婚慶主題商業(yè)廣場經(jīng)典提案 駿豐嘉天下生活廣場商業(yè)定位

1、駿豐駿豐 嘉天下生活廣場嘉天下生活廣場 commercial property association devel0pment holding 商房聯(lián)機(jī)構(gòu) 2008-08-25 駿豐 嘉天下生活廣場 商業(yè)定位 迷局迷局 發(fā)現(xiàn)發(fā)現(xiàn) 提升提升 action contents 目錄目錄 puzzle discover exalt 行動行動 超越超越exceed 駿豐駿豐 嘉天下生活廣場嘉天下生活廣場 p體量 p區(qū)位 p生存 puzzle 迷局迷局 駿豐駿豐 嘉天下生活廣場嘉天下生活廣場 商業(yè)體量偏大商業(yè)體量偏大（4 4萬平米）萬平米）超出一般社區(qū)型商業(yè)范圍（超出一般社區(qū)型商業(yè)范圍（2 2萬平米）萬平

2、米） 1puzzle 駿豐駿豐 嘉天下生活廣場嘉天下生活廣場 非南翔商業(yè)核心區(qū)非南翔商業(yè)核心區(qū) 2 南 翔 鎮(zhèn) 商 業(yè) 核 心 區(qū)南 翔 鎮(zhèn) 商 業(yè) 核 心 區(qū) 華聯(lián)吉買勝華聯(lián)吉買勝 小商品市場小商品市場 農(nóng)工商超市農(nóng)工商超市 家樂福家樂福 本案本案 銀華大廈銀華大廈 puzzle 駿豐駿豐 嘉天下生活廣場嘉天下生活廣場 周邊支撐不足，生存壓力大周邊支撐不足，生存壓力大 南翔鎮(zhèn) 11萬人口，目前消費(fèi)水平相對較低 3puzzle 駿豐駿豐 嘉天下生活廣場嘉天下生活廣場 s t a t u s 駿豐駿豐 嘉天下生活廣場嘉天下生活廣場 p交通 p環(huán)境 p借鑒 p機(jī)遇 discover 發(fā)現(xiàn)發(fā)現(xiàn) 駿豐

3、駿豐 嘉天下生活廣場嘉天下生活廣場 本案本案 交通發(fā)達(dá)交通發(fā)達(dá) 1 m 軌道交通11號線 北嘉線 翔華線 北嘉專線 翔黃專線 上嘉線 562路 822路 旅游6a線 南翔汽車站 至 人 民 廣 場至 人 民 廣 場 1 8 k m 至 外 環(huán) 線至 外 環(huán) 線 3 k m discover 車 軌道交通17號線 駿豐駿豐 嘉天下生活廣場嘉天下生活廣場 2 discover 極具歷史文化內(nèi)涵的環(huán)境極具歷史文化內(nèi)涵的環(huán)境 古猗園 南翔古鎮(zhèn)至今已有1500多年的歷史（上海歷史名鎮(zhèn)） 擁有梁天監(jiān)四年（公元 505年）建成的白鶴南翔寺（云翔寺）、五代磚塔 雙塔、南宋韓世宗留下烽火墩鶴槎山、明代園林古猗園

4、。 云翔寺 雙塔 駿豐駿豐 嘉天下生活廣場嘉天下生活廣場 突破區(qū)域市場突破區(qū)域市場 駿豐駿豐 嘉天下生活廣場嘉天下生活廣場 借鑒借鑒-泰晤士小鎮(zhèn)泰晤士小鎮(zhèn) 3 discover 駿豐駿豐 嘉天下生活廣場嘉天下生活廣場 泰晤士小鎮(zhèn)泰晤士小鎮(zhèn) 商業(yè)系統(tǒng) 依托特色建筑及松江旅游區(qū)的優(yōu)勢，建立以 婚慶、餐飲及展示等內(nèi)容為主的商業(yè)系統(tǒng) 總用地 95.78萬平方米 婚慶產(chǎn)業(yè) 依托獨特的建筑景觀優(yōu)勢，吸引大批婚紗攝 影商家前去取景拍攝；隨著上海知名婚紗攝 影商家的入住，婚慶產(chǎn)業(yè)逐漸形成規(guī)模，但 局限在婚紗攝影領(lǐng)域。 規(guī)模 商業(yè)面積3萬平方米， 公建面積4.52萬平方米,包括教堂、中小學(xué)、 圖書館、綜合超市、

5、露天劇場等 特色建筑 英國各式建筑的特色集中于此，每棟樓原 形都有出處，具有很強(qiáng)的文化感及異域風(fēng) 情。 駿豐駿豐 嘉天下生活廣場嘉天下生活廣場 機(jī)遇機(jī)遇-婚慶產(chǎn)業(yè)的發(fā)展婚慶產(chǎn)業(yè)的發(fā)展4 discover 婚慶產(chǎn)業(yè)是可以延伸到70多個行業(yè)的巨大產(chǎn)業(yè)鏈 城市新人結(jié)婚費(fèi)用在12.6萬元(除房、車外)，且年均增幅超過10% 上海今年預(yù)計有超過10萬對新人結(jié)婚，婚慶費(fèi)用將超過120億元人民幣 作為新興的朝陽產(chǎn)業(yè)，婚慶產(chǎn)業(yè)具有非常廣闊的市場空間。 婚慶產(chǎn)業(yè)是一個高產(chǎn)值、高利潤、高增長的產(chǎn)業(yè) 駿豐駿豐 嘉天下生活廣場嘉天下生活廣場 exceed 超越超越 駿豐駿豐 嘉天下生活廣場嘉天下生活廣場 愛愛 無限無

6、限 浪漫愛情主題商業(yè) 駿豐駿豐 嘉天下生活廣場嘉天下生活廣場 享受浪漫愛情的場所 典藏愛情記憶的圣地 獻(xiàn)給所有追求浪漫、熱愛生活的人獻(xiàn)給所有追求浪漫、熱愛生活的人 愛愛 無限無限 駿豐駿豐 嘉天下生活廣場嘉天下生活廣場 商家商家 主題主題 場景場景 營造營造 載體 特色 內(nèi)容 愛愛 無限無限 浪漫愛情主題商業(yè) 全程服務(wù)全程服務(wù) 典藏記憶典藏記憶 駿豐駿豐 嘉天下生活廣場嘉天下生活廣場 通過建筑、場景、小品、元素等營造浪漫愛情主題氛圍； 1 主題場景營造主題場景營造 駿豐駿豐 嘉天下生活廣場嘉天下生活廣場 婚 紗 攝 影 婚紗攝影婚紗禮服 婚慶配套婚慶配套 ktv 家 居 家 飾 精品 購物 大

7、型 中餐 西式 餐飲 休閑 餐飲 休閑 餐飲 精品 購物 精品 購物 休閑 餐飲 生活配套 休閑 餐飲 超市 婚紗攝影 休閑餐飲 婚慶配套 中式餐飲 購物 ktv 主力店 酒吧 西式餐飲 2 商家商家 駿豐駿豐 嘉天下生活廣場嘉天下生活廣場 通過商家的整合導(dǎo)入，構(gòu)建系統(tǒng)服務(wù)鏈，為消費(fèi)者提供全程服務(wù) 全程服務(wù)全程服務(wù) 婚紗 攝影 婚紗 禮服 婚慶 用品 婚宴 婚房 蜜月 旅行 婚禮 服務(wù) 特色 商品 超市 餐飲 娛樂 服飾 美容 美發(fā) 生活 用品 家居 飾品 3 駿豐駿豐 嘉天下生活廣場嘉天下生活廣場 p記錄并珍藏愛的記憶 x年x月x日，我和他在愛 無限。 p值得我們一次又一次品味和回憶的地方

8、典藏記憶典藏記憶 駿豐駿豐 嘉天下生活廣場嘉天下生活廣場 全面超越現(xiàn)有商業(yè)模式！ 愛愛 無限無限 駿豐駿豐 嘉天下生活廣場嘉天下生活廣場 p獨特的主題特色與競爭對手形成差異化 p獨特的主題特色為項目尋找藍(lán)?？臻g p獨特的主題特色形成項目核心吸引力 駿豐駿豐 嘉天下生活廣場嘉天下生活廣場 愛 無限 泰晤士小鎮(zhèn) vs 位置-距市中心更近 交通-更方便 環(huán)境-更有特色，更加具有浪漫愛情氛圍 商業(yè)-內(nèi)容更豐富，婚慶產(chǎn)業(yè)鏈商家集聚 配套-更齊全，酒店、酒店式公寓、住宅 服務(wù)-提供全方位系統(tǒng)服務(wù) 內(nèi)涵-典藏愛情的圣地 全面超越！ 駿豐駿豐 嘉天下生活廣場嘉天下生活廣場 exalt 提升提升 p形象 p收益

9、 駿豐駿豐 嘉天下生活廣場嘉天下生活廣場 目標(biāo)目標(biāo) 商業(yè) 通過主題打造，形成核心吸引力，通過主題打造，形成核心吸引力， 聚集人流，促進(jìn)商業(yè)的發(fā)展聚集人流，促進(jìn)商業(yè)的發(fā)展 項目 聯(lián)動發(fā)展商業(yè)、酒店、酒店式公寓、住宅，聯(lián)動發(fā)展商業(yè)、酒店、酒店式公寓、住宅， 提升項目整體價值提升項目整體價值 南翔 將婚慶產(chǎn)業(yè)中心落戶南翔，為南翔增加新的發(fā)展引擎，將婚慶產(chǎn)業(yè)中心落戶南翔，為南翔增加新的發(fā)展引擎， 帶動南翔整體經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展帶動南翔整體經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展 駿豐駿豐 嘉天下生活廣場嘉天下生活廣場 產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè) 中心中心 服務(wù)服務(wù) 文化文化 品牌品牌 打造婚慶品牌打造婚慶品牌 帶動現(xiàn)代帶動現(xiàn)代 服務(wù)業(yè)發(fā)展服務(wù)業(yè)發(fā)展 發(fā)

10、揚(yáng)南翔發(fā)揚(yáng)南翔 特色文化特色文化 打造婚慶產(chǎn)業(yè)打造婚慶產(chǎn)業(yè) 集聚地集聚地 形象的提升 1 exalt 提升提升南翔形象南翔形象 樹立樹立項目形象項目形象 駿豐駿豐 嘉天下生活廣場嘉天下生活廣場 收益的提升 2 exalt 為南翔商貿(mào)、旅游、住宅經(jīng)濟(jì)注入新的活力 商業(yè)收益商業(yè)收益 商業(yè)與酒店的收益提升 項目增值項目增值 項目住宅、酒店式公寓價值提升 產(chǎn)業(yè)注入產(chǎn)業(yè)注入 增加新的經(jīng)濟(jì)增長點 旅游經(jīng)濟(jì)旅游經(jīng)濟(jì) 促進(jìn)南翔旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展 南翔鎮(zhèn)南翔鎮(zhèn) 開發(fā)商開發(fā)商 駿豐駿豐 嘉天下生活廣場嘉天下生活廣場 提升到新的高度提升到新的高度 愛愛 無限無限 駿豐駿豐 嘉天下生活廣場嘉天下生活廣場 甚至是甚至是長三角

11、的亮點長三角的亮點！ 愛愛 無限無限 是是南翔的亮點南翔的亮點！ 更是更是上海的亮點上海的亮點！ 浪漫愛情主題商業(yè) 駿豐駿豐 嘉天下生活廣場嘉天下生活廣場 action 愛愛 無限無限 產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議1 action n對本案建筑外立面及相關(guān)場景設(shè)計進(jìn)行規(guī)劃 n突出浪漫愛情商業(yè)主題 駿豐駿豐 嘉天下生活廣場嘉天下生活廣場 教堂教堂 駿豐駿豐 嘉天下生活廣場嘉天下生活廣場 經(jīng)典浪漫場景經(jīng)典浪漫場景 駿豐駿豐 嘉天下生活廣場嘉天下生活廣場 最浪漫的中央綠地最浪漫的中央綠地 駿豐駿豐 嘉天下生活廣場嘉天下生活廣場 櫻花櫻花 駿豐駿豐 嘉天下生活廣場嘉天下生活廣場 浪漫小品浪漫小品 駿豐駿豐 嘉天下

12、生活廣場嘉天下生活廣場 許許 愿愿 樹樹 同同 心心 鎖鎖 愛愛 的的 印印 記記 記記 憶憶 墻墻 時時 光光 寶寶 盒盒 精神堡壘精神堡壘 駿豐駿豐 嘉天下生活廣場嘉天下生活廣場 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入2 action 依托商房聯(lián)行業(yè)協(xié)會優(yōu)勢，對接上海婚慶產(chǎn)業(yè)協(xié)會， 有效進(jìn)行產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入 產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè) 駿豐駿豐 嘉天下生活廣場嘉天下生活廣場 宣傳推廣宣傳推廣3 action 將 南 翔 打 造 成 舉 辦 婚 典 新 地 標(biāo) 系列的媒體事件營銷 項目環(huán)境及主題營造項目環(huán)境及主題營造 營銷模式營銷模式4 action n方案一 售后返租5年8%，返租部分首付款直接抵扣 n本案建議采用售后返租模式 n方案二

13、 售后返租5年7%，每年租金返租 n方案三 返租8年8%，3年首付款抵扣，后5年遞增返還， 遞增比例7%、7.5%、8%、8.5%、9% 駿豐駿豐 嘉天下生活廣場嘉天下生活廣場 商鋪位置商鋪位置租金租金( (元元/ /天天) ) 民主街民主街 解放街解放街2.5-3.52.5-3.5 古漪園路古漪園路 滬宜公路滬宜公路 金地格林世界金地格林世界 周邊市場租金參考本案目前租金建議 租金租金( (元元/ /天天) ) 1f1f3-3.53-3.5 2f2f2-2.32-2.3 3f3f1-1.21-1.2 駿豐駿豐 嘉天下生活廣場嘉天下生活廣場 返租模式返租模式售價返還售價返還 租金返還租金返還

14、銷售報價銷售報價 ( (元元/ /) ) 抵扣售價抵扣售價 ( (元元/ /) ) 實際售價實際售價 ( (元元/ /) ) 租金基價租金基價 ( (元元/ /天天) ) 商鋪經(jīng)營商鋪經(jīng)營 收益收益 返租租金返租租金 ( (元元/ /天天) ) 返還租金返還租金 ( (元元/ / 年年) ) 首付首付 ( (元元/ /) ) 貸款貸款 ( (元元/ /) ) 年還款額年還款額 ( (元元/ /) ) 總還款總還款 ( (元元/ /) ) 方案一方案一 返租5年8% 首付款抵扣 40%5000020000300003.5 6387.5 （5年） 500025000343034302 方案二方案二

15、 返租5年7% 租金返還 35%36000300003.55.721001500015000205820581 方案三方案三 返租8年8% 3年首付款抵扣 后5年遞增返還 24%40%395009500300003.5 3832.5 （3年） 8.731601025019750271027098 方案一 首付款低，便于銷售；投資者還款壓力大且5年沒有租金收益 方案二 投資者無還款壓力，首付款高，提高了銷售門檻； 開發(fā)商經(jīng)營難度大且經(jīng)營利潤薄甚至要進(jìn)行補(bǔ)貼返租 利于開發(fā)商 方案三 首付款相對較低，投資者可以獲得相對較高的返租收益； 前期開發(fā)商可以對商鋪進(jìn)行有效培育，后期商業(yè)成形后再進(jìn)行返租，降低

16、經(jīng)營壓力； 利于投資者 雙贏 駿豐駿豐 嘉天下生活廣場嘉天下生活廣場 招商計劃 5 action 渠道渠道 關(guān)系關(guān)系 人脈人脈 直郵直郵 新聞新聞 廣告廣告 活動活動 推介會推介會 駿豐駿豐 嘉天下生活廣場嘉天下生活廣場 愛愛無限無限 入駐 擁有 商家商家 更大的品牌提升更大的品牌提升 更好的配套系統(tǒng)更好的配套系統(tǒng) 品牌品牌 產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè) 商機(jī)商機(jī) 環(huán)境環(huán)境 更多的生意機(jī)會更多的生意機(jī)會 更優(yōu)的環(huán)境資源更優(yōu)的環(huán)境資源 駿豐駿豐 嘉天下生活廣場嘉天下生活廣場 婚紗攝影 休閑餐飲 婚 紗 攝 影 婚紗攝影婚紗禮服 婚慶配套婚慶配套 ktv 家 居 家 飾 精品 購物 大型 中餐 西式 餐飲 休閑 餐飲

17、 休閑 餐飲 精品 購物 精品 購物 休閑 餐飲 生活配套 婚慶配套 中式餐飲 購物 ktv 主力店 酒吧 西式餐飲 休閑 餐飲 超市 駿豐駿豐 嘉天下生活廣場嘉天下生活廣場 婚 紗 攝 影 婚紗攝影 婚慶配套婚慶配套 家 居 家 飾 精品 購物 西式 餐飲 休閑 餐飲 休閑 餐飲 精品 購物 精品 購物 休閑 餐飲 婚紗禮服 婚紗攝影 休閑餐飲 婚慶配套 中式餐飲 購物 ktv 主力店 酒吧 西式餐飲 大型 中餐 ktv 休閑 餐飲 生活配套超市 駿豐駿豐 嘉天下生活廣場嘉天下生活廣場 婚 紗 攝 影 婚紗攝影 西式 餐飲 休閑 餐飲 中式 餐飲 中式 餐飲 休閑 餐飲 休閑 餐飲 婚紗攝影

18、 休閑餐飲 婚慶配套 中式餐飲 購物 ktv 主力店 酒吧 西式餐飲 休閑 餐飲 休閑 餐飲 大型 中餐 酒吧 中式 餐飲 駿豐駿豐 嘉天下生活廣場嘉天下生活廣場 巴黎婚紗巴黎婚紗 2000-3000 龍攝影龍攝影 1500-2000 婚紗藝術(shù)攝影 主力店 駿豐駿豐 嘉天下生活廣場嘉天下生活廣場 家居家飾家紡主力店 多樣屋生活館多樣屋生活館 需求面積： 500-600 夢潔夢潔 需求面積： 300-500 駿豐駿豐 嘉天下生活廣場嘉天下生活廣場 大型中餐主力店 舒友海鮮大酒店舒友海鮮大酒店 3000 王朝大酒店王朝大酒店 5000 適合舉辦婚宴、聚會的大型 品牌中餐 駿豐駿豐 嘉天下生活廣場嘉

19、天下生活廣場 西式餐飲主力店 金錢豹金錢豹 加州加州101101 需求面積 2000以上 商家會根據(jù)項目進(jìn)行專業(yè)評估 駿豐駿豐 嘉天下生活廣場嘉天下生活廣場 ktv主力店 上海歌城上海歌城 揚(yáng)歌揚(yáng)歌 好樂迪好樂迪 獨棟或整層，最少2000 起 駿豐駿豐 嘉天下生活廣場嘉天下生活廣場 ne.tiger ne.tiger pradiorpradior echoecho禮服禮服 婚紗禮服 巴黎婚紗巴黎婚紗 時尚嫁衣時尚嫁衣 需求面積 100-150左右 駿豐駿豐 嘉天下生活廣場嘉天下生活廣場 婚慶配套 駿豐駿豐 嘉天下生活廣場嘉天下生活廣場 特色情侶服裝、鞋帽、飾品、生活用品等特色小店30-200 購物 駿豐駿豐 嘉天下生活廣場嘉天下生活廣場 一茶一坐一茶一坐 需求面積 350-400 商家會派專人