廊坊房地產(chǎn)市場考察報(bào)告52p

1、1 1 廊坊房地產(chǎn)市場考察報(bào)告廊坊房地產(chǎn)市場考察報(bào)告 20112011年年4 4月月 2 2 目目 錄錄 u一、廊坊市城市發(fā)展概況 u二、廊坊市市總體發(fā)展規(guī)劃 u三、廊坊房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r u四、廣陽區(qū)房地產(chǎn)板塊特征 一、廊坊市城市發(fā)展概況一、廊坊市城市發(fā)展概況 廊坊市位于河北省中部偏東， 北臨京都，東與津門交界，地處 京津兩大城市之間，環(huán)渤海腹地， 素有“京津走廊上的明珠”之稱。 現(xiàn)轄廣陽、安次兩個(gè)區(qū)， 三河、霸州兩個(gè)縣級(jí)市，大廠、 香河、永清、固安、文安、大城 六個(gè)縣。幅員面積6429平方公里。 1.區(qū)位優(yōu)勢 在以100公里為半徑的范圍內(nèi)， 擁有兩個(gè)國際機(jī)場（首都國際機(jī) 場、天津國際機(jī)場）

2、、一個(gè)特大 貨運(yùn)港口（天津新港）、三條高 速公路、五條國家級(jí)公路、四十 多條省級(jí)公路。 正在規(guī)劃中的京津間兩條高 速公路：京滬高速鐵路和京津塘 城際高速鐵路，將使廊坊對(duì)外交 通更加便捷。 2.交通便捷 3.城市榮譽(yù) 中國人居環(huán)境獎(jiǎng) 中國最佳金融生態(tài)城市 中國優(yōu)秀旅游城市 全國雙擁模范城市 全國文明城市創(chuàng)建先進(jìn)城市 保護(hù)臭氧層示范城市 首批中國最具魅力金融生態(tài)城市 全國投資環(huán)境誠信安全區(qū) iso14000國家示范區(qū) 國家園林城市 國家環(huán)保模范城市 國家節(jié)水型城市 全國綠化模范城市 全國科技進(jìn)步先進(jìn)城市 科技強(qiáng)警示范城市 中國十二佳投資區(qū) 4.規(guī)劃前景 京津冀電子信息走廊、環(huán)渤海休閑商務(wù)中心京津冀

3、電子信息走廊、環(huán)渤海休閑商務(wù)中心 廊坊正在以潮白河沿線為核心，實(shí)施北三縣經(jīng)濟(jì)一體化，打造高新技 術(shù)產(chǎn)業(yè)帶；中部依托廊坊開發(fā)區(qū)和龍河、固安、永清工業(yè)園區(qū)，建設(shè) 114平方公里的永定信息產(chǎn)業(yè)基地，南部霸州、文安、大城打造先進(jìn)制 造業(yè)基地。 廊坊的現(xiàn)代物流、會(huì)展旅游、文化創(chuàng)意、健康服務(wù)等休閑商務(wù)產(chǎn)業(yè)迅 速發(fā)展，特別是旅游方面，立足于京津冀旅游一體化發(fā)展，制定了廊 坊市旅游業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃和京南溫泉產(chǎn)業(yè)帶發(fā)展規(guī)劃，形成了高 爾夫溫泉會(huì)展購物休閑鄉(xiāng)村旅游精品線。 二、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況 廊坊市經(jīng)濟(jì)處于平穩(wěn)增長階段，2010年全市地區(qū)生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)1331.1億元， 增長12.5%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值157.4億

4、元，增長2.2%；第二產(chǎn)業(yè)增加 值712.3億元，增長13.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值461.4億元，增長14.0%。 1.國民生產(chǎn)總值 【 2006-2010國民生產(chǎn)總值增長情況】 二、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況 2005-2009年廊坊人均gdp穩(wěn)步增長，增長率在10%左右。 2009年末，廊 坊總?cè)丝?13.3萬人。在北京周邊人群廊坊置業(yè)潮的帶動(dòng)之下，區(qū)域凈增 人口呈快速增長態(tài)勢。 2.人均國民生產(chǎn)總值 【 2006-2009人均gdp及人口增長情況】 3.人均可支配收入 【 2006-2010人均可支配收入增長情況】 【 2006-2010人均消費(fèi)支出增長情況】 2010年，廊坊市人均可支配收入位居河北省

5、第一名，人均消費(fèi)支出位列河 北省第二位，消費(fèi)力旺盛。 二、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況 【 2005-2010固定資產(chǎn)投資增長情況】 【 2007-2010房地產(chǎn)投資增長情況】 4.固定資產(chǎn)投資狀況 2005-2009年城市固定資產(chǎn)及房地產(chǎn)投資增長較快，2010年，增長速度出 現(xiàn)較大下調(diào)，區(qū)域地產(chǎn)投資受宏觀調(diào)控政策影響較大。 二、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況 二、廊坊市城市發(fā)展總體規(guī)劃二、廊坊市城市發(fā)展總體規(guī)劃 【廊坊城市總體規(guī)劃（2007年-2020年） 】 京津冀城鎮(zhèn)群重要區(qū)域中心市， 承接京津城市部分職能，以發(fā)展高 新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的生 態(tài)宜居名城”的城市定位。在堅(jiān)持 市區(qū)“小三點(diǎn)（主城區(qū)、開發(fā)區(qū)、 萬莊新城

6、區(qū)）組團(tuán)”城市空間布局 的基礎(chǔ)上，積極謀劃“大三點(diǎn)（市 區(qū)、永清、固安）組團(tuán)”的城市群 空間布局結(jié)構(gòu)。在突出中心城區(qū)示 范帶動(dòng)作用的同時(shí)，加快構(gòu)筑“兩 帶（環(huán)北京天津產(chǎn)業(yè)帶）一軸（中 部特色產(chǎn)業(yè)軸）一中心（廊坊市 區(qū)）”多園支撐、集群發(fā)展的產(chǎn)業(yè) 格局。 1.總體規(guī)劃 城市功能空間主框架：一軸、一廊、兩環(huán)、八中心 一軸：城市南北綠色步行軸及核心區(qū)，旨在優(yōu)化 區(qū)域資源配置，整合城市各類資源，提升個(gè)性。 一廊：即高鐵生態(tài)廊，將依托鐵路及兩側(cè)防護(hù)綠 地構(gòu)成城市特殊的生態(tài)廊道。 兩環(huán)：環(huán)城水系，打造水生態(tài)水文化；環(huán)城奧林 匹克公園，塑造多功能城市空間。 八中心 市民中心：生態(tài)高效 商務(wù)中心：都市風(fēng)情 會(huì)

7、展中心： 展示城市信息交流 休閑中心：高品質(zhì)生活 體育中心：充滿活力 商業(yè)中心：城市客廳不夜城 交通樞紐中心： 城市門戶零換乘 龍河次中心： 配套城南 【城市功能空間主框架】 2.城市功能空間框架 年限年限 總?cè)丝冢ê側(cè)丝冢ê?暫住人口）暫住人口） 其中其中 主城區(qū)開發(fā)區(qū)萬莊 2006年65.047.410.67.0 2010年85601510 2020年11868 22 23 【廊坊市人口規(guī)劃 單位：萬人】 3.人口規(guī)劃 城市用地發(fā)展方向 主城區(qū)：主要向東南，適度向北、向西，控制向東發(fā)展。 開發(fā)區(qū)：主要向西、向南，適度向北，控制向東發(fā)展。 萬莊區(qū)：主要向西、向東、向北發(fā)展，控制向南發(fā)展。

8、城市職能 主城區(qū)：政治、文化中心。 開發(fā)區(qū)：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、教育科研、經(jīng)貿(mào)交流、會(huì)展。 萬莊區(qū)：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、文化休閑、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。 4.城市用地發(fā)展方向與城市職能 5. 2010年廊坊三年大變樣之城建要點(diǎn) 5.15.1工作任務(wù)工作任務(wù): : 2010年，預(yù)計(jì)總投資800億元（其中政府主導(dǎo)投資130億 元，吸引社會(huì)資金670億元），謀劃實(shí)施10大工程、100個(gè)項(xiàng)， 在城市發(fā)展、功能完善、民生保障、精品塑造、景觀提升、精 細(xì)化管理等方面實(shí)現(xiàn)新突破，完善城鎮(zhèn)功能，優(yōu)化發(fā)展空間。 全面啟動(dòng)城中村（舊城）改造工作，完成拆遷總面積300萬平 方米；其中，主城區(qū)完成拆遷面積200萬平方米，各縣（市

9、） 完成拆遷面積100萬平方米以上。 5.2 5.2 片區(qū)改造工程片區(qū)改造工程 城中村改造 周各莊。完成25.4萬平方米回遷安置樓、8萬平方米商業(yè)樓的主體工程及配套 公共設(shè)施建設(shè)。 董家村。改造面積約505畝。 其它村街。啟動(dòng)主城區(qū)小廊坊、翟各莊、南尖塔鎮(zhèn)北王莊、薛家營等城中村改 造，進(jìn)行拆遷、土地收儲(chǔ)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、回遷樓及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 光明片區(qū)改造 北昌區(qū)域改造。啟動(dòng)回遷區(qū)建設(shè)，總改造面積約1160畝。 謀劃啟動(dòng)光明商務(wù)區(qū)建設(shè)。 銀河新區(qū)。沿銀河南路兩側(cè)梯次推進(jìn)，實(shí)施市區(qū)南出口、北史家務(wù)村、麥洼 村、前進(jìn)村等改造，改造面積1770畝。 銀河大橋西側(cè)棚戶區(qū)。改造面積780畝，拆遷房屋40萬

10、平方米。 重要節(jié)點(diǎn)及舊城改造。啟動(dòng)金光道與銀河路節(jié)點(diǎn)、第五大街北側(cè)等5個(gè)舊城改造項(xiàng)目，拆 遷面積7.3萬平方米。 5. 2010年廊坊三年大變樣之城建要點(diǎn) 5. 2010年廊坊三年大變樣之城建要點(diǎn) 5.3 5.3 中心區(qū)提升工程中心區(qū)提升工程 依據(jù)城市總體規(guī)劃，構(gòu)建現(xiàn)代服務(wù)業(yè)核心區(qū)域，整合中心區(qū)商業(yè)資源，優(yōu)化城市功能布局、 提升城市綜合承載能力，為產(chǎn)業(yè)聚集和城市發(fā)展留足空間。 商業(yè)中心區(qū)。啟動(dòng)商業(yè)中心區(qū)改造工程，提升商業(yè)中心區(qū)功能。 采用市場化運(yùn)作模式，對(duì)商業(yè)中心區(qū)實(shí)施拆遷改造，新建60萬平方米城市第四代綜合體項(xiàng)目。 新華路地下人防商業(yè)街（解放道金光道），總建筑面積1.2萬平方米。 京滬高鐵廣

11、場商貿(mào)區(qū)。結(jié)合京滬高鐵站房建設(shè)，謀劃南北廣場商貿(mào)區(qū)建設(shè)。 廣陽商務(wù)樓。對(duì)位于金光道的廣陽區(qū)商務(wù)局、廣陽區(qū)招待所區(qū)域進(jìn)行整體改造， 集中建設(shè)高品位的商務(wù)樓。 萬莊生態(tài)城。按照萬莊生態(tài)城總體規(guī)劃，謀劃建設(shè)集商業(yè)中心、辦公中心及五星級(jí)酒店 為一體的生態(tài)商務(wù)區(qū)；啟動(dòng)建設(shè)經(jīng)一路、緯二路、地?zé)峥睖y、市政管網(wǎng)和綠化亮化工程。 龍河中心區(qū)。占地約1500畝，總建筑面積約108.7萬平方米。2010 年先期啟動(dòng)標(biāo)志性多功能 建筑創(chuàng)業(yè)大廈，總建筑面積約3.8萬平方米。 中科廊坊科技谷。占地約600 畝，建筑面積約50 萬平方米，加快推進(jìn)中科院理化所基地、 新奧潔凈煤等13 個(gè)項(xiàng)目建設(shè)。 會(huì)展中心提升改造。 5.4

12、 5.4 品位提升工程品位提升工程 奧林匹克環(huán)城公園、阿爾卡迪亞國際酒店、 廊坊大劇院。 5.5 5.5 交通暢通工程交通暢通工程 完善市區(qū)路網(wǎng)、市區(qū)出入口提升改造、 光明高架橋、廣陽道與廊萬路交叉公路橋。 5.6 5.6 民生保障工程民生保障工程 城鎮(zhèn)住房建設(shè)規(guī)劃、住房保障工程。 5. 2010年廊坊三年大變樣之城建要點(diǎn) 四、城市發(fā)展規(guī)劃 6.重大交通發(fā)展規(guī)劃 6.1 6.1 京滬高鐵京滬高鐵 北京到廊坊只需20分鐘。 6.2 6.2 加快與北京交通對(duì)接加快與北京交通對(duì)接 廊滄、京臺(tái)、密涿支線、密涿（廊坊至北三縣 段）等高速公路。 6.3 6.3 首都第二機(jī)場首都第二機(jī)場 圍繞新機(jī)場將在固安

13、、廣陽區(qū)西部、大興區(qū)南 部形成空港城。 三、廊坊市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r三、廊坊市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r 1.房地產(chǎn)投資狀況 房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例不斷增加，但自2009年開始，受金融危 機(jī)和國內(nèi)房地產(chǎn)市場調(diào)整雙重壓力影響，房地產(chǎn)投資比重較上年有所減緩。 發(fā)展階段發(fā)展階段啟動(dòng)期啟動(dòng)期發(fā)展期發(fā)展期快速增長期快速增長期穩(wěn)定發(fā)展期穩(wěn)定發(fā)展期 人均gdp （美元） 1000-30003000-40004000-80008000以上 需求特征生存需求 生存、改善需求 兼有 改善需求為主改善需求為主 發(fā)展特征 超速發(fā)展 單純數(shù)量型 平穩(wěn)發(fā)展 以數(shù)量為主，數(shù) 量與質(zhì)量并重 快速發(fā)展 以質(zhì)量為主，數(shù) 量與質(zhì)量并重 緩

14、慢發(fā)展 綜合發(fā)展型 2009年全年廊坊市人均gdp為28076元（按當(dāng)前匯率計(jì)算約合4209美元）。 廊坊市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)處于快速增長階段，發(fā)展快速平穩(wěn)，項(xiàng)目規(guī)模與產(chǎn)品品質(zhì) 并重 2、廊坊房地產(chǎn)發(fā)展階段 【房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均gdp關(guān)系國際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)】 3、土地市場 大 廠 縣 基 準(zhǔn) 地 價(jià) 一 覽 表 級(jí)別級(jí)別 級(jí)別級(jí)別 級(jí)別級(jí)別 廊坊市城區(qū)（含廣陽區(qū)、安次區(qū)）土地級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)廊坊市城區(qū)（含廣陽區(qū)、安次區(qū)）土地級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 城鎮(zhèn)名稱用地類型級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)(元/)(萬元/畝畝)平均容積率設(shè)定開發(fā)程度 廊坊市 城 區(qū) 商業(yè) 37502501.3 七通一平30002001.3 22501

15、501.0 18001201.0 四通一平 130086.671.0 住宅 33002201.7 七通一平27001801.7 22501501.5 18001201.5 四通一平 1200801.5 工業(yè) 75050- 七通一平60040- 45030- 31020.67- 四通一平 27018- 廣 陽 區(qū) 基 準(zhǔn) 地 價(jià) 表 城鎮(zhèn)名稱城鎮(zhèn)名稱用地類型用地類型級(jí)級(jí) 別別 基準(zhǔn)地基準(zhǔn)地 價(jià)價(jià) (元元/) (萬元萬元 /畝畝) 平均平均 容積率容積率 設(shè)定開發(fā)程度設(shè)定開發(fā)程度 九州 商業(yè) 全域、 不分級(jí) 別 360241.0 五通一平 住宅315211.0 工業(yè)28519- 四通一平 白家務(wù)

16、商業(yè) 全域、 不分級(jí) 別 315211.0 住宅285191.0 工業(yè)25517 3、土地市場 城區(qū)樓面地價(jià)：城區(qū)樓面地價(jià)： 集中區(qū)間：1400-1800元/平米 最高價(jià)：2390元/平米（截止于2011年3月，廣陽區(qū)永豐道2011-9地塊） 2009年至2010年，城區(qū)住宅用地樓面地價(jià)平穩(wěn)增長，2010年房地產(chǎn)市 場的平臺(tái)價(jià)格較2009年繼續(xù)提升； 隨著開發(fā)區(qū)的投資建設(shè)，樓面地價(jià)也出現(xiàn)了1300元/平米以上的價(jià) 格，但土地交易市場尚處于起步階段； 萬莊新城的土地交易較為頻繁，2010年房地產(chǎn)市場比較活躍。 3、土地市場 4、住宅供銷狀況 2002-2006年，廊坊市商品住宅供需基本維持平衡；

17、從2005年開始，去化 量大于竣工量，說明市場需求量已經(jīng)大于現(xiàn)房的供應(yīng)量。 5、住宅均價(jià) 住宅成交價(jià)格快速上漲趨勢明顯，09年尤為凸現(xiàn)，漲幅達(dá)43%。 目前市區(qū)廣陽區(qū)普通住宅銷售均價(jià)為7000-9000元/平米左右，在售別墅銷售 均價(jià)為10000元/平米左右；安次區(qū)普通住宅銷售均價(jià)在6500-8000元/平米 左右，別墅銷售均價(jià)為14000元/平米左右。 【廊坊商品住宅成交均價(jià)走勢（元/平米）（數(shù)據(jù)來源：廊坊房地產(chǎn)網(wǎng)）】 三大板塊：三大板塊：廣陽區(qū)、安次區(qū)、開發(fā)區(qū)廣陽區(qū)、安次區(qū)、開發(fā)區(qū) 板塊板塊現(xiàn)狀現(xiàn)狀消費(fèi)心態(tài)消費(fèi)心態(tài)發(fā)展趨勢發(fā)展趨勢 廣陽區(qū)板塊廣陽區(qū)板塊 地價(jià)高、售價(jià)高、依托行政中 心區(qū)優(yōu)勢

18、，市政配套完善，以 小高層、高層為主。 身份象征、居住 交通便利、配套完善，商務(wù)核心 區(qū)域 安次區(qū)板塊 是廊坊市的老城區(qū)，舊房建筑 較多，環(huán)境相對(duì)較差，出現(xiàn)小 高層建筑；投放市場的項(xiàng)目自 身相對(duì)配套完善。 居住場所 交通便利、配套完善，房地產(chǎn)開 發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域，以舊城改造為主 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開 發(fā)區(qū)板塊 前期地產(chǎn)項(xiàng)目以別墅為主，由 大北京概念帶來的置業(yè)熱潮， 使小高層、高層住宅開發(fā)量大 增，但是周邊暫時(shí)無大型商業(yè) 購物廣場，市政配套不完善。 投資升值、居住 由于特殊區(qū)位，區(qū)域內(nèi)承辦展會(huì) 等類似活動(dòng)較多，與之配套服務(wù) 的酒店、會(huì)展中心等產(chǎn)品形式開 發(fā)力度較大，同時(shí)受京津客戶置 業(yè)傾向影響，房地產(chǎn)未來發(fā)展

19、趨 勢以別墅、酒店類為主 目前廊坊的房產(chǎn)尚未形成明晰的板塊，區(qū)域的研究主要以行政區(qū)劃為主要的分界。目前廊坊的房產(chǎn)尚未形成明晰的板塊，區(qū)域的研究主要以行政區(qū)劃為主要的分界。 6、區(qū)域板塊及特征 城區(qū)各板塊產(chǎn)品特點(diǎn)城區(qū)各板塊產(chǎn)品特點(diǎn) 板塊板塊容積率容積率建筑形態(tài)建筑形態(tài)主力戶型主力戶型 廣陽區(qū)1.7-2.1小高層、高層板樓、塔樓 2居（8090平米） 3居（110-130平米） 安次區(qū)1.5-2.0小高層、多層板樓 2居（70-90平米） 3居（90-120平米） 6、區(qū)域板塊及特征 7、客群特點(diǎn) 7.1客群基本特點(diǎn)客群基本特點(diǎn) l客戶接受總價(jià)區(qū)間：客戶接受總價(jià)區(qū)間：總價(jià)50-80萬，二居三居為主

20、。 l客戶來源：客戶來源：廊坊客戶為主占85%以上，其中項(xiàng)目區(qū)域地源性客戶及廊坊下縣客戶為 主。 l客戶需求：客戶需求：改善（所占比例較高）子女教育房、家庭結(jié)構(gòu)變化購房、舊換新升 級(jí)購房、拆遷戶購房等；多次置業(yè)（所占比例較小）投資房、其它目的性購房 等；首置（所占比例較高）婚房、高性價(jià)比房、外來人員定居房等。 l客戶年齡結(jié)構(gòu)：客戶年齡結(jié)構(gòu)：以25-40歲客戶為主。其中包括23-28歲首置、27-45歲改善、以及 少量32-50歲多次置業(yè)。 l客戶購買方式：客戶購買方式：80%以上客戶均以貸款方式購置，僅有少量客戶（多次置業(yè)者）全款 支付。 l客戶關(guān)注點(diǎn)：客戶關(guān)注點(diǎn)：價(jià)格經(jīng)濟(jì)、品牌口碑、戶型實(shí)用

21、、配套成熟、交通便利、景觀園林、居 住舒適度、教育優(yōu)勢、物業(yè)品質(zhì)、社區(qū)品質(zhì)等。 7、客群特點(diǎn) 偏低收入人群 中等收入人群 高收入 市場市場 主力客群主力客群 管道局、管道公司中高層；外企、私 企及其他國企高管；私營業(yè)主等； 年收入20萬以上 公司職員；普通工人；小商販等； 月收入3000元以下 各公司管理人員；管道局職員；私營小業(yè) 主；金融從業(yè)人員；醫(yī)生；教師；政府職 能部門公務(wù)員；部分公司職員等； 月收入3000-10000元 7.2市場客群結(jié)構(gòu)市場客群結(jié)構(gòu) 8、當(dāng)前調(diào)控下的營銷政策法規(guī) 按照當(dāng)前地產(chǎn)調(diào)控政策，各個(gè)項(xiàng)目普遍貸款政策從緊，銀行的個(gè)貸渠 道限制了以投資、投機(jī)為目的的購買多套房產(chǎn)的

22、客戶和外地炒房客戶。 首套房置業(yè)，首付款比例不低于30%，貸款利率為基準(zhǔn)利率的0.8倍； 二套房置業(yè)，首付款比例不低于50%，貸款利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍；第三 套房，不提供按揭。這其中，外地客戶（如北京）必須提供在廊坊本地一 年以上的個(gè)人納稅證明或者當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)保險(xiǎn)繳納證明，否則無法做商業(yè)貸 款。一次性付款不受限制。 9.房地產(chǎn)市場小結(jié)： l房地產(chǎn)市場處于快速增長期，市場需求量（剛需）旺盛，當(dāng)前受政策影響，市 場觀望情緒較濃，但未來總體發(fā)展趨勢向好。 l土地交易活躍，土地價(jià)格不斷上升，項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)均衡。 l住宅市場的抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，銷售價(jià)格增長趨勢顯著。 l市場格局劃分明顯，存在明顯梯度。 l市

23、場需求以客戶自助及改善型占絕對(duì)主流，少量投資，整體市場不存在過熱和 泡沫風(fēng)險(xiǎn)。 l客群以本地化為主，地緣優(yōu)勢明顯給外部客群的導(dǎo)入留有空間。 四、廣陽區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析四、廣陽區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析 1、住宅市場 1.1 在售項(xiàng)目 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目區(qū)位產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目規(guī)模 在售戶型在售戶型 面積面積 市場售價(jià)市場售價(jià) 開盤時(shí)開盤時(shí) 間間 銷售狀況銷售狀況開發(fā)商開發(fā)商 廊坊萬達(dá) 廣場 新華路與 永豐道交 叉口西側(cè) 城市綜合 體 占地13萬，總建 面65萬 公寓85- 170 一期銷售均價(jià) 8600元/，二期 近期入市預(yù)計(jì)價(jià) 格9500元/ 2011- 2-13 一期270套

24、，目 前已銷售97%， 月均銷售135套 萬達(dá)集團(tuán) 旭輝十九 城邦 東方大學(xué) 城四光道8 號(hào) 聯(lián)排別墅, 多層,高層 項(xiàng)目總占地348畝， 分三期開發(fā)。一期 項(xiàng)目由47棟聯(lián)排別 墅和8000大型會(huì) 所組成。 別墅260- 360公寓 43-56 別墅1萬元/ 精裝修公寓8500 元/ 2010- 10-31交易網(wǎng)無記錄 中石房地 產(chǎn)開發(fā)有 限公司 宸陽島 廣陽東安 路東側(cè) 板樓 多層 占地19376 總建面3495090-130 住宅5600-8000元 /，商住樓8500 元/ 2011- 01- 28 預(yù)售房源為269 套，目前銷售 率為20%，月均 銷售20套 廊坊市天 圓房地產(chǎn) 開發(fā)有

25、限 公司 盛通國際 小區(qū) 廣陽銀河 路西側(cè)， 金光道北 側(cè) 板樓 多層 高層 小區(qū)占地面積 27380，總建面6 萬余 67-1386800元/ 2010- 10-13 預(yù)售房源為516 套，目前銷售 率為67%，月均 銷售43套 廊坊中油 管道房地 產(chǎn)開發(fā)有 限公司 銀河領(lǐng)域 銀河北路 與廣陽道 交口 板樓 小高 層 高層 占地5.7萬，總 建面15.7 50-1708200元/待定未正式銷售 廊坊華遠(yuǎn) 房地產(chǎn)開 發(fā)有限公 司 項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置 廊坊市廣陽區(qū)永興路與北外環(huán)南側(cè)交叉處西 南側(cè)，永興路東,裕華路西。 總占地面積總占地面積14.67公頃，其中一期占地6.56公頃 總建筑面積總建筑面

26、積 26萬平方米，一期14.6萬 類型類型/ /棟數(shù)棟數(shù)/ /層數(shù)層數(shù)板樓、板塔，共39棟（含商業(yè)），5-11層 戶型戶型 一居開間35-60 ，二居80多，三居90- 131，少量復(fù)式五居200多。 主力戶型主力戶型80多二居 總戶數(shù)總戶數(shù)一期22棟共1357戶 精裝修精裝修無 綠化率綠化率35.06 % 容積率容積率1.8 車位比車位比1：0.7 發(fā)發(fā) 展展 商商河北東日房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司 建筑設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)天津中怡建筑設(shè)計(jì)有限公司 物管公司物管公司秦皇島市日東物業(yè)管理有限公司 物業(yè)費(fèi)物業(yè)費(fèi)高層1.5元/平米/月，多層1元/平米/月 開盤時(shí)間開盤時(shí)間2008年底開盤 均均 價(jià)價(jià)6700元

27、/ 1.2 典型項(xiàng)目東日瑞景 東日瑞景-分期開發(fā)，規(guī)劃上將打造商業(yè)、公寓、住宅等為一體的綜合體 二期盛世一期盛唐 二期盛世一期盛唐 15# 2# 1# 3# 4# 5# 6# 7# 8# 9# 10# 11# 12# 13# 5f 6f 6f 6f 6f 6f 6f 6f 6f 14# 11f 11f 11f 15# 11f 11f 11f 一期盛唐 規(guī)劃分期：總共分為二期 n一期為東區(qū)盛唐： 一期總棟數(shù)22棟， 15棟住宅樓（其 中11號(hào)樓底三層為商業(yè)）、1棟商業(yè)、 1棟公寓樓、 1棟幼兒園、4棟停車場。 一期15號(hào)樓為公寓樓，層高4.8米， 可隔為二層使用，且為70年產(chǎn)權(quán)。 一期商業(yè)100

28、-200平米的小單元。 一期5號(hào)樓為5層，1-4號(hào)、7號(hào)樓、 12-14號(hào)樓為6層，其余都為11層樓。 房屋套數(shù)1277套。 n二期為西區(qū)盛世： 二期規(guī)劃為15棟住宅樓，分別為5層、 6層和11層。 東日瑞景-建筑和園林設(shè)計(jì)皆為中式風(fēng)格，和諧統(tǒng)一，仿皇家園林的設(shè)計(jì)，提升 項(xiàng)目的尊貴感 小高層單體 園林設(shè)計(jì)： 園林風(fēng)格為中式（仿皇家園林 設(shè)計(jì)）。 在盛唐、盛世兩區(qū)的中心位置 分別圍合成兩塊完整的集中綠 地、長安廣場和開元廣場；區(qū) 內(nèi)還將象征財(cái)富的龍河之水蜿 蜒引入小區(qū)，貫穿小區(qū)東西兩 端。 盛唐主入口廣場分別以20米寬 的盛唐大道延伸至長安廣場， 長安廣場周圍有太白醉酒雕塑、 兒童活動(dòng)廣場、華清

29、池、貴妃 亭、太平廣場等景觀小品。 東日瑞景-主力戶型為80多平米二居，布局緊湊、南北通透、功能分區(qū)、附帶飄 窗，舒適度較高。 廚房 37 1室1廳1衛(wèi) 陽臺(tái) 飄窗 廚 房 501室1廳1衛(wèi) 852室2廳 （15號(hào)樓）公寓層高4.8m，隔為兩層： 底層大面積客廳，帶獨(dú)立衛(wèi)生間； 上層為臥室，帶一個(gè)獨(dú)立衣帽間； 底層、上層全為北向采光； 非獨(dú)立廚房，與客廳一體。 普宅層高2.8m： 臥室?guī)舷颡?dú)立陽臺(tái)； 客廳帶南向飄窗； 衛(wèi)生間為暗衛(wèi)； 非獨(dú)立廚房，與客廳一 體。 主力戶型80多 2居： 主臥室?guī)舷颡?dú)立陽臺(tái)； 北向次臥帶飄窗； 獨(dú)立廚房北向采光； 大面寬客廳南向采光； 暗衛(wèi) 。 項(xiàng)目客戶情況：

30、 地緣性年輕客戶，剛需、改善自住為主，關(guān)注社區(qū)規(guī)模和配套。銷售良好。 客戶來源：多數(shù)為本地人，來自廊坊主城區(qū)，占50%以上，也有小部分周邊縣、北 京市的客戶。 客戶職業(yè)：主力客戶為20多歲年輕人，有部分客戶年齡在30多歲，職業(yè)是廊坊的私 企老板、生意人、中石油管道局員工，還有華為、富士康等企業(yè)員工，有車的居 多。 購房目的：買二居的客戶多為剛性自住，買三居的客戶主要是改善型自住，純投資 的客戶較少。 貸款情況：貸款購房比例占80-90%。 住宅市場小結(jié)： l 目前區(qū)域市場觀望情緒明顯，樓盤開始放緩?fù)票P速度，。 l 目前區(qū)域住宅售價(jià)在7000-9000元/平米左右，在售別墅銷售均價(jià)為 10000元/平米左右。 l 區(qū)域市場成交量趨緩，但品牌項(xiàng)目如萬達(dá)廣場依然火爆熱銷； l 市場剛性需求依然旺盛。 商業(yè)市場商業(yè)市場 集中商業(yè)集中商業(yè) 超市超市 臨街商業(yè)臨街商業(yè) 2、商業(yè)市場 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱地理位置地理位置體量（）體量（） 綜 合 商 業(yè) 明珠大廈新華路43號(hào)33000 天和購物中心新華路南端36000 新朝陽購物中心和平路西愛民道南70000 服 裝