一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)專業(yè)知識(shí)1資料

1、一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)專業(yè)知識(shí)房產(chǎn)是指房屋經(jīng)濟(jì)形態(tài)， 在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系， 在不同的所有者和使用者之間可以進(jìn)行出租出售或作其它用途的房屋。地產(chǎn)是指土地財(cái)產(chǎn)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，地產(chǎn)包含地面及其上下空間，地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別也就是有無權(quán)屬關(guān)系。房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，（又稱不動(dòng)產(chǎn)）。是指土地及附著在土地上的人工構(gòu)筑物和建筑物及其附帶的各種權(quán)利（所有權(quán)、管理權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)等） 。房屋的所有權(quán)是指對(duì)房屋全面支配的權(quán)利。房屋的所有權(quán)分為占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)四項(xiàng)權(quán)能，這也是房屋所有權(quán)的四項(xiàng)基本內(nèi)容。房屋的占有權(quán)通常由所有權(quán)人來行使， 但有時(shí)也由別人來行使， 這就是使用權(quán)與所有權(quán)分離的情況。房

2、屋的使用權(quán)是對(duì)房屋的實(shí)際利用權(quán)利。 通過一定法律契約， 非房屋所有權(quán)人也可獲得房屋的使用權(quán)。房屋的收益權(quán)是指房主收取房屋財(cái)產(chǎn)所產(chǎn)生的各種收益。房屋的處分權(quán)是所有權(quán)中一項(xiàng)最基本的權(quán)能。房屋的處分權(quán)由房主行使。 有時(shí)房屋處分權(quán)也受到一定的限制。房地產(chǎn)業(yè)指從事房產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)。包括：a、土地開發(fā)；b、房屋建設(shè)、維修、管理；c、土地使用權(quán)的有償劃拔、轉(zhuǎn)讓；d、房屋所有權(quán)的買賣、租賃；e、房地產(chǎn)抵押貸款；f、房地產(chǎn)市場；房地產(chǎn)的特征a、房地產(chǎn)位置的固定性（土地不可移，房屋也不可動(dòng)）；b 、房地產(chǎn)地域的差別性（每宗房地產(chǎn)的價(jià)值都不同） ； c 、房地產(chǎn)的高值、耐久性（價(jià)格貴、土地永久的）

3、；d 、房地產(chǎn)的保值、增值性（ 貨幣貶值、房產(chǎn)保值、貨幣增值、房產(chǎn)增值 ）；房屋分類a 、功能用途：居住用房（小區(qū)、高品住宅） 、工業(yè)用房（廠房、倉庫）、商業(yè)用房（門面、商場）、辦公用房（寫字樓）、行政用房（軍事、學(xué)校等單位用房及城市） ；b 、建筑結(jié)構(gòu)：鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和其他；c 、所有權(quán)歸屬：公房（直管公房和自管公房等）和私房；土地分類a 、開發(fā)利用：生地和熟地；b 、建筑功能：建筑用地和非建筑用地；c 、用途：居住用地、商業(yè)服務(wù)用地、工業(yè)用地、倉儲(chǔ)用地、市政公共設(shè)施用地、交通用地、綠化用地、特殊用地等；土地使用權(quán)是土地所有者根據(jù)土地分類對(duì)土地加以利用的權(quán)利（指依

4、法對(duì)土地經(jīng)營、利用和收益的權(quán)利）。土地公有制采取了兩種形式： 即集體所有制和國家所有制。a）農(nóng)村土地采用了集體所有制，屬于農(nóng)民集體所有；b）城市土地采取國家所有制的形式，屬于全民所有；任何個(gè)人不能取得土地的所有權(quán)。土地使用獲得的方式劃拔：無償使用，如學(xué)校、醫(yī)院、軍事用地、機(jī)場等市政建設(shè)工程；出讓：從國家有償取得使用權(quán)，方式：協(xié)議（如 200-250 萬 / 畝）、招標(biāo)（提出底價(jià)，根據(jù)使用用途和價(jià)格取得） 、拍賣（價(jià)高者竟得，不違法的前提下，通過正規(guī)渠道取得） ；提問：協(xié)議，招標(biāo)，拍賣什么意思。房地產(chǎn)市場a、一級(jí)市場：以土地為體（亦稱土地市場、土地交易市場）；b 、二級(jí)市場：開發(fā)商獲得土地后，投

5、入一定的獎(jiǎng)金建設(shè)，通過有償或贈(zèng)予將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)買給需求者（新建商品房的買賣市場） ；c 、三級(jí)市場：房屋在消費(fèi)市場的再次流通，包括：買賣、抵押、轉(zhuǎn)讓、租憑（二手房）；房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)善一覽表：市場稱一級(jí)市場二級(jí)市場三級(jí)市場謂土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場、市場增量商品房市場、 住房存量商品房市場、二手一級(jí)市場等房市場、住房二級(jí)市場等市場主政府、開發(fā)企業(yè)開發(fā)企業(yè)、業(yè)主業(yè)主體（投資者）市場客國有土地使用權(quán)增量商品房存量商品房、已售舊公體房、私房交易方拍賣、招標(biāo)、協(xié)議出售、出租等買賣、租賃、交換等式土地所有權(quán)土地所有權(quán)是指國家或集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)國家土地和集體土地依法享有的占有、使用、收益

6、和處分的權(quán)能。土地使用權(quán)的出讓指國家以協(xié)議、 招標(biāo)、拍賣的方式將土地所有權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者通過出售、 交換、贈(zèng)與和繼承的方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。土地使用權(quán)劃撥是指政府無償將土地?fù)馨l(fā)給使用者使用， 一般沒有使用期限的限制。 以無償劃撥取得的土地使用權(quán)， 其出讓須經(jīng)政府及土地管理部門同意， 交補(bǔ)出出讓金后方可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。什么是地籍？什么是產(chǎn)籍？我們通常所指的地籍、 產(chǎn)籍、房地產(chǎn)籍是同一概念。 它是指土地的自然狀況、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況和法律狀況的調(diào)查與登記，包括了土地產(chǎn)權(quán)的登記和土地分類面積等內(nèi)容。具體來講

7、， 是對(duì)在房地產(chǎn)調(diào)查登記過程產(chǎn)生的各種圖表、證件等登記資料，經(jīng)過整理、加工、分類而形成的圖、檔、卡、冊(cè)等資料的總稱。宗地是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。宗地圖是土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。 它反映一宗地的基本情況。 包括：宗地權(quán)屬界線、 界址點(diǎn)位置、宗地內(nèi)建筑位置與性質(zhì)、 與相鄰宗地的關(guān)系等。證書附圖房地產(chǎn)后面的附圖， 是房地產(chǎn)證的重要組成部分， 主要反映權(quán)利人擁有的房地產(chǎn)情況及房地產(chǎn)所在宗地情況。土地開發(fā)是將“生地”開發(fā)成可供使用的土地。生地指空間地、田地、未開墾地等不具備使用條件的土地。熟地指三通一平或七通一平，具備使用條件的土地。三通一平是指在土地開發(fā)時(shí)進(jìn)行的通

8、水、通電、通路、土地平整。七通一平給水、排水、電力、通訊、燃?xì)?、熱力、道路通和土地平整。土地所有制現(xiàn)行全部土地實(shí)行的是社會(huì)主義土地公有制，分為全民所有制（即國家所有）和勞動(dòng)群眾集體制（即集體所有）兩種形式。其中，城市市區(qū)的土地全部屬于國家所有；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于集體所有；礦物、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國家所有，由法律規(guī)定屬于集體所有，森林、山嶺、草原、荒地、灘涂除外。但地上建筑物既可以為國家所有，也可以為集體、單位和個(gè)人所有。 因此，同一宗房地產(chǎn)， 其土地與地上建筑物的所有權(quán)往往是不一致的。征用土

9、地指國家為了公共利益的需要，可依照法律規(guī)定對(duì)集體所有的土地實(shí)行征用。土地產(chǎn)權(quán)土地所有權(quán)、地上權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、租賃權(quán)；地上權(quán)：指以支付租金為代價(jià)在他人土地上建筑房屋的權(quán)利，它的實(shí)質(zhì)就是土地使用權(quán)；地役權(quán)：指利用他人土地供自己使用的權(quán)利；抵押權(quán)：指土地使用權(quán)獲得者在其有效的使用期限內(nèi)有以土地作抵押獲取銀行貸款或其他擔(dān)保的權(quán)利；租賃權(quán)：指土地使用權(quán)獲得者在其有效使用期限內(nèi)將土地租給他人使用以獲取收益，承租人即取得該塊土地的租賃權(quán)；土地使用權(quán)出讓國家以土地所有者身份，按指定地塊的使用年限、用途和城市規(guī)劃等條件，將城市土地使用權(quán)出讓給土地使用者， 并向土地使用者收取土地使用權(quán)出讓金的行為。出讓交易雙方是國家和用地單位或個(gè)人。土地使用年限國家將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，雙方約定土地使用者可以使用的年限。1 ）土地使用權(quán)出讓年限：a、居住用地 70 年；b、工業(yè)用地、教育、科技、文化衛(wèi)生、體育及綜合或其他用地50 年；c、商業(yè)、旅游、娛樂用地40 年；d、加油站、加氣站用地為20 年。PS：使用用途需轉(zhuǎn)換的要補(bǔ)年限地價(jià)的差