房地產(chǎn)咨詢(xún)產(chǎn)品研究高容積率別墅解決方案課件

1、1 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 高容積率別墅解決方案高容積率別墅解決方案 分享人：何既君、宋靖、李瑜分享人：何既君、宋靖、李瑜 2 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 根據(jù)項(xiàng)目本體面臨的問(wèn)題，提出創(chuàng)新的低密度產(chǎn)品解決方向根據(jù)項(xiàng)目本體面臨的問(wèn)題，提出創(chuàng)新的低密度產(chǎn)品解決方向打造容打造容 積率的低密度產(chǎn)品積率的低密度產(chǎn)品 創(chuàng)新創(chuàng)新打造高容積打造高容積 率的低密度產(chǎn)品率的低密度產(chǎn)品 項(xiàng)目需打造項(xiàng)目需打造 低密度產(chǎn)品低密度產(chǎn)品 標(biāo)桿標(biāo)桿 目標(biāo)目標(biāo) 1. 1.容積率容積率1.331.33不利于低密度產(chǎn)不利于低密度產(chǎn) 品的營(yíng)建品的營(yíng)建 2. 2.山地地形為低密度產(chǎn)品營(yíng)建山地地形為低密度產(chǎn)品營(yíng)建 增加難題增加難題 3. 3.地

2、塊東西進(jìn)深狹窄，低密度地塊東西進(jìn)深狹窄，低密度 產(chǎn)品排布受限制產(chǎn)品排布受限制 問(wèn)題問(wèn)題 解決方向解決方向 高容積率別墅產(chǎn)品使間距 尺度更加寬松 高容積率能有效減輕對(duì)地 形、進(jìn)深條件的依賴(lài) 根據(jù)產(chǎn)品定位低密度產(chǎn) 品容積率不低于0.5 3 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 找到適合本項(xiàng)目的創(chuàng)新高容積率別墅產(chǎn)品，并借鑒案例找到適合本項(xiàng)目的創(chuàng)新高容積率別墅產(chǎn)品，并借鑒案例 獨(dú)棟獨(dú)棟合院合院聯(lián)院聯(lián)院創(chuàng)新聯(lián)排創(chuàng)新聯(lián)排 普通聯(lián)排普通聯(lián)排 經(jīng)驗(yàn)容積率：0.3經(jīng)驗(yàn)容積率：0.5- 0.7 注：由于疊拼、雙拼在青 島乃至全國(guó)的市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)度 較差，故在此不予考慮 營(yíng)銷(xiāo)定位上向獨(dú)棟靠攏營(yíng)銷(xiāo)定位上向獨(dú)棟靠攏 在特定地塊條件限制下，在

3、特定地塊條件限制下， 更好的聯(lián)排產(chǎn)品更好的聯(lián)排產(chǎn)品 由于地塊條件限 制以及項(xiàng)目定位 客戶(hù)級(jí)別，本項(xiàng) 目并不適合營(yíng)建 獨(dú)棟別墅產(chǎn)品 坡地地形限制， 普通四聯(lián)排或六 聯(lián)排實(shí)現(xiàn)起來(lái)較 為困難，即使能 實(shí)現(xiàn)，也會(huì)浪費(fèi) 很多空間 借鑒案例借鑒案例 上海上海. .萬(wàn)科深藍(lán)萬(wàn)科深藍(lán) （r=0.57r=0.57） 重慶重慶. .龍湖悠山龍湖悠山 郡（郡（r=0.6r=0.6） 借鑒案例借鑒案例 北京北京. .領(lǐng)秀新硅領(lǐng)秀新硅 谷（谷（r=1.13r=1.13） 北京北京. .香江別墅香江別墅 （r=0.6r=0.6） 借鑒案例借鑒案例 深圳深圳. .城市山谷城市山谷 （r=1.6r=1.6） 深圳深圳. .萬(wàn)

4、科棠樾萬(wàn)科棠樾 （r=0.62r=0.62） 創(chuàng)新的高容積率別墅產(chǎn)品創(chuàng)新的高容積率別墅產(chǎn)品 4 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 城市山谷通過(guò)雙向城市山谷通過(guò)雙向8 8聯(lián)式的布局形式使聯(lián)排的容積率聯(lián)式的布局形式使聯(lián)排的容積率 達(dá)到了達(dá)到了1.11.1 創(chuàng)新聯(lián)排創(chuàng)新聯(lián)排 深圳深圳. .城市山谷城市山谷 地址：深圳南山高新科技園區(qū) 產(chǎn)品：聯(lián)排、小高層、高層 建筑面積：16萬(wàn)平方米 聯(lián)排面積：230(主力戶(hù)型）、330 容積率：1.6（其中聯(lián)排做到了1.1） 特點(diǎn)：層層附送花園和露臺(tái)，頂層贈(zèng)送30陽(yáng)光花 房 項(xiàng)目介紹 聯(lián)院別墅分別從南北入 戶(hù)，中間用圍墻分隔私 家庭院 通過(guò)擠壓社區(qū)公共空間 增加建筑占地面積，進(jìn)

5、 而提高容積率 雙向雙向8 8聯(lián)式聯(lián)式聯(lián)院排布方式聯(lián)院排布方式 聯(lián)院別墅容積率達(dá)聯(lián)院別墅容積率達(dá)1.11.1 1A 2A 3A 4A 5A 6A 7A 8A 1B 2B 3B 4B 5B 6B 7B 8B 入戶(hù)道路 入戶(hù)道路 5 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 萬(wàn)科棠樾通過(guò)收縮前后兩聯(lián)排單元距離達(dá)到萬(wàn)科棠樾通過(guò)收縮前后兩聯(lián)排單元距離達(dá)到“景舒景舒 物密物密”的效果的效果 創(chuàng)新聯(lián)排創(chuàng)新聯(lián)排 深圳深圳. .萬(wàn)科棠樾萬(wàn)科棠樾 棠樾棠樾. .悅水莊悅水莊 p地址：東莞塘廈林坪大道，莞深高速路旁 p占地面積：66萬(wàn)平方米 p建筑面積：41萬(wàn)平方米 p總體容積率：0.62 p總戶(hù)數(shù)：約124戶(hù) p產(chǎn)品類(lèi)型：三層雙拼

6、、三拼別墅單位聯(lián)排別墅 p一期項(xiàng)目概況 規(guī)劃總用地：約110000m，容積率：約0.378 項(xiàng)目介紹 人行道（約寬2.5m) 通過(guò)減小前后兩個(gè)三 拼單元的間距，提升了 別墅容積率 去除大面積水景的 “稀釋”作用，其三聯(lián)其三聯(lián) 排別墅的平均容積率約排別墅的平均容積率約 為為0.60.6 相連三聯(lián)排之間的處理相連三聯(lián)排之間的處理三聯(lián)排別墅三聯(lián)排別墅 6 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 領(lǐng)秀新硅谷通過(guò)領(lǐng)秀新硅谷通過(guò)L型排布方式，實(shí)現(xiàn)聯(lián)院組團(tuán)容積率型排布方式，實(shí)現(xiàn)聯(lián)院組團(tuán)容積率0.64 聯(lián)院聯(lián)院 北京北京. .領(lǐng)秀新硅谷領(lǐng)秀新硅谷 項(xiàng)目介紹 三層設(shè)計(jì)，做足容積率 下沉式庭院，增強(qiáng)小面積庭院的空間感，體現(xiàn) 自然體

7、驗(yàn)與趣味性 利用層數(shù)做到功能區(qū)分，克服單層面積過(guò)小的 劣勢(shì) L L型的聯(lián)院別墅排布方式型的聯(lián)院別墅排布方式 聯(lián)院組團(tuán)容積率達(dá)聯(lián)院組團(tuán)容積率達(dá)0.640.64 聯(lián)院組團(tuán)聯(lián)院組團(tuán) 地址：北京市海淀區(qū)西二旗西路 占地面積：34萬(wàn)平方米 建筑面積：47萬(wàn)平方米 容積率：1.13 產(chǎn)品：雙拼、聯(lián)排、聯(lián)院、多層、小高層 聯(lián)院面積：280 規(guī)劃：社區(qū)中間橫豎道路將社區(qū)分成四個(gè)區(qū)，不同 物業(yè)分區(qū)排布 7 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 香江別墅香江別墅L L型聯(lián)院在滿(mǎn)足做高容積率的前提下更能突型聯(lián)院在滿(mǎn)足做高容積率的前提下更能突 出獨(dú)棟別墅意向出獨(dú)棟別墅意向 聯(lián)院聯(lián)院 北京北京. .香江別墅香江別墅 項(xiàng)目介紹 通過(guò)花架

8、、矮墻 等局部構(gòu)件相連 山墻保證庭院的 私密性 前前 院院 內(nèi)內(nèi) 院院 后后 院院 建 筑 建 筑 庭院 建筑建筑 庭院 建筑 庭院 兩戶(hù)別墅之間山墻相連，兩戶(hù)別墅之間山墻相連， 形成圍合庭院形成圍合庭院 兩戶(hù)別墅通過(guò)山墻相 連形成圍合庭院，同時(shí) 山墻相比別墅進(jìn)深長(zhǎng)， 更有獨(dú)棟別墅意向 兩戶(hù)別墅兩戶(hù)別墅U型聯(lián)院，雖型聯(lián)院，雖 然更能突顯獨(dú)棟意向，然更能突顯獨(dú)棟意向， 但容積率損失較大但容積率損失較大 地址：北京上西山東麓，昌平馬池口鎮(zhèn) 占地面積：100萬(wàn)平方米 容積率：0.6（總體） 產(chǎn)品：獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)院、聯(lián)排 規(guī)模：一期90棟，二期280棟左右 聯(lián)院面積：210， 230（主力）， 260

9、 特點(diǎn)：u形空間布局規(guī)劃三重院落空間，每戶(hù) 擁有240平米以上院落，每個(gè)空間有對(duì)應(yīng)的院落 8 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 萬(wàn)科深藍(lán)通過(guò)控制面積的四合院聯(lián)棟，提升容積率的同萬(wàn)科深藍(lán)通過(guò)控制面積的四合院聯(lián)棟，提升容積率的同 時(shí)突出獨(dú)棟意向時(shí)突出獨(dú)棟意向 合院合院 上海上海. .萬(wàn)科深藍(lán)萬(wàn)科深藍(lán) 項(xiàng)目介紹 1 1戶(hù)戶(hù) 2 2戶(hù)戶(hù) 3 3戶(hù)戶(hù) 4 4戶(hù)戶(hù) 四合院組團(tuán)（四戶(hù)）四合院組團(tuán)（四戶(hù)） 四合院四合院控面積，控面積，提提 升容積率升容積率，獨(dú)棟意向，獨(dú)棟意向 四戶(hù)組成一個(gè)單元，圍合一個(gè)下沉 式院落，有坡道與小區(qū)道路系統(tǒng)相連 為提升容積率，盡量減少合院戶(hù)型 面積，一個(gè)合院由4戶(hù)160-250平米 的別墅構(gòu)

10、成 附贈(zèng)150平米陽(yáng)光底層 該產(chǎn)品為萬(wàn)科的創(chuàng)新別墅類(lèi)型 合院聯(lián)棟，類(lèi)似的項(xiàng)目還有深圳萬(wàn)科. 金域華府 中央合院中央合院 地址：上海浦東新區(qū)金海路3333號(hào) 占地面積：26萬(wàn)平方米 容積率：0.57 產(chǎn)品：獨(dú)棟別墅（部分合院） 戶(hù)型面積：160-250平方米 首期占地：規(guī)劃15萬(wàn)平方米 首期建筑類(lèi)型：合院聯(lián)獨(dú) 9 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 龍湖悠山郡創(chuàng)新龍湖悠山郡創(chuàng)新7聯(lián)合院別墅，高容積率的前提下，保聯(lián)合院別墅，高容積率的前提下，保 證每戶(hù)都有南向庭院證每戶(hù)都有南向庭院 合院合院 重慶重慶. .龍湖悠山郡龍湖悠山郡 南 七合院由7棟別墅組成，每棟采用子母樓設(shè)計(jì) 子樓相連，母樓分開(kāi)，母樓之間最大間距達(dá)

11、十 余米，給人以7個(gè)獨(dú)棟的印象 各棟別墅之間的空隙客觀上為相對(duì)封閉的內(nèi)部 公共院落預(yù)留下與外部空間聯(lián)系的視覺(jué)走廊，達(dá) 成“內(nèi)”“外”、溝通 創(chuàng)新創(chuàng)新7 7聯(lián)合院別墅，高容積率的前提下，保聯(lián)合院別墅，高容積率的前提下，保 證每戶(hù)都有南向庭院證每戶(hù)都有南向庭院 地址：重慶北部新區(qū)經(jīng)開(kāi) 園禮嘉 占地面積：24.7萬(wàn)平方米 容積率：0.6 產(chǎn)品：獨(dú)棟、合院 規(guī)模：201戶(hù) 戶(hù)型面積：200-400平方米 特點(diǎn)：合院別墅由7棟別墅 采用子母樓設(shè)計(jì)，達(dá)到獨(dú)棟 感受 項(xiàng)目介紹 10 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 案例總結(jié)，并選擇適合本項(xiàng)目的高容積率低密度產(chǎn)品案例總結(jié)，并選擇適合本項(xiàng)目的高容積率低密度產(chǎn)品 創(chuàng)新聯(lián)排創(chuàng)新聯(lián)排聯(lián)院聯(lián)院合院合院 深圳深圳. .城市山城市山 谷（谷（r=1.6r=1.6） 深圳深圳. .萬(wàn)科棠樾萬(wàn)科棠樾 （r=0.62r=0.62） 北京北京. .領(lǐng)秀新硅領(lǐng)秀新硅 谷（谷（r=1.13r=1.13） 案例案例北京北京. .香江別墅香江別墅 （r=0.6r=0.6） 上海上海. .萬(wàn)科深萬(wàn)科深 藍(lán)（藍(lán)（r=0.57r=0.57） 重慶重慶. .龍湖悠龍湖悠 山郡（山郡（r=0.6r=0.6） 示意圖示意圖