工業(yè)用地政策級土地出讓

1、工業(yè)用地的相關(guān)政策和操作方式探析工業(yè)用地因其操作復(fù)雜 , 長期以來未受到傳統(tǒng)住宅或者商用物業(yè) 開發(fā)商的重視 , 但近年國內(nèi)外投資者對中國工業(yè)地產(chǎn)市場的看好與試水,無疑使工業(yè)地產(chǎn)成為地產(chǎn)界備受矚目的一塊新蛋糕。目前深圳有些較大型的發(fā)展商也開始嘗試工業(yè)性質(zhì)土地開發(fā), 他 們利用商業(yè)包裝和巧妙的規(guī)劃設(shè)計 , 將項目以工業(yè)廠房建設(shè)并按照辦 公物業(yè)銷售 , 取得較大成功 , 香年廣場和智慧廣場就是其中的成功案 例?；幽晗隳陱V場簡介：花樣年香年廣場位于南山區(qū)華僑城以北、與波托菲諾天 鵝堡隔僑香路一路之距 , 北面為廣深高速 , 僑香路與深 云路交匯處。香年廣場 2006 年 12月 25號開工,項目由緊

2、密相連的 南區(qū)與北區(qū)地塊組成 ,項目建筑面積 74613.51 m2 （其中南區(qū)33364.9譏北區(qū)27183.27 m2、高20層。由南座主樓、南座附樓、北 座主 樓、花樣年集團(tuán)總部四部分組成。據(jù)了解, 該項目屬工業(yè)用地性質(zhì) , 土地是由南山某科技公司與花 樣年集團(tuán)共同 設(shè)立的康年投資共同運(yùn)作 , 南山某科技公司以土地作價 入股形式跟花樣年共同擁有 康年投資 ,隨后通過運(yùn)作抽離出康年投 資,即花樣年為康年投資唯一股東。項目以生態(tài)工業(yè)廠房進(jìn)行建設(shè) , 通過操作可以將建筑以間為單位 進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割 （主力戶型面積 200m -400m , 08年銷售均價約 23000元 /m ,銷售情況良好。智慧

3、廣場簡介 ：智慧廣場位于南山區(qū)僑香路以北 ,深云路以西,宗地 號 T405-0010, 項目規(guī)劃為 4棟寫字樓,占地面積 26811.43m ,辦公面 積 97100m , 是全深圳惟一的 低密度豪宅市商務(wù)空間。 項目用地性質(zhì)為工 業(yè)用地 （科研用房、高新科技廠房 ,開 發(fā)商深圳市中核興業(yè)實業(yè)有限公司 , 銷售均價 45000元 /m , 每層分割為 2個單獨單 位進(jìn)行銷售 , 最小單位可用 面積為 750m。項目的工業(yè)用地以辦公物業(yè)開發(fā) , 并分割產(chǎn)權(quán)單獨銷售的操作手法實 際上已經(jīng) 違反了政府相關(guān)規(guī)范 ：工業(yè)項目所需行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地面積不得超過工業(yè)項目總用地面積的 7%。嚴(yán)禁在工業(yè)

4、項目用地范圍內(nèi) 建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓(xùn)中心等非生產(chǎn)性 配套設(shè)施。 ”以及 “工業(yè)用地使用權(quán)不得分割轉(zhuǎn)讓 ,不得擅自轉(zhuǎn)租及改變土地性質(zhì)及用途。 ”因此項目 的運(yùn)作具有不透明性 ,在本人層面暫時無法詳細(xì)獲悉。長期以來,我國相繼出臺了多項土地政策法規(guī) ,旨在規(guī)范土地市場 , 工業(yè)用地的相 關(guān)政策也越來越健全 ,對工業(yè)用地的經(jīng)營性物業(yè)開發(fā)、工業(yè) 轉(zhuǎn)商住辦公性質(zhì)乃至出 讓方式都做了嚴(yán)格規(guī)范。以下是關(guān)于工業(yè)用地的相 關(guān)政策梳理。2003年2月21日,國土資源部進(jìn)一步治理整頓土地市場秩序工 作方案通 知為了鞏固 1 8號發(fā)出的緊急通知的結(jié)果 ,國土資源部又發(fā)出進(jìn) 一步治理整頓土 地市場秩序

5、工作方案 的通知, 其主要內(nèi)容是針對各類園區(qū)內(nèi), 工業(yè)用地違反土地 利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃設(shè)立各種名目 的園區(qū) （城、村及園區(qū)用地中存在的非法 占地、越權(quán)批地、違法供地 等問題。2005年3月21日,國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)商務(wù)部關(guān)于促進(jìn)國家級經(jīng) 濟(jì)技術(shù)開發(fā) 區(qū)進(jìn)一步提高發(fā)展水平的若干意見在對工業(yè)園區(qū)用地進(jìn)行了一系列的治理整頓后 , 國務(wù)院又發(fā)出了關(guān)于促進(jìn)國 家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)進(jìn)一步提高發(fā)展水平的若干意 見 ,該意見的主要內(nèi)容是工業(yè) 用地不得擅自改變土地用途 ,不得用于大規(guī)模的商業(yè)零售 ,不得用于房地產(chǎn)開發(fā)。2006年4月28日,國務(wù)院國有土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議 屬于工業(yè)建 設(shè)項目的 , 受讓宗地

6、中用于企業(yè)內(nèi)部行政辦公及生活 服務(wù)設(shè)施的用地不得超過受讓 宗地面積的一定比例 , 受讓人不得在受讓宗地范圍內(nèi)建造成套住宅、 專家樓、賓 館、招待所和培訓(xùn)中心等非 生產(chǎn)性設(shè)施。2006.8.31:關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知2006年 8月 31日, 國務(wù)院 關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知 發(fā)布。國家 根據(jù)土地等級、 區(qū)域土地利用政策等 ,統(tǒng)一制訂并公布各地工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)。 工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)不得于土地取 得成 本、 土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關(guān)費用之和。 工業(yè)用地 必須采用招標(biāo)拍 賣掛牌方式出讓 , 其出讓價格不得低于公布的最低價 標(biāo)準(zhǔn)。 （信息來源 :新華網(wǎng)2007412

7、:關(guān)于落實工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度有關(guān)問題的通知2007年 4月 12日,國土資源部、監(jiān)察部發(fā)布關(guān)于落實工業(yè)用 地招標(biāo)拍賣掛 牌出讓制度有關(guān)問題的通知, 要求推進(jìn) “工業(yè)用地招 標(biāo)、拍賣、掛牌出讓 ”并, 確保已出讓的工業(yè)用地用于原批準(zhǔn)項目 , 不得用于建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房出租、變相搞工業(yè)地 產(chǎn)開發(fā)。 （信息來源 : 國 土資源部2007.4:招標(biāo)拍賣掛牌出讓工業(yè)用地使用權(quán)規(guī)定（深圳市第二十條（受讓人轉(zhuǎn)讓、出租控制 工業(yè)用地使用權(quán)不得分割轉(zhuǎn)讓 , 不得擅自轉(zhuǎn) 租及改變土地性質(zhì)及用途。 （信息來源 :深圳市人民政府 網(wǎng)站2008.2:工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標(biāo)新修訂的控制指標(biāo)由投資強(qiáng)度、容積率、建筑系

8、數(shù)、行政辦 公及生活服 務(wù)設(shè)施用地所占比重、綠地率五項指標(biāo)構(gòu)成。規(guī)定 , 工業(yè) 項目的建筑系數(shù)應(yīng)不低于 30%。 工業(yè)項目所需行政辦公及生活服務(wù)設(shè) 施用地面積不得超過工業(yè)項目總用地 面積的 7%。 嚴(yán)禁在工業(yè)項目用 地范圍內(nèi)建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所 和培訓(xùn)中心等非生產(chǎn) 性配套設(shè)施。 工業(yè)企業(yè)內(nèi)部原則上不得安排綠地。 但因生產(chǎn) 工藝等有 特殊要求需要安排一定比例綠地的 ,綠地率不得超過 20%。（信息來 源:國 土資源部2008.7.25 :關(guān)于繼續(xù)開展國有土地使用權(quán)出讓情況專項清理和檢查工作的 通知通知要求 ,應(yīng)“主要檢查 2007 年專項清理工作中發(fā)現(xiàn)的違 法違規(guī)問題的查 處及整改

9、措施落實情況 ”并,“重點對出讓規(guī)劃條件 的管理、 協(xié)議出讓土地公示制 度、 經(jīng)營性土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓操作 規(guī)范、 工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度 , 以及土地出讓收入全額繳庫、土地出讓收支納入地方政府基金預(yù)算、實行 收支兩條線 管理等政 策”實行清 理、檢查。 （信息來源 :國土資源部工業(yè)用地進(jìn)行經(jīng)營性物業(yè)開發(fā)的操作手法 :1、完全合法途徑 :由工業(yè)用地轉(zhuǎn)性質(zhì)為住宅或者商務(wù)辦公等再進(jìn)入市場銷售。該方法為完全正規(guī)手法 ,但是操作較難。按照國家規(guī) 定一般情況下需要滿足幾 點要求:一是必須符合城市總體規(guī)劃 , 并需 經(jīng)過規(guī)劃部門批準(zhǔn) ; 二是如符合城市規(guī)劃 可以改變?yōu)樯虡I(yè)用途的 , 按 照現(xiàn)行土地

10、出讓辦法的規(guī)定 , 其出讓應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)、 拍 賣或掛牌等方 式公開進(jìn)行 , 工業(yè)用地原使用人和買受人不得自行進(jìn)行買賣 ; 三是最 通常的做法 ,可由工業(yè)用地使用人與所在區(qū)縣的土地管理部門聯(lián)系, 由土地的收購儲備機(jī)構(gòu)根據(jù)年度收購儲備計劃安排收儲。2、表面合法途徑 :利用政策模糊點 ,直接以工業(yè)用地性質(zhì)進(jìn)行 住宅或者辦公物 業(yè)的銷售。如香年廣場、智慧廣場 ,不改變土地用地 性質(zhì) ,以生態(tài)化工業(yè)廠房的形式 建設(shè) ,建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工 程規(guī)劃許可證以及建筑工程施工許可證等在良 好的政府關(guān)系前提下 可以按照流程拿到 ,但涉及到產(chǎn)權(quán)分割部分需要進(jìn)一步利用政 府公 關(guān) ,一般工業(yè)廠房產(chǎn)權(quán)分割普遍以棟

11、、層為單位 ,香年廣場通過操作 可以將建筑 以間為單位進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割（主力戶型面積200 m2 -400 m2 ,智慧廣場的產(chǎn)權(quán)以每層分 割為2個單獨產(chǎn)權(quán)物業(yè)的形式為主（約700 m，這類物業(yè)的關(guān)鍵在于順利取得單獨產(chǎn) 權(quán)的預(yù)售證 ,最后實現(xiàn)銷 售回款。3、完全違規(guī)途徑 :還有許多小型地產(chǎn)商采取直接違規(guī)的方式 , 即工業(yè)用地以寫 字樓或者住宅建設(shè) , 通過一系列操作手法拿到預(yù)售前 的各種證件 ,以辦公用房或者住 宅銷售 （依然是工業(yè)用地性質(zhì)。由 于建筑為整體產(chǎn)權(quán) ,在產(chǎn)權(quán)分割上存在障礙 ,只能 采取不拿房產(chǎn)證 , 只和購買者簽訂租約。如因國家規(guī)定租約不得長于 20年,可以采 用 先簽訂 20年租約

12、,再 20年續(xù)約的形式。除了以上手法外 , 目前還有越來越多的大型企業(yè)和外資介入工業(yè) 用地,其大部分 以產(chǎn)業(yè)園區(qū)、工業(yè)城或者物流中心的形式進(jìn)行。 中國 不動產(chǎn)研究中心 (CRRC 最 新研究報告顯示 , 金融危機(jī)之后 , 大約有 12%的傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)投產(chǎn)業(yè)園建設(shè) 項目 ,從 2005年第一次房地產(chǎn)調(diào)控 開始 ,則有約 30%的傳統(tǒng)房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)園建 設(shè)開發(fā) ,二線城市比例稍 低。傳統(tǒng)房地產(chǎn)領(lǐng)域的 “泡沫”正在向工業(yè)地產(chǎn)涌動。1、以工業(yè)園形式圈地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā) 富力金港城工業(yè)園2006年 8 月,富力高調(diào)宣布 ,將斥資 50億元在花都區(qū)打造富力 金港城工業(yè)園區(qū) , 規(guī)劃建筑面積約 120

13、萬平方米 ,開發(fā)住宅、酒店、 寫字樓和物流中心等。但是在金 港工業(yè)園區(qū)內(nèi) ,只有一個占地 27.36 萬平方米的物流中心 ,其余皆為商業(yè)設(shè)施或住宅 社區(qū)。2、工業(yè)園運(yùn)營 ,部分轉(zhuǎn)辦公或住宅性質(zhì)后銷售 天安數(shù)碼城 天安數(shù)碼城模式 源于 1997年原深圳天安工業(yè)區(qū)的轉(zhuǎn)型 ,數(shù)碼城 占地 30萬平米 ,總建筑面積 80萬平 方米,包括標(biāo)準(zhǔn)廠房 40萬平方 米,高級住宅 23萬平方米,公寓 6萬平方米,商業(yè)及配 套設(shè)施 6萬 平方米。 操作方式是先行進(jìn)行產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營 , 隨著園區(qū)規(guī)模擴(kuò)大和逐漸 成熟, 開始涉足住宅開發(fā)領(lǐng)域 , 其基本做法主要是想盡辦法改變土地 屬性和用地性 質(zhì) ,例如之前熱銷的高爾夫豪

14、宅 “天安高爾夫瓏園 ”就 是轉(zhuǎn)用地性質(zhì)后銷售 ,由于地價 低廉 ,項目獲益巨大。但是天安數(shù)碼城當(dāng)初的成功 , 很大程度上是因為不受制于當(dāng)時土 地出讓制度的 限制, 土地制度完善后 , 現(xiàn)在單是工業(yè)用地性質(zhì)變更這 一點, 就很難操作 , 這勢必影 響到天安項目整體獲取時商住用地和寫 字樓商業(yè)用地的比例問題。 例如東莞天安 數(shù)碼城進(jìn)展緩慢 ,奠基 4年未開工 ,主要就是土地權(quán)屬問題一直得不到解決。3、植入概念后廠房出租運(yùn)營模式 華僑城創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園創(chuàng)意園所在地原是華僑城東部一片建于上世紀(jì) 80年代的工業(yè)廠房,隨著城市的 發(fā)展,這個地區(qū)也面臨著規(guī)劃調(diào)整和功能改造。華僑 城集團(tuán)而后將片區(qū)和文化產(chǎn)業(yè) 聯(lián)系

15、起來 ,做成深圳的一個創(chuàng)意園區(qū)。 廠房建筑面積接近二十萬平方米。 由華僑城 集團(tuán)統(tǒng)一運(yùn)營管理 , 目前進(jìn)駐的創(chuàng)意類企業(yè)較多 , 形成了創(chuàng)意類企業(yè)聚集效應(yīng)。 整 體收益良好。4、開發(fā)商同制造型企業(yè)聯(lián)手運(yùn)作企業(yè)原廠區(qū)模式 萬通與 TCL 、開發(fā)商同 制造型企業(yè)聯(lián)手運(yùn)作企業(yè)原廠區(qū)模式 萬通與廠區(qū)模式簽訂協(xié)議聯(lián)手發(fā)展 工業(yè)地產(chǎn)簽訂協(xié)議聯(lián)手發(fā)展工業(yè)地產(chǎn) 聯(lián)手 2010 年 7 月 30 日，萬通實業(yè)與 TCL 集團(tuán)簽訂了進(jìn)一步推進(jìn)工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域合作之框架協(xié)議 ，根據(jù)協(xié)議，雙方出資 創(chuàng)辦萬通新創(chuàng)工業(yè)資源投資公司，萬通持股 55%，TCL 持股 45%。原 TCL 廠區(qū)經(jīng) 過萬通新創(chuàng)收購后更名“萬通公社”。萬通工社除廠區(qū)租賃業(yè)務(wù)外，還 包括綜合研 發(fā)、娛樂、學(xué)習(xí)、餐飲、購物等一系列業(yè)務(wù)功能。投資之 后，采用的是“售后回 租”的方式，業(yè)主的回租部分（