【管理制度】萬科地產(chǎn)成本管理制度

1、隨心編輯,值得下載擁有！YOUR COMPANY NAME IS HERELOGO專業(yè)丨專注|精心|卓越beikeZhan9【管理制度】萬科地產(chǎn)成本管理制度第一章房地產(chǎn)成本管理制度一、總 則1、為了增強成本控制力度，降低成本費用，提高市場競爭力，根據(jù)國家有關(guān)法規(guī)政策，結(jié)合成本 管理的要求和經(jīng)驗、教訓(xùn)，制定本制度。2、成本管理的基本原則是：以市場需求為導(dǎo)向、保證質(zhì)量為前提，過程控制為環(huán)節(jié)、規(guī)范操作為 手段，提高經(jīng)濟效益為目的。3、成本監(jiān)控的任務(wù)是：遵守國家有關(guān)法規(guī)政策，落實成本崗位責(zé)任制，完善成本管理基礎(chǔ)，形成有效的成本監(jiān)控系統(tǒng)，努力降低成本，提高經(jīng)濟效益。二、房地產(chǎn)成本管理職責(zé)（一）成本管理部

2、的成本管理職責(zé)1、制定、修正成本管理制度，督促、指導(dǎo)各開發(fā)企業(yè)建立完善本單位成本管理制度；并跟蹤、檢 查執(zhí)行情況，對成本實行制度監(jiān)控。2、進(jìn)行房地產(chǎn)市場調(diào)研，對房地產(chǎn)市場走勢作出分析、判斷，及時提供、反饋給企業(yè)管理層作決 策參考； 保持對國家有關(guān)法規(guī)政策和成本管理環(huán)境的了解， 協(xié)助房地產(chǎn)公司爭取優(yōu)惠政策、 處理有關(guān)政 策性問題。3、組織各方面專業(yè)人士對擬建項目進(jìn)行實地考察、立項聽證，按立項審批程序?qū)彶橥顿Y估算，把 握投資決策，合理配置資源，幫助房地產(chǎn)公司做好項目前期策劃中的成本控制。立項審查的重點是：立項資料是否齊全、規(guī)范；市場定位是否明確、恰當(dāng)；投資成本估算是否經(jīng)濟、合理；投資回報是否符合利

3、潤目標(biāo)要求；投資風(fēng)險能否有效控制。4、跟蹤、落實各項目成本計劃及其執(zhí)行情況，適時了解各項目成本的實際構(gòu)成，匯編成本報表； 分析、總結(jié)項目成本控制情況。協(xié)助、督促各開發(fā)企業(yè)做好項目操作過程中的成本控制工作。5、建立成本信息監(jiān)控中心， 及時收集各項目成本動態(tài)資料， 為管理層提供充分、 有效的決策依據(jù)， 并按要求將有關(guān)意見反饋給各開發(fā)企業(yè)。6、組織成本管理的信息交流，通過培訓(xùn)、雙向交流、研修會等方式，增進(jìn)全員的成本管理意識， 推廣內(nèi)外成本管理經(jīng)驗尋求降低成本的有效途徑，促進(jìn)成本管理水平的提高。7、根據(jù)管理的需要，派出審計小組對項目成本進(jìn)行階段審計和決算審計，對項目成本發(fā)生的合理 性、成本管理的規(guī)范性

4、提出審計意見。并結(jié)合項目收益情況，考核項目的成本降低率、投入產(chǎn)出率、投 資回報率等指標(biāo)。8、逐步排行成本管理及其信息交流電腦化，搞好成本管理的綜合服務(wù)。（二）各執(zhí)行部門的成本管理職責(zé)1、認(rèn)真執(zhí)行成本管理制度，結(jié)合實際制定本單位成本管理制度，并自覺接受監(jiān)督。2、根據(jù)本單位業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃、開發(fā)能力和市場情況，確定項目開發(fā)計劃，組織立項調(diào)研、選址和 前期策劃，提出立項建議和開發(fā)設(shè)想，并按要求提交立項可行性報告，履行立項審批程序。3、規(guī)劃設(shè)計階段， 應(yīng)按市場定位和成本估算準(zhǔn)確把握設(shè)計方案， 組織審查設(shè)計概算的經(jīng)濟合理性， 使規(guī)劃設(shè)計既符合規(guī)范，又體現(xiàn)成本控制的意識和要求。4、客觀、認(rèn)真地進(jìn)行項目成本費用

5、測算，編制項目成本費用計劃，確定項目及每個單項工程的目 標(biāo)成本，分解成本費用控制指標(biāo)，落實降低成本技術(shù)組織措施5、遵循基本建設(shè)程序， 進(jìn)行項目實際操作， 對房地產(chǎn)成本實行項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制和全員全過程控制， 對可控成本、變動成本和成本異常偏差實行有效監(jiān)控、保證將成本控制在目標(biāo)成本范圍內(nèi)。6、正確處理成本、市場、工程質(zhì)量、開發(fā)周期、資源、效益之間的關(guān)系，防止和杜絕重大工程質(zhì) 量事故，努力縮短開發(fā)周期，嚴(yán)格控制項目的質(zhì)量成本和期間費用，加速投資回報，提高投資回報率。7、組織項目開發(fā)成本費用核算，及時、全面、準(zhǔn)確、動態(tài)地反映項目成本、費用情況，按規(guī)定編 報成本會計報表等有關(guān)資料。堅持成本報告制度，保證成

6、本信息交流的及時、有效。8、熟悉、掌握國家和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策及市場需求、預(yù)算定額水平等成本控制因素，用足用活各 種政策、資源，提高成本控制的預(yù)見性，努力尋求降低成本費用的途徑。9、定期或不定期分析成本結(jié)構(gòu)、差異及其原因、監(jiān)控措施及其效果、經(jīng)驗教訓(xùn)，每年至少一次， 并將分析報告報財務(wù)部。三、房地產(chǎn)成本監(jiān)控（一）成本監(jiān)控系統(tǒng)1、根據(jù)公司的管理體制 建立以管理監(jiān)控為中心、以操作監(jiān)控為中心的房地產(chǎn)成本監(jiān)控系統(tǒng)。實 行總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下、項目經(jīng)理負(fù)責(zé)、各職能部門具體實施的運行機制。2、各監(jiān)控中心應(yīng)樹立全員成本意識，對房地產(chǎn)成本實行全過程監(jiān)控3、各開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)管理需要和項目實際情況，設(shè)置審算部、工程部、財務(wù)部

7、等成本管理職能部門或崗位，保證成本控制工作的順利進(jìn)行。（二）成本監(jiān)控的要求制度建設(shè)1、根據(jù)管理的需要，各房地產(chǎn)公司應(yīng)制訂和完善包括以下幾方面內(nèi)容的成本管理制度，并備案：成本管理責(zé)任制及監(jiān)控程序；計劃管理制度（包括指標(biāo)、定頒、考核管理辦法） ：招、投標(biāo)管理制度；合同管理制度；工程（質(zhì)量、進(jìn)度、監(jiān)理、現(xiàn)場、工程盤點、期工驗收移交）管理制度；預(yù)決算（包括概算、設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證、結(jié)算款項撥付僧理制度費用控制制度；材料設(shè)備管理制度。以上制度，各單位可分別制定也可綜合制定。2、公司應(yīng)不斷總結(jié)成本控制經(jīng)驗，在此基礎(chǔ)上，逐步健全、完善公司的房地產(chǎn)成本管理制度。計劃管理1、各開發(fā)企業(yè)應(yīng)按根據(jù)項目開發(fā)的節(jié)奏，及

8、時編制成本計劃，并跟蹤、檢查、考核計劃的執(zhí)行情 況：開發(fā)產(chǎn)品成本計劃（按完全成本口徑） ；期間費用計劃； 降低成本技術(shù)組織措施什劃。2、成本計劃以設(shè)計概算、施工圖預(yù)算、成本預(yù)測和決策為依據(jù)，綜合考慮各種因素進(jìn)行編制，做 到目標(biāo)明確、先進(jìn)、可行，盡量數(shù)據(jù)地、圖表化。3、各開發(fā)企業(yè)應(yīng)完善成本考核辦法，確立成本降低率、費用節(jié)約額、項目投資回報率等成本考核 指標(biāo)。分析檢查1、各開發(fā)企業(yè)在成本控制過程中，應(yīng)定期、按開發(fā)階段對房地產(chǎn)成本的結(jié)構(gòu)、差異及其原因、控 制措施及其效果進(jìn)行分析，以及時總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，做好下一步成本控制工作、分析的重點是： 計劃及其執(zhí)行盾況；實際成本與預(yù)算成本、計劃成本對比差異及其原因

9、； 分析棚內(nèi)控制措施、效果、存在問題及改進(jìn)意見、對策； 評價、結(jié)論與揭示。2、公司根據(jù)管理需要，應(yīng)按項目就成本控制情況進(jìn)行分析檢查。信息交流1、應(yīng)上報的常規(guī)性成本資料主要包括：項目基本情況；按會計制從規(guī)定應(yīng)編報的成本核算報表； 成本動態(tài)情況及其分析資料； 當(dāng)?shù)卣咝允召M項目、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)及政策的適用期限、收費部門。2、按例外管理原則對下列成本異常偏差及其處置辦法應(yīng)隨時上報；當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策的重大調(diào)整：成本超降率占單項工程成本總額 10 以上、占其本身預(yù)算成本或計劃成本 30 以上的的項目、事件（包括停工、嚴(yán)重南工、重大設(shè)計變更、計劃外增減項目、現(xiàn)場簽證、工程質(zhì)量事故等因素影響造成的成本增、

10、減項目、事件） ：合作條件更改補交地價。3、各開發(fā)企業(yè)應(yīng)建立成本信息庫，互相交流成本控制的經(jīng)驗教訓(xùn)。四、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制（一）立項環(huán)節(jié)的成本控制1、各單位新項目立項時必須提交立項價示和詳細(xì)的可行性研究報告，并經(jīng)立項聽證會討論通過?？尚行匝芯繄蟾娉龖?yīng)具備地塊基礎(chǔ)資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢、合作方背景、合作方式 及條件、初步規(guī)劃設(shè)計方案、開發(fā)節(jié)目及市場定位等基礎(chǔ)內(nèi)容外，還須包括以下內(nèi)容：成本費用估算和控制目標(biāo)及措施；投資及效益測算、利潤體現(xiàn)安排；稅務(wù)環(huán)境及其影響；資金計劃；竟投方案 （僅限招標(biāo)、拍賣項目）投資風(fēng)險田信及相應(yīng)的對策； 項目綜合評價意見。2、可行性研究報告應(yīng)至少在立項聽證會前提

11、前一周上交。3、若項目立項后，合作條件或招標(biāo)、拍賣條件等關(guān)鍵因是發(fā)生變化，并將對我方構(gòu)成重大不利影 響時，應(yīng)重新提交立項申請 。4、招標(biāo)或拍賣項目的競價不得突破批準(zhǔn)的最高限階；合作建房項目要充分考慮地價款的支平才方 式及相應(yīng)的資金成本；5、招標(biāo)、拍賣合同或合你開發(fā)合同應(yīng)經(jīng)律師審核后正式簽署。（二）規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制1、規(guī)劃設(shè)計單位的選擇由各開發(fā)單位自行負(fù)責(zé)，但應(yīng)遵循以下原則： 能由內(nèi)部完成的規(guī)劃設(shè)計工作，應(yīng)由內(nèi)部自行完成； 需委托設(shè)計院進(jìn)行的規(guī)劃設(shè)計工作，應(yīng)采取地標(biāo)方式，擇優(yōu)確定。2、總體規(guī)劃設(shè)計方案（必須包括建造成本控制總體目標(biāo)），應(yīng)首先上報領(lǐng)導(dǎo)牽頭組織的“規(guī)劃設(shè)計方案聽證會”審查，獲通

12、過后方可進(jìn)入下一設(shè)計階段（如單體設(shè)計、擴初設(shè)計、施工圖設(shè)計） 。每 階段都必須要求設(shè)計單位出具設(shè)計概（預(yù)）算 ，并在與上一階段的概（預(yù)）算進(jìn)行認(rèn)真分析、比較 的基礎(chǔ)上編制我方的建造成本概（預(yù)）算 ，確定各成本單項的控制目標(biāo)，并以此控制下一階段的設(shè) 計。3、施工圖設(shè)計合同應(yīng)具備有關(guān)鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款，并載明：設(shè)計單位的施工 圖預(yù)算原則上不得突破我方編制的建造成本預(yù)算 。4、設(shè)計、工程、預(yù)算人員應(yīng)會同監(jiān)理人員組成聯(lián)合小組，對施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、 經(jīng)濟性（包括建成后的物業(yè)管理成本）等進(jìn)行會審，提出明確的書面審查意見，并督促設(shè)計單位進(jìn)行修 正，避免或減少設(shè)計不合理甚至失誤所造

13、成的投資損失浪費。（三）施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制1、除壟斷性質(zhì)的工程項目外，其他工程的施工或作業(yè)單位，不得指定2、主體施工單位的選擇，必須采取公開或邀請招標(biāo)方式進(jìn)行。3、應(yīng)組織設(shè)計、工程、預(yù)算、財務(wù)四大專業(yè)人員聯(lián)臺組成招標(biāo)工作小組，就招標(biāo)范圍、招標(biāo)內(nèi)容、 招標(biāo)條件等進(jìn)行進(jìn)詳細(xì)、具體的策劃，擬訂標(biāo)書，開展招標(biāo)活動；對投標(biāo)單位應(yīng)就其資質(zhì)、經(jīng)濟實力、 技術(shù)力量、以往施工項目和施工管理水平等進(jìn)行現(xiàn)場考讀，提出書面考察意見；對投標(biāo)情況進(jìn)行評估， 提出書面評估意見。4、同等條件下，應(yīng)盡量選擇企業(yè)類別或工程類別高而取費較低的單位。5、凡投資額超過人民幣 1 ，000 萬元的工程項目若采取邀請招標(biāo)方式。應(yīng)事后提

14、交有關(guān)招標(biāo)、評 標(biāo)等工作的文字備忘。6、零星工程應(yīng)當(dāng)在兩個以上的施工單位中，綜合考察其技術(shù)力量、報價等進(jìn)行選擇。7、壟斷性質(zhì)的工程項目（如水、電、氣等）應(yīng)盡力進(jìn)行公關(guān)協(xié)調(diào)，最大程度降低造價。8、施工合同談判人員至少應(yīng)包括工程、預(yù)算兩方面的專業(yè)人員，合同條件必須符合招標(biāo)條件，合 同條款及內(nèi)容概念應(yīng)消晰，不得因工程緊而不簽合同就開工。9 應(yīng)建立健全施工隊伍檔案，跟蹤評估其資信、技術(shù)力量等10 、出包工程應(yīng)嚴(yán)禁擅自轉(zhuǎn)包四）施工過程的成本控制現(xiàn)場簽證1、現(xiàn)場簽證要反復(fù)對照合同及有關(guān)文件規(guī)定慎重處理。2、現(xiàn)場簽證必須列清事由、工程實物量及其價值量，并由甲方主管工程師和預(yù)算人員以及監(jiān)理單 位現(xiàn)場管理人員共

15、同簽名，其中甲方預(yù)算人員必須對工程量、單價、用工量負(fù)責(zé)把關(guān)?，F(xiàn)場簽證的具體 審批程序與權(quán)限，由各開發(fā)企業(yè)自行制定。3、現(xiàn)場簽證必須按當(dāng)時發(fā)生當(dāng)時簽證的原則，在職后五日內(nèi)辦理完畢， 嚴(yán)禁事后補簽。 簽證內(nèi)容、原因、工程量必須清楚明了，涂改后的簽證及復(fù)印件不得作為結(jié)算依據(jù)。4、凡實行造價大包干的工程和取費系數(shù)中已計取預(yù)算包干費或不可預(yù)見費的工程項目。在施工過 程中不得辦理任何簽證。5、因業(yè)主要求或者因設(shè)計不當(dāng)，確實需要變更設(shè)計的，應(yīng)填寫設(shè)計變更審批表并編制預(yù)算， 經(jīng)設(shè)計、監(jiān)理單位和我方有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)可后，方可辦理，辦理過程中必須對照有關(guān)設(shè)計、施工或售樓合 同，明確經(jīng)濟責(zé)任，杜絕盲目簽證。我方設(shè)計變更

16、的審批權(quán)限由各開發(fā)單位根據(jù)自身實際情況而定。工程質(zhì)量與監(jiān)理1、項目開工前，原則上應(yīng)通過招標(biāo)方式擇優(yōu)選擇具有合法資格與有效資質(zhì)等級的監(jiān)理單位。監(jiān)理 單位應(yīng)與所監(jiān)理工程的施工單位和供貨商無利益關(guān)系。2、工程質(zhì)量監(jiān)控人員應(yīng)要求監(jiān)理單位密切配合，嚴(yán)格把關(guān)。一旦發(fā)現(xiàn)質(zhì)量事故，必須組織有關(guān)部 門詳細(xì)調(diào)查、分析事故原因，提交事故情況報告及防患措施，明確事故責(zé)任并督促責(zé)任單位，按照質(zhì)檢 部門認(rèn)可的書面處理方案予以落實。爭故報告與處理方案應(yīng)一并存檔備案。3、應(yīng)特別重視隱蔽工程的監(jiān)理和驗收。隱蔽工程的驗收必須由工程、預(yù)算人員聯(lián)合施工單位、質(zhì)檢部門共同參加并辦理書面手續(xù)。 凡未經(jīng)驗收簽證的， 應(yīng)要求施工單位不得隱蔽

17、和進(jìn)入下道工序施工。 隱蔽工程驗收記錄按順序進(jìn)行整理，存入工程技術(shù)檔案。工程進(jìn)度款1、原則上不向施工單位支付備料款確需支付者應(yīng)不超過工程造價的 15 并在工程進(jìn)度款支付到工程造價 50 時開始抵扣預(yù)付備料款。2、工程進(jìn)度款的撥付應(yīng)當(dāng)按下列程序辦理：施工單位按月報送施工進(jìn)度計劃和工程進(jìn)度完成月報表.工程、預(yù)算部門會同監(jiān)理人員對照施工合同及進(jìn)度計劃，審核工程進(jìn)度內(nèi)容和完工部位（主體結(jié)構(gòu)及隱蔽工程部分須提供照片） 、工程質(zhì)量證明等資料： 預(yù)算部門整理復(fù)核工程價值量 經(jīng)財務(wù)部門審核后按有關(guān)批準(zhǔn)程序付款并登記付款臺帳。3、應(yīng)要求施工單位在我方開戶銀行開具結(jié)算帳戶，以便為我方融洽銀企關(guān)系和監(jiān)督工程款項的使

18、 用提供便利.4、工程進(jìn)度款支付達(dá)到工程造價 85 時 原則上應(yīng)停止付款， 預(yù)留至少 10工程尾款和 5保修 款以便掌握最終結(jié)算主動權(quán)。（五）工程材料及設(shè)備管理1、項目開工前，設(shè)計或工程管理部門應(yīng)及時列出所需材料及設(shè)備消單，一般按照下列原則決定甲供、 甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明確：1）、甲方能找到一級建材市場的、有進(jìn)口免稅計劃指標(biāo)的、有特殊質(zhì)量要求和價格浮動幅度較大的材料和設(shè)備，應(yīng)實行甲供或甲定乙供，其余實行乙供；2）、實行甲供或甲定已供的材料和設(shè)備應(yīng)盡量不支付采購保管費。3）、應(yīng)按工程實際進(jìn)度合理安排采購數(shù)量和具體進(jìn)貨時間，防止積壓或造成窩工現(xiàn)象4）、甲供材料、設(shè)備的采購必

19、須進(jìn)行廣泛詢價，貨比三家，也可在主要設(shè)備和大宗建材采購上采 用招標(biāo)方式在質(zhì)量、價格、供貨時間均能滿足要求的前提下，應(yīng)比照以下列條件擇優(yōu)確定供貨單位：能夠?qū)嵭匈d銷或定金較低的供貨商：愿意以房屋抵材料款，且接受正常樓價的供貨商：能夠到現(xiàn)場安裝，接受驗收合格后再付款的供貨商；售后服務(wù)和信譽良好的供貨商。2、工程管理部門對到貨的甲供材料和設(shè)備的數(shù)量、質(zhì)量及規(guī)格，要當(dāng)場檢查驗收并出具檢驗報告，辦理驗收手續(xù)，妥善保管。對不符臺要求的，應(yīng)及時退貨并通知財務(wù)部拒絕付款3、采購合同中必須載明：因供貨商供貨不及時成質(zhì)量、數(shù)量等問題對工程進(jìn)度、工程質(zhì)量造成影響和損失的，供貨商必須承擔(dān)索賠責(zé)任4、 各單位必須建立健全

20、材料的詢價、定價、簽約、進(jìn)貨和驗收保管相分離的內(nèi)部牽制制度，不 得促成由一人完成材料采購全過程的行為5、對于乙供材料和設(shè)備，我方必須按認(rèn)定的質(zhì)量及選型在預(yù)算人員控制的價格上限范圍內(nèi)抽取樣板，進(jìn)行封樣，并盡量采取我方限價的措施同時在材料和設(shè)備進(jìn)場時應(yīng)要求出具檢驗合格證。6、 材料的代用應(yīng)由工程管理部門書面提出，設(shè)計單位和監(jiān)理單位通過審算部門同意領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)7、甲供材料、設(shè)備的結(jié)算必須憑供貨合同、供貨廠家或商檢部門的檢驗合格證和我方工程管理部 門的驗收檢驗證明以及結(jié)算清單經(jīng)審算、財務(wù)部門審核無誤后，方能辦理結(jié)算六）竣工交付環(huán)節(jié)的成本控制1、單項工程和項目竣工應(yīng)經(jīng)過自檢、復(fù)查、驗收三個環(huán)節(jié)才能移交2、設(shè)

21、計、工程、審算、銷售和物業(yè)管理部門必須參加工程結(jié)構(gòu)驗收、裝修驗收及總體驗收等。“移交證明書” 應(yīng)由施工單位、監(jiān)理單位和物業(yè)公司同時簽署3、凡有影響使用功能和安全及不合設(shè)計要求的結(jié)構(gòu)部位、安裝部位、裝飾部位和設(shè)備、設(shè)施均 應(yīng)限期整改直到復(fù)驗合格。 因施工單位原因延誤工程移交， 給我方造成經(jīng)濟損失的， 要按合同追究其責(zé) 任。4、工程移交后，應(yīng)按施工合同有關(guān)條款和物業(yè)管理規(guī)定及時與施工單位簽訂保修協(xié)議書，以明確施工單位的保修范圍、保修責(zé)任（包括驗收后出現(xiàn)的質(zhì)量問題的保修責(zé)任的約定）及處罰措施等。5、采取一次性扣留保修金、自行保修的開發(fā)企業(yè)，應(yīng)對保修事項及其費用有充分的預(yù)計，留足保 修費用。6、甲方按

22、租售承諾先行墊付的屬保修范圍的費用應(yīng)在工程承包合同中便明確由乙方承擔(dān)（七）工程結(jié)算管理1、工程竣工結(jié)算應(yīng)具備以下基本條件；符合合同（協(xié)議）有關(guān)結(jié)算條款的規(guī)定：具備完整有效的質(zhì)量評定結(jié)果和符合規(guī)范要求的竣工驗收資料；項目設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證及其他有關(guān)結(jié)算的原始資料齊備； 工程遺留問題已處理完畢:施工單位結(jié)算書按投求編制，所附資料齊全。2、工程結(jié)算要以我方掌握的設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證為準(zhǔn)，施工單位提供的設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證，一 般只能作為參考3“點工” 必須按照定頒價計取、結(jié)算4、審算部門應(yīng)詳細(xì)核對工程量審定價格、取費標(biāo)準(zhǔn)計算工程總造價做到資料完整有根有 據(jù)，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，也可聘請建行或國家有關(guān)部門進(jìn)行復(fù)審5

23、、編制的預(yù)、結(jié)算書，應(yīng)當(dāng)有工資、材料、設(shè)備和有關(guān)經(jīng)濟指標(biāo)的計算過程及詳細(xì)的編制說明， 扣清甲供材料款項6、 審算部門應(yīng)對主體工程成本進(jìn)行跟蹤分析管理進(jìn)行“三算”對比 找出工程成本超、降的因 素，并提出改進(jìn)措施和意見7、在審算部門提供的結(jié)算資料基礎(chǔ)上，財務(wù)部門應(yīng)當(dāng)結(jié)合預(yù)付備料款、代墊款項費用等債權(quán)、債 務(wù)，對照合同詳細(xì)審核并編制工程財務(wù)決算書（八）其他環(huán)節(jié)的成本控制1、 正式發(fā)售前，應(yīng)組織銷售、設(shè)計、工程和預(yù)算人員擬訂詳細(xì)的銷售承諾事項清單逐項測 算其建設(shè)成本，并對照原成本預(yù)算逐項審核對學(xué)校、交通、水塔等配套，應(yīng)測算其運行成本，并列入 項目完全成本范圍內(nèi) 銷售承諾事項清單 及有關(guān)成本測算， 須報

24、各開發(fā)單位總經(jīng)理辦公會審查通過。2、銷售過程中為增加“賣點”需增加或調(diào)整綠化、公建配套等項目時應(yīng)事先編制預(yù)算并報各開 發(fā)單位總經(jīng)理辦公會批準(zhǔn)后方可實施。3、應(yīng)盡可能縮短項目開發(fā)經(jīng)營周期，減少期間費用。應(yīng)保證向客戶承諾的交工日期，以避免趕工 成本和延期賠償；在市場和經(jīng)營條件許可的情況下，應(yīng)注意加快項目開發(fā)節(jié)奏：應(yīng)減少現(xiàn)房積壓時間， 減少利息費用等成本4、各開發(fā)企業(yè)應(yīng)按回避、竟?fàn)帯⑵降?、服?wù)、距離、雙贏、公正、團隊合作的原則，正確處理與 合作伙伴的關(guān)系五、附 則1、本制度適用于各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)本單位的具體情況和項目特點，結(jié) 合本制度的要求。制定本單位的成本管理制度或管理辦法在

25、實際工作中不斷完善，并備案2、本制度未涉及到的內(nèi)容或未盡事項應(yīng)按照國家和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 本制度由財務(wù)管理部根據(jù)成本管理的需要進(jìn)行修訂和完善第二章 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算指導(dǎo)一、總 則1 1 為了加強成本管理，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算，正確計算開發(fā)產(chǎn)品成本，便于成本資 料的比較和分析，根據(jù)國家頒布的有關(guān)會計準(zhǔn)則、會計制度以及制定的有關(guān)規(guī)定的要求、制定本指導(dǎo)。1 2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的任務(wù)是：建立和完善成本核算基礎(chǔ)工作，合理確定成本計算對 象，正確歸集和分配開發(fā)成本的費用，及時、準(zhǔn)確、完整地提供成本核算資料，以便及時發(fā)現(xiàn)成本管理 中存在的問題，尋求降低成本的途徑。1 3

26、 各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)建立成本核算責(zé)任制，不斷完善成本核算基礎(chǔ)工作，改進(jìn)成本核算 方法，嚴(yán)格按照國家以及公司成本管理的要求，正確組織成本核算工作，并自覺接受公司監(jiān)督。、成本核算的基本程序成本核算的一般步驟：第一步：根據(jù)成本核算對象的確定原則和項目特點，確定成本核算對象。第二步：設(shè)置有關(guān)成本核算會計科目，核算和歸集開發(fā)成本費用。第三步： 按受益原則和配比原則， 確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M用在各成本核算對象之間的分配方法、 標(biāo)準(zhǔn)。 第四步：將歸集的開發(fā)成本費用按確定的方法、標(biāo)準(zhǔn)在各成本核算對象之間進(jìn)行分配。第五步：編制項目開發(fā)成本計算表，計算各成本核算對象的開發(fā)總成本。 第六步：正確劃分已完工和在建開發(fā)產(chǎn)品

27、之間的開發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品成本。第七步： 正確劃分可售面積、 不可售面積 （由主管部門劃分提供） ，根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計算可售面積、不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本，正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本。第八步：編制成本報表，根據(jù)成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對象的成本情況。三、成本核算對象的確定3 1 成本的核算對象的確定原則：應(yīng)滿足成本計算的需要;便于成本費用的歸集；利于成本的及時結(jié)算；適應(yīng)成本監(jiān)控的要求。3 2 各單位可根據(jù)上述原則，參照下列條件，結(jié)合項目開發(fā)地點、規(guī)模、周期、方式、功能設(shè)計、結(jié)構(gòu)類型、 裝修檔次、 層高、 施工隊伍等因素和管理需要等當(dāng)?shù)貙嶋H情況， 確定具體成本核算對象。

28、（ 1） 單位開發(fā)項目， 一般以每一對立編制設(shè)計概算或施工圖預(yù)算所列的單項開發(fā)工程為成本核 算對象。2 ） 在同一開發(fā)地點、 結(jié)構(gòu)類型相同、 開竣工時間相近、 由同一施工單位施工或總包的群體開 發(fā)項目，可以合并為一個成本核算對象。（ 3） 對于開發(fā)規(guī)模較大、 工期較長的開發(fā)項目， 可以結(jié)合項目特點和成本管理的需要， 按開發(fā) 項目的一定區(qū)域或部位或周期劃分成本核算對象。成片分期（區(qū)）開發(fā)的項目，可以以各期（區(qū)）為成本核算對象。一項目有裙房、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期（區(qū)）戈愴成本核算對象的基礎(chǔ)上，還應(yīng) 按功能劃分成本核算對象。同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的，還應(yīng)按結(jié)構(gòu)戈分成

29、本核算對象。（4） 根據(jù)核算和管理需要， 對獨立的設(shè)計概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施， 不論其支出是否攤?cè)?房屋等開發(fā)產(chǎn)品成本， 均應(yīng)單獨作為成本核算對象。 對于只為一個房屋等開發(fā)項目服務(wù)的、 應(yīng)攤?cè)敕课?等開發(fā)項目成本且造價較低的配套設(shè)施， 可以不單獨作為成本核算對象， 發(fā)生的開發(fā)費用直接計入房屋 等開發(fā)項目的成本。四、 成本費用項目及核算內(nèi)容41 開發(fā)產(chǎn)品成本核算應(yīng)視開發(fā)產(chǎn)品的具體情況，按制造成本法設(shè)置成本項目。成本項目一般包括系 列六項：1）土地獲得價款2）開發(fā)前期準(zhǔn)備費3）主體建筑工程費4）主體安裝工程費5）社區(qū)管網(wǎng)工程費6）園林環(huán)境工程費7）配套設(shè)施費8）開發(fā)間接費4 2 各成本項目的開

30、支范圍如下：土地獲得價款 指為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項費用，主要包括以下內(nèi)容：二）政府地價及市政配套費： 支付的土地出讓金、 土地開發(fā)費， 向政府部門交納的大 市政配套費、交納的契稅、土地使用費、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補交 的地價。三）合作款項： 補償合作方地價、 合作項目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅四）紅線外市政設(shè)施費：紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費、管線鋪設(shè)費、接 口補償費。五）拆遷補償費： 有關(guān)地上、 地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出， 安置及動遷支 出，農(nóng)作物補償費，危房補償費。開發(fā)前期準(zhǔn)備費 :指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、 項目開發(fā)前期的水文地質(zhì)勘查、 測繪、規(guī)劃、設(shè)計、 可行性研究、 籌建、“三 通一平”等前期費用。主要包括以下內(nèi)容：