萬科地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)營銷策略解讀美格行

1、company name 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) w w w . m e g a r o a d . n e t 社區(qū)商業(yè)營銷策略解讀 、 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd.megaroad page 2 前前 言言 美格行商業(yè)地產(chǎn)作為專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)商，致力于商業(yè)地產(chǎn)的長期實(shí)踐與研究，先后操作了一百 多個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，包括購物中心、專業(yè)市場(chǎng)、社區(qū)商業(yè)、城市綜合體等不同形態(tài)的商業(yè)物業(yè)。 對(duì)于社區(qū)商業(yè)，美格行曾專門組隊(duì)，就深圳40多個(gè)大中型社區(qū)商業(yè)的市場(chǎng)定位、

2、業(yè)態(tài)規(guī)劃、面積配 比等專業(yè)問題進(jìn)行了深入的調(diào)查研究。同時(shí)，我們也有幸負(fù)責(zé)了布吉東大街、萬科城風(fēng)情步行街、中海 月朗苑壹街、萬象中心街、萬科金域道、龍城一街、龍華中心街、西岸原味街、振業(yè)城商業(yè)街等多個(gè)典 型社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目的營銷工作， 并取得了較好結(jié)果。 本次演講，主要立足于我司過往操作的社區(qū)商業(yè)營銷案例展開，重在溝通與交流。 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd.megaroad page 3 社區(qū)商業(yè)營銷策略解讀綱要社區(qū)商業(yè)營銷策略解讀綱要 part 2 part 2 以售為主的社區(qū)商業(yè)

3、到底需不需要招商？以售為主的社區(qū)商業(yè)到底需不需要招商？ part 3 part 3 商鋪營銷與住宅營銷的區(qū)別？商鋪營銷與住宅營銷的區(qū)別？ part 1 part 1 社區(qū)商業(yè)通常面臨的難題？社區(qū)商業(yè)通常面臨的難題？ part 1 part 1 社區(qū)商業(yè)通常面臨的難題社區(qū)商業(yè)通常面臨的難題 ？ 租 售 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd.megaroad page 5 租與售的矛盾租與售的矛盾 租與售租與售 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) shen zhen megaro

4、ad real estate consulting co., ltd.megaroad page 6 發(fā)展商面臨的現(xiàn)實(shí)問題發(fā)展商面臨的現(xiàn)實(shí)問題 question 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd.megaroad page 7 結(jié)論結(jié)論 社區(qū)商業(yè)基本上以售為主 part 2 part 2 以售為主的社區(qū)商業(yè)以售為主的社區(qū)商業(yè) 到底需不需要招商到底需不需要招商 ？ 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) shen zhen megaroad real estate consul

5、ting co., ltd.megaroad page 9 situationsituation1 1 （situationsituation）1 1能招到商家，對(duì)銷售說法有支撐，并能配合營銷時(shí)間節(jié)能招到商家，對(duì)銷售說法有支撐，并能配合營銷時(shí)間節(jié) 點(diǎn)的項(xiàng)目，但租金未必能支撐售價(jià)。點(diǎn)的項(xiàng)目，但租金未必能支撐售價(jià)。 此種情況適合主力店招商，或關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)位的代表性商家的招商。此種情況適合主力店招商，或關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)位的代表性商家的招商。 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd.megaroad pag

6、e 10 situation2situation2 （situationsituation）22招商可行，租金可以支撐售價(jià)，并可配合營銷時(shí)間節(jié)點(diǎn)。招商可行，租金可以支撐售價(jià)，并可配合營銷時(shí)間節(jié)點(diǎn)。 此種情況適合帶租約銷售此種情況適合帶租約銷售 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd.megaroad page 11 situationsituation33 （situationsituation）33項(xiàng)目短期內(nèi)難于實(shí)現(xiàn)招商，或租金過低，制約銷售。項(xiàng)目短期內(nèi)難于實(shí)現(xiàn)招商，或租金過低，制約銷

7、售。 此種情況適合直接銷售，作簡(jiǎn)單的業(yè)態(tài)規(guī)劃指引，充分描繪項(xiàng)目的未來預(yù)期。此種情況適合直接銷售，作簡(jiǎn)單的業(yè)態(tài)規(guī)劃指引，充分描繪項(xiàng)目的未來預(yù)期。 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd.megaroad page 12 結(jié)結(jié) 論論 社區(qū)商業(yè)的銷售多采用 主力店(關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)位)招商支撐銷售 或直接銷售的銷售模式 part 3 part 3 商鋪營銷與住宅營銷的區(qū)別商鋪營銷與住宅營銷的區(qū)別 ？ 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) shen zhen megaroad real esta

8、te consulting co., ltd.megaroad page 14 一、功能不同，價(jià)一、功能不同，價(jià) 值體系不同。值體系不同。 二、客戶群差異對(duì)營二、客戶群差異對(duì)營 銷的要求不同。銷的要求不同。 商鋪營銷與住宅營銷的區(qū)別商鋪營銷與住宅營銷的區(qū)別 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd.megaroad page 15 住宅住宅 商鋪商鋪 一、功能不同，價(jià)值體系不同。一、功能不同，價(jià)值體系不同。 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) shen zhen megaroad

9、 real estate consulting co., ltd.megaroad page 16 如何構(gòu)建商業(yè)項(xiàng)目的價(jià)值體系？如何構(gòu)建商業(yè)項(xiàng)目的價(jià)值體系？ 項(xiàng)目定位 = 項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)的整合 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd.megaroad page 17 如何構(gòu)建商業(yè)項(xiàng)目的價(jià)值體系？如何構(gòu)建商業(yè)項(xiàng)目的價(jià)值體系？ 商業(yè)形態(tài) 發(fā)展商品牌 社區(qū)本身及輻射消費(fèi)群 區(qū)位 主題定位 交通樞紐 升值前景 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) shen zhen megaroad r

10、eal estate consulting co., ltd.megaroad page 18 項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)方向一項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)方向一區(qū)位區(qū)位 龍城一街龍城一街 萬象萬象中心街中心街 龍華龍華中心街中心街 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd.megaroad page 19 項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)方向一項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)方向一區(qū)位區(qū)位 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd.megaroad page

11、20 項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)方向二項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)方向二主題定位主題定位 西岸西岸原味街原味街 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd.megaroad page 21 項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)方向二項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)方向二主題定位主題定位 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd.megaroad page 22 項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)方向二項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)方向二主題定位主題定位 1 1 2 2 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)

12、構(gòu) shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd.megaroad page 23 項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)方向三項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)方向三交通樞紐交通樞紐 龍城一街龍城一街 龍華龍華中心街中心街 萬科萬科金域道金域道 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd.megaroad page 24 項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)方向四項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)方向四升值潛力升值潛力 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) shen zhen megaroad real estate cons

13、ulting co., ltd.megaroad page 25 項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)方向四項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)方向四升值潛力升值潛力 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd.megaroad page 26 項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)方向五項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)方向五社區(qū)本身及輻射消費(fèi)群社區(qū)本身及輻射消費(fèi)群 萬科城萬科城風(fēng)情步行街風(fēng)情步行街龍城一街龍城一街 布吉東大街布吉東大街 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd.mega

14、road page 27 項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)方向六項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)方向六發(fā)展商品牌發(fā)展商品牌 萬科城萬科城風(fēng)情步行街風(fēng)情步行街中海月朗苑中海月朗苑壹街壹街振業(yè)城振業(yè)城商業(yè)街商業(yè)街萬科萬科金域道金域道 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd.megaroad page 28 項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)方向七項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)方向七商業(yè)形態(tài)商業(yè)形態(tài) 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd.megaroad page 29

15、小結(jié)小結(jié) 具有極強(qiáng)的沖擊力具有極強(qiáng)的沖擊力 信息直接，容易判斷信息直接，容易判斷 1-21-2個(gè)核心價(jià)格點(diǎn)為主，其它價(jià)值點(diǎn)為輔。個(gè)核心價(jià)格點(diǎn)為主，其它價(jià)值點(diǎn)為輔。 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd.megaroad page 30 代表案例解析代表案例解析解決項(xiàng)目的問題解決項(xiàng)目的問題 西岸西岸原味街原味街 中海中海月朗苑壹街月朗苑壹街 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd.

16、megaroad page 31 總商業(yè)面積：總商業(yè)面積： 70萬以上萬以上 中心區(qū)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)中心區(qū)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) 幸福海岸幸福海岸 2 2萬萬 深業(yè)新岸線深業(yè)新岸線 1 1萬萬 第五大道第五大道 3.83.8萬萬 正中商業(yè)廣場(chǎng)正中商業(yè)廣場(chǎng) 6 6萬萬 商業(yè)特區(qū)商業(yè)特區(qū) 1313萬萬 購物公園購物公園 2424萬萬 君逸世家君逸世家 2 2萬萬 金成時(shí)代金成時(shí)代 1 1萬萬 泰華海逸世家泰華海逸世家 3.5萬萬 麗晶國際麗晶國際 1.6萬萬 (蘇寧電器蘇寧電器/歐麥德歐麥德) 西城上筑西城上筑 2 2萬萬 ( (華潤萬家華潤萬家) ) 尚都尚都( (賽格電子賽格電子) ) 5 5萬萬 金泓凱旋

17、城金泓凱旋城 3 3萬萬 天悅龍庭天悅龍庭 1.751.75萬萬 好望角好望角 1.81.8萬萬 風(fēng)臨洲風(fēng)臨洲 0.40.4萬萬 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd.megaroad page 32 西岸西岸原味街原味街 項(xiàng)目面臨的問題：項(xiàng)目面臨的問題： 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd.megaroad page 33 西城上筑西城上筑 尚都尚都 天悅龍庭天悅龍庭 麗晶

18、國際麗晶國際 第五大道第五大道 君逸世家君逸世家 金泓凱旋城金泓凱旋城 規(guī)劃有集中規(guī)劃有集中 商業(yè)的項(xiàng)目商業(yè)的項(xiàng)目 規(guī)劃無集中規(guī)劃無集中 商業(yè)的項(xiàng)目商業(yè)的項(xiàng)目 項(xiàng)目的機(jī)會(huì)在哪里？項(xiàng)目的機(jī)會(huì)在哪里？ 風(fēng)臨洲風(fēng)臨洲 金城時(shí)代金城時(shí)代 深業(yè)新岸線深業(yè)新岸線 幸福海岸幸福海岸 好旺角好旺角 具備經(jīng)營餐飲的條件具備經(jīng)營餐飲的條件 不具備經(jīng)營餐飲的條件不具備經(jīng)營餐飲的條件 唯一性優(yōu)勢(shì)唯一性優(yōu)勢(shì) 西岸西岸原味街原味街 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd.megaroad page 34 寶安中心區(qū)

19、核心消費(fèi)力優(yōu)勢(shì)寶安中心區(qū)核心消費(fèi)力優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱項(xiàng)目總戶數(shù)項(xiàng)目總戶數(shù)現(xiàn)入伙戶數(shù)現(xiàn)入伙戶數(shù) 未來三年內(nèi)未來三年內(nèi) 入伙戶數(shù)入伙戶數(shù) 尚都尚都1956195619561956 天悅龍庭天悅龍庭1298129812981298 富通好旺角富通好旺角1212121212121212 麗晶國際麗晶國際901901901901 西城上筑西城上筑14921492 14921492 金城時(shí)代金城時(shí)代841841841841 風(fēng)臨洲風(fēng)臨洲414414 414414 第五大道第五大道20002000 20002000 金泓凱旋城金泓凱旋城30003000 30003000 深業(yè)新岸線深業(yè)新岸線362836

20、281814181418141814 幸福海岸幸福海岸1800180060060012001200 御景灣御景灣497497 497497 合計(jì)合計(jì)1903919039862286221041710417 僅周邊11個(gè)項(xiàng)目目前已入伙人口約:34488人.未來三年居住人口超過:76000人。 公務(wù)消費(fèi)群體：區(qū)政府1500名公務(wù)人員。(已辦公) 按照4/戶平均計(jì)算: 西岸西岸原味街原味街 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd.megaroad page 35 寶安餐飲空間優(yōu)勢(shì)寶安餐飲空間優(yōu)

21、勢(shì) 西鄉(xiāng)主要餐飲分布西鄉(xiāng)主要餐飲分布 老城區(qū)老城區(qū) 主要餐飲分布主要餐飲分布 中心區(qū)消費(fèi)力強(qiáng)、輻射廣，缺乏餐飲中心區(qū)消費(fèi)力強(qiáng)、輻射廣，缺乏餐飲 目前片區(qū)周邊商業(yè)規(guī)劃絕大部分沒有排油、煙設(shè)施，目前片區(qū)周邊商業(yè)規(guī)劃絕大部分沒有排油、煙設(shè)施， 無法做中餐無法做中餐 西岸西岸原味街原味街 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd.megaroad page 36 主題定位及業(yè)態(tài)分布主題定位及業(yè)態(tài)分布 西岸西岸原味街原味街 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) shen zhen megar

22、oad real estate consulting co., ltd.megaroad page 37 西岸西岸原味街原味街 這樣的主題定位優(yōu)勢(shì)顯而易見：這樣的主題定位優(yōu)勢(shì)顯而易見： 民以食為天；鋪以稀為貴！民以食為天；鋪以稀為貴！ 寶安中心區(qū)唯一餐飲旺鋪！寶安中心區(qū)唯一餐飲旺鋪！ 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd.megaroad page 38 西岸西岸原味街原味街 l開盤當(dāng)天成功實(shí)現(xiàn)100%銷售。 l實(shí)現(xiàn)31700元/的均價(jià)，溢價(jià)15%。 l開創(chuàng)了以餐飲為主題的商鋪營銷的典

23、范。 最終，西岸原味街實(shí)現(xiàn)了這樣的成績(jī)：最終，西岸原味街實(shí)現(xiàn)了這樣的成績(jī)： 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd.megaroad page 39 代表案例解析代表案例解析解決項(xiàng)目的問題解決項(xiàng)目的問題 西岸西岸原味街原味街 中海月朗苑中海月朗苑壹街壹街 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd.megaroad page 40 中海月朗苑中海月朗苑壹街壹街 項(xiàng)目的現(xiàn)狀：項(xiàng)目的現(xiàn)狀：

24、 項(xiàng)目在營銷上面臨的問題項(xiàng)目在營銷上面臨的問題 怎樣才能賣出去？賣多高的價(jià)已經(jīng)是其次了。怎樣才能賣出去？賣多高的價(jià)已經(jīng)是其次了。 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd.megaroad page 41 可見，這些賣點(diǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)支撐不了整個(gè)項(xiàng)目的銷售，即便價(jià)格再低，也只能 實(shí)現(xiàn)一部分位置較好鋪位的銷售，其它難點(diǎn)鋪位將沒有銷售機(jī)會(huì)。 中海月朗苑中海月朗苑壹街壹街 項(xiàng)目的難度顯而易見，現(xiàn)有的項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)有哪些？項(xiàng)目的難度顯而易見，現(xiàn)有的項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)有哪些？ 必須有一個(gè)鮮明的核心價(jià)值點(diǎn)才能支撐整個(gè)項(xiàng)目的銷售

25、！必須有一個(gè)鮮明的核心價(jià)值點(diǎn)才能支撐整個(gè)項(xiàng)目的銷售！ 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd.megaroad page 42 中海月朗苑中海月朗苑壹街壹街 既然項(xiàng)目當(dāng)前的問題解決不了，那么我們何不展望未來？既然項(xiàng)目當(dāng)前的問題解決不了，那么我們何不展望未來？ 支撐我們講未來有哪些條件呢？支撐我們講未來有哪些條件呢？ 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd.megaroad page

26、 43 中海月朗苑中海月朗苑壹街壹街 方向找準(zhǔn)了，我們就要為這個(gè)方向去增加血與肉了！方向找準(zhǔn)了，我們就要為這個(gè)方向去增加血與肉了！ 同時(shí)，我們也必須正視項(xiàng)目產(chǎn)品本身的問題：除了雅園路，其它兩面鋪都存在很大問題同時(shí)，我們也必須正視項(xiàng)目產(chǎn)品本身的問題：除了雅園路，其它兩面鋪都存在很大問題 1 1 2 2 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd.megaroad page 44 中海月朗苑中海月朗苑壹街壹街 而且，關(guān)于升值而且，關(guān)于升值1 1號(hào)街我們也能從以下三點(diǎn)清晰地延展：號(hào)街我們也能從以下

27、三點(diǎn)清晰地延展： 1 1、從片區(qū)角度延展項(xiàng)目的升值空間、從片區(qū)角度延展項(xiàng)目的升值空間 2 2、從業(yè)態(tài)規(guī)劃的差異化來延展項(xiàng)目的升值空間、從業(yè)態(tài)規(guī)劃的差異化來延展項(xiàng)目的升值空間 3 3、從項(xiàng)目本身來延展項(xiàng)目的升值空間、從項(xiàng)目本身來延展項(xiàng)目的升值空間 如此，項(xiàng)目已有了完整的價(jià)值體系：如此，項(xiàng)目已有了完整的價(jià)值體系： 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd.megaroad page 45 概念一：項(xiàng)目所處龍華坂田片區(qū)是深圳最熱的片區(qū)，升值潛力第一概念一：項(xiàng)目所處龍華坂田片區(qū)是深圳最熱的片區(qū)，升

28、值潛力第一 深圳其他區(qū)域與項(xiàng)目片區(qū)的對(duì)比分析。本項(xiàng)目屬于深圳其他區(qū)域與項(xiàng)目片區(qū)的對(duì)比分析。本項(xiàng)目屬于“龍華龍華坂田坂田”片區(qū)，片區(qū)， 是深圳最熱點(diǎn)也是具成長潛力的片區(qū)，通過對(duì)比深圳其它片區(qū)的土地供應(yīng)是深圳最熱點(diǎn)也是具成長潛力的片區(qū)，通過對(duì)比深圳其它片區(qū)的土地供應(yīng) 量、商品房銷售情況及未來片區(qū)規(guī)劃帶來的大市場(chǎng)前景展望來襯托項(xiàng)目所量、商品房銷售情況及未來片區(qū)規(guī)劃帶來的大市場(chǎng)前景展望來襯托項(xiàng)目所 處片區(qū)的未來升值空間。處片區(qū)的未來升值空間。 1 1、從片區(qū)角度延展項(xiàng)目的升值空間、從片區(qū)角度延展項(xiàng)目的升值空間 中海月朗苑中海月朗苑壹街壹街 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) shen zhe

29、n megaroad real estate consulting co., ltd.megaroad page 46 概念二：主題鮮明的業(yè)態(tài)規(guī)劃概念二：主題鮮明的業(yè)態(tài)規(guī)劃坂田首席餐飲、家居、裝飾生活街區(qū)坂田首席餐飲、家居、裝飾生活街區(qū) 首席即第一、最早的意思，體現(xiàn)業(yè)態(tài)定位的市場(chǎng)空間。首席即第一、最早的意思，體現(xiàn)業(yè)態(tài)定位的市場(chǎng)空間。 2 2、從業(yè)態(tài)規(guī)劃的差異化來延展項(xiàng)目的升值空間、從業(yè)態(tài)規(guī)劃的差異化來延展項(xiàng)目的升值空間 中海月朗苑中海月朗苑壹街壹街 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd

30、.megaroad page 47 概念三：本項(xiàng)目必將成為片區(qū)內(nèi)最具升值潛力的概念三：本項(xiàng)目必將成為片區(qū)內(nèi)最具升值潛力的1號(hào)街號(hào)街 l第五園的聚客力對(duì)項(xiàng)目的強(qiáng)力支撐。第五園的聚客力對(duì)項(xiàng)目的強(qiáng)力支撐。 l街鋪?zhàn)罹呱悼臻g：能夠獨(dú)立經(jīng)營，比內(nèi)鋪容易做旺。街鋪?zhàn)罹呱悼臻g：能夠獨(dú)立經(jīng)營，比內(nèi)鋪容易做旺。 l項(xiàng)目自身的價(jià)格優(yōu)勢(shì)具有較大的升值空間。項(xiàng)目自身的價(jià)格優(yōu)勢(shì)具有較大的升值空間。 l同類項(xiàng)目對(duì)比：萬科四季花城作為坂田早期的大社區(qū)，同類項(xiàng)目對(duì)比：萬科四季花城作為坂田早期的大社區(qū)，5年前商鋪的售價(jià)年前商鋪的售價(jià) 僅僅9000元，隨著坂田房地產(chǎn)的日漸升溫，如今已漲到元，隨著坂田房地產(chǎn)的日漸升溫，如今已漲

31、到2萬多元萬多元/平方米，平方米， 翻了一番多，年升值率高達(dá)翻了一番多，年升值率高達(dá)20%-30%。 3 3、從項(xiàng)目本身來延展項(xiàng)目的升值空間、從項(xiàng)目本身來延展項(xiàng)目的升值空間 中海月朗苑中海月朗苑壹街壹街 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd.megaroad page 48 中海月朗苑中海月朗苑壹街壹街 即速銷和溢價(jià)的雙贏！即速銷和溢價(jià)的雙贏！ 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) shen zhen megaroad real estate consulting co., l

32、td.megaroad page 49 代表案例演示代表案例演示樓書樓書 萬科萬科金域道金域道 龍華龍華中心街中心街 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd.megaroad page 50 龍華龍華中心街中心街 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd.megaroad page 51 龍華龍華中心街中心街 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) shen zhen mega

33、road real estate consulting co., ltd.megaroad page 52 龍華龍華中心街中心街 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd.megaroad page 53 龍華龍華中心街中心街 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd.megaroad page 54 龍華龍華中心街中心街 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) shen zhe

34、n megaroad real estate consulting co., ltd.megaroad page 55 龍華龍華中心街中心街 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd.megaroad page 56 龍華龍華中心街中心街 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd.megaroad page 57 龍華龍華中心街中心街 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) sh

35、en zhen megaroad real estate consulting co., ltd.megaroad page 58 龍華龍華中心街中心街 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd.megaroad page 59 龍華龍華中心街中心街 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd.megaroad page 60 龍華龍華中心街中心街 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)美格行商業(yè)地產(chǎn)顧

36、問機(jī)構(gòu) shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd.megaroad page 61 龍華龍華中心街中心街 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd.megaroad page 62 代表案例演示代表案例演示樓書樓書 萬科萬科金域道金域道 龍華龍華中心街中心街 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd.megaroad page

37、 63 萬科萬科金域道金域道 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd.megaroad page 64 萬科萬科金域道金域道 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd.megaroad page 65 萬科萬科金域道金域道 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd.megaroa

38、d page 66 萬科萬科金域道金域道 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd.megaroad page 67 萬科萬科金域道金域道 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd.megaroad page 68 萬科萬科金域道金域道 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd.m

39、egaroad page 69 萬科萬科金域道金域道 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd.megaroad page 70 萬科萬科金域道金域道 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd.megaroad page 71 萬科萬科金域道金域道 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) shen zhen megaroad real estate consulting co.,

40、 ltd.megaroad page 72 萬科萬科金域道金域道 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd.megaroad page 73 萬科萬科金域道金域道 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd.megaroad page 74 萬科萬科金域道金域道 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) shen zhen megaroad real estate consultin

41、g co., ltd.megaroad page 75 萬科萬科金域道金域道 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd.megaroad page 76 萬科萬科金域道金域道 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd.megaroad page 77 一、功能不同，價(jià)一、功能不同，價(jià) 值體系不同。值體系不同。 二、客戶群差異對(duì)營二、客戶群差異對(duì)營 銷的要求不同。銷的要求不同。 商鋪營銷

42、與住宅營銷的區(qū)別商鋪營銷與住宅營銷的區(qū)別 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd.megaroad page 78 二、客戶群差異對(duì)營銷的要求不同二、客戶群差異對(duì)營銷的要求不同 住宅住宅 商鋪商鋪 如何進(jìn)行更有效的營銷推廣？如何進(jìn)行更有效的營銷推廣？ 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd.megaroad page 79 如何進(jìn)行更有效的營銷推廣？如何進(jìn)行更有效的營銷推廣？ 2

43、2、客戶量是關(guān)鍵、客戶量是關(guān)鍵 3 3、平衡速銷與溢價(jià)的關(guān)系、平衡速銷與溢價(jià)的關(guān)系 1 1、短期內(nèi)成為市場(chǎng)熱點(diǎn)、短期內(nèi)成為市場(chǎng)熱點(diǎn) 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd.megaroad page 80 1 1、短期內(nèi)成為市場(chǎng)熱點(diǎn)、短期內(nèi)成為市場(chǎng)熱點(diǎn) 焦點(diǎn)焦點(diǎn) a b c d 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd.megaroad page 81 a a、推廣要集中、緊湊、推廣

44、要集中、緊湊 在短期內(nèi)集中轟炸，一般主體推廣期為在短期內(nèi)集中轟炸，一般主體推廣期為1212個(gè)月，首月多渠道投放，第二個(gè)月視廣告效果側(cè)重。個(gè)月，首月多渠道投放，第二個(gè)月視廣告效果側(cè)重。 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd.megaroad page 82 短信投放的效果分析短信投放的效果分析 短信投放作為商鋪主要的營銷推廣渠道是一直貫穿于整個(gè)項(xiàng)目推廣始終的。一短信投放作為商鋪主要的營銷推廣渠道是一直貫穿于整個(gè)項(xiàng)目推廣始終的。一 般來講，在項(xiàng)目推廣之初，主要采用報(bào)紙和戶外的推廣方式將項(xiàng)目

45、的形象作全方位般來講，在項(xiàng)目推廣之初，主要采用報(bào)紙和戶外的推廣方式將項(xiàng)目的形象作全方位 的展示，配合短信的投放，起到廣泛宣傳的作用；隨著項(xiàng)目的深入推進(jìn)，之后的短的展示，配合短信的投放，起到廣泛宣傳的作用；隨著項(xiàng)目的深入推進(jìn)，之后的短 信投放要更加有針對(duì)性，對(duì)投放對(duì)象進(jìn)行精準(zhǔn)的篩選，從而節(jié)省營銷成本，提高推信投放要更加有針對(duì)性，對(duì)投放對(duì)象進(jìn)行精準(zhǔn)的篩選，從而節(jié)省營銷成本，提高推 廣效率，達(dá)到預(yù)期且更具實(shí)效性的推廣效果。廣效率，達(dá)到預(yù)期且更具實(shí)效性的推廣效果。 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) shen zhen megaroad real estate consulting co.,

46、 ltd.megaroad page 83 短信投放的效果分析短信投放的效果分析（萬科（萬科金域道）金域道） 1 1、對(duì)短信投放對(duì)象的篩選和細(xì)分，做到精準(zhǔn)營銷。、對(duì)短信投放對(duì)象的篩選和細(xì)分，做到精準(zhǔn)營銷。 項(xiàng)目處于龍華梅林關(guān)口項(xiàng)目處于龍華梅林關(guān)口 項(xiàng)目的即時(shí)租金低，租不抵項(xiàng)目的即時(shí)租金低，租不抵 供，所以要篩選在乎資金安供，所以要篩選在乎資金安 全，認(rèn)可其保值和長期增值全，認(rèn)可其保值和長期增值 空間的客戶。故以從事制造空間的客戶。故以從事制造 業(yè)、貿(mào)易、金融、電子行業(yè)業(yè)、貿(mào)易、金融、電子行業(yè) 的私企業(yè)主為主要投放對(duì)象的私企業(yè)主為主要投放對(duì)象 ，以及潮汕商會(huì)、獅子會(huì)會(huì)，以及潮汕商會(huì)、獅子會(huì)會(huì) 員

47、和深航員和深航vipvip鉆石卡會(huì)員。鉆石卡會(huì)員。 由于一般的投資產(chǎn)品金額由于一般的投資產(chǎn)品金額 較小，與項(xiàng)目可比性較小較小，與項(xiàng)目可比性較小 ，所以我們通過電信查詢，所以我們通過電信查詢 出深圳所有在售和將售的出深圳所有在售和將售的 寫字樓、商鋪、高端住宅寫字樓、商鋪、高端住宅 和別墅的進(jìn)線電話，以同和別墅的進(jìn)線電話，以同 類產(chǎn)品的投資客戶為主導(dǎo)類產(chǎn)品的投資客戶為主導(dǎo) ，對(duì)此類高端客戶進(jìn)行投，對(duì)此類高端客戶進(jìn)行投 放，效果非常明顯。放，效果非常明顯。 由于福田、龍華的投資客對(duì)由于福田、龍華的投資客對(duì) 項(xiàng)目的區(qū)域認(rèn)可度較高，故項(xiàng)目的區(qū)域認(rèn)可度較高，故 以福田、龍華為主要投放區(qū)以福田、龍華為主要

48、投放區(qū) 域，其次為南山、羅湖和坂域，其次為南山、羅湖和坂 田區(qū)域，再將各片區(qū)進(jìn)行細(xì)田區(qū)域，再將各片區(qū)進(jìn)行細(xì) 分，如南山華僑城、中心區(qū)分，如南山華僑城、中心區(qū) 和后海片區(qū)，羅湖東門、水和后海片區(qū)，羅湖東門、水 貝片區(qū)等。貝片區(qū)等。 項(xiàng)目為高端投資產(chǎn)品項(xiàng)目為高端投資產(chǎn)品項(xiàng)目投資價(jià)值取向項(xiàng)目投資價(jià)值取向 從大的方面講，萬科金域道將投放對(duì)象主要分為以下三個(gè)大類：從大的方面講，萬科金域道將投放對(duì)象主要分為以下三個(gè)大類： 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd.megaroad page 84 短信

49、投放的效果分析短信投放的效果分析（萬科（萬科金域道）金域道） 1 1、對(duì)短信投放對(duì)象的篩選和細(xì)分，做到精準(zhǔn)營銷。、對(duì)短信投放對(duì)象的篩選和細(xì)分，做到精準(zhǔn)營銷。 那么我們就需要尋找更在乎自身的資金安全，不在乎即時(shí)租金，為自身資產(chǎn)的保值那么我們就需要尋找更在乎自身的資金安全，不在乎即時(shí)租金，為自身資產(chǎn)的保值 和長期增值考慮的高端投資客戶。和長期增值考慮的高端投資客戶。 基于以上對(duì)客戶大類別的劃分，結(jié)合項(xiàng)目較為特殊的自身素質(zhì)，在第一輪篩選之后，基于以上對(duì)客戶大類別的劃分，結(jié)合項(xiàng)目較為特殊的自身素質(zhì)，在第一輪篩選之后， 再將以再將以區(qū)域區(qū)域篩選出來的客戶進(jìn)行細(xì)分篩選出來的客戶進(jìn)行細(xì)分 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問

50、機(jī)構(gòu)美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd.megaroad page 85 短信投放的效果分析短信投放的效果分析（萬科（萬科金域道）金域道） 從區(qū)域篩選出來從區(qū)域篩選出來 的投放客戶群的投放客戶群 第二輪細(xì)分：第二輪細(xì)分： 1 1、對(duì)短信投放對(duì)象的篩選和細(xì)分，做到精準(zhǔn)營銷。、對(duì)短信投放對(duì)象的篩選和細(xì)分，做到精準(zhǔn)營銷。 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd.megaroad page 86 短信投放的

51、效果分析短信投放的效果分析（萬科（萬科金域道）金域道） 2 2、萬科金域道短信投放頻率及效果分析。、萬科金域道短信投放頻率及效果分析。 投放時(shí)間投放時(shí)間項(xiàng)目時(shí)間節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目時(shí)間節(jié)點(diǎn)投放主題投放主題投放量投放量 客戶客戶 總量總量 短信客短信客 戶量戶量 短信客短信客 戶占比戶占比 成交客成交客 戶量戶量 短信成交短信成交 客戶量客戶量 短信成交短信成交 客戶占比客戶占比 7.16-7.18情景街鋪開放項(xiàng)目形象定位3311512525923%23% 7.23-7.25公開認(rèn)籌 認(rèn)籌信息、核 心賣點(diǎn) 29677728111240%40% 7.30-8.2內(nèi)部認(rèn)購內(nèi)部認(rèn)購信息6300001283930%

52、30%24729%29% 8.6-8.9第二批認(rèn)籌 認(rèn)籌信息、核 心賣點(diǎn) 4100001144640%40%22732%32% 8.9-8.20公開發(fā)售公開發(fā)售信息125000039627369%69%281554%54% 8.21-8.23第三批認(rèn)籌 保留單位預(yù)約 信息、核心賣 點(diǎn) 350000693348%48%4250%50% 8.24-8.30第三批發(fā)售 保留單位發(fā)售 信息 3100001237662%62%6467%67% 投放特點(diǎn)：高頻率、集中、大量投放投放特點(diǎn)：高頻率、集中、大量投放 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) shen zhen megaroad real e

53、state consulting co., ltd.megaroad page 87 短信投放的效果分析短信投放的效果分析（萬科（萬科金域道）金域道） 2 2、萬科金域道短信投放頻率及效果分析。、萬科金域道短信投放頻率及效果分析。 短信投短信投 放時(shí)間放時(shí)間 投放主題投放主題短信投放內(nèi)容短信投放內(nèi)容 7.18項(xiàng)目形象定位 萬科金域道，后cbd港鐵樞紐商業(yè)街區(qū)7月18日樣板街鋪正式開放，投資前景直 逼福田中心，后cbd鋪王耀市登場(chǎng),火爆登記中！83897888 7.23認(rèn)籌信息、核心賣點(diǎn) 萬科商業(yè)鉅獻(xiàn)！投資前景直逼福田中心！后cbd港鐵樞紐商業(yè)街區(qū)7月25日財(cái)富 尊享卡全城首發(fā)，共鑒萬科金域道鋪

54、王投資沙龍！83897888 7.25認(rèn)籌信息、核心賣點(diǎn) 萬科商業(yè)鉅獻(xiàn)！金域華府地鐵口純街鋪！后cbd.港鐵.樞紐商業(yè)街區(qū)，華潤萬家強(qiáng) 勢(shì)進(jìn)駐！彌敦道商業(yè)繁華再現(xiàn)！今日正式公開認(rèn)籌！83797888 7.29形象展示、核心賣點(diǎn) 萬科商業(yè)鉅獻(xiàn)！金域華府地鐵口純街鋪！后cbd.港鐵.樞紐商業(yè)街區(qū)，華潤萬家強(qiáng) 勢(shì)進(jìn)駐！彌敦道商業(yè)繁華再現(xiàn)！投資前景直逼福田中心83797888 8.6認(rèn)籌信息、核心賣點(diǎn) 搶占港鐵黃金走廊：萬科金域道推出全新“彌敦道”商業(yè)組團(tuán)，周六情景街鋪全新 展示！后cbd港鐵主干線稀缺純街鋪！現(xiàn)正火爆認(rèn)籌中！ 8.19公開發(fā)售信息 09萬科商業(yè)鉅獻(xiàn)倒計(jì)時(shí)！金域華府港鐵沿線純街鋪周六盛

55、大開盤！2萬元起/平米搶 占后cbd港鐵黃金走廊！驚喜優(yōu)惠分秒遞減！ 8.21 保留單位預(yù)約信息、 核心賣點(diǎn) 萬科商業(yè)矩獻(xiàn)！珍藏絕版金鋪！金域華府商業(yè)“中心組團(tuán)”周六正式全城預(yù)約！后 cbd港鐵站口純街鋪！2萬元起/平米，搶占港鐵黃金走廊。 8.28保留單位發(fā)售信息 絕版金鋪，壓軸鉅獻(xiàn)！萬科金域華府全新“中心組團(tuán)”港鐵站口街鋪周六盛大發(fā)售! 最后機(jī)會(huì)問鼎后cbd港鐵樞紐商圈！ 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd.megaroad page 88 短信投放的效果分析短信投放的效果分析（

56、萬科（萬科金域道）金域道） 2 2、萬科金域道短信投放頻率及效果分析。、萬科金域道短信投放頻率及效果分析。 短信投放頻率：短信投放頻率：每周每周3 3次以上；次以上； 短信投放時(shí)間：短信投放時(shí)間：每周四至周日；每周四至周日； 短信投放量：短信投放量：每周每周3030萬條以上；萬條以上； 項(xiàng)目推廣渠道還包括有報(bào)紙、戶外廣告、樓體廣告、現(xiàn)場(chǎng)包裝、內(nèi)部推薦、老業(yè)主介紹等。項(xiàng)目推廣渠道還包括有報(bào)紙、戶外廣告、樓體廣告、現(xiàn)場(chǎng)包裝、內(nèi)部推薦、老業(yè)主介紹等。 說明利用短信渠道的精準(zhǔn)營銷方式效果非常明顯，對(duì)于推動(dòng)項(xiàng)目的發(fā)展起到了非常大的積極作用。說明利用短信渠道的精準(zhǔn)營銷方式效果非常明顯，對(duì)于推動(dòng)項(xiàng)目的發(fā)展起

57、到了非常大的積極作用。 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd.megaroad page 89 b b、訴求點(diǎn)清晰、訴求點(diǎn)清晰 投資門檻，投資回報(bào)，主力店支撐，投資前景。投資門檻，投資回報(bào)，主力店支撐，投資前景。 投投 資資 門門 檻檻 低低 投投 資資 回回 報(bào)報(bào) 高高 投投 資資 前前 景景 好好 主主 力力 店店 支支 撐撐 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd.mega

58、road page 90 b b、訴求點(diǎn)清晰、訴求點(diǎn)清晰 投資門檻低 龍城一街龍城一街 梅林商業(yè)步行街梅林商業(yè)步行街 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd.megaroad page 91 b b、訴求點(diǎn)清晰、訴求點(diǎn)清晰 投資回報(bào)高 龍城一街龍城一街 振業(yè)城振業(yè)城商業(yè)街商業(yè)街 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd.megaroad page 92 b b、訴求點(diǎn)清晰、訴求點(diǎn)清晰

59、 主力店支撐 萬象萬象中心街中心街 梅林商業(yè)步行街梅林商業(yè)步行街 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd.megaroad page 93 投資前景好 b b、訴求點(diǎn)清晰、訴求點(diǎn)清晰 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd.megaroad page 94 投資前景好 b b、訴求點(diǎn)清晰、訴求點(diǎn)清晰 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) shen zhen megaroad

60、 real estate consulting co., ltd.megaroad page 95 c c、現(xiàn)場(chǎng)氛圍營造、現(xiàn)場(chǎng)氛圍營造 項(xiàng)目主要展示面的包裝，樓體包裝，售樓處的包裝（聲音畫面的結(jié)合），產(chǎn)品的包裝（樣板鋪）。項(xiàng)目主要展示面的包裝，樓體包裝，售樓處的包裝（聲音畫面的結(jié)合），產(chǎn)品的包裝（樣板鋪）。 a b c d 工程圍板包工程圍板包 裝裝 售樓處包裝售樓處包裝 現(xiàn)場(chǎng)樓體包現(xiàn)場(chǎng)樓體包 裝裝 現(xiàn)場(chǎng)樣板鋪包裝現(xiàn)場(chǎng)樣板鋪包裝 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd.megaroad