土地交易市場(chǎng)的問題與對(duì)策

1、淺談土地交易市場(chǎng)的問題及對(duì)策土地市場(chǎng)的發(fā)展是以社會(huì)主義的經(jīng)濟(jì)的發(fā)展為前提和依托 的，隨著市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)不斷縱然發(fā)展， 土地作為社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的載 體和要素資產(chǎn)， 必然要與其他要素一并進(jìn)入市場(chǎng)以實(shí)現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)價(jià) 值。目前，土地市場(chǎng)還處于新舊體制時(shí)期，土地市場(chǎng)到運(yùn)作不太 規(guī)范，土地商場(chǎng)交易中各種新問題情況也接踵而至。 本文結(jié)合我 市實(shí)際情況，對(duì)土地交易中存在的一些問題淺談幾點(diǎn)個(gè)人看法， 以便與讀者共同探討我市土地市場(chǎng)的規(guī)范運(yùn)作， 以資讀者共同探 討我市土地市場(chǎng)的快捷、健康、持續(xù)發(fā)展。一、 我縣地交易市場(chǎng)中目前存在的問題 一劃拔土地使用權(quán)出讓手續(xù)不完善，條件欠成熟。1、劃拔土地是政府以行政手段配置土地資產(chǎn)的方

2、式之一。按照 土地法律、法規(guī)之規(guī)定。劃拔土地不能直接進(jìn)入土地市場(chǎng)，要進(jìn) 入市場(chǎng)， 必需補(bǔ)辦好劃拔土地登記手續(xù)， 補(bǔ)交土地出讓金后方可 進(jìn)入市場(chǎng)，進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。由于受到利益驅(qū)動(dòng)，劃拔土地單位違規(guī)在 已取得的劃拔土地上進(jìn)行土地開發(fā)， 收房產(chǎn)， 地產(chǎn)一并進(jìn)行出售 或租賃，形成極差地租受益，造成土地市場(chǎng)發(fā)展不平衡。根據(jù)法 律規(guī)定，除法律規(guī)定享受行政劃拔土地之外，其它土地，包括原 劃拔土地， 必須補(bǔ)辦或辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)， 沒有辦理土地 出讓手續(xù)的， 須按照基準(zhǔn)地價(jià)是期收取土地收益金。 以經(jīng)營(yíng)服務(wù) 行業(yè)為例 ，原所屬用地全部為劃拔用地，且大部分處市黃金地 段，寸土寸金，土地差價(jià)極為懸殊，盡管法律要求原用

3、地單位補(bǔ) 辦土地出讓手續(xù)，進(jìn)行土地登記。但大部分單位強(qiáng)調(diào)企業(yè)困難、 職工安置難度大等多種理由，直到現(xiàn)在還未履行有關(guān)用地手續(xù)， 土地收益金應(yīng)與實(shí)收差距極為懸殊， 造成了有令不行， 有禁不止。 而實(shí)際處置劃拔土地過程中， 到以國有資產(chǎn)管理局牽頭， 單位運(yùn) 作進(jìn)行處置， 無意造成國有資源流失， 也伎土地出讓后土地權(quán)屬 糾紛連綿不斷，增加了政府負(fù)擔(dān)，造成不可預(yù)見的后果。2、劃拔土地出讓，招標(biāo)，拍賣、掛牌等出讓方式運(yùn)作不一。國 有資產(chǎn)流失較為嚴(yán)重。 國有土地使用權(quán)嚴(yán)格實(shí)行招， 拍、掛出讓， 從源上防止腐敗， 起到了一定的作用， 在社會(huì)起到了良好的社會(huì) 效應(yīng)。但是土地使用權(quán)招標(biāo)，掛牌，拍賣出讓工作過作不一

4、，導(dǎo) 致了國有資產(chǎn)的流失。以供銷，商業(yè)系統(tǒng)為例，供銷系統(tǒng)企業(yè)改 置，實(shí)行兩個(gè)置換，起步較早，力度也較大，但土地使用權(quán)招、 拍、掛出讓工作還處于摸索階段，對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)查還欠透徹， 土地交易的公開程度不夠， 一般地、 土地伎用權(quán)出讓要作在企業(yè) 內(nèi)部職工范圍內(nèi)運(yùn)作， 沒有全部向社會(huì)公開。 而商業(yè)系統(tǒng)改善起 步較晚，吸取了許多經(jīng)驗(yàn)，操作也較為規(guī)范，土地交易很大程度 上向社會(huì)公開，收到了良好的社會(huì)效應(yīng)。 2004 年初，對(duì)城關(guān)供 銷社純國有土地處置，面積為 630 ，評(píng)估底價(jià)為 63 萬元，榮取 暗標(biāo)形式競(jìng)價(jià)，而實(shí)際公開競(jìng)價(jià)為 65 萬元，只比評(píng)估價(jià)增幅 2 萬元。而 2004 年商業(yè)公司下屬單價(jià)肉食

5、水產(chǎn)公司對(duì) 620 平方來 的國有資產(chǎn)（一樓門面）處置，評(píng)估價(jià)為 70 萬元，采取臨時(shí)確 定起始價(jià)的方式， 經(jīng)過幾十輪的激烈競(jìng)爭(zhēng)， 最后以 110 余萬元成 交，增幅價(jià)達(dá) 40 萬余，產(chǎn)生了良好的社會(huì)效益。3、土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓工作宣傳不到位，造成土 地交易過程中難免有陪稱，串標(biāo)現(xiàn)象，使中標(biāo)人效益非淺。按照 招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定 出讓人應(yīng)當(dāng)至少在招 標(biāo)、拍賣或者掛牌開始日前 20 日發(fā)布招、 拍、掛土地出讓公告， 向社公布出讓宗地的基本情況和招、拍、掛歷的時(shí)間，地點(diǎn)，同 時(shí)土地出讓掛牌的時(shí)間不得少于 10 個(gè)工作日，但在實(shí)際工作中， 宣傳工作往往不能全部到位。 特別是

6、三縣外出務(wù)工人員大部分都 在沿海地區(qū)，土地招標(biāo)、拍賣、掛牌宣傳工作難度較大，而部分 外出務(wù)工人員獲知信息后， 出只能委托親朋好友來競(jìng)買土地， 有 的多人合伙購買一宗，從形式上看，競(jìng)買人數(shù)達(dá)到了法定要求， 競(jìng)買資格他合法，而實(shí)質(zhì)上是合伙串標(biāo)，土地價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)不高，加 之出讓單位又急于出讓， 促使資金盡快回籠， 從機(jī)時(shí)促使土地使 用權(quán)出讓成交，使國有資產(chǎn)不斷流失。二 出讓土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓缺乏相應(yīng)的制約機(jī)制， 土地使用權(quán) 出讓一直以來重視審批， 輕用地后管理， 法律法規(guī)對(duì)出讓土地使 用權(quán)進(jìn)放市場(chǎng)缺乏相應(yīng)的制約， 盡管很多方面有管理的條款、 規(guī) 章，但實(shí)際工作中還遠(yuǎn)未到位。1、對(duì)土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓行為的處罰

7、缺乏力度。按照城市房產(chǎn) 管理法 規(guī)定：土地使用權(quán)人除必經(jīng)接照土地出讓合同約定支付 出讓金， 并取得土地使用證外， 還應(yīng)接照相館出讓合同約定進(jìn)行 授資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)授資總額的 25% 以 上。 1995 以來，我縣開發(fā)區(qū)土地出讓大部分為協(xié)議出讓。不少 購了地，但受讓后卻無力開發(fā)造成土地閑置； 還有固定項(xiàng)目建設(shè)， 國家資金投入困難，采取內(nèi)部職工集資征地，以地閑置補(bǔ)償，致 使內(nèi)部職工受讓土地后，造成土地大量閑置。根據(jù)閑置辦法 規(guī)定：在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)， 以出讓等到有償使用權(quán)方式取得土地使 用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地， 超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā) 日滿一年未動(dòng)工開發(fā)的， 可以征收相當(dāng)

8、于土地使用權(quán)出讓金 20% 以下的土地閑置費(fèi)， 滿二年的未動(dòng)工開發(fā)的， 可以無償收回土地 使用權(quán)。但事實(shí)上，這類土地以各種表工明法轉(zhuǎn)讓的不在少數(shù)， 從而使土地行政部門對(duì)閑置土地的處置成了一句岑語， 極到利于 政府對(duì)土地的調(diào)控及制約盲目用地浪費(fèi)的現(xiàn)象。2、忽視土地使用權(quán)出讓合同中的土地使用條件的管理。 土地管 理法規(guī)定：依法改變土地用途的， 應(yīng)當(dāng)辦理土地變更登記手續(xù)。 土地使用權(quán)出讓合同中的土地使用條件也十分明確， 但對(duì)改變?cè)?批用途和增加容積率等項(xiàng)目管理環(huán)節(jié)漏缺， 規(guī)劃許可證中規(guī)定不 明確，致使以后難以按合同知款進(jìn)行用后管理。1、土地使用權(quán)出讓后，土地登記發(fā)證工作難度大，對(duì)以后的用 地跟蹤管理

9、造成很大的困難。 對(duì)土地登記發(fā)證工作， 有的受讓人 認(rèn)為可辦可不辦，有的干脆不辦，而有糾紛矛盾的急著辦。 土 地管理法、湖南省土地登記辦法 。中對(duì)土地使用權(quán)人的土地 登記規(guī)定是十分的明確，規(guī)定了登記條件，登記申請(qǐng)時(shí)間，土地 使用權(quán)招、拍、掛出讓的上地登記發(fā)證工作比較正常，但協(xié)議出 讓土發(fā)證工作十分滯后。 一是部分受讓人認(rèn)為交了錢， 又有規(guī)劃 手續(xù)，這宗地就是我的；二是部分受讓人不急于搞建設(shè)，遇機(jī)會(huì) 以高價(jià)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，從中爭(zhēng)取暴利；三是少數(shù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)開發(fā)用地，收了 受讓人的出讓金， 也答應(yīng)為受讓人辦理用地手續(xù)， 但由于財(cái)政困 難，錢用完了，領(lǐng)導(dǎo)調(diào)走了，用地手續(xù)拖著不辦。而受讓人已為 交了辦手續(xù)的錢，政府

10、應(yīng)該講誠信，要違法也是政府違，土地不 登記國土行政主管部門也耐不何。 四是部分受讓地有矛盾或糾紛 受法律規(guī)制約，急于辦理土地使用證，以受法律法規(guī)的保護(hù)。五 是房改房發(fā)證困難。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，房改房發(fā)證從 1999 年以來到 目前為止只有 1800 余戶，占全縣應(yīng)發(fā)證的 50 ，主要原因是購 房法律意識(shí)不強(qiáng)，認(rèn)為反正是單位的房子，自己住著，誰也搶不 去。因多種因數(shù)，前些年，我縣土地需要供過于求，從而促使我 現(xiàn)的土地發(fā)證工作艱難。1、土地使用權(quán)出讓方式要進(jìn)一步規(guī)范，要切實(shí)做到一個(gè)“口子” 蓄水，一個(gè)“籠頭”放水。土地使用權(quán)指標(biāo)、拍賣、掛牌出讓是土地出讓的三種方式， 而且還是具體爭(zhēng)對(duì)經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)的。

11、要真正規(guī)范土地市場(chǎng)， 政府必須高度壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)， 積極依法有秩序的控制好土地 二、三級(jí)市場(chǎng)。目前。盡管從上至下，以及法律法規(guī)和文件精神 都明確政府要高度壟斷一級(jí)市場(chǎng)，但實(shí)際工作中做的還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不 夠，還沒有真正從源頭上控制土地。主要在：意識(shí)項(xiàng)目建設(shè)投資 資金缺口大。 為了加大招商引資力度， 各地往往以土地優(yōu)惠作為 吸引投資條件的主要手段， 實(shí)行以項(xiàng)目建設(shè)帶土地開發(fā)進(jìn)行土地 出讓。造成了多家管地，多頭供地，城鄉(xiāng)土地價(jià)格倒掛，土地出 讓滯后，導(dǎo)致了土地交易市場(chǎng)的混亂無序。 二是因責(zé)任分工不同， 經(jīng)濟(jì)任務(wù)壓力大， 投資資金回籠慢， 致使土地市場(chǎng)出讓方式無序 進(jìn)行。目前我縣財(cái)政是“吃飯”財(cái)政，沒有多余

12、資金用于項(xiàng)目建設(shè)， 特別是鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級(jí)政府，既要發(fā)展，又要穩(wěn)定，不得不在土地上做 文章，以促進(jìn)本區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，這就是促使以犧牲土地為代價(jià)， 盲目上項(xiàng)目，搞開發(fā)，低價(jià)出讓國有土地，迫使資金回籠，從而 導(dǎo)致了土地市場(chǎng)得無序化。 三是土地出讓后期管理工作滯后， 配 套設(shè)施工程緩慢， 侵犯了土地使用權(quán)人的合法權(quán)益。 土地開發(fā)應(yīng) 是一個(gè)系統(tǒng)工程，它不是銷售土地，獲得土地出讓金了事，而是 要通過充分合理利用土地，為國家，社會(huì)帶來最大的效益。我縣 以前的土地開發(fā)或多或少都存在諸多問題。 到目前為止， 少數(shù)土 地開發(fā)項(xiàng)目之管出讓收錢， 而基礎(chǔ)設(shè)施未配套， 極大地侵犯了受 讓人地合法權(quán)益。二、 對(duì)策一 積極發(fā)揮土地

13、市場(chǎng)應(yīng)有地職能作用。 土地有形市場(chǎng)是政府指 定的土地使用權(quán)交易服務(wù)的專門機(jī)構(gòu)。 建立土地有形市場(chǎng)有利土 地使用權(quán)公開交易。土地市場(chǎng)建設(shè)的同時(shí)更要抓好軟件的建設(shè)， 突出土地市場(chǎng)的職能作用。一是土地信息的“窗口”作用。政府實(shí) 施土地市場(chǎng)管理的決策及相關(guān)法律規(guī)章，土地供求信息公諸于 眾，讓群眾即使了解。二是為土地市場(chǎng)交易提供服務(wù)作用。要通 過建立健全交易規(guī)則， 確立交易范圍及主體， 將所涉及的土地納 入有形市場(chǎng)管理的軌道。 三是部門互動(dòng)的聯(lián)絡(luò)作用， 土地市場(chǎng)建 設(shè)是一項(xiàng)涉及面廣、 范圍大的工程， 光靠國土資源部門力所能及 是不夠的，必須要由政府牽頭，相關(guān)部門聯(lián)手，形成齊抓共管的 良好局面，土地有形市

14、場(chǎng)作為相關(guān)部門聯(lián)絡(luò)中心的“窗口”通過規(guī) 范建設(shè)，樹立依法行政，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，勤政廉政的部門形象。 二加大土地收購儲(chǔ)備力度。 土地收購儲(chǔ)備要為政府壟斷土地一 級(jí)市場(chǎng)服務(wù)， 為房地產(chǎn)市場(chǎng)協(xié)調(diào)發(fā)展服務(wù)， 因而要通過立法或制 定規(guī)章，明確土地收購儲(chǔ)備的目的。管理體制、運(yùn)轉(zhuǎn)方式、資金 來源。要擴(kuò)大土地收購儲(chǔ)備的范圍， 對(duì)一些尚不具備開發(fā)條件的 存量土地和已審批的閑置土地，根據(jù)市場(chǎng)的需求納入儲(chǔ)備范圍， 并進(jìn)行前期開發(fā)或暫作綠地和公益用地， 增強(qiáng)政府對(duì)土地供應(yīng)的 調(diào)控力度。要拓寬思路，建立多渠道資金來源，通過政府撥付少 量啟動(dòng)資金， 爭(zhēng)取金融部門信貸資金， 設(shè)立土地儲(chǔ)備基金等方面 廣泛籌集資金， 在限制成片批地

15、的前提下， 適當(dāng)考慮利用外資參 與土地收購儲(chǔ)備。 土地收購儲(chǔ)備中心受縣政府委托。 負(fù)責(zé)實(shí)施土 地收購儲(chǔ)備。儲(chǔ)備土地經(jīng)過前擔(dān)開發(fā)，以招標(biāo)、拍賣、掛牌的形 式有計(jì)劃的逐年推向市場(chǎng)， 爭(zhēng)取在 3 年內(nèi)做到凡市場(chǎng)配置的土地 必須是經(jīng)過儲(chǔ)備的土地。三 把握三個(gè)環(huán)節(jié)。 一是嚴(yán)格土地供應(yīng)審批。 按照土地宏觀調(diào)控 的要求，由國土資源部門根據(jù)商品房存量情況，土地需求情況， 提前擬定下一年度經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目用地總量的預(yù)安排。 建設(shè)項(xiàng)目審批由 原來的“計(jì)劃立項(xiàng)規(guī)劃選址土地審批”轉(zhuǎn)變?yōu)椤巴恋赜?jì)劃 計(jì)劃立項(xiàng)規(guī)劃選址土地審批” 。在申報(bào)項(xiàng)目可形性研 究報(bào)告前， 應(yīng)先到國土資源部門簽許用地計(jì)劃的審核意見， 未經(jīng) 批準(zhǔn)，發(fā)展計(jì)劃部門

16、不得立項(xiàng)， 充分體現(xiàn)土地供應(yīng)約束機(jī)制的要 求。二是積極探索運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制配置土地資產(chǎn)的有效途徑。 只有 壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)的供應(yīng)權(quán)，即一個(gè)“口子”蓄水，一個(gè)“籠頭”放 水，才能實(shí)現(xiàn)土地供應(yīng)總量的基本平衡， 才能使土地進(jìn)入市場(chǎng)后 由市場(chǎng)來配置土地資產(chǎn)， 使其達(dá)到最大化效益。 三是做好土地使 用證年檢年審工作， 及時(shí)進(jìn)行土地登記， 最終實(shí)現(xiàn)以證管地的目 標(biāo)。土地登記是加強(qiáng)土地產(chǎn)權(quán)管理， 監(jiān)督土地市場(chǎng)各種交易行為， 規(guī)范土地市場(chǎng)管理的有效途徑核主要手段， 對(duì)新批準(zhǔn)的核已轉(zhuǎn)讓 的土地， 要積極使用地者進(jìn)行土地登記發(fā)證和變更登記， 對(duì)不及 時(shí)進(jìn)行登記的可責(zé)令其限期辦理或給予警告， 以及處以罰款。 同 時(shí)健全土地使用證其他各項(xiàng)登記制度， 實(shí)現(xiàn)用地中和用地后的全 程管理，保持土地管理資料的現(xiàn)勢(shì)性，實(shí)現(xiàn)以證管