3月3日內(nèi)蒙古達(dá)拉特旗鐵西項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告——項(xiàng)目發(fā)展思路研判

1、上海智旭 low-e雙層中空玻璃；直飲水系統(tǒng) 高層預(yù)留新風(fēng)、分體空調(diào)外機(jī)安裝位 區(qū)停車場(chǎng)自動(dòng)管理系統(tǒng) 房間水電氣自動(dòng)遠(yuǎn)程抄表 小區(qū)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) 房間煤氣泄漏自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng) 小區(qū)寬頻多媒體網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 單元門磁控門禁警報(bào) 小區(qū)紅外線周界防范系統(tǒng) 附錄：市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)附錄：市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù) 本案本案 老城區(qū)老城區(qū) 新新 城城 區(qū)區(qū) 鐵西鐵西 新城新城 本本 案案 本本 案案 城市分區(qū)原則 老城區(qū)：西至達(dá)拉特大街，東至建設(shè)路，南至 錫尼街（老商業(yè)街），北至迎賓大道一帶（預(yù) 計(jì)是新旗政府所在地） 城南區(qū)：德勝大街一線以南（含），達(dá)拉特大 街以東，建設(shè)路以西 新城北片區(qū)：達(dá)拉特大街以西，鐵路以東，迎 賓大街以北

2、 新城南片區(qū)：達(dá)拉特大街以西，鐵路以東，迎 賓大道以南 城東區(qū)：建設(shè)路以東 鐵東片區(qū) 各區(qū)概況 老城區(qū)：由于舊城改造難度較高、新城的迅速崛起等多方面的 原因，旗政府對(duì)此區(qū)域的改造力度并不是很高，交通相對(duì)較為 擁擠，未來(lái)將以商業(yè)發(fā)展為主， 城南區(qū)：以德勝大街為軸線，建設(shè)了一批新樓盤，本身就配備 了一些主要的配套資源（如旗醫(yī)院、學(xué)校等）、南臨企業(yè)園區(qū) 又毗鄰老城區(qū)的生活優(yōu)勢(shì)，將發(fā)展成為商業(yè)住宅的混居地 新城北片區(qū)：達(dá)旗高端樓盤聚集地 新城南片區(qū)：此地塊新興住宅項(xiàng)目較為稀少，依附火車站、汽 車站等交通樞紐以及南向大企業(yè)的迅速發(fā)展，近水樓臺(tái)之勢(shì)必 成，未來(lái)發(fā)展?jié)摿?huì)得以迅速提升，中端住宅區(qū)以及辦公區(qū)

3、 將應(yīng)運(yùn)而生 城東區(qū)：為城市發(fā)展的大后方，但由于前期零散“種房”的惡 劣影響，發(fā)展較為緩慢，拆遷力度劇增，尚存少數(shù)樓盤為周邊 鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城者提供一定中低檔房產(chǎn)品 達(dá)旗印象 城市性格：城市高消費(fèi)、攀比型新興城市，先富起 來(lái)的一代在通貨膨脹以及無(wú)更好投資保值產(chǎn)品出現(xiàn) 的前提下競(jìng)相追求樓盤與名車以及生活的奢華。一 夜暴富的城市在迅速中（征地爆發(fā)、資源開(kāi)發(fā)等） 房地產(chǎn)特色：規(guī)模小而物業(yè)類型多，小區(qū)規(guī)劃千篇 一律（沿街商鋪、住宅（多層、小高層）、辦公樓 、酒店等綜合性小區(qū)），對(duì)于樓盤的選擇上在近期 少數(shù)高品質(zhì)樓盤的推出后漸漸被教育，競(jìng)相搶占， 品質(zhì)樓盤占據(jù)一席之地，但這些樓盤的營(yíng)造方面除 個(gè)別樓盤較為突出外

4、，整體表現(xiàn)不盡如人意。 樓盤分布示意圖 達(dá)拉特公館達(dá)拉特公館 文苑華庭文苑華庭 火火 車車 站站 鼎昊東苑鼎昊東苑 世紀(jì)華庭世紀(jì)華庭 華麗家族華麗家族 千昊國(guó)際千昊國(guó)際 海業(yè)欣園海業(yè)欣園 海業(yè)家園海業(yè)家園 博泰博泰 貴族花園貴族花園 吉泰佳苑吉泰佳苑 瑞瑩小區(qū)瑞瑩小區(qū) 萬(wàn)通祥和萬(wàn)通祥和 日和小區(qū)日和小區(qū)a 東達(dá)東達(dá) 商業(yè)廣場(chǎng)商業(yè)廣場(chǎng) 蒙達(dá)蒙達(dá) 城市廣場(chǎng)城市廣場(chǎng) 錦繡華庭錦繡華庭 萬(wàn)通家興萬(wàn)通家興 龍騰華府龍騰華府 雅馨家園雅馨家園 景旭家苑景旭家苑 萬(wàn)通家和萬(wàn)通家和 鄂爾多斯鄂爾多斯 廣場(chǎng)廣場(chǎng) 文苑小區(qū)文苑小區(qū) 陽(yáng)光麗舍陽(yáng)光麗舍 世景園小區(qū)世景園小區(qū) 興達(dá)陽(yáng)光興達(dá)陽(yáng)光 盛泰盛泰 現(xiàn)代城現(xiàn)代城

5、北國(guó)北國(guó)新城新城 家電城家電城 領(lǐng)秀尚城領(lǐng)秀尚城 日和小區(qū)日和小區(qū)b 富貴嘉園富貴嘉園 老城片區(qū)部分樓盤 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型價(jià)格價(jià)格近況近況 達(dá)拉特公館小高層4680-5380，層差10010.11.17開(kāi)盤，1-3f底商，4-11f為住宅，面積82、87、113、 122，剩余16套，但另有部分房源為工程抵款 瑞瑩小區(qū)多層 小高層 售罄 4388起，層差100，12f，144、159、176等，余房集中在2-4f、11-12f，一次性 97折優(yōu)惠 萬(wàn)通祥和小高層待定3棟小高層住宅（135、143、167），預(yù)計(jì)3月開(kāi)盤，2棟小高 層公寓樓（2梯10戶，60-90），另1棟五星級(jí)

6、酒店、1棟辦公 樓 富貴嘉園多層 小高層 回遷 8f 4858層差100 須等回遷戶選完才能選，且工期僅開(kāi)工一半。 在售5、7、8#，129-163，一次性優(yōu)惠80-100元/ 其他項(xiàng)目售罄 新城南片區(qū)部分樓盤 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型價(jià)格價(jià)格近況近況 文苑華庭多層 小高層 3480+1750 待定 余2套5f+閣樓，另有少量工程抵款樓優(yōu)惠3萬(wàn) 寫字樓13f，尚未開(kāi)建 鼎昊東苑小高層 多層 均價(jià)4280（100層差） 待定 售罄 預(yù)計(jì)將于5月份推出，5f電梯洋房，共18戶 陽(yáng)光麗舍多層 小高層 售罄 3一梯四戶，75-134，余房在4、5#，86、134兩種 興達(dá)陽(yáng)光小高層411f，1

7、7f 新城北片區(qū)部分樓盤 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型價(jià)格價(jià)格近況近況 世紀(jì)華庭多層 小高層 售罄 3960-4660 售罄 10、11#（13f），一次性優(yōu)惠50元/，135、169 華麗家族多層 小高層 3988-4228電梯多層，112-192，現(xiàn)余186-192（2-4f） 11f，7f-127-4708元/，層差100，7-11f較難去化 千昊國(guó)際小高層4300-5600推廣上：打造達(dá)旗首席高端樓盤形象，內(nèi)部景觀、配套、智能化、外立 面、會(huì)所、物業(yè)等均有所出挑；銷售上：層差60-80元/不等，銷售剩 余130-441不等，部分為復(fù)式樓，例如，6#4f、4500,14f、5300

8、二期預(yù)計(jì)6、7月份開(kāi)盤，但據(jù)了解內(nèi)定較為嚴(yán)重 海業(yè)欣園多層 電梯多層 小高層 待定 待定 待定 5f、4棟108、125 5f4棟、165 11f4棟、134，17f2棟、137 海業(yè)家園多層 小高層 售罄 4500 售罄 余2套，11f頂層 博泰貴族花園小高層4188起 100層差11f，面積范圍105、121、132、157，復(fù)式樓（5#、6#、400，7#、 270）最后一排東側(cè)2棟商業(yè)樓改為2棟住宅樓，尚未推出 城東片區(qū)部分樓盤 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型價(jià)格價(jià)格近況近況 日和小區(qū)多層3400-3680近期推廣b區(qū) 城南片區(qū)部分樓盤 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型價(jià)格價(jià)格近況近

9、況 錦繡華庭多層 小高層 高層 售罄 4180-5630 10#小高層（西側(cè)9f中1-8f大面積166戶型未售出）在售，1f-2f 差400、2f-3f差300，向上差100，9f-10f-11f差20-30 沿街最后兩棟（8#、9#）17f預(yù)計(jì)在5月中旬推出，現(xiàn)尚未平整好 萬(wàn)通家興多層 高層 售罄 平層復(fù)式（4860+3000） 剩余少量大面積（150-160）與復(fù)式樓（150+54）， 龍騰華府多層 小高層 高層 售罄 11f、5200 12f、14f、16f未開(kāi)盤待定 一期少量 余房（多層頂層、小高層）、 二期5棟住宅+1棟寫字樓整體推出，預(yù)計(jì)開(kāi)盤在5、6月份，戶型、 面積待定 雅馨家園

10、多層 小高層 寫字樓 酒店 售罄 4200-5200 尾盤 141-146余1011f，5200/5100；190余2-6f、4200-5100 整體出售（洽談中） 整體出售 萬(wàn)通家和多層 小高層 公寓樓 均價(jià)4580 4460-5060 3f-6f：北4600-4800，南5000-5200 余頂層（優(yōu)惠幅度在100元/） 余11f，7、8f最高5060，兩頭降，層差100 余南側(cè)中間戶5套，30-38 景旭家苑多層2棟 小高層2棟 公寓樓 在售：多層6f：4158 小高層1f-10f4280-5180、11f5080 待定 面積在128、142 1f、8f-11f余房較多（125、137、

11、155）層差100 待定 達(dá)達(dá) 拉拉 特特 大大 街街 德勝大街德勝大街 新新 華華 路路 長(zhǎng)長(zhǎng) 勝勝 路路 達(dá)旗醫(yī)院達(dá)旗醫(yī)院 蒙達(dá)蒙達(dá)城市廣場(chǎng)城市廣場(chǎng) (中國(guó)西部陶瓷城中國(guó)西部陶瓷城) 龍騰龍騰 華府華府 景旭景旭 家苑家苑 雅馨雅馨 家園家園 萬(wàn)通萬(wàn)通 家和家和 萬(wàn)通家興萬(wàn)通家興 小區(qū)小區(qū) 錦繡錦繡 華庭華庭 樹(shù)林召大街樹(shù)林召大街 達(dá)旗達(dá)旗 一中一中 錫尼街錫尼街 旗政府旗政府 房地產(chǎn)印象 樓盤多但體量相對(duì)較小（超過(guò)10萬(wàn)的項(xiàng)目少之又少），尤其是 住宅項(xiàng)目，扎堆現(xiàn)象很嚴(yán)重且規(guī)劃物業(yè)類型千篇一律（一般都 包括多層、小高層、辦公寫字樓以及沿街商鋪）、地段好的項(xiàng) 目?jī)r(jià)格雖高但客戶關(guān)注度更高。 小

12、高層的底層頂層以及多層的頂層較難去化（涉及到采光、滲 水的難度） 營(yíng)銷陣地：售樓處包裝整體過(guò)于平庸、宣傳資料不齊備，業(yè)務(wù) 員整體形象、素質(zhì)、接待水平一般（可能與銷售難度較小有關(guān) ，整體形象推廣上鮮有出挑者） 戶型設(shè)計(jì)“大客廳、小南房、小北房、雙衛(wèi)”的布局：客廳一 般面寬控制在4.2米以上（甚有4.8米、5.8米、6.3米、7.05米等 大開(kāi)間、當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)俗習(xí)慣串門活動(dòng)導(dǎo)致作為家庭對(duì)外第一 展示面形象的客廳的作用被提升），當(dāng)?shù)厝藢?duì)南側(cè)主臥室要求 較高，北側(cè)次臥要求相對(duì)較小，衛(wèi)生間一般都會(huì)是干濕分離。 房地產(chǎn)印象 價(jià)格上升通道已打開(kāi)，但均價(jià)5000上方心理承 受力有限：經(jīng)過(guò)近兩年城市經(jīng)濟(jì)的爆發(fā)式增長(zhǎng)

13、 ，城區(qū)房地產(chǎn)投資熱已開(kāi)始飆升，整體價(jià)格從 3000-4000-5000花了不到一年的時(shí)間；目前已 有相當(dāng)一部分樓盤小高層高樓層價(jià)格突破5000 價(jià)格，部分邊緣位置（如，鐵路東沿線、城東 區(qū)）價(jià)格為洼地，均價(jià)尚未突破4000，這也從 一個(gè)側(cè)面上阻滯房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上升。 高端產(chǎn)品形態(tài)相對(duì)缺乏，如別墅類產(chǎn)品，高層 項(xiàng)目等。 華麗家族 小高層：小高層：127 、7-11層去層去 化較慢化較慢 寫字樓：整寫字樓：整 層出售層出售731- 770 5f電梯多層：電梯多層： 余少量余少量186- 192大戶，大戶， 價(jià)格在價(jià)格在 4048-4168 元元/ 千昊國(guó)際（高端代表） 一期推出一期推出2、3、4、

14、6 （17f）、）、9、10#（9-11f） 10年年12月份開(kāi)盤月份開(kāi)盤 二期：二期：5、7、8# （17f） 5月即將推出，預(yù)訂已滿月即將推出，預(yù)訂已滿 2# 3# 4# 5# 6# 7# 8# 9# 10# 酒店辦公樓酒店辦公樓 （自持）（自持） 龍騰華府 商住樓商住樓11# 3# 9# 8# 10# 景旭家苑 125、 137 文苑新村 位于新城區(qū)腹地，為數(shù)不多的商品房別墅集中 居住區(qū)，全部為2f聯(lián)排別墅。 在建筑風(fēng)格、景觀布局、物業(yè)管理等多方面附 加值營(yíng)造上較平庸，入住率并不高。 另?yè)?jù)了解：別墅產(chǎn)品有較為強(qiáng)烈的市場(chǎng)需求， 有部分政府機(jī)關(guān)人員以及私營(yíng)老板自己買地在 火車站附近位置建造私人別墅區(qū)。 聯(lián)排別墅區(qū)聯(lián)排別墅區(qū) 蒙達(dá)城市廣場(chǎng)（商業(yè)） 自詡是達(dá)旗的“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)” 規(guī)劃建有陶瓷商城、沿街商鋪、地下商場(chǎng) 、高層公寓樓、寫字樓等，是一個(gè)涉及到 建材批發(fā)、百貨經(jīng)營(yíng)、餐飲、娛樂(lè)、住宅 等的城市綜合體。 雙子寫字樓：大雙子寫字樓：大 平層約平層