物業(yè)公司現(xiàn)狀研究 我國物業(yè)的現(xiàn)狀及對策研究

1、xx 大 學(xué) 網(wǎng) 絡(luò) 教 育 學(xué) 院畢業(yè)設(shè)計（論文）任務(wù)書 題目：我國物業(yè)的現(xiàn)狀及對策研究完成期限：2012年 7月4 日 至 2012年12月2 日教 學(xué) 中 心 年級及層次 專 業(yè) 指 導(dǎo) 教 師 學(xué) 生 學(xué) 號接受任務(wù)日期 批 準(zhǔn) 日 期 一、原始依據(jù)（資料）根據(jù)網(wǎng)絡(luò)大學(xué)學(xué)生的特點(diǎn)，結(jié)合工作崗位及其工作狀態(tài)和相關(guān)的工作經(jīng)驗，指定有關(guān)土木工程施工項目管理、建設(shè)工程監(jiān)理、工程項目開發(fā)、工程造價管理、企業(yè)管理、工程項目設(shè)計等方面的畢業(yè)設(shè)計題目。本題目是： 我國物業(yè)的現(xiàn)狀及對策研究 原始資料要求學(xué)生參考有關(guān)工程建設(shè)領(lǐng)域的相關(guān)法律、法規(guī)，技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和工程中發(fā)生的資料，參考雜志、期刊等有關(guān)方面的文章，

2、結(jié)合自己的工程經(jīng)驗，針對有關(guān)工程建設(shè)實施階段的技術(shù)、工藝、方法、措施以及理論分析等有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行研究和論述，達(dá)到理論與實際的結(jié)合，通過畢業(yè)論文（設(shè)計）提高自己的工作水平和研究能力。二、設(shè)計內(nèi)容和要求：（說明書、專題、繪圖、試驗結(jié)果等）（一）內(nèi)容主要包括：1、通過國內(nèi)外有關(guān)該題目方面的基本情況介紹，并提出相關(guān)問題；2、有關(guān)本課題方面的理論體系的論述；3、進(jìn)一步通過工程實例論證該課題的應(yīng)用和研究的有效方法；4、相關(guān)結(jié)論和自己通過畢業(yè)設(shè)計所得到的收獲。（二）具體要求：1、格式必須符合天津大學(xué)網(wǎng)絡(luò)學(xué)院的要求；2、根據(jù)指導(dǎo)教師的安排保質(zhì)、保量、按時完成任務(wù)；3、論文要求文字不少于10000字；4、圖表應(yīng)該

3、有圖名、圖號、表名和編號；圖、表均應(yīng)按章編號。5、做設(shè)計題目的要求繪制7張1圖紙，其中建筑圖2張（平面和立面），結(jié)構(gòu)圖5張（結(jié)構(gòu)布置圖1張、結(jié)構(gòu)配筋圖3張、結(jié)構(gòu)詳圖1張），計算書要求：荷載用手算，其他可以用機(jī)算，要有設(shè)計說明和工程概況介紹。畢業(yè)設(shè)計（論文）進(jìn)度計劃表序號起止日期計劃完成內(nèi)容實際完成內(nèi)容檢查日期檢查人簽名112.7.412.7.11選題選題212.7.1212.8.19查閱資料、擬定論文大綱查閱資料、擬定論文大綱312.8.2012.9.14完成論文初稿完成論文初稿412.9.1912.10.12論文修改論文修改512.10.1212.10.30論文定稿論文定稿612.11.61

4、2.11.23答辯準(zhǔn)備答辯準(zhǔn)備712.11.2412.12.2答辯答辯指導(dǎo)教師批準(zhǔn)日期 2012年7月15日 簽名注：1.任務(wù)完成后附在說明書內(nèi)。2.“檢查人簽名”一欄和“指導(dǎo)教師批準(zhǔn)日期”由教師用筆填寫，其余各項均要求打印，打印字體和字號按照天津大學(xué)現(xiàn)代遠(yuǎn)程教育畢業(yè)設(shè)計（論文）格式規(guī)摘 要我國物業(yè)管理行業(yè)產(chǎn)生近三十年時間，物業(yè)管理行業(yè)仍然被稱為“朝陽行業(yè)”，未來的發(fā)展有著遠(yuǎn)大的前景。但是近年來，物業(yè)管理行業(yè)卻在蹄姍一前行，不斷面臨各種挑戰(zhàn)和嚴(yán)峻的形勢。各種主客觀的因素導(dǎo)致了國內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)面臨重重壓力，遭遇發(fā)展的難題，本文試圖通過對國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)的現(xiàn)狀研究，找到解決問題的途徑和辦法。關(guān)鍵詞

5、：物業(yè)管理；現(xiàn)狀分析；對策研究abstractit has been thirty years since the property management industry was established in china. although property management is identified as a sunrise industry with a prospective future, this industry is experiencing a diff cult period of development facing all kinds of challenges

6、and serious situations. many subjective and objective facts lead to high pressures for chinese property management industry. researches on the reality of chinese property management industry and its solutions are conducted in this paper.keywords: property management; developmental status analysis; c

7、ountermeasures study目 錄引言1第一章 我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀11.1國內(nèi)物業(yè)管理覆蓋情況11.2我國物業(yè)管理政策制度21.3我國物業(yè)管理行業(yè)市場環(huán)境現(xiàn)狀31.4我國物業(yè)管理企業(yè)自身現(xiàn)狀場3第二章 我國物業(yè)管理行業(yè)目前存在問題分析42.1外部環(huán)境存在問題42.1.1物業(yè)管理行業(yè)的政策法規(guī)42.1.2政府機(jī)制問題52.1.3行業(yè)風(fēng)氣問題52.1.4物業(yè)管理市場需求問題52.2物業(yè)企業(yè)自身問題62.2.1物業(yè)企業(yè)體制問題62.2.2服務(wù)意識方面62.2.3管理水平方面62.2.4從業(yè)人員素質(zhì)方面72.2.5經(jīng)營模式方面7第三章 提高我國物業(yè)管理行業(yè)水平的對策研究73.1外部問

8、題對策73.1.1建立健全物業(yè)管理行業(yè)的法律法規(guī)83.1.2政府機(jī)制發(fā)揮協(xié)調(diào)監(jiān)督職能83.1.3規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)市場行為，樹立良好的行業(yè)風(fēng)氣93.2物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)部問題對策93.2.1培養(yǎng)服務(wù)意識93.2.2推行全面質(zhì)量管理103.2.3提高從業(yè)人員素質(zhì)103.2.4建設(shè)物業(yè)管理信息體系11結(jié)論12參考文獻(xiàn)13致 謝14引言我國物業(yè)管理行業(yè)自在深圳誕生以來，己經(jīng)歷了二十多年時間，伴隨著房地產(chǎn)業(yè)迅猛的發(fā)展，做為房地產(chǎn)業(yè)鏈條下游產(chǎn)業(yè)的物業(yè)管理行業(yè)，已由深圳、北京、上海、廣州等大城市輻射到全國各省的中等城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的縣級城市也已經(jīng)引入了物業(yè)管理，據(jù)網(wǎng)絡(luò)2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)分析及

9、投資前景預(yù)測報告一文所述，目前全國實行物業(yè)管理的房屋面積超過100億平方米，物業(yè)管理覆蓋率已接近500l0。雖然物業(yè)管理行業(yè)產(chǎn)生時間已不算短，但就全國范圍的發(fā)展而言，物業(yè)管理行業(yè)仍然被稱為“朝陽行業(yè)”，未來的發(fā)展有著遠(yuǎn)大的前景。但是近年來，物業(yè)管理行業(yè)卻在瞞姍前行，不斷面臨各種挑戰(zhàn)和嚴(yán)峻的形勢。受政策制度影響，地區(qū)發(fā)展不平衡，政策法規(guī)滯后;物管行業(yè)屬于勞動密集型產(chǎn)業(yè)，企業(yè)效益受勞動力成本上漲因素的影響很大;行業(yè)經(jīng)營模式單一，服務(wù)同質(zhì)化程度高，競爭激烈;行業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)的從屬特性，使其不能擺脫房地產(chǎn)企業(yè)的制約和對房地產(chǎn)企業(yè)的生存依賴;行業(yè)市場秩序較為混亂，內(nèi)部企業(yè)存在不良競爭;主要客戶主體業(yè)主委員

10、會的法律約束程度弱，權(quán)責(zé)不明晰，容易產(chǎn)生腐敗，增加了物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營難度和風(fēng)險;從業(yè)人員整體素質(zhì)偏低，制約了服務(wù)質(zhì)量和水平的提升;物業(yè)服務(wù)行業(yè)的準(zhǔn)入門檻低，屬于低端產(chǎn)業(yè)，利潤很低;香港及國外的公司參與國內(nèi)市場的競爭，搶占國內(nèi)優(yōu)質(zhì)高端市場，制約國內(nèi)物管企業(yè)的提升等。以上各種主客觀的因素導(dǎo)致了國內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)面臨重重壓力，遭遇發(fā)展的難題，與早期的物業(yè)行業(yè)比，服務(wù)的整體質(zhì)量有下降的趨勢，物業(yè)管理服務(wù)的各種糾紛時有發(fā)生，行業(yè)的發(fā)展到了瓶頸階段。我國物業(yè)管理行業(yè)在社會化、專業(yè)化、資質(zhì)審核、管理理念，以及軟硬件設(shè)施建設(shè)等方面與國外相比仍存在很大的差距?；谶@種背景，迫切需要對物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展進(jìn)行深入研究，

11、找到解決問題的途徑和辦法。第一章 我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀1.1國內(nèi)物業(yè)管理覆蓋情況我國的物業(yè)管理自80年代初成立以來，隨著改革開放的深入，首先在大中城市迅速成長發(fā)展，并不斷向全國范圍擴(kuò)展，1目前絕大部分城市己經(jīng)引進(jìn)和推廣物業(yè)管理。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，至2010年末，我國己有3萬多家物業(yè)管理公司，從事物業(yè)管理的人員己超過300萬。物業(yè)管理在我國的發(fā)展可謂快速，其覆蓋了幾乎各種類型的物業(yè)，包括各類住宅、寫字樓、各類商業(yè)建筑、工業(yè)廠區(qū)、政府辦公樓、學(xué)校、醫(yī)院、娛樂場所，甚至還有車站、碼頭、村落房屋等。但是仍然存在物業(yè)管理覆蓋比例底、各地差距大等情況。表2-1國家及部分地區(qū)物業(yè)管理覆蓋統(tǒng)計表地區(qū)實有房屋

12、面積(萬平方米)物管面積物管率(%)實有住宅面積(萬平方米)物管面積物管率(%)全國73545998861.881341733182485.6520甘肅964739.050.4515134.270.67陜西14328301.082.17624253.883.3北京274305930.9921.6142114630.8532.58上海318022074465193101666186深圳71193387483768254067 由于我國地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不平衡，市場經(jīng)濟(jì)的成熟情況不同，不同地區(qū)居民的收入差距，不同地區(qū)居民對物業(yè)管理的接受度不同等多種因素的作用，我國的物業(yè)管理覆蓋率與發(fā)達(dá)國家比屬于偏低

13、的水平。根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，我國全國房屋建筑面積至2010年底為735459萬平方米，2推行物業(yè)管理的建筑面積為98861.88萬平方米，推行物業(yè)管理的房屋建筑占比為13%，其中住宅部分417331萬平方米，推行物業(yè)管理的建筑面積82485.65萬平方米，推行物業(yè)管理房屋占比20%。從目前物業(yè)管理在我國的發(fā)展情況看，在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)、沿海城市、大城市首先快速發(fā)展起來，之后逐步向中小城市、內(nèi)地城市和經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)推廣，目前由于我國的南方與北方、東部與西部的經(jīng)濟(jì)差距，物業(yè)管理的推廣程度也不同。詳細(xì)數(shù)據(jù)及各地情況見表2-1。1.2我國物業(yè)管理政策制度 我國物業(yè)管理企業(yè)的政策法規(guī)及制度，經(jīng)過二十余年，國

14、家陸續(xù)出臺和頒布了物業(yè)管理的相關(guān)法律法規(guī)等二十余部，其中國務(wù)院2003年6月頒布的物業(yè)管理條例為物業(yè)管理行業(yè)的最基本法規(guī)，該條例的頒布具有里程碑的意義，標(biāo)志著我國物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入了法制化、規(guī)范化的新時期。全國不同省市有了統(tǒng)一的行業(yè)法規(guī)，大大的加速了物業(yè)管理行業(yè)在全國的推行。3 我國的物業(yè)管理制度由國家法規(guī)政策和地方性法規(guī)政策共同組成，我國第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理制度的規(guī)范性文件為建設(shè)部1994年3月23日出臺的城市新建住宅小區(qū)管理辦法，這個辦法確立了城市新建住宅小區(qū)物業(yè)管理的新體制，指明了我國房屋管理體制改革的前進(jìn)方向。之后建設(shè)部陸續(xù)出臺一系列的發(fā)規(guī)及辦法，包括有對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量方面的法規(guī)文件有全

15、國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)、全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則、關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評驗收工作的通知;關(guān)于規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)收費(fèi)行為的法規(guī)有城市住宅小區(qū)管理的法規(guī)住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法;規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)市場秩序的法規(guī)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法;規(guī)范物業(yè)裝飾裝修行為的法規(guī)住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法等。在物業(yè)管理條例頒布后，又出臺了業(yè)主大會規(guī)程、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法、普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價規(guī)定、業(yè)主臨時公約(示范文本)、前期物業(yè)服務(wù)合同(示范文本

16、)、物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定、物業(yè)管理師資格考試實施辦法、物業(yè)管理師資格認(rèn)定考試辦法等。這些法規(guī)作為物業(yè)管理條例的配套法規(guī)，總結(jié)了物業(yè)管理實踐的經(jīng)驗教訓(xùn)，針對性做出制度安排，使得物業(yè)管理的現(xiàn)實操作具有了細(xì)化的指導(dǎo)。在全國性法規(guī)文件的基礎(chǔ)上，不同的省市仍然有一些地方性的法規(guī)和文件，作為全國法規(guī)的進(jìn)一步完善和補(bǔ)充。41.3我國物業(yè)管理行業(yè)市場環(huán)境現(xiàn)狀由于社會主義市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國絕大多數(shù)行業(yè)面臨著供大于求的市形勢，并由此形成了買方市場，物業(yè)管理市場也不例外，買方市場要求物業(yè)管理服務(wù)高度顧客化，買方市場“供大于求”的特點(diǎn)決定了在市場上買者選擇賣者，主動權(quán)掌握在顧客手中。一切生產(chǎn)經(jīng)營活動以需求為導(dǎo)

17、向是買方市場條件下企業(yè)生存與發(fā)展的基本前提。人們對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)要求也越來越個性化、多樣化，期望也越來越高，僅有保安、清潔、代管車輛等日常物業(yè)管理服務(wù)很難獲得業(yè)主的認(rèn)可。人們總是趨向于選擇服務(wù)質(zhì)量更好、服務(wù)收費(fèi)更低、口碑信譽(yù)更優(yōu)的物業(yè)管理企業(yè)做自己的管家。因此，物業(yè)管理企業(yè)要圍繞業(yè)主需求做文章，有預(yù)見性地創(chuàng)造出新的服務(wù)項目，引導(dǎo)業(yè)主消費(fèi)。隨著知識經(jīng)濟(jì)時代的到來，物業(yè)管理企業(yè)面臨知識經(jīng)濟(jì)時代的挑戰(zhàn)，21世紀(jì)的物業(yè)管理企業(yè)將在知識聚變中重新“洗牌”，我國加入wto后，外國企業(yè)逐漸進(jìn)入我國市場的各個領(lǐng)域，國內(nèi)企業(yè)面臨的競爭更加激烈。物業(yè)管理作為一個融管理、經(jīng)營、服務(wù)于一體的服務(wù)性行業(yè)，其巨大的市

18、場份額對外資形成強(qiáng)烈的吸引力。早在上世紀(jì)90年代初期，一些國際知名的物業(yè)管理企業(yè)已覺察到中國大陸各省市的物業(yè)管理服務(wù)需求正因房地產(chǎn)市場的急速發(fā)展而擴(kuò)大，開始把目光投向中國市場。5例如，號稱亞洲最大的物業(yè)管理公司“第一太平戴維斯”，目前其在中國的業(yè)務(wù)己發(fā)展到北京、上海、天津、深圳等10多個大中城市。另外，像美國的世邦威理士、香港的戴德梁行、英國的威格斯等也已經(jīng)開始涉足我國物業(yè)管理業(yè)。國外物業(yè)管理跨國公司進(jìn)入我國物業(yè)管理市場，必將給我國尚未成熟的物業(yè)管理行業(yè)帶來很大的沖擊和挑戰(zhàn)。1.4我國物業(yè)管理企業(yè)自身現(xiàn)狀場 我國物業(yè)管理企業(yè)眾多，目前在全國范圍已有3萬多家，按照資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)分為三個資質(zhì)

19、等級，一級資質(zhì)由建設(shè)部認(rèn)證，二級資質(zhì)由省級建設(shè)部門認(rèn)證，三級資質(zhì)由市級建設(shè)部門認(rèn)證，不同資質(zhì)等級的企業(yè)在業(yè)務(wù)承接方面有不同的政策規(guī)定。目前我國物業(yè)管理企業(yè)一級資質(zhì)占比很低，主要集中在發(fā)達(dá)的大城市，大部分物業(yè)企業(yè)為二、三級資質(zhì)。6物業(yè)管理企業(yè)過多過小，就會存在只顧眼前利益而不作長遠(yuǎn)打算，造成嚴(yán)重的管理資源浪費(fèi)，加大企業(yè)的經(jīng)營壓力，直接導(dǎo)致管理成本的上升或服務(wù)質(zhì)量的下降。我國物業(yè)管理企業(yè)的主要類型大致可分為五種類型:(1)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接投資成立的下屬公司房地產(chǎn)開發(fā)公司大部分會下設(shè)物業(yè)管理公司，管理其開發(fā)的房地產(chǎn)項目，便于對其項目的協(xié)調(diào)運(yùn)作及利益維護(hù)，這類物業(yè)公司具有項目的保障、項目運(yùn)行過程熟

20、悉、與開發(fā)商溝通便捷的優(yōu)勢。 (2)房管部門(如房管所)轉(zhuǎn)型成立物業(yè)管理公司 由于成立的時間不長，且為轉(zhuǎn)制而來，所以這類公司會帶有一定的行政色彩。 (3)一些大的企業(yè)或事業(yè)單位管理自有物業(yè)成立物業(yè)管理公司 (4)按照法規(guī)成立的物管企業(yè) 這類企業(yè)以股份制或民營企業(yè)為主，通過競爭取得房產(chǎn)管理權(quán)的物業(yè)管理企業(yè)。這類企業(yè)較有活力，必須適應(yīng)市場，提供較好的服務(wù)方可生存。 (5)由街道辦事處組建的物業(yè)管理企業(yè)由于不同類型物業(yè)企業(yè)承接業(yè)務(wù)的類型和方式也存在差異，各類企業(yè)的資源條件不同，管理的物業(yè)類型不同，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量良蕎不齊，生存條件也存在很大差異。第二章 我國物業(yè)管理行業(yè)目前存在問題分析2.1外部環(huán)境存在

21、問題2.1.1物業(yè)管理行業(yè)的政策法規(guī) 我國物業(yè)管理法規(guī)的制定與行業(yè)的誕生和發(fā)展比較是滯后很多，且沒有完善的相關(guān)法律法規(guī)體系，我國物業(yè)管理發(fā)端于深圳，第一家物業(yè)公司于1981年成立于深圳，行業(yè)誕生后20年間沒有全國性的物業(yè)管理法規(guī)，只有在1994年由深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)出臺了地方性的物業(yè)條例深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅物業(yè)管理條例，成為我國第一部行業(yè)法規(guī)，這13年里都是法律的真空期。我國物業(yè)管理行業(yè)的法律體系建設(shè)與發(fā)達(dá)國家比還存在不小的差距。 我國的物業(yè)管理法律的完善速度十分緩慢，全國性的第一步法規(guī)物業(yè)管理條例直至2003年才頒布實施，之前的法規(guī)政策體系多為地方性的，這些法規(guī)的制定相當(dāng)部分是模仿香港及其他國家地區(qū)的

22、經(jīng)驗，抑或針對具體問題制定具體措施，缺乏系統(tǒng)性及完整性，存在很大的不足，國家物業(yè)管理條例頒布之后， 才逐步啟動配套法律法規(guī)的制定，到目前還存在系統(tǒng)性不足，或可操作性欠缺的問題。 總之，現(xiàn)行的我國物業(yè)管理法律法規(guī)體系與行業(yè)發(fā)展的進(jìn)程相比，呈現(xiàn)立法滯后的現(xiàn)象，法律法規(guī)不系統(tǒng)、綜合性差、立法層次低、法律框架體系不完整的狀況。2.1.2政府機(jī)制問題 對于物業(yè)管理行業(yè)的政策，各地存在不同。按照現(xiàn)行的體制，物業(yè)管理行業(yè)涉及的政府主管部門眾多，存在職能管理部門過多，政府職責(zé)混淆，責(zé)任不明確，政府職能錯位或越位的情況。政府仍習(xí)慣于對企業(yè)經(jīng)營活動直接干預(yù)，物業(yè)管理手續(xù)繁雜，以物業(yè)管理收費(fèi)為例:既要報物業(yè)主管部門

23、的資質(zhì)檢查證書;又要按照物價部門規(guī)定的等級打分確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，還要邀請行業(yè)主管部門、物價部門前往項目現(xiàn)場檢查驗收，根據(jù)現(xiàn)場檢查情況，確定通過后才發(fā)放收費(fèi)許可證書，這一周期一般要數(shù)月甚至半年時間。企業(yè)還要應(yīng)付各種行政性的檢查評審，一個項目可能會應(yīng)付政府各類的相關(guān)部門多達(dá)20余個。7-10企業(yè)的社會責(zé)任，壓力與負(fù)擔(dān)沉重，居委會把物業(yè)企業(yè)當(dāng)做維穩(wěn)治安的機(jī)構(gòu)，加大了企業(yè)的責(zé)任與成本。2.1.3行業(yè)風(fēng)氣問題 我國物業(yè)管理行業(yè)的興起源于改革開放政策背景下，國家改革舊的房地產(chǎn)管理體制而誕生的，由于其歷史淵源，致使行業(yè)無法脫離舊的計劃體制的影響，在其運(yùn)行過程中不可避免受到諸多非市場因素的作用。在獲得物業(yè)管理項目

24、的過程中，存在不良競爭甚至暗箱操作的現(xiàn)象很多，規(guī)范的市場競爭機(jī)制尚未成熟建立。物業(yè)管理的市場主體業(yè)主大多對物業(yè)管理認(rèn)識不足，全國普遍存在業(yè)主委員會組織成立難的情況，即使成立，或凝聚力不強(qiáng)，或存在腐敗現(xiàn)象，對規(guī)范市場尚不能充分發(fā)揮作用。由于物管企業(yè)與開發(fā)商、房管單位之間的依賴性或利益關(guān)系，行業(yè)還大量存在自己開發(fā)、自己管理，肥水不流外人田，建管部分，責(zé)任不清，甚至壟斷市場的違背市場規(guī)律的現(xiàn)象。11例如在北京這樣一座現(xiàn)代化的大都市，其物業(yè)管理市場競爭尚未成熟和規(guī)范化，大量的物業(yè)項目都由地產(chǎn)開發(fā)公司下屬物業(yè)公司管理，而相當(dāng)多的公司管理專業(yè)性很差，服務(wù)水平很低，因其與開發(fā)商的特殊關(guān)系不愁沒項目。還有一些

25、物業(yè)管理企業(yè)，利用政策和管理的漏洞，以不正當(dāng)手段，投機(jī)專營，暗箱操作，擾亂市場秩序。2.1.4物業(yè)管理市場需求問題 相對于物業(yè)企業(yè)的低門檻準(zhǔn)入條件，我國的物業(yè)管理市場需求的增長速度并不能滿足物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，目前全國的物業(yè)管理企業(yè)數(shù)萬家，從業(yè)人員數(shù)百萬人，而平均每個物業(yè)管理企業(yè)的管理面積平均不到10萬平方米，甚至有的小公司只有兩萬多平方米的管理面積，物業(yè)管理的人均管理面積只有669. 31平方米，物業(yè)管理的市場供求關(guān)系不平衡，小規(guī)模物業(yè)公司多有存在。以最早誕生物業(yè)管理的深圳為例，物業(yè)管理在這里已有34年的發(fā)展，現(xiàn)有的物業(yè)管理企業(yè)近2000家，相當(dāng)多的物業(yè)公司任然存在業(yè)務(wù)不足的情況，小公司僅管

26、理10萬平方米，甚至建兩棟樓的開發(fā)單位也成立一個物業(yè)管理公司。12深圳每年的物業(yè)開發(fā)量最好的年景也不過1000萬平方米，如按管理機(jī)構(gòu)平均分配，每家僅分不足1萬平方米?？梢娢飿I(yè)管理的市場供給不足也是制約行業(yè)發(fā)展的一個因素。2.2物業(yè)企業(yè)自身問題2.2.1物業(yè)企業(yè)體制問題 我國的3萬余家物業(yè)管理企業(yè)，其體制形式以國有企業(yè)比例最高，股份制企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)占比較小。物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)端與產(chǎn)生的來源各有不同，大部分由房地產(chǎn)開發(fā)公司成立，這個比例在全國占到70%以上，由房管所或后勤單位改制而來的物業(yè)管理企業(yè)約占20%，其他一般屬于自主產(chǎn)權(quán)的物業(yè)管理企業(yè)，約占100%。例如深圳的國家一級物業(yè)管理公司中

27、，首批成立了28家企業(yè)，一有17家屬于國有體制或國有參股，1家私營股份公司。這18家公司均屬于地產(chǎn)開發(fā)公司成立。13出現(xiàn)這種現(xiàn)象的一是由于早期物業(yè)管理大多數(shù)產(chǎn)生模式屬于開發(fā)商自建自管，二是開發(fā)商為維護(hù)其自身利益的原因，肥水不流外人田，大量的商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理權(quán)控制在開發(fā)商自辦的物業(yè)企業(yè)，未能夠進(jìn)入市場，制約了物業(yè)管理行業(yè)向市場化發(fā)展的步伐。2.2.2服務(wù)意識方面 物業(yè)管理這一行業(yè)本質(zhì)屬于服務(wù)業(yè)，其產(chǎn)品就是服務(wù)，這一特殊的產(chǎn)品實質(zhì)上就是服務(wù)的過程，要求具備良好的服務(wù)意識。物業(yè)行業(yè)屬于低端產(chǎn)業(yè)，屬于勞動密集型產(chǎn)業(yè)，從業(yè)人員的準(zhǔn)入門檻低，但其屬于服務(wù)特性很強(qiáng)的行業(yè)，目前我國的物業(yè)管理行業(yè)存在服務(wù)意識

28、不強(qiáng)的現(xiàn)象還較為普遍。隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，要求物業(yè)企業(yè)提供更高品質(zhì)的服務(wù)，物業(yè)管理行業(yè)必須由傳統(tǒng)的管理為導(dǎo)向轉(zhuǎn)變?yōu)榉?wù)為導(dǎo)向，不斷更新服務(wù)觀念。國外高端品牌物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入國內(nèi)市場，對國內(nèi)行業(yè)帶來了全方位的沖擊，其先進(jìn)的管理水平和超前的服務(wù)理念對國內(nèi)企業(yè)構(gòu)成了沖擊和威脅，我們落后的理念和服務(wù)意識面臨很大的挑戰(zhàn)。2.2.3管理水平方面 物業(yè)管理行業(yè)屬于低端的勞動密集型行業(yè)，少數(shù)品牌企業(yè)的管理水平相對較高，但普遍的物業(yè)企業(yè)管理水平仍然不高，這方面物業(yè)企業(yè)的水平良芳不齊，差距很大。物業(yè)管理行業(yè)屬于低端的勞動密集型行業(yè)，少數(shù)品牌企業(yè)的管理水平相對較高，但普遍的物業(yè)企業(yè)管理水平仍然不高，這方面物業(yè)

29、企業(yè)的水平良蕎不齊，差距很大。特別是由房管單位轉(zhuǎn)制而來的物業(yè)管理企業(yè)，習(xí)慣于其帶有行政職能的做法，較長時間難以脫去其行政色彩，觀念轉(zhuǎn)變慢，沿用舊的行政管理模式，不能正確定位于產(chǎn)權(quán)人的關(guān)系，擺不正位置，放不下身段，習(xí)慣發(fā)號施令，往往出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人和使用人地位得不到尊重，利益得不到保障。地位得不到尊重，利益得不到保障。目前中小城市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中，絕大部分是開發(fā)商的附屬，還有相當(dāng)數(shù)量的住宅小區(qū)實際上是由開發(fā)商代管，因此，所提供的物業(yè)管理服務(wù)整體水平不高，運(yùn)作不規(guī)范，“重建輕管”、“建管不分”、“建管脫節(jié)”的問題仍然在。另外，由于涉及房屋建設(shè)質(zhì)量、公共配套設(shè)施建設(shè)不足、開發(fā)商售房前與交房后承諾不一致和房

30、屋售后維修不及時等問題，給后期實施物業(yè)管理帶來諸多遺留問題。這些造成了業(yè)主因種種不滿而拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，但物業(yè)服務(wù)公司卻無良好對策只能被動接受的尷尬局面，使物業(yè)服務(wù)公司面臨虧損經(jīng)營的境地。2.2.4從業(yè)人員素質(zhì)方面 目前物業(yè)管理行業(yè)普遍的利潤水平很低，雖然物業(yè)管理行業(yè)涉及專業(yè)多，但技術(shù)含量不高，準(zhǔn)入門檻較低，大量的從業(yè)人員屬于作業(yè)層員工，整個物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)偏低，較其他行業(yè)的收入有一定的差距，員工的勞動技能相對較低，薪酬水平也相對較低。部分企業(yè)只看重眼前利益，不重視企業(yè)員工的素質(zhì)提升，缺乏足夠的專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)和職業(yè)道德教育，內(nèi)部制度不健全，崗位職責(zé)不明確，對員工的考核管理不到位，服務(wù)理念不

31、強(qiáng)，不能正確定位服務(wù)于被服務(wù)關(guān)系，甚至出現(xiàn)較色錯位。物業(yè)管理行業(yè)目前尚未建立起完善的行業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和從業(yè)人員行為規(guī)范。只有行業(yè)的良吐發(fā)展才能給企業(yè)帶來機(jī)遇，提升各方面條件，從行業(yè)的層面提高整體從業(yè)人員素質(zhì)。物業(yè)企業(yè)也要加強(qiáng)對員工的培訓(xùn)，提高員工素質(zhì)。2.2.5經(jīng)營模式方面國內(nèi)的物業(yè)企業(yè)經(jīng)營模式，大致分為三種類型:一、管理型物業(yè)管理企業(yè)。此類企業(yè)除主要領(lǐng)導(dǎo)人和各專業(yè)管理部門技術(shù)骨干外，其他各項服務(wù)，如保安、清潔、綠化等通過合同形式交由社會上的專業(yè)化公司承擔(dān)。二、顧問型物業(yè)管理企業(yè)。此類企業(yè)由少量具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗的人員組成，不具體承擔(dān)物業(yè)管理工作，而是以顧問的形式出現(xiàn)，收取顧問費(fèi)。三、綜合性物業(yè)

32、管理企業(yè)。此類企業(yè)不僅直接接手項目，從事管理工作，還提供顧問服務(wù)。根據(jù)調(diào)查，目前我國大多數(shù)物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營模式單一，多數(shù)物業(yè)公司的主要收入來自物業(yè)管理費(fèi)，缺乏其他長久性的經(jīng)濟(jì)收入來源。第三章 提高我國物業(yè)管理行業(yè)水平的對策研究3.1外部問題對策3.1.1建立健全物業(yè)管理行業(yè)的法律法規(guī) 物業(yè)管理離不開完善的法律體系，市場經(jīng)濟(jì)實質(zhì)上是完善法制下的經(jīng)濟(jì)，國家應(yīng)在已經(jīng)頒布實施的相關(guān)法律法規(guī)的前提下，構(gòu)建完善的物業(yè)管理法律體系，相互銜接和協(xié)調(diào)，由不同層次、不同類型的行業(yè)法律規(guī)范組成有機(jī)整體。根據(jù)我國物業(yè)管理立法的現(xiàn)狀，按照法律、法規(guī)的調(diào)整對象，結(jié)合我國物業(yè)管理行業(yè)的特點(diǎn)及面向未來的發(fā)展要求，物業(yè)管理的法律

33、體系應(yīng)具備以下幾個方面： 首先根據(jù)物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容制定相應(yīng)的物業(yè)管理法律法規(guī)，一是房屋及本體建筑的維護(hù)方面;二是建筑物內(nèi)設(shè)備設(shè)施維護(hù)管理方面;三是物業(yè)管理范圍的環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)管理方面;四是安保及消防方面等。此外，物業(yè)管理的活動還涉及到其他領(lǐng)域的內(nèi)容，也需要制定完善的配套法律法規(guī)，從而使物業(yè)管理的各項服務(wù)活動均能找到法律依據(jù)。例如住宅物業(yè)，按照多層、高層、別墅、度假村及特別類型住宅等分類，在物業(yè)管理條例的精神下，分別制訂出上述類型物業(yè)的管理辦法，組成物業(yè)管理法律體系的子系統(tǒng)。 再從市場主體來看，還應(yīng)建立物業(yè)管理行業(yè)管理辦法屯物業(yè)管理企業(yè)管理辦法、業(yè)主委員會管理辦法等。以及建立完善的推動物業(yè)管理規(guī)

34、范市場化運(yùn)作的法律法規(guī)，鼓勵業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)和專業(yè)公司等多個主體共同參與物業(yè)管理，充分發(fā)揮市場的作用，弱化政府對市場的干預(yù)力度，使政府在“公共服務(wù)”職能范圍內(nèi)，發(fā)揮對物業(yè)管理市場的監(jiān)督和引導(dǎo)作用。 通過完善法律法規(guī)、規(guī)章及辦法的制定與施行，使物業(yè)管理的管理、服務(wù)、經(jīng)營、收費(fèi)等各方面各環(huán)節(jié)做到依法管理和運(yùn)作。系統(tǒng)完善的法律法規(guī)應(yīng)當(dāng)充分體現(xiàn)契約自由和市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的原則。推動和保障行業(yè)的良性發(fā)展，減少資源消耗，降低企業(yè)風(fēng)險，使能夠獲得企業(yè)更好的生存和發(fā)展的環(huán)境，同時使得行業(yè)能夠不斷的提升服務(wù)質(zhì)量和水平，使顧客和業(yè)主最終受益。3.1.2政府機(jī)制發(fā)揮協(xié)調(diào)監(jiān)督職能 我國政府物業(yè)管理行業(yè)主管部門在新形勢下

35、需要積極轉(zhuǎn)變職能，參照世貿(mào)組織的規(guī)則，結(jié)合我國國情，制定與國際接軌的物業(yè)管理行業(yè)管理運(yùn)行機(jī)制。物業(yè)管理政府主管部門既要發(fā)揮宏觀調(diào)控的作用，又要維護(hù)競爭秩序，推動物業(yè)行業(yè)管理水平與國際看齊。政府主管部門應(yīng)當(dāng)持續(xù)不斷提升其能力，營造一個公平和自由競爭的物業(yè)管理行業(yè)環(huán)境。 政府要加強(qiáng)服務(wù)意識，為廣大企業(yè)營造良好的發(fā)展環(huán)境，提供宏觀的政策支持與引導(dǎo)。例如實行物業(yè)管理服務(wù)價格由市場機(jī)制自行決定，政府不對市場行為進(jìn)行干預(yù)。 政府各職能部門間需要有效地溝通，加強(qiáng)物業(yè)管理相關(guān)各部門之間的協(xié)調(diào)運(yùn)作，減少管理部門和管理層次，實施科學(xué)管理。政府職能部門必須有效實施質(zhì)量監(jiān)督的能力。政府應(yīng)當(dāng)對市場良性發(fā)展起到推動作用，

36、鼓勵通過招投標(biāo)等方式公開選聘物業(yè)管理公司，引進(jìn)競爭機(jī)制，促使物業(yè)管理行業(yè)朝高度市場化方向發(fā)展加強(qiáng)物業(yè)管理市場的培育，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)管理分業(yè)經(jīng)營。3.1.3規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)市場行為，樹立良好的行業(yè)風(fēng)氣 政府對物業(yè)管理市場的管理層面，政府通過法律法規(guī)對物業(yè)管理市場進(jìn)行宏觀管理，為物業(yè)管理市場發(fā)揮應(yīng)有功能創(chuàng)造一個有法可依、有紀(jì)可守、有章可循的良好市場環(huán)境。同時對違反市場法規(guī)規(guī)則的物業(yè)企業(yè)依法實行懲處，如降低資質(zhì)等。 行業(yè)協(xié)會對市場管理層面，宣傳政府法規(guī)政策，協(xié)助制定本行業(yè)的道德規(guī)范、自律準(zhǔn)則和管理標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)助政府對物業(yè)企業(yè)進(jìn)行等級評定，質(zhì)量評優(yōu)，并開展物業(yè)調(diào)查等。搜集整理提供市場信息，組織技術(shù)

37、交流，對物管人員培訓(xùn)。物業(yè)管理協(xié)會應(yīng)積極有效的發(fā)揮作用。物業(yè)管理協(xié)會負(fù)責(zé)制定并監(jiān)督執(zhí)行行業(yè)公約，建立行業(yè)自律機(jī)制，組織制定并實施行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，維護(hù)公平競爭。 社會輿論對市場監(jiān)督層面，充分利用社會輿論所特有的作用對物業(yè)管理市場進(jìn)行有效地運(yùn)行監(jiān)督，社會輿論主要包括新聞媒介與業(yè)主客戶意見等，宣傳表彰先進(jìn)，客觀反映物業(yè)管理市場中值得引起重視的問題，批評和揭露丑惡現(xiàn)象，凈化市場風(fēng)氣，共同維護(hù)物管市場秩序，使物業(yè)管理市場健康發(fā)展。14 物業(yè)管理企業(yè)的自我管理層面，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)良好的自律，做到依法經(jīng)營，明確公司的市場定位，制定完善的經(jīng)營制度，培訓(xùn)員工的職業(yè)道德，規(guī)范操作方式。 政府、輿論、協(xié)會需要密切合作，

38、形成對業(yè)委會的有效制約和監(jiān)督機(jī)制，對業(yè)委會的監(jiān)管和規(guī)范操作方面也要找出有效地措施和方法，避免招投標(biāo)過程不公開，不公正，暗箱操作。令每一位消費(fèi)者及社會各方面都積極地參與物業(yè)管理，以消費(fèi)者的眼光審視物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營行為、服務(wù)行為，對規(guī)范物業(yè)行業(yè)市場行為，逐步消除行業(yè)行為發(fā)展中存在不規(guī)范而造成的負(fù)面影響，樹立良好的行業(yè)風(fēng)氣也有重要的意義。3.2物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)部問題對策3.2.1培養(yǎng)服務(wù)意識 物業(yè)管理從性質(zhì)和內(nèi)容的歸屬，都屬于服務(wù)行業(yè)的范疇。既然是服務(wù)行業(yè)，無疑就有一個服務(wù)意識的問題，這方面，“顧客就是上帝”，.“顧客永遠(yuǎn)都是對的，物業(yè)管理必須樹立服務(wù)意識。隨著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，物業(yè)管理服務(wù)意識己

39、作為評價物業(yè)管理水平高低、物業(yè)質(zhì)量的一個重要標(biāo)志，越來越受到物業(yè)管理人的重視和關(guān)注。服務(wù)意識及具體內(nèi)容包含服務(wù)意識、服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)的規(guī)范。 提高服務(wù)意識，必須要樹立正確的服務(wù)觀念，清醒地認(rèn)識服務(wù)工作的意義。比客戶更了解客戶，更清楚其產(chǎn)品的定位，積極主動服務(wù)客戶。做好常規(guī)服務(wù)，提高服務(wù)質(zhì)量，改進(jìn)工作流程、工作方法、工作態(tài)度，處事時冷靜的思維和具備高度的責(zé)任感及容忍度。也需要提供增值服務(wù)，不斷提升服務(wù)質(zhì)量，提供更好的服務(wù)。 企業(yè)應(yīng)當(dāng)對員工實施服務(wù)意識的培訓(xùn)教育，服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)表現(xiàn)出來良好的服務(wù)品質(zhì)、服務(wù)精神傳遞給客戶。要將“讓顧客更滿意”的服務(wù)理念，落實在物業(yè)服務(wù)的工作中。3.2.2推行全面質(zhì)量管

40、理 物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量包括房屋建筑及設(shè)施設(shè)備維護(hù)質(zhì)量、物業(yè)現(xiàn)場服務(wù)質(zhì)量(安保、環(huán)境、車場等)、物業(yè)顧客服務(wù)質(zhì)量(服務(wù)的態(tài)度、禮儀、技巧、效率等)等。物業(yè)管理服務(wù)實行全面質(zhì)量管理，即要求物業(yè)企業(yè)全體員工參與，在物業(yè)服務(wù)的全過程，對各項物業(yè)服務(wù)綜合運(yùn)用現(xiàn)代管理的手段和質(zhì)量控制方法，保證優(yōu)良的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量。全面質(zhì)量管理要求各部門及全體員工齊心協(xié)力、共同參與，需要建立完整的質(zhì)量體系，提供全程優(yōu)質(zhì)服務(wù)，全面滿足業(yè)主需求。3.2.3提高從業(yè)人員素質(zhì) 企業(yè)文化，或稱組織文化，是一個組織由其價值觀、信念、儀式、符號、處事方式等組成的其特有的文化形象。對一個企業(yè)而言，文化就是企業(yè)及其關(guān)系利益人共同接受的核心價

41、值觀。麥當(dāng)勞老總曾說:“麥當(dāng)勞經(jīng)營的不是快餐，而是一種文化”。西方企業(yè)界在企業(yè)運(yùn)行中得出的經(jīng)驗是:光靠獎金和物質(zhì)激勵并不夠，還需由員工的價值觀入手，找到能感召和凝聚千萬名員工的價值體系，使企業(yè)具備巨大的智慧和行動力量?！捌髽I(yè)對員工的生活有深遠(yuǎn)而廣泛的影響，企理應(yīng)將這種影響積極化。太多企業(yè)把壓力、沮喪與恐懼帶給了員工，員工帶著這種感受回家，會引發(fā)家庭問題，第二天早上員工又會把這些問題帶到工作崗位上。這種循環(huán)非常典型也非?？膳??！?物業(yè)管理屬于第三產(chǎn)業(yè)，屬服務(wù)行業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)的根本任務(wù)是突出“服務(wù)”二字，服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)的根本任務(wù)和基本屬性，離開服務(wù)物業(yè)管理就失去自身存在的意義。物業(yè)管理企業(yè)，

42、除了要為業(yè)主和使用人營造“整潔、文明、安全、方便”的工作、生活環(huán)境，還要根據(jù)業(yè)主和使用人的委托對物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營管理、維護(hù)、保養(yǎng)、保護(hù)業(yè)主和使用人的合法權(quán)益。物業(yè)管理企業(yè)必須以服務(wù)為宗旨，以經(jīng)營為手段、，以效益為目的開展各項活動。 物業(yè)管理企業(yè)的企業(yè)文化離不開人事文化的營建。人是企業(yè)之本，企業(yè)是人才成長的搖籃，從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來講，強(qiáng)調(diào)人的作用，特別是掌握現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的人對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用。它強(qiáng)調(diào)從關(guān)心人、愛護(hù)人，以人為本的企業(yè)價值觀出發(fā)，重視企業(yè)的科學(xué)人才，盡可能發(fā)揮知識分子的作用，順應(yīng)知識經(jīng)濟(jì)的客觀規(guī)律。作為一個企業(yè)家，若無知人之心，缺用人之道，少信人之誠，下屬必會散而遠(yuǎn)之，甚至灰心喪氣，長此以往。

43、企業(yè)發(fā)展無從談起。兩千多年前的孔子就提出“人貴物賤”;三國時期有“劉備三顧茅廬”的故事;北宋蘇詢著有心術(shù)一書。其開宗明義一一為將之道，當(dāng)先治心。如把一個治兵之道運(yùn)用于企業(yè)，則可說:“為廠之道，當(dāng)先治心”。在現(xiàn)代有臺灣塑料大王王永慶“五次登門，求才若渴”的例子。許多成功的企業(yè)都與領(lǐng)導(dǎo)者把員工當(dāng)成企業(yè)的主人和事業(yè)的伙伴是分不開的。以人為本，尊重是前提，愛護(hù)是基礎(chǔ)，信任是動力，善待是關(guān)鍵。物業(yè)管理企業(yè)文化的目標(biāo)指向應(yīng)是員工的精神狀態(tài)，道德準(zhǔn)則，其目的是在企業(yè)員工內(nèi)部，倡導(dǎo)和營造一種積極健康、活潑和諧的精神氛圍。依據(jù)這一定位，物業(yè)管理企業(yè)文化建設(shè)應(yīng)從了解并識別員工開始。3.2.4建設(shè)物業(yè)管理信息體系

44、物業(yè)公司人員流動性大、素質(zhì)參差不齊，資料較多且分散、準(zhǔn)確性差，物業(yè)管理過程繁冗復(fù)雜，再使用傳統(tǒng)的管理模式、服務(wù)手段及信處理方法，已不能適應(yīng)現(xiàn)代社會的需要，建立高效的物業(yè)管理信息系統(tǒng)是必然的需求。 物業(yè)管理信息系統(tǒng)的內(nèi)涵包括:物業(yè)管理信息系統(tǒng)由各窗口各服務(wù)信息、訪客登錄、業(yè)主資料、收費(fèi)系統(tǒng)、房屋本體維護(hù)、設(shè)備設(shè)施管理、物業(yè)資產(chǎn)、值更系統(tǒng)、員工資料等構(gòu)成綜合的信息管理系統(tǒng)。通過計算機(jī)技術(shù)全過程對物業(yè)管理信息進(jìn)行系統(tǒng)管理，運(yùn)用計算機(jī)信息管理技術(shù)可提高信息處理和反饋的速度，對各種信息、處結(jié)果實行授權(quán)查閱。 建立物業(yè)管理信息系統(tǒng)的目標(biāo)，為的是提高物業(yè)管理部門的工作效率、服務(wù)好業(yè)主這個總目標(biāo)，最大限度地滿

45、足服務(wù)需求。管理信息系統(tǒng)的重心致力于解決制約公司工作效率和工作質(zhì)量的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，如住宅物業(yè)小區(qū)的日常事務(wù)，包括物業(yè)管理費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)、煤氣費(fèi)等收費(fèi)，需將數(shù)據(jù)錄入電腦，進(jìn)行計算與校核;小區(qū)的業(yè)戶搬遷、資料變更;公司財務(wù)部門與有關(guān)單位簽訂關(guān)聯(lián)交易合同時，由于人事變更等原因，合同的延續(xù)管理;水電氣費(fèi)用的收繳;公司在外拓市場承攬的物業(yè)管理項目管理等。例如某物業(yè)管理信息系統(tǒng)主要模塊有:業(yè)主資料管理子系統(tǒng)、管理費(fèi)用收費(fèi)子系統(tǒng)、文書、統(tǒng)計處理子系統(tǒng)、總經(jīng)理查詢決策管理子系統(tǒng)、申請維護(hù)子系統(tǒng)、訪客確認(rèn)子系統(tǒng)、多媒體信息查詢、告示子系統(tǒng)、值更子系統(tǒng)、ic卡子系統(tǒng)、財務(wù)管理子系統(tǒng)、人事勞資管理子系統(tǒng)等。 物業(yè)信息系統(tǒng)要求具備實用性，信息化的最終目標(biāo)應(yīng)是提高服務(wù)質(zhì)量，提高工作效率和管理水平，信息系統(tǒng)的建設(shè)應(yīng)盡