2021年房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀工作報告

1、2021年房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀工作報告近年來，非法改變規(guī)劃和調整容積率已成為房地產(chǎn)開發(fā)領域常見的嚴重災害。有人把概括為房地產(chǎn)貪官七大尋租法之首，任意改變監(jiān)管細則，提高項目容積率，減少配套設施，讓開發(fā)商獲取高額利潤。長期以來，由于規(guī)劃的非法變更和容積率的調整，購房者和開發(fā)商之間發(fā)生了許多糾紛。很多糾紛既涉及民事訴訟，也涉及行政訴訟。去年年底，住房和城鄉(xiāng)建設部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了關于加強容積率管理和監(jiān)督檢查的通知。今年，他們再次聯(lián)合發(fā)布了關于控制規(guī)劃違法變更和調整容積率的通知。可見國家對這個問題非常重視。因此，有效控制規(guī)劃違法變更，調整文章堆積率，是當前和今后一個時期的重要任務。違法規(guī)劃變更和容積率調整頻

2、繁發(fā)生主要有兩個原因。一種是利益驅動，開發(fā)商為了獲取高額利潤，未經(jīng)規(guī)劃行政主管部門許可進行變更調整，可謂是對非法變更規(guī)劃、調整容積率的一種激勵。二是目前相關制度不完善，運行機制不嚴格完善，導致違規(guī)改變規(guī)劃、調整容積率的空間。眾所周知，容積率是反映土地利用強度的指標，是規(guī)劃建設用地范圍內的總建筑面積與規(guī)劃建設用地面積之比。對于同一塊建設用地，容積率會增加一點，這意味著開發(fā)商可以建造多面積的房子，賺取更多利潤。因此，從利益角度來看，開發(fā)商不惜改變規(guī)劃方案，調整容積率，以獲取高額利潤。應該說容積率對開發(fā)商的利潤很重要，但對商品房業(yè)主和整個城市規(guī)劃更重要。容積率是控制性詳細規(guī)劃和建設性詳細規(guī)劃的重要內

3、容。容積率與住宅舒適度成反比。容積率高導致樓層高、建筑間距近、綠地比例低、小區(qū)道路狹窄、采光通風條件差、停車位置不足等。還擠壓了小區(qū)內的休閑健身場所和兒童活動區(qū)，對建筑物內的電梯和消防通道造成了很大壓力，加劇了設施老化。同時，高容積率還會影響城市總體規(guī)劃，影響城市容貌和可持續(xù)發(fā)展，造成市政配套設施和資源短缺。所以容積率的調整要慎重，要嚴格。根據(jù)省房地產(chǎn)開發(fā)領域違規(guī)變更規(guī)劃、調整容積率專項治理工作實施方案精神，為提高規(guī)劃管理依法行政水平，有效控制規(guī)劃違法變更和調整容積率，促進城鄉(xiāng)建設和房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，現(xiàn)提出以下工作思路：一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得國有土地使用權，必須嚴格按照國有土地使用權出讓合同

4、協(xié)議和規(guī)劃行政主管部門確定的容積率等規(guī)劃條件進行開發(fā)建設。如需調整容積率，除國家和省有關規(guī)定和技術規(guī)范外，還必須符合以下條件：1、由于城市規(guī)劃要求需要增加容積率2、規(guī)劃區(qū)內的建設用地可以提高開發(fā)強度3、規(guī)劃區(qū)內建設用地能夠滿足總建設條件的總體平衡4.增加容積率后收取的增容費可以滿足外部配套建設的投資要求。二、土地出讓前，規(guī)劃建設部門應根據(jù)總體規(guī)劃對地塊進行深入研究，如有必要，科學發(fā)布土地出讓規(guī)劃條件(2)規(guī)劃行政主管部門對調整容積率的申請報告進行初審，組織規(guī)劃設計方案的論證和審查，并告知國土資源主管部門，報政府或規(guī)劃咨詢委員會批準后發(fā)布調整容積率告知書。(3)建設單位與國土資源行政主管部門簽訂調整容積率告知書，國土資源行政主管部門按規(guī)定計算并出具國有土地出讓金償還清單，開發(fā)建設單位憑補充清單向財政部門繳納土地使用權出讓金。(4)規(guī)劃管理部門根據(jù)支付轉