房地產(chǎn)定位內(nèi)容

1、房地產(chǎn)定位策劃的主要內(nèi)容在本文房地產(chǎn)前期定位策劃主要包括以下內(nèi)容：(1) 土地定位策劃土地的獲得是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前提與基礎(chǔ)，從時(shí)序上看，土地的策劃是前期定 位策劃的第一個(gè)重要的內(nèi)容。對(duì)于土地策劃本文主要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行研究：1) 土地的儲(chǔ)備與競(jìng)拍在土地施行“掛、拍、招”4以后，相對(duì)于以前土地的獲得成本將更高，開(kāi)發(fā)商在獲得土地時(shí)肯定會(huì)更加謹(jǐn)慎。土地的儲(chǔ)備與競(jìng)拍變得更加難，也會(huì)變得更加 科學(xué)化，怎樣才算是做到了科學(xué)化將是本文的一個(gè)較重要的研究?jī)?nèi)容。2) 土地開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)選擇在獲得了土地以后，選擇開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)是迫在眉睫的事情。因?yàn)椋绻_(kāi)發(fā)時(shí)機(jī) 把握不好，將直接帶給開(kāi)發(fā)商經(jīng)濟(jì)損失。開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)過(guò)早，產(chǎn)品切入市場(chǎng)

2、后，消費(fèi) 者認(rèn)同度不高必然造成銷(xiāo)售難度加大， 銷(xiāo)售時(shí)間拉長(zhǎng)，回籠資金變慢，銀行的利 息增加，資金壓力增大；開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)滯后，產(chǎn)品的最佳上市時(shí)機(jī)錯(cuò)過(guò)，同樣會(huì)造成 消費(fèi)者不于認(rèn)同，難以銷(xiāo)售，同時(shí)土地長(zhǎng)期儲(chǔ)存也會(huì)給企業(yè)帶來(lái)資金壓力。3) 土地開(kāi)發(fā)定位土地的區(qū)位在土地的競(jìng)拍到以后就已經(jīng)決定，同時(shí)在開(kāi)發(fā)商認(rèn)為最佳開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)已到的時(shí)候，最重要的事情莫過(guò)于土地的開(kāi)發(fā)定位。 究竟開(kāi)發(fā)什么樣的產(chǎn)品？ 怎樣開(kāi)發(fā)？這就是土地的開(kāi)發(fā)定位，當(dāng)然做什么樣的產(chǎn)品歸根到底還是要由市場(chǎng) 來(lái)說(shuō)話，因此在初步進(jìn)行定位前還是應(yīng)當(dāng)做一個(gè)專(zhuān)題市場(chǎng)調(diào)查，找出市場(chǎng)空白和消費(fèi)者認(rèn)同的結(jié)合點(diǎn)進(jìn)行定位。(2) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研與分析、預(yù)測(cè)；一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)

3、產(chǎn)品的好壞、優(yōu)劣最終都要到市場(chǎng)中來(lái)檢驗(yàn)，這一點(diǎn)在房地 產(chǎn)行業(yè)中也不例外。因此，更了解市場(chǎng)的房地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)更容易得到市場(chǎng)的認(rèn)同 和接納，其產(chǎn)品也才有生存的基礎(chǔ)。對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)手段可以說(shuō)非常多， 但是基本 上都是圍繞著市場(chǎng)的調(diào)研、分析、預(yù)測(cè)來(lái)進(jìn)行的，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研、分析、 預(yù)測(cè)將是房地產(chǎn)研究中的一個(gè)重要內(nèi)容，也是前期策劃中的一個(gè)重要內(nèi)容。1) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)調(diào)研的主要目的就是認(rèn)識(shí)市場(chǎng)，本文對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的研究主要集中在如何應(yīng)用常見(jiàn)的一些市場(chǎng)調(diào)研方法為房地產(chǎn)項(xiàng)目服務(wù)，并希望這些方法能夠給房地產(chǎn)企業(yè)一些啟發(fā)和幫助。在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研中，主要談到幾個(gè)重要的方面， 包括房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研目的的確定、調(diào)研

4、方法的確定及綜合運(yùn)用、調(diào)研表格的設(shè)計(jì)、 調(diào)研資料的初步分析、專(zhuān)題調(diào)研等。2) 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析在經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研后就需要對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行深入的研究和理解，這種研究和理解將有助于我們獲得想要的市場(chǎng)信息，以幫助我們進(jìn)行正確的決策。本文著重結(jié)合房 地產(chǎn)市場(chǎng)的一些特征選擇符合房地產(chǎn)市場(chǎng)的方法進(jìn)行了運(yùn)用。3) 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)如果說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研、分析是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)去、現(xiàn)在的研究，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)就是對(duì)將來(lái)市場(chǎng)的研究。實(shí)際上我們研究的房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)相對(duì) 于前期策劃而言都是將來(lái)的市場(chǎng)，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)顯得非常的重要， 在方 法的選擇上考慮的因素將更復(fù)雜、更具不確定性，這也是本文的一個(gè)重點(diǎn)內(nèi)容。(3) 房地產(chǎn)

5、項(xiàng)目的市場(chǎng)定位；根據(jù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的充分認(rèn)識(shí)，找出市場(chǎng)真正需要的東西，認(rèn)清市場(chǎng)需要的 程度，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位。 這個(gè)定位只能是初步的定位，這 種初步的定位只有經(jīng)過(guò)反復(fù)的論證和深化研究以后，才能作為最終的市場(chǎng)定位， 才能進(jìn)一步進(jìn)行產(chǎn)品的深化研究。1）價(jià)格定位價(jià)格無(wú)疑是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、消費(fèi)者最為關(guān)心的問(wèn)題之一，同樣房地產(chǎn)產(chǎn)品 價(jià)格的定位也是綜合型非常強(qiáng)的一項(xiàng)重要工作。影響產(chǎn)品的價(jià)格的因素非常多， 怎樣抓住主要的因素進(jìn)行定位將成為價(jià)格定位中的一個(gè)重要的內(nèi)容。2）產(chǎn)品定位在前面所作的工作最終都要落實(shí)到產(chǎn)品上，產(chǎn)品的定位將直接反映前期工作 的成果，因此產(chǎn)品定位也是非常重要的內(nèi)容。3）目標(biāo)

6、客群定位2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期定位策劃相關(guān)理論經(jīng)過(guò)市場(chǎng)的調(diào)研、分析、預(yù)測(cè)已經(jīng)將目標(biāo)客群進(jìn)行了一定的深入分析和研究， 在本文的這一部分將進(jìn)行進(jìn)一步的研究。（4）房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃在市場(chǎng)存在“空白點(diǎn)”或者說(shuō)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)在可控范圍內(nèi)的時(shí)候，進(jìn)一步需要研究的重點(diǎn)就是產(chǎn)品的策劃，只有好的產(chǎn)品才可能真正占有市場(chǎng)。產(chǎn)品的策劃需要 從產(chǎn)品構(gòu)建的各個(gè)方面細(xì)致入微的進(jìn)行研究， 最終達(dá)到打造“消費(fèi)者想要的產(chǎn)品” 的目的，這也是房地產(chǎn)前期策劃的最終承載點(diǎn)。 在這部分中，主要從以下幾個(gè)方 面進(jìn)行了研究：1）產(chǎn)品規(guī)劃在房地產(chǎn)前期策劃的產(chǎn)品規(guī)劃中核心的內(nèi)容就是要兼顧企業(yè)、消費(fèi)者、社會(huì)三者利益的均衡，不能只是考慮企業(yè)的利潤(rùn)。產(chǎn)品的規(guī)劃

7、中主要根據(jù)市場(chǎng)的需求、 消費(fèi)者的心理需求，配合必要的功能。2）產(chǎn)品建筑形象策劃產(chǎn)品的建筑形象策劃就像為參加晚宴的客人制作一件晚禮服，幽雅得體的晚禮服自然會(huì)吸引更多的關(guān)注，建筑形象可以說(shuō)是給消費(fèi)者的第一印象， 因此對(duì)于 房地產(chǎn)產(chǎn)品來(lái)說(shuō)是非常重要的。3）產(chǎn)品景觀策劃人們生活水平的提高，不在滿足只是有地方可住，會(huì)追求更多的物質(zhì)追求和心理享受。景觀就能夠給人們帶來(lái)更多的精神享受， 更人們更多的功能比如：運(yùn) 動(dòng)、健身、鄰里交流、休閑等。4）產(chǎn)品戶型策劃戶型策劃重點(diǎn)在產(chǎn)品功能、交通組織、通風(fēng)、聲、光等方面的初步構(gòu)想，戶 型的設(shè)計(jì)也是基于策劃者對(duì)市場(chǎng)的研究的基礎(chǔ)上的。5）產(chǎn)品配套及其他策劃房地產(chǎn)產(chǎn)品的策劃除

8、了以上幾個(gè)方面還有很多的內(nèi)容，比如地下的管線、交 通、強(qiáng)弱電等等。（5）房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)、銷(xiāo)售、物業(yè)管理與前期定位策劃在許多的資料及文獻(xiàn)中大多的作者都認(rèn)為，房地產(chǎn)前期定位策劃的內(nèi)容不包 括房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)、銷(xiāo)售以及物業(yè)管理的規(guī)劃，因?yàn)樗鼈兓旧隙紝儆陧?xiàng)目實(shí) 施的內(nèi)容，這種觀點(diǎn)基本上本文是贊同的。但同時(shí)本文認(rèn)為在前期定位策劃中也 應(yīng)當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)、銷(xiāo)售、物業(yè)管理進(jìn)行必要的規(guī)劃，其主要內(nèi)容包括在 前期定位策劃核心理念在實(shí)施過(guò)程中的貫徹、運(yùn)用。(6) 房地產(chǎn)前期定位策劃成果的實(shí)施在策劃文本完成以后，重要的就是前期策劃成果在具體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的實(shí) 重慶大學(xué)碩士學(xué)位論文18施和保障。用全過(guò)程系統(tǒng)管理

9、和目標(biāo)管理的方法無(wú)疑是一種卓有成效的方法，因此運(yùn)用好這兩者將是保障前期定位策劃成果有效性的核心內(nèi)容。(7) 前期定位策劃的評(píng)估前期定位策劃的評(píng)估就是對(duì)整個(gè)策劃工作的每一個(gè)階段、每一項(xiàng)工作，運(yùn)用 一定的評(píng)估方法，進(jìn)行恰當(dāng)?shù)脑u(píng)價(jià)。這種評(píng)估過(guò)程既是對(duì)已做工作的評(píng)定又是對(duì) 以后工作的指導(dǎo)，具有很好的作用。問(wèn)題診斷與分析 制定策劃總體目標(biāo) 方案構(gòu)思與設(shè)計(jì) 方案評(píng)估與選擇 制定方案 相關(guān)信息的初步收集 修改調(diào)整方案 多方的溝通 資料的進(jìn)一步收集 土地定位策劃 市場(chǎng)調(diào)研與分析、預(yù)測(cè) 房地產(chǎn)市場(chǎng)定位 產(chǎn)品定位 建設(shè)、銷(xiāo)售、物業(yè)管理前期策劃 前期策劃實(shí)施 前期策劃后評(píng)估 2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期定位策劃相關(guān)理論 房

10、地產(chǎn)前期定位策劃的作用與地位(1)地位1) 重要的輔助決策手段房地產(chǎn)前期定位策劃為房地產(chǎn)項(xiàng)目的決策的各個(gè)環(huán)節(jié)都起著重要的作用。比 如：在市場(chǎng)研究階段，房地產(chǎn)策劃人能夠充分發(fā)揮自己的技術(shù)特長(zhǎng)幫助房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)企業(yè)完成對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)較深的認(rèn)識(shí)和理解，這種認(rèn)識(shí)和理解可能是房地產(chǎn)企業(yè) 本身不能完成或者深度、廣度不能達(dá)到，但經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)策劃人的幫助，房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)商就能更準(zhǔn)確的認(rèn)識(shí)市場(chǎng)，從而做出更準(zhǔn)確、有效的決策。2) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一個(gè)重要程序房地產(chǎn)策劃經(jīng)過(guò)約十年的發(fā)展，已經(jīng)成為了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序中的一個(gè)重要的 程序，在實(shí)踐中基本上每個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目都會(huì)進(jìn)行房地產(chǎn)的前期定位策劃或者。3) 科學(xué)的智力性活動(dòng)房地產(chǎn)前

11、期定位策劃是一項(xiàng)技術(shù)性很強(qiáng)的智力性活動(dòng)，策劃過(guò)程中需要運(yùn)用 多種科學(xué)的技術(shù)方法包括技術(shù)經(jīng)濟(jì)的評(píng)價(jià)方法、經(jīng)濟(jì)學(xué)中一些方法、工程中的一些技術(shù)方法等。作用1）減少?zèng)Q策失誤損失房地產(chǎn)前期定位策劃能幫助決策者獲得更多的決策信息，這樣決策過(guò)程中就會(huì)更少的失誤，進(jìn)而保證項(xiàng)目綜合效益的最大化。2）增強(qiáng)項(xiàng)目和企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力房地產(chǎn)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)能力來(lái)自各個(gè)方面有市場(chǎng)變化的適應(yīng)能力、產(chǎn)品的被接受程度等，房地產(chǎn)前期定位策劃能在各個(gè)策劃過(guò)程中相應(yīng)的進(jìn)行研究。比如：房地產(chǎn)前期定位策劃中的產(chǎn)品定位研究和產(chǎn)品策劃階段，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的深入研究和分析，最終提出適應(yīng)消費(fèi)者需求的產(chǎn)品，這樣的產(chǎn)品必然受到消費(fèi)者的追捧 和認(rèn)同，自然項(xiàng)目就會(huì)

12、具有競(jìng)爭(zhēng)力，企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力也會(huì)得到顯著的提高。3）帶來(lái)經(jīng)濟(jì)價(jià)值對(duì)于房地產(chǎn)前期定位策劃帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值可以從兩方面進(jìn)行理解，一方面，通過(guò)房地產(chǎn)前期定位策劃可以提升產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，給企業(yè)帶來(lái)更多的直接經(jīng)濟(jì)效益；另一方面，通過(guò)房地產(chǎn)前期定位策劃可以減少整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的決策失誤， 減少項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)損失。224房地產(chǎn)前期定位策劃的研究方法、研究步驟（1）房地產(chǎn)前期定位策劃的研究方法房地產(chǎn)前期定位策劃的研究方法有許多，常用的有：重慶大學(xué)碩士學(xué)位論文物業(yè)名稱面積形式裝 修層咼內(nèi)部結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)廠房10米*10米簡(jiǎn)單可分割 拼接毛 坯2-4層研發(fā)廠房8米*8米4-6層辦公樓100-200 平米 /室多樣化簡(jiǎn) 單6-8層會(huì)議室、辦公室、電梯等公寓40-70平米/套簡(jiǎn)單實(shí)用簡(jiǎn) 單 裝 修6層左 右廚房、臥室別墅250平米/套獨(dú)棟式風(fēng)格 別致高 檔2-3層主臥、次臥、客廳