝修色調(diào)、采光色調(diào) 要與其他公共空間協(xié)調(diào)。要與其他公

51、共空間協(xié)調(diào)。 硬件配置：品牌電梯硬件配置：品牌電梯 配置要點(diǎn)配置要點(diǎn) n候梯時(shí)間候梯時(shí)間45”； n梯速梯速2.5m/s； n電梯內(nèi)可裝設(shè)小液晶屏，電梯內(nèi)可裝設(shè)小液晶屏，播放播放 廣告、新聞等商務(wù)信息；廣告、新聞等商務(wù)信息； n建議采用鏡面不銹鋼或玻璃材建議采用鏡面不銹鋼或玻璃材 質(zhì)，質(zhì)，增強(qiáng)轎廂空間舒適感，風(fēng)格增強(qiáng)轎廂空間舒適感，風(fēng)格 現(xiàn)代，易于后期管理和清潔；現(xiàn)代，易于后期管理和清潔； n電梯內(nèi)設(shè)置空調(diào)及音樂(lè)系統(tǒng)。電梯內(nèi)設(shè)置空調(diào)及音樂(lè)系統(tǒng)。 配置要點(diǎn)配置要點(diǎn) n公共空間安裝中央空調(diào)；公共空間安裝中央空調(diào)； n辦公空間安裝分戶(hù)計(jì)量空調(diào)，辦公空間安裝分戶(hù)計(jì)量空調(diào)， 有效控制企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本；有效控

52、制企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本； n企業(yè)的網(wǎng)絡(luò)機(jī)房安裝企業(yè)的網(wǎng)絡(luò)機(jī)房安裝24小時(shí)小時(shí) 獨(dú)立網(wǎng)絡(luò)機(jī)房空調(diào)，獨(dú)立網(wǎng)絡(luò)機(jī)房空調(diào)，避免設(shè)備避免設(shè)備 過(guò)熱受損。過(guò)熱受損。 硬件配置：品牌空調(diào)硬件配置：品牌空調(diào) 配置要點(diǎn)配置要點(diǎn) n網(wǎng)絡(luò)地板有助于降低企業(yè)二次裝修成網(wǎng)絡(luò)地板有助于降低企業(yè)二次裝修成 本，能有效控制企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本，方便企本，能有效控制企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本，方便企 業(yè)信息化辦公；業(yè)信息化辦公； n為節(jié)省建筑成本，建議采用預(yù)留為節(jié)省建筑成本，建議采用預(yù)留10公公 分高地臺(tái)設(shè)計(jì)，分高地臺(tái)設(shè)計(jì)，既實(shí)現(xiàn)了網(wǎng)絡(luò)地板的作既實(shí)現(xiàn)了網(wǎng)絡(luò)地板的作 用，又降低了建筑成本；（如右圖示）用，又降低了建筑成本；（如右圖示） n建議根據(jù)走線，在地面

53、搭鋼架，做成建議根據(jù)走線，在地面搭鋼架，做成 中空水泥網(wǎng)絡(luò)地臺(tái)；中空水泥網(wǎng)絡(luò)地臺(tái)； n在預(yù)留足夠網(wǎng)絡(luò)走線空間的前提下，在預(yù)留足夠網(wǎng)絡(luò)走線空間的前提下， 為節(jié)省凈高空間，建議預(yù)留為節(jié)省凈高空間，建議預(yù)留10公分高公分高 地臺(tái)空間。地臺(tái)空間。 硬件配置：網(wǎng)絡(luò)地板硬件配置：網(wǎng)絡(luò)地板 預(yù)留預(yù)留10公分高度，用鋼架公分高度，用鋼架 搭成的網(wǎng)絡(luò)架空地臺(tái)搭成的網(wǎng)絡(luò)架空地臺(tái) 配置要點(diǎn)配置要點(diǎn) n設(shè)置員工餐廳；設(shè)置員工餐廳； n設(shè)置小型咖啡設(shè)置小型咖啡/茶座；茶座； n設(shè)置中型多功能室，可對(duì)外設(shè)置中型多功能室，可對(duì)外 經(jīng)營(yíng)；經(jīng)營(yíng)； n設(shè)置一站式商務(wù)服務(wù)中心，設(shè)置一站式商務(wù)服務(wù)中心， 提供翻譯服務(wù)、秘書(shū)服務(wù)、律

54、師服務(wù)、會(huì)計(jì)服務(wù)、影印傳真、 郵件處理、報(bào)刊訂閱、代定酒 店等。 硬件配置：商務(wù)服務(wù)中心硬件配置：商務(wù)服務(wù)中心 配置要點(diǎn)配置要點(diǎn) n聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓物管專(zhuān)家；聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓物管專(zhuān)家； n24小時(shí)候全天候特色服務(wù)；小時(shí)候全天候特色服務(wù)； 24小時(shí)基本服務(wù)內(nèi)容：24小時(shí)辦 公，24小時(shí)自助銀行，24小時(shí)大 廈夜景照明，24小時(shí)大堂照明（ 可以開(kāi)部分燈源），24小時(shí)公共 行政衛(wèi)生間照明（可以開(kāi)部分燈源 ），24小時(shí)公共走廊照明（可以 開(kāi)部分燈源），24小時(shí)電梯正常 運(yùn)行（根據(jù)加班公司的人數(shù)開(kāi)啟電 梯的數(shù)量），24小時(shí)保安，電子 巡更，24小時(shí)車(chē)位管理、24小時(shí) 維修保養(yǎng)服務(wù)、24小時(shí)室內(nèi)維修 有償服務(wù)

55、等等 軟件配置：物業(yè)管理軟件配置：物業(yè)管理 配置要點(diǎn)配置要點(diǎn) n5a智能化系統(tǒng)；智能化系統(tǒng)； 辦公自動(dòng)化（辦公自動(dòng)化（oa）：）：預(yù)留oa電力負(fù)荷 50va/m2以上，辦公室oa布線采用網(wǎng) 絡(luò)地板或地面線槽。 通信自動(dòng)化（通信自動(dòng)化（ca）：）：計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)通信 系統(tǒng)到達(dá)所有的辦公間，提供其他國(guó)際 國(guó)內(nèi)長(zhǎng)途語(yǔ)音及數(shù)據(jù)通信條件。 樓宇自動(dòng)化（樓宇自動(dòng)化（ba）：）：主要的機(jī)電設(shè)計(jì) 由計(jì)算機(jī)管理，并監(jiān)控其運(yùn)行狀況，實(shí) 現(xiàn)管路的自動(dòng)控制。 消防報(bào)警自動(dòng)化（消防報(bào)警自動(dòng)化（fa）：）：防火電視監(jiān) 控，安裝煙感、溫感和火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警、 自動(dòng)噴灑裝置。 安保監(jiān)控自動(dòng)化（安保監(jiān)控自動(dòng)化（sa）：）：保安重點(diǎn)部

56、位（門(mén)廳、電梯等）設(shè)電視監(jiān)控計(jì)算機(jī) ，自動(dòng)巡更。 軟件配置：智能化系統(tǒng)軟件配置：智能化系統(tǒng) 營(yíng)營(yíng) 銷(xiāo)銷(xiāo) 模模 式式 市市 場(chǎng)場(chǎng) 分分 析析1 產(chǎn)產(chǎn) 品品 定定 位位2 產(chǎn)產(chǎn) 品品 標(biāo)標(biāo) 準(zhǔn)準(zhǔn)3 4 客戶(hù)蓄水策略客戶(hù)蓄水策略項(xiàng)目前期項(xiàng)目前期 與政府的合作：與政府的合作： 密切關(guān)注與政府接洽準(zhǔn)備進(jìn)入揚(yáng)州的知名企業(yè)， 并考慮與政府協(xié)商，以提供相關(guān)政策扶持 搜索潛在客戶(hù)：搜索潛在客戶(hù)： 業(yè)務(wù)員通過(guò)上門(mén)拜訪/大廈水牌，更新并鎖定其他 寫(xiě)字樓中的目標(biāo)客戶(hù) 與商會(huì)的合作與商會(huì)的合作： 通過(guò)與各類(lèi)商會(huì)的密切合作，參與相關(guān)活動(dòng)，擴(kuò) 大項(xiàng)目知名度與影響力。 通過(guò)114/黃頁(yè)/網(wǎng)絡(luò)/人脈關(guān)系等獲得企業(yè)客 戶(hù)的聯(lián)系電

57、話和主要聯(lián)系人； 電話拜訪：電話拜訪： 通過(guò)電話拜訪企業(yè)客戶(hù)的主要聯(lián)系人了解客 戶(hù)的真實(shí)需求信息，并對(duì)意向客戶(hù)預(yù)約上門(mén) 拜訪時(shí)間； 上門(mén)拜訪：上門(mén)拜訪： 業(yè)務(wù)顧問(wèn)攜帶本項(xiàng)目的宣傳片、銷(xiāo)售手冊(cè)、 樓書(shū)等相關(guān)道具，針對(duì)客戶(hù)的具體需求進(jìn)行 溝通； 除傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)推廣手段外除傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)推廣手段外 主動(dòng)鎖定目標(biāo)客戶(hù)，擴(kuò)大客戶(hù)積累主動(dòng)鎖定目標(biāo)客戶(hù)，擴(kuò)大客戶(hù)積累 一、營(yíng)銷(xiāo)模式一、營(yíng)銷(xiāo)模式 事件營(yíng)銷(xiāo)事件營(yíng)銷(xiāo)項(xiàng)目前期、中期項(xiàng)目前期、中期 事件營(yíng)銷(xiāo)就是利用活動(dòng)及公關(guān)的形式，引發(fā)新聞話題，在大眾媒體上進(jìn) 行正面的新聞炒作，引起公眾關(guān)注，從而起到提升品牌美譽(yù)度及促進(jìn)銷(xiāo)售 的作用。在事件營(yíng)銷(xiāo)中，既要有創(chuàng)新性，更要有高度的新聞

58、敏感性，善于 借勢(shì)。在對(duì)本項(xiàng)目的宣傳中，如能組織有效的事件營(yíng)銷(xiāo)，則必可起到事半 功倍的效用。 如與揚(yáng)州市企業(yè)家協(xié)會(huì)聯(lián)合舉辦： 2011年揚(yáng)州百?gòu)?qiáng)企業(yè)家峰會(huì) 關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)項(xiàng)目前期、中期項(xiàng)目前期、中期 從實(shí)踐意義上講，關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)已經(jīng)完全突破簡(jiǎn)單的開(kāi)發(fā)企業(yè)與消費(fèi)者之間的關(guān)系 這一點(diǎn)，延伸到投資商、代理商及其他與企業(yè)直接、間接聯(lián)系的社會(huì)團(tuán)體、政府職 能部門(mén)及個(gè)人等各方面。 其主要有以下四個(gè)特點(diǎn)：其主要有以下四個(gè)特點(diǎn)： （1）關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)是有許多管理“關(guān)系”的一系列活動(dòng)所構(gòu)成的一個(gè)社會(huì)性過(guò)程。 （2）關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)的重點(diǎn)在于利益各方相互之間的交流，并形成一種穩(wěn)定、相互信任的 關(guān)系。 （3）關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)的最終實(shí)現(xiàn)要靠

59、產(chǎn)品或價(jià)值的成熟、順利、高質(zhì)量的交換。 （4）關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)的一系列的活動(dòng)都是為了達(dá)到一定的營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)。 在房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)當(dāng)中具體表現(xiàn)有：在房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)當(dāng)中具體表現(xiàn)有： （1）銷(xiāo)售人員與業(yè)主建立了良好的友情，促使老客戶(hù)帶來(lái)新客戶(hù) （2）由開(kāi)發(fā)商關(guān)系所帶來(lái)的成交 （3）由代理商關(guān)系所帶來(lái)的成交 （4）由其它合作企業(yè)關(guān)系所帶來(lái)的成交 在實(shí)際操盤(pán)中，可建立在實(shí)際操盤(pán)中，可建立中集紫金會(huì)中集紫金會(huì)之之“商務(wù)俱樂(lè)部商務(wù)俱樂(lè)部”，定期舉辦各種主題，定期舉辦各種主題 活動(dòng)，如活動(dòng)，如“企業(yè)管理沙龍企業(yè)管理沙龍”、“投資理財(cái)沙龍投資理財(cái)沙龍”等，讓老客戶(hù)邀請(qǐng)圈內(nèi)朋友等參加，等，讓老客戶(hù)邀請(qǐng)圈內(nèi)朋友等參加， 發(fā)揮關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)的滲透性

60、。另外，還可以制定系列客戶(hù)會(huì)獎(jiǎng)勵(lì)措施，以提高老帶新成發(fā)揮關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)的滲透性。另外，還可以制定系列客戶(hù)會(huì)獎(jiǎng)勵(lì)措施，以提高老帶新成 效。效。 體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)項(xiàng)目全程項(xiàng)目全程 體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)以“創(chuàng)造市場(chǎng)”為核心理念，運(yùn)用客戶(hù)體驗(yàn)?zāi)Ｊ胶涂蛻?hù)一起共同鎖定 市場(chǎng)。常用的手段如：工地參觀、樣板房參觀等，通過(guò)體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)手段的運(yùn)用，更有 助于與客戶(hù)之間交流與互動(dòng)，真正實(shí)現(xiàn)“人性化營(yíng)銷(xiāo)”，從而促進(jìn)銷(xiāo)售速度的加快。 關(guān)于體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)的操作執(zhí)行，可細(xì)化為十點(diǎn)： 體驗(yàn)之一：對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的體驗(yàn)體驗(yàn)之一：對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的體驗(yàn)規(guī)劃沙盤(pán)規(guī)劃沙盤(pán) 體驗(yàn)之二：對(duì)建筑的體現(xiàn)體驗(yàn)之二：對(duì)建筑的體現(xiàn)立面立面建材樣品建材樣品戶(hù)型解剖模型戶(hù)型解剖模型 體驗(yàn)