保定市“未來石”項目定價報告30P

1、 “未來石”項目定價報告 謹呈隆基泰和實業(yè)集團謹呈隆基泰和實業(yè)集團 3 公寓類產品市場分析 4 保定市在售及待售公寓項目一覽 備注：標注綠色： 住宅為主，有少量公寓 標注紫色： 產權70年公寓類型住宅 標注黃色： 純公寓 市場在售及待售公寓項目集中分布在高開區(qū)保百、先天下商圈，火車站裕華路商圈及東湖板 塊三大區(qū)域。 5 高開區(qū)保百、先天下商圈 區(qū)域 代表項目福堡秀域、青年公寓、悅正智慧城 整體特征 依托保百、北國先天下新興高端商業(yè)的帶動，帶來較優(yōu)質的 中高端消費群體； 以純公寓項目為主，戶型面積多集中在80平米以下，以投資 類產品為主要賣點； 周邊銀行、保險等行業(yè)分布較集中，商務辦公需求旺盛；

2、 周邊法院、國土局、稅務局、工商局等政府機關分布集中， 利于相關行業(yè)的產業(yè)聚集，保證后期物業(yè)出租率。 各區(qū)域項目特征 6 火車站裕華路商圈區(qū)域 代表項目華創(chuàng)國際、萬博廣場 整體特征 商業(yè)綜合體項目，體量大，規(guī)劃設計超前，物業(yè)種類 較齊全，為區(qū)域乃至全市標桿類物業(yè)，價格較高； 占據市中心或繁華商圈道路節(jié)點位置，商業(yè)氛圍濃厚； 依托項目自身聚客能力，發(fā)展前景比較被看好。 各區(qū)域項目特征 7 各區(qū)域項目特征 東湖板塊區(qū)域 代表項目炫彩soho、世紀名座 整體特征 項目開發(fā)體量較小，多為1棟單體建筑，產品多以 40-60平米小戶型為主，總價不高，適合投資； 以東湖、高鐵為項目賣點； 周邊交通、市政配套

3、有待進一步完善； 商業(yè)氛圍差，有望在今后兩三年得到改善。 8 住宅類公寓項目對比一 樓盤名稱所屬區(qū)域位置開發(fā)商 建筑 風格 建筑類 型 規(guī)劃體 量 占地 （畝） 公寓總 建面 （萬 ） 公寓總 可售建 筑面積 戶型面積 區(qū)間 （） 萬和城 高科產業(yè) 區(qū) 樂凱大街魯 崗新村北 隆遠地 產 現代高層 1棟30 層公寓 317約4約453-57 領秀紫晶 城 七一路長 城大街 五四中路北 關村 瑞騰地 產 現代高層 1棟28 層公寓 2005.65.642-89 裕東公寓 客運站片 區(qū) 裕華東路紅 旗大街 民生地 產 現代 小高層 、多層 20 保運嘉苑 火車站片 區(qū) 建華大街裕 華路交口 天鴻地

4、產 現代 多層及 高層 1棟7層 公寓 67.51150-78 東湖國際東湖片區(qū) 東二環(huán)花鳥 魚蟲市場東 150米 華葉地 產 現代高層 3棟， 20層高 層 4018.618.652-79 吉隆公寓七一路 七一路地道 橋東側 吉隆房 地產 現代高層 1棟， 28層 41.81.843-111 備注：住宅類公寓的體量都較小，一般在6萬平米以內。 9 住宅類公寓項目對比二 樓盤名稱項目優(yōu)勢項目劣勢裝修情況價格 萬和城 開發(fā)商實力強，性價比高 ，配套全，綠化高 地段偏，廠區(qū)多，目前配套較 少 毛坯3600起 領秀紫晶城 地段好 周邊配套全，緊鄰 學校 戶型傳統無亮點毛坯5600均價 裕東公寓 70

5、年產權，交通便利、配 套齊全，緊鄰學校 社區(qū)規(guī)模較小loft精裝精裝11000 保運嘉苑 地段好，交通便利，客流 量大 周邊環(huán)境雜亂、多層建在倆棟 32層中間，采光差、非正規(guī)產 權 毛坯5300均價 東湖國際 70年產權，公司實力較大 、緊鄰兩所學校 周邊無相關配套毛坯預計4500左右 吉隆公寓 緊鄰七一路、學區(qū)房、70 年產權 社區(qū)規(guī)模小，緊鄰地道橋，火 車過往頻繁，有噪音 毛坯5400均價 備注：住宅類公寓一般為毛坯交房，少數精裝。 10 純公寓項目對比一 樓盤名稱所屬區(qū)域位置開發(fā)商 建筑 風格 建筑類 型 規(guī)劃體 量 占地 （畝） 總建面 （萬 ） 總可售建 筑面積 戶型面積 區(qū)間 （）

6、 炫彩 soho 東三環(huán) 東三環(huán)與騰 飛路交叉口 東 華中地 產 現代高層1棟189.4842-104 東湖 世紀名座 東三環(huán)鳳棲街88號 光達地 產 現代高層4棟28101050-123 紫御尚都東三環(huán) 騰飛路與鳳 棲街交口處 東南角 銘德嘉 業(yè)地產 現代高層2棟246.56.552-110 福堡秀域保百商圈保百廣場北 福堡地 產 現代高層1棟125.45.449 青年公寓保百商圈 天鵝路北國 對面 澤龍地 產 現代高層1棟82.32.348-78 備注：純公寓項目，受地塊限制，體量都較小，一般在10萬平米以內。 11 純公寓項目對比二 樓盤名稱項目優(yōu)勢項目劣勢裝修情況價格 炫彩soho 靠

7、近高鐵、高速，緊鄰大 學城 周邊配套較差精裝6050均價 東湖 世紀名座 靠近高鐵、高速，緊鄰大 學城 周邊配套較差毛坯+菜單裝修4500(內部認購) 紫御尚都 靠近高鐵、高速，緊鄰大 學城 周邊配套較差毛坯3980起 福堡秀域 地理位置好，周邊配套設 施成熟 開發(fā)商無實力毛坯6100均價 青年公寓 地理位置好，周邊配套設 施成熟 項目規(guī)模小，售樓部硬件差毛坯5500均價 備注：東湖地區(qū)純公寓項目，受位置影響，傾向于帶裝修，且價格相對市區(qū)項目要低。 12 綜合體公寓項目對比一 樓盤名稱所屬區(qū)域位置開發(fā)商 建筑 風格 建筑類 型 規(guī)劃體 量 占地 （畝） 總建面 （萬 ） 公寓總 可售建筑 面積

8、 戶型面積 區(qū)間 （） 萬博廣場 東風路商 圈 朝陽大街東 風路 恒祥地 產 現代超高層 2棟超高 層，12 棟公寓 12.557 華創(chuàng)廣場 裕華路商 圈 裕華路恒祥 南大街 華創(chuàng)地 產 現代高層3棟高層4017943-153 悅正 智慧城 保百商圈 翠園街與云 杉路交叉口 悅正地 產 現代高層 2棟28 層，1棟 15層， 1棟5層 商場 217740-100 備注：綜合體項目，公寓體量都較小，一般在10萬平米以內。 13 綜合體公寓項目對比二 樓盤名稱項目優(yōu)勢項目劣勢裝修情況價格 萬博廣場 地理位置較好、宣傳百盛、 洲際、沃爾瑪等入駐 案場管理較差 華創(chuàng)廣場 傳統商圈、招商先行、工程 形象

9、、產品線豐富 平層只剩高樓層、部分戶型舒 適性較差 loft精裝、loft毛坯 精裝12000- 13000，毛坯 11000左右 悅正 智慧城 整體采用智能化管理，采用 3星級酒店式物業(yè) 位置略偏，目前推出的b棟整體 為南北走向，沒有純粹陽面 毛坯5500分期 備注：綜合體類項目，相對其他類型的公寓產品，更加注重項目的優(yōu)勢，或招商優(yōu)勢，或科技優(yōu)勢，以拔高項 目的價值 14 （1）分布： 目前市場在售及待售公寓項目主要集中在東湖板塊區(qū)域，朝陽大街保百、北國商圈區(qū)域，火車站 周邊及裕華路商圈區(qū)域； （2）價格分布： 未正式開盤處于內部認購階段的樓盤及東湖區(qū)域樓盤定價在4500元/平米左右（其中東

10、湖板塊的 紫御尚都起價3980元/平，總價15萬/套）； 市區(qū)公寓項目定價在5500元/平米； loft在11000元/平米左右； 精裝修公寓價格在6000元/平米以上，同時拎包就能入住也受到部分人群的歡迎； （3）需求： 以投資為主要目的，大多數項目今年入市，只有裕東公寓項目2010年5月入市，最后實際成交價 和入市價差別不大，可以看出保定市場公寓產品仍為新型產品，隨著今年公寓項目的大量入市，已得 到市場認可； （4）現狀： 從實際調研中可以感受到，高開區(qū)保百、北國區(qū)域及東湖板塊區(qū)域公寓關注度較高，但公寓總體 供應體量大，加之萬博廣場等項目的入市，預計到年底公寓產品供應量將突破80萬平米，截

11、止目前總 去化量約在14萬平，銷售速度緩慢，未來銷售壓力將會很大。 小結 15 周邊同類項目分析 炫彩炫彩sohosoho 項目位置項目位置北市區(qū)東三環(huán)與騰飛路交叉口東（洪金寶影視學校附近） 開發(fā)商開發(fā)商河北華中房地產開發(fā)有限公司 占地面積（）占地面積（）12500 建筑面積建筑面積 （）（） 94000 物業(yè)劃分及體量物業(yè)劃分及體量1棟30層 主力面積（）主力面積（）40-60均價（元均價（元/）6050 項目賣點項目賣點東湖、精裝修、高鐵、華中地產 評析評析 東湖、高鐵，未來發(fā)展升值潛力大 短時間內尚不具備商務辦公氛圍 周邊缺乏相應配套支持 戶型設計缺乏亮點 16 周邊同類項目分析 東湖世

12、紀名座東湖世紀名座 項目位置項目位置北市區(qū)鳳棲街88號（鳳棲街與騰飛路交口） 開發(fā)商開發(fā)商光達地產 占地面積（）占地面積（）18710 建筑面積建筑面積 （）（） 100000 物業(yè)劃分及體量物業(yè)劃分及體量4棟，平層和loft 主力面積（）主力面積（）50-108均價（元均價（元/）預計4500 項目賣點項目賣點東湖、高鐵 評析評析 東湖、高鐵，未來發(fā)展升值潛力大 短時間內尚不具備商務辦公氛圍 周邊缺乏相應配套支持 客戶較認同菜單式裝修 17 周邊同類項目分析 紫御尚都紫御尚都 項目位置項目位置北市區(qū)鳳棲街與騰飛路東南 開發(fā)商開發(fā)商保定銘德嘉業(yè)開發(fā)有限公司 占地面積（）占地面積（）14913

13、建筑面積建筑面積 （）（） 64975 物業(yè)劃分及體量物業(yè)劃分及體量2棟雙子樓，均23層，4層以下為底商，5層設空中花園，連接兩樓 主力面積（）主力面積（）52-110均價（元均價（元/）3980起價，15萬/套起 項目賣點項目賣點東湖、高鐵 評析評析 東湖、高鐵，未來發(fā)展升值潛力大 短時間內尚不具備商務辦公氛圍 周邊缺乏相應配套支持 目前推廣以低價為主訴求，同時深挖紫御美墅的老客戶 18 （1）產品特征： 1-3f/4f以底商為主，部分含少量寫字樓樓層； 開始注重項目樓體內部的打造，如空中花園、咖啡廳等； 外立面均為現代風格； （2）價格： 毛坯房集中在4000-4500元/； （3）戶型：

14、 戶型以一室和兩室為主，面積在40-100之間； （4）交房時間： 除紫御尚都外，其余項目均集中在2014年交房； （5）客戶特征： 以投資客戶為主，且觀望情緒濃厚； 周邊同類項目特征小結 19 本案定價分析 20 本案介紹 項目為總建筑面積50萬 的城市綜合體，以商業(yè)為 主導重新整合城市空間，把 分散的土地縫合起來，將多 種城市功能立體復合并集約 化地組織和建造，以適應高 度知識化、信息化產業(yè)時代 都市人的工作、居住、商務、 休閑、學習等多樣而便利的 生活需求。 21 外部交通 七 一 路 東 二 環(huán) 東 三 環(huán) 長 城 大 街 本 案 騰 飛 路 京 港 澳 高 速 項目四周道路： 東側是

15、東三環(huán)， 西側是規(guī)劃一路， 南側是七一東路，可直達g4京港澳高速 北側將規(guī)劃二路。 現有道路現有道路 規(guī)劃道路規(guī)劃道路 看房通路看房通路 22 外部交通四至及介紹 項 目 東 至 項 目 西 至 項 目 南 至 項 目 北 至 23 本案現狀 項目售樓部項目施工現場 24 本案swot分析 優(yōu)勢（strength） 創(chuàng)意外立面，國際化設計 隆基泰和品牌實力保證 項目緊鄰東湖、大學城 周邊交通完善 劣勢（weakness ） 周邊環(huán)境荒涼 商業(yè)尚未啟動，不能支撐公寓價值 東臨東三環(huán)，過往大車較多 機會（opportunity） 威脅（threat） 保定整體市場觀望情緒濃厚 市場公寓類產品供過于

16、求，且供應量 還在加大，但去化較慢 周邊公寓已有低價產品入市 政府重點建設東湖新區(qū) 京石高鐵保定站的即將通車 25 調研分析 十一期間，共發(fā)放2000份問卷，收回1619份有效問卷。 77%客戶選擇毛坯，說明客戶對精裝仍處于認知期。74%客戶選擇40-80平，說明前期對客戶的引導較為有效。 66%客戶選擇分期付款，說明客戶對全款仍有一定的抗性。61%客戶選擇4000以下，26%客戶選擇4001-4500，說 明客戶對價格的敏感度較高。 4000以下, 992, 61% 4001- 4500, 423, 26% 4501- 5000, 160, 10% 5001- 5500, 37, 2% 55

17、01以上, 7, 1% 一次性, 548, 34% 分期, 1071, 66% 毛坯, 1252, 77% 簡裝, 71, 5% 精裝, 296, 18% 40平以內, 229, 14% 40-60平, 894, 55% 60-80平, 311, 19% 80-100平, 39, 3% 100平以上, 146, 9% 26 定價因素 本次定價參照項目，選擇了區(qū)域內的同類型項目，以及臨近的同產品類型項目，炫彩 soho、東湖世紀名座、東湖國際、領秀紫晶成。 以參考區(qū)域內項目為主，故本區(qū)域選取兩個項目：炫彩soho、東湖世紀名座。炫彩 為本地知名開發(fā)商華中地產開發(fā)，其品牌溢價較高，東湖世紀名座為區(qū)

18、域內體量相對較大的 項目。 緊鄰本區(qū)域，選擇的是東湖國際和領秀紫晶城。東湖國際緊鄰二環(huán)，體量與本案接近； 二環(huán)內項目領秀紫晶城（公寓），周邊配套完善，交通便捷，且緊鄰重點中小學及大 學。 區(qū)域因素和個別因素，涵蓋了定價所涉及的相關因素，由于周邊配套、交通及 銷售速度對價格影響因素較大，故這三項權重比值相對較高。 27 定價系數表 項目及權重項目及權重本項目本項目炫彩炫彩sohosoho東湖世紀名座東湖世紀名座東湖國際東湖國際領秀紫晶城領秀紫晶城 總項目 參考權重自選權重修正權重評分評分評分評分評分 abcdef得分 加權 得分 加權 得分 加權 得分 加權 得分 加權 得分得分得分得分得分 區(qū)

19、位因素 修正 區(qū)位形象4%5%5%6%4%4.8%91.4384.4 80.253.9 74.3133.6 73.53.5 77.9383.7 大環(huán)境6%10%5%10%6%7.4%87.8756.5 73.1885.4 71.1255.3 71.255.3 76.4385.7 交通16%14%15%12%13%14.0%87.68812.3 79.43811.1 71.68810.0 72.12510.1 74.62510.4 周邊配套11%10%12%10%15%11.6%82.759.6 70.8758.2 69.1258.0 67.57.8 74.9388.7 合計37%39%37%3

20、8%38%37.8%32.8 28.6 26.9 26.7 28.5 個別因素 修正 開發(fā)商品牌3%2%3%3%3%2.8%93.5632.6 86.52.4 123.443.5 65.9381.8 73.1252.0 項目規(guī)模2%3%4%3%4%3.2%88.252.8 74.252.4 72.252.3 70.8752.3 73.1252.3 工程形象2%3%3%3%2%2.6%90.8132.4 76.1882.0 71.751.9 70.1251.8 72.3751.9 證照情況2%4%3%2%2%2.6%80.3132.1 60.1251.6 61.4381.6 59.251.5 6

21、7.1881.7 園林景觀3%4%3%3%4%3.4%83.752.8 65.6882.2 65.1252.2 67.252.3 68.9382.3 整體規(guī)劃4%3%5%4%3%3.8%89.6253.4 74.0632.8 71.8752.7 69.0632.6 69.4382.6 戶型設計6%4%4%4%5%4.6%88.54.1 76.253.5 73.8753.4 73.8753.4 74.753.4 社區(qū)配套4%4%3%3%4%3.6%87.4383.1 74.752.7 742.7 71.6252.6 74.1882.7 建筑外觀3%4%3%4%3%3.4%94.6253.2 73.1882.5 71.9382.4 69.752.4 73.0632.5 物管服務4%5%